Inversión en departamentos DF

Guía de Inversión inmobiliaria

Proyecto Departamentos DF

Proyecto Departamentos México D.F.

RESPONSABLE

Marzo 2012
CyC Asociados

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Índice

Capitulo Concepto Pagina

I Introducción 2

II Objetivo 3

III Alcance 3

IV Responsabilidades 3
A. Tamaño del terreno
B. Características de los
V Propuestas comerciales departamentos 4
C. Resumen financiero
D. Diagrama de Actividades
1. . Adquisición territorial
2. Proyecto arquitectónico
3. Tramites y permisos
VI Procedimientos 4. Presupuesto de Obra 9
5. Ejecución de Obra
6. Terminación de Obra y trámites
7. Comercialización
VII Conclusión 12

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I Introducción
Se desea invertir 4 millones de pesos en el desarrollo de 4 departamentos ubicados en DF en la
colonia Jardín Balbuena o alguna otra con las mismas características, ya que una gran cantidad
de gente que labora en la zona de Polanco, Santa Fe y Reforma, vienen del oriente de la ciudad y
el Edo de México (Chalco, Ecatepec, Neza). Al adquirir un departamento en alguna colonia
céntrica ahorrarían hasta 2hrs de traslado, y sobre todo habitarían en una colonia bonita y
seguras, que cuenta con todos los servicios tales como Centros comerciales, avenidas y ejes
principales, oficinas gubernamentales, Hospitales, escuelas públicas y privadas, parques, y todos
los beneficios que conlleva vivir en el primer cuadro de la ciudad etc.

Muchas de las inversiones en proyectos inmobiliarios carecen de una visión integral del proceso
total, es decir; cada actividad del proceso se realiza sobre la marcha y de manera independiente,
lo cual provoca problemas y errores en los procesos y se traduce en erogaciones no planeadas y
mucha pérdida de tiempo, es por eso que la presente guía ha sido elaborada con la finalidad es
brindar de forma ordenada y sistemática la información estructurada y funcional que sustenta los
procesos del trabajo en cuanto al plan de inversión el cual consta; adquisición, construcción y
comercialización del proyecto de departamentos en México D.F. y contiene la descripción de
actividades que deben seguirse para la culminación del proyecto.

Respetando y manteniendo estos procesos se asegura la uniformidad en la calidad del trabajo, y
sobre todo se evitan errores y subsecuentes pérdidas de tiempo, así como tener las actividades
de trabajo organizadas y una metodología bien definida.

La guía está dividida en capítulos destinados a explicar y sentar las pautas para todos los
procedimientos que se llevaran a cabo en el desarrollo del proyecto; desde la adquisición del
predio, desarrollo del proyecto, presupuesto de obra, construcción, hasta la puesta en venta,
recuperación de la inversión y utilidad neta.

Para garantizar el éxito del proyecto se va a crear una sociedad anónima de capital variable para
cumplir con los requisitos y darle seguridad al inversionista, así como crear una cuenta bancaria
mancomunada que permita tener una correcta administración del capital.

Para conformar la sociedad se invita a personas interesadas en invertir su dinero y esperar al
menos 1.5 años para su reembolso de inversión más utilidad.
Las ganancias mínimas estimadas son del 50% y la inversión mínima para participar en el
proyecto es de 300,000 mil pesos. Por ejemplo si tu inversión es de 300,000 recibirás como
mínimo 450,000 al finalizar el plazo del proyecto.

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II Objetivos

1. El objetivo es construir departamentos a bajo costo, en el menor tiempo posible, (de 6 a 8
meses) pero con un diseño y calidad únicos e innovadores que permitan un desarrollo y
venta rápida en un tiempo no mayor a 1 año.

2. Establecer los procedimientos y el formato general de actividades y toda la información
relacionada con el proceso de diseño y gestionamiento del proyecto, además de fungir de
guía en la inversión ya que describen en forma detallada las actividades de cada
procedimiento.

