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La vacance commerciale dans les centralités sur Lorient Agglomération : bilan 2018-2021. Communication AudéLor n°166, juin 2021

AudéLor
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AudéLor réalise ici le bilan 2018-2021 de la vacance commerciale dans les centralités sur Lorient Agglomération. Composante essentielle de la dynamique des centres-villes et centres-bourgs, l’activité commerciale fait régulièrement l’objet d’une analyse fine grâce à l’observatoire du commerce réalisé par AudéLor. Le suivi du taux de vacance dans les centralités permet d’appréhender la « santé » commerciale des villes et des bourgs. Les centralités sont en effet au cœur des enjeux soulevés par le SCoT du Pays de Lorient, notamment au travers du Document d’Aménagement Artisanal et Commercial (DAAC) qui en fait les lieux privilégiés d’implantation pour le commerce. Sur la période 2018-2021, le taux de vacance est passé de 11,5% à 8,3% soit une baisse significative, puisque le taux a diminué dans plus de la moitié des centralités de l’agglomération. Mise en œuvre du DAAC, multiplication des projets urbains en faveur des centralités, réajustement des loyers sur le centre-ville de Lorient, retour des consommateurs vers plus de proximité ont sans aucun doute participé activement à faire baisser la vacance. Cependant, les dispositifs de soutien mis en œuvre pendant la crise sanitaire ont brouillé les pistes en préservant les entreprises commerciales sur le court terme n’excluant pas leur fragilisation dans les mois à venir. Ainsi, le commerce a connu une dynamique positive malgré la période incertaine de sortie de crise qui se dessine pour le secteur.

La vacance commerciale dans les centralités sur Lorient Agglomération : bilan 2018-2021. Communication AudéLor n°166, juin 2021

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La vacance commerciale
dans les centralités :
bilan 2018-2021
# 166 / JUIN 2021
Lorient Agglomération
Tous les trois ans, AudéLor recense les commerces au sein des 25 centralités de Lorient
Agglomération et calcule ainsi le taux de vacance commerciale. Réalisée dans le cadre
de l’Observatoire du commerce, cette note a pour objectif de présenter les résultats et
d’évaluer la dynamique commerciale des centralités.
Le commerce est un composant essentiel de
lavitalitédescentralités.Celles-ciparticipent
à l’image du territoire et à son identité.
Touchées par de multiples mutations
économiques et spatiales, elles peuvent être
fragilisées par des croissances importantes
et non régulées du commerce en périphérie,
par un étalement urbain non maîtrisé, par le
développement du numérique …
Les centralités urbaines sont au cœur des
enjeux soulevés par le SCoT du Pays de
Lorient approuvé en 2018, notamment via
son Document d’Aménagement Artisanal
et Commercial (DAAC). Elles se définissent
par 4 critères cumulatifs : une mixité des
INTRODUCTION
64%
fonctions urbaines, une densité d’habitat
élevée, une présence d’espaces publics
fédérateurs de vie sociale et une localisation
au sein des tissus urbains existants.
Afin de conforter leur dynamisme, le DAAC
délimite les périmètres des centralités
commerciales où sont concentrés les locaux
commerciaux des centralités urbaines. Le
DAAC fixe un seuil « d’alerte » de 9% de
vacance commerciale dans les centralités.
Au-delà de ce seuil, le tissu commercial est
considéré comme fragilisé et les périphéries
commerciales sont limitées dans leur
développement.
Méthodologie
Les données relatives au taux de vacance dans chaque
centralité ont été collectées lors de relevés terrain.
Le périmètre de recensement correspond à celui des
centralités commerciales identifiées dans les Plans
Locaux d’Urbanisme (PLU) en compatibilité avec le
SCoT. Pour les autres communes dont le PLU était en
cours de mise en compatibilité, le périmètre retenu
a été celui des centralités délimitées par le SCoT (cf.
DAAC, p.3).
Les relevés terrain ont permis de constater la voca-
tion actuelle de chaque local identifié : s’ils sont actifs,
vacants, ou sortis du champ du commerce. Ils ont été
menés en février, mars et avril 2021, lors d’une période
marquée par des restrictions en vigueur en raison de
la crise sanitaire.
Les données collectées ont été croisées avec d’autres
sources pour vérifier leur changement de destination.
Chaque centralité a fait l’objet d’une comparaison entre
les données de 2018 et 2021, pour analyser l’évolution et
les tendances principales.
Définition des locaux comptabilisés : sont pris en
compte, tous les commerces de détail avec vitrine et
surface de vente y compris certaines activités de ser-
vices avec accueil (vente d’une prestation) : cordonne-
ries, couture-retoucherie, salons de coiffure, instituts
de beauté, salons de tatouages, onglerie, salons de
toilettage canin. les locaux de tertiaire commercial
(banques, assurances, agences immobilières, agences
de crédit-courtage, agences d’intérim, agences de
voyage), les bars, hôtels, restaurants, les drives non
accolés à une surface existante. (Source : SCoT Pays
de Lorient 2018).
Ne sont pas pris en compte : Les organismes davan-
tage axés sur le service : de formation (auto-écoles...),
les organismes de services à la personne, de services
funéraires, de location de véhicules, concessionnaires
auto et moto, garages.
Sources complémentaires : Ouest-France, Le Té-
légramme, Lorient Ma ville, Banque des territoires,
FGCA, PROCOS, AID observatoire, LSA Commerce &
Consommation.
