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整建住宅
都市更新課題與策略
彭揚凱
五零年代的臺北,居住型態以街屋、平房、連棟式平房、
等正式與非正式建物為主。民國五十二年之調查,臺北市
違建有52,667間、72,056戶,居住人口292,894人,占臺北
市當時總人口數28.13%。
1950年代末中華路違建
一、安置拆遷戶
民國五十一年起,臺北市為了修建淡水
河沿岸堤防,開啟了拆除違建而以「整
建住宅」的模式來安置拆遷戶的政策。
自民國五十一年到民國六十四年之間,
陸續興建一批批的「整建住宅」,共有
二十三處、一萬一千零十二戶的整建住
宅,共安置了...
三、售屋不售地
為減輕拆遷戶承購整宅負擔,設定以售屋不售地模式,以及一定時間不得轉售同
時也埋下日後產權複雜問題。
四、整宅應視為國宅
當時整建住宅興辦業務,係由「臺北市國民住宅興建委員會」負責,該委員會於
民國五十六年北市升格改制後改組為「臺...
一、高比例租戶、弱勢戶
儘管整宅居住條件不佳,但它卻是臺北廉價租屋重要來源,據初步推估非正式租
屋率高達四到六成。對應於臺北/臺灣長期缺乏社會住宅政策的事實,整宅其實
是為台北市上萬戶市民(包括許多弱勢家戶)提供了「負擔不起的商品房」與
「非法...
二、低能量管理組織
當年政府興建整宅並未針對管理問題有所著力,故未如六十四年以後其興建國宅
由政府組織機構管理維護,僅交由其自行負責管理。
興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
※西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織
資料更新...
※西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織
資料更新:2012.03
有無財務收入 經費收入來源 自治組織所屬整宅
有
非住戶之收入(挪用市府產空間收租) 斯文里二期、斯文里三期、蘭州國宅、
南機場十三號基地、南機場一號基地、
南機...
三、失序的居住環境
整宅為國內第一批大規模集合住宅,然由於當時未意識到建立維護管理組織與機
制(如基金、管委會運作等)必要,種下日後因疏於維管淪為窳漏地區的惡果。
興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
圖:南機場二期整宅竣工照(1968)
• 1998~2011年北市府針對19處整建住宅的公共設施檢修工程,共計投入1.9億元,平均每戶18,225元/戶
– 最高:B整宅(46,589/戶)最低:Q整宅(2,768元/戶)
– 二者相差16.8倍
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提出配套。
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專案解決。
優先爭取,
整併誘因。
價值與分配,
較棘手。
非現住所有人
店面
調查瞭解,
以為因應。
通知清查,
優先爭取。
興建背景 社區特性 都更課題 政策...
三、缺乏利基、整合困難
住宅單元小、基地內戶數多、近半區分所有權人不在籍、更
新後坪數仍不足…,致使缺乏利基、整合困難
四、無產權/弱勢住戶的安置與照顧
若進行更新,基地內40%至60%之無產權戶如何處理?16%弱勢
住戶如何照顧?僅有一房又無...
一、整宅公辦都更基本想定
面對整宅現實困難,相較於建商與自辦都更,「公辦都更
」正當性、必要性何在?基本想定如下:
1. 整體提昇地區都市機能與環境品質
2. 資訊公開透明,落實民眾參與
3. 基於合理居住原則,適度檢討容積強度並予以讓利
4....
二、可能的機制?
1. 釐清政府「公辦」的角色與投入
2. 從都市更新計畫(都市計畫)高度進行整體規劃
3. 以更新會做為溝通整合機制
4. 檢討公辦都更財務機制與誘因籌碼
5. 更新後所有權人權利合理彈性分配模式
6. 搭配都更進程提供中繼住...
整建住宅5628戶(1963-1975)
國民住宅7417戶(1975-2003)
出租國宅 523戶(1980-1982)
眷村改建1123戶(2003-2012)
公營住宅 250戶(進行中)
都市更新計畫
•不良地區普查
•公設與公地盤點檢討
•文史景觀資源指認
•再生目標、策略擬定
•對應都市計畫調整與公
共建設方案建議
都市更新地區
•地區空間與社會調查
•地區發展規劃
•更新單元指認、排序
•不同策略模擬與試算
•配套公共整備...
興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
現階段
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權利變換計畫
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更
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願
各階段透過更新會進
行溝通、協商、整
合。
市府先提出規劃願景方案
與權利分配基本原...
三、幾個需進一步思考課題
1. 整宅公辦都更的財務邏輯與風險?
2. 整宅公辦都更補貼的水平公平與垂直公平?
3. 整宅公辦都更要多少比例同意?
4. 整宅公辦都更能否避免「仕紳化」問題?
