ETUDE SECTORIELLE                   SOMMAIRE                     SWOT ANALYSIS                                            ...
ETUDE SECTORIELLE                   SWOT Analysis                   Forces                                                ...
ETUDE SECTORIELLE                   Executive summary                   La promotion immobilière est un secteur           ...
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  1. 1. ETUDE SECTORIELLE SOMMAIRE SWOT ANALYSIS 3 EXECUTIVE SUMMARY 4 LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR 5 - En Chine, une croissance spectaculaire - Au Liban, vers une gestion plus professionnelle - En Egypte, un regain de dynamisme depuis les années 90 - En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré quelques contraintes - Les pays émergents, un modèle pour le Maroc LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR 8 - Promotion Immobilière, une forte reprise depuis 1996… - ….soutenue par lengagement des autorités publiques… - …et renforcée par un effort commercial de la part des banques - L’effet dentraînement du secteur DES ENTREPRISES EN CROISSANCE 12 - Un secteur aux multiples intervenants - Un secteur dominé par les opérateurs privés - Groupe ADDOHA - Holding Al Omrane - La Compagnie Générale Immobilière - Groupe Chaâbi - Jet Sakane - Thomas et Piron UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES... 18 - Secteur assujetti à plusieurs taxes - Gestion inefficace du foncier - Lourdeur des procédures administratives - Limportance du secteur informel ... MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES 19 - Une urbanisation en constante évolution corrélée avec la croissance démographique - LINDH, vers une politique de relogement - La création de villes nouvelles - Un développement à léchelle internationale FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS 20 - Des entreprises fortement capitalistique - Des charges de personnel faibles par rapport au chiffre daffaires IMMOBILIÈRE - Des entreprises faiblement endettées - Une marge EBE supérieure à 30% - Une gestion rigoureuse du cycle dexploitation ANNEXE 1 : Les différentes taxes auxquelles le secteur est assujetti 24 ANNEXE 2 : Les principaux intervenants de la promotion immobilière 25PR O M O T I O N ANNEXE 3 : Ratios financiers de l’échantillon 26 SOURCES ET RÉFÉRENCES 30 2
  2. 2. ETUDE SECTORIELLE SWOT Analysis Forces Faiblesses La conjoncture favorable en raison du déficit La fiscalité opaque caractérisée par la multitude en logements ; de taxes, la multiplicité des barèmes dimposition et linstabilité des textes et lois régissant la fiscalité Le coût faible de la main dœuvre ; immobilière ; L’alternative rentable de placement que La rareté des terrains contribuant à accroître représente l’investissement immobilier ; dangereusement l’incidence foncière de certains projets ; La croissance des encours des crédits immobiliers. La lourdeur des procédures administratives ; La non-rationalisation des promoteurs immobiliers, notamment les débutants ; L’absence de cadre réglementaire et fiscal favorisant l’investissement locatif ; L’absence d’observatoire, destiné à fournir aux intervenants, des statistiques importantes (demande de logements neufs / anciens, indexation des loyers...). Opportunités Menaces La lutte contre lhabitat insalubre et le lancement La concurrence accrue entre les différents du programme “villes sans bidonville” ; promoteurs ; La création de villes nouvelles destinées à La prolifération de linformel et la pratique alléger la pression démographique sur les du noir ; grandes villes ; La spéculation sur le foncier ; La création de fonds de garantie permettant aux citoyens aux revenus irréguliers daccéder à Lentrée de nouveaux promoteurs étrangers ; un logement décent ; Sur le court terme, le durcissement de la Lexonération fiscale en faveur des promoteurs législation du travail dans les chantiers affecterait privés pour encourager le logement social ; le rendement des promoteurs. IMMOBILIÈRE La concurrence entre les banques, contribuant à la baisse des taux ; L’arrivée d’une offre enrichie de produits de financement, permettant une meilleure structuration du marché ;PR O M O T I O N Sur le long terme, le durcissement de la législation du travail dans les chantiers, actuellement laxiste, aboutira à une rationalisation du marché. 3
  3. 3. ETUDE SECTORIELLE Executive summary La promotion immobilière est un secteur En dépit d’un engagement de lEtat pour participant à la croissance économique de promouvoir le secteur, ce dernier fait face à nombreux pays de par la création demplois et la plusieurs obstacles qui freinent son génération dune forte valeur ajoutée. développement, à savoir la multitude de taxes et impôts, des promoteurs non structurés et non Afin de profiter de ce dynamisme, le Maroc, rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des dont le secteur demeure anarchique et peu procédures administratives et la gestion développé, pourrait sinspirer des expériences inefficace du foncier. Dans ce sens, un nouveau des pays à niveau de développement semblable code de lurbanisme sera mis en vigueur (Tunisie, Chine, Liban et Egypte). Ceux-ci ont pu, prochainement et permettrait de mieux gérer grâce aux incitations fiscales, à la restructuration ces contraintes et de tirer profit des perspectives du secteur et au changement de stratégies et de quoffre la promotion immobilière. visions, bénéficier des opportunités offertes. A un niveau financier, le secteur est très Au Maroc, le secteur de la promotion immobilière capitalistique et requiert des investissements connaît une phase ascendante. Hormis le déficit importants. Les entreprises opérant dans la enregistré au niveau du logement -estimé à promotion immobilière ont recours soit à la 1,2 million-, cette activité est encouragée par