Türkiye Konut Piyasası Raporu 2015 - İGD İstanbul Gayrimenkul Değerleme

1. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1
Elmadağ - Taksim / İstanbul
Tel: 0212.232.93.13
ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr
KONUT PİYASASI RAPORU
İSTANBUL2014
TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD)’nin mülkiyetinde olan bu
rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin
ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma
kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata geçiniz.
ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora
istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
Konut Talebi
Ülkeekonomisinicanlandıranpiyasalararasındaenönemlilerinden
biri gayrimenkul piyasasının önemli bir parçası olan konut
piyasasıdır. Ülkemizde gayrimenkule olan talebi arttıran faktörler
hızlı nüfus artışı, gelir düzeyi artışı ve buna bağlı olarak yaşam
standartlarının değişmesi ve kentleşmedir. Konut piyasası, arsa
piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü
piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle, ülke ekonomisinin
canlanması açısından da son derece önemlidir. Bununla birlikte,
Türkiye’de hala en güvenilir yatırım aracı konut satın almak olarak
görülmektedir
İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa’nın öne çıkan ilk
27 şehri arasında 4. sırada yer almaktadır. İlk beşin içindeki diğer
şehirler “güvenli limanlar” olarak yatırımcıları çekerken, İstanbul,
gelecekteki gelişim fırsatları için en popüler yer olmayı 2013’te
de sürdürmüştür.(Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2013
raporu)
Kaynak: TÜİK, 2006 - 2013
900 000
675 000
450 000
0
225 000
İstanbul’da Yeni Konut Bölgeleri
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
597786 581029
501005 516229
817092
642972
750922
814031

2. 14 milyon nüfusu olan İstanbul’da konut sahipliği oranı yüzde 55
düzeyinde olup bu oran giderek daha da artmaktadır.
Şehirlerdeki nüfus artışı konut piyasasını sürekli canlı tutan
etkenlerden biridir. Nüfus artışı konut arzını da beraberinde
getirmektedir. Türkiye’de nüfus artışına paralel olarak gelecek
yıl konut ihtiyacının 814 bine ulaşması beklenmektedir. İstanbul.
Ankara, Kocaeli, İzmir, Konya, Gaziantep gibi iller dışında 14
şehrin daha bir milyonu aşmış ve Türkiye’deki toplam büyükşehir
sayısı 30’a yükselmiştir.
Şüphesiz gayrimenkul piyasalarında en önemli gösterge nüfustur.
TUİK 2010 verileri ile 2013 verileri karşılaştırılmasında nüfusu 1
milyon üzerindeki illerin arasındaki sıralamada Antalya, Konya ve
Adana arasında, Antalya iki sıra yükselirken Adana ve Konya’nın
birer sıra gerilemesi olurken diğer değişiklik Kayseri ve Samsun
arasında olmuştur.
Türkiye, Çin’e rakip olan ekonomik büyüme oranı ve genç nüfusu
ile gayrimenkul sektöründe öne çıkmaktadır. Son zamanlarda
yapılan değişikliklerle, yabancıların gayrimenkul sahibi olmasına
yönelik kısıtlamaların yumuşatılması ile ülkedeki gayrimenkul
yatırımlarının önemli ölçüde artacağı beklenmektedir.
Mevcut Stok
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2011 yılına ilişkin Nüfus
ve Konut Araştırmasına göre, Türkiye’deki hane sayısı 19 milyon
481 bin 678, ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8’dir. Hane
halklarının %67,3’ü kendi konutunda oturmaktadır. Kirada
oturanların oranının en yüksek olduğu il %31,5 ile İstanbul, en
düşük olduğu il ise %8,4 ile Ardahan’dır. Konut sayısının en
yüksek olduğu ilk 3 il, 3.699.930 konutla İstanbul, 1.435.174
konutla Ankara ve 1.213.331 konutla İzmir’dir.
2014 yılının ilk çeyreğinde konut satışlarının 2013 yılının aynı
dönemine göre %6 azalmasına karşın yapı ruhsatı verilen yapıların
yüzölçümü yılın ilk üç ayında %89.1 artmıştır. 2012 ve 2013 yılında
ruhsat verilen konut sayısı bir önceki yıla göre artışa geçerek
814.031 konuta ulaşmıştır.
