物业发展建议培训
- 5. 概述
• 物业发展建议
• 项目开发建议
• 产品建议书
• 目的
• 使项目定位落实到产品中；
• 用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场；
• 为后期营销提供具有竞争力的卖点。
• 角色
• 不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁；
• 不可过于追求技术细节。
- 6. 概述
• 原则
• 市场主导
• 大胆设想，小心求证，适度超前
• 符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势
• 标准化，规范化
• MECE 原则（完整性 / 独立性）
- 8. 基本框架
1 、 目 要点及原项 规划设计 则
2 、 目 模式项 开发
3 、 目整体 思项 构
4 、建筑空 合间组
5 、景 与 境 建观 环 设计 议
6 、道路系 与交通统 组织
7 、公建与配套 施（非商 ）设 业
8 、商 建业规划 议
9 、建筑 体及 格建单 风 议
10 、 型建户 议
11 、装修 准标
12 、 及 施建结构 设备设 议
13 、 部亮点 造细 营
14 、分期 建开发 议
15 、物 管理建业 议
整体思路
专业建议
细节建议
实施与管理
- 10. 规划设计要点及原则
• 关键指标解释
• 覆盖率＝建筑基地面积 / 总用地面积
• 绿地率 = 内各类绿地面积 / 总用地面积
（新区不低于 30% ，旧区改建不低于 25% ）
• 容积率 = 总建筑面积 / 总用地面积
• 居住区分级：
• 强度指标：容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积
• 环境指标：绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、
人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间
距
居住区 小区 组团
户数( 户) 10000- 16000 3000- 5000 300- 1000
人口( 人) 30000- 50000 10000- 15000 1000- 3000
- 11. 规划设计要点及原则
• 深圳市居住用地强度控制指标
住宅层数
建筑密度 容积率
小区 组团 小区 组团
独立式住宅 ≦12% ≦16 % ≦0.3 ≦0.3
低层（ 1-3 层） ≦30 % ≦35 % ≦0.8 ≦1.0
多层（ 4-6 层） ≦25 % ≦32 % ≦1.5 ≦1.8
中高层（ 7-9 层） ≦23 % ≦30 % ≦2.0 ≦2.4
高层（ 10 层以上） ≦22 % ≦22 % ≦2.8 ≦3.2
- 23. 概念规划案例——水岸星城方案三
IDEA3—— 乌托邦之梦
此方案提出在地 中块 设
一条内河，将大部分计
社区（ 墅、 排 墅别 联 别
、多 洋房区）与城市层
有机隔离 来，形成一开
个相 独立的“理想王国”对
—— 托邦——一个独乌
立的富人社区；同 从时
整个地 区域来看，“内块
河”看上去似乎与沙湖连
一体，形成 格局为 岛屿
， 一步将社区 域进 领 扩
大，将水景特色 至发挥
最大化。
- 25. 开发蓝本（一）——水岸星城
日内瓦（ Lac Leman 蕾梦湖）
湖滨风情社区
“ 城市中心 · 湖 富人区”的 目定位，滨 项 寻
求 建 本的依据点在于：开发 设蓝
• 城市中心内湖
• 富人区
• 独特水景景观
• 体 城市的繁 与自然 境的融合现 华 环
• 未来 的可延展性（富人区聚居理营销
念）
据此以日内瓦湖畔（蕾梦湖）的渡假小
镇 Montreux （或
Geneva 、 Morges 、 Laussane 、 Ve
