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不動產和贈與稅節稅規劃

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不動產和贈與稅節稅規劃

  1. 1. 朝陽會計師事務所 黃朝福 會計師 Tel:04-22603332 E-mail:chaoyang.cpa@gmail.com Http:www.sun-cpa.com 專業誠信 主動積極 創造價值 不動產和贈與稅節稅規劃
  2. 2. 目錄 1.不動產贈與的稅務問題與案例 2.與不動產相關贈與稅概念 3.不動產贈與稅務規劃
  3. 3. 不動產贈與的稅務問題與案例
  4. 4. 【案例1】假藉二親等親屬間買賣以達 到贈與移轉不動產  甲君102年1月將其名下公告現值980萬元土地及房 屋以買賣名義移轉乙君,主張扣除220萬元免稅額 及婚嫁贈與100萬元後,差額660萬元向親戚丁君 借款支付,該所查核甲君出售房地660萬元資金去 向,得知甲君將440萬元贈與其配偶丙君,再由丙 君於101年底及102年1月分別贈與乙君各220萬元, 甲君另於102年1月贈與乙君220萬元,乙君隨即將 660萬元償還丁君。經查甲君係利用買賣形式規避 贈與稅,以達到贈與乙君不動產之經濟效果,爰以 遺產及贈與稅法第4條規定補徵稅款66萬元外,並 依同法第45條規定按所漏稅款裁處2倍以下罰鍰。 甲君不服申請行政救濟,已遭駁回,業已確定。 (中區國稅局)
  5. 5. 【案例1】假借二親等親屬間買賣以達 到贈與移轉不動產(續) 甲 丙 (妻) 乙 丁 (房地 980-220-100 =660萬 贈與440萬 借貸660萬 101年底 & 102年1 月 各贈與220萬 償還660萬 資金回流 支 付 贈與 220 萬
  6. 6. 三角轉移 稅局查緝重點  財政部92.4.9台財稅第910456303號解釋令:「有 關不動產所有人經由第三人移轉不動產予特定人 (通稱三角移轉)之案件,如經查明其移轉予第三 者以及第三者移轉予特定人之有償行為係屬虛偽者, 應依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅, 並依同法第46條(故意逃漏稅 1~3倍)處罰鍰及依稅 捐稽徵法第41條(5年/6萬以下罰金)追究刑事責任, 其有教唆或幫助者,亦應依稅捐稽徵法第43條(3年 /6萬以下罰金)追究刑事責任。
  7. 7. 【案例2】假藉免稅土地取巧安排移轉 其他應稅財產  納稅人於98年6月先贈與子女公共設施保留地後, 其子女旋即於同年8月以3,570萬元出售予第三人, 將所得價金於同年9月再向其父購買建地,其前後 相距不過3個月,交易時間接續縝密,且建地買受 人與公共設施保留地受贈人完全相同,經過上開交 易後,贈與人僅取得其應有之公共設施保留地售地 款3,570萬元,其子女未支付任何價金,卻取得公 告現值3,570萬元之建地,此種透過取巧迂迴安排 以達規避稅負之目的甚明,經本局依實質課稅原則 課徵贈與稅。 (北區國稅局)
  8. 8. 【案例3】假藉共有土地分割移轉應稅 土地  甲君、乙君夫妻因年事已高,欲將名下應稅土地贈 與兒子丙君。遂聽從他人之建議,先由甲君、乙君 贈與應稅土地極小持分給丙君,再由甲君、乙君、 丙君3人假藉買賣名義(實質上未付款)共同購入 免稅公設地(甲君、乙君取得極小土地持分,其餘 土地持分由丙君取得),達到3人共有上述免稅土 地與應稅土地;其後再辦理土地共有物分割,分割 後甲君、乙君取得免稅土地,丙君則取得應稅土地, 甲君、乙君藉此達到實質移轉應稅土地之目的,經 查獲後補徵甲君、乙君贈與稅與罰鍰合計200餘萬 元。 (中區國稅局)
