1. Investeren in duurzaam vastgoed
“doen of duur”
2013
Ing. Heine J.W van Nieuwenhuijze MRE
.

2. Algemene en onomstreden opvattingen
 Optimaal gebruik van grondstoffen en hulpbronnen;
 Sluiten van kringlopen (C2C),
 Goed benutten van grondstoffen,
 Gebruik materialen die omgeving en atmosfeer minimaal
belasten;
 CO2 uitstoot,
 Duurzame energie (zon, wind, water)
 Respect voor bestaande ecosystemen;
 Ecologische footprint,
 Bewustwording (sociale duurzaamheid, MVO)

3. Praktische noodzaak
 Trend: mentaliteitsverandering mensen en organisaties
 Noodzaak:
 Bescherming marktpositie
 Aantrekken / behouden huurders
 Verantwoordelijkheid op lange termijn
 Voordeel:
 Onderscheidend aanbod
 Waardeontwikkeling en hogere restwaarde
 Feiten:
 5 ton CO2/jaar per werkplek
 Kantoren 30-40% van totale CO2 uitstoot
 Uitdaging bij bestaande voorraad

4. De vastgoed keten
Afstoten
Acquisitie
Verhuren
Aanpassen
Realisatie
Ontwerp
Beheren
Locatie keuze
Herbestemmen

5. De vastgoed keten en duurzame vragen
Wat gebeurt erna?
Wat wil de huurder?
Afstoten
Acquisitie
Verhuren
Koop ik iets duurzaams?
Duurzaam beheer en
onderhoud?
Aanpassen
Hoe verduurzaam
ik de portefeuille?
Realisatie
Ontwerp
Duurzaam
ontwerp?
Beheren
Herbestemmen
Locatie keuze
Ben ik zelf duurzaam?
Duurzame locatie?
Is herbestemming
duurzaam?

6. Definitie
 Duurzame huisvesting is het evenwicht tussen;
 voor het gebruik best passende invulling (people).
 ecologisch maximaal haalbare (planet),
 economische waarde (profit),
Gebruik
Beleving
Economische
waarde
Techniek

7. Balans tussen waarden
• Energie
• Water
• Materiaal
• Onderhoud en gebruik
Techniek
Gebruik
• Aansluiten op (werk)processen
• Toekomstbestendig (o.a. flexibiliteit)
• Gezondheid en veiligheid
• Bewustwording huurders en stimuleren
duurzaam gedrag
Beleving
• Zichtbare oplossingen: PR
• Welzijn
• Identiteit

8. Waarden
Gebruik
+
Beleving
Een duurzame gebruikswaarde betekent dat de huisvesting optimaal aansluit op
de primaire en ondersteunende processen van stakeholders en duurzame
bedrijfsvoering ondersteunt, nu en in de toekomst van huurders en eigenaren
Een duurzame belevingswaarde betekent dat het gebouwen en de locatie
worden ervaren als duurzaam voor alle stakeholders. Het gebouw en
locatieontwerp, de inrichting en de installaties dienen dit te ondersteunen.
+
Techniek
Duurzame technische waarde gaat om het efficiënt en effectief omgaan met
water, materialen en energie, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van
de huisvesting.
=
Samen in een beslismodel voor heldere besluitvorming tussen partijen

9. Meten van maatregelen
Toegevoegde waarde
Effectief
• Maximale opbrengsten
Effectieve
strategie
Tijd
Efficiëntie
oplossing
Efficiënt
• minimale lasten
© D&M Properties

10. Keuze meetsysteem
(Duurzaamheids)thema’s
Energie
Materiaal
Water
Gezondheid
Gebruikswaarde
Flexibiliteit (Toekomstwaarde)
Proces (Management)
Materialen (Transport, afval,
Landgebruik & Ecologie)
Meetmethoden incl. indicatie scope
EPC
GreenCalc+
GPR Gebouw 4
BREEAM / LEED
(NB! Scope BREEAM en LEED zijn niet exact gelijk)