Konut Satışları
Türkiye genelinde 2013 yılında 1.157.190 konut satış sonucu
el değiştirdi. Konut satışlarında 2013 yılında, İstanbul 234.789
konut satışı ile en yüksek paya (%20,3) sahip oldu. Satış sayılarına
göre İstanbul’u, 137.773 konut satışı (%11,9) ile Ankara, 72.421
konut satışı (%6,3) ile İzmir izledi. En az satış ise 138 konut ile
Hakkari’de gerçekleşti. Türkiye genelinde satılan konutların
460.112 tanesi ipotekli, 697.078 tanesi diğer satış türünde
gerçekleşti.
Türkiye ve İstanbul’daki Konut Satış İstatistikleri
Konut Finansmanı
Konut kredisi faiz oranları 2013 yılının son altı ayında artış eğilimine
girmesine rağmen, özellikle yılın ilk altı ayında düşük seyreden faiz
oranlarının etkisiyle kredi hacmi, bir önceki yıla göre yaklaşık %30
oranında artmıştır. Bu süreçte kullanılan konut kredilerindeki artış
oranı yaklaşık bir önceki yıla göre %26 olmuştur.
Konut kredileri faiz oranları 2013 yılı Haziran ayında aylık ortalama
%0.67 seviyelerine gerilemiş, ancak yılın ikinci yarısında yükselen
döviz kuru ve enflasyon oranının endişesiyle tekrar artış eğilimine
girmiştir. 2014 yılında döviz kuru ve enflasyon oranlarına beklenen
artışla birlikte faiz oranlarının artış eğilimi yılın ilk 4 ayında
sürmüş ancak yerel seçimler sonrası verilen beyanlar ile faizlerin
gerileyeceği sinyali verilmiştir.
Son 10 Yılın Konut Kredisi Faiz Oranları
02
KONUT PİYASASI RAPORU
Kaynak: TÜİK, 2006 - 2013
700 000
525 000
350 000
0
175 000
2008 2009
■ Türkiye ■ İstanbul
2010 2011 2012 2013
103503
131150
77721 83854 87484
128407
427105
532458
360357
419000 431485
697078
2003
0
2,6 2,41
1,93
1,17
1,88
1.5 1,54
1,27
0,92
1,05 0,98
0,9
1,95
1,3
0,65
2004 201320102007 201220092006 201120082005

3. İstanbul’da Yeni Konut Bölgeleri
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerine göre Türkiye
genelinde 2013’te satılan toplam konut sayısı 1 milyon 364 bin 99
olarak açıklanmıştır. Yıl genelinde en fazla konut satışı 138 bin 777
ile aralık ayında, en az satış 90 bin 26 ile ekim ayında görülmüştür.
Aralık ayında artan konut satışlarında yabancı etkisinin yoğun
olduğu, dövizdeki artışla birlikte yerli yatırımcılardan da alım talebi
geldiği belirtilmiştir. 2012 yılı genelinde yapılan toplam konut satışı
ise 701 bin 621 olarak kayıtlara geçmişti.
İstanbul’da artan nüfus yoğunluğu ve arsa kıtlığı nedeni ile her
geçen gün yeni yerleşim alanları doğmaktadır. Düne kadar
kırsal olarak görülen lokasyonlar bugün yüksek prim vaat eden
yerler arasında başı çekmektedir. Örneğin Kurtköy, Sancaktepe,
Pendik, Çekmeköy, Esenyurt, Kayaşehir, Tuzla, Beylikdüzü ve
Arnavutköy bu bölgelerden sadece bir kaçıdır. Metro, metrobüs
ve Marmaray gibi yeni ulaşım yatırımları ile düne kadar İstanbul
dışı olarak görülen bu lokasyonlar son yıllarda İstanbul’un merkezi
olmuştur.
2014 Yılı Öne Çıkan Konut Projeleri
2014 yılının öne çıkan konut projelerini incelediğimizde, yine
geçtiğimiz yıl gözlemlenen İstanbul’un iki ucunda hareketliliğin
devam ettiği gözleniyor.
