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Plus de OURs 專業者都市改革組織
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整宅概述（青平台）140709
- 2. 1950 年代末中華路違建 民國四十四年的臺北，居住型態以街屋、平房、連棟式平 房、等正式與非正式建物為主。民國五十二年之調 ，臺查 北市違建有 52,667 間、 72,056 戶，居住人口 292,894 人，占臺北市當時總人口數 28.13% 。
- 3. 興建背景 環境概況 居民組成 都更課題 一、安置拆遷戶 民國五十一年起，臺北市為了修建淡水 河沿岸堤防，開 了拆除違建而以「整啟 建住宅」的模式來安置拆遷戶的政策。 自民國五十一年到民國六十四年之間， 陸續興建一批批的「整建住宅」，共有 二十三處、一萬一千零十二戶的整建住 宅，共安置了五萬六千多名的違建居民 。 二、售屋不售地 為減輕拆遷戶承購整宅負擔，設定以售 屋不售地模式。同時也埋下日後產權複 雜問題。 年份 1945 1949 1967 1975 1989 臺北市人口數 （單位：人） 271,754 （日人遣返後） 484,321 （國府遷 1,224,642 （改為院轄 1,839,641 （國宅處成立） 2,7202,678 （無住屋運
- 5. 一、缺乏維護管理機制 整宅為國內第一批大規模集合住宅，然由於當時未意識到建立維護管理組織與機 制（如基金、管委會運作等）必要，種下日後因疏於維管淪為窳漏地區的惡果。 圖：南機場二期整宅竣工照（ 1968 ） 興建背景 環境概況 住戶組成 都更課題
- 6. 二、社區自治組織闕如 當年政府興建整宅並未針對管理問題有所著力，故未如六十四年以後其興建國宅 由政府組織機構管理維護，僅交由其自行負責管理。 表：社區自治組織─組織層級 ※ 西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織 資料更新： 2012.03 層級分類 明說 所屬整宅 立案之管委會 1. 成立年間，正 市府鼓勵整宅進行更新。值 2. 法定位階較它處整宅自治組織高。 3. 成立正式管委會並非代表該組織，環境維護等公 共事務運作程度較高。 斯文里三期 ( 民 89) 、基隆路一期 ( 民 97) 、信義路整宅 ( 民 96) ， 共計 3 處 自治管理組織 （非正式） 1. 成員多為原自住戶或常住此地的住戶。 2. 成員多分布為裁縫店、水電行、鐘 行等經營地錶 方型經濟為主的小商家。 3. 公共事務推行運作，隨住戶參與程度多寡而有所 差異。 蘭州國宅、南機場十三號基地、南 機場一號基地、南機場三號基地、 南機場二期、西園路一期 (A 、 B) 、南機場三期、民生東路 整宅、劍潭一期 (A 、 B 、 C1 、 C2) 、劍潭二期，共計 14 處 尚無自治組織 1. 如遇公共環境、設備問題時，住戶多藉由里長、 鄰長作為管理對口。 2. 公共環境維護事務推動，極為被動，仰賴外來資 源投入。 斯文里一期、斯文里二期、西園路 二期、南機場一期整宅、水源路二 期、水源路三期，共計 6 處 興建背景 環境概況 住戶組成 都更課題
- 7. 表：社區自治組織─財務 ※ 西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織 資料更新： 2012.03 有無財務收入 經費收入來源 自治組織所屬整宅 有 非住戶之收入，住戶無繳交 （佔用市府權屬空間收租） 斯文里二期、斯文里三期、蘭州國宅 、南機場十三號基地、南機場一號基 地、南機場三號基地、南機場二期、 西園路一期 (A 、 B) 、南機場三期 、民生東路、劍潭一期整宅 C1 棟， 共計 12 處 僅住戶定期繳交 信義路整宅、劍潭一期 (A) ，共計 2 處 非住戶之收入及住戶定期繳交 基隆路一期、劍潭一期 (B 、 C2) 、 劍潭二期，共計 4 處 無 無 斯文里一期、西園路二期、南機場一 期整宅、水源路二期、水源路三期， 共計 5 處 興建背景 環境概況 住戶組成 都更課題