  9. 9. 共有土地分割各人無償取得與原持有 比例不等者應課贈與稅  財政部67/07/24台財稅第34896號函 共有土地辦理分割後,各人取得之土地價值,按分 割時之公告現值計算,與依原持有比例所算得之價 值不等,而彼此間又無補償之約定者,依照遺產及 贈與稅法第5條第2款規定:「以顯著不相當之代價 讓與財產,免除或承擔債務者,其差額部分」以贈 與論,應依法課徵贈與稅,此時,取得土地價值增 多者,為受贈人,應由稅捐稽徵機關就其增多部分, 課徵土地增值稅,取得土地價值減少者,為贈與人, 應依法申報贈與稅,惟依同法施行細則第19條規定, 前述取得土地價值增多者所繳納之土地增值稅,得 自贈與總額中予以減除。
  10. 10. 公共設施保留地避稅態樣  財政部92/4/9台財稅字0910456306號令例示三種 公共設施保留地避稅態樣: 1.先贈與子女公共設施保留地,再以現金買回 2.先贈與子女公共設施保留地,再以建地與之交換 3.先贈與子女公共設施保留地之大部分持分及建地之極 小部分持分,再經由共有土地分割,使其子女取得整 筆建地應稅財產 4.先贈與子女公共設施保留地,旋即由子女售於第三人, 將所取得售地款再向贈與人購買建地
  11. 11. 【案例4】農業用地贈與子女免課贈與 稅,但應繼續農用5年  陳君年前將名下3筆公告現值總額4,200 萬餘元的 農地贈送給兒子乙君,惟日前乙君因經商失敗,遭 債權人索債而將受贈農地轉讓給他人,經國稅局查 獲,依上述法條規定通知乙君限期回復所有權登記, 並恢復作農業使用,但乙君逾期未依通知事項辦理, 國稅局乃依法,向贈與人陳君追繳應納贈與稅398 萬餘元。 (南區國稅局)
  12. 12. 財政部911028台財稅第910456668號 解釋令  〈免稅農地經初次查獲有移轉情事者未於限期回復 所有權登記並繼續作農業使用始予追繳稅賦〉  依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款或第20條第1 項第5款規定免徵遺產稅或贈與稅之農業用地,於 列管5年內經初次查獲承受人未將該農地繼續作農 業使用,其情形如係承受人將該農地移轉者,應限 期令其回復所有權登記並繼續作農業使用,如未於 期限內回復所有權登記並繼續作農業使用始予追繳 稅賦。
  13. 13. 與不動產相關贈與稅概念
  14. 14. 贈與稅課徵對象與範圍  贈與稅客體〈屬人兼屬地主義〉 1.經常居住中華民國境內之中華民國國民(居住者): 就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者,應依本 法規定,課徵贈與稅。 2.經常居住中華民國境外之中華民國國民,及非中 華民國國民(非居住者) : 就其在中華民國境內之財產為贈與者,應依本法規定, 課徵贈與稅。  本法第3條之1:(溯及效力) 贈與行為發生前二年內,贈與人自願喪失中華民國國 籍者,仍應依本法關於中華民國國民之規定,課徵贈 與稅。
  15. 15. 經常居住中華民國境內之定義  本法第4條第3項:指有下列情形  一、死亡事實或贈與行為發生前二年內,在中華民 國境內有住所者。  二、在中華民國境內無住所而有居所,且在死亡事 實或贈與行為發生前二年內,在中華民國境內居留 時間合計逾三百六十五天者。但受中華民國政府聘 請從事工作,在中華民國境內有特定居留期限者, 不在此限。
  16. 16. 贈與稅課徵對象與範圍  課徵對象:本法第7條第1項 1.以自然人為限,原則以贈與人為納稅義務人 2.例外(以受贈人為納稅義務人):  行蹤不明。  逾本法規定繳納期限尚未繳納,且在中華民 國境內無財產可供執行。  死亡時贈與稅尚未核課。 依前項規受贈人有2人以上者,應按受贈財產之 價值比例,依本法規定計算之應納稅額,負納稅 義務。
  17. 17. 一般贈與  1.一般贈與(第4條第2項) 指財產所有人以自己之財產無償給予他人,經 他人允受而生效力之行為  2.民法第406條:稱贈與者,謂當事人約定,一方 以 自已之財產無償給與他方,他方允受之契約。
