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Fundamentos de catastro

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Resumen de Curso - Fundamentos de Catastro aplicado al contexto municipal Hondureño

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Fundamentos de catastro

  1. 1. Fundamentos de Catastro Parte II Golgi Alvarez galvarezhn@gmail.com Diplomado en Gestión Catastral
  2. 2. Objetivos del Módulo de Fundamentos de Catastro Capacitar el personal técnico de las Municipalidades y Mancomunidades en los fundamentos del Catastro bajo enfoque multifinalitario, dentro de la legislación nacional y aplicación de buenas prácticas en las áreas jurídico bajo las normas de Instituto de la Propiedad y fiscal bajo la metodología aplicada por las municipalidades de Honduras.
  3. 3. Temática (Parte II) Sábado 1 de Noviembre • 1. Conceptos de Catastro Multifinalitario • 2. Principios de Catastro Jurídico • 3. El Avalúo de la Tierra Urbana y Rural Viernes 7 de Noviembre • 4. El Sistema de Edificaciones Típicas Sábado 8 de Noviembre • 5. El Avalúo de Edificaciones
  4. 4. Proyectos de Catastro Recientes http://mapashn.com/mapashn1.html
  5. 5. 1. Conceptos de Catastro Multifinalitario
  6. 6. ¿Qué ocupamos del Predio?
  7. 7. ¿Qué ocupamos del Predio?
  8. 8. ¿Qué ocupamos del Predio?
  9. 9. ¿Qué ocupamos del Predio? Datos Fiscales Datos Jurídicos Datos de Uso Datos Socioeconómicos ¿A quién le cobro? ¿Quién es el Propietario? ¿Qué uso tiene? ¿Quiénes lo habitan? ¿Cuánto le cobro? ¿Qué medidas tiene? ¿Qué uso debería tener? ¿Cómo viven ellos? ¿Cómo le cobro? ¿Está todo legal? ¿Qué servicios tiene? ¿Porqué no está legal? ¿Qué problemas tiene? ¿Cómo se legaliza?... El Interés por levantar no es de todos. Tampoco el interés por actualizar.
  10. 10. Tipos de Levantamiento Recaudación Inscripción Registral Gestión de Riesgos Desarrollo Socioeconómico Regularización e-gobierno Planificación Ordenamiento Territorial Eficiencia en Servicios Seguridad Jurídica Desarrollo Sostenible Desarrollo Económico El Alcance Multifinalitario del Catastro Aplicaciones Usuarios El Mismo Predio !!! Finalidad Fiscal Jurídico Uso Socio Económico La Multifinalidad no está en cuántos datos tiene la ficha sino cuántos usuarios podrán Consultar y Actualizar la información.
  11. 11. 2. Principios de Catastro Jurídico en la Administración de Tierras
  12. 12. La administración de la tierra no es un tema nuevo Y compré la heredad de Hanameel, hijo de mi tío, la cual estaba en Anathoth, y pesele el dinero: diecisiete siclos de plata. y escribí la carta, y sellela, e hice atestiguar a testigos, y pesé el dinero con balanza. Tomé luego la carta de venta, sellada según el derecho y costumbre, y el traslado abierto. Y di la carta de venta a Baruch ... y delante de los testigos que habían suscrito en la carta de venta ...
  13. 13. Parcela Compleja Parcela de Servicio Catastro 2.5 D Nuda Propiedad ius ad rem
  14. 14. La Complejidad del Catastro Jurídico está en la cantidad e posibilidades de estados de Regularidad Quizá por eso temas de Avalúo debe hacerlos el Principal interesado
  15. 15. La realidad de Catastro Municipal puede ser otra
  16. 16. La calidad de la información está En los puntos Estación Total Fotointerpretación GPS submétrico
  17. 17. Restricciones RRR Sujeto Objeto Representación Espacial Representación Topográfica Fuente Documental
  18. 18. Vinculación Registro – Catastro de Honduras Esquema LADM (ISO 19152) Geometría (Spatial_Unit) Restricciones ( R R R ) Interesado ( Party ) Unidad Administrativa (BA_Unit) Geo Parcela Ficha Catastral Geo Elementos Registro de Personas Nat / Jur Registro Folio Real (Matrícula) LevantamientoCatastral Derechos (R)Afectaciones(R) Geo Referencia (R) ModernizacióndeRegistros INMUEBLE EN FOLIO REALNormativas OT Operación Instituto de la Propiedad Sistema Unificado de Registros SURE
  19. 19. 3. Principios de Catastro Fiscal en la Administración de Tierras
  20. 20. El Avalúo de la Tierra Urbana y Rural
  21. 21. ¿Qué busca entonces el Catastro Fiscal? • Obtener el Avalúo de los inmuebles • Crear una base del valor económico de la riqueza inmobiliaria • Crear una base para la aplicación de políticas fiscales
  22. 22. Ciclo del Proceso Tecnificado de Avalúo en Honduras
  23. 23. Principios Jurídicos del Avalúo de Inmuebles El impuesto sobre bienes inmuebles se pagará anualmente aplicando una tarifa hasta L 3.50 por millar, tratándose de bienes inmuebles urbanos y hasta L 2.50 por millar en caso de inmuebles rurales. La tarifa aplicable la fijará la corporación municipal, pero en ningún caso los aumentos serán mayores a L 0.50 por millar, en relación con la tarifa vigente. Artículo 76, Ley de Municipalidades
  24. 24. ¿Qué es un Inmueble? Artículo º 600 Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles. Artículo º 602 Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles. Código Civil de Honduras
  25. 25. ¿Cuánto Vale?