vey 、 Nyon ）作 建 本。为 设开发蓝 日内瓦风光
- 33. 建筑空间组合相关建议
• 建筑朝向
• 建筑朝向主要考 当地气候因素的影响，包括日照、主 向，虑 导风
足自然通 采光的基本要求，并防止冬季寒冷地区和多沙暴地满 风
区 害的侵 。高 建筑的布局， 避免形成高 和 口；风 袭 层 应 压风带 风
• 同 考 消 者生活 的要求，在某 情况下，景 朝向 得时 虑 费 习惯 种 观 显
更 重要。为
• 建筑布局 根据噪声源的位置、方向和强度， 在建筑功能分区应 应
、道路布置、建筑朝向、距离及地形、 化和建筑物的屏障作用绿
等方面采取 合措施，以防止或 少 境噪声。综 减 环
- 34. 建筑空间组合相关建议
• 建筑间距
• 住宅建筑 距分正面 距和 面 距 个方面。凡泛称的住宅 距，系指正间 间 侧 间 两 间
面 距。决定住宅建筑 距的因素很多，根据我国所 地理位置与气候状况间 间 处
，以及我国居住区 践， 明 大多数地区只要 足日照要求，其它要规划实 说 绝 满
求基本都能 到。达
• 住宅 距， 以 足日照要求 基 ， 合考 采光、通 、消防、防灾、间 应 满 为 础 综 虑 风
管 埋 、 生等要求 定。正面 距可按日照 准 定的不同方位的线 设 视觉卫 确 间 标 确
日照数控制。
• 住宅日照 准 符合一定的 定， 于特定情况 符合下列 定：标 应 规 对 还应 规
（ 1) 老年人居住建筑不 低于冬至日日照应 2 小 的 准；时 标
（ 2) 在原 建筑外增加 施不 使相 住宅原有日照 准降低；设计 设 应 邻 标
（ 3) 旧区改建的 目内新建住宅日照 准可酌情降低，但不 低于大寒日项 标 应
日照 1 小 的 准。时 标
• 住宅 面 距， 符合下列 定：侧 间 应 规
（ 1 ）条式住宅，多 之 不宜小于层 间 6m ；高 与各 数住宅之 不宜小层 种层 间
于 13m;
（ 2 ）高 塔式住宅、多 和中高 点式住宅与 面有窗的各 数住宅之层 层 层 侧 种层
考 生因素，适当加大 距。间应 虑视觉卫 间
- 35. 景观与环境设计建议
• 园林景观主题
• 决定因素：
• 项目整体形象定位和整体风格
• 目标客户喜好
• 项目地块及周边条件
• 项目开发理念
• 开发蓝本满足的条件
• 举例：水岸星城景观主题
目 主 定位， 定本 目 林景 主 ：围绕项 开发 题 确 项 园 观 题为
城市中央 · 湖滨公园
其内涵：
—— 突出 目自身最突出的 ：城市中心（一 以内）、沙湖湖景 源；项 优势 环线 资
—— 城市中央的湖 公 具稀缺性， 使得本 目在市 上更具 争力；滨 园极 这样 项 场 竞
—— 富人区 自然水景的重 决定了本 目一定要做好“水文章”；对 视 项
——“ 湖 公 ”既是 原始自然和生 的尊重，又是 城市文脉的 承，它强滨 园 对 态 对 继
了社区的 与周 境的 一致。调 开发 围环 协调
- 36. 景观与环境设计建议
• 常见的园林风格（风情）
• 地域类：澳洲 情、新加坡 情、西班牙 情、地中海 情、江南 情风 风 风 风 风
等。
• 设计风格类。欧式皇家 林（古典 林）、中式皇家 林、江南 林、园 园 园 园
南 林等。岭 园
• 流派类。世界四大流派：中国自然山水 、意大利台地式 墅 、法国园 别 园
廷式花 、英国自然 致式 林（ 林史称三大流派：欧洲、西 、宫 园 风 园 园 亚
中国）
- 39. 景观与环境设计建议
• 绿化景观及植物配置
植被的布置 体 以下原 ：应 现 则
—— 美化主体景 ，体 地方特色；观 现
—— 造社区自然生 境；营 态环
—— 表 四季 幻 景，充 生机与活力；现 变 场 满
—— 方便物 管理，便于保 ；业 养
—— 既可 ，又可 近。观赏 亲
- 43. 道路系统与交通组织
• 出入口设置
小区内主要道路至少 有 个出人口；居住区内主要道路至应 两
