OPINIE JURIDICĂ Referitoare la Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite

1. Piața Mihai Viteazul, nr. 32, ap 2, Cluj-Napoca, Cluj
office.agc.cluj@gmail.com
0745 813272 / 0752 257704 / 0749 025404
0264 434576
OPINIE JURIDICĂ
Referitoare la Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii
obligațiilor asumate prin credite
I. Domeniul și obiectul consultanței
a) Domeniul și obiectul consultanței, este reprezentat de analizarea proiectului de lege privind
darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite, în
forma în care a fost adoptată de către Senatul României (în continuare ”Legea” sau ”Proiectul
de Lege”).
Din punct de vedere juridic, s-a urmărit analizarea următoarelor aspecte:
- Corectitudinea redactării proiectului de lege, inclusiv din perspectiva respectării
principiilor de tehnică legislativă;
- Oportunitatea derogării de la dispozițiile Codului Civil, Codului de Procedură civilă ori a
unor alte acte normative;
- Efectele juridice ale legii în ceea ce privește repartizarea riscului între creditor și debitor.
b) De asemenea, obiectul consultanței este reprezentat și de redactarea unei opinii juridice
conținând concluziile societății civile de avocați ”Arion, Gligor, Cojocariu” (în continuare ”AGC”).
II. Limitele consultanței
Notificare: Prezentul document, inclusiv oricare dintre şi toate anexele la acesta, este pregătit
pentru uzul exclusiv al persoanei căreia îi este adresat. Acest document poate conţine
informaţii care sunt confidenţiale sau protejate în virtutea privilegiilor privind comunicările
avocat client astfel cum sunt definite în temeiul legii aplicabile. Dacă nu sunteţi destinatarul
acestui document, nu aveţi dreptul de a deţine sau de a utiliza acest document în beneficiul
propriu sau al vreunei terţe părţi. Dacă nu sunteţi destinatarul acestui document, astfel cum se
precizează mai sus sau dacă aţi primit acest document din greşeală, vă rugăm să îl distrugeţi
imediat şi să ne notificaţi prin telefon, fax sau e mail.

2. 2
Deși informațiile conținute de prezenta Opinie juridică se consideră a fi corecte și conforme cu
realitatea, avocatul nu este răspunzător, în mod direct sau indirect, de corectitudinea sau
caracterul complet al informațiilor sau al altor aspecte legate de prezenta Opinie.
Prezenta Opinie juridică nu oferă nici o garanție și nu atrage asumarea responsabilității
avocatului cu privire la situațiile prezentate, concluziile sau soluțiile prezentate prin prezenta.
Prezenta Opinie juridică reprezintă interpretarea dată de AGC documentelor prezentate, stării
de fapt, precum și normelor juridice analizate.
Sursele de informații utilizate sunt cele puse la dispoziție de către client, precum și cele
obținute din datele relevante cuprinse în legislația aplicabilă materiei analizate.
III. Perioada desfășurării consultanței
Consultanța a fost desfășurată în perioada 02.03.2016-07.03.2016, având următoarele etape:
- Culegerea informațiilor;
- Analiza informațiilor și a implicațiilor juridice;
- Redactarea Opiniei juridice.
IV. Documentele supuse analizei
În vederea întocmirii Opiniei juridice, au fost avute în vedere următoarele:
- Proiectul de Lege, așa cum a fost adoptat de căre Senatul României, după reexaminare;
- Expunerea de motive privind Legea;
- Avizul Consiliului Legislativ referitor la Lege;
- Cererea de reexaminare a Legii formulată de către Președintele României dl Klaus –
Werner Iohannis;
- Adresa nr. 2471/2016 emisă de Consiliul Superior al Magistraturii;
De asemenea, s-au avut în vedere dispoziții din următoarele acte normative: Legea nr.
287/2009 privind Codul civil, Legea nr. 134/2010 privind Codul de Procedură civilă, Legea nr.
71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, Legea nr. 24/2000
privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative- republicată, O.U.G
nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului "Prima casă".