une sous-traitance des activités de bâtiment soit à la série dactions entreprises par lEtat et un effort non déclaration des employés, entraînant une commercial important des banques marocaines. faible charge de personnel rapportée au chiffre daffaires. Bénéficiant dun cycle dexploitation En raison de la défiscalisation des grands projets long, les entreprises du secteur ont plus recours immobiliers, plusieurs promoteurs privés se sont aux dettes structurelles quaux dettes orientés vers lhabitat social afin de tirer profit du opérationnelles afin déviter toute pression dynamisme de ce segment. De plus, plusieurs quant au remboursement de cet endettement. fonds nationaux ont été consacrés à lhabitat insalubre pour permettre à une catégorie de la Le soutien effectif de l’Etat au secteur de la population l’accès à un logement décent. LEtat a promotion immobilière a permis d’améliorer la également, procédé à la création de villes rentabilité des fonds propres des entreprises. En nouvelles visant à éradiquer les bidonvilles. effet, le ROCE (Return On Capital Employed) a connu une forte progression entre 2002 et Pour leur part, les banques ont connu un 2004, passant de 15% à 30,4% pour les accroissement de leur portefeuille sur ce entreprises performantes et de 0,7% à 1,6% segment. Suite au dynamisme du secteur, les pour les moins performantes. crédits immobiliers octroyés aux acquéreurs ont été multiplié par 8 en lespace de 10 ans, créant Enfin, le segment social présente les meilleures ainsi une concurrence acharnée entre les opportunités. Les personnes propriétaires de différentes banques de la place. logements insalubres seront orientées vers des IMMOBILIÈRE habitations de bas standing. D’ailleurs, de plus La plupart des entreprises opérant dans la en plus de promoteurs privés se sont positionnés promotion immobilière sont privées, de création sur ce créneau. récente et dune taille modeste. En dépit du grand nombre des intervenants dans le secteur, Le moyen et haut standing offrent des celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui perspectives intéressantes même si la demandePR O M O T I O N bénéficient dune longue expérience dans le sera inévitablement moins forte que pour le domaine. Par ailleurs, la restructuration des logement social. Le véritable défi de ce segment entreprises publiques permettrait une meilleure sera de proposer des constructions respectant compétitivité des entreprises marocaines. les standards internationaux en termes de qualité et de finitions. 4
  4. 4. ETUDE SECTORIELLE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR La promotion immobilière est un secteur très dynamique, participant à la croissance économique de nombreux pays. En effet, dans les pays développés, le secteur a atteint un degré de développement tel quil contribue significativement à la création demplois autant quà la génération dune forte valeur ajoutée. Ce secteur représente une réelle opportunité pour le Maroc où il reste encore anarchique et peu développé. Pour tirer profit des retombées positives du secteur sur son économie, le Maroc pourrait sinspirer des expériences des pays ayant un niveau de développement semblable à savoir lEgypte, le Liban, la Tunisie et la Chine. Encouragements fiscaux, restructuration du secteur et changement de stratégies et de visions sont parmi les solutions qui ont permis aux pays émergents de structurer le secteur et de bénéficier des opportunités offertes. En Chine, une croissance spectaculaire nombre de promoteurs immobiliers. Ce phénomène devrait saggraver dans les cinq Depuis la réforme du logement instituée en 1998, prochaines années amenant le nombre des linvestissement immobilier en Chine a connu une promoteurs immobiliers de 10 000 à 3 000. forte croissance, évaluée à 20% en moyenne depuis lors. Cette réforme, basée sur le De même, les autorités réorientent loffre désengagement de lEtat du secteur immobilier, a immobilière vers les logements sociaux en entraîné une croissance importante du taux de offrant des avantages fiscaux aux promoteurs propriété qui a doublé en 5 ans. Elle a également, afin de garantir des logements pour les rapporté 2,8 Md. Dh à lEtat chinois. travailleurs migrants venant des campagnes. Il est à signaler que lachat dun appartement La réussite de la Chine dans le secteur de la constitue le placement financier le plus sûr pour promotion immobilière repose sur le de nombreux chinois, contribuant ainsi à la désengagement de lEtat en faveur des promotion du secteur immobilier et entraînant le promoteurs privés, la concentration autour des ralentissement du développement des marchés gros promoteurs et la présentation davantages boursiers. De ce fait, la croissance de fiscaux aux différents intervenants. linvestissement immobilier en Chine a favorisé la demande pour les matériaux de construction et Au Liban, vers une gestion plus la spéculation immobilière. professionnelle Ce secteur, en Chine, est dominé par les Au début des années 90, le secteur de entreprises locales qui sont fortement limmobilier au Liban a fortement participé au concentrées dans les grandes villes où le rythme développement de léconomie. Cependant, de construction est élevé. En dépit de sa forte cette activité connaît quelques difficultés liées à croissance, le marché chinois reste fermé aux linadéquation entre loffre et la demande. Alors investissements étrangers qui ne sont autorisés que la demande était plutôt orientée vers des que sous forme de joint-venture minoritaire avec appartements de moyen standing, loffre IMMOBILIÈRE des partenaires chinois. Les hongkongais font sadressait à une clientèle haut de gamme. Cette exception. En effet, ceux-ci sont autorisés à inadéquation a conduit le secteur vers une investir et à implanter des filiales en Chine grâce récession, entraînant la chute des prix suite au à laccord CEPA (Chinese Mainland/ Hong Kong manque de liquidité. Closer Economic Partnership). Pour surmonter ces contraintes, le secteurPR O M O T I O N Dans le but dencourager la profession, les immobilier au Liban est en pleine restructuration. autorités chinoises ont favorisé les mouvements Les différents acteurs du secteur se sont engagés de concentration. Ces incitations interviennent dans une gestion plus professionnelle basée sur après le resserrement de loffre de crédit des études de marché et de faisabilité. bancaire, ayant entraîné une réduction du 5
