Tasador Punta Arenas

Juan - Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME DE TASACION
ROL PREDIAL: 01021 − 00010
COMUNA: TORRES DEL PAINE
Dirección: LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS
Destino: AGRICOLA
PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, juan.menares@ug.uchile.cl
INFORME TASACION INMUEBLE

OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar LOTE RURAL, en ZONA SUR de la comuna de TORRES
DEL PAINE. Su utilización tiene por objeto estimar VALOR COMERCIAL.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
ROL PREDIAL: 01021 − 00010
COMUNA: TORRES DEL PAINE
Dirección: LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS
Destino: AGRICOLA
Coordenadas UTM: -51.524229, -72.917584
Permiso de obras: NO INFORMADO
Recepción de obras: NO INFORMADA
Instalaciones interiores: NO INFORMADAS
Propietario: EDUARDO ALVAREZ MANCILLA
Rut: 6.583.624 − 6
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 16/ 7/ 2023
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector SUR de la comuna de TORRES DEL PAINE, Provincia de ÚLTIMA
ESPERANZA, Región de MAGALLANES Y ANTÁRTICA CHILENA, dentro de la zona denominada “AEBN” según
plan regulador ínter comunal –sector de destino libre sujeto a aprobación de proyectos SAG-, dentro de las riberas
del seno Última Esperanza. En específico entre SENO ÚLTIMA ESPERANZA por el SUR Y PONIENTE, ESTANCIA
PERALES por el ORIENTE –hoy vía de acceso-, y LAGUNA LA CARCACHA por el NORTE Y ORIENTE. Todas a 35
Km de la ciudad de PUERTO NATALES. Además se encuentra a 17 Km del PARQUE NACIONAL TORRES DEL
PAINE y 50 Km de la ciudad homónima.
B. Características generales y composición
El terreno posee una pendiente promedio del 18%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del
sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de roca y granodiorita de alta compacidad. La
llegada al firme se puede garantizar mediante poyos de cimentación o zapatas corridas. La pendiente se encuentra
intervenida generando planos adecuados para circuitos de acceso por embarcación y vehículos. No se estima
necesario ejecutar obras de nivelación y contención de importancia fuera de las requeridles para unidades de
vivienda. El lote está cercado parcialmente por cierros livianos. Tratándose de laderas de fiordo, de todas formas se
rescata espacios suficientes para el desarrollo de obras -al interior del predio- que requieran movimientos de tierra
menos para generar planos de intervención arquitectónica. Se trata de un macrolote en proceso de subdivisión.
C. Infraestructura y urbanización
El terreno cuenta con urbanización mínima. Al presente no posee servicios básicos operativos al hallarse fuera de
las áreas en control de concesionarias. Dada su proximidad a las rutas intercomunales, puede inferirse que su
factibilidad de servicios está sujeta a la extensión de conexiones y empalmes a redes del operador correspondiente.
El suministro de fuerza eléctrica no está operativo al igual que los de agua y alcantarillado. Cuenta con evidentes
fuentes de agua dulce y la posibilidad de gestionar proyectos de provisión particular en SEREMI DE SALUD Y SEC.
La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, CAMINO INTERIOR, es en carpeta de CALZADA
ORDINARIA DE TIERRA con sub rasante de GRANULAR DE SUELO ESTABILIZADO. No cuenta con veredas y los
escurrimientos de agua lluvia replican la solución material en calzadas. No cuenta con zarpa ni empalme en los
acceso a lotes propuestos -véase plano adjunto-. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote.
Cuenta con estabilización apropiada en planos de recorrido y miradores.

II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El terreno no posee obras de arquitectura. Cuenta con planos adecuados para el recorrido y estacionamiento. La
trama vial circundante le permite acceder a servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector
es de clase media de tipo C3. En un radio de 35 kilómetros cuenta con centros minoristas de enseres y en uno de 45
kilómetros con mercados mayoristas y servicios públicos en general. Tiene acceso a instituciones de salud primaria
y educación escolar dentro de la comuna. La cota promedio de 135 m sobre el NMM, le hacen parte del clima frío y
lluvioso, propio de los fiordos del extremo sur de la Cordillera de Los Andes. El sector registra estaciones invernales
con viento de importancia.
B. Emplazamiento general
Cuenta con acceso directo para embarcaciones en las lindes del predio, además se encuentra a 2.70 km del
embarcadero particular del complejo Estancia Perales y aproximadamente a 14 km de la ruta intercomunal Y-290,
que le comunica con los centros urbanos de Puerto Natales y Torres del Paine. Con respecto al plan regulador
comunal, se haya en el área AEBN -correspondiente a zonas de bosque nativo- con posibilidades de intervenir con
todo tipo de destinos (mientras cuente con aprobación de IFC SAG). No se verifica presencia de instituciones
educativas ni mercados, siendo su entorno inmediato del tipo áreas verdes silvestres y empresas terciarias del
sector turismo en general. Prima el destino agrícola en el sector, según plancheta SII. Sin embargo se acusa
naturaleza virgen y sitios llanos en las áreas que no corresponden a planicies, y la actividad ganadera micro
empresarial en estas últimas.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de LEVANTAMIENTO Y PROYECTO DE LOTEO. Se deja
constancia de la existencia de un PROCESO DE SUBDIVISIÓN, acotándose para efectos de tasación toda la
propiedad -según perímetro en planos- y área total en avalúo detallado (del rol 1021-10). Los deslindes del paño
matriz se encuentran archivados en plano 12-1-166-TR del MINISTERIO DE BB.NN. sus metros lineales
APROXIMADOS son los siguientes:
· Al Norte : 1433 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
· Al Sur : 430 m en línea quebrada (limitando con SENO ÚLTIMA ESPERANZA)
· Al Oriente : 3234 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
· Al Poniente : 3630 m en línea quebrada (limitando con SENO ÚLTIMA ESPERANZA)
· Superficie : 329,78 HÁ
Deudas, Expropiaciones y Cesiones
· No registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-.
Programa y estado actual
· Destino :
Terreno agrícola sin actividad constatada.
· Programa :
No cuenta con obras de arquitectura salvo infraestructura vial básica y embarcadero.
· Materialidad :
Caminos de tierra y obras exteriores de accesibilidad o cierro de carácter despreciable.
· Conservación :
Su estado general es de sitio sin actividad ni intervenciones de arquitectura. No se aplicará desvalorización.

D. Foto georreferenciada
Coordenadas UTM: -51.524229, -72.9175
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
Zona “AEBN” del Plano Regulador Intercomunal de TORRES DEL PAINE Y NATALES
Usos Permitidos : Residencial, Espacio Público, Áreas Verdes, Actividades Productivas, Equipamiento -de las
clases Científico, Culto y cultura, Deporte, Esparcimiento, Salud, Seguridad, Servicio, Social-.
Usos Prohibidos: No especifica.
Condiciones de Edificación
Subdivisión predial mínima Conforme al DL 3.516
Coeficiente Máximo de Constructibilidad 0,1
Coeficiente máximo de ocupación de suelo 0.05
Altura máxima de edificación 12 m
Sistema de agrupamiento aislado
Antejardín 15 m
Distanciamientos Laterales 10 m
Fondo 20m
Densidad No especifica
Pareo máximo No permitido
Adosamiento No permitido
Frente predial mínimo No especifica
NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo).
NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC.

IV. VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de las comunas de
Torres del Paine y Puerto Natales, según tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento
de la elaboración del informe). Además se cotejará con ejemplos de mercado homologables al caso.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización -en caso de constatar la existencia de obras-.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-.
Los siguientes recuadros muestran:
1.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
2.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la
superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es
homologable a los solares del entorno en general.
3.- Las áreas homogéneas consideradas como homologables al caso, dando el valor promedio en pesos por m2 que
reflejan las cifras nominales de la plancheta SII. Se corregirá dicho valor a la UF actual y aplicando los factores que
se detalla a continuación de la tabla siguiente.
Proyectos según C.A.
Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMEDIO 8.00%
Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor prom. de ajuste 1

Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 1.812 $/m2 –como promedio de las
áreas homogéneas homologables al caso-, se amplifica esta cifra para corregir los factores de rebaja al 50%
-aplicados al promedio de compraventas del sector- que refleja cada área homogénea-. La resultante de 3.624 $/m2
se cotejará con la cifra promedio –igualmente en $/m2- rescatada de los casos seleccionados en el mercado local de
propiedades –actualmente en venta-.
Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados
desde las bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado
–en oferta de inmuebles- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización
técnica territorial precedentes. Los casos homologables rescatados son los siguientes:
Considerando el promedio en la presente tabla de 6.769 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas
homogéneas homologables al caso de 3.624 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado, correspondiente a
5.197 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas -los que
serán aplicados a la tabla de valorización final-.
ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2017) CORRECCIÓN A UF 2023
Area Homogénea AH Valor $/m2 ÁREAS HOMOGENEAS $/M2
S S S 0 1 9 960 S S S 0 1 9 1.318
I M B 0 2 5 1.280 I M B 0 2 5 1.757
X B B 0 1 8 1.280 X B B 0 1 8 1.757
X B B 0 0 1 1.760 X B B 0 0 1 2.417
Promedio $/m2 1.320 PROMEDIO $/M2 1.812
Promedio con ajuste 1.320 Promedio con ajuste 1.812
UF 2017 26348 FACTOR CORRECCIÓN
UF 2023 36177 1,37304539243965
Caso Total $ Obra apx $ Terreno $ área M2 link $/m2 Terreno
1 31.762.379 0 31.762.379 7.200
h
tt
ps://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/
venta/parcela/puerto-natales/215446-natales
4.411
2 60.415.590 0 60.415.590 10.000
h
tt
ps://casas.mitula.cl/adform/
24301-256-485c-1d
fb
742a7cf-8b14-77315de4-7930?
page=1&pos=1&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=820e2e63-
3415-40b1-9b2c-1a524ce3745c&req_sgmt=REVTS1R
PUDtTRU87U0VSUDs=
6.042
3 60.413.637 0 60.413.637 10.000
h
tt
venta/parcela/puerto-natales/215310-natales
6.041
4 54.263.745 0 54.263.745 5.000
h
tt
venta/si
ti
o/torres-del-paine/
221970-335213s705255w
10.853
5 65.000.000 0 65.000.000 10.000
h
tt
ps://www.vivastreet.cl/loteos-lotes/torres-del-
paine/terrenos-en-la-patagonia--comuna-de-torres-
del-paine/317312482
6.500
costo promedio 6.769
promedio con factores de ajuste SII 6.769
Valor promedio final tierra $/m2
5197,00

Para estimar el costo de materiales de construcción NO SE CONSIDERA categoría trimestral de construcción ni
desvalorización dado que no se constata la presencia de construcciones de relevancia en el contexto general del
lote X 1 Barranca de Lobos.
4.- Alcances preliminares
1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la
propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en
forma independiente.
2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan
de la tasación.
3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y
datos previos extendidos por el mandante. La información que presenta es
verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su
vecindario están mencionados. El profesional actuante no es responsable de
vicios en los anexos presentados por el mandante.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este
informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace
legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en
conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica
constatada en los datos de levantamiento.
7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios
serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos
aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-.
8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de
cambios que pudiesen afectarle.
9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible,
haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica
nulidad de posibilidades de variación por razones de índole económica general.
10. Corresponderá al mandante extender el certificado de vigencia, copia de
escritura y certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios.
Por último se considera en la tabla de valorización final:
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras (si existieren).
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos de servicios básicos e instalación de obras exteriores en general.
- Un coste estimativo de especialidades de 1 UF/m2 o las que defina el profesional actuante a razón del estado actual.
- Desvalorizaciones según tabla SII para aquellas construcciones y obras accesorias contempladas en la ficha.
A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN.