少 有 个方向与外 道路相 ；机 道 外出人口 距应 两 围 连 动车 对 间
不 小于应 150m 。沿街建筑物 度超长 过 150m ， 不小时 应设
于 4m×4m 的消防 通道。人行出口 距不宜超车 间 过 80m ，
当建筑物 度超长 过 80m ， 在底 加 人行通道。时 应 层 设
- 44. 道路系统与交通组织
• 停车场
• 确定项目车位数的方法
1 ）、市场调研同类楼盘车户比；
2 ）、消费者调查对车位的需求；
3 ）、技术规范要求。
• 停车场设计建议
• 生态停车场
• 半地下停车场
• 机械停车场
单位 自行车 机动车
公共中心
车位/ 100㎡建
筑面积
大于或等于7. 5 大于或等于0. 45
商业中心
车位/ 100㎡营
业面积
大于或等于7. 5 大于或等于0. 45
集贸市场
车位/ 100㎡营
业场地
大于或等于7. 5 大于或等于0. 30
饮食店
车位/ 100㎡营
业面积
大于或等于3. 6 大于或等于0. 30
医院、门诊
所
车位/ 100㎡建
筑场地
大于或等于1. 5 大于或等于0. 30
配建公共停车场( 库) 停车位控制指标 表6. 0. 5
按《城市居住区规划设计规范》：（标准当
量）
生 停 示意态 车场
- 45. 停车位
• 车户比 = 停车位 / 总户数
• 停车位指标
编
号
用途 分 类 具体指标
1 住宅 单元式住宅、单身宿舍 0.6—1.0/ 100 ㎡
独立式住宅 ≧1.0 / 100 ㎡
2 办公 行政办公楼 0.4 — 2.0/100 ㎡
公共交通发达中心区取 0.4 — 0.8 / 100 ㎡
其他办公楼 0.3 — 1.0/100 ㎡
公共交通发达中心区取 0.3 — 0.5 / 100 ㎡
3 商业 商业区 ≦2000 ㎡ ，取 2.0 /100 ㎡ ；
>2000 ㎡ ，取 0.4-1.5/100 ㎡
独立购物中心、专业批发市场 0.8 — 2.0 /100 ㎡
公共交通发达中心区取 0.8 — 1.2 /100 ㎡
酒店、餐厅 0.2 — 0.5 车位 / 客房， 0.8 — 2.0/10 座
公共交通发达中心区、商业区，
0.2 — 0.3 车位 / 客房 , 0.8 — 1.0/10 座
- 47. 公共服务设施（非商业）
• 公共服务设施标准建议（功能 / 内容 / 规模）
• 公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化
体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其
他八类设施；
• 各类公共服务设施的规模可参考《城市居住区规划设计规范》 (2002
年版 ) 之 6.0.3.1 条“公共服务设施控制指标”确定；
• 实际操作中，由于商业部分非常重要且内容较多，一般另列专题。
• 各类公共服务设施在功能上可以合并集中布局，并非所有类别缺一
不可，应根据项目具体情况确定；
• 本部分内容应重点突出会所、小学、幼儿园等方面的相关建议。
- 48. 公共服务设施指标
建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积
1668～3293 2172～5559 968～2397 1091～3835 362～856 488～1058
( 2228～
4213)
( 2762～
6329)
( 1338～
2977)
( 1491～
4585) ( 703～1356) ( 868～1578)
教育 600～1200 1000～2400 330～1200 708～2400 160～400 300～500
78～198 138～378
( 178～398) ( 298～548)
文体 125～245 225～645 45～75 65～105 18～24 40～60