III Alcance
1. Definir de manera detallada todas las actividades en el proceso de Inversión Inmobiliaria.
2. Una vez definida todas las actividades se tendrá un resumen de costos que permitirá llegar a
la óptima toma de decisiones.
3. Una vez aprobado el proyecto total, esta guía servirá de control y resumen.

lV Responsabilidades

1. Es responsabilidad de todos los integrantes de la Sociedad:

a. Revisar, supervisar y autorizar las actividades aquí descritas
b. Dar una retroalimentación en cuanto a alcance de proyecto, tamaño, tipo de edificación
(nivel de acabados).
c. Supervisar todos los trabajos realizados en el desarrollo de proyecto.

2. Es responsabilidad del coordinador:

a. Realizar, coordinar y supervisar todos los trabajos y actividades secuenciales en el
desarrollo del proyecto de inversión inmobiliaria.
b. Brindar la información precisa y necesaria para el buen desarrollo de todas las actividades.
c. Asignar todas las tareas generales y especificas, considerando tiempos de entrega y
revisiones en el inter.
d. Desarrollar reportes semanales para el análisis de avances de trabajo, los cuales se le
proporcionaran a los integrantes de la Sociedad.
e. Brindar la información necesaria a los demás colaboradores (Socio, gestores,
constructores, DRO, Bancos, etc.) para la ejecución y desarrollo del proyecto.
f. Resolver el proyecto arquitectónicas en coordinación directa con la Sociedad.
g. Detectar áreas de oportunidad donde se puedan mejorar los procedimientos e implementar
mejoras a los sistemas.

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V Propuesta Comerciales

El negocio inmobiliario tiene un enorme atractivo para una inversión, su característica más
importante es de ser una inversión tangible, y el primer paso es armar una estrategia de negocio
y unos números preliminares cerrados del valor de la inversión, para saber de cuánto va a ser la
utilidad aproximadamente.

A continuación se presenta un modelo de Inversión para 4 departamentos desarrollados en 4
niveles más planta baja garaje

A. Tamaño del terreno

Modelo 4 departamentos

8.00 x 15.00 = 120.00 m2

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B. Distribución y características de los Departamentos

Las características serán:

Departamentos de 100 m2 de construcción
Estancia (sala-comedor) cocina, 2 y 3 recamaras, 1 a 2 Baños, patio de servicio
1 estacionamiento por departamento
1 pequeño almacén
Cuarto de lavado y área de tendido
Acabados de tipo medio alto
Textura en muros
Muebles de baño superior a la línea económica
Incluye calentador
Tarja en cocina y lavadero en patio de servicio
5 niveles de construcción
Cisterna y tanque elevado
1 escalera común

Planta Baja Planta departamentos

Terreno Escalera

Auto Edificio

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C. Resumen financiero

Los siguientes datos son preliminares y en números cerrados, los cuales se irán definiendo según
el avance del proyecto:

Concepto 4 unidades
Terreno $2,040,000
Obra 4 mil x m2 (4 depas de 100 m2) $1,600,000
Obra 3 mil x m2 (estacionamiento) $360,000
Total de Inversión $4,000,000
Venta 1,500 mil x Depto. 2 recamaras
Venta 1,900 mil x Depto. 3 recamaras $7,600,000
Total de la venta $7,600,000
Utilidad $3,600,000
Porcentaje de utilidad 90.00%

Comisión por Proyecto 10% $360,000
Utilidad real 90% $3,240,000

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D. Diagrama de Actividades.

Durante todo el desarrollo del proyecto se pretende lograr un control óptimo del tiempo y de cada
una de las actividades por lo tanto servirá como guía el siguiente cronograma de actividades
donde se podrá evaluar el tiempo y el avance total del proyecto, el cual se irá complementando
conforme se vaya desarrollando todos los procesos:

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Vl Procedimientos
Procedimiento: 1
Adquisición territorial

Objetivo: Búsqueda y selección de predios elegibles en base a lo pretendido para la ubicación
del proyecto.

Desarrollo:

1.1 Se hará un búsqueda de terrenos mediante periódico, anuncios por Internet, recorrido
físico; para hacer una selección de las posibles opciones y un listado con las
características de cada uno de ellos y costo.