A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Predio y materiales
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Lote 3.297.800,00 5.197 0,14 17.138.666.600,00 473.744,83
Materiales construcción sólida - 0,00 0,00
Materiales construcción liviana - 0,00 0,00
Subtotal bienes inmuebles 17.138.666.600,00 473.744,83
2. Proyectos y construcción
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Construcción sólida - - 0,00 0,00
Construcción liviana - - 0,00 0,00
Especialidades - 0,00 0,00
Subtotal profesionales y maestros 0,00 0,00
3. Instalaciones y obras exteriores
Item U / m.l. $/U UF/m Total $ Total UF
Cierro perimetral 0,00 0,00
Empalme y conexión sanitaria 0,00 0,00
Empalme eléctrico 0,00 0,00
Mano de obra 0,00 0,00
Subtotal Instalaciones y OO.EE. 0,00 0,00
4. Desvalorización
Item vida util SII $ / año años obra Tot. $ x desc. Total UF
obras categoría C - -
obras categoría E - -
Instalaciones y obras exteriores - -
5. TOTAL VALORIZACION FISICA 17.138.666.600,00 473.744,83
B. VALORES DE TASACION
ITEM % Total $ Total UF
VALOR TASACION 17.138.666.600,00 473.744,83
VALOR SEGURO PREDIO 100 % 17.138.666.600,00 473.744,83
VALOR SEGURO CONSTRUCCIÓN Y ESPECIALIDADES 100 % 0,00 0,00
VALOR LIQUIDACION 75 % 12.853.999.950,00 355.308,62
Valor UF septiembre 2023 36.177,00

C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 473.745 UF
2. Considerando la inexistencia de inmuebles; los proyectos y materiales se estiman en 0.00 UF
3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $17.138.666.600
4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura, correspondiente al acceso general del lote X1 y no existiendo
labores de ingeniería y arquitectura, necesarias para la enajenación del lote matriz, se estima una incorporación factible al
mercado.
El valor promedio, definido bajo la metodología de informe, no considera modificaciones dada la inexistencia de
construcciones con permiso y recepción, ni la ejecución de extensiones de redes de servicios básicos.
Tratándose de terrenos agrícolas del área AEBN en el Plano Regulador Intercomunal, los proyectos estarán sujetos al visto
bueno del S.A.G. según DDU 455, salvo las unidades denominadas “vivienda del propietario” y “vivienda del
administrador”.
El DL 3516 permite la libre subdivisión en predios rústicos de 5000 m2. Se podrá aminorar dicha superficie con el visto
bueno del SAG y la SEREMI local de vivienda, bajo la metodología de IFC para viviendas sociales de hasta 1000 UF.
J U A N - L U I S M E N A R E S R O D R I G U E Z
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867

V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1. Registro tasador
2. Escritura
3. Certificado de avalúo
4. Certificado de avalúo detallado
5. Certificado de deuda tributaria
6. Certificado exención de expropiación
7. Plano plancheta SII
8. Plano de arquitectura
9. Plano de topografía
10. Planta Google Earth
11. Planta Google Maps
12. Fotografías
13. Plano regulador comunal
14. P.R.C. Ordenanza Local
15. Plano de áreas homogéneas 2017
16. Tabla de ajustes SII
17. Tabla desvalorización SII
18. Tabla de categorías de construcción
19. Tabla de Honorarios CA

RICARDO MAURE GALLARDO
.]CTAR IO PUBLICO - MAGALLANES
l98 t s. I
C${PRAYEHTA HIPOTECA E¡l RTñATE
E}¡ Pt'fITA AR§flES
ALVAREZ }.IA¡ICILLA
lica de Chile
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cinco mil dosclentos doce de
nfurr un millOn novectóntos
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lanes y los testi al final
ALEüAI{ORO A§t ILA STffiLL0, chi leno,
cédula & identldad n0mero noventa
Punta Arcnas, RoI Unico Trlbutario
noventa mil ochocientos trelnta {¡ui
cuatrt. domictttado en Avenida España nfuro noveclentos gElenlf
y uflo. en su catidad de Director Reglonal de Tierras y Blenes
Hacionales de ta 0Écima Segunda Regf 0n y en representaci6n de el
Fisco, sestln se cmprnbará, y por la otra pq¡le don §0UAR$ Afi'
TffiI0 ALIAREZ Í{AI{CILLA, chileno, contador auditor, casl@¿ cédula
de identidad RoI Unico llacional n&¡ero seis ntlloaes quinientos
ochenta y tres mit seiscientos veinticr¡atrc - seis, domicillado en
calle !{ardoneS nf¡rero seiscientos cuar§nta y cinco, de esta clu-
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dad. y don üIGüIL LAt¡REAllO JITGHIZ CO§Tñ§LI0LA, chlleno, contador

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seiscientos cuarcnta v uno de llalsaralso. dmiclliado en calle
ilalp0 nf¡¡en¡ mtI dieciseis de esta ciudad, cmo subastadores cm
pradorcs quien'es cmpanecen por st, todos los cmparcclente§, ma-
yoñrs de edad, quienes acreditarcn su i&ntidad, cott sus cédulas
anotadas, de que doy fé y exFren: FRItfiRO.' Con fecha doce &
llays de mil novecientos ochenta y uno, ante el llotario ql§ autr
rlza, se llevú a efecto el remate público del irur¡eble fiscal
denmlnado lote X - tno él plano dleciseis de ihgallales, tÉica-
do eo sector Barranct de Lobos, Cmna Torre &t Paine, Provin-
cia de tlltima §speranza indlvidualiza& en t}ecreto Stprcno nGerp
ciento dos de fecha trcs de Harzo & nil noveclentos octenta y
uno del t{lnlsterio de Bienes l{acionales y en eI plano nfmm
doce - uno - clento sesenta y seis - Tt det aismo l¡ltnisterio y &
una superficie apruxlmada de trescientos cuarenta hectáreas y per
cuarrente v cuatrn vuelta- *fsntu ochenta v e lete del Reoistro d
Pr.ooledades .del Conservador de Eianes RaIces de llltima Esseranza
r"arl¡aeññnrllenfc el aña mi I anveeienf-aq setenta !t euatrn v en me*
yor cablda y con los .siculent¿s deslindes seq0n el Oecreto v
plano citados.- llorte, con el lote nfmr¡o vetntitnq del ELe[o-
nfmero dieclseist §ur y Poniente con el Seno de Ultima Esperafi-
zal (hiente. con Lasuna Cascacha y Lote I - dos &I olano dle,
cfseis - doce - uno - clento cincuenta y uno - T. R - .- §EG${IX}.= El
rgate de este imrcbte se l lev0 a efecto & acmdo con las
Bases &nerales contclmladas en el lhcreto-Suprtmo nfmerno ciento
sesenta y seis det lllnist¿rio de Blenes llacionales de fecha tre
de it¿urlo & mil novecisrtos ochenta y Eue se protocoliza en es
te mlsm actor bajo el n(merc uno al final {91 ftegistro & Ins
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nales de fecha tres de t{arzs & mil noveclentos ochenta
gue se liza en este misrc acto baJo el nherc dos
final 4l hgistro de Instrmentos p0blicos det mes en curso
- que no se inserta por ser conocido ido de las
cllART0.. §t Acta d€ Remate qrc el t{otario infrascrito ilene a
la vista eB este acto, es del tenor sigulents: Acta de fremate.
En Punta Arcnas, el dta doce de thyo de nil novecientos
.: y uno, siendo las doce trreinta horas se pnocedi6 a la venta
remate público de la pruBledad fiscal Lote r - uno del plano di
cisefs, Earranca de Lobos, ccxnuna Torrts del paine, cuya indivi-
dualizaci6n se lndica en las bases especlales de este nemate,
aprobadas por tlecr"to suprcmo n&netr ciento dos & ftcha tres &
ar$ioafavor&E
valente al Yei
ra el dta once de óun
uño.- §sta letra se
el pago de Ia cuota aI contado del
dicatario declara expresanente q;re conoce las bases generales

ales de este a con ettas en
das sus oartes. aceptando todas sus condiclones.- Al misrp tiempo,
el subasta6r declara qrc conoce prefectamente la pt-ropiedad que h¡
subast¿do v ürre no tlene reclamo alguno qrc formular, especialmn-
te Dor oosibles ocupantes o vicios redhibitorios que pudierc tenet
&claran6 estar irapuesto de todo lo anterior y que renuncia des'
de ya a todo reclamo por estos capltqlg§,- Cmprador: _ E. Alvarez
A,- rl. üiménez A.- ftut: sets millones quinientos ochenta y tres
ail seisctentos veinticuatre gui6n sels.- Cinco millones setecien-
tos mil seiseientos setenta y w¡o guiOn cuatro.- A. fuuila S.-
P. t{inisterio de Bienes t{acionales.- }lartillert de Galaval.- Firna
ilesible.- Certifico: Qt¡e con fecha <roce de ¡layo de nil novecie*
tos ocfnnta y üñor siendo las doce treinta ¡glqgl fag-constitul
en el loeal de Exposlciones de Asogma, Avenida EUIBB§- n&rpro ce'
rs novecientss setenta y siete, Funta Atena§, donde se prtcedi6
aI l.elnáte de lf brcOiedad que se indica en el Acta antertor,
an presencia del Hotario gue autorlza, ql_llartillenc don Raúl La'
rrafn Valdivieso, y el representante det l{Inisterlo de Bfenes Ha-
ionales don Alejandro AgulIa Strello.- En Punta Are¡q¡'a doce
üe llayo de mil novecientos ochenta y uno.- Ricardo ihure Gallar-
Co.- Sello del llotario.- Confonm. - QUIHT0.= En consectrcncia, por
aste instrumnto, y conforttg al Acta de rcmat€ anterlor, el Fis.
co de Chile, rcpresentado por don Alejandro fuuila StrcIlo' vende,
eede v tnaasfiere a don Eduardo ñlvarez llancilla v a don Hiouel
JlnÉnez Coetaolisla auienes declaran GtE eomDran v aceotan para
allos, en cmün y por iguales partes eI inmreble indlvidualiza&
En la cláusula orimera & esta escritura. la c$al no comorcn&
&rcchos- de aoua.- SEXTO,= El prccio de la c@
m de trescientos diez rnil sesos qüa eI comprador pea: a) Con
eI veinte por ciento es decir la §
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NOTAR IO PUBLICO _ MAGALLANES
al contado andrc la Stnello en Ia ca-
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el Fisco & i
ile.- b) §! saldo &l -!¡9q1e- ig- lalqsplq-Yeüq-Ia cantidad de I
scientos cuarenta g§[ parte compradgl
en clnco cuotas anuales, iguales, debiendo ar la lmera
sto & cada año, corrclativa sucesivamente hasta la 6t-
-IPC- determinado por la Direcci0n t{aqtonal & [stadlsticas entrre
I mes anterior al qm se celebrÚ eI runate y el ms
-ante"!g|
I pago efecttvo, de cada cuota, y además, el saldo de precio
devengará en favor &I Fisco de Chile, el doce por ciento de
linteres anual, calculando sobre la cuota debldamente reajustada.-
el dla diez de Agosto de mil novecientos ochenta ¡ dos
as cuotas siguientes dentro de los diez primercs dfas ¡lel n€s
ima.- c) Las cgotas a plazo serán reaJustadas de acuerdo con
la variaci6n que exprlmnta el Indice de Precios aI Constsnidor
3
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,u icláusula ant¡rlor, o t¡na, Farte de cualquiera de ellas. hará gue i
,-__--
,o lel deudor se entienda constituf do en mora, sin necesidad de re- i
L-l
niento se entenderán coflto de Blazo venc
las cuotas o de ellas falten
I aer-reedor, a su arbitrio, ir eI I imiento a la resoluci
del contrato, en ambos ca§osr con iente in&mnización
insolr¡tas devengarán un tnteits del tres ciento mnsual.- 0e-
TAV0,= §in perjuicio de Io esti lado en 1a cISt¡sula anterlor
Ia
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I evento qte el acreedor oPtare el llmiento forzado de
la obl igaciün, el saldo Bprlo§o' debidanente leajustado'
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de perJuicloS g, si el acreedor no pide otra sanci6n, las
un inter€s det dieciocho por ciento anual y a@ás-le!q!
a exigir, a manera de indemnl2aci6n de perjuicios, un valor equi