商业服务 708～910 600～940 450～570 100～600 150～370 100～400
社区服务 59～464 76～668 59～292 76～328 19～32 16～28
20～30
( 60～80)
40～150 70～360 30～140 50～140 9～10 20～30
( 460～820) ( 500～960) ( 400～720) ( 450～760) ( 350～510) ( 400～550)
行政管理其它 46～96 37～72 - - - - - - - -
市政公用( 含居民
存车处)
公共服务设施控制指标( ㎡/ 千人) 表6. 0. 3
其中
6～20 12～40
金融邮电( 含银行
、邮电局)
25～50 16～22 22～34 - - - -
总指标
医疗卫生( 含医
院) 38～98 78～228
居住区 小区 组团
- 51. 公共服务设施（非商业）
• 教育设施——小学、幼儿园
• 规模
• 配置
• 建筑形式建议（图示）
建筑面积
( ㎡)
用地面积
( ㎡)
(1) 设于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接
送的地段
4班：≥ 1200
(2) 托儿所每班按25座计；幼儿园每班按30座计 6班：≥ 1400
(3) 服务半径不宜大于300m；层数不宜高于3层 8班：≥ 1600
(4) 三班和三班以下的托、幼园所、可混合设
置，也可附设于其它建筑，但应有独立院落和出
入口，四班和四班以上的托，幼园所均应独立设
置
(5) 八班和八班以上的托、幼园所，其用地应分
别按每座不小于7㎡或9㎡计
4班：≥ 1500
(6) 托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背
风面，但其主要房间应满足冬至日不小于2h的日
照标准
6班：≥ 2000
(7) 活动场地应有不少于1/ 2的活动面积在标准的
建筑日照阴影线之外
8班：≥ 2400
(1) 学生上下学穿越城市道路时，应有相应的安
全措施
12班：≥
6000
(2) 服务半径不宜大于500m
18班：≥
7080
(3) 教学楼应满足冬至日不小于2h的日照标准
24班：≥
8000
(1) 应符合现行国家标准《中小学校建筑设计规
范》的规定
18班：≥
11000
(2) 在拥有3所或3所以上中学的居住区或居住地
区内，应有一所设置400m环形跑道的运动场
24班：≥
12000
(3) 服务半径不宜大于1000m
30班：≥
14000
(4) 教学楼应满足冬至日不小于2x的日照标准
每处一般规模
( 1)托儿所
保教小于3周
岁儿童
- -
项目名称 服务内容 设置规定
( 4)中学
12～18周岁
青少年入学
- -
( 2)幼儿园
保教学龄前
儿童
- -
( 3)小学
6～12周岁儿
童入学
- -
- 54. 商业规划建议
• 商业主题概念（规划理念）
案例：中航 · 格澜郡
初始概念： 生 物之旅观澜 态购 (Green Walk)
—— 利用周 境（如 河、世 广 ）， 造生 休 的商边环 观澜 纪 场 营 态 闲
所；业场
—— 本 目以商 步行街 主，体 生 物概念；项 业 为 现 态购
—— 将外部 林系 引入商 街之中，形成步步有景、景随步移园 统 业
的舒适 物 境；购 环
—— 室外 休 与室内的 物休 等功能有机 合，形成 厚娱乐 闲 购 闲 结 浓
的商 氛 。业 围
最终概念： 格 情苏 澜风 · 生 休态 闲 · 街坊商 街区业
- 55. 商业规划建议
• 商业业态 / 业种规模——以中航 · 格澜郡为例
服饰
家居用品/
日用品
3734 692
3000 692
10651
10488
总面积
896 400 500 0
定性分析调整后的本项目各
业态的合理面积
3692
3000 2000
896 1167 887 0