ölgeleri
ile her
ır. Düne kadar
nlar bugün yüksek prim vaat eden
03
Atatürk
Havalimanı
Sabiha
Gökçen
Havalimanı
K A R A D E N İ Z
M A R M A R A D E N İ Z İ
İstanbul’da Yeni Konut Bölgeleri
Beylikdüzü
•Ahenk İstanbul
Silivri
•Selimpaşa Konutları
Beylikdüzü, Esenyurt ve Bahçeşehir, Başakşehir bölgesi Avrupa
yakasının proje merkezi gibi görünürken Maltepe, Pendik, Kartal
ve Tuzla Anadolu yakasının diğer ucundaki proje merkezi gibi
görünmekte.
Avrupa ve Anadolu Yakasında uçlar dışında, Avrupa yakasında
Maslak üst gelir grubuna yönelik yeni proje alanı iken, Anadolu
yakası’nda Ataşehir, Serifali ve Çekmeköy’de hala yeni projeler ile
yapılaşmaya devam ediyor.
SofaBahçeşehir – Bahçeşehir
Gül İnşaat ile Başakşehir Belediyesi’nin ortaklığında hayat verilen
proje 2013 yılında satışa çıktı. Bahçeşehir 2. kısımda konumlu
proje 120 teraslı daire ve 28 ticari birimden oluşuyor.
Vera Residence – Kağıthane
Vera Group imzalı proje Kağıthane’de yükseliyor. Toplamda 220
rezidans ve 14 dükkandan oluşan Vera Residence’da stüdyo,
1+1, 2+1 ve 3+1 daire seçenekleri bulunuyor
Başak Vadi Konutları – Başakşehir
17 bin metrekarelik inşaat alanına sahip proje toplamda 90
konuttan oluşuyor. 3 bloklu Başak Vadi Konutları’nda 2+1, 3+1
ve dubleks daire alternatifleri yer alıyor.
Çekmeköy
•Konsept Çekmeköy
•Saloon ResidenceEsenyurt
•Koza Şehir
Bahçeşehir
•Spradon
•Manolya
Evleri
•Sofa
Bahçeşehir
Başakşehir
•UPHILL
•Yeditepe
konutları
•Kayaşehir
•Arterium
•Başakvadi
konutları
Halkalı
•Serenity
Halkalı
Maslak
•42 Maslak
•Vadistanbul
Şerifali
•Quant
Residance
•Ünver
Residence
Ataşehir
•Trendist
Ataşehir
•Hayat
Merit Life
Konutları
Maltepe-Kartal
•Fiego Residence
Pendik
•Sinerji Residence
•Royal konutları
Tuzla
• Aydoğan Park
Samandıra
•Selective Samandıra

4. 04
KONUT PİYASASI RAPORU
Serenity Halkalı – Halkalı
Halkalı’da yer alan Serenity Halkalı projesi Bakırcı Yapı tarafından
yapılıyor. 11 katlı 4 bloktan oluşan projede 216 konut yer alırken,
20 adette ticari birim bulunuyor
Greenist – Güneşli
Saray Grup imzalı Greenist projesi Güneşli’de yükseliyor. 173
dairenin konumlandırıldığı projede teslimler Haziran 2014’te
gerçekleştirilecek.
Ahenk İstanbul – Beylikdüzü
Beylikdüzü Gürpınar’da yer alan Ahenk İstanbul Emin Otomotiv
imzası ile hayat buluyor. 30 bin 500 metrekare alan üzerinde
yükselen projede 500 adet daire yer alıyor.
Ağaoğlu Bakırköy - Bakırköy
Ağaoğlu İnşaat güvencesiyle Bakırköy’de hayata geçirilen
Bakırköy 46 projesi 22 katlı 8 bloktan oluşuyor.
Wave Residence - Kadıköy
E-7 Grup tarafından Kadıköy Fikirtepe’de hayata geçirilen Wave
Residence projesi 11 bin metrekare alan üzerinde 2 bloktan
oluşuyor. Toplam 650 konuttan meydana gelen Wave Residence
Fikirtepe projesinde 1+1’den 5+1’e kadar farklı daire seçenekleri
yer alıyor.
Fiego Residence- Kartal
Kartal Yakacık’ta 25 bin metrekare alan üzerinde yükselen Fiego
Residence projesi toplam 600 konuttan oluşuyor.