valente al Ye saldo lnso o.-
H0.= Si eI acr€edor oota¡e oor la r"soluci6n del contrato. el
acreedor tendrá &rceho. cüno lndemizaci6n de oerJuicios cffieensa-
torlos. evaluados por las Bartes en can0n acrcrdo y anticipada-
Bento, a la totalfdad de la parte del precio qtt hublerc pagado
el cmpra&r.- En tods caso, la in&mntzaci0n rio podrá ser in-
ferior al velnte por ciento del precio de Ia cmprarenta estipu-
lado debtdameilt€ rea-iustado a la fecha de la resoluci6n.- IIECM
En el cáso & oue el acredor ostart Dor la resoluci6n &l cst-
trats. el deudor no tendre derecho a lnffirizacl6n alqura Dor
las m-ioras que h$lere lntnoducido en Ia propledad, de cualquier
clase 6ue fuer,en. todas Ias cuales qrcdarán en bereficio exclusi
vo &1 " aereedor.- B§CttS PRI!§R0.= Para garantlzar el pago del
saldo insoluto & Dlecio, sus intcreses, neajustes, costos e in-
demizaciones de perjuicio, €n su caso, queda hlpoteeada la Prt:
oidad en favor del vendedsr .y se establee prchibiciún de ena-
jenar y gravar el irmtreble sin la autorizaciOn dada por escrltu-
ra p&blica por el Fllnisterlo de Blenes l{acionales.- Esta hipoteca
y ordribicién se inscrlbirán con.iuntamente con la transferencia
de dmlnio.- ,BECIffi 5E8tB{l}r0.= §l cmorador qrcda facultado para
Daar te& o oarte de lo ¡deuda& antcs del vencimlento del pla-
zo resoect&vo oaando los int€r€ses y rea-iustes hasta }as feeñas
& Ios resmetlvos B&to§.- llo podrán hacerse antieipadaentte pagos
inferf ores a una cuota cwleta, más sus rcspectivos intensses y
reajustes, deJlndose esta$lecido que el pago antlcipado de una cuo
t&, se lsutará a la ttltima que deba pagar el deu&r y. por
constgulente el pft¡o anticipado no lo liberará de la obligacl6n
de p@ar la. cuota rtspectlva al a6o stguiente y asl, suEesiva-
mente hasta la Sltima qrc corresponda s€g& lo dig!g.:_ iM§
T§8C§R0.' La venta se hace como a,*r*' clerto. en el estzuh -,er
lente inte clento &r Iuto del
ldo It0vt-
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RICARDO iñAURE GALLARDO
NOTARIO PUBLICO - MAGALLANES
encuentra lo vendido todos
"-a
(¿
§a o con todos §Es (Enecho§, u§os. cos-
ttmbres y servldt#nes, I ibrc & t¡do gravámn, prchibicl6n o am-
bargo y rrspondiendo & la evicci6n, confonm a ta Ley.- IIECM0
CUARTO.= tI crylqlqr declara que conoce la prcpiedad que adquie-
rE en este instrmnto, &clarando qtn no tiere at caruo, nl
cobrcs que hacerle al Flsco por el hecho & que la propiedad
estt o no ocupada, ruinosa o con vicios redhibitorios pu€sr la
comprn la hace en las condiciores ya dichas, renunclando desde
lmgo a todo reclm y declarando: que la entrcga se Ie hace
en este acto, en las condf ciones lndieadas.- DECIICI QIIIHTO.= To-
dos los gastos € lmprcstos de este contrato, su inscripci0n y
Ias copias autorizadas de Sste, serán de carlo exclusivo del ccm-
prador.- La prlnera copla de este instnmrto y dos segundas ce-
pias, serán entrrcEadas por el ttotario a Galaval §ociedad An6ni-
§a con sus correspoñdientes certlflcados de inscripciún de dominio
hfpot¡ca y pruhlbici6n, todo con cargo al comprador.-- BfeIlS SEX-
T0.'' Et cenprador &clara bajo juramnto que se aJusta a las
normas grc rlgen las zonas fitnterizas, en cuanto a limltaciones
y pruhibiciorrcs, cotx) ta¡$iÉn de act¡erdo a las dtrccüvat., prc-
sentadas por ra 0ireccrén Hacionar & Fmnteras y Lfmites &t Es
tado ttsoecto a la or^soiedad orn adaulere Dol^ e<tn inrtnrrrnatn
y con rresrecto a la oolttica territorial del Suorum §obiervro
qlt€ declara conocer en' relacl6tt con el bien subastarlo- - orcflfrl
§EPTIIffi.= Presente a este acto doña Edith Anatolta Búrorez 0ie-
di, chllena, secngtarla. cédula de i&ntidad RoI tlnico f{actonel
nfaero siete mlllorcs veintisels miI doscientos sesenta y clnco
gui6n slete, casada con don fiduardo &rtonio Alvarpz l*hncilla. de
su mismo domicilto y &ña ihrlna soledad FernÉndez Olouin. chite-
ll8, secretaria, c€dula de i&nttdad Rol tlnico l{acional ntraero o-
cho millones cuarenta y ocho nil cuatrccientos noventa y dos.: ci
,'*' i,
:t¡." ¡:
¡i,",
.- .;

dmicillo, tas emparccientes, mayores & edq§L quienes acredl-
tarcn su identidad, con sus cédulas anotadas, de qrre dsy fé
en §us calidades de conyuges & los cmpradores' lo
la hioot*ca Y la
esta escritura, sobre el lnueble
se rcfiere este lnstrwrento y a las personas que lo adquieren'
se inselta por ser ccnocido y a pedido de las partes y' la ca
nes se acrcdit6 con eI strgulente certificado'-
Internos. - Cartlflcado
--{g
Rafces.- fl&ilero rail seteciéntos
I Rol de Avalltos vigente de la Cornüna de Tomss det Paf ne' fi
inscrito eI bien ratz ubicads en Lote Xt Eq-J
casada coÍt don Hi rcl Laweano Ji#nez I iola & su mis-
por este instrrmnto. - EI Certificado & k Dirccción de Fron
it¡ras y
tj F-'-
Lfrnltes del Estado, gr.E 9s g-!f§19 n(mero cuatroci
sesenta y uno, de fecha diecisiete de Julio de mil novecientos
imhenta y uno Y que acePta la transferencia &l irmrcble q qte
se prttocoliza en este mis¡ao acto baio el nfmrp tres al final
&t istro de Instnmntos P0blicos del ms en curso se tt
& este csntrato.@
andrc uila Strcllo Director de Tieryq§ Eleres t{acio[q!e§
de la Oéclma i6n, consta del flecreto nÉ¡nero
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NOTARIO PUBLICO - MAGALLANES
de contribuciorps de bienes rafces.- 'rPor orden det " D
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lonal".- 0svaldo Yivanco LqbIgIg=:___lefq secci6n Ayaluactones.-
Firma ilesible y sello de Internos.- Conforre. - Ast Io
en cspf§Dante, p.rcvia lecturar finnan con los testioos
hábiles, de este domlcilio,
berto t{iranda Cárdenas,- Se
f . Alvanez ll, - !,f. Fernández 0.- ¡1. Jiménez C.- A. Aguila S. _
E. &rptgro D. - 0. t{iranda c.- R. }laurc §. - Hot. p0b, - At{0TAcI0!t
I'IARüIHITL: "EI pago del veinte por clento al contado se acreditó
pagado seg0n conprubante de Tesorrrta He /t4I,123, por la stma de
3,8?0.000.- conjuntanente con otrgs cinbo lotes, cancelados el
l6-6-lsl en el servicio de Tesrerlas de saQtiago*.- " R. llaurr §.
PAso A!{TE l'll: FIm¡m Y SELL0 ESTA PRIHERA coplA quE 0T0Rc0 PARA
DSI EIII'AtrX' AIITS{IO ALVAREZ IIAI{CILLA.=
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üorsarrrerlár r-{e Bieuea' Haices a si cergo d6} D¡rg§oats año -
Puerto §atales, 13 de Á{a¡ro U* rgU
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CIffiTIS'IüOs Que .ss anotó er eI deBartorio Jr ¡a irscaibi6 a
fts. 4? v¡¿. $¡o )4 sa el §egietro ¿s .Yrobibicioree del Cor-
eervsdor de Slexes .ñaioes a ei cargo del pre§Sf,&!¡r&-ño.: Pue¡
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Fecha de Emisión: 12 de Septiembre de 2023
CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL
Avalúos en pesos del SEGUNDO SEMESTRE DE 2023
Comuna : TORRES DEL PAINE
Número de Rol de Avalúo : 01021 − 00010
Dirección o Nombre del bien raíz : LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS
Destino del bien raíz : AGRICOLA
AVALÚO TOTAL : $ 23.072.570
AVALÚO EXENTO DE IMPUESTO : $ 23.072.570
AVALÚO AFECTO A IMPUESTO : $ 0
El avalúo que se certifica ha sido determinado según el procedimiento de tasación fiscal para el cálculo del
impuesto territorial, de acuerdo a la legislación vigente, y por tanto no corresponde a una tasación comercial de la
propiedad.
Por Orden del Director
CERTIFICADO GRATUITO
1/1

Fecha de Emisión: 9 de Agosto de 2023
Página 1 de 2
CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL DETALLADO
Registrado a Nombre de : ALVAREZ MANCILLA EDUARDO
RUN o RUT Registrado : 6.583.624 − 6
Avalúo SUELO : $ 23.072.570
Avalúo CONSTRUCCIONES
Casa Patronal : $ 0
Agro Industrial : $ 0
Beneficio Casa Patronal : $ ( 0 )
AVALÚO TOTAL : $ 23.072.570
Avalúo EXENTO de Impuesto : $ 23.072.570
Avalúo AFECTO a Impuesto : $ 0
Superficie Suelo (Ha) : 329,78
Superficie Construcciones (m²) : 0
El avalúo que se certifica ha sido determinado según el procedimiento de tasación fiscal para el cálculo del
impuesto territorial, de acuerdo a la legislación vigente, y por tanto no corresponde a una tasación comercial de
la propiedad.
Este Certificado no acredita dominio del bien raíz.
Certificado de Avalúo Fiscal Detallado
1/2

Fecha de Emisión: 9 de Agosto de 2023
Página 2 de 2
ANEXO CERTIFICADO DE AVALÚO DETALLADO
Detalle Avalúo Líneas de Suelo
Línea Suelo Sector Exención Superficie
(Ha)
Avalúo
1 CLASE GANADERA 26 1 329,78 $ 38.454.284
Subtotal $ 38.454.284
Camino Distancia % Ajuste Avalúo Suelo
SENDEROS 32 40,00 $ 23.072.570
Detalle Avalúo Líneas de Construcción
Línea Clase Calidad Año Destino Condición
Especial
Cantidad Avalúo
NO
REGISTRA
Certificado de Avalúo Fiscal Detallado
2/2

Certificado de Deuda
ALVAREZ MANCILLA EDUARDO
NOMBRE
LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS TORRES DEL PAINE
313-01021-010
DIRECCION
ROL
COMUNA
ESTE ROL TORRES DEL PAINE 313-01021-010 NO REGISTRA DEUDA
17:23
La Institución o persona ante quien se presenta este certificado, podrá verificar su autenticidad en www.tgr.cl, ingresando el número del código de
barra que se indica en certificado.
(Liquidada al: 12-09-2023)
El Servicio de Tesorería certifica que de acuerdo al estado de la Cuenta Única Tributaria no se registra deuda asociada a este ROL TORRES DEL
PAINE 313-01021-010.
IMPORTANTE
Emitido a las:
Página 1 de
Fecha de Emisión del Certificado: 12-09-2023
1
DOCUMENTO NO VALIDO PARA PAGAR EN INSTITUCIONES RECAUDADORAS
001SD202325541651581
*Nota: Si la fecha de vcto. de la deuda es 00-00-0000 es una multa y no se aplicarán reajustes, intereses ni multas.