- 9. • 1998~2011 年北市府針對 19 處整建住宅的公共設施檢修工程，共計投入 1.9 億元，平均每戶 18,225 元 / 戶 – 最高： B 整宅（ 46,589/ 戶）最低： Q 整宅（ 2,768 元 / 戶） – 二者相差 16.8 倍 三、政府投入修繕效益不佳 自市長民選（民國 87 年）起，基於選票考量，市府一方面聲稱整宅非國宅但又 持續編列經費予以修繕，然因缺乏合理評量機制，修繕效益不佳。 興建背景 環境概況 住戶組成 都更課題
- 10. 一、相對高比例租 、弱勢戶 戶 儘管整宅居住條件不佳，但它卻是臺北廉價租屋重要來源，據非正式調 租屋率查 高達四到六成。對應於臺北 / 臺灣長期缺乏社會住宅政策的事實，整宅其實是為 台北市上萬戶市民（包括許多弱勢家戶）提供了「負擔不起的商品房」與「非法 違建」以外的替代選擇，一定程度舒緩了住宅供給不足的政治壓力。 2010 主計處資料 租用比 弱勢比 （低收、獨老、身障） 臺灣地區 7,378,039 戶 10.9% 主計處（ 2010 ） 臺北市 943,310 戶 13% 住展研究中心（ 2011 ） 4.3% 臺北市社會局（ 2011 ） 23 處整宅 11,105 戶 40%~60% 本組織調 （查 2011 ） 16.06% 臺北市社會局（ 2011 ） 都市改革組織整理 興建背景 環境課題 住 組成戶 都更課題
- 11. 二、無 權住 近半產 戶 整宅社區住戶，可分為幾類： １．有產權住戶 （１）自住（含應分戶未分戶） （２）在地的房東 （３）不在地的房東 ２．無產權住戶 （１）租戶 （２）借住於親友 租戶 有產權自住戶 （社區住戶組成） 親友借住 戶 興建背景 環境課題 住 組成戶 都更課題
- 12. 一、住 都更權益分析戶 １．有產權住戶 （１）自住（不一定有能力承購更新後 加的坪數，增 ex 水源一 期） （２）在地的房東 （現有住宅單元坪數合併後，有機會繼續居住） （３）不在地的房東 （都更後可換回更高價 的單元）值 ２．無產權住戶（無參與權，需 尋它處居住）另 （１）租戶 （２）借住於親友 租戶 有產權自住戶 （社區住戶組成） 親友借住 戶 弱勢 興建背景 環境課題 住戶組成 都更課題
- 13. 二、整合困難 住宅單元小、基地內戶數多、產權持有複雜、近半區分所有 權人不在籍、更新後坪數仍不足…，整合困難。 三、缺乏社會調 資料查 整宅社區特別多的弱勢，過去都更研究僅著產權歸屬之釐清 ，缺乏相對應之社會調 ，而這將關乎後續都更推動的可執查 行性與正當性。 四、無 權產 / 弱勢住 的安置與照顧戶 若進行更新，基地內 40% 至 60% 之無產權戶如何處理？ 16% 弱勢住戶如何照顧？僅有一房又無經濟能力住戶如何因 應？對於採都更方式改善整宅問題的政策思維，必須關照到 此一層面。 興建背景 環境課題 住戶組成 都更課題
- 14. 圖：南機場一期、三期所在之忠勤里活動中心，為再利用閒置空間以提供居民活動、老人送餐、 孩童課後安親、社福與 NPO 進入整宅地區的良好案例 在 5~10 年內 ，多數整宅都 更尚難實現。 相對地，在整 宅更新前過渡 階段，應配合 軟體社區培力 ，藉此培力社 區參與公共討 論機制，亦將 有助未來更新 推動整合。 興建背景 環境課題 住戶組成 都更課題