Délimitation d’une centralité
commerciale dans le DOO, p.136.
1
Économie
Économie
Nombre de cellules
commerciales en
centralité
596
150
50
20
Types de centralités selon
leur nombre de commerces
près de 600 commerces
plus de 100 commerces
entre 50 et 100 commerces
entre 20 et 50 commerces
source : AudéLor - 2021
réalisation : AudéLor
moins de 20 commerces
Lorient Lanester
Hennebont
Lanvaudan
Languidic
Inzinzac-Lochrist
Caudan
Guidel
Quéven
Ploemeur
Groix
Gestel
Pont-Scorff
Plouay
Cléguer
Calan
Bubry
Quis�nic
Inguiniel
Larmor-Plage
Locmiquélic
Riantec
Port-Louis
Gâvres
Brandérion
La taille des centralités observées
en nombre de commerces
LE NOMBRE DE COMMERCES VARIE
SELON LES CENTRALITÉS
Avec 596 commerces en centre-ville,
Lorient dispose de l’offre commerciale la
plus importante. Elle concentre 38% des
commerces des centralités du territoire,
alors que 28% de la population de Lorient
Agglomération habite sur la commune de
Lorient (2017).
Pour les autres communes, la
corrélation entre population et nombre
de commerces en centralités ne se
vérifie pas toujours :
La deuxième centralité la plus importante
en nombre de commerces est Hennebont
avec 130 établissements (2021), tandis
que la commune compte 15 858 habitants
(2018).
En outre, Lanester, deuxième commune
la plus peuplée du territoire (23 026
habitants en 2018), compte seulement
52 commerces en centralité (2021). C’est
sur cette commune qu’est localisée une
des plus grandes zones commerciales du
territoire.
ÉVOLUTION COMMERCIALE DES CENTRALITÉS
DE LORIENT AGGLOMÉRATION
¢ En 2021, les 25 centralités de Lorient Agglomération totalisent
1570 locaux commerciaux (voir détail p. 10).
Source : AudéLor, 2021 - Réalisation AudéLor
Le nombre de locaux commerciaux
dans les centralités de Lorient Agglomération
2
Lorient
Lanester
Hennebont
Lanvaudan
Languidic
Inzinzac-Lochrist
Caudan
Guidel
Quéven
Ploemeur
Groix
Pont-Scorff
Plouay
Cléguer
Calan
Bubry
Quis�nic
Inguiniel
Larmor-
Plage
Locmiquélic
Riantec
Port-Louis
Gâvres
Brandérion
Gestel
Taux de vacance
commerciale
plus de 15%
de 9 à 15%
de 1 à 9 %
source : AudéLor - 2021
réalisation : AudéLor
0%
Nombre de
locaux vacants
La vacance commerciale en 2021
dans les centralités observées
47
15
5
0
Parmi les 9 secteurs présents en
centralités, les deux secteurs les plus
fréquents sont "bar-restauration" et
"hygiène-santé-beauté" (dont coiffure) :
ils regroupent chacun 20% des enseignes.
DEPUIS 2018 : 45 LOCAUX COMMERCIAUX
EN MOINS DANS LES CENTRALITÉS
Cela correspond à une baisse de 2,8%.
L’évolution du nombre de locaux varie
suivant les communes : 6 centralités en
ont gagné, pour 8, le nombre est stable, et
11 en ont perdu.
¢ Globalement, une diminution du taux de vacance
dans les centralités de Lorient Agglomération (voir détail p. 10).
Source : AudéLor, 2021 - Réalisation AudéLor
LE TAUX DE VACANCE COMMERCIALE
EST DE 8,3% EN 2021
En 2021, parmi les 1570 locaux
commerciaux en centralité, 130 sont
vacants. 11 centralités sur 25 (soit 44% des
centralités) ont un taux supérieur à 9%.
Près de la moitié sont donc considérées
comme fragiles du point de vue commercial,
car au-dessus du seuil de 9% fixé par le
DAAC.
La vacance commerciale en 2021 dans les centralités de Lorient Agglomération
Répartition des secteurs présents en centralités
20%
15%
10%
5%
0%
Source : AudéLor, 2021 - Réalisation AudéLor
4
7
7
7
+ de 15%
entre 9%
et 15%
entre 1%
et 9%
0%
Répartition des centralités
selon leur taux de vacance
3
Économie
LE TAUX DE VACANCE COMMERCIALE
A DIMINUÉ DANS PLUS DE LA MOITIÉ
DES CENTRALITÉS (14/25)
Cette baisse du taux de vacance
commerciale s’inscrit après une
dynamique de hausse quasi-continue
depuis 2018. En effet, à l’échelle des 5
communes du SCoT, l’année 2021 marque
une rupture par rapport aux années
précédentes avec un taux de 8,7%, soit le
taux le plus bas depuis 2018.
En 2018, le taux de vacance pour l’ensemble
des communes de l’agglomération était de
11,5% (185 locaux vacants sur 1615). Cela
représente une baisse du taux de 3,2
points en 3 ans. 14 centralités étaient au-
dessus du seuil de 9% en 2018, soit 3 de
plus qu’en 2021.
6 centralités sont passées sous le seuil
de 9%, dont le centre-ville de Lorient.