興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
整建住宅都市更新課題與對策
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整建住宅都市更新課題與對策

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0919何右岸論壇

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整建住宅都市更新課題與對策

  1. 1. 整建住宅 都市更新課題與策略 彭揚凱
  2. 2. 五零年代的臺北,居住型態以街屋、平房、連棟式平房、 等正式與非正式建物為主。民國五十二年之調查,臺北市 違建有52,667間、72,056戶,居住人口292,894人,占臺北 市當時總人口數28.13%。 1950年代末中華路違建
  3. 3. 一、安置拆遷戶 民國五十一年起,臺北市為了修建淡水 河沿岸堤防,開啟了拆除違建而以「整 建住宅」的模式來安置拆遷戶的政策。 自民國五十一年到民國六十四年之間, 陸續興建一批批的「整建住宅」,共有 二十三處、一萬一千零十二戶的整建住 宅,共安置了五萬六千多名的違建居民。 二、皆由政府直接興建 臺北市在民國六十四以前由政府推動興 辦的住宅,其中整宅是採政府直接興建, 且投資金額、興建數量最多。顯見整宅 幾乎是當時、市政府著力最多的住宅項 目。 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議 年份 1945 1949 1967 1975 1989 臺北市人口數 (單位:人) 271,754 (日人遣返後) 484,321 (國府遷臺) 1,224,642 (改為院轄市) 1,839,641 (國宅處成立) 2,7202,678 (無住屋運動)
  4. 4. 三、售屋不售地 為減輕拆遷戶承購整宅負擔,設定以售屋不售地模式,以及一定時間不得轉售同 時也埋下日後產權複雜問題。 四、整宅應視為國宅 當時整建住宅興辦業務,係由「臺北市國民住宅興建委員會」負責,該委員會於 民國五十六年北市升格改制後改組為「臺北市國民住宅及社區建設委員會」,至 民國六十三年經行政院指示成立「臺北市政府國民住宅處」。換言之,整宅雖興 建於「國民住宅條例」訂定(民國六十四年)之前,但其實還是由市府國民住宅 政策機構(國宅處前身)所興辦,就歷史與實質意涵,整宅應視為國宅。 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
  5. 5. 一、高比例租戶、弱勢戶 儘管整宅居住條件不佳,但它卻是臺北廉價租屋重要來源,據初步推估非正式租 屋率高達四到六成。對應於臺北/臺灣長期缺乏社會住宅政策的事實,整宅其實 是為台北市上萬戶市民(包括許多弱勢家戶)提供了「負擔不起的商品房」與 「非法違建」以外的替代選擇,一定程度舒緩了住宅供給不足的政治壓力。 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議 都市改革組織整理 2010 主計處資料 租用比 弱勢比 (低收、獨老、 身障) 臺灣地區 7,378,039戶 10.9% 主計處(2010) 臺北市 943,310戶 13% 住展研究中心 (2011) 4.3% 臺北市社會局 (2011) 23處整宅 11,105戶 40%~60% 本組織調查(2011) 16.06% 臺北市社會局 (2011) 2015 OURs調查 租用比 弱勢比 (社經弱勢) 南機場一期 52% 22% 南機場二期 36% 26% 南機場三期 51% 20%
  6. 6. 二、低能量管理組織 當年政府興建整宅並未針對管理問題有所著力,故未如六十四年以後其興建國宅 由政府組織機構管理維護,僅交由其自行負責管理。 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議 ※西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織 資料更新:2012.03 層級分類 說明 所屬整宅 立案之管委會 1. 成立年間,正值市府鼓勵整宅進行更新。 2. 法定位階較它處整宅自治組織高。 3. 成立正式管委會並非代表該組織,環境維護等公共 事務運作程度較高。 斯文里三期(民89)、基隆路一期(民 97)、信義路整宅(民96),共計3處 未立案 管理組織 1. 成員多為原自住戶或常住此地的住戶。 2. 成員多分布為裁縫店、水電行、鐘錶行等經營地方 型經濟為主的小商家。 3. 公共事務推行運作,隨住戶參與程度多寡而有所差 異。 蘭州國宅、南機場十三號基地、南機 場一號基地、南機場三號基地、南機 場二期、西園路一期(A、B)、南機場 三期、民生東路整宅、劍潭一期(A、B、 C1、C2)、劍潭二期,共計14處 無自治組織 1. 如遇公共環境、設備問題時,住戶多藉由里長、鄰 長作為管理對口。 2. 公共環境維護事務推動,極為被動,仰賴外來資源 投入。 斯文里一期、斯文里二期、西園路二 期、南機場一期整宅、水源路二期、 水源路三期,共計6處
  7. 7. ※西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織 資料更新:2012.03 有無財務收入 經費收入來源 自治組織所屬整宅 有 非住戶之收入(挪用市府產空間收租) 斯文里二期、斯文里三期、蘭州國宅、 南機場十三號基地、南機場一號基地、 南機場三號基地、南機場二期、西園路 一期(A、B)、南機場三期、民生東路、 劍潭一期整宅C1棟,共計12處 僅住戶定期繳交 信義路整宅、劍潭一期(A),共計 2處 非住戶之收入及住戶定期繳交 基隆路一期、劍潭一期(B、C2)、劍潭 二期,共計 4處 無 無 斯文里一期、西園路二期、南機場一期 整宅、水源路二期、水源路三期,共計 5處 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