11. Meten is weten
Verschillende systemen vergeleken
Score per maatlat
100
90
70
60
50
40
30
20
46
27
10
46
44
32
on
in
g
G
PR
4.
0
G
PR
re
no
v
4.
0
at
ie
w
ka
nt
oo
r
ra
dl
e
to
C
ra
dl
e
EE
BR
C
AM
-N
D
L
0
LE
E
percentages
80
© op basis van extern onderzoek

12. Ondersteunend in het maken van keuzes
Gouvernement Maastricht - BREEAM NL pre-assessment
Gouvernement Maastricht - BREEAM NL pre-assessment
Maximum =
"Excellent" >
20,0%
Inschatting =
Onderzoek =
Opdrachtgever =
Lastig =
18,0%
16,0%
100 Maximum =
%
70 %
"Excellent" >
100 %
70 %
56,1%
Inschatting =
33,4%
Onderzoek =
2,7%
Opdrachtgever =
7,8% Lastig =
56,1%
33,4%
2,7%
7,8%
12,0%
Lastig
Opdrachtgever
Onderzoek
Inschatting
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
VERVUILING
LANDGEBRUIK &
ECOLOGIE
VERVUILING
AFVAL
LANDGEBRUIK &
ECOLOGIE
MATERIALEN
AFVAL
WATER
MATERIALEN
TRANSPORT
WATER
ENERGIE
TRANSPORT
GEZONDHEID
0,0%
ENERGIE
2,0%
MANAGEMENT
Score [%]
14,0%
GEZONDHEID
MANAGEMENT
Meten is weten
Lastig
Opdrachtgever
Onderzoek
Inschatting

13. Beslismatrix
Directe effecten
Indirecte effecten
Technische waarde (€
exploitatie)
Score
meetlat
Bijvoorbeeld BREAAM / LEED / GPR punten
Imago / PR
Maatregelen
Productiviteit
Locatie concept
Gezondheid
Gebouwconcept
Flexibiliteit
Concepten
Stimuleren duurzaam gedrag
Financier
Materialen
Eigenaar
Water
Huurders
Belevingswaarde
Kwalitatief en waar mogelijk kwantitatief en financieel beoordelen
van effecten
Energie
€ investering / jaarlasten
Stakeholders
Gebruikswaarde
Dit vraagt om kennis en expertise over:
- Technische waarde (kwantificeren voor- en nadelen maatregelen)
- Economische waarde (kwantificeren van effecten middels Whole Life Cycle Costs)
- Vastgoedkennis (ontwerp, bouw en beheer en onderhoud)
- Financiering (cash flow van maatregelen inzichtelijk maken)
- Eindgebruikers (benoemen belangrijke thema’s in huisvesting)
- Omgevingspsychologie (kwantificeren van effecten voor gebruikers)
- Experts (certificeringssystemen)

14. Beslismatrix
Directe effecten
Indirecte effecten
Technische waarde (€
exploitatie)
- Reparatie gaat
voor vervanging
Bijvoorbeeld BREAAM / LEED / GPR punten
Verantwoord omgaan afval
en hergebruik materieel
Score
meetlat
- Groene omgeving
rondom het gebouw
draagt bij aan
gezondheid
Imago / PR
Strategische flexibiliteit levert
in de toekomst aan te passen
gebouwen op, met minimale
overlast
Productiviteit
Gezondheid
Maatregelen
Flexibiliteit
Locatie concept
Stimuleren duurzaam gedrag
Gebouwconcept
- Organiseer
onderhoud
lokaal
Materialen
Eigenaar
Water
Energie
€ investering / jaarlasten
Huurders
Concepten
Belevingswaarde
- Besparing op energie
rekening
- Reductie € XX,-
Stakeholders
Financier
Gebruikswaarde