N° Certificado: 2836417
Informe Situación de Inmueble
Santiago, 12 de Septiembre de 2023
Este Servicio informa con esta fecha que:
Inmueble ubicado en LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS de la comuna de
TORRES DEL PAINE, Rol de Avalúo Nº 01021-00010 se encuentra NO AFECTO A
EXPROPIACIÓN por SERVIU Magallanes.
Se extiende el presente informe a solicitud JUAN LUIS MENARES RODRÍGUEZ, para ser
presentado en CHILE REALTY APPRAISALS.
Emitido de conformidad con lo dispuesto en los articulos 5 y 20 de la Ley 19.628 y 17 de la
Ley 19.880.
Oficina Virtual Internet
Cajero Virtual Internet
Costo de la Solicitud: $ 0
Código de Transacción: BD4866B7
Si el número del inmueble del Rol consultado no coincide con la numeración de la propiedad desplegada, deberá solicitar un certificado de
numeración en la dirección de obras de la municipalidad a la que pertenece la propiedad.
Informe para el inmueble ubicado en LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS de la comuna de TORRES DEL PAINE, Rol de
Avalúo Nº 01021-00010, emitido en: Santiago, 12 de Septiembre de 2023
Cajero: Oficina Virtual Internet
N° Certificado: 2836417

La información espacial contenida es solo referencial.
Información espacial almacenada en WGS 84, proyección UTM, huso 12 Sur, 17 Sur, 19 Sur según corresponda.
Capa vectorial de límites de propiedades rurales, fue generada por CIREN, a partir de los planos análogos del SII sobre imágenes satelitales ortorrectificadas.
La capa Áreas Homogéneas del Reavalúo SNE 2023 está determinada de acuerdo a la base de datos catastral del SII vigente al segundo semestre de 2022, por lo que no reflejan
modificaciones posteriores y los montos de valor m de terreno están expresados en moneda nacional al SEGUNDO SEMESTRE DE 2022.
Las capas de Áreas Homogéneas y el valor del m de terreno (en moneda nacional al SEGUNDO SEMESTRE DE 2021) del Reavalúo 2022 están determinadas de acuerdo a la base
de datos catastral del SII vigente al segundo semestre de 2021, por lo que no reflejan modificaciones posteriores.
La capa Áreas Homogéneas del Reavalúo de sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros 2021, está determinada de acuerdo a la base de datos catastral del SII
vigente al segundo semestre de 2020, por lo que no reflejan modificaciones posteriores y los montos de valor m de terreno están expresados en moneda nacional al SEGUNDO
SEMESTRE DE 2020.
SEMESTRE DE 2019.
SEMESTRE DE 2018.
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Catastro Legal
Comuna Rol Predial
TORRES DEL PAINE 1021-10
Dirección o Nombre de la Propiedad
LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS
LOBOS
Ubicación
RURAL
Destino
AGRICOLA
Catastro Valorizado
Avalúo Total $23.072.570
Avalúo Afecto $0
Avalúo Exento $23.072.570
Avalúos en pesos del SEGUNDO SEMESTRE DE
2023
El avalúo indicado ha sido determinado según el
proceso de tasación fiscal para el cálculo de
impuesto territorial, de acuerdo a la legislación
vigente, y por tanto no corresponde a una tasación
comercial de la propiedad.
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VISTA SUR
VISTA PONIENTE
VISTA ORIENTE
VISTA SUR
DESDE ESTANCIA PERALES
VISTA PONIENTE
ACCESO DESDE FIORDO ÚLTIMA ESPERANZA

VISTA SUR CIMA
LAGUNA LA CARCACHA
VISTA NORTE CIMA
LAGUNA LA CARCACHA
VISTA AÉREA
VISTA AÉREA SUR
LOTEO BARRANCA DE LOBOS Y
PLANICIE ESTANCIA PERALES

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D:/ Cartografía/ 2990/ Apr/ Etapa4/ plano_ambiental4.apr Septiembre 2006
ÁREA RESTRICCIÓN O EXCLUIDAS
AL DESARROLLO URBANO
Área Especiales
ACEAR Área de Concentración de Especies
Arbóreas Representativas y/o Exclusivas
AEBN Ares Especial de Formación de Bosque Nativo
Área de Riesgo de
Origen Natural
ARP
ARAN
Ares de Rklsgo por Pendientes
Área de Riego por im.ndaclOn y/o
Anegamiento
Área de Riesgo de
Origen Antrópico
ARCM
Área de Riesgo por Campos Minados
BASE CARTOGRÁFICA
CURVAS DE NIVEL
.-"''-.,_/· lndice
Intermedia
HIDROGRAFIA
Rlos y esteros
Quebradas
C::: Cuerpos de agua
LIMITES ADMINISTRATIVOS
" ' Internacional
# # Provincial
.. .
.• •••• Comunal
•+•••+++• /vea SNASPE
Localidad
Pavimentado
De tierra
Huella o Sendero
Vialidad proyectada
A
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+ -t
-.Ji-+-- ---r- t::. ..._
_ - -- ·-- o
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::-:J
ÁREA RESTRINGIDAS O EXCLUIDAS
AL DESARROLLO URBANO
Coordenadas UTM en metros
Esferoide Internacional de 1924
Datum PSAD 1956, Huso 18
El trazado del limite internacional es aproximado y no oficial.
ESCALA: 1:600.000 LAMINA 15
PREPARADO POR:
.:. ARCADIS GEOTECNICA

12-09-23, 17:55
Documento - 2f/86/c00e260e32b5805da6e192f3ad6623e8b58e
Página 1 de 21
https://infofirma.sea.gob.cl/DocumentosSEA/MostrarDocumento?docId=2f/86/c00e260e32b5805da6e192f3ad6623e8b58e
Califica Ambientalmente el proyecto "“Plan
Regulador Intercomunal Natales Torres del
Payne” Plan Regulador Intercomunal Natales-
Torres del Pay"
Resolución Exenta Nº 109
Punta Arenas, 27 de Agosto de 2008
REPÚBLICA DE CHILE
COMISIÓN REGIONAL DEL MEDIO AMBIENTE
DE LA XII REGIÓN DE MAGALLANES Y ANTÁRTICA CHILENA
VISTOS:
1.- La Declaración de Impacto Ambiental y su Adenda, del Proyecto “Plan Regulador
Intercomunal Natales Torres del Payne”, presentada por la Señora Patricia Jiménez Gallardo
en representación de Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, Magallanes y
Antártica Chilena, con fecha 01 de febrero de 2008;
2.- Las observaciones y pronunciamientos de los Órganos de la Administración del Estado que,
sobre la base de sus facultades legales y atribuciones, participaron en la evaluación de la
Declaración de Impacto Ambiental, las cuales se contienen en los siguientes documentos:
2.1.- Con Relación a la Declaración de Impacto Ambiental
Oficio Nº77, publicado por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, con fecha
13/02/2008; Oficio Nº034 M.A., publicado por la Dirección Regional SERNAGEOMIN
Zona Sur, con fecha 18/02/2008; Oficio Nº0838, publicado por el Consejo de Monumentos
Nacionales, con fecha 19/02/2008; Oficio Nº55/2008, publicado por la Corporación
Nacional Forestal, con fecha 19/02/2008; Oficio Nº71, publicado por la Dirección de Obras
Hidráulicas, con fecha 21/02/2008; Oficio Nº64, publicado por la Dirección General de
Aguas, con fecha 25/02/2008; Oficio Nº121, publicado por la Secretaría Regional
Ministerial de Salud, con fecha 25/02/2008; Oficio Nº003/SRM/2008, publicado por la
Secretaría Regional Ministerial de Obras Públicas, con fecha 25/02/2008; Oficio Nº263,
publicado por el Servicio Agrícola y Ganadero, con fecha 27/02/2008; Oficio Nº58,
publicado por la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura, con fecha 27/02/2008;
Oficio Nº01, publicado por el Servicio Nacional de Turismo, con fecha 13/03/2008;
2.2.- Con Relación al Adenda Nº1
Oficio Nº167 M.A., publicado por la Dirección Regional SERNAGEOMIN Zona Sur, con
fecha 07/07/2008; Oficio Nº773, publicado por el Servicio Agrícola y Ganadero, con fecha
07/07/2008; Oficio Nº337, publicado por la Dirección General de Aguas, con fecha
08/07/2008; Oficio Nº480, publicado por la Dirección de Obras Hidráulicas, con fecha
09/07/2008; Oficio Nº4, publicado por el Servicio Nacional de Turismo, con fecha
09/07/2008; Oficio Nº1098, publicado por la Secretaría Regional Ministerial de Bienes
Nacionales, con fecha 10/07/2008; Oficio Nº246, publicado por la Ilustre Municipalidad de
Torres del Paine, con fecha 10/07/2008; Oficio Nº209, publicado por la Secretaría Regional
Ministerial de Agricultura, con fecha 10/07/2008;