3. 3
V. Redactarea proiectului de Lege. Respectarea normelor legale privind tehnica
legislativă
Conform art. 1 alin. (2) din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru
elaborarea actelor normative- republicată, ”actele normative se iniţiază, se elaborează, se
adoptă şi se aplică în conformitate cu prevederile Constituţiei României, republicată, cu
dispoziţiile prezentei legi, precum şi cu principiile ordinii de drept”.
Art. 3 alin. (1) din același act normativ impune obligativitatea respectării normelor de tehnică
legislativă la elaborarea proiectelor de lege de către Guvern şi a propunerilor legislative
aparţinând deputaţilor, senatorilor sau cetăţenilor.
Art. 6 alin. (1) arată că proiectul de act normativ trebuie să instituie reguli necesare, suficiente
şi posibile care să conducă la o cât mai mare stabilitate şi eficienţă legislativă. Un asemenea
proiect trebuie să fie temeinic fundamentat, luându-se în considerare interesul social, politica
legislativă a statului român şi cerinţele corelării cu ansamblul reglementărilor interne şi ale
armonizării legislaţiei naţionale cu legislaţia comunitară şi cu tratatele internaţionale la care
România este parte, precum şi cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului. Totodată,
conform art. 13, un proiect de lege trebuie integrat în ansamblul legislaţiei: ”actul normativ
trebuie să se integreze organic în sistemul legislaţiei, scop în care:
a)proiectul de act normativ trebuie corelat cu prevederile actelor normative de nivel superior
sau de acelaşi nivel, cu care se află în conexiune;
b)proiectul de act normativ, întocmit pe baza unui act de nivel superior, nu poate depăşi limitele
competenţei instituite prin acel act şi nici nu poate contraveni principiilor şi dispoziţiilor acestuia
(...)”.
Așadar, există o obligație legală de a corela proiectul actului normativ cu celelalte acte
normative în vigoare.
Legea nr. 24/2000 permite existența unor derogări, în sensul că o reglementare din aceeaşi
materie şi de acelaşi nivel poate fi cuprinsă într-un alt act normativ, dacă are caracter special
faţă de actul ce cuprinde reglementarea generală în materie.
Art. 37 impune existența unei unități terminologice în cuprinsul Proiectului de Lege. O
asemenea unitate terminologică este esențială pentru a nu crea confuzii cu privire la
semnificația unei noțiuni în mai multe acte normative. Această neconcordanță poate fi
soluționată cu ușurință, dacă în cuprinsul Proiectului de Lege se va utiliza aceeași terminologie
cu privire la contractul încheiat între debitor și creditor (în Proiect se folosește atât noțiunea de
”contract de credit”, cât și cea de ”contract de credit ipotecar”). O altă posibilitate este definirea
termenilor în cuprinsul actului normativ, tocmai pentru a evita confunzii și a elimina
posibilitatea existenței unor neconcordanțe cu alte acte normative.

4. 4
În expunerea de motive se menționează că Poiectul de Lege ”transpune și prevederile Directivei
2014/17/UE a Parlamentului European și a Consiliului”. În cuprinsul Proiectului de Lege nu este
menționat că acesta transpune prevederile Directivei ante-menționate, încălcându-se astfel art.
45 din Legea nr. 24/2000. Această neregularitate se poate acoperi ușor, prin menționarea în
Lege a modului de transpunere a Directivei.
VI. Oportunitatea derogării de la dispozițiile Codului Civil, Codului de Procedură
civilă ori de la dispozițiile altor acte normative
În ceea ce privește Proiectul de Lege analizat, se poate observa că acesta cuprinde unele
dispoziții derogatorii de la principiile generale de drept instituite de Codul civil, precum și de la
alte dispoziții din Codul Civil și din Codul de Procedură civilă.
În ceea ce privește Codul de procedură civilă, art. 2 prevede că ”dispozițiile prezentului Cod
constituie procedura de drept comun în materie civilă. (2) De asemenea, dispozițiile prezentului
cod se aplică și în alte materii, în măsura în care legile care le reglementează nu cuprind
dispoziții contrare”. Acest articol este relevant având în vedere art. 7 din Proiectul de Lege care
reglementează o procedură de contestare a îndeplinirii condițiilor de adminisibilitate a
procedurii reglementată de actul normativ analizat.
Având în vedere importanța Proiectului de Lege și a scopului acestuia, este esențial ca forma
sub care această lege va fi promulgată, să fie ușor de pus în practică și să fie compatibilă cu
Codul de procedură civilă, tocmai pentru a evita apariția unei practici neunitare sau dificultatea
aplicării Legii. Cu privire la acest ultim aspect, există neclarități cu privire la faptul dacă
procedura de verificare și regularizare a cererilor de chemare în judecată (art. 200 coroborat cu
art. 194-197 Cod procedură civilă) se aplică și procedurii prevăzute de art. 7 din Proiectul de
Lege.
Aceste neclarități trebuie lămurite, având în vedere că procedura de drept comun este cea din
Codul de Procedură civilă, iar această etapă a verificării și regularizării cererilor presupune
respectarea unor termene speciale.
Mai mult decât atât, trebuie avut în vedere și faptul că instanțele din România sunt
supraglomerate, astfel încât este puțin probabil ca o cerere de chemare în judecată să se judece
în 10 zile de la înregistrare, cu citarea părților (art. 8 alin. (2) din Proiect).1
De asemenea, pentru garantarea dreptului la un proces echitabil, trebuie analizate dispozițiile
art. 7 alin. (1) din Proiectul de Lege care fac referire la ”data comunicări notificăriii” prevăzută
de art. 5 din Proiect. O soluție echitabilă ar fi ca respectivele termene să curgă de la data
primirii notificării (așa cum se întâmplă în cazul art. 6 alin. (1) din Proiect), deoarece până la
1
Spre exemplu, dacă debitorul domiciliază în Germania și nu și-a ales domiciliul procesual în România, citarea nu
se va putea îndeplini în termenul de 10 zile de la înregistrarea cererii.