按系数（0. 56）调整后的本
项目街铺各业态合理面积
4426
2337 938
项目
零售类
餐饮类
休闲娱
乐类
服务类 文化类
医疗保
健类
生产用
品类
- 56. 商业规划建议
• 商业业态 / 业种布局——以中航 · 格澜郡为例
人流主入口
人流次入口
人流主入口
主休憩广场
人流次入口
一楼街铺业态 / 业种分区
A
B
D
C
人流流转路线
B 区业态分析：
1 、位于流转式内街两旁，目的性消费人流
容易汇集，易于营造商业氛围；
2 、适合针对性较弱的目的性消费；
3 、适合盈利能力较强的业态。
确定为中档服饰类
D 区业态分析：
1 、围绕本项目商业区周围，毗邻人流主入口，相
对独立，商铺面积较大；
2 、适合针对性较强的目的性消费；
3 、适合盈利能力强的业态。
确定为大型品牌餐饮、服饰类的大型品牌专卖店
C 区业态分析：
1 、环绕主景观带 / 休憩点，休闲氛围强，人流集
中且滞留时间长；
2 、适合针对性较弱的目的性消费；
3 、适合盈利能力强的业态。
确定为中高档、高档服饰类和休闲娱乐类
A 区业态分析：
1 、毗邻世纪广场和滨河公园，是本项目商业的主要展
示面，随机性人流量大；
2 、适合随机性消费；
3 、适合盈利能力强的业态。
确定为选择家居用品 / 日用品类、服务类、服饰类
- 57. 商业规划建议
• 商业业态 / 业种布局——以中航 · 格澜郡为例
二楼街铺业态 / 业种分区
人流主入口
核心主力店二楼出口
人流次入口
人流主入口
二楼休憩广场
二楼观景平台
人流流
转路线
E
G
F
H
F 区业态分析：
1 、距离东、西端人流主入口有一定距离，但位于
西端主入口到天虹的主通道旁，人流量较大；该部
分商铺相对其它商铺较独立，面积较大，双向开门
；
2 、适合针对性较强的目的性消费；
3 、适合盈利能力较强的业态。
确定为休闲娱乐类、服务类
G 区业态分析：
1 、与核心主力店二楼出口及人流主入口稍有距
离，有人流次入口，所汇集的人流较 E 区略少；
有部分内廊；
2 、适合针对性较强的目的性消费；
3 、适合盈利能力中等的业态。
确定为文化类、医疗保健类
H 区业态分析：
1 、与西端人流主入口距离较近，位于二楼北侧
商铺的必经之路，毗邻观景露台，人流量较大
（较 E 区略小），与大型餐饮的距离较近；
2 、适合针对性较强的目的性消费；
3 、适合盈利能力较强的业态。
确定为休闲娱乐类
E 区业态分析：
1 、毗邻核心主力店二楼出口及东端的人流主入口（室外
扶梯），能从核心主力店和人流主入口所汇集的人流中较
多地获益；毗邻二楼的景观平台，人流滞留时间长；
2 、适合针对性较弱的目的性消费；
3 、适合盈利能力强的业态。
确定为家居用品 / 日用品类，中高档、高档服饰类
- 59. 商业规划建议
• 商铺面积划分、面宽与进深建议
如融科智地三阳路项目
—— 根据市 ，大多数正在 的商 面 在场调查 营业 铺 积 15-300M2
之 ，其间
中最常 的有见 15 、 18 、 20 、 30 、 45 、 50 、 60 、 80 、 100 、
150 、 200 、 300 M2
等几类，其中在售 目中以项 30-50 M2
最好 ；销
—— 根据 想的商 合，大多数设 户组 为 60-150 M2
之 ，因此 要考间 设计时
可拼合的可能，即考 出租使用的要求；虑 虑
—— 足 位商 价尽可能低的原 ，降低投 ；满 单 铺总 则 资门槛
—— 商 建筑 范要求。业 设计规
- 60. 商业规划建议——商铺设计要求
单位商铺
面积划分
（M
2
）
,单层铺
留 生 管道预 卫 间
可改 式 ,为复 铺
留 生 管道预 卫 间
底 4. 2M，层
2 3. 6M层
底层
4.2
M，
2 3. 6M层
格 生活文化调
物区购
解放大道
45-75
4. 8
功能分区
所在道路名
称
建筑要求 层高(M)
温馨社区公共