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3.- El Acta de la Sesión Nº18 la Comisión Regional del Medio Ambiente de la Región de
Magallanes y Antártica Chilena, de fecha 26 de agosto de 2008;
4.- Los demás antecedentes que constan en el expediente de evaluación de impacto ambiental de
la Declaración de Impacto Ambiental del proyecto “Plan Regulador Intercomunal Natales
Torres del Payne”.
5.- Lo dispuesto en la Ley Nº19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente, el artículo 2º del
D.S. 95/01 del Ministerio Secretaría General de la Presidencia, aprueba el texto refundido,
coordinado y sistematizado del Reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental;
la Ley Nº19.880 establece Bases de los Procedimientos Administrativos que rigen los actos de
los Órganos de la Administración del Estado; la Resolución Nº520/96, que fija texto
Refundido, Coordinado y Sistematizado de la Resolución Nº55/92, ambas de la Contraloría
General de la República; y las demás normas aplicables al proyecto.
CONSIDERANDO:
1.- Que, la Comisión Regional del Medio Ambiente de Magallanes y Antártica Chilena debe velar
por el cumplimiento de todos los requisitos ambientales aplicables al Proyecto “Plan Regulador
Intercomunal Natales Torres del Payne”;
2.- Que, el derecho de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, Magallanes y
Antártica Chilena, a emprender actividades, está sujeto al cumplimiento estricto de todas
aquellas normas jurídicas vigentes, referidas a la protección del medio ambiente y las
condiciones bajo las cuales se satisfacen los requisitos aplicables a los permisos ambientales
sectoriales que deben otorgar los Órganos de la Administración del Estado.
3.- Que, según los antecedentes señalados en la Declaración de Impacto Ambiental respectiva, el
proyecto “Plan Regulador Intercomunal Natales Torres del Payne” consiste en la elaboración de
un instrumento capaz de regular el desarrollo físico del territorio de planificación de las comunas
de Natales y Torres del Payne con especial énfasis en las áreas urbanas y de extensión urbana;
asimismo, velar por la coherencia y equilibrio entre sus distintas unidades territoriales
componentes (áreas urbanas, rurales y excluidas o restringidas al desarrollo urbano);
incorporando desde su génesis adecuadamente la variable ambiental.
El ámbito de acción de la propuesta se ciñe a lo dispuesto por la Ley y la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcción. Consta de dos componentes uno normativo y otro indicativo.
En el ámbito normativo se identifican las siguientes macroáreas:
- Macroáreas Urbana
- Macroáreas de Extensión Urbana
- Macroárea Restringida o Excluida al desarrollo urbano
Por su parte, el alcance indicativo, corresponde a la caracterización de las áreas rurales y sus
recomendaciones respecto de los usos de suelo, pues respecto del desarrollo de ellas el
Instrumento de Planificación no tiene ingerencia normativa y sólo son mencionadas en la
Memoria Explicativa del Plan a objeto de generar indicaciones respecto de lo que se puede hacer
en el área rural.
Cada unas de las macroáreas mencionadas precedentemente, fueron subdivididas en zonas o
áreas que dan cuenta de las particularidades territoriales y ambientales que caracterizan a las
comunas que forman parte del Plan Regulador Intercomunal.
3.1.- Ubicación
El proyecto se ejecutaría en la provincia de Última Esperanza, Comunas de Natales y Torres
del Payne, específicamente el territorio, correspondiente sólo al área intercomunal donde es
evidente una directa relación entre las comunas de Natales y Torres del Payne
3.1.1.- Coordenadas

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Norte Este
4394475,43 601596,38
4395006,53 695068,41
4190802,00 637445,03
4191067,54 733306,97
3.2.- Áreas
El Área de Planificación Intercomunal se dividirá en las siguientes macro áreas y sus
respectivas zonas componentes:
3.2.1.- Macro Área Urbana
La Macroárea Urbana junto con la de Extensión Urbana, forman el límite urbano
intercomunal. La Macroárea urbana se encuentra compuesta por dos zonas, a saber, Zona
Urbana Puerto Natales (ZU1), y Zona Urbana Cerro Castillo (ZU2). Ambas, corresponden
al reconocimiento del límite urbano determinado por los instrumentos de planificación
territorial vigentes a nivel local.
3.2.1.1.- ZU1: Zona Urbana Pto Natales
- Localización: área al interior del límite urbano vigente de la ciudad de Puerto
Natales.
- Condición Actual: se encuentra regulada PRC de la ciudad de Puerto Natales
(vigente, 1987).
- Metodología y Criterios: reconoce el área urbana del instrumento vigente.
- Usos generalizados de suelo: corresponde a aquellos establecidos por el PRC
vigente de la ciudad de Puerto Natales.
- Justificación o fundamento: la propuesta busca ser coherente con los instrumentos
de escala local, reconoce lo indicado por los propios municipios en relación a
imagen objetivo y requerimientos de suelo urbano.
3.2.1.2.- ZU2: Zona Urbana Cerro Castillo
- Localización: área comprendida al interior del límite urbano definido por el
Seccional de la ciudad de Cerro Castillo (vigente desde 1992).
- Condición Actual: El área se encuentra regulada por el Seccional Cerro Castillo
(vigente 1992)
- Metodología y Criterios: Se reconoce el área urbana del instrumento vigente.
- Usos generalizados de suelo: Corresponden a los definidos por el instrumento de
planificación vigente.
- Justificación: la propuesta busca ser coherente con los instrumentos de escala local,
reconoce lo indicado por los propios municipios en relación a imagen objetivo y
requerimientos de suelo urbano.
3.2.2.- Macro Área de Extensión Urbana
La Zona de Extensión Urbana a la que se alude corresponde a aquellas áreas que, estando
fuera del límite urbano vigente de la ciudad de Puerto Natales, son de hecho zonas
consolidadas o en proceso de consolidación por ocupación con usos de carácter urbano y
corresponden, además, a las zonas de extensión lógica o natural del centro urbano al que se
asocian. Por otra parte, su definición coincide con aquellos territorios que el Municipio de
Natales considera adecuados para acoger el futuro crecimiento de la población comunal.
Estas zonas serán posteriormente incorporadas como área urbana en las disposiciones del
PRC en proceso de modificación y actualización.
En la actualidad esta zona corresponde a área rural, pero dada su vocación y el importante
desarrollo que se ha observado en las últimas décadas, hace necesaria su incorporación
como áreas de extensión urbana.

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3.2.2.1.- ZEU -1: Zona de Extensión Urbana Puerto Natales
- Localización: corresponde a la faja de extensión adyacente a la ZU1.
- Condición Actual: Corresponde a un área rural, en proceso de consolidación.
- Metodología y Criterios: Se consideró para su definición la zona de extensión
lógica o natural del centro urbano, es decir, su situación actual y la prevista en PRC
(en actualización). La determinación del límite de extensión urbana fue apoyada
por el equipo técnico municipal.
- Usos generalizados de suelo: acogerá las necesidades de extensión y urbanización
de nuevo suelo urbano para albergar el crecimiento futuro de la población,
orientando la ocupación de usos residenciales convenientemente integrados con
equipamientos. La propuesta prevé la disposición de terrenos convenientemente
dotados de beneficios urbanos directos tales como accesibilidad y conectividad a la
red vial del área urbana consolidada
- Justificación: la propuesta busca reconocer la situación actual existente, en base al
crecimiento y los requerimientos de suelo urbano en la intercomunal
3.2.2.2.- ZEU-2: Zona de Extensión Urbana, Dorotea, Villa Renovales y Puerto Prat.
- Localización: corresponde al área consolidada de los poblados de Dorotea, Villa
Renovales y Puerto Prat.
- Condición Actual: Corresponden a centros urbanos menores existentes en la
comuna de Natales, los cuales a pesar de no poseer límites urbanos, están
considerados por el Plan Regulador comunal actualmente en ejecución como zona s
urbanas, definiéndoles límite urbano y zonificación al interior de las mismas.
- Metodología y Criterios: tomando en consideración aquellos que fueron
demarcados en forma preliminar por el PRC propuesto. Estos fueron constatados y
consensuados en terreno junto al equipo técnico municipal.
- Usos generalizados de suelo: Se define igual normativa para cada uno de los
poblados. Estas condicionantes se mantendrán vigentes hasta que sea aprobado el
Plan Regulador Comunal.
- Justificación: la propuesta busca reconocer la situación actual existente, y los
requerimientos del PRC en Actualización.
3.2.2.3.- ZEU-3: Zona de extensión Urbana Río Serrano
- Localización: Corresponde a sectores adyacentes al cauce del Río Serrano junto al
límite del Parque Nacional Torres del Paine
- Condición Actual: presenta una fuerte presión dado el aumento de instalaciones de
orden turístico. Actualmente se encuentra en estado de aprobación el “Seccional
Río Serrano” que busca reconocer tal situación y establecer normas específicas para
el desarrollo sustentable de su territorio.
- Metodología y Criterios: Se consideró el límite urbano propuesto por el Plan
Seccional de Río Serrano (en la comuna de Torres del Payne), cuya Declaración de
Impacto Ambiental cuenta con resolución favorable de fecha Agosto de 2004.
- Usos generalizados de suelo: No se considera la reformulación de los usos de suelo
del Plan Seccional sino que el reconocimiento de una gran zona urbana donde se
homologan los usos y condiciones propuestas por el Seccional, de manera que las
condiciones detalladas que ese instrumento propone no se contravengan con las
disposiciones del PRI al momento de ser aprobado.
- Justificación: Debido a la fuerte presión in mobiliaria que actualmente presenta el
territorio localizado en el cauce del río Serrano, específicamente frente al parque
Nacional Torres del Paine, la propuesta busca acoger la propuesta de Plan
Seccional aprobado ambientalmente y que tiene por objeto regularizar la situación

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3.2.2.4.- ZBC: Zona de Extensión Borde Costero
- Localización: Se localiza en la comuna de Puerto Natales y corresponde a dos
subzonas con distintas condiciones y potencialidades de ocupación: La primera, se
encuentra adyacente al Seno Obstrucción, al Sur de Sierra Rotunda. Su única vía de
acceso es la vía Y-34, la cual está incompleta en algunos tramos. El uso actual
predominante es eminentemente natural (bosque nativo y matorral). En algunos
sectores existen usos estancieros aislados. La segunda, corresponde a la faja costera
que se extiende desde el río Ventisquero (límite comunal) pasando por Puerto Prat
y Puerto Natales hasta el Norte de Sierra Rotunda y a diferencia de la anterior,
posee una alta presión por usos de suelo productivos de tipo turístico y residencial
Presenta una buena accesibilidad y cercanía al principal centro poblado de la
intercomuna, los usos actuales son variados: urbanos, agrícolas, pesca artesanal,
puerto, actividades turísticas y recreativas, ganadería y usos naturales.
- Condición Actual: La condición actual predominante es el gran potencial de
desarrollo turístico dado el valor paisajístico asociado. La reciente o futura
incorporación de rutas de acceso que condicionan favorablemente el asentamiento
de actividades productivas principalmente relacionadas con el turismo, y la
eventual concentración de asentamientos a lo largo de sus bordes, dicha condición
determina la necesidad de regular previamente las condiciones de su desarrollo,
evitando de ésta manera la proliferación espontánea de actividades que puedan
perjudicar los recursos de valor paisajístico y natural presentes en las áreas
asociadas a los lugares ya mencionados.
- Metodología y Criterios: La definición de las zonas de borde costero está
estrechamente relacionada con la vialidad mayor que le sirve de acceso y relación
con el resto del sistema intercomunal a lo largo de su conformación lineal. A partir
de esto, se define una zona longitudinal que recorre paralelamente el borde costero.
Definidos por la vialidad cuando ésta se separa del borde dejando un espesor
habitable y por un buffer cuando la vialidad corre junto al borde costero.
- Usos generalizados de suelo: Los usos de suelo previstos consideran un conjunto
de actividades apropiadas para ocupar la franja costera, entre los que destacan los
usos residenciales y de equipamiento ligado al aprovechamiento del paisaje y otros
vinculados con el fortalecimiento de actividades económicas, de servicio y
turísticas.
- Justificación: Se justifica ambientalmente toda vez que concretar las rutas
proyectadas, necesariamente incorpora la posibilidad de accesibilidad y conexión
pero también la instalación de actividades, especialmente relacionadas con el
turismo y los asentamientos humanos. Por esta razón es fundamental definir las
condiciones de subdivisión, usos de suelo y condiciones de edificación que
resguarden las condiciones físico - naturales asociada a las zonas mencionadas.
3.2.2.5.- Zona de Extensión Urbana Lacustre Interior (ZLI)
- Localización: se emplazan en las inmediaciones (borde) Poniente y Sur del Lago
del Toro, Sur y oriente del Lago Porteño, todo el borde del lago Sofía y la ribera
poniente del Lago Pinto y el contacto de la misma hasta la ribera sur del Lago
Balmaceda, al sur de la comuna de Puerto Natales. Todos estos cuerpos de agua
estás estrechamente vinculados con la vialidad de acceso por el norte a Río Serrano
y al sur de Puerto Natales.
- Condición Actual: Estas áreas poseen una localización estratégica y privilegiada
respecto del Parque Nacional Torres del Paine. Presentan un gran interés turístico y
se prevé a futuro un incremento en el flujo de personas por la reciente conexión vial