1.2 Reporte fotográfico de las posibles opciones y análisis de costo, coeficiente de ocupación
autorizado, coeficiente de utilización autorizado, destino de uso de suelo, situación legal,
tipo de suelo, topografía, posibles afectaciones, vialidades perimetrales, vías de acceso,
etc.

1.3 Presentación a la Sociedad y evaluación de los posibles predios y fallo de la elección.

1.4 Intermediación para la adquisición del predio, escrituración e inscripción en el Registro
Público de la Propiedad.

Duración: 12 semanas

Procedimiento: 2
Proyecto arquitectónico

Objetivo: Desarrollo del proyecto arquitectónico para construcción.

Desarrollo:

2.2 Retroalimentación para fijar parámetros en cuanto a materiales, tipo de instalaciones,
sistema estructural, memoria de calidades (nivel de la edificación) metros cuadrados de
cada vivienda, numero de niveles, programa arquitectónico, etc.

2.3 Elaboración del anteproyecto arquitectónico, incluyendo: propuesta de materiales y
sistemas para las instalaciones, propuesta de planta de conjunto, propuesta de planta
arquitectónica, propuesta de fachadas, maqueta volumétrica virtual.

2.4 .Una vez aprobado el diseño arquitectónico se desarrolla el proyecto ejecutivo cumpliendo
con todos los requisitos de la legislación vigente (reglamento de construcciones de
Quintana Roo) que incluye;

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Plantas arquitectónicas por cada nivel
Plantas arquitectónica de conjunto
Cortes y Fachadas
Planos Estructurales
Planos de albañilería
Planos de acabados
Planos de Instalaciones Eléctricas
Planos de Instalaciones Hidráulicas
Planos de instalaciones Sanitarias
Planos de Instalaciones de Gas
Cuantificaciones
Memorias de Cálculo

2.5 Una vez terminado el proyecto ejecutivo se presentara a la Sociedad para su aprobación
final
.
2.6 Con el proyecto final aprobado y terminado se realizaran fichas comerciales y planos de
presentación junto con perspectivas y maquetas virtuales; para la comercialización de los
departamentos.


Procedimiento: 3
Trámites y permisos

Objetivo: Coordinar, supervisar y realizar todos los procesos legales para la edificación del
proyecto.

Desarrollo:

3.1 Tramitación del certificado de uso de suelo en la Dirección de Desarrollo Urbano del
Distrito Federal.
3.2 Firma del perito responsable de obra para el proyecto ejecutivo.
3.3 Tramitación del certificado de medidas y colindancias del predio.
3.4 Tramite de licencia de construcción en coordinación directa con el perito o DRO (Director
Responsable de Obra) con los siguientes requisitos extraídos del reglamento de
construcciones.

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3.5 Tramitación del régimen de condominios.


Procedimiento: 4
Presupuesto de Obra

Objetivo: Tener los costos totales de la obra de edificación y el desglose por materiales-
actividades (conceptos de obra), además de los tiempos de ejecución.

Desarrollo:

4.1 Elaboración del presupuesto de obra soportado con estudio de mercado, matrices de
análisis de precios unitarios, generadores de volúmenes de obra, explosión de insumos,
explosión de mano de obra, explosión de maquinaria y equipo.

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4.2 Programa físico financiero de flujo de efectivo en base a los avances de obra, con esto
saber y tener el control de cómo se van utilizando los recursos y en qué momento.
4.3 Selección de contratistas elegibles, en base a experiencia y capacidades técnica y
financiera
4.4 Con el presupuesto revisado se presentará para su aprobación.
4.5 Intermediación en la elaboración y firma del contrato de obra.


Procedimiento: 5
Ejecución de Obra

Objetivo: Llevar a buen término todo el proceso de edificación, control y supervisión de obra; con
los estándares de calidad establecidos.

Desarrollo:

5.1 Suministro en obra de letrero (Licencia, Numero del DRO, vencimiento), copia de planos
autorizados, bitácora de obra y copia de licencia de construcción.
5.2 Coordinación de todas las actividades de la obra que son;

Obra Negra
Trazo y limpieza del terreno.
Excavación y cimentación
Firme de concreto planta Baja
Desplante de Muros.
Preparaciones de instalaciones Hidráulicas y Sanitarias
Preparaciones de instalaciones Eléctricas.
Construcción de escalera
Colado de losas Intermedias y Azotea (vigueta y Bovedilla).
Acometidas de instalaciones.
Salidas Eléctricas
Salidas Hidráulicas y Sanitarias.
Construcción de Cisterna.