  5. 5. ETUDE SECTORIELLE Le Liban est doté de nombreux atouts lui moyennes dacquérir un logement, financé à permettant de bénéficier de limplantation des hauteur de 80% par un prêt bancaire pour des sociétés étrangères : proximité géographique au remboursements étalés sur 20 à 30 ans. Cette loi Proche et Moyen Orient et restructuration du donne le droit aux banques de saisir le bien en secteur de limmobilier. cas de défaut de paiement. Cependant, elle reste tributaire de plusieurs éléments : Le succès du Liban dans le secteur de la promotion immobilière est dû à une La forte proportion de logements informels, organisation plus claire du secteur conjuguée à pour lesquels il nexiste pas de titre de une vision stratégique adoptée par les propriété ; entreprises suite à une prise de conscience des opérateurs. Lincertitude qui règne sur leffectivité de la saisie du bien en cas de défaut de paiement ; En Egypte, un regain de dynamisme depuis les années 90 Le montant élevé des droits denregistrement des biens immobiliers. A limage de la situation au Liban, le marché immobilier en Egypte a souffert pendant les Le gouvernement sest également, engagé dans années 80 de linadéquation entre loffre et la la création de villes nouvelles dans le but de demande. En effet, loffre sest concentrée sur le désengorger les grands centres urbains et de logement de luxe, garantissant un taux de retour répondre à la forte croissance démographique. sur investissement élevé, alors que la demande Pour renforcer cette initiative, le gouvernement était majoritairement orientée vers les logements égyptien présente quelques mesures incitatives sociaux et de moyen standing. aux investisseurs privés, allant de la réduction du coût dacquisition des terrains offerts par le Loffre actuelle ne couvre que 25% des besoins ministère du logement à lexemption fiscale sur de la population estimés à 750 000 unités par 10 ans en passant par des démarches an. Linadéquation entre loffre et la demande administratives allégées. est aggravée par la forte proportion de logements vides atteignant 50 000 unités, soit De ce fait, le lancement de plusieurs projets 15% du total des logements du Caire. Cet écart sociaux, ladoption de la loi sur les emprunts sexplique, essentiellement, par les motivations hypothécaires et la création de nouvelles villes spéculatives que représentent lacquisition dun ont participé à lessor de limmobilier en Egypte. logement et le souhait des propriétaires de conserver leurs biens pour leurs enfants. En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré quelques contraintes Le secteur a connu un regain de dynamisme depuis les années 1990 suite aux efforts Le secteur de la promotion immobilière augure entrepris par le gouvernement afin de proposer dun fort potentiel en raison de son importance des logements aux couches moyennes et économique et de ses effets sociaux. Il inférieures de la population. A cet égard, deux comprend 700 promoteurs immobiliers réalisant projets importants sont actuellement menés par 15 000 logements par an, soit 30% de les autorités publics : le Projet Moubarak qui lensemble des logements construits. Il est à IMMOBILIÈRE prévoit la construction de 70 000 logements signaler que 80% des ménages tunisiens sont destinés à de jeunes adultes et le Future Housing propriétaires de leurs logements. Project qui concerne 15 000 logements destinés à une population à revenus limités. La politique de lEtat visant la réduction du nombre des promoteurs publics, qui ne Par ailleurs, le gouvernement égyptien sest représentent plus que 15% à 20% du secteur, aPR O M O T I O N engagé dans plusieurs actions afin de donné des résultats très positifs. Ainsi, la moyenne promouvoir le secteur. A cet effet, a été adoptée de construction de logements par en juin 2001 la loi sur les emprunts 1 000 habitants et par an sétablit à 7,1 pour mille, hypothécaires, permettant aux couches sociales dépassant la moyenne enregistrée au Maroc. 6
  6. 6. ETUDE SECTORIELLE Moyenne de construction de logements dans Dès lors, la réduction du nombre de quelques pays promoteurs, la réhabilitation des quartiers populaires et léradication des logements Pays Moyenne de construction de logements par 1 000 habitants rudimentaires ont permis au secteur immobilier et par an tunisien dévoluer favorablement. Tunisie 7,1 Les pays émergents, un modèle pour le Maroc France 6,2 A la lumière des expériences de ces différents Turquie 4 pays, les principaux facteurs ayant contribué à Egypte 3,4 lexpansion du secteur de la promotion immobilière sont : Maroc 3 Source : Spécial Promotion Immobilière, Tunisie, 2001 La réduction du nombre de promoteurs en favorisant la concentration autour des gros Les efforts déployés par les différents opérateurs opérateurs ; tunisiens ont donné des résultats satisfaisants. La création de villes nouvelles dans les Aujourdhui, les logements rudimentaires ne périphéries des grandes villes pour répondre à représentent plus que 1% de lensemble du parc. une forte croissance démographique ; En dépit de ce dynamisme certain, le secteur de Ladoption de lois permettant aux personnes la promotion immobilière doit faire face à aux revenus insuffisants de financer leur plusieurs contraintes : logement moyennant des remboursements à long terme. - Un coût du logement élevé ; - Une cherté du foncier ; - Une main dœuvre qualifiée de plus en plus rare ; - Une hausse des délais de lotissement conjuguée à labsence de système de financement sur une telle période. IMMOBILIÈREPR O M O T I O N 7