Aydoğan Park - Tuzla
Aydoğan İnşaat tarafından Tuzla’da hayata geçirilen Aydoğanpark
Tuzla projesi, 2 etaptan oluşuyor. 6 blokta toplam 118 konuttan
meydana gelen Aydoğan Park Tuzla projesinde 2+1, 3+1, 3+2 ve
4+2 daire seçenekleri yer alıyor.
Eyüp Park
Gül İnşaat’ın iştiraki olan Gül Proje, İBB’den 2 yıl önce satın aldığı
arsa üzerinde bulunuyor. 110 milyon lira yatırımla 329 konut ile
119 mağazadan oluşuyor.
Bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında Maslak bölgesi lüks konut
fiyatlarında artış gözlenmektedir. Beylikdüzü bölgesinde diğer
ilçelere göre fiyat değişikliği daha az gerçekleşmiştir. Başakşehir
bölgesi, metro yatırımı ile İstanbul ilçeleri arasında en fazla artış
gösteren konut bölgesi olmuştur. Anadolu yakasında Ataşehir ve
Çekmeköy lüks konut fiyatlarında artış gösteren ilçeler olmuştur.
Sancaktepe’de, Anadolu yakasının en fazla artış gösteren
ilçelerinden olmuştur. Pendik ve Kartal bölgelerinde de fiyatlarda
devinim olmasına rağmen metro yatırımına Başakşehir kadar tepki
vermemiştir.
2015 Öngörüleri ve Yeni Trendler
İstanbul içindeki gelişme bölgeleri ve trendlere baktığımızda 2013
yılı başından itibaren büyük kamu yatırımlarının teşvikiyle konut ve
karma kullanım projelerinin, yatırımların bulundukları konumlarla
paralel bir seyir izlediğini söyleyebiliriz.
Kent makroformunu değiştirebilecek kapasitede büyük ölçekli
kamu yatırımlarına her gün yenisinin eklendiği İstanbul’daki
gelişmelerden gayrimenkul sektörü de nasibini almaktadır.
Kuzey Marmara Otoyolu Projesi, 3. Köprü ve Kanal İstanbul
projeleri gibi yeni büyüme dinamikleri kente gelişim gösterecek
bölgelerin seçiminde baş rol oynamaktadır.
Ulaşım projelerine ağırlık verilmesi ve bu konuda atılan
adımlarla, güzergahlar itibariyle gelişim gösterecek bölgeleri
tahmin etmek zor olmayacaktır. Ulaşım projeleriyle, özellikle
3. Boğaz Köprüsü ve Marmara Otoyolu gibi ulaşım ağını
tamamen değiştiren-geliştiren projelerden; ilk olarak yerleşim
ve konut alanlarının, ikinci olarak merkezi iş alanlarının, üçüncül
etki derecesinde ise sanayi alanlarının olduğunu söylemek
mümkündür. Bu doğrultuda 3.köprü ile birlikte konut alanları
anlamında; Ispartakule, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ
ve Sancaktepe’ nin önem kazanacağı, sanayi alanları olarak
ise Kınalı, Hadımköy ve Pelitli’nin bu anlamda öne çıkacağını
düşünmek yanıltıcı olmayacaktır.
İstanbul’da Yeni Konut Bölgelerinde Satılık Birim Fiyatları
AVRUPA ASYA
Asgari
(TL/m2
)
Azami
(TL/m2
)
Asgari
(TL/m2
)
Azami
(TL/m2
)
Maslak 3.000 10.000 Ataşehir 1.500 10.000
Halkalı 1.700 4.500 Çekmeköy 1.200 6.000
Bahçeşehir 1.500 5.000 Şerifali 1.500 4.500
Beylikdüzü 1.100 4.000 Kartal 1.150 5.500
Başakşehir 1000 5.000 Pendik 1000 4.000
Esenyurt 1.000 2.300 Sancaktepe 1.000 4.000
Silivri 900 2.200 Tuzla 1.000 3.500
Kaynak: İGD
(Fiyatlar için bir ailenin yaşayabileceği, 90 m2
ara kat daireler esas alınmıştır)

5. KONUT PİYASASI RAPORU
İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1
Elmadağ - Taksim / İstanbul
Tel: 0212.232.93.13
ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr
TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD)’nin mülkiyetinde olan bu
rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin
ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma
kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata geçiniz.
ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora
istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
Dünya Bankası desteğiyle, devletin sağlık harcamalarını azaltmak,
sağlık sektöründe özel girişimlerin payını arttırmak için başlayan
sağlıktadönüşümprogramıyla,İstanbul’da2büyükşehirhastanesi
planlanmaktadır. Avrupa yakasında ve Anadolu yakasında olmak
üzere iki şehir hastanesinin temellerinin atıldığı İkitelli, Başakşehir
ve Alemdağ, Sancaktepe bölgelerinin büyük sağlık yatırımlarıyla
önce çıkacak bölgeler olması beklenmektedir.
2013 yılı içerisindeki en önemli gelişmeler şüphesiz
ki Galataport ihalesi ve Haliç Tersanesi Projesi’dir. Bu kapsamda
her iki ihale de geniş bir hinterlandın gelişimini etkilemeye ve
yönlendirmeye başlamıştır. Haliç bölgesinde görülen kültür odaklı
kentsel gelişim bölgedeki fiziksel yapılaşmayı da beraberinde
getirecektir. Sütlüce, Hacıhüsrev, Piyalepaşa, Kasımpaşa,
Dolapdere gibi semtlerde görülen niteliksiz gecekondu tipi
yapılaşmalar son dönemde kentsel dönüşüm çalışmaları ile
yerini nitelikli konut, ofis ve turizm yapılaşmalarına bırakmaya
başlamıştır.
Önümüzdeki dönemde kent içinde öne çıkacak bölgeleri
belirlemede diğer bir etkileşim yaratacak unsuru hiç kuşkusuz
Kentsel Dönüşüm Projeleridir. Halihazırda bazı bölgelerde
başlamış ve başlamakta olan bu gelişim hangi bölgenin süreç
olarak daha önde olacağına bağlı olarak değişmektedir. Özellikle
İstanbul’un merkezi noktalarında gizli kalmış bölgelerde, önce
neresi gerekli adımları tamamlayarak dönüşüme başlarsa gelişim
o tarafa doğru kayacaktır. Öne çıkacak bölgeler dendiğinde
genelde hep yeni yapılaşmaya açılan ve yeni projelerin ivme
kazandığı bölgeler akla gelse de kentsel dönüşüm projelerinin
hayata geçeceği ve merkezi akslarda yer alan proje alanlarının da
bu bölgeler arasına gireceği aşikardır.
Öte yandan şu ana kadar Resmi Gazete’de riskli alan olarak ilan
edilen; Esenler (Atışalanı, Çiftehavuzlar, Oruçreis ve Tuna
Mah.), Beyoğlu (İstiklal ve Sütlüce Mah.), Gaziosmanpaşa
(Bağlarbaşı, Hayrettinpaşa, Kazım Karabekir, Merkez, Mevlana,
Pazariçi, Yenimahalle ve Yıldıztabya Mah.), Zeytinburnu (Sümer
Mah.), Sultangazi (Cumhuriyet Mah.), Sarıyer (Armutlu,
Çamlıtepe ve Derbent Mah.), Küçükçekmece (Fatih ve Kanarya
Mah.), Güngören (Tozkoparan Mah.), Kadıköy (Fikirtepe
Mah.), Bayrampaşa (Vatan Mah.), Bağcılar (Demirkapı,
Evren, Göztepe, Mustafa Kemal, Çınar ve İnönü Mah.) Beşiktaş
(Rumeli Hisarı Mah.), Pendik (Batı Mah.) bölgeleri içinde,
mevcut arsa değerlerinin oldukça yüksek olduğu yerler ile
birlikte arsa değerlerinin görece daha düşük olduğu bölgeler
de bulunmaktadır. Riskli alanların dönüştürülmesi kanunu
kapsamında eş zamanlı ilan edilen bölgelerde kim daha önce
hareket ederse ve ortak zeminde daha önce buluşarak proje
konsepti, sosyal teknik donatı alanları anlamında fark yaratan
proje yaratırsa gelişim o yönde ilerleyecektir.