15. Keuzes maken
Invullen beslismatrix voor scenario’s en prioritering

16. Voorbeeld bestaand vastgoed
Nieuwbouw versus renovatie gemeentehuis op duurzaamheid
thema's
water
renovatie
gebruik
meer dan bij renovatie
inbouwpakket & installatie
gelijkwaardig aan renovatie
realisatie
materialen
mobiliteit
gebruik
minder dan bij nieuwbouw
inbouwpakket & installatie
gelijkwaardig aan
nieuwbouw
aanpassen bestaand
casco: minimale CO2
uitstoot
te verwachten gemiddelde
ca. 9.500 m3 beton nodig CO2 uitstoot per werkplek
t.b.v. nieuw casco: ca.
per jaar: ca. 3.000 kg 4.500 ton CO2 equivalent gelijkwaardig aan renovatie
grondstoffen t.b.v. 9.500
m3 beton
grondstoffen inbouwpakket
& installatie - gelijkwaardig
aan renovatie
circa 200% meer transport
van/naar Bouwplaats dan gelijkwaardig aan renovatie
renovatie
grondstoffen inbouwpakket
& installatie - gelijkwaardig
aan nieuwbouw
circa 65% minder transport
van/naar bouwplaats dan
nieuwbouw
maximale impact op
omgeving tijdens realisatie
bouwtijd tenminste 2 keer
langer dan bij renovatie
energie
overig
nieuwbouw
realisatie
te verwachten gemiddelde
CO2 uitstoot per werkplek
per jaar: ca. 3.000 kg gelijkwaardig aan
nieuwbouw
minimale inpact op
omgeving tijdens realisatie
bouwtijd tenminste de helft
korter dan bij nieuwbouw
bestaand casco
gelijkwaardig aan
nieuwbouw
Renovatie ca 2/3 minder CO2 dan nieuwbouw
Besluitvorming meenemen huidig én nieuw gebouw (saldo benadering)

17. Instrumenten in de vastgoedketen
Duurzaamheidsprofiel
van gebruikers op
basis van beslismatrix
Acquisitie
Locatie keuze
- Duurzaam beheer en
onderhoud
- Portefeuille scan op
Realisatie basis van beslismatrix
- Certificering bestaande
bouw
Certificeren
nieuwbouw
Duurzame locatie?
Afstoten
Verhuren
Quickscan op aanschaf op basis
van beslismatrix
Ontwerp
Afstootwaarde van
duurzame gebouwen
bepalen op basis van
beslismatrix
Beheren
Eigen bedrijfsvoering
verduurzamen
Aanpassen
Aansluiten vraag
en aanbod
Herbestemmen
Quickscan op duurzame
herbestemmingskansen op
basis van beslismatrix

18. Roadmap naar duurzaam vastgoed
Proces én projecten
Duurzaam
beleggen
Visie, missie
en processen
Stakeholders
en partners
Verduurzamen bestaande portefeuille
Duurzaamheid profielen gebruikers
Duurzaam beheer en onderhoud
Verduurzamen eigen bedrijfsvoering
Quick scan bij acquistie
ertificeren nieuwbouw
Huidige situatie
Quick scan op duurzame
herbestemmingskansen
Certificering bestaande bouw (bijvoorbeeld BREEAM in use)
Inzichtelijk maken portefeuille met quick

19. Duurzame oplossingen
Lagere bouwhoogte
Minder materiaal
Integratie
constructie
en installatie?
Gesloten
waterbalans
Hergebruik scheelt 9500
m³ beton = 4500 ton CO2
bij 20.000 m2
Sedum
draagt bij
aan
biodiversiteit
Beton zuivert binnenlucht
Groene
gevels
zuiveren
lucht
PV levert duurzame
energie en zichtbare
duurzaamheid

21. Unieke partner







Praktisch en “to the point”;
Deelprocessen of de hele keten;
Per object of voor de hele portefeuille;
Van technisch tot strategisch;
Heldere beslismodellen;
Uniform model voor alle objecten;
Beoordelen hele portefeuille.

22. Partners
Economische waarde
Technische oplossing
Begeleiden proces eigenaar
Begeleiden proces gebruiker
Kennen “cycle”
Kennen “life”