  18. 18. 一般贈與(續)  3.以下數種法律行為並不涉及贈與: (1)繼承權之抛棄:不構成抛棄者對其他繼承人之 贈與。 (2)協議繼承:不構成取得較應繼分為少之繼承人 對取為多者之贈與。 (3)遺贈:生前立遺囑對他人為財產之贈與,自遺 囑人死亡時發生效力;為立遺產人單獨法律 行 為非契約行為,故不課徵贈與稅。 (4)贍養費(無論判決離婚或兩願離婚)
  19. 19. 視同贈與(遺產及贈與稅法第5條) 一. 在請求權時效內無償免除或承擔債務者,其免除或承擔之債務。 二. 以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額 部分。 三. 以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為 不動產者,其不動產。 四. 因顯著不相當之代價,出資為他人購置財產者,其出資與代價 之差額 部分。 五. 限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人 或監 護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不 在此限。 六. 二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明, 且 該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者, 不在此限。
  20. 20. 與不動產交易有關之視同贈與 1.無償或顯不相當代價為他人購置或讓與財產行為 2.限制行為能力人或無行為能力人名義置產 3.二親等之間財產互為買賣
  21. 21. 1-1.無償為他人置產  贈與人以自己資金向第三者購置財產,並逕行 登記為受贈人所有,其非以資金直接贈與,而 係以標的物之間接贈與,均為本款適用對。  諸如父母於公司設立或增資時,以子女名義認 購股份,或為子女逕行購置不動產等。
  22. 22. 1-2.顯不相當代價為他人購置或讓與 財產行為  土地房屋等標的移轉,成交價若低於土地公告 現值或房屋評定標準價格,即應以贈與論,除 非能證明市價(能提供附近相同或類似用地於 相當期間內之買賣價格、法院拍定價格或其他 客觀資料)確實低於土地公告現值者。 (901107台財稅字第 900457029 號函)
  23. 23. 2.限制行為能力人或無行為能力人名 義置產  依民法規定行為能力分為三階段:(民法第12、13、 15條) 完全有行為能力人:年滿20歲或未成年已結婚 限制行為能力人:滿7歲以上之未成年人 無行為能力人:未滿7歲以上之未成年人或受監護宣告之人  依現行稅法規定,限制行為能力人或無行為能力人所 購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能 證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。
  24. 24. 3.二親等之間財產互為買賣  遺產及贈與稅法中,明訂買賣價金不能由出賣 人貸與或提供擔保向他人借得以規避納稅人藉 由出賣人資金之借貸來主張買賣價金流程。  主張二親等以內親屬(含血親及姻親)間財產 移轉為實際之買賣,可於申報時配合有關之證 明文件,填寫分析表備供查核,免被核課徵贈 與稅。
  25. 25. 由誰負舉證之責? 1.無償或顯不相當代 價為他人購置或讓 與財產行為 2.未成年人名義置產 3.二親等之間財產互 為買賣 稅捐稽徵機關應在客觀上 先查得明顯事證才能加以 課稅 納稅義務人能提出支付價 款之確實證明者不在此限 支付價款是 否屬購買人?