服 区务
解放南路
30-50
5. 7
超市 三 路阳
可 分划 为
15
- 30平米
的 权 位产 铺
按超市要求设计
感地动 带娱乐
休 区闲
京 大道汉
可 分划 为
100-150
平米
的独立 位铺
（上下通）
上下二 ，按休层 闲娱
或餐 施要求乐 饮设 进
行 , 生 ,设计 设卫 间 预
留厨房管道及排烟道
- 66. 建筑风格简介
• 巴洛克建筑
• 巴洛克建筑是 17 ～
18 世 在意大利文纪 艺
建筑基 上 展复兴 础 发
起来的一 建筑和装种
格。其特点是外饰风
形自由，追求 ，动态
喜好富 的装 和雕丽 饰
刻、强烈的色彩，常
用穿插的曲面和椭圆
形空 。间
- 67. 建筑风格简介
• 法国古典主义建筑
• 法国在十七世 到十纪
八世 初的路易十三纪
和路易十四 制王权专
盛 期， 始竭力极 时 开
崇尚古典主 建筑义 风
格，建造了很多古典
主 格的建筑。古义风
典主 建筑造型义 严谨
，普遍 用古典柱式应
，内部装 丰富多彩。饰
• 法国古典主 建筑义
的代表作是 模巨大规
、造型雄 的 廷建伟 宫
筑和 念性的广 建纪 场
筑群。
• 功能主义建筑
• 功能主 建筑是义 认
建筑的形式为 应该
服从它的功能的建
筑流派。自古以来
多建筑都是注重许
功能的，但到了十
九世 后期，欧美纪
有些建筑 了反师为
学院派追求形式对
、不 功能的讲 设计
思想，探求新建筑
的道路，又把建筑
的功能作用突出地
强 起来。调
- 70. 建筑风格简介
• 古罗马建筑
• 古 建筑是古 人沿罗马 罗马
平 半 上伊特 里习亚 宁 岛 鲁
人的建筑技 ， 承古亚 术 继
希腊建筑成就，在建筑形
制、技 和 方面广泛术 艺术
新 的一 建筑 格。创 种 风
• 古 建筑的类型很多。罗马
有 万神庙、 斯和罗马 维纳
庙 ，以及巴尔 克罗马 贝
太 神庙等宗教建筑，也阳
有皇 、 角斗 、浴宫 剧场 场
以及广 和巴西利卡场 场
( 方形会堂长 ) 等公共建
筑。居住建筑有内庭式住
宅、内庭式与 柱式院相围
合的住宅， 有四、五结 还
公寓式住宅。层
•
•
- 71. 建筑风格简介
• 浪漫主义建筑
• 漫主 建筑是义 18 世纪
下半叶到 19 世 下半纪
叶，欧美一些国家在
文学 中的浪漫主艺术
思潮影响下流行的义
一 建筑 格。种 风
• 浪漫主 在 上义 艺术
强 个性，提倡自然调
主 ，主 用中世义 张 纪
的 格与学院派艺术风
的古典主 相抗义艺术
衡。 思潮在建筑这种
上表 追求超 脱现为 尘
俗的趣味和 国情异 调
。
- 72. 建筑风格简介
• 罗曼建筑
• 曼建筑是罗 10 ～ 12
世 ，欧洲基督教流纪
行地区的一 建筑种 风
格。 曼建筑原意罗 为
建筑 格的建筑罗马 风
，又 作 建筑译 罗马风
、 式建筑、似罗马 罗
建筑等。 曼建筑马 罗
格多 于修道院和风 见
教堂。
• 曼建筑的典型特罗
征是： 体巨大而厚墙
， 面用 列小券实 墙 连
， 宙洞口用同心多门
小 券，以 少层 圆 减 沉
重感。
- 73. 建筑风格简介
• 洛克克风格
• 洛可可 格是一 建风 种
筑 格，主要表 在风 现
室内装 上。饰 18 世纪
20 年代 生于法国，产
是在巴洛克建筑的基
上 展起来的。础 发
• 洛可可 格的特点风
是：室内 用明快的应
色彩和 巧的装 ，纤 饰
家具也非常精致而偏
于繁 ，不像巴洛克琐
格那 色彩强烈，风 样
装 。德国南部饰浓艳
和奥地利洛可可建筑
的内部空 非常间 复杂
。
- 74. 建筑风格简介
• 文艺复兴建筑
• 文 建筑是欧洲建筑艺复兴
史上 哥特式建筑之后出继
的一 建筑 格。十五现 种 风
世 生于意大利，后纪产 传
播到欧洲其它地区，形成
了有各自特点的各国带
文 建筑。意大利文艺复兴
建筑在文 建艺复兴 艺复兴
筑中占有最重要的位置。
• 一方面采用古典柱式，一