  8. 8. 三、失序的居住環境 整宅為國內第一批大規模集合住宅,然由於當時未意識到建立維護管理組織與機 制(如基金、管委會運作等)必要,種下日後因疏於維管淪為窳漏地區的惡果。 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議 圖:南機場二期整宅竣工照(1968)
  9. 9. • 1998~2011年北市府針對19處整建住宅的公共設施檢修工程,共計投入1.9億元,平均每戶18,225元/戶 – 最高:B整宅(46,589/戶)最低:Q整宅(2,768元/戶) – 二者相差16.8倍 F E G I KR B H C L D P O A M S J N Q 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 0 5,000,000 10,000,000 15,000,000 20,000,000 25,000,000 30,000,000 歷年補助經費總額 佳 尚可 差 無社區組織者 平均每戶補助金額 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議 一、整建維護可行與否 1. 過去(自民國87年)的修繕補助機制績效不佳。 2. 整維維護取向的都更模式可行否?無組織、嚴重違建、居住需求、法規條件
  10. 10. 一屋多戶 產權有疑義 一屋 弱勢 多人 共有 瞭解需求, 提出配套。 設置窗口, 專案解決。 優先爭取, 整併誘因。 價值與分配, 較棘手。 非現住所有人 店面 調查瞭解, 以為因應。 通知清查, 優先爭取。 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議 二、產權類型與問題複雜
  11. 11. 三、缺乏利基、整合困難 住宅單元小、基地內戶數多、近半區分所有權人不在籍、更 新後坪數仍不足…,致使缺乏利基、整合困難 四、無產權/弱勢住戶的安置與照顧 若進行更新,基地內40%至60%之無產權戶如何處理?16%弱勢 住戶如何照顧?僅有一房又無經濟能力住戶如何因應?對於 採都更方式改善整宅問題的政策思維,必須關照到此一層 面。 。 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議 建商沒興趣、自辦推不動
  12. 12. 一、整宅公辦都更基本想定 面對整宅現實困難,相較於建商與自辦都更,「公辦都更 」正當性、必要性何在?基本想定如下: 1. 整體提昇地區都市機能與環境品質 2. 資訊公開透明,落實民眾參與 3. 基於合理居住原則,適度檢討容積強度並予以讓利 4. 弱勢所有權人、租戶配套協助措施 5. 機制與財務可持續性(至少就各處整宅) 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
  13. 13. 二、可能的機制? 1. 釐清政府「公辦」的角色與投入 2. 從都市更新計畫(都市計畫)高度進行整體規劃 3. 以更新會做為溝通整合機制 4. 檢討公辦都更財務機制與誘因籌碼 5. 更新後所有權人權利合理彈性分配模式 6. 搭配都更進程提供中繼住宅(接軌公宅政策) 7. 銜接更新後管理維護 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
  14. 14. 整建住宅5628戶(1963-1975) 國民住宅7417戶(1975-2003) 出租國宅 523戶(1980-1982) 眷村改建1123戶(2003-2012) 公營住宅 250戶(進行中)
  15. 15. 都市更新計畫 •不良地區普查 •公設與公地盤點檢討 •文史景觀資源指認 •再生目標、策略擬定 •對應都市計畫調整與公 共建設方案建議 都市更新地區 •地區空間與社會調查 •地區發展規劃 •更新單元指認、排序 •不同策略模擬與試算 •配套公共整備計畫 都市更新單元 依必要性與條件,採: •公辦(整合到計畫核定) •民辦(協助徵求實施者) •自辦(協助陪伴更新會) 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
  16. 16. 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議
  17. 17. 現階段 成 立 駐 地 工 作 站 輔 導 成 立 更 新 會 成 立 更 新 會 更新事業計畫 權利變換計畫 施 工 發 包 表 達 公 辦 都 更 意 願 各階段透過更新會進 行溝通、協商、整 合。 市府先提出規劃願景方案 與權利分配基本原則。 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議 整併?簡化?
  18. 18. 三、幾個需進一步思考課題 1. 整宅公辦都更的財務邏輯與風險? 2. 整宅公辦都更補貼的水平公平與垂直公平? 3. 整宅公辦都更要多少比例同意? 4. 整宅公辦都更能否避免「仕紳化」問題? 興建背景 社區特性 都更課題 政策建議

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