  7. 7. ETUDE SECTORIELLE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR Ce chapitre a été réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique. La promotion immobilière est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance, compte tenu du déficit en logements estimé à 1,2 million dunités. Linfluence dun tel secteur sur léconomie dun pays est incontestable, de par leffet dentraînement exercé sur dautres secteurs et de par sa contribution à la promotion sociale à travers la création demplois et de logements décents pour les citoyens. Encouragé dune part par une série dactions entreprise par lEtat et dautre part par un effort commercial des banques, le secteur a connu une reprise depuis le milieu des années 90. Promotion immobilière, une forte reprise Le rythme de construction a été favorisé par depuis 1996… lévolution du nombre des autorisations de construire, enregistrant une hausse importante, Le secteur de la promotion immobilière a connu estimée à 15%, passant de 41 285 à 47 378. une forte reprise, observée depuis 1996, grâce Cette croissance a permis une forte évolution, au lancement du programme des 200 000 +21%, du nombre de logements. logements et à la défiscalisation des grands projets, comportant plus de 2 500 logements La hausse de loffre en logements a été sociaux. encouragée par une demande forte et variée. En plus de la demande locale qui saccroît dannée Dépendant fortement du secteur de lhabitat qui en année, le secteur bénéficie dune demande a connu ces dernières années un dynamisme externe traduite par la volonté des marocains incontestable en raison dun rythme de résidant à létranger, des retraités ainsi que des construction soutenu et qui ne cesse de doubler jeunes entrepreneurs étrangers, visant le dannée en année, la promotion immobilière est logement secondaire au Maroc, pays doté dun un secteur porteur. En effet, la cadence de faible pouvoir dachat, dune stabilité politique et construction est passée de 45 000 logements en dune main dœuvre bon marché. 2002 à 99 000 unités en 2003. Cette évolution sest répercutée positivement non seulement sur la promotion immobilière mais aussi sur dautres secteurs qui y sont liés à savoir lindustrie du ciment, du bois et dautres... Évolution des indicateurs de la construction au niveau national (1995-2003) En milliers Désignation 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Évolution du nombre des 33 39 40 40 39 38 38 41 47 autorisations de construire IMMOBILIÈRE Évolution de la surface des 9 340 12 215 11 294 11 898 11 472 12 347 12 889 13 913 18 387 planchers en m² Évolution de la surface bâtie 3 591 4 565 4 442 4 556 4 619 4 782 4 765 5 150 6 049 en m²PR O M O T I O N Évolution du nombre de 66 105 83 87 80 82 83 89 108 logements autorisés Source : lHabitat en Chiffres, 2003 8
  8. 8. ETUDE SECTORIELLE ….soutenue par lengagement des autorités Pour remédier à ce problème, lEtat entend publiques… adopter une nouvelle politique de lhabitat en proposant aux promoteurs immobiliers des lots La défiscalisation des grands projets, une de terrains avec des avantages fiscaux et des opportunité pour les opérateurs privés modalités de paiement très avantageuses. En contrepartie, les promoteurs devront produire La relance du secteur a permis aux promoteurs des logements économiques à des prix privés doccuper une grande part du marché des beaucoup plus abordables pour permettre à une logements sociaux. En effet, depuis 1994, le certaine tranche de la population dêtre secteur privé a commencé à sintéresser à ce propriétaire de son logement. segment suite au discours royal, appelant à un programme national de construction de 200 000 Le secteur privé a fortement contribué à la logements destinés aux couches les moins réalisation du programme des 200 000 favorisées. Ce nest quà partir de 1998 que la logements lancé par lEtat en construisant 78% part de marché du privé sest renforcée, de lensemble de logements agréés contre dépassant celle du secteur public. seulement 22% pour le secteur public. Cet écart sexplique, essentiellement, par la volonté de Évolution du nombre de logements agréés lEtat de se désengager de ce secteur au profit par type de promoteur des opérateurs privés. Public Toutefois, ce rythme croissant a connu une 90 000 Privé baisse en 2005 suite au non renouvellement des 80 000 conventions promoteurs privés - Etat. Ceux-ci 70 000 nont pas réussi à vendre les logements construits 60 000 suite à une baisse de la demande et nont pu de 50 000 ce fait renouveler les conventions avec lEtat. 40 000 30 000 Des Fonds nationaux destinés à lhabitat insalubre, une bouffée doxygène pour les 20 000 personnes aux revenus insuffisants 10 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 LEtat a également, procédé à la création dun fonds national destiné à lhabitat insalubre et ce, Source : lhabitat en chiffres, 2003 à travers linstauration dune taxe spéciale sur le ciment fixée à 0,10 Dh/kg. Cette réserve Cette forte contribution du secteur privé a été totalisait 1 Md.Dh dont le produit sert à soutenue par la signature de plusieurs alimenter le Fonds de solidarité pour le logement conventions entre lEtat et les promoteurs dans le des salariés. cadre du programme des 200 000 logements mais aussi, par lexonération dun certain nombre Dautres Fonds de garantie ont été créés par lEtat de taxes et impôts. en vue de faciliter laccès au logement pour les personnes aux revenus instables ainsi que les Afin de bénéficier de toutes ces exonérations, les fonctionnaires. Ces Fonds remplacent la IMMOBILIÈRE promoteurs immobiliers sont contraints de ristourne dintérêt qui variait entre 2% et 3,5% réaliser des projets de 2 500 logements sociaux pour les logements sociaux. sur une période ne dépassant pas 5 ans. La Caisse Centrale de Garantie propose trois Malgré les efforts de lEtat visant à permettre aux Fonds de garantie à savoir FOGARIM, destiné couches sociales démunies davoir accès au aux ménages à revenus irréguliers et modestes,PR O M O T I O N logement, celles-ci nen ont pas bénéficié. Dune FOGALEF, pour les enseignants et FOGALOGE part, le prix de lappartement demeure élevé par pour les fonctionnaires et agents de lEtat et rapport à leur pouvoir dachat et, dautre part, les autres employés du secteur public. promoteurs ne peuvent pas refuser la vente dun logement aux autres couches sociales. 9