Certaines centralités ont connu des baisses
importantes, comme à Languidic où le taux
de vacance est passé de 13,5% à 2,7% (-10,8
points). D’autres qui étaient très touchées
par la vacance commerciale, comme Pont-
ScorffetBubry,sontégalementconcernées
par cette baisse (-5,7 et -5,3 points).
5 centralités ont toujours un taux nul, il
s’agit de petites centralités ayant moins
de 15 commerces. Enfin, 6 centralités sont
concernées par la hausse de la vacance
commerciale, et 3 d’entre elles sont
passées au-dessus du seuil de 9%. Pour
certaines communes comme Riantec,
ce taux reste encore autour de 9% (2
commerces vacants).
Précision
Les chiffres liés à l’évolution du taux de vacance sont à relativiser dans les
centralités de petites tailles (en commerces) : sur ces secteurs, l’ouverture
ou la fermeture d’un seul local peut faire fortement varier le taux de vacance.
¢ Une quasi-stabilité du nombre de commerces actifs (+0,7%) (voir détail p. 10)
Evolution du taux de vacance dans les 5 communes
du SCoT : Lorient, Inzinzac-Lochrist, Hennebont,
Languidic, Kervignac
20%
15%
10%
5%
0%
2018
12,2%
2019
14,3%
2020
13,4%
2021
8,7%
185 1440
1430
130
Comparaison du nombre
de locaux vacants 2018-2021
locaux vacants
en 2018
locaux actifs
en 2021
locaux actifs
en 2018
locaux vacants
en 2021 Comparaison du nombre
de locaux actifs 2018-2021
-55 +10
Source : AudéLor, 2021 - Réalisation AudéLor
4
Globalement, dans les centralités le
nombre de locaux vacants a diminué de
55 soit une baisse de 29%, car réinvestis
ou sortis du champ du commerce. Le
nombre de locaux vacants baisse dans
14 communes et n’augmente que dans 6
communes. A Lorient, la baisse du nombre
de locaux vacants est particulièrement
importante, avec 25 locaux vacants
transformés ou réinvestis sur 72, soit une
baisse de 34,7% en 3 ans.
Globalement, cette baisse de la vacance
ne se traduit pas (ou très peu) par une
hausse du nombre de locaux actifs. En
effet, le nombre de locaux actifs progresse
en 3 ans de seulement 10 unités,
représentant une légère hausse de 0,7%.
Ce nombre augmente dans 11 communes
et baisse dans 8 communes.
77 locaux (42 vacants et 35 actifs) sont
sortis du champ du commerce sur la
période 2018-2021. Il s’agit de locaux
ayant été transformés pour assurer de
nouvelles fonctions :
Plusieurs accueillent désormais d’autres
activités ou ont été absorbés par d’autres
commerces (extension).
D’autres sont transformés en activités
médicales ou en logements. Sur les 77
locaux sortis du champ du commerce, 22
d’entre eux (soit 29%) ont été transformés
en logements ou bureaux.
La centralité de Groix se distingue
notamment par une importante baisse
du nombre de locaux commerciaux (-13),
dont une partie tranformée en logement.
Il s’agit de la centralité avec la plus
grande diminution du nombre de locaux
commerciaux après Lorient (-16).
A noter que la transformation de locaux
en bureaux, logements ou activités
médicales peut contribuer à la diminution
du potentiel commercial dans certaines
centralités. La transformation étant
souvent irréversible en raison d’une
configuration moins adaptée à l’accueil
de commerces. La démolition de locaux
contribue également à cette baisse de
potentiel, en particulier si cela n’est pas
compensé par la création de nouvelles
enseignes. Pour autant, l’accueil de
nouvelles fonctions non commerciales
peut aussi être un atout pour la vitalité des
centralités urbaines.
La diminution du taux de vacance est donc
liée à l’importante baisse du nombre de
locaux vacants et à la légère augmentation
du nombre de locaux actifs. Elle témoigne
d’une résilience des commerces en
centralité et d’un dynamisme global des
centralités(toutesfonctionsconfondues).
Locaux transformés
en activités médicales
Locaux accueillant
d'autres activités
Locaux transformés en
logements ou bureaux
Locaux
démolis
35
4
16
22
Les nouvelles destinations des locaux sortis
du champ du commerce
5
Économie
LES EFFETS DU DOCUMENT
D’AMÉNAGEMENT ARTISANAL
ET COMMERCIAL (DAAC) SUR LES
CENTRALITÉS
Le DAAC encadre le développement
commercial du territoire depuis 2016
(applicationanticipéeavantl’adoptionen2018).
Ilconditionnenotammentledéveloppementdu
commerce en Zone d’Activités Commerciales
(ZACOM) en fonction de la bonne santé des
centralités. En outre, la création de nouveaux
commerces hors centralités et ZACOM n’est
pas autorisée. En parallèle, l’implantation
commerciale en centralité est facilitée.
Ces règles permettent d’amoindrir la
concurrence pesant sur les centralités
face aux périphéries. Elles sécurisent
l’implantation en centralité, tout en rendant
attractifs les locaux vacants qui y sont situés.
LES PROJETS URBAINS PARTICIPANT À
L’ATTRACTIVITÉ DES CENTRALITÉS
Depuis 2018, une grande majorité des
centralités de Lorient Agglomération a été
transformée par la mise en œuvre de projets
urbains structurants.
Ces projets sont de différentes natures 
:
embellissement des espaces publics,
végétalisation, densification de l’habitat,
implantation de nouveaux équipements aux
fonctions diverses (médicales, sportives,
culturelles, scolaires, associatives…).