5. 5
primirea notificării o parte nu are cunoștință de respectivul act astfel încât este în imposibilitate
să îl conteste sau să întreprindă alt demers cu privire la acesta.
O altă problema este reprezentată de asigurarea tuturor garanțiilor procesuale, inclusiv dreptul
la un proces echitabil, care presupune posibilitatea formulării unei căi de atac. Proiectul de Lege
prevede posibilitatea părților de a ataca hotărârea pronunțată în temeiul art. 7 alin. (2), cu apel,
în termen de 7 zile de la pronunțarea hotărârii, fără a distinge dacă acest termen curge de la
pronunțarea hotărârii doar pentru partea prezentă sau și pentru partea care nu s-a înfățișat la
judecată, deși a fost citată. Or, pentru a asigura un proces echitabil, părții care nu s-a înfățișat
la judecată, ar trebui să îi fie acordată posibilitatea de a ataca hotărârea de la data la care
hotărârea i-a fost comunicată. Această soluție este în acord cu dispozițiile Codului de Procedură
civilă.
Totodată, Proiectul de Lege derogă și de la normele privind competența, prevăzute de Codul de
Procedură civilă. Astfel, deși în cuprinsul proiectului se menționează că acesta se completează
cu dispozițiile Legii nr. 134/2010 privind Codul de Procedură civilă, la art. 7 alin. (2), respectiv
art. 8 alin. (2) din Proiect se arată că instanța competentă este, indiferent de situație sau de
valoarea cererii, judecătoria de la domiciliul debitorului. O asemenea derogare de la normele
privind competența materială va duce din nou la supraîncărcarea judecătoriilor, care vor judeca
inclusiv litgiile de competența tribunalelor. Într-adevăr, este utilă și necesară stabilirea
competenței teritoriale la domiciliul debitorului, din perspectiva faptului că debitorul nu se află
într-o poziție de egalitate financiară cu creditorul (așa cum este acesta prezentat în art. (1) alin.
(1) din Proiect), dar nu este necesară o intervenție asupra competenței materiale a instanței.
Cu privire la compatibilitatea Proiectului de Lege cu dispozițiile Codului civil, se impun a fi
făcute unele observații.
Proiectul de Lege propune posibilitatea debitorului de a stinge integral o creanță și accesoriile
sale, izvorând ”dintr-un contract de credit, prin transmiterea către creditor a dreptului de
proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea creditorului, în condițiile prevăzute de
prezenta lege” (art. 1 alin. (2)). Pentru a efectua această operațiune trebuie îndeplinite
condițiile prevăzute de art. 4 alin. (1) din Proiect. Acest ultim articol menționat, derogă de la
art. 1492 Cod Civil, în sensul în care printre condiții nu se enumeră și acordul creditorului
pentru schimbarea prestației.
Plata este definită de Codul Civil ca fiind ”remiterea unei sume de bani sau, după caz, în
executarea oricărei alte prestații care constituie obiectul însuși al obligației” (art. 1469 Cod
Civil). În cazul unui contract de credit, plata este reprezentată de remiterea unei sume de bani.
Pentru a se libera, executând o altă prestație, debitorul are nevoie de acordul creditorului (art.
1492 Cod Civil). Or, Proiectul de Lege nu prevede această condiție. Astfel, se ivește problema
nerespectării drepturilor creditorului în sensul că acesta este obligat să accepte o novație prin
schimbarea obiectului obligației și să suporte riscurile pieririi și deteriorării imobilului (care este