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Milodón - Río Serrano.
- Corresponde además al acceso sur al Parque
- Metodología y Criterios: el criterio fundamental de su definición, se encuentra
asociado básicamente a la necesidad de acoger y reconocer la emergente y
creciente presión que tienen dichos sectores. La presión por su ocupación, está dada
por la accesibilidad y la presencia paisajística que estos lugares poseen,
fundamentalmente respecto de sectores de gran concurrencia turística.
- Usos generalizados de suelo: Se permitirán los usos de suelo residencial y los
equipamientos y actividades compatibles con el uso del borde lacustre y la puesta
en valor del atributo, además de las infraestructuras necesarias para soportar el
eventual crecimiento de la población hacia estos sectores.
- Justificación: La incorporación de las áreas ribereñas a la macro zona de extensión
urbana, se justifica en términos ambientales, debido a que, delimita un área
específica y con ello se confina el crecimiento, usos y actividades de gran presión
en el territorio, regulando de ésta manera el crecimiento espontáneo y sin normas
urbanísticas claras. La incorporación de condiciones de uso, hacen de la
planificación una herramienta útil al momento de normar usos incompatibles o una
carga excesiva en el territorio.
3.2.2.6.- Zona de Amortiguación Parque Nacional Torres del Paine (ZA-PNTP)
- Localización: Está compuesta principalmente de dos grandes áreas, por una parte
una franja de aproximadamente 4 kms. de ancho, que recorre el borde nororiente
del Parque Nacional y, por otra, un sector asociado al borde surponiente del mismo,
en torno al río Serrano.
- Condición Actual: posee un paisaje natural con una vocación eminentemente
turística. Esta zona tiene atributos paisajísticos y de belleza escénica que la
transforman en un gran atractivo para el desarrollo de proyectos ligados al interés
turístico del Parque. Dichos sectores de amortiguación cuentan además con
adecuados niveles de accesibilidad, los que mejoran más aún con el nuevo acceso
sur vía Río Serrano desde Puerto Natales, recientemente implementado.
- Metodología y Criterios: La definición del área borde del Parque está asociada a
criterios geográficos de exposición del recurso paisajístico representado por el
macizo montañoso Torres del Paine. Hacia el oriente se define una zona buffer de 4
km de ancho desde el borde del Parque. Hacia el sur oriente la limitante es la
cumbre del cordón montañoso Sierra Toro, dejando incorporada dentro de la zona
toda la ladera norte. Hacia el sur se vuelve a definir una zona buffer que se ajusta a
criterios geográficos: se propone una franja paralela al deslinde del PNTP en
sentido oriente – poniente y un buffer en torno al río Serrano, acompañándolo hasta
su desembocadura en el Seno Última Esperanza. En este último tramo la zona
buffer protege al Parque Nacional Bernardo O´Higgins.
- Usos generalizados de suelo: Por ser un área rural los usos recomendados son el
Residencial para la construcción de la vivienda del administrador y edificaciones y
locales destinados al hospedaje y algunos Equipamientos, además de
Infraestructura, Espacio Público y Áreas Verdes.
- Justificación: La Zona de Amortiguación Parque Nacional Torres del Paine está
asociada al borde de dicho Parque Nacional, con el objeto de resguardar y proteger
el recurso paisajístico del SNASPE a través del control de la fuerte presión
inmobiliaria (especialmente para la instalación de equipamientos asociados a la
actividad turística) que ha aparecido y aparecerá en el futuro en este sector.
3.2.3.- Macro Área Restringida y/o Excluida al Desarrollo Urbano

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Forman parte de la Macroárea restringida o excluida al desarrollo urbano, las áreas
especiales, las áreas de riesgo y las áreas de uso preferente que a continuación se describen.
3.2.3.1.- Áreas Especiales
Corresponden a aquellas áreas en las que existen recursos naturales relevantes y/o
prioritarios en términos de biodiversidad.
3.2.3.1.1.- ACEAR: Área de Concentración especies Arbóreas Representativas y/o exclusivas
- Localización: Corresponde a 4 sitios prioritarios reconocidos por diferentes
Servicios Gubernamentales Milodón y Paine localizada en la comuna de Torres
del Payne y las restantes correspondientes a: Sector Dora – Seno Obstrucción;
Río Rubens (52º00’S-71º55’O); Península Muñoz Gamero (sector poniente),
localizadas en la comuna de Natales.
- Condición Actual: Corresponde a sitios reconocidos previamente por la
Estrategia Regional de Biodiversidad, el Libro Rojo y/o por el Plan Regional de
Desarrollo Urbano (PRDU).
- Metodología y Criterios: Para la definición de estas zonas se consideró 2
criterios fundamentales:
- La presencia de sitios prioritarios para la conservación de la biodiversidad de
acuerdo a la Estrategia Regional de Biodiversidad, el Libro Rojo y de acuerdo a
las disposiciones relativas al tema en el Plan Regional de Desarrollo Urbano
(PRDU).
- La constatación de que efectivamente en dichos sectores se presenta
conformación de una unidad de bosque nativo con especies en categoría de
conservación: La condición de bosque tiene asociada la presencia de especies en
categoría de conservación que corresponden todas a especies “raras”. Es decir,
especies que aparentemente siempre han sido escasas, que están en los últimos
estados de su extinción natural; o especies con distribución muy restringida, con
pocas defensas y escaso poder de adaptación. El Listado Nacional de Especies
en Peligro de Conservación menciona para la XII Región las siguientes especies:
Adesmia campestres (Mata espinoza); Hebe salicifolia (Hebe);
- Mulinum valentinii (Mulino); Bent hamiella spp. (Benthamiella).
3.2.3.1.2.- AEBN: Área Especial de Formaciones de Bosque Nativo
- Localización: se asocian principalmente a turberas y en algunos casos a bosque
de matorral, localizados fundamentalmente en el área archipielágica.
- Condición Actual: corresponde a unidades vegetacionales de bosque
contenedoras de diversidad faunística y flora asociada. Contienen elementos
relevantes desde el punto de vista ecológico y también económico.
- Metodología y Criterios: Para la determinación de esta unidad, se realizó un
trabajo de contraste entre los contenidos de ambas coberturas señaladas, seguido
de un proceso de entrelazamiento de variables para la determinación de las
unidades de bosque nativo en la provincia. El trabajo priorizó la información
proveniente del SAG puesto que está trabajada a escala provincial a diferencia
de lo que ocurre con el catastro de bosque nativo, elaborado a escala regional.
3.2.3.2.- Áreas de Riesgo
Tienen como objetivo el resguardo de los elementos que por sus propias características
deben ser protegidos, o que por efecto del probable riesgo en la salud de la población,
deben ser aislados. Por un lado, están las áreas de restricción por infraestructura,
definidas como aquellas infraestructuras o equipamientos en los que no puede existir
asentamiento próximo; y por otro, las áreas de riesgo natural, en que las condiciones de
inestabilidad de ciertos elementos del medio ambiente, hacen que la ocupación de estas

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áreas tenga restricciones o determinados resguardos para asegurar la salud de la
población.
3.2.3.2.1.- De Origen Natural
El riesgo de origen natural, es la mayor o menor probabilidad de que se produzca un
daño o catástrofe social en una determinada zona, debido al desencadenamiento de
un proceso natural.
3.2.3.2.1.1.- ARAN: Área de Riesgo por Inundación y/o Anegamiento
- Localización: sectores del Río Las Chinas y en el asentamiento turístico de
Río Serrano.
- Asimismo, áreas potencialmente inundables como lagos, lagunas, humedales
y/o vegas, ríos, esteros y quebradas.
- Condición Actual: Actualmente las áreas que presentan un riesgo potencial de
inundación o anegamiento, así como aquellas que han registrado episodios de
éste tipo, se encuentran sin regularización. Dicha condición presume una
potencial ocupación de las áreas con el consecuente riesgo asociado a la salud
de la población o actividades incompatibles a su condición.
- Metodología y Criterios: Las áreas han sido determinadas a partir de
identificación de terrenos potencialmente inundables como es el caso de las
zonas pantanosas o de vegas en proximidad a los cauces o cuerpos de agua,
así como también a aquellos episodios declarados de inundación y/o
anegamiento, a través de la fijación de fajas de resguardo, que no podrán ser
representables en la escala de planificación del Plan Regulador Intercomunal
pero que serán estipuladas en la Ordenanza.
- Restricciones establecidas en la ordenanza del instrumento: Los usos
recomendados en estas áreas mientras no se levante la restricción serán de los
tipos Área Verde y Espacio Público. Para el desarrollo de cualquier tipo de
proyecto en esta área, se deberán desarrollar los correspondientes estudios
hidráulicos, de drenaje, mecánica de suelos y/u otros, que los organismos
competentes (DOH y DGA) estimen necesario para desafectar dicha área. En
las zonas aledañas al área de riesgo, deberán evaluarse previo a la
construcción, estudios hidráulicos certificados por los organismos
competentes (DOH y DGA), los cuales confirmarán si el terreno en consulta
se encuentra fuera del área de influencia del riesgo identificado, y en caso de
llegar a estarlo, cuáles son las obras y/o medidas que impedirán el eventual
desarrollo de dicho fenómeno.
3.2.3.2.1.2.- ARP: Área de Riesgo por Pendientes
- Localización: Se encuentra asociados a Serranías cuyas pendientes superen los
35º. En la comuna de Torres del Payne se asocia a sectores de la Sierra
Contreras, Sierra del Toro, Sierra del Cazador y Sierra Ballena. En Natales
estas zonas se ubican preferentemente en el sector norte y se asocian a las
proximidades de la Sierra Dorotea y Cordón Manuel Señoret.
- Condición Actual: áreas que se caracterizan por constituir escenarios
ambientalmente propensos a generar eventos de remoción en masa.
- Metodología y Criterios: Las zonas de restricción por riesgo natural de
pendientes corresponden a aquellas áreas del territorio intercomunal cuyas
pendientes superan los 35º. Estas zonas se caracterizan por constituir
escenarios ambientales propensos a generar eventos de remoción en masa,
erosión de suelos, y aquellos en los que confluyen condicionantes
desencadenantes de eventos de inestabilidad de laderas.