  26. 26. 未成年人(限制/無行為能力人)置產應 檢附之資料如下:
  27. 27. 二親等之間財產互為買賣應檢附之證 明文件如下: 一. 檢附客觀性「資金流程」證明: (a)承買人係從其銀行提領現金之存摺影本,銀行支 票、本票或電匯單影本,及出賣人收取款項之存 款等銀行存摺影本。 (b)承買人之付款來源如係來自國外資金,應提供由 國外匯入款之證明。 二. 檢附買受人「付款能力」證明: (a)提供近年申報綜合所得稅之資料如薪資、利息、 營利所得。 (b)毋須申報綜合所得稅或無薪資扣繳憑單者(如軍 人、中小學 教師),提供服務單位之服務年資 證明。
  28. 28. 配偶間二親等之間財產互為買賣應檢 附之證明文件如下(續): 三. 檢附未償還債務餘額證明: 買賣價款雙方如係約定部分付款,部分由買方承 擔賣方既有債務(包括銀行貸款及私人借貸)者, 付款部分除應依上面二點提供付款流程資料及承 購人之承購能力情形外所得情形外,同時應檢附 截止買賣契約訂定日未償還債務,及每個月攤還 本金及負擔利息若干,以證明依承買人之所得情 形確有足夠能力承擔債務。私人借貸部分應先證 明出賣人確有借貸事實存在,始得認定其約定承 擔債務成立。
  29. 29. 贈 與 稅 申 報 應 檢 附 文 件  贈與現金:(1)受贈人之存摺或定期存單影本。(2)贈與 人之存摺影本及贈與資金來源相關證明文件。  贈與土地者:應檢附土地增值稅稅單影本、免納土地 增值稅證明書影本。  贈與房屋者:應檢附房屋契稅單影本或房屋評定標準 價格證明,新建房屋應檢附使用執照及稅捐機關發給 之房屋評定標準價格證明影本。  父母於子女婚嫁時所贈與之財物,其各自贈與總金額 不超過100萬元者,請檢附辦妥婚姻登記後之戶籍資料。  主張買賣支付價款案件:應檢附支付價款憑證及簡要說 明支付流程,資金來源證明文件,如係貸款取得時, 請檢附償債能力證明
  30. 30. 贈與價值之認定與計算  遺產及贈與稅法§10第一項:贈與財產價值之計算, 以贈與人贈與時之時價為準。  時價:  土地以公告土地現值或評定標準價格為準  房屋以評定 標準價格為準
  31. 31. 何時申報?向何單位申報  贈與稅申報期限: 本法第24條第1項贈與人在一年內贈與他人之財產 總值超過贈與稅免稅額時,應於超過免稅額之贈與 行為發生後30日內,向主管稽徵機關依本法規定辦 理贈與稅。 一年內:按歷年制計算 30日內:以契約訂立之日為準 (例外:以未成年人名義興建房屋以領取使用執照)
  32. 32. 何時申報?向何單位申報(續)  視同贈與(本法第5條):於稽徵機關調查後認為應 依贈與論者,應發10日函輔導申報,申報期限為收 到通知次日起算10日,該10日為不變期間。 (760506台財稅第7571716號函)  向何單位申報 居住者:戶籍所在地國稅局或所屬分局、稽徵所申報 非居住者:臺北市國稅局申報
  33. 33. 稅款繳納與罰則 罰則:  本法第44條〈未依限申報處罰〉 納稅義務人違反第24條之規定,未依限辦理贈與稅 申報者,按核定應納稅額加處二倍以下之罰鍰。  本法第45條〈短漏報處罰〉 納稅義務人對依本法規定,應申報之贈與財產,已 依本法規定申報而有漏報或短報情事者,應按所漏 稅額處以二倍以下之罰鍰。  本法第46條〈故意逃漏稅之處罰〉 納稅義務人有故意以詐欺或其他不正當方法,逃漏 贈與稅者,除依贈與發生年度稅率重行核計補徵外, 並應處以所漏稅額一倍至三倍之罰鍰。
  34. 34. 【新聞1】溫世仁與蔡萬霖  2003年溫世仁因腦溢血突然死亡,因未做租稅規劃, 加上家屬誠實申報,連難以查核的海外資產也納入 遺產申報,使得溫世仁遺產總額約100億元,國稅 局原本核定稅額4、50億元,由於稅額龐大,溫世 仁遺孀呂來春還特別求見林全,希望多了解遺產稅 法的規定。 經財政部說明之後,呂來春提出「配偶剩餘財產分 配請求權」,可分配到溫世仁一半財產,溫世仁遺 產總額因此減半,其繼承人所需繳納的遺產稅,由 原本的4、50億元,降為20多億元。 (2007年,其妻因為心肌梗塞驟逝,身價60多億,和 溫世仁一樣來不及做租稅規劃,被課30億的遺產稅)
