”Til beste for byen”
En utbyggers erfaringer med det offentlige
bruk av ”egen eiendom” i byutviklingen
Christian Joys, Avantor
13 april 2011

Hva er det offentliges ”egen eiendom”?
• Eiendom de allerede eier
• Eiendom de skal overta i henhold til ny regulering
• Eiendom de skal leie til offentlig service
avantor.no

Den historiske rollen, ”tomteselskapet”
- eller i dag ”havnevesenet”
• Kjøpte opp eiendom (under
trussel om ekspropriasjon),
særlig i omegnen (byspredning)
• Regulerte, bygget infrastruktur,
solgte til utbygger, egne
prosjektkontor
• Beholder tomter til offentlig
formål
• Hvis egne formål skulle dekkes
med leieforhold ble dette gjort i
kjøpekontrakten
Stor risiko, betydelig behov for kapital,
kommunen bestemmer alt
avantor.no

Den faktiske rollen i dag
• Det offentlige eier i beste fall
noe av byutviklingsområdet
• Det er som oftest private
reguleringsforslag som
sendes inn
• Det er kommet ”offentlige
innkjøpsregler” som også
omfatter offentlige service
enten de skal kjøpe eller leie
tomt/lokaler
Kommunen skal bli ”eier” av grøntområder,
veier, tomter for offentlig service etc.
avantor.no

Reguleringsformålet
• Offentlig friområder, felles
grøntareal eller parkbelte i
industriområde?
• Offentlig vei eller felles avkjørsel?
• Støyforskriften er strengere for
barnehave enn for boliger!
• Reguleringsformålet styres
delvis av den økonomiske
virkning for det offentlige
• Burde alle arealer i et
”byutviklingsområde” ha lik
verdi?
avantor.no

Rekkefølgebestemmelsene
• Krav om skoletomt utenfor
reguleringsområdet før
boligbygging kunne starte
• Overtar ikke offentlig vei før
prosjektet er ferdig – ingen
ferdigattest på bygninger før
offentlig vei er overtatt
Catch 22
• Ikke i skoleprogrammet før
boligbygging er igangsatt
• Ingen ferdigattest før etter
20 år!
avantor.no

Det offentlige som privat aktør
• NAV – to leiekontrakter for felles kontorer –
10 år for kommune, 5 år for stat
• Truer utleier med bygge- og deleforbud i
regulert industriområde – tilbyr kunden tomt
i eget industriområde samtidig
• Selger tomt til kunden med garanti om
reguleringsformål og utbyggingsvolum
Det er uakseptabelt at kommunen blander
forvaltningsrolle og rollen som privat aktør
avantor.no

Konklusjoner – og noen råd
• Byutviklingsprosjekter er ikke selvfinansierende.
Offentlig/privat samarbeid er nødvendig
• Kommunale eiendommer i et byutviklingsområde må
inngå på samme måte som andre eiendommer
• Alle arealer bør ha samme utgangsverdi korrigert for
bygninger/forurensing etc
• Man må bruke de verktøyer som finnes for å
koordinere mange private grunneiere; utbyggingsavtaler, eventuelt urbant jordskifte
• Kommunen må også binde seg til tiltak som sosial
infrastruktur i takt med utbyggingen – tosidig forpliktende avtaler er nødvendig både for utbygging
og drift
Byutvikling krever et forpliktende samarbeid
mellom offentlig og privat sektor
avantor.no