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- Restricciones establecidas en la ordenanza del instrumento: Los usos de suelo
permitidos en la ARP mientras no se levante la restricción será de los tipos
Área Verde, Espacio Público y equipamientos de las clases Científico y
Deporte. En caso de que la restricción sea levantada, a través de estudios
específicos que den por subsanada o demuestren la inexistencia del riesgo, en
tal caso el área asumirá las condiciones establecidas en el plano de
Macrozonificación General PRINTP 02.
3.2.3.2.2.- De Origen Antrópico
3.2.3.2.2.1.- ARCM: Área de Riesgo por Campos Minados
- Disposición normativa de carácter superior aplicable: las zonas de seguridad
se encuentran definidas y bajo tuición de la V División del Ejército Chileno.
- Normativa específica del instrumento: Los usos permitidos en este territorio,
en tanto no se levante la restricción visada por el organismo competente, se
verán restringidos sólo a las tareas de limpieza y aislamiento de material para
la realización de las faenas de desminado.
- La ocupación futura del área se encuentra condicionada a los permisos que
pudiera otorgar el o los organismos correspondientes. En tal caso se asumirán
las condiciones establecidas en el Plano de Macrozonificación.
3.2.3.2.3.- Área de Uso preferente
El área de uso preferente, constituye el área rural del territorio sobre el que se ha
observado el desarrollo de actividades productivas (de carácter rural – agropecuaria),
y no se relacionan con las áreas especiales o de riesgo. Producto del diagnóstico se
identificó 3 tipos de áreas productivas fuera del límite urbano. Al final de la
caracterización de cada una de ellas en la Memoria Explicativa, se señalan
recomendaciones para la aprobación de proyectos en estas áreas. Estas áreas no
quedan graficadas en los planos puesto que constituyen el territorio rural de la
intercomuna.
3.2.4.- Recomendaciones para la Aprobación de Proyectos en las Áreas Rurales
Para la aprobación de proyectos en las áreas rurales se establece las siguientes
recomendaciones.
- Residencial
- Espacio Público
- Áreas Verdes
- Equipamiento de las clases
- Científico, Culto y cultura, Deporte, Esparcimiento, Salud, Seguridad, Servicio,
Social.
- Actividades Productivas
Las condiciones de ocupación de suelo que se recomienda para esta área son las siguientes:
- Subdivisión predial mínima = conforme al DL 3.516
- Coeficiente Máximo de Constructibilidad =0,1
- Coeficiente máximo de ocupación de suelo =0.05
- Altura máxima de edificación =12 m
- Sistema de agrupamiento = aislado
- Antejardín = 15 m
- Distanciamientos Laterales = 10 m
- Fondo = 20m
Para el caso de requerir la aprobación de proyectos en las áreas especiales, deberá tenerse
en cuenta los requerimientos que establezca CONAF, SAG, CONAMA u otro organismo
sectorial de acuerdo a su normativa, adicionales a los precedentemente planteados, a objeto

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de no generar efectos ambientales no deseados en estas áreas.
3.2.5.- Vialidad Estructurante
La estructura vial intercomunal propuesta se ha clasificado en tres jerarquías, las cuales se
encuentran asociadas a las categorías viales definidas por la Dirección de Vialidad del
MOPTT y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en cuanto a sus
franjas de protección y características generales y que corresponden a expresa y troncal. La
definición de estas categorías es:
- Vías Expresas: establecen las relaciones intercomunales entre las diferentes áreas
urbanas a nivel regional y conectan a la provincia con la Región, con las otras regiones
del país y con la República Argentina. Su ancho mínimo entre líneas oficiales será de
50 m .
- Vías Troncales: establecen la conexión entre las diferentes áreas y zonas de la
intercomuna con la vialidad expresa. Su ancho mínimo entre líneas oficiales será de 30
m .
Con la estructura vial propuesta, se apunta a lograr los objetivos de planificación asociados
a:
- Fortalecer la Interconectividad internacional Chileno – Argentina a través de la
consolidación de los pasos internacionales existentes y la propuesta de nuevas
conexiones hacia el norte de la intercomuna.
- A través de la estructura vial, se busca abrir nuevos territorios de la provincia hoy
poco accesibles y deficientemente conectados a las dinámicas de desarrollo económico
de la provincia, especialmente aquellos de gran valor natural presentes hacia los
sectores centro poniente y sur de la intercomuna (sector de Río Serrano y Borde
costero Lago Aníbal Pinto/Seno Obstrucción, respectivamente).
- Conformación de Circuitos que comuniquen los diversos sectores de la intercomuna
en sus tramos norte, central y sur, a modo de una cadena de accesibilidad cuyos puntos
de encuentro coinciden precisamente con los dos centros urbanos principales: Puerto
Natales y Cerro Castillo.
- Se propone la consolidación de nuevos recorridos transversales que conecten en el
sentido oriente – poniente el sistema principal de conexión norte – sur y que, a la vez,
representen alternativas de conectividad que comuniquen los sectores interiores
productivos interiores con las principales vías de flujo norte – sur.
Para lograr una estructura vial se analizó la funcionalidad territorial versus la funcionalidad
de la infraestructura existente y de los flujos vehiculares presentes a escala intercomunal.
Con estos antecedentes, se propusieron los roles y atributos cada uno de los segmentos
componentes de la red vial, según se muestra tabla siguiente:
Sistema de Accesibilidad Ruta Categoría Tramo
Existente /
Proyectada
Característica
Sistema de
Accesibilidad
Longitudinal
Centro - Sur
Ruta 9
Expresa
Villa Cerro
Castillo /
Límite
Sistema de
Prov. oriente
E
Permite la
integración de la
intercomuna
hacia el resto del
país y la
República
Argentina.
Además,
organiza los
principales flujos
de la provincia
en el sentido
norte – sur. (Se
Troncal
Y 120 / Villa
Cerro
Castillo
E

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Sistema de
Accesibilidad
Intercomunal
Longitudinal
plantea By Pass a
Puerto Natales
quedando el
tramo existente
como Troncal)
Sistema de
Accesibilidad
Longitudinal
Sur
Ruta Y 340 Troncal
Puerto
Natales /
Estancia Ma.
Sofía
E
Esta ruta está
asociada a la
conexión entre el
sector de borde
costero del Seno
Obstrucción -
Lago Aníbal
Pinto con el
sistema central
de la
intercomuna
organizado a
partir de la ruta 9
y la ciudad de
Puerto Natales.
Su
fortalecimiento
permite organizar
espacialmente
zonas de uso
agrícola
existentes y
turísticas
proyectadas,
generando de
esta manera un
nuevo polo de
desarrollo
Intercomunal.
Estancia Ma.
Sofía /
Límite
Provincial
Sur
P
Sistema de
Accesibilidad
Internacional
Sistema Paso
Baqueano
Zamora /
Ruta 9
Ruta Y 160
Paso
Baqueano
Zamora / Ea.
Lago Azul
P
Permiten la
integración de la
intercomuna
hacia la
República
Argentina,
generando de
esta manera un
sistema
Patagónico
mayor que
permite el
intercambio
comercial y la
puesta en valor
de los principales
atractivos
turísticos de la
Provincia.
Ea. Lago
Azul / Ruta
9
E
Sistema Paso
Baguales
Oriente /
Ruta 9
Ruta Sin Rol
/ Camino
Baguales
Paso
Baguales
oriente /
Estancia Los
Leones
P
Estancia Los
Leones / Y
120
E
Sistema Paso
Dorotea /
Ruta 9
Ruta 250 CH
R 9 / Paso
Internacional
Dorotea
E
Sistema Paso
Río Don
Guillermo /
Villa Cerro
Castillo
Ruta Sin Rol
/ Paso Río
Don
Guillermo
Villa Cerro
Castillo /
Paso
Internacional
E
Reduce los
tiempos de viaje
entre Puerto

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Sistema de
Accesibilidad
Central
Sistema de
Accesibilidad
Transversal
Río Serrano /
Ruta 9
Ruta Y 290
Río Serrano
/ Ruta 9
E
Natales y el
sector de Río
Serrano y
favorece la
integración entre
el sector de
serranía y el
borde sur del
Parque Nacional
Torres del Paine
con el resto de la
intercomuna y su
sistema de
accesibilidad
principal Ruta 9,
abriendo un
nuevo frente de
desarrollo.
Sistema de
Accesibilidad
Transversal
Río Serrano /
Ruta Y 160
Ruta Y 156
Río Serrano
/ Ruta Y 160
E
Este sistema de
accesibilidad que
funciona como
un par vial,
cumple la
función de
comunicar el
sector de Río
Serrano con la
Ruta Y 160 y
hacia la ruta 9,
generando de
esta manera un
eje estructurante
bien conectado
que otorga
accesibilidad al
área buffer sur
del Parque
Nacional Torres
del Paine.
Ruta Y 150
Ruta Y 156 /
Ruta Y 160
E
Sistema de
Accesibilidad
Transversal
Ruta Y 290 /
Villa Cerro
Castillo
Ruta Y 200
Troncal
Ruta 9 /
Lago Toro
E
Vía de jerarquía
local de sentido
oriente –
poniente
emplazada en la
zona intermedia
de la
intercomuna.
Constituye un eje
de conectividad
local entre las
rutas Y 290 y Y
160.
Ruta Y 202
Lago Toro /
Y 290
p
Sistema de
Accesibilidad
Transversal
Ruta 9 / Ruta
Y 290
Ruta Y 180
Ruta 9 /
Sección
Lazo
E
Vía de jerarquía
local de sentido
oriente –
poniente ubicada
en el borde norte
del Lago del
Toro, cuya
función consiste
en conectar la
ruta Y 290 y Y
160. Corresponde
Sección
Lazo / Y 156
P

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Sistema de
Accesibilidad
Transversal
a una vía de
acceso
alternativo desde
la ruta 9 hacia el
sector de Río
Serrano.
Sistema de
Accesibilidad
Transversal
Lago Pinto /
Ruta 9
Conexión
Lago Pinto /
Rubens
Y 340 / Ruta
9
P
Otorga
accesibilidad al
sector
intercomunal sur,
generando un
circuito de
conexión entre el
sistema de lagos
del extremo sur
de la provincia
hacia el sistema
de accesibilidad
principal Ruta 9.
Sistema de
Accesibilidad
Transversal
Camino
Baqueano
Zamora /
Camino
Baguales
Ruta Y 120
Camino
Baguales /
Ea. Las
Chinas
E
Vía de carácter
local que otorga
conectividad
transversal (en el
sentido oriente -
poniente) en la
porción norte del
territorio,
constituyéndose
en una alternativa
de conexión entre
las rutas que
abren los pasos
internacionales
Baqueano
Zamora y
Baguales.
Ea. Las
Chinas / Y
160
P
Sistema de
Accesibilidad
Interior
Sistema de
Accesibilidad
Interior Seno
Última
Esperanza
Ruta Y 300
Río
Ventisquero
/ Ruta 9
E
Corresponde a
una vía de
accesibilidad
local en sentido
oriente - poniente
cuya función
consiste en
conectar a la
ciudad de Puerto
Natales (y, por
ende, hacia la
ruta 9) con el
borde costero y
las localidades
ubicadas sobre el
Seno de Última
Esperanza.
Ruta Sin Rol
Ruta Y 300 /
Ruta Y 290
(Sector
Cueva del
Milodón)
E
Sistema de
Accesibilidad
Interior
Golfo
Almirante
Montt
Conexión
Natales /
Fiordo
Stainess
Pto. Laforest
/ Pto.
Riquelme
E
Vía
mayoritariamente
proyectada que
otorga
accesibilidad al
borde costero
norte del Golfo
Almte. Montt
desde la ciudad