L’accueil de nouvelles fonctions et de
nouveaux habitants en centralité est en effet
susceptible de leur permettre de capter
de nouveaux flux, et donc de stimuler le
commerce de proximité.
Par exemple, la commune de Brandérion
a racheté l’ancienne tisserie pour en faire
un lieu multi-générationnel et culturel, et
a procédé au réaménagement de l’espace
public en son centre-bourg.
Lorient a achevé le réaménagement du parc
Jules Ferry, renforçant l’axe stratégique
Stade du Moustoir – Mairie au Péristyle et à
l’embarcadère.
Groix s’est dotée d’un nouvel office du
tourisme, d’un EHPAD, d’une maison de
santé et d’une maison de services au public,
implantés en cœur de bourg et au port.
En parallèle, plusieurs communes ont mis
en œuvre des programmes de revitalisation
de leurs centralités. Parfois ces plans sont
initiés dans le cadre d’Action Cœur de Ville
comme à Lorient en 2018, ou dans le cadre
de l’appel à candidatures lancé en 2017 par la
Région Bretagne, comme à Calan.
3 PHÉNOMÈNES PEUVENT EXPLIQUER
CETTE BAISSE DE LA VACANCE
¢ L’impulsion de politiques locales pour renforcer l’attractivité des
centralités de Lorient Agglomération
Office de tourisme Groix ©AudeLor
Parc Jules Ferry © Lorient Agglomération
6

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La vacance commerciale dans les centralités sur Lorient Agglomération : bilan 2018-2021. Communication AudéLor n°166, juin 2021

  • 1. La vacance commerciale dans les centralités : bilan 2018-2021 # 166 / JUIN 2021 Lorient Agglomération Tous les trois ans, AudéLor recense les commerces au sein des 25 centralités de Lorient Agglomération et calcule ainsi le taux de vacance commerciale. Réalisée dans le cadre de l’Observatoire du commerce, cette note a pour objectif de présenter les résultats et d’évaluer la dynamique commerciale des centralités. Le commerce est un composant essentiel de lavitalitédescentralités.Celles-ciparticipent à l’image du territoire et à son identité. Touchées par de multiples mutations économiques et spatiales, elles peuvent être fragilisées par des croissances importantes et non régulées du commerce en périphérie, par un étalement urbain non maîtrisé, par le développement du numérique … Les centralités urbaines sont au cœur des enjeux soulevés par le SCoT du Pays de Lorient approuvé en 2018, notamment via son Document d’Aménagement Artisanal et Commercial (DAAC). Elles se définissent par 4 critères cumulatifs : une mixité des INTRODUCTION 64% fonctions urbaines, une densité d’habitat élevée, une présence d’espaces publics fédérateurs de vie sociale et une localisation au sein des tissus urbains existants. Afin de conforter leur dynamisme, le DAAC délimite les périmètres des centralités commerciales où sont concentrés les locaux commerciaux des centralités urbaines. Le DAAC fixe un seuil « d’alerte » de 9% de vacance commerciale dans les centralités. Au-delà de ce seuil, le tissu commercial est considéré comme fragilisé et les périphéries commerciales sont limitées dans leur développement. Méthodologie Les données relatives au taux de vacance dans chaque centralité ont été collectées lors de relevés terrain. Le périmètre de recensement correspond à celui des centralités commerciales identifiées dans les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) en compatibilité avec le SCoT. Pour les autres communes dont le PLU était en cours de mise en compatibilité, le périmètre retenu a été celui des centralités délimitées par le SCoT (cf. DAAC, p.3). Les relevés terrain ont permis de constater la voca- tion actuelle de chaque local identifié : s’ils sont actifs, vacants, ou sortis du champ du commerce. Ils ont été menés en février, mars et avril 2021, lors d’une période marquée par des restrictions en vigueur en raison de la crise sanitaire. Les données collectées ont été croisées avec d’autres sources pour vérifier leur changement de destination. Chaque centralité a fait l’objet d’une comparaison entre les données de 2018 et 2021, pour analyser l’évolution et les tendances principales. Définition des locaux comptabilisés : sont pris en compte, tous les commerces de détail avec vitrine et surface de vente y compris certaines activités de ser- vices avec accueil (vente d’une prestation) : cordonne- ries, couture-retoucherie, salons de coiffure, instituts de beauté, salons de tatouages, onglerie, salons de toilettage canin. les locaux de tertiaire commercial (banques, assurances, agences immobilières, agences de crédit-courtage, agences d’intérim, agences de voyage), les bars, hôtels, restaurants, les drives non accolés à une surface existante. (Source : SCoT Pays de Lorient 2018). Ne sont pas pris en compte : Les organismes davan- tage axés sur le service : de formation (auto-écoles...), les organismes de services à la personne, de services funéraires, de location de véhicules, concessionnaires auto et moto, garages. Sources complémentaires : Ouest-France, Le Té- légramme, Lorient Ma ville, Banque des territoires, FGCA, PROCOS, AID observatoire, LSA Commerce & Consommation. Délimitation d’une centralité commerciale dans le DOO, p.136. 1 Économie