  9. 9. ETUDE SECTORIELLE Ces Fonds de garantie ont été mis en place ces En effet, le dynamisme du secteur a permis une dernières années afin dencourager les croissance considérable des parts de marché de établissements bancaires à faciliter laccès à la ce segment durant ces dix dernières années, propriété au profit des ménages les plus passant de 7,2% en 1995 à 18% à fin 2005. nécessiteux. A cet effet, lEtat couvre 70% du montant du prêt, le reste étant garanti par La reprise du secteur de la promotion lhypothèque du bien en question. A fin 2005, immobilière a eu des retombées positives sur les les garanties au titre de logements sociaux ont banques marocaines. De ce fait, les crédits atteint 2,27 Md.Dh, tiré essentiellement par immobiliers ont connu une forte croissance FOGALEF. depuis le début de cette décennie, traduite dune part par laugmentation de lencours des Programme "villes sans bidonvilles" pour crédits octroyés aux promoteurs immobiliers qui contrecarrer le déficit en logements est passé de 2,7 Md.Dh en 2003 à 4,11 Md.Dh en 2005, soit une progression annuelle Les statistiques concernant lhabitat au Maroc moyenne de 52,2%, et dautre part, par les ont montré que 770 000 familles, soit 4 millions crédits accordés aux acquéreurs qui sont passés de personnes habitent aujourdhui, les de 15 Md.Dh en 2001 à plus de 40 Md.Dh en bidonvilles ou résident dans des habitations non 2005, en progression annuelle moyenne de réglementaires qui continuent à croître au 27,8%. rythme de 40 000 unités par an, représentant 40% des constructions annuelles. Cette Cette évolution sexplique essentiellement par la évolution risque daffecter léquilibre du tissu baisse des taux dintérêts conjuguée à la facilité social et la salubrité de lenvironnement. daccès aux crédits et à la création de Fonds de garantie. Pour remédier à ce problème et en collaboration avec les collectivités locales, lEtat a procédé à la signature du contrat programme "villes sans Évolution des crédits immobiliers en faveur bidonvilles", lancé en juillet 2004 et devrant des acquéreurs (1995-2005) toucher près de 212 000 familles. Suite à la 45 000 signature de ce contrat, lEtat devra soccuper de 40 000 la viabilisation des terrains à travers la société 35 000 30 000 Al Omrane dont la mission principale est 25 000 déquiper, daménager et de vendre les terrains 20 000 aux partenaires. 15 000 10 000 Création de villes nouvelles 5 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Tamnsourt, Tamesna et Zenata sont des villes nouvellement aménagées, respectivement, aux Source : GPBM alentours de Marrakech, Rabat et Casablanca. La création de ces villes satellites, au cours de Un dynamisme créant une forte ces dernières années, vise, essentiellement, à concurrence entre les banques absorber le développement démographique et à IMMOBILIÈRE La BCP continue à dominer le marché du crédit alléger la densité au niveau des grandes villes du immobilier en octroyant, à elle seule, Royaume. 12,2 Md.Dh dencours, soit 33,4% du total des …et renforcée par un effort commercial de la crédits immobiliers accordés par lensemble des part des banques banques, suivie dAWB qui occupe la deuxième place avec un total de crédits octroyés dePR O M O T I O N Lengagement de lEtat vis-à-vis du secteur a été 8,5 Md.Dh. consolidé par un effort commercial des banques marocaines où les crédits immobiliers constituent des sources de revenu très appréciables. 10
  10. 10. ETUDE SECTORIELLE L’effet dentraînement du secteur Évolution des parts de marché des crédits immobiliers octroyés par les banques marocaines Le secteur de la promotion immobilière est un 55% secteur vital vu son importance à la fois 50% économique et sociale. Il contribue fortement à 45% lessor de plusieurs secteurs à savoir le logement, 40% la vente des matériaux de construction et les 35% 30% industries qui y sont liées. 25% 20% La construction dun logement fait appel à 15% plusieurs secteurs, notamment, lindustrie du 10% ciment, la miroiterie, la vitrerie de bâtiment et 5% 0% lindustrie de bois dont lessor dépend fortement 2001 2002 2003 2004 2005 de la bonne tenue du secteur de la promotion immobilière. Par ailleurs, lacquisition dun Attijari Wafa BCP BMCE Bank logement nécessite un équipement en BMCI CDM SG électroménager et en meubles, entraînant une Source : GPBM, BMCE Bank hausse de la consommation de ces biens. Il est à signaler que tout logement a besoin BMCE Bank a, quant à elle, déployé des efforts dinfrastructures en eau et en électricité. La considérables durant les cinq dernières années, promotion immobilière participe donc à ses parts de marché s’améliorant lévolution de la consommation de ces deux significativement, de 4% en 2001 à près de ressources. 