方面又 活 通，大胆灵 变 创
新，甚至将各个地区的建
筑 格同古典柱式融合一风
起。
- 75. 建筑风格简介
• 现代主义建筑
• 代主 建筑是指二现 义
十世 中叶，在西方纪
建筑界居主 地位的导
一 建筑思想。种 这种
建筑的代表人物主张
：建筑 要 脱师 摆 传统
建筑形式的束 ，大缚
胆 造适 于工 化创 应 业
社会的条件、要求的
新建筑。因此具有崭
明的理性主 和激鲜 义
主 的色彩，又称进 义
代派建筑。为现
- 76. 建筑风格简介
• 后现代主义建筑
• 20 世纪 60 年代以来
，在美国和西欧出现
的反 或修正 代主对 现
建筑的思潮。义
• 美国建筑 斯特恩提师
出后 代主 建筑有现 义
三个特征：采用装饰
；具有象征性或隐喻
性；与 有 境融合现 环
。
- 77. 建筑风格简介
• 有机建筑
• 每个建筑的形式、它
的 成，以及与之有构
的各 的解决关 种问题
，都要依据各自的内
在因素来思考，力求
合情合理。
• 思想的核心是“道这种
法自然”，就是要求依
照大自然所 示的道启
理行事，而不是模仿
自然。自然界是有机
的，因而取名 “有机为
建筑”。
- 78. 建筑风格简介
• 折衷主义建筑
• 折衷主 建筑是十九义
世 上半叶至二十世纪
初，在欧美一些国纪
家流行的一 建筑种 风
格。折衷主 建筑义 师
任意模仿 史上各历 种
建筑 格，或自由风 组
合各 建筑形式，他种
不 求固定的法式们 讲
，只 求比例均衡，讲
注重 形式美。纯
- 85. 在 坂 田 万 科 城 的
小 高 中 ， 采 用层
了 透 天 小 高 层设
手 法 ， 即 奇 数计
的 三 房 与 偶 数层
的 二 房 上 下层 对
， 奇 数 的 客应 层
占 用 空厅 两 层 间
， 偶 数 相 地层 应
少 一 个 房 ， 具减
有 一 个 横 ， 如厅
所 示 。图 这 种 户
型 一 推 出 ， 十经
分 。 可 以 在畅销
高 住 宅 中 加 以层
借 。鉴
户型建议
•户型创新
透天小高层
- 94. 分期开发建议
• 分期开发分析及策略 ——以融科智地三阳路项目为例
• 根据 目 量及片区市 消化量，按照 一 、分期项 开发 场 统 规划 开
的原 ，发 则 在项目可持续发展的基础上保证每期地块相对完
整性，同时应考虑市场风险，控制现金流，保 目 健地证项 稳
。开发经营
• 按上述原 ，建 本 目分三期 。则 议 项 开发
• 第一期（ 2004-2005 年）， 解放大道沿 地 ，以开发 线 块 树形
象、造声势、形成市场热度 主要目的， 量 小， 探为 开发 较 试
市 反 ；场 应
• 第二期（ 2005-2006 年）， 南部地 ，以开发东 块 回笼资金为
主要目的，以保证第三期工程的顺利进行；
• 第三期（ 2006-2007 年），开发东北部地块，以创造利润和
建立项目品牌为主要目的，完成项目开发的利润指标并建立
企业市场形象。
- 96. 分期开发建议
• 一期开发要点——以融科智地三阳路项目为例
• 从全局出发，配套先行。建 一期将各类配套如中学、幼儿 、会议 园
所、商 配套一部分与住宅一起 ，形成城市中心社区生活 形。业 开发 雏
虽然 投入 大，但 目后期 展起到了 作用。这样 较 对项 发 关键
• 与后期衔接，持续开发。第一期 后期 留有余地，特开发应给 开发 别
是在 品类型、品 方面 使二、三期有 新和提升的空 ，并在产 质 应 创 间
品定位有一定的 分。产 细
• 重形象展示，出大手笔。一期 的 是形象展示，因此建 一开发 关键 议
期在 林、 境方面不惜代价，做出效果，突出中高档楼 品 。园 环 盘 质
展示效果除 林、 境、配套、展示中心以外，建 在武 率先推园 环 议 汉
出“ 0.5 期”的概念，即在 先建 板区，包括 板房、 板楼现场 样 样 样
、 板景 、 板商 或配套，通 一 穿珠的形式与 中心形样 观 样 业 过 线 营销