  • 2. Économie Nombre de cellules commerciales en centralité 596 150 50 20 Types de centralités selon leur nombre de commerces près de 600 commerces plus de 100 commerces entre 50 et 100 commerces entre 20 et 50 commerces source : AudéLor - 2021 réalisation : AudéLor moins de 20 commerces Lorient Lanester Hennebont Lanvaudan Languidic Inzinzac-Lochrist Caudan Guidel Quéven Ploemeur Groix Gestel Pont-Scorff Plouay Cléguer Calan Bubry Quis�nic Inguiniel Larmor-Plage Locmiquélic Riantec Port-Louis Gâvres Brandérion La taille des centralités observées en nombre de commerces LE NOMBRE DE COMMERCES VARIE SELON LES CENTRALITÉS Avec 596 commerces en centre-ville, Lorient dispose de l’offre commerciale la plus importante. Elle concentre 38% des commerces des centralités du territoire, alors que 28% de la population de Lorient Agglomération habite sur la commune de Lorient (2017). Pour les autres communes, la corrélation entre population et nombre de commerces en centralités ne se vérifie pas toujours : La deuxième centralité la plus importante en nombre de commerces est Hennebont avec 130 établissements (2021), tandis que la commune compte 15 858 habitants (2018). En outre, Lanester, deuxième commune la plus peuplée du territoire (23 026 habitants en 2018), compte seulement 52 commerces en centralité (2021). C’est sur cette commune qu’est localisée une des plus grandes zones commerciales du territoire. ÉVOLUTION COMMERCIALE DES CENTRALITÉS DE LORIENT AGGLOMÉRATION ¢ En 2021, les 25 centralités de Lorient Agglomération totalisent 1570 locaux commerciaux (voir détail p. 10). Source : AudéLor, 2021 - Réalisation AudéLor Le nombre de locaux commerciaux dans les centralités de Lorient Agglomération 2
  • 3. Lorient Lanester Hennebont Lanvaudan Languidic Inzinzac-Lochrist Caudan Guidel Quéven Ploemeur Groix Pont-Scorff Plouay Cléguer Calan Bubry Quis�nic Inguiniel Larmor- Plage Locmiquélic Riantec Port-Louis Gâvres Brandérion Gestel Taux de vacance commerciale plus de 15% de 9 à 15% de 1 à 9 % source : AudéLor - 2021 réalisation : AudéLor 0% Nombre de locaux vacants La vacance commerciale en 2021 dans les centralités observées 47 15 5 0 Parmi les 9 secteurs présents en centralités, les deux secteurs les plus fréquents sont "bar-restauration" et "hygiène-santé-beauté" (dont coiffure) : ils regroupent chacun 20% des enseignes. DEPUIS 2018 : 45 LOCAUX COMMERCIAUX EN MOINS DANS LES CENTRALITÉS Cela correspond à une baisse de 2,8%. L’évolution du nombre de locaux varie suivant les communes : 6 centralités en ont gagné, pour 8, le nombre est stable, et 11 en ont perdu. ¢ Globalement, une diminution du taux de vacance dans les centralités de Lorient Agglomération (voir détail p. 10). Source : AudéLor, 2021 - Réalisation AudéLor LE TAUX DE VACANCE COMMERCIALE EST DE 8,3% EN 2021 En 2021, parmi les 1570 locaux commerciaux en centralité, 130 sont vacants. 11 centralités sur 25 (soit 44% des centralités) ont un taux supérieur à 9%. Près de la moitié sont donc considérées comme fragiles du point de vue commercial, car au-dessus du seuil de 9% fixé par le DAAC. La vacance commerciale en 2021 dans les centralités de Lorient Agglomération Répartition des secteurs présents en centralités 20% 15% 10% 5% 0% Source : AudéLor, 2021 - Réalisation AudéLor 4 7 7 7 + de 15% entre 9% et 15% entre 1% et 9% 0% Répartition des centralités selon leur taux de vacance 3
  • 4. Économie LE TAUX DE VACANCE COMMERCIALE A DIMINUÉ DANS PLUS DE LA MOITIÉ DES CENTRALITÉS (14/25) Cette baisse du taux de vacance commerciale s’inscrit après une dynamique de hausse quasi-continue depuis 2018. En effet, à l’échelle des 5 communes du SCoT, l’année 2021 marque une rupture par rapport aux années précédentes avec un taux de 8,7%, soit le taux le plus bas depuis 2018. En 2018, le taux de vacance pour l’ensemble des communes de l’agglomération était de 11,5% (185 locaux vacants sur 1615). Cela représente une baisse du taux de 3,2 points en 3 ans. 14 centralités étaient au- dessus du seuil de 9% en 2018, soit 3 de plus qu’en 2021. 6 centralités sont passées sous le seuil de 9%, dont le centre-ville de Lorient. Certaines centralités ont connu des baisses importantes, comme à Languidic où le taux de vacance est passé de 13,5% à 2,7% (-10,8 points). D’autres qui étaient très touchées par la vacance commerciale, comme Pont- ScorffetBubry,sontégalementconcernées par cette baisse (-5,7 et -5,3 points). 