12,2% à fin 2005. Avec le dynamisme que connaît le secteur, La crise traversée par le CIH ainsi que louverture plusieurs nouveaux métiers ont vu le jour. Les du marché ont permis le transfert dune partie syndics de copropriété ont été créés pour des crédits immobiliers vers les autres banques répondre aux besoins nouveaux des de la place. La part de cet organisme dans le propriétaires et de veiller au respect des règles total des crédits immobiliers octroyés aux de copropriété. De leur côté, les banques particuliers est alors passée de 34,2% à 23,1% diversifient leurs offres au niveau des crédits entre 2002 et 2005. immobiliers pour mieux satisfaire les exigences de leur clientèle. Cependant, le CIH pourrait améliorer son image dans les années à venir et ce, suite à la Enfin, le développement du secteur immobilier participation de la Caisse dEpargne française permettra la réduction du chômage en créant dans son capital à hauteur de 35% et à des emplois et un accès facilité à un logement laugmentation du capital de la CDG pour décent. Ces éléments se traduisent par une assainir la situation financière de la banque. amélioration de l’hygiène et de la qualité de vie. Miroiterie de bâtiment Industrie de Ciment et vitrerie IMMOBILIÈRE Prolifération des Crédits Immobiliers sociétés de syndic Promotion Immobilière Hausse de la consommation Industrie de bois de leau, de lélectricité etPR O M O T I O N des biens dameublement Réduction du chômage et Sanitaire des bidonvilles 11
  11. 11. ETUDE SECTORIELLE DES ENTREPRISES EN CROISSANCE La majorité des entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont des firmes privées récemment créées et, en général, de taille modeste. Malgré lexistence dun très grand nombre dopérateurs, 24% du marché est contrôlé par quatre entreprises qui capitalisent sur une grande expérience. De ce fait, la restructuration des entreprises publiques permettrait une meilleure compétitivité des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui commencent à simplanter au Maroc. Un secteur aux multiples intervenants Cependant, seuls six catégories parmi ces intervenants contribuent effectivement à lessor Les résultats de létude effectuée par le Ministère de la promotion immobilière, leur nombre ayant de lHabitat et de lUrbanisme ont dévoilé que le atteint 6 951 en 2001. Les producteurs et nombre dintervenants dans le secteur de la distributeurs de matériaux de construction promotion immobilière est estimé à 10 493 représentent près de 44% du total des entités à fin 2001. Ce nombre, regroupant intervenants dans le secteur, les architectes 20%, toutes les entités organisées et non organisées les entreprises de construction 19%, les opérant, essentiellement, dans le secteur de la promoteurs immobiliers 11% et les bureaux production réglementaire du logement, est détudes techniques 5%. réparti comme suit : Il a été dénombré 793 promoteurs immobiliers, Répartition des intervenants du secteur soit 11,4% de lensemble du secteur. Ces de la promotion immobilière par entreprises emploient 11 100 personnes, ne catégorie représentant que 3,8% de leffectif total de la 2 500 promotion immobilière. A la même date, ce 1984 secteur a réalisé un chiffre daffaires important, 2 000 1695 1 500 1409 1303 1204 estimé à 6,5 Md.Dh, soit 16% du chiffre 1064 daffaires global. 1 000 703 500 368 303 258 22 0 es T le g. t. . rs s ls . . .C .C ob re BE ns ou eu trô po ct ai r.M m Co .M ite Ad ot To on ot Im om ist ch N od p. C D . Ar tre Ag Pr r. Pr Bu En Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2001 Les principales grandeurs du secteur de la promotion immobilière Effectif des entreprises Chiffre daffaires Emplois IMMOBILIÈRE Catégories dintervenants Md.Dh % Md.Dh % Effectif* % effectif moyen Bureaux détudes techniques 0,37 5,3 0,78 1,9 3,00 1 8 Architectes 1,40 20,3 0,81 2 7,00 2,4 5 Entreprises de construction 1,33 19,2 13,90 34 146,50 49,7 11PR O M O T I O N Producteurs de matériaux de construction 1,06 15,3 17,40 42,6 63,50 21,6 60 Distributeurs de matériaux de construction 1,98 28,5 1,43 3,5 63,40 21,5 32 Promoteurs immobiliers 0,79 11,4 6,50 15,9 11,10 3,8 14 Total 6,95 100 40,82 100 294,50 100 42 Source : Monographie du secteur de la promotion immobilière, 2001 * en milliers 12
  12. 12. ETUDE SECTORIELLE Un secteur dominé par les opérateurs privés Répartition du chiffre daffaires des Les entreprises publiques opérant dans le entreprises du secteur, 2003 secteur se sont restructurées au cours de ces dernières années. En effet, lEtat a décidé de Addoha regrouper trois organismes publics à savoir 15% Al Omrane 4% lAgence Nationale de lutte contre lHabitat CGI Insalubre (ANHI), la Société Nationale 4% dEquipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk en une seule entreprise, Al Jet Sakane 1% Omrane. Celle-ci a, récemment, fusionné avec Autres 76% les établissements ERAC, qui ont assaini toutes leurs dettes vis-à-vis du CIH. Longtemps positionnée sur le segment du Il est à signaler quen 2003, lentreprise Yousra Li moyen et du haut standing, la Compagnie Tajhiz, filiale du Groupe Chaâbi, nétait pas Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe encore créée et ne figurait donc, pas parmi les Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) leaders du secteur. commence à simposer depuis 2001 dans le logement social. Ce secteur demeure cependant dominé par les entreprises privées qui font preuve dun dynamisme certain. Groupe ADDOHA détient à lui seul 15% de part de marché, dépassant de loin les opérateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le reste, 77%, est effectué, essentiellement, par de petites entreprises non structurées. Les principaux acteurs de la Promotion Immobilière, 2004 En millions de dirhams Société Domiciliation Chiffre daffaires Capital Actionnariat Principales références Groupe ADDOHA Casablanca 1427 10* Détenue par M. Logements ADDOHA, Anas Sefrioui AL Baraka, Al Kawtar Al Omrane Rabat 869,3 394,2 Organisme sous tutelle Habitat économique du Ministère délégué chargé et social dans de lHabitat et de lUrbanisme plusieurs villes: Agadir, Casa, Settat, Fes, Errachidia et dautres. Compagnie Générale Rabat 274 40 Filiale du Groupe de Opération Immobilière la Caisse de Dépôt et Cité Jardin IMMOBILIÈRE de Gestion El Menzeh, Al Kora, Ouled Mtâa Yousra Li Tajhiz (2005) Casablanca 254,9 6 Filiale du groupe Chaâbi - Jet Sakane Casablanca 74,32 10 Filiale du groupe Jet Résideances Jet SakanePR O M O T I O N à Sidi Maârouf sur 18 800 m² Thomas &Piron Casablanca 32,5 0,1 Filiale du groupe Logements Arrajae Belge Thomas & Piron et Al Baraka * Le capital de Douja Promotion a été porté à 2,7 Md. Dhs en 2006, lors de son introduction en bourse. 13
