More Related Content More from OURs 專業者都市改革組織 (20) 從居住正義談新北市社會住宅推動2. 住宅奇景:三高三低
三高
1) 高房價: 房價所得比台北市 15.01 、新北市
12.67 ( 2014 年 Q1 )
2) 高自有率: 80% ( 2012 年,僅次於新加坡 )
3) 高空屋率: 10.5% , 86 萬戶( 2014 年)
三低
1) 低稅率:持有稅< 0.1% ,利得稅< 3 %,幾乎為
全球最低
2) 低品質( Capability/Price )
3) 低社會住宅: 0.08% ( 7 千餘戶)
4. 0
Spain
台灣台灣
<Group 3><Group 3>
60 65 70 75 80 855550454035
15
20
25
30
5
35
Austria
Sweden
korea
UK
Finland
France
Belgium
Norway
Netherlands
Germany
Switzerland
Denmark
Italy
Japan
Ireland
US
Portugal
Greece
10
自有率
<Group 1Group 1>
<Group 2><Group 2>
Hong Kong OECD 國家社會住宅占總
住宅存量平均 11.5%
korea
社會住宅
Where is
Taiwan?
高自有率
從來都不是評量人民居住幸福的指從來都不是評量人民居住幸福的指
標標
8. 由誰來蓋?
民間
• 住宅法人 ( 私法
人 )
• 社會企業
• 合作社
• 開發商
• E.g. 荷蘭 德國
課題: (1) 存量嚴重不足亟需有效增加
(2) 無利可圖 有建商不願投入暨
(3) 民間非營利住宅機構待培力
看法:政府興 為主、民間興 為辦 辦政府興 為主、民間興 為辦 辦
輔輔
社會住宅
政府
• 直接興辦
• 行政法人
• E.g. 日本 香港 韓
國 新加坡 法國 英
國
國家選擇關乎 史脈絡,歷國家選擇關乎 史脈絡,歷
並在不同階段調整兩種模並在不同階段調整兩種模
式主從式主從 (( 權重權重 )) 。。
10. 可負擔租金= 收入別基本額 × 住宅係
數
<應能
>
<應益
>
Target & Rent
租
金
所得級距
所得超出標準,收所得超出標準,收
取超額租金。取超額租金。
所得超出過所得超出過
多,要求遷多,要求遷
出。出。
視住宅條件視住宅條件
調整調整
照顧目標群
市場租金
平均租金(交叉補貼)
租金
15. Subsidy model
0 40 years
平均攤提後的成
本
政府補貼
新屋,負擔較高租金
屋齡已高,支付較低租金
圖片來源: Prof. Jürgen Rosemann 於 2011/3/18 社會住宅國際交流工作坊之演講簡報
地方財政努力地方財政努力
•成立住宅基金成立住宅基金
•都市開發利得回饋都市開發利得回饋
(( InclusionaryInclusionary
Zoning)Zoning)
•持有 合理調整稅持有 合理調整稅
非完全自償住宅建設
新北市之補貼財源
面對中央低
度補貼現實
面對中央低
度補貼現實
16. 興建及營運管理
專責機構 人數
695 人
300 人
8367 人
5567 人
A :成立住宅公法人
• 亞洲鄰近諸國 ( 韓國、日本、香港
、新加坡 ) ,成立公法人統籌社會
住宅(或含興建)營運管理。
• 短中期採政府興建,公法人負責營
運管理。
• 配合中央修法,授權公法人在興辦
社會住宅適用租稅 ( 營業稅、房地
稅 ) 減免。
B :培力民間參與
• 委託民間 NPO 經營管理
• 推動非營利住宅營造體系(住宅合作社
、社會企業)實驗方案
日本大阪社會企業興辦之社會住宅