5 centralités ont toujours un taux nul, il s’agit de petites centralités ayant moins de 15 commerces. Enfin, 6 centralités sont concernées par la hausse de la vacance commerciale, et 3 d’entre elles sont passées au-dessus du seuil de 9%. Pour certaines communes comme Riantec, ce taux reste encore autour de 9% (2 commerces vacants). Précision Les chiffres liés à l’évolution du taux de vacance sont à relativiser dans les centralités de petites tailles (en commerces) : sur ces secteurs, l’ouverture ou la fermeture d’un seul local peut faire fortement varier le taux de vacance. ¢ Une quasi-stabilité du nombre de commerces actifs (+0,7%) (voir détail p. 10) Evolution du taux de vacance dans les 5 communes du SCoT : Lorient, Inzinzac-Lochrist, Hennebont, Languidic, Kervignac 20% 15% 10% 5% 0% 2018 12,2% 2019 14,3% 2020 13,4% 2021 8,7% 185 1440 1430 130 Comparaison du nombre de locaux vacants 2018-2021 locaux vacants en 2018 locaux actifs en 2021 locaux actifs en 2018 locaux vacants en 2021 Comparaison du nombre de locaux actifs 2018-2021 -55 +10 Source : AudéLor, 2021 - Réalisation AudéLor 4
  • 5. Globalement, dans les centralités le nombre de locaux vacants a diminué de 55 soit une baisse de 29%, car réinvestis ou sortis du champ du commerce. Le nombre de locaux vacants baisse dans 14 communes et n’augmente que dans 6 communes. A Lorient, la baisse du nombre de locaux vacants est particulièrement importante, avec 25 locaux vacants transformés ou réinvestis sur 72, soit une baisse de 34,7% en 3 ans. Globalement, cette baisse de la vacance ne se traduit pas (ou très peu) par une hausse du nombre de locaux actifs. En effet, le nombre de locaux actifs progresse en 3 ans de seulement 10 unités, représentant une légère hausse de 0,7%. Ce nombre augmente dans 11 communes et baisse dans 8 communes. 77 locaux (42 vacants et 35 actifs) sont sortis du champ du commerce sur la période 2018-2021. Il s’agit de locaux ayant été transformés pour assurer de nouvelles fonctions : Plusieurs accueillent désormais d’autres activités ou ont été absorbés par d’autres commerces (extension). D’autres sont transformés en activités médicales ou en logements. Sur les 77 locaux sortis du champ du commerce, 22 d’entre eux (soit 29%) ont été transformés en logements ou bureaux. La centralité de Groix se distingue notamment par une importante baisse du nombre de locaux commerciaux (-13), dont une partie tranformée en logement. Il s’agit de la centralité avec la plus grande diminution du nombre de locaux commerciaux après Lorient (-16). A noter que la transformation de locaux en bureaux, logements ou activités médicales peut contribuer à la diminution du potentiel commercial dans certaines centralités. La transformation étant souvent irréversible en raison d’une configuration moins adaptée à l’accueil de commerces. La démolition de locaux contribue également à cette baisse de potentiel, en particulier si cela n’est pas compensé par la création de nouvelles enseignes. Pour autant, l’accueil de nouvelles fonctions non commerciales peut aussi être un atout pour la vitalité des centralités urbaines. La diminution du taux de vacance est donc liée à l’importante baisse du nombre de locaux vacants et à la légère augmentation du nombre de locaux actifs. Elle témoigne d’une résilience des commerces en centralité et d’un dynamisme global des centralités(toutesfonctionsconfondues). Locaux transformés en activités médicales Locaux accueillant d'autres activités Locaux transformés en logements ou bureaux Locaux démolis 35 4 16 22 Les nouvelles destinations des locaux sortis du champ du commerce 5
  • 6. Économie LES EFFETS DU DOCUMENT D’AMÉNAGEMENT ARTISANAL ET COMMERCIAL (DAAC) SUR LES CENTRALITÉS Le DAAC encadre le développement commercial du territoire depuis 2016 (applicationanticipéeavantl’adoptionen2018). Ilconditionnenotammentledéveloppementdu commerce en Zone d’Activités Commerciales (ZACOM) en fonction de la bonne santé des centralités. En outre, la création de nouveaux commerces hors centralités et ZACOM n’est pas autorisée. En parallèle, l’implantation commerciale en centralité est facilitée. Ces règles permettent d’amoindrir la concurrence pesant sur les centralités face aux périphéries. Elles sécurisent l’implantation en centralité, tout en rendant attractifs les locaux vacants qui y sont situés. LES PROJETS URBAINS PARTICIPANT À L’ATTRACTIVITÉ DES CENTRALITÉS Depuis 2018, une grande majorité des centralités de Lorient Agglomération a été transformée par la mise en œuvre de projets urbains structurants. Ces projets sont de différentes natures  : embellissement des espaces publics, végétalisation, densification de l’habitat, implantation de nouveaux équipements aux fonctions diverses (médicales, sportives, culturelles, scolaires, associatives…). L’accueil de nouvelles fonctions et de nouveaux habitants en centralité est en effet susceptible de leur permettre de capter de nouveaux flux, et donc de stimuler le commerce de proximité. Par exemple, la commune de Brandérion a racheté l’ancienne