  35. 35. 【新聞1】溫世仁與蔡萬霖(續)  台灣首富蔡萬霖(2004身故),依富比世雜誌估計其 財產總額逾1,500億元,若無避稅規畫,遺產稅高 達700多億元;不過,很早以前蔡家就開始進行租 稅規畫(1998年蔡萬霖患病住院),多數遺產已經移 轉,遺產稅額遠低於外界預期。 國稅局官員表示,蔡萬霖過世時,名下財產不到10 億元,以此計算,蔡萬霖的遺產稅應該不到5億元。 (2005-08-31自由時報)
  36. 36. 【新聞2】王永慶大房繳贈與稅28億  北市國稅局2010年核定王永慶 (2008身故)遺產約 600億元,遺產稅119億元,為史上最高遺產稅紀 錄,王永慶大房王月蘭(2012身故)也以28億元贈與 稅創下新高!財政部2010年底收到一筆二十八億 元贈與稅,以稅率10%換算,贈與金額高達280億 元,據了解,贈與人就是王月蘭,應是王月蘭分配 王永慶遺產後,再贈與王文洋等二三代子孫。 (2011-01-12 自由時報)
  37. 37. 不動產贈與方式與稅務規劃 一. 二親等內親屬間(例如父母與子女)不動產之移轉 二. 配偶相互贈與不動產的移轉 三. 善用子女婚嫁贈與及每年220萬元的免稅額度來做節 稅規劃 四. 利用「附有負擔之贈與」來做節稅規劃 五. 農地得免徵贈與稅 六. 公設保留地免徵贈與稅
  38. 38. 一、二親等內親屬間不動產之移轉 1) 父母將其名下所有之不動產「贈與」子女: 不動產採逐年部分持分贈與的方式 2) 由父母「出資」為子女向他人購買不動產: 贈與財產標的為不動產,係按贈與時不動產之公 告現值或評定價值核算贈與稅,並非按實際買賣 價額核算,故不必提示買賣私契及收付款流程的 證明文件。 3) 未成年子女以其「自有資金」向他人購買不動產: 須提示買賣私契並提出支付的全部價款屬於購買 人所有(例如歷年受贈所得、因繼承取得的財產 及有關運用過程的相關資料)的證明文件
  39. 39. 二、配偶相互贈與不動產的移轉  配偶相互贈與之財產不計入贈與總額,也就是夫妻 間的相互贈與現金或不動產均不必繳納贈與稅。但 牽涉到不動產移轉尚有土地增值稅的考量,配偶相 互贈與土地時,移轉當時暫不課徵土地增值稅,但 於再移轉第三人時,以該土地第一次贈與前之原規 定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額, 課徵土地增值稅。  父母要贈送名下房屋給子女,也可先贈送一部分給 彼此,再運用2人的免稅額節稅。
  40. 40. 三、善用子女婚嫁贈與及每年220萬 元的免稅額度  婚嫁贈與:父母親各自擁有100萬元的贈與免稅額, 父母兩人合計可以享有贈與200萬元的免稅額度。  220萬免稅額:除了存款、股票等動產,可利用分 年贈與達到節稅目的之外,不動產(如房屋、土地 等)也可以利用分割移轉的方式,逐年逐年持份贈 與給子女等,仍可達節稅目的。
  41. 41. 四、利用「附有負擔之贈與」來做節 稅規劃  法源: 遺產及贈與稅法第21條:贈與附有負擔者,由受贈 人負擔部分得自贈與額中扣除。 遺產及贈與稅法施行細則第18條:所謂「負擔」, 以具有財產價值,業經履行或能確保其履行,且扣 除之負擔,以不超過該負擔贈與財產之價值為限。
  42. 42. 四、利用「附有負擔之贈與」來做節 稅規劃(續)  實務作法規定 一. 附有負擔須以具有財產價值者為限,包括: 1.贈與財產本身未繳納之稅捐 2.未償還貸款 二. 須證明受贈人業經履行該負擔,或能確保其履行該負擔: 1.業經履行者,檢具有關證明文件,查明確係受贈人支付。 (是否有資金能力支付?提供資金是否一直存在,如有 其他帳戶轉來仍須提供另一存摺佐證) 2.能確保受贈人一定會履行所約定之負擔,受贈人須提供 其償債能力證明。(受贈人有資力且由本人支付每月本息) 3.如約定由受贈人代償還債務時,以向金融機構舉借者為 限(金融機構之未償債務證明)