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de Puerto
Natales.
Sistema de
Accesibilidad
Local
Sistema de
Accesibilidad
Área de
Extensión
Urbana
Ciudad de
Puerto
Natales
Ruta 9
Límite
oriente ZU-1
/ Límite
norte ZU-1
E
Vías de acceso a
la ciudad de
Puerto Natales
desde territorio
rural.
Av. Santiago
Bueras
Av. Ultima
Esperanza /
Limite norte
ZU-1
E
Av. Ultima
Esperanza
Ruta 9 /
Límite
oriente ZU-1
E
Prolongación
Av. España
Límite
oriente ZU-1
/ Límite
oriente
ZEU-1
E
Y -340
Límite sur
ZU-1 /
Límite sur
ZEU-1
E
Sistema de
Accesibilidad
Área Urbana
Ciudad de
Puerto
Natales
Av. Santiago
Bueras
Av. Camilo
Henríquez /
Lím. oriente
ZU-1
E
Vías
estructurantes de
la ciudad de
Puerto Natales
que permiten la
conectividad
desde el sistema
vial intercomunal
hacia la trama
urbana local.
Av. Camilo
Henríquez
Av. Pedro
Montt / Av.
S. Bueras
E
Av. España
Av. Santiago
Bueras /
Lím. oriente
ZU-1
E
Av. Última
Esperanza
Lím. norte
ZU-1 / Calle
Cementerio
E
Pedro Montt
Ruta 9 (Lím.
sur ZU-1) /
Ruta Y 340
(Lím. Norte
ZU-1)
E
Los Arrieros
Pedro Montt
/ Limite
Urbano sur
ZU-1
E
El Plan Regulador Intercomunal, se compone además de Una Memoria Explicativa del
Plan, La Ordenanza y los Planos.
4.- Que, en relación con el cumplimiento de la normativa ambiental aplicable al proyecto “Plan
Regulador Intercomunal Natales Torres del Payne” y sobre la base de los antecedentes que
constan en el expediente de evaluación, debe indicarse que la ejecución del proyecto “Plan
Regulador Intercomunal Natales Torres del Payne” cumple con:
4.1.- D.S. Nº47/92, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
4.1.1.- Cumplimiento
El Capítulo 5 de la Ordenanza propuesta, artículos 56 y siguientes fija normas aplicables en
áreas de riesgo y protección. Al efecto, los propietarios de terrenos ubicados en áreas de
riesgo y protección, podrán desarrollar estudios y proyectos específicos, debidamente
aprobados por los organismos competentes, en los cuales se determine en detalle los límites

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de las zonas expuestas a riesgos según corresponda, como asimismo, las obras que deben
realizarse para reducir y/o proteger dichas zonas de los riesgos que las afecten.
Por su parte, el artículo 31 de la Ordenanza, señala que las Áreas de Restricción definidas,
podrán ser ampliadas o reducidas en función de estudios técnicos específicos aprobados
por los Organismos competentes conforme lo señala el Artículo 2.1.17 y 2.1.18 de la
OGUC. Dichos estudios deberán incluir las medidas de mitigación y la aprobación de
anteproyectos estará condicionada a la implementación de dichas medidas. Así mismo, los
Planes Reguladores Comunales correspondientes podrán precisar ampliando o reduciendo
las áreas señaladas en el presente instrumento de planificación.
Las áreas de restricción que producto de estudios técnicos específicos aprobados por las
autoridades correspondientes sean liberadas de la restricción impuesta serán
automáticamente asimiladas a las condiciones de uso de suelo y normas de edificación de
la zona a la cual se superponen. Para la aprobación de proyectos en estas áreas liberadas, la
Dirección de Obras respectiva, deberá exigir los estudios previamente aprobados por los
organismos competentes y verificar la materialización de las medidas en ellos indicadas.
4.2.- D.F.L. Nº 1.122 Código de Aguas
Los proyectos que contemplen la modificación de los cauces naturales o artificiales,
deberán ajustarse al procedimiento establecido en los artículos 41 y 171 del Código de
Aguas.
4.3.- D.S. Nº609/78, Fija normas para establecer deslindes de propietarios riberanos con bien
nacional de uso público por las riberas de los ríos, lagos y esteros
El artículo 51 de la Ordenanza propuesta señala que para la delimitación de las riberas de
los cauces de los ríos, lagos, esteros o quebradas, se estará a lo dispuesto en el presente
cuerpo normativo y a las disposiciones del Código de Aguas
4.4.- D.F.L. Nº340, sobre Concesiones Marítimas
El artículo 52 de la Ordenanza propuesta señala que se dispone la declaratoria de utilidad
pública de los terrenos fiscales ribereños hasta una distancia de 80 metros medidos desde la
línea de altas mareas, las que podrán ser cedidas en concesión para el desarrollo de
proyectos de índole turística, equipamiento vecinal y servicios, de acuerdo a los
procedimientos establecidos en el Decreto Ley Nº1 de 1986 del Ministerio de Bienes
Nacionales.
4.5.- D.S. Nº2, Reglamento sobre Concesiones Marítimas
El artículo 52 de la Ordenanza propuesta señala que se dispone la declaratoria de utilidad
pública de los terrenos fiscales ribereños hasta una distancia de 80 metros medidos desde la
línea de altas mareas, las que podrán ser cedidas en concesión para el desarrollo de
proyectos de índole turística, equipamiento vecinal y servicios, de acuerdo a los
procedimientos establecidos en el Decreto Ley Nº1 de 1986 del Ministerio de Bienes
Nacionales.
4.6.- D.F.L. Nº4, Ley General de Servicios Eléctricos
El artículo 60 de la Ordenanza propuesta establece normas relativas a la Protección de
Obras de Infraestructura Eléctrica y Líneas de Transmisión
4.7.- D.S. Nº90, Reglamento de Seguridad para el almacenamiento, refinación, transporte y
expendio al Público de Combustibles Líquidos derivados del Petróleo.

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El artículo 61 de la Ordenanza, contiene normas relativas al Resguardo Ductos. Para tal
efecto, los ductos se clasifican en Oleoductos, Gasoductos y Poliductos. Dadas las
características de este tipo de infraestructura, la zona aledaña a éstos debe cumplir la
finalidad de proteger el funcionamiento de dicha obras, impedir obstáculos que las
interfieran y a la vez minimizar riesgos potenciales a la población. Los Planes Reguladores
Comunales deberán declarar siempre Zona de Riesgo, los predios y recintos en que se
emplacen elementos de este tipo. En el caso de los Oleoductos y Poliductos, la zona de
resguardo por riesgo corresponde a una faja de terreno de 10 o 15 m. de ancho, según sea
el diámetro del oleoducto, ubicada a lo largo del mismo. La ubicación, delimitación, usos
permitidos y precisión de la dimensión de la faja, será determinada por el organismo
competente, en las condiciones que se detallan en el presente cuerpo normativo.
4.8.- D.S. Nº254, Aprueba Reglamento de Seguridad para el Transporte y Distribución de gas
natural
La Ordenanza propuesta señala que para el caso de los Gasoductos se establecerá una zona
de resguardo por riesgo que corresponderá a las establecidas en el presente cuerpo
normativo. Con el objeto de prevenir cualquier tipo de riesgo a la población, como
asimismo, por su propia seguridad, en esta faja se prohíbe plantar árboles, emplazar
construcciones, realizar movimientos de tierra o disminuir la cubierta de tierra.
4.9.- D.L. Nº1.157 Ley General de Ferrocarriles
El artículo 59 de la Ordenanza, fija disposiciones para la protección y Resguardo de Vías
Ferroviarias. Para tal efecto señala que corresponde a fajas de resguardo de los terrenos
colindantes a cada costado de la línea férrea, con un ancho de 21,50 m., medidos desde el
riel de borde, de acuerdo a lo dispuesto en los Artículos 34 y 42 de la Ley General de
Ferrocarriles.
Asimismo, en la faja de resguardo indicada se prohíbe la ejecución de todo tipo de obras
debiendo dejarse totalmente despejada.
4.10.- Ley Nº18.916. Código Aeronáutico
Dentro de las disposiciones que incorpora la Propuesta de Planificación, el art. 37 reconoce
su sujeción a normas sectoriales. Al efecto se reconocen dos aeródromos, a saber:
Aeródromo Teniente Julio Gallardo y Aeródromo Cerro Castillo. Respecto de los
aeródromos indicados se definen territorios que son afectados por las superficies
limitadoras de obstáculos que determina la Dirección de Aeronáutica Civil sobre los
terrenos aledaños a Aeropuertos o Aeródromos, según lo previsto en el presente cuerpo
legal.
4.11.- D.F.L. Nº850, Ley Orgánica del Ministerio de Obras Públicas
La Ordenanza del Plan considera las disposiciones que resulten aplicables del presente
cuerpo legal a la zona regulada por éste.
4.12.- Ley Nº11.402, Dispone que las obras de defensa y regularización de las riberas y cauces de
los ríos, lagunas y esteros que se realicen con participación fiscal, solamente podrán ser
ejecutadas y proyectadas por la Dirección de Obras Sanitarias del Ministerio de Obras
Públicas
El artículo 74 de la Ordenanza propuesta, señala que de acuerdo al volumen de explotación
y tal como lo señala el Reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, las
Actividades de Extracción de Áridos deberán someterse a la Evaluación de Impacto

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Ambiental. El control del funcionamiento de los pozos de extracción, la fiscalización del
cumplimiento de sus Planes de Recuperación de Suelo, así como las sanciones por
extracción sin permisos o en zonas prohibidas, será efectuada por los municipios
correspondientes, de acuerdo a la legislación vigente.
La renovación de patentes estará condicionada al cumplimiento de todas las condiciones
señaladas en los puntos precedentes. La extracción de ripio y arena en los cauces de los
ríos y esteros deberá efectuarse con permiso de las municipalidades, previo informe de la
Dirección General de Obras Públicas del MOP. Para efectos de la solicitud del Permiso de
Edificación o prórroga de la Explotación, deberán acompañar los antecedentes que se
indican a continuación, informados favorablemente por los organismos competentes:
- Plan de recuperación del suelo Este plan debe establecer como mínimo, el plazo
máximo para la recuperación del suelo y las condiciones finales para su reutilización, así
como deberá contener las condiciones para la reposición de la vegetación intervenida
con la presentación de un informe favorable de la Corporación Nacional Forestal, si
corresponde.
- Factibilidad Vial, que contenga un análisis de la red vial, de los medios de transporte, de
la generación de viajes y ejecución de las obras de mitigación que se requiera para
compensar su impacto.
4.13.- D.S. Nº 4363/ Decreto Ley Nº 701, Ley de Bosques y Ley de Fomento Forestal
Todos los proyectos que contemplen la corta de bosque deberán sujetarse a la normativa
establecida en esta ley.
4.14.- Ley 18.362, Crea Sistema Nacional de Áreas Silvestres Protegidas
La Propuesta de Planificación reconoce Áreas restringidas o excluidas del desarrollo
urbano, entre las que destacan Áreas y Reservas pertenecientes al SNASPE.
Corresponde a las áreas protegidas reglamentariamente que se localizan dentro del
territorio intercomunal del PRINTP y que se identifican como Parque Nacional Torres del
Paine, declarado por el D.S. Nº 1.050/62; la Reserva Nacional Alacalufes, cuyos deslindes
fueron fijados mediante D.S. N° 618 de fecha 3 de diciembre de 1987 y al Parque Bernardo
O’Higgins Creado en 1969 y ampliado en 1985. Estas áreas están reglamentadas por los
respectivos decretos que las protegen y en ellas no es posible generar ningún tipo de
intervención distinta a la que el mismo Plan de Manejo elaborado por CONAF disponga.
4.15.- D.S. Nº1.050 Parque Nacional Torres del Paine, D.S. Nº618, Reserva Nacional Alacalufes
territorio intercomunal del PRINTP y que se identifican como Parque Nacional Torres del
Paine, declarado por el D.S. Nº 1.050/62; la Reserva Nacional Alacalufes, cuyos deslindes
fueron fijados mediante D.S. N° 618 de fecha 3 de diciembre de 1987 y al Parque Bernardo
O’Higgins Creado en 1969 y ampliado en 1985. Estas áreas están reglamentadas por los
respectivos decretos que las protegen y en ellas no es posible generar ningún tipo de
intervención distinta a la que el mismo Plan de Manejo elaborado por CONAF disponga.
4.16.- D.S. Nº264, 1969, crea Parque Nacional Bernardo O’Higgins

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