  26. 26. ¿Cuánto Vale?
  27. 27. ¿Qué es el Valor? El precio mayor, expresado en término de moneda nacional, que un inmueble es capaz de producir si se ofrece a la venta en mercado libre por un tiempo razonable, donde tanto el vendedor y el comprador actúan libremente.
  28. 28. ¿Es lo mismo? • Valor Comercial • Valor Catastral
  29. 29. Principios económicos que influyen en el Valor Comercial de los Inmuebles • Relación entre la Oferta y la Demanda • Costo de Oportunidad • Valor de la Plusvalía • Gravámenes Administrativos • Variación de valores de referencia • Comportamientos no legales ¿Cuánto vale hoy una residencia de los Valle?
  30. 30. El Avalúo Urbano Valor de la tierra Valor de las mejoras Valor del Inmueble
  31. 31. El Avalúo Rural Valor de la tierra Valor de las mejoras Valor del Inmueble Valor de cultivos permanentes
  32. 32. Métodos para realizar el Avalúo • La Declaración Jurada (Cuánto dice el dueño que vale) • El método de reemplazo (cuánto cuesta volverlo a construir) • El método del mercado (cuál es la tendencia del valor en el mercado) • El método de ingresos (cuál es el potencial productivo)
  33. 33. El Valor de la Tierra Urbana Muestras de transacciones confiables Interpolación a una fecha actual Valor por metro cuadrado en mapa de Iso- valores Creación de Tramos de Valor El valor queda en el Frente de la manzana El dato proviene de Investigaciones Análisis espacial
  34. 34. Factores que afectan el valor de una zona urbana Características físicas • Extensión superficial • Uso • Topografía • Tipo de suelo • Servicios públicos disponibles • Apariencia general Características legales • Restricciones de orden público • Posesión de documentos Características socioeconómicas • Poder adquisitivo del vecindario • Facilidades sociales (escuela, centros de salud, hospitales, postas policiales, áreas de recreación, etc.) • Facilidades de transporte (vías de comunicación, medios de transporte) • Productividad
  35. 35. El Valor Fraccionado Este sucede cuando los predios tienen diferentes valores en sus frentes. Se debe calcular de forma proporcional
  36. 36. Factores que afectan el Valor de un predio urbano • Ubicación (Esquina) • Tamaño (Tipicidad) • Relieve (Topografía) • Forma (Funcionalidad) • Frente (Relación Frente – Fondo) • Gravámenes Jurídicos y Administrativos (RRR)
  37. 37. Calcular el Valor de estos inmuebles Utilizando los siguientes factores: • Factor esquina: +15% • Típica: 120 m2 • Mayor típica: +7% • Topografía • Ondulada -5% • Quebrada -10% • Muy Quebrada -15% • Forma Irregular: -8% • Frente fondo: • 0.2 – 0.35: -8% • < 0.35: -13% • Zona de Inundación: -12% • Casco histórico: -2% • Electroducto: -1% • Acueducto: -1% • Valor paisajístico: +14%
  38. 38. Cálculo de Impuesto sobre Bienes Inmuebles • Las Tasas • Los Valores • La concertación • Las exenciones
  39. 39. Ejercicios de Cálculo de Impuesto (Sin incluir mejoras)
  40. 40. Creación de Zonas de Valor Valor de la Tierra Rural Se clasifican los suelos por capacidad de uso agrológico Se genera el mapa de valores de tierra Valor por hectárea en mapa de Iso- valores El valor queda en la zona delimitada por cada tipo El dato proviene de Tablas por sus características Análisis espacial Número Capacidad agrológica I Tierras de excelente calidad, casi planas, aptas para el cultivo intensivo de toda clase deproductos, sinningún riesgo de erosión. Se incluyen enesta clase de tierras las vegas de los ríos. II Tierrasde muy buena calidad, que pueden sercultivadas mediante métodos sencillos, con pendientes ligeramente susceptibles a la erosión. III La mayoría de estos suelos, que son casi planos y lentamente permeables, requieren para su explotación trabajos adicionales de drenaje; por lo general no permiten la ejecución de labores agrícolas en épocas de siembra. Pueden ser utilizados para cultivos en rotación. IV Tierras cultivables con limitaciones severas que restringen su uso. Para su cultivo se deben efectuar costosas actividades de conservación. Se recomienda para el cultivo depastos y vegetación permanente. V Aunque son casi planas, los suelos deesta clase limitansu uso al pastoreo, actividades forestales y la vida silvestre. VI Tierras con bastantes limitaciones de uso en actividades agrícolas, sólo destinadas para pastos, actividad forestal y la vida silvestre. VII Tierras no aptas para la agricultura, con severas limitaciones y con alto riesgo para ser utilizadas en el establecimiento de pastizales por las fuertes pendientes que presentan. Son altamente susceptibles a la erosión. VIII A estas tierras pertenecen las de afloramiento rocoso entre las que están las playas de los ríos; restringen su uso a actividades recreativas: cazar, acampar, etc.