  43. 43. 四、利用「附有負擔之贈與」來做節 稅規劃(續) 三. 附有負擔內容如係約定向贈與人以外之人為給付者,即屬 間接之贈與,不得自贈與總額中扣除。 例如:甲贈與土地與乙,價值100萬,所附條件是乙需付 丙10萬元,而經查甲原無義務需付丙10萬元。因此,乙 付與丙之10萬元應視為係甲對丙之間接贈與。故甲之贈與 總額仍係100萬元,該10萬元負擔則不能扣除。 四. 贈與標的如係已提供他人作為貸款之擔保,以此擔保義務 作為附有負擔約定內容者,因屬或有負債性質,故不得自 贈與總額中扣除。 五. 附有負擔應於契約書中約定,契約當時若未約定,亦應於 嗣後補約定之,不得僅由納稅義務人於贈與稅申報時單方 主張。
  44. 44. 四、利用「附有負擔之贈與」來做節 稅規劃(續) 六. 雙方當事人訂立之財產移轉契約,以訂立「贈與契約」 為限。如訂立「買賣契約」,其給付價金或承擔債務 為履行義務,非附有負擔,不得主張扣除。 例如:甲贈房屋一幢與乙,房屋評定標準價格為100 萬元,但該房屋尚有20萬元分期付款未付,經約定由 乙繼續償付,此即附有負擔之贈與,尚未付清之分期 付款價20萬元可自贈與中扣除,實際贈與為80萬元。 七. 以訂有三七五租約之土地為贈與標的者,因受贈人須 承擔於解除三七五租約時,應按土地價值三分之一金 額補償承租人之義務,故應屬受贈附有負擔之性質, 因此,於贈與時,其三七五租約尚未終止者,准予減 除三分之一贈與價值後做為贈與總額。
  45. 45. 實例  黃媽媽想贈與1,000萬元給子女 1.直接贈與現金: 贈與稅=(1000-220)*10%=78 2.先購買不動產,再贈與給子女: (市價1,000萬元,土地公告現值+房屋評定現值=700萬) 贈與稅=(700-220)*10%=48 3.黃媽媽和黃爸爸合購不動產後,再贈與子女: 贈與稅=(700-440)*10%=26 4.承3.所述,不動產尚有200萬貸款,一併贈與子女: 贈與稅=(700-440-200)*10%=6
  46. 46. 五、農地得免徵贈與稅  法源: 農業發展條例第38條 / 遺產及贈與稅法第20條 作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與民法 第1138條所定繼承人者,不計入其土地及地上農 作物價值之全數。受贈人自受贈之日起五年內,未 將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限 內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已 恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,應追 繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被 徵收或依法變更為非農業用地者,不在此限。
  47. 47. 六、公設保留地免徵贈與稅  公設保留地免徵贈與稅:依據都市計劃法第50-1條規定,公 設保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵贈與稅。  公設保留地得實物抵繳:依據遺贈稅法第30條規定,應納稅 額在三十萬元以上,納稅義務人確有困難,不能一次繳納現 金時,得於納稅期限內,向該管稽徵機關申請,分十二期以 內繳納;每期間隔以不超過二個月為限,並准以課徵標的物 或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。  實物抵繳限制:依遺贈稅法施行細則第44條規定,以受贈人 為納稅義務人時,得以受贈財產中依都市計畫法第五十條之 一免徵贈與稅之公共設施保留地申請抵繳贈與稅。  節稅說明:公共設施保留地得按公告現值全額實物抵繳贈與 稅(註:此部份,需經特別規劃),但市價卻只有公告現值 之20%,因此採公設保留地實物抵繳贈與稅,至少可節稅 75%以上。
  48. 48. Thank you for your attention & Questions?

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