  13. 13. ETUDE SECTORIELLE Groupe ADDOHA La hausse du chiffre daffaires sexplique, essentiellement, par la forte présence du Avec une production annuelle de 7 000 logements, Groupe dans le marché de limmobilier, le Groupe Addoha ou Douja Promotion sest accompagnée du lancement des fonds de affirmé en tant quentité active. En effet, à fin 2004, garantie en 2004, permettant à une large le Groupe a comptabilisé 22 projets réalisés, population dacquérir un logement social. représentant 25 271 logements et 5 projets en cours de finalisation, soit 13 458 unités. La hausse du chiffre daffaires a entraîné une évolution positive du résultat net qui a connu Les efforts déployés par le Groupe afin doffrir un une hausse annuelle moyenne de 65,7%. produit fiable, satisfaire une clientèle devenue de plus en plus exigeante et respecter les délais de En 2006, les actionnaires de la société ont livraison ont été couronnés par lobtention de la décidé en Assemblée Générale Extraordinaire certification ISO 9001 - version 2000 - délivrée en de porter le capital de 10 MDh à 1,35 Md. Dh 2001 par la SGS European Quality Certification. par prélèvement sur le compte report à nouveau. LAGE a également, changé la Le Groupe est considéré comme étant le dénomination de lentreprise. premier opérateur arabo-africain à avoir obtenu cette certification couvrant la conception, le Cette même année a connu lintroduction en développement, la production et la bourse de Douja Promotion, première commercialisation de logements. entreprise du secteur à être cotée. Lopération porte sur 35% du capital, soit un montant global Pour mieux satisfaire ses clients, le Groupe a de 2,7 Md. Dh. Cette introduction montre la procédé à la création dun guichet unique volonté de lentreprise de sengager dans un dhabitat regroupant lensemble des services qui processus de transparence financière. interviennent dans lacte dachat dun logement. Cette initiative permettra une évolution de la Douja Promotion En millions de dirhams vente des logements et la réduction des délais 2004 Variation 2003 Variation 2002 de commercialisation. 2003/2004 2002/2003 Chiffre Ce guichet permet aux clients deffectuer leur daffaires 1 427 34,1% 1 064 88,3% 565 achat au siège du Groupe qui abrite tous les Résultat dexploitation 461 18,5% 389 83,5% 212 services nécessaires liés à lacquisition dun logement : les délégués de la conservation Résultat net 437 27% 344 116,3% 159 foncière, les services denregistrement et de Marge opérationnelle 32,3% 36,6% 37,5% législation des signatures des communes et les Marge nette 30,6% 32,3% 28,2% agences bancaires, notamment la BCP le CIH et , BMCE Bank, ainsi quun service de la Lydec pour ROE 35,9% 42,9% 33% le contrat dadduction aux réseaux deau et ROA 18,8% 19,5% 11,6% délectricité. Source: OMPIC Longtemps positionné sur le segment du Holding Al Omrane logement social à Casablanca, le Groupe IMMOBILIÈRE ADDOHA compte servir dautres villes du La fusion des trois établissements publics à Royaume et diversifier ses activités en savoir, lAgence Nationale de lutte contre produisant des constructions de moyen et haut lHabitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale standing mais aussi, des bureaux et des dEquipement et de Construction (SNEC) et la commerces. société Attacharouk a donné naissance au holding daménagement Al Omrane.PR O M O T I O N Au cours de ces dernières années, Douja Promotion a connu une croissance notable, La mission principale du nouveau né est de avec un chiffre daffaires passant de 565 MDh réaliser des actions daménagement et de en 2002 à 1,4 Md.Dh en 2004, soit une lotissement de terrains destinés à la promotion évolution annuelle moyenne de 58,9%. de lhabitat social en partenariat avec le secteur 14
  14. 14. ETUDE SECTORIELLE privé, de résorber les bidonvilles et lhabitat La baisse du chiffre daffaires sexplique par insalubre et de développer la maîtrise douvrage lengagement de lentreprise dans plusieurs urbaine et sociale. projets durant 2003 dont les retombées ne se feront sentir que dans les années à venir. Employant près de 1 200 personnes, lentreprise a connu une amélioration du chiffre daffaires, Compagnie Générale Immobilière passant de 316,5 MDh en 2003 à 869,30 MDh En millions de dirhams en 2004, soit une progression de 174,7%. 2003 Variation 2002 2002-2003 Lévolution du chiffre daffaires est le résultat de la fusion des trois organismes publiques, Chiffre daffaires 561,7 0,8% 557,3 devenue effective depuis fin 2003. Résultat dexploitation 80,8 23,3% 65,5 En dépit de cette performance, la marge EBE a Résultat net -101,5 -280,7% 56,2 connu une chute importante depuis 2002, due Marge opérationnelle 13% 13,3% à une forte baisse de la valeur ajoutée Marge nette -18,1% 11,3% conjuguée à une hausse des charges du personnel. ROE -5,7% 3,8% Holding Al Omrane ROA -1,1% 0,7% En millions de dirhams Source : ANAFI 2004 Variation 2003 Variation 2002 2003/2004 2002/2003 Groupe Chaâbi Chiffre daffaires 869,3 174,7% 316,5 -26,1% 428,4 Créée en 1948, la société AFCA spécialisée dans Résultat dexploitation 70,2 35,3% 51,9 308,7% 12,7 la promotion immobilière a fusionné en 2001 Résultat net 40,8 42,2% 28,7 92,6% 14,9 avec les autres entreprises immobilières du groupe pour donner naissance à Chaâbi Lil Marge opérationnelle 8,1% 16,4% 3% Iskane. Pôle immobilier de Ynna Groupe, Marge nette 4,7% 9,1% 3,5% lentreprise est un leader marocain capitalisant ROE 7,5% 11,8% 7% sur une longue expérience lui permettant dêtre leader sur lensemble de ses métiers, et ce, ROA 0,5% 0,7% 0,4% malgré une forte concurrence. Grâce à son Source: OMPIC expertise, lentreprise a pu exporter son savoir- faire vers les pays africains. La Compagnie Générale Immobilière Chaâbi Lil Iskane cible une clientèle large en Depuis sa création, il y a 44 ans, la Compagnie offrant des logements pour tous les segments. Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe de Ses produits sont dun rapport qualité-prix la Caisse de Dépôt et de Gestion, contribue à la convenable et répondent aux besoins de réalisation de logements sociaux en faveur des chaque type de clientèle. personnes aux revenus insuffisants. En 2004, le Groupe Chaâbi est passé par une Lentreprise réalise près de 40 projets chaque réorganisation profonde, permettant une année, faisant appel à un savoir-faire et à un répartition du pôle de la promotion immobilière IMMOBILIÈRE professionnalisme spécifiques, lui permettant de du Groupe en 3 catégories. répondre à ses objectifs de rentabilité, defficacité et de qualité. - La société Chaâbi Lil Iskane : entreprise de gestion technique, financière et commerciale ; 2003 a été une année de diversification des activités de la société. En effet, elle sest lancée - La société CHAFIPA : société de financementPR O M O T I O N dans la réalisation de plusieurs logements et de participation ; promotionnels, le lancement des opérations déradication du logement insalubre et - 38 autres entreprises immobilières dont Yousra laménagement de zones touristiques et Li Tajhiz, principale entreprise immobilière du industrielles. Groupe. 15
  15. 15. ETUDE SECTORIELLE Née en 2004, Yousra Li Tajhiz est passée dun A linstar du Groupe ADDOHA, Jet Sakane a chiffre daffaires de 18 MDh en 2004 à 295 développé le concept Jet Sakane Khadamate MDh en 2005. Ce fort accroissement sexplique afin de faciliter la sécurisation de toutes les dune part par le démarrage réel de lactivité en transactions par notaire, gestion professionnelle 2005 et dautre part par le dynamisme que du syndic et le service après vente. connaît le secteur, à la forte présence du Groupe Chaâbi sur le marché de limmobilier et à la La filiale ne sest pas contentée de réaliser des réorganisation du Groupe, excluant Chaâbi Lil projets au Maroc, elle sest orientée vers dautres Iskane de toute activité de construction. pays africains tels que le Gabon pour la réalisation Lévolution du chiffre daffaires a également, permis dun projet de 2 000 logements sociaux et la une hausse importante du résultat dexploitation. Guinée. En outre, le Groupe a pu remporter un contrat portant sur la réalisation de 10 000 logements en Amérique Latine (Trinité et Tobago). Yousra Li Tajhiz En millions de dirhams Le chiffre daffaires de la filiale ne cesse de 2005 Variation 2004 croître pour atteindre 74,32 MDh en 2004 2004-2005 contre 66,90 MDh en 2003, soit une Chiffre daffaires 294,9 1 538,3% 18 progression de 11,1%. Cependant, le résultat net Résultat dexploitation 14 3 395% 0,4 a connu une baisse de 22,9% suite à une Résultat net 3,1 -561,8% -0,7 dégradation du résultat dexploitation de 24,4% Marge opérationnelle 4,8% 2,2% entre 2003 et 2004. Marge nette 1,1% -3,8% Le Groupe Jet Sakane a signé récemment une ROE 37,1% -211,4% convention de partenariat avec le Groupe ROA 0,5% -0,5% Bahreini "Real Capita" pour la réalisation de Source : Banque Corporate, BMCE 22 000 logements dans plusieurs villes du Royaume. Suite au succès qu’a connue l’introduction du Jet Sakane Groupe ADDOHA en bourse, le Groupe Chaâbi En millions de dirhams compte introduire sa filiale Chaâbi Lil Iskane à partir 2004 Variation 2003 Variation 2002 du 3ème trimestre de l’année 2007. 2003/2004 2002/2003 Chiffre daffaires 74,3 11,1% 66,9 6,3% 62,9 Jet Sakane Résultat dexploitation 9,9 -24,4% 13,1 72,2% 7,6 En 2000, le Groupe Jet a lancé une filiale Résultat net 6,9 -22,9% 8,9 81,2% 4,9 spécialisée dans le secteur immobilier et plus Marge précisément dans la maîtrise douvrage social au opérationnelle 13,3% 19,7% 12,1% Maroc et à lEtranger, baptisée Jet Sakane. Marge nette 9,3% 13,4% 7,8% ROE 22,3% 37,3% 32,8% Lentreprise entend réaliser un projet de 5 000 ROA 6,3% 5,5% 6,3% logements à lhorizon 2007, basé sur des IMMOBILIÈRE techniques de construction modernes afin de Source : OMPIC garantir une qualité meilleure, respecter les délais de livraison et privilégier lenvironnement Thomas et Piron et le bien être des copropriétaires en créant des Lentreprise Thomas et Piron a été créée en espaces verts. 1976 par Louis-Marie Piron, étudiant et CharlesPR O M O T I O N Thomas, maçon. Vu les compétences déployées par les deux fondateurs, lentreprise fût certifiée ISO 9001 à plusieurs reprises. 16
  16. 16. ETUDE SECTORIELLE En 1999, Thomas & Piron ont commencé à Thomas & Piron exporter leur expertise et leur savoir-faire. Un an En millions de dirhams après, lentreprise fût implantée au Maroc dans 2004 Variation 2003 Variation 2002 2003/2004 2002/2003 le but de tirer profit du dynamisme que connaît Chiffre le secteur. daffaires 32,5 35,4% 24 69% 14,2 Résultat Fraîchement installée au Maroc, la firme a pu dexploitation 1,8 80% 1 -60% 2,5 Résultat net -1,1 -54,2% -2,4 500% -0,4 réaliser deux projets importants dans le quartier Marge de Bourgogne à Casablanca (Arrajae et opérationnelle 5,5% 4,6% 18% Al Baraka). Son chiffre daffaires a connu une Marge nette -3,4% -10,1% -3,1% hausse annuelle moyenne de 51,5% en raison ROE 35,1% 116,8% -126,6% de la qualité de sa production ainsi que la non ROA -3,3% -4,1% -0,8% pratique du noir. Source : OMPIC IMMOBILIÈREPR O M O T I O N 17

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