6. 6
un bun individual determinat). Câtă vreme obiectul contractului de credit era remiterea unei
sume de bani, acest risc nu exista, banii reprezentând bunuri de gen-fungibile.
Este esențial ca riscul să fie împărțit între debitor și creditor, având în vedere că, așa cum a
arătat și jurisprudența, de multe ori, la încheierea contractului de credit debitorul se află pe o
poziție inferioară și nu are posibilitatea de a negocia clauzele contractuale. Or, o soluție precum
darea în plată poate fi salvatoare pentru un debitor care se află în imposibilitatea de a achita
prețul contractului de credit. Cu toate acestea, darea în plată, așa cum este reglementată și de
Codul Civil, nu poate opera fără acordul creditorului.
Un alt aspect important, este reprezentat de condițiile necesar a fi îndeplinite pentru a fi
aplicabile dispozițiile Proiectului de Lege. Astfel, art. 4 alin. (1) din Proiect nu prevede condiția
ca debitorul să fie în imposibilitate de a plăti prețul contractului de credit. Ca atare, lipsește un
element obiectiv care să justifice aplicarea dispozițiilor speciale derogatorii de la dreptul
comun. Or, în lipsa unui element obiectiv, este greu de motivat aplicarea acestei proceduri
speciale care nu presupune acordul creditorului pentru schimbarea obiectului contractului.
O altă problemă relevată în documentele analizate în vederea formulăriii prezentei opinii
juridice este reprezentată de retroactivitatea Proiectului de Lege (având în vedere art. 11).
Conform art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul Civil ”actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de
intrarea în vigoarea Codului Civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de
legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor”. De asemenea,
art. 102 din Legea nr. 71/2011 menționează că un contract este supus legii în vigoare la data
încheierii sale.
Conform Deciziei nr. 1321 din 11 octombrie 2011 a Curții Constituționale ”o lege nu este
retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior şi nici atunci
când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situaţii juridice constituite sub imperiul legii
vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să reglementeze modul de
acţiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare. Rezultă
că retroactivitatea legii priveşte modificarea unei situaţii pentru trecut, iar nu reglementarea
diferită a unei situaţii juridice pentru viitor”.
Mai mult decât atât, Curtea de Justiție a Uniunii Europene a afirmat2
(cauza C‑602/10) că o lege
internă de protecție a consumatorilor poate fi aplicată și unor contracte aflate în derulare la
data intrării în vigoare a unui act normativ (măsură națională). Ca atare, este discutabil dacă
într-adevăr există o retroactivitate a Legii, câtă vreme scopul acesteia este protecția
consumatorilor.
Un alt aspect important, este corelarea Proiectului de Lege cu dispozițiile O.U.G nr. 60/2009
privind unele măsuri în vederea implementării programului "Prima casă". Acest program este
de o importanță colosală la nivel social. Proiectul de Lege nu prevede dacă dispozițiile art. 1
2
http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=124988&doclang=RO

7. 7
alin. (7)3
din O.U.G nr. 60/2009 rămân în vigoare sau sunt abrogate. Practic, Proiectul
nesocotește garanția Statului acordată pentru asemenea contracte de credit. Pentru
supraviețuirea acestui program, acesta ar trebui exceptat, astfel încât Proiectul de Lege să nu
fie aplicabil acestuia. În caz contrar, garanția acordată de Stat își pierde efectul scontat, iar
instituțiile bancare cel mai probabil vor modifica aceste condiții de acordare a creditelor în
sensul în care vor mări cuantumul avansului și al dobânzilor. Ca atare, tot mai puține persoane
vor fi eligibile pentru programul ”Prima Casă”. Acest aspect va influența inclusiv piața
imobiliară, care chiar și în actualele condiții, abia supraviețuiește.
***
Cluj-Napoca, Cu stimă,
07.03.2016 ”Arion, Gligor, Cojocariu” - Societate civilă de avocați
Prin av. Andreea Cristina Gligor Crișan
3
Aceste dispoziții prevăd că ” În baza contractului de garantare, asupra imobilelor achiziţionate în cadrul
Programului se instituie în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, precum şi în
favoarea finanţatorilor, proporţional cu procentul de garantare, un drept de ipotecă legală de rangul I până la
finalizarea procedurii de executare silită asupra imobilului care face obiectul garanţiei, potrivit legii, cu interdicţia
de înstrăinare a locuinţei pe o perioadă de 5 ani şi interdicţia de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata
garanţiei. Condiţia referitoare la rangul dreptului de ipotecă trebuie să fie îndeplinită până la momentul formulării
cererii de plată a garanţiei de către finanţator. În cazul primirii de către finanţator a comunicării respingerii cererii
de plată a garanţiei de la Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii S.A. -
I.F.N., în temeiul contractului de garantare, finanţatorul are dreptul să înscrie în cartea funciară privilegiul prevăzut
la art. 1737 pct. 2 din Codul civil, concomitent cu radierea din cartea funciară a ipotecii legale instituite în favoarea
statului român”.