成一个大的 板示范空 ，相当于一期 的“样 间 开发 0.5 期”， 使整个这样
目的形象和品 急 得到提升， 大地突出了 目的价 点，体项 质 剧 极 项 值
了城市中心多 化生活的理念。现 样
- 98. 物业管理建议
• “1 拖 N” 管理模式
“1 拖 N” 管理模式，即 定一个区域管理确
中心，作 整个小区的指 中心， 小为 挥 对
区的物 管理 做 一安排。业 运 统
区域管理中心下设 N 个管理 （点），各处
个管理 点 行处 实 “ 4 统 4 分的管理 作运 ”
：
工作统一安排，分头实施；
人员统一调度，分点驻守；
管理统一标准，分片服务；
财务统一收支，分别核算。
推行个性化服 ， 不同的住务 为 户
提供不同的服 ，体 了物 管理务 现 业 “以人
本为 ”的宗旨。
- 99. 物业管理建议
• 新 加 坡 邻 里 中 心 模 式
（ NCMS ）
• 新加坡 里中心模式是邻
社区管理的一 先 方法，它种 进
以其新的 服 理念， 社经营 务 为
区居民展示了一个跨世 的社纪
区服 和商用 合的新模务 产业结
式。其特点是：“有序、 范规
、配套”：“有序”是指在社区
一 下，根据社会 展需统 规划 发
求建 里中心， 行区域服设邻 进
的有序布局与功能的合理务 设
置；“ 范”是指全面引 新加规 进
坡的管理模式，来 范 里中规 邻
心的服 与 ；“配套”是指务 经营
涉及居民日常生活所需的服务
目 类 全、 有尽有、配项 门 齐 应
套完整。 里中心模式必邻 须规
范化、系 化，并具有可操作统
性和可借 性。鉴
- 100. 物业管理建议
• 物业管理服务内容
1 ）、物 使用的管理及 修、 ；业 维 养护
2 ）、物 公共 施 及 所的 修 和管理，包括：消防业 设 设备 场 维 养护
施、 梯、中央空 及其它机 、道路、 廊、 房（摩设 电 调 电设备 连 单车
托 房）、 林 地、 、渠、井、池、管道、停 等；车 园 绿 沟 车场
3 ）、公共部位的清洁 生；卫
4 ）、公共秩序 ；维护
5 ）、 范 内的 行 及停泊；红线 围 车辆 驶
6 ）、社区文化建 及 相 活 ；设 组织 关 动
7 ）、物 及 主的档案 料管理；业 业 资
8 ）、小区的安全 ；护卫
9 ）、法律法 及 合同 定的其它事 。规 顾问 规 项
- 101. • 酒店式服务内容
1 、商 秘 服务 书 务
内容包括：秘 留言、代 机票及 助 先交通安排、代书 购飞 协 预 资讯
送、代定商 旅游手 及酒店 定。传 务 续 预
2 、家政秘 服书 务
内容涵盖医 、健康、教育、家政等方面的 与 工作。另疗 联络 组织
外 包括：天气呵 服 、幼童托管中心、屋苑 援助、还 护 务 车辆
物品 托存、家政培 中心、家居清洁、家 修、代调剂 训 电维 订
日用品及 刊 志、儿童 培 班等。报 杂 专长 训
3 、家居服务
内容包括：代 家教、保姆，代送 花、礼品， 者特 服请 鲜 长 别
， 残人士特 服 ，汽 清洗、代送洗衣物、代接送客务 伤 别 务 车
人、代送餐、代 日用品及食物、看 病人、代 医生、空购 护 请
理服 、家庭 化，盆景造型、代 有 、代调护 务 绿 办 线电视 办电
及煤气 、代 互 网。话 开户 办 联
物业管理建议
- 105. 参考范本 / 工具书籍
• 参考范本
• 《中航观澜项目全程策划报告》
• 《水岸新城物业发展建议》
• 《华润置地积玉桥项目产品建议书》
• 《融科智地项目住宅策划报告》
• 常用参考 / 工具书：
• 《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（修改本）》
• 《居住区规划设计资料集》
• 全国一级注册建筑师考试辅导用书《建筑设计》
• 全国一级注册建筑师考试辅导用书《设计前期与场地设计》
• 《城市住宅区规划原理》