  41. 41. Las Clases de Tierra Rural
  42. 42. Factores que afectan el valor de una parcela rural • Factor por área típica • Factor por topografía • Factor por riego • Factor por ubicación (Distancia al mercado) • Factor por acceso • Factor por configuración
  43. 43. Ejemplo en la ficha
  44. 44. DISTANCIA AL CENTRO URBANO MAS CERCANO (Km) FACTOR 0 - 08 1.12 08 - 14 1.00 14 - 20 0.96 20 - 26 0.94 26 - 32 0.92 32 - 38 0.90 38 - 42 0.88 42 --48 0.86 42 - 52 0.84 CARACTERÍSTICAS FACTOR A carretera pavimentada 1.00 A carretera de terracería transitable todo el año 0.90 A carreteras sin material selecto transitables en tiempo seco 0.80 A caminos carreteros 0.75 ACCESO A AGUA: FACTOR Acceso directo a (río, canal permanente ) 1.0 0 Pozo 0.9 0 Ninguna 0.8 5
  45. 45. Ejemplo en la Ficha Rural
  46. 46. Valuación de los Cultivos Permanentes Catálogo de Cultivos Permanentes Se encuentran las características de los cultivos más comunes de la zona El avalúo de los cultivos permanentes surge de identificar: -Cultivo (Tipo de plantación) -Variedad del cultivo -Cantidad de árboles por hectárea plantada (según catálogo) -La Edad del cultivo -Estado Fitosanitario del cultivo (para depreciación) -Factor de modificación del cultivo (para depreciación) Los datos de los cultivos permanentes se llenan en campo Boleta de levantamiento
  47. 47. 4. El Sistema de Edificaciones Típicas
  48. 48. Principios técnicos que se deben Dominar • Las Tipologías Constructivas • El Cálculo de cantidades de Obras • Las Fichas de Costos Unitarios • La integración de Presupuestos • El Sistema de Uso – Clase – Calidad • El llenado de Ficha
  49. 49. Valuación masiva de las mejorasListado de Insumos Sistema de Tipologías Constructivas Boleta de levantamiento El avalúo surge de identificar: -El uso para que se construyó (9 posibles) -La clase de materiales de las paredes principales (6 posibles) -La calidad de mano de obra (15 posibles) -El área de construcción -El año de construcción (para depreciación) Es lo único que se actualiza cada 5 años Ya existe y en uso por los municipios -53 Residencial 1 Fam -23 Residencial 2 Fam -15 Apartamentos -32 Comercial -19 Oficina -13 Fábrica -13 Industria -9 Detalles Adicionales -420 materiales -15 Mano de obra -4 insumos -2 mecanización -8 mano de obrar rural -170 Fichas de Costos Unitarios
  50. 50. Valuación masiva de las mejoras RuralesListado de Insumos Sistema de Tipologías Constructivas Y Fichas de Cultivos Boleta de levantamiento El avalúo surge de identificar: -El uso para que se construyó (9 posibles) -La clase de materiales de las paredes principales (6 posibles) -La calidad de mano de obra (15 posibles) -El área de construcción -El año de construcción (para depreciación) Es lo único que se actualiza cada 5 años Ya existe y en uso por los municipios -Edificaciones rurales -Granjas de pollos -Establos -Ranchos para tabaco -Fabrica -Industria -Detalles Adicionales -Tablas de Cultivos De igual forma se hace con las Edificaciones Rurales. Los cultivos incluyen estado fitosanitario. -420 materiales -15 Mano de obra -4 insumos rurales -2 mecanización -8 mano de obrar rural -170 Fichas de Costos Unitarios -12 Fichas rurales
  51. 51. El Catálogo de Típicas
  52. 52. El Uso • Se considera el uso para el que la edificación se construyó. (no el uso que actualmente tiene)
  53. 53. La Clase • Se considera la clase de materiales predominante en las paredes exteriores.
  54. 54. La Calidad • Se valora la calidad de los materiales o de la mano de obra. • Para esto se usan las ponderaciones establecidas en el manual de pesos.
  55. 55. Ejemplo de aplicación
  56. 56. El Manual de Pesos • Habitacional • 1 Familia (1-2) La suma de los pesos define la Calidad
  57. 57. Los Detalles Adicionales ▶ Enchapes ▶ Pavimentos ▶ Cercos ▶ Garajes ▶ Porches ▶ Mezanines ▶ Escaleras
  58. 58. Ejemplos

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