tisserie pour en faire un lieu multi-générationnel et culturel, et a procédé au réaménagement de l’espace public en son centre-bourg. Lorient a achevé le réaménagement du parc Jules Ferry, renforçant l’axe stratégique Stade du Moustoir – Mairie au Péristyle et à l’embarcadère. Groix s’est dotée d’un nouvel office du tourisme, d’un EHPAD, d’une maison de santé et d’une maison de services au public, implantés en cœur de bourg et au port. En parallèle, plusieurs communes ont mis en œuvre des programmes de revitalisation de leurs centralités. Parfois ces plans sont initiés dans le cadre d’Action Cœur de Ville comme à Lorient en 2018, ou dans le cadre de l’appel à candidatures lancé en 2017 par la Région Bretagne, comme à Calan. 3 PHÉNOMÈNES PEUVENT EXPLIQUER CETTE BAISSE DE LA VACANCE ¢ L’impulsion de politiques locales pour renforcer l’attractivité des centralités de Lorient Agglomération Office de tourisme Groix ©AudeLor Parc Jules Ferry © Lorient Agglomération 6
  • 7. AU NIVEAU LOCAL : UN RÉAJUSTEMENT DES LOYERS PLUTOT FAVORABLE À L’ACTIVITÉ La baisse de la vacance commerciale peut également s’expliquer par un réajustement des loyers à la valeur du marché notamment sur le centre-ville de Lorient. Cette baisse, observée par les professionnelsdel’immobiliercommercial s’accompagnedeladisparitionprogressive des "droits d’entrée", souvent élevés au moment d’investir dans un commerce. Ce réajustement a eu pour effet d’accélérer la baisse de la vacance, mais aussi de permettre à de nouveaux acteurs (indépendants notamment), d’investir en centre-ville. UNE ACCÉLÉRATION DES ÉVOLUTIONS DES MODES DE CONSOMMATION L’activité commerciale de l’année 2020 et du début de l’année 2021 a été marquée par les mesures nationales de confinements et couvre-feux successifs en raison de la pandémie de Coronavirus, qui ont fortement impacté les façons d’acheter et de vendre. Un retour vers les magasins de proximité  : +8,6% de chiffre d’affaires en 2020 (IRI - Institut de recherche et d’innovation) Avec la crise sanitaire de 2020, le commerce de proximité a conforté son image auprès des consommateurs. En effet, durant la pandémie, les consommateurs ont préféré aller dans les petits commerces jugés moins à risque en termes de propagation du virus. Ils ont également privilégié les circuits courts, avec une volonté de soutenir le commerce local. Les mesures de limitation des déplacements ont également conduit les populations à consommer près de chez elles. Ainsi, en 2020, certains secteurs comme l’alimentaire ont vu leur chiffre d’affaires augmenter. Sur Lorient Agglomération près des 2/3 des enseignes de grande distribution sont localisées en centralités secondaires ou principales (30 sur 50). Les grandes surfaces alimentaires de proximité ont donc contribué à un certain dynamisme pour une grande partie des centralités. Le développement de "l’omnicanalité" La vente en magasin a été très limitée par les mesures restrictives, en particulier dans le secteur bar-hôtel-restauration (BHR). Dans ce contexte particulier, le numérique s’est positionné comme un outil incontournable auprès des commerçants. Les réseaux sociaux sont devenus les vitrines web des enseignes, indispensables pour maintenir sa visibilité etlesrelationsclients,etdansunecertaine mesure son activité commerciale. D’autres alternatives ont également été privilégiées par les consommateurs, comme les plateformes click & collect. 41% des Français utilisent le click & collect en 2020, contre 28% un an plus tôt selon Médiamétrie. ¢ Une attractivité renouvelée pour le commerce des centres-villes et centres-bourgs 7
  • 8. Économie ¢ Une baisse des défaillances en trompe-l’œil en 2020 en raison des dispositifs d’aides déployés lors de la crise sanitaire Parmi les dispositifs nationaux déployés, il est possible de citer le crédit d’impôt bailleur, l’indemnisation du fonds de solidarité, le Prêt Garanti par l’Etat (PGE), et le recours au chômage partiel. Pour certains d’entre eux, le commerce en est le premier bénéficiaire. A l’échelle nationale, les défaillances d’entreprises ont chuté de 40% en 2020 grâce aux aides et aux PGE : seulement 33 000 (PROCOS). Il s’agit du nombre le plus faible depuis 1987. En comparaison, les prévisions pour 2020 estimaient la défaillance à 52 000 entreprises. Le nombre de liquidations judiciaires a toutefois augmenté (Altares - FGCA). Mise en œuvre des actions du plan d’urgence intercommunal pour la relance économique : Enjuillet2020,LorientAgglomérationavoté des mesures de soutien aux entreprises. En outre, des aides en direction des professionnels de l’hôtellerie-restauration ont été déployées sur le territoire. D’autres outils ont été mis à disposition, comme la plateforme call & collect et le guichet unique d’accompagnement des entreprises locales. Enfin, le Pass Commerce & Artisanat (PCA - créé en 2019), a pour