Obra Gris
Aplanados en muros todas los niveles.
Detalles de emboquillados en puertas y ventanas.
Nivelación de pisos

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Obra terminada
Acabados en muros (pintura o textura).
Instalación de Pisos.
Colocación de puertas y ventanas.
Azulejos en baños y cocina.
Muebles fijos de baño, cocina y servicios.
Accesorios de instalaciones.

5.3 Llenado de la bitácora de obra.
5.4 Pago semanal de sueldos.
5.5 Presentación semanal a la Sociedad de reportes de avance de la ejecución de los trabajos
con registro fotográfico.

Duración: 18 a 24 semanas (en relación al volumen de obra)

Procedimiento: 6
Terminación de Obra y trámites

Objetivo: Recibir y dar por terminado el proceso de construcción para iniciar la comercialización.

Desarrollo:

6.1 Recepción de la obra terminada al contratista, revisando todos los detalles y posibles
errores, unas ves que todo este ok se da por terminada la relación con el contratista
pagando los finiquitos.
6.2 Tramite del certificado de ocupación de la obra.
6.3 Contratos de Luz y de Agua por cada departamento.
6.4 Recepción del régimen de condominios previamente tramitado.
6.5 Escrituración por departamento

Duración: 4 semanas.

Procedimiento: 7
Comercialización

Objetivo: Implementación de estrategias comerciales para promover y vender en un margen de
tiempo corto.

Desarrollo:

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7.1 Establecer el precio de venta mediante un sondeo de mercado y un resumen de la
inversión multiplicado por un factor de utilidad deseable.
7.2 Determinación del perfil de los compradores medios para establecer la estrategia idónea
de venta.
7.3 Redacción de la publicidad, que insertaremos en los medios más adecuados, (periódico,
Internet, Inmobiliaria, Promoción en Sitio, Anuncios en revistas especializadas de la zona)
7.4 Atención telefónica en tiempo real a los posibles compradores.
7.5 Elaboración, entrega y/o envío de documentación con la descripción detallada del
inmueble a los posibles compradores (fichas comerciales, perspectivas, maqueta virtual)
7.6 Analizar y buscar créditos bancarios para los posibles compradores.
7.7 Redacción los contratos preparatorios y ejecución de las gestiones necesarias para
garantizar la absoluta seguridad en el cierre de la venta.
7.8 Una vez cerrada la venta se hará el trámite de escritura ante notario público.

Duración: Variable (en relación al número de Viviendas) (35 semanas estimado)

Nota: Es de suma Importancia que todos los trámites legales durante todo el proceso se hagan a
través de la Sociedad Anónima, esto con el fin de optimizar costos en el manejo de impuestos.

VII Conclusión
Resulta muy atractivo el plan de inversión, ya que las posibilidades de éxito son muy
grandes debido a que las necesidades de habitar cerca de los puntos de trabajo y en una
zona céntrica nos favorecen por lo tanto nuestras aéreas de oportunidad aumentan.

Es indispensable que el capital esté disponibles 1 mes antes del inicio del proyecto para
evitar retrasos en el desarrollo de la obra y con ello garantizar las ganancias esperadas.

Para lograr los objetivos deseados se prevé realizar un plan de preventa el cual consiste
en anunciar los departamentos en distintos medios de publicidad (periódico, lonas,
internet, etc.) además de registrar las propiedades en instituciones de crédito tales como
Infonavit, Fovisste e instituciones bancarias principalmente ya que este registro no tiene
costo y en cambio te ayuda en la medida de lo posible a optimizar el proceso de venta. A
dichas instituciones les beneficia que existan nuevos desarrollos que cubran las
expectativas de los compradores ya que es más fácil captar clientes que acepten sus
tarifas del crédito hipotecario.

Esperando vernos favorecidos con tu participación te enviamos un cordial saludo.

Atentamente

CyC Asociados

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