vocation d’accompagner les acteurs du commerce local dans leurs projets d’investissement. Depuis 2020, le dispositif a été élargi uniformément à toutes les centralités des communes de l’agglomération. De plus en plus de projets ont eu recours au PCA : 1 dossier délibéré en 2019, contre 24 en 2020 et 50 en 2021 (au 2 avril, d’autres sont en attente de délibération). Quasiment toutes les centralités sont concernées par l’accueil d’un projet porté par le dispositif. Tout type de commerce a pu avoir recours au PCA, et principalement les restaurants. Le PCA a notamment permis aux porteurs de projet de moderniser les locaux commerciaux et de développer de nouvelles techniques de vente. Le déploiement de ces dispositifs a permis de préserver dans une certaine mesure les entreprises commerciales sur le court terme, mais cela n’exclut pas leur fragilisation. A l’échelle du territoire, il n’est donc pas certain que la baisse du taux de vacance soit une tendance durable au vu de la conjoncture économique. 8
  • 9. Bien qu’en 2020 les défaillances aient diminué à l’échelle nationale, l’impact de la crise sanitaire sur les chiffres d’affaires des commerces est important. En particulier dans les secteurs bar, hôtellerie, restauration (BHR), beauté- esthétique et équipement de la personne, qui sont très présents en centralités DES PERSPECTIVES INCERTAINES POUR LES PROCHAINS MOIS ¢ Un impact de la crise Covid-19 encore peu perceptible à l’échelle des commerces des centralités, mais bien réel De nombreuses incertitudes entourent la fin des dispositifs d’aide d’urgence aux entreprises commerciales, et notamment avec l’impact à venir sur le nombre de défaillances. De plus, la crise a favorisé l’apparition ou l’affirmation de logiques structurantes (retour à la proximité, développement du recours au numérique…) pour les secteurs commerciaux, en lien avec nos façons de travailler, de consommer, de se déplacer. Si ces logiques se confortent, de nouveaux défis seront à relever pour les centralités et leur bonne santé commerciale. Le lancement du programme Petites Villes de Demain en 2020 à Hennebont, Plouay et Languidic, et plus globalement la poursuite des programmes de revitalisation, constituent l’opportunité d’intégrer ces enjeux. Malgré des perspectives incertaines, la diminution du taux de vacance commerciale entre 2018 et 2021 à l’échelle des centralités de Lorient Agglomération permet de constater une certaine résilience du territoire. Porté par une politique publique volontariste en faveur des centralités de l’agglomération, le territoire connaît également un regain global d'attractivité (marché du logement dynamique, fréquentation touristique…) qui est favorable à l'activité commerciale. ¢ Des incertitudes relatives à la sortie de crise 9
  • 10. Économie Données 2018 Données 2021 Evolution 2018-2021 COMMUNES Nombre de commerces total en centralité Nombre de locaux actifs Nombre de locaux vacants Taux de vacance Nombre de commerces total en centralité Nombre de locaux actifs Nombre de locaux vacants Taux de vacance Densité commerciale pour 1000 hab. Evolution du taux de vacance Evolution du nombre de locaux vacants Evolution du nombre de locaux actifs Brandérion 6 6 0 0,0% 6 6 0 0,0% 4,1 = 0 0 Bubry 23 17 6 26,1% 24 19 5 20,8% 10,2 < -1 2 Calan 6 6 0 0,0% 8 8 0 0,0% 6,5 = 0 2 Caudan 38 35 3 7,9% 36 32 4 11,1% 5,2 ­ > 1 -3 Cléguer 9 7 2 22,2% 7 7 0 0,0% 2,1 < -2 0 Gâvres 7 7 0 0,0% 7 7 0 0,0% 10,3 = 0 0 Gestel 12 12 0 0,0% 12 12 0 0,0% 4,5 = 0 0 Groix 86 73 13 15,1% 73 66 7 9,6% 32,5 < -6 -7 Guidel 72 64 8 11,1% 67 62 5 7,5% 5,7 < -3 -2 Hennebont 129 110 19 14,7% 130 115 15 11,5% 8,2 < -4 5 Inguiniel 10 8 2 20,0% 8 5 3 37,5% 3,7 ­ > 1 -3 Inzinzac-Lochrist 36 31 5 13,9% 38 32 6 15,8% 5,8 ­ > 1 1 Lanester 52 44 8 15,4% 52 48 4 7,7% 2,3 < -4 4 Languidic 37 32 5 13,5% 37 36 1 2,7% 4,6 < -4 4 Lanvaudan 1 1 0 0,0% 1 1 0 0,0% 1,3 = 0 0 Larmor-Plage 55 53 2 3,6% 53 53 0 0,0% 6,4 < -2 0 Locmiquélic 33 27 6 18,2% 33 29 4 12,1% 8,2 < -2 2 Lorient 612 540 72 11,8% 596 549 47 7,9% 10,4 < -25 9 Ploemeur 125 122 3 2,4% 124 119 5 4,0% 7,0 ­ > 2 -3 Plouay 91 77 14 15,4% 93 82 11 11,8% 16,2 < -3 5 Pont-Scorff 32 25 7 21,9% 31 26 5 16,1% 8,2 < -2 1 Port-Louis 49 46 3 6,1% 44 43 1 2,3% 16,7 < -2 -3 Quéven 67 61 6 9,0% 61 57 4 6,6% 7,0 < -2 -4 Quistinic 7 7 0 0,0% 7 6 1 14,3% 4,9 ­ > 1 -1 Riantec 20 19 1 5,0% 22 20 2 9,1% 3,8 ­ > 1 1 Lorient Agglomération 1615 1430 185 11,5% 1570 1440 130 8,3% 7,7 < -55 10 ANNEXE : TABLEAU RÉCAPITULATIF PAR COMMUNES 10
  • 11. 11
  • 12. Directeur de la publication : Freddie Follezou - ISSN 2118-1632 Pour télécharger les communications d'AudéLor : www.audelor.com Contacts : 12 avenue de la Perrière 56324 Lorient cedex 02 97 12 06 40 www.audelor.com Économie Lou Robert Christine Boissonnot Gilles Poupard Christine Boissonnot 02 97 12 06 69 Contact : Rédaction de la note