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INFORME DE AVALUO
Vivienda N° D1‐07 ubicada en Urb. Los
Bucares, 4ta. Etapa, La Mora, Cabudare,
Municipio Palavecino
Avalú...
C O N T E N I D O
A. Carta Resumen.
B. Certificado de Imparcialidad.
C. Informe de Avalúo. Generalidades.
1. Característic...
Barquisimeto, 13 de agosto de 2014
Ciudadano:
SR. WILLIAM SUAREZ PONS
Presente
El presente informe de avalúo, solicitado p...
CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
Quien suscribe, T.S.U. Jessica Garcia, C.I. 18.104.095, C.I.V. xxxxx, SOITAVE
xxxx, SUDEBAN x...
INFORME DE AVALUO
Solicitante: Sr. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.064
Propietario: Sr. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.06...
2. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE.
El inmueble objeto del presente informe, está conformado por:
• 2 parcelas de terreno, di...
Aspectos Constructivos:
La vivienda se encuentra dentro del conjunto residencial cerrado
denominado “Los Bucares IV Etapa”...
2.3. Documento de Propiedad.
 Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino
 Tipo de Transacción: Com...
3.2. Valor de la Vivienda.
Tomando en cuenta el valor actual de reposición de la vivienda y
depreciando la misma en base a...
Conclusiones
En base a los procedimientos y métodos usados, el valor actual del inmueble
propiedad del Sr. WILLIAM SUAREZ ...
ANEXOS
CROQUIS DE UBICACION
UBICACIÓN RELATIVA DE LA VIVIENDA
INFORME FOTOGRAFICO
Referenciales de Registro Tabla de Cálculo
Análisis de las Ofertas
TIPO
INMUEBLE
VENDEDOR/COMPRADOR ZONA UBICACION SECTOR
...
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Informe de avaluo jessica garcia

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Informe de avaluo jessica garcia

  1. 1. INFORME DE AVALUO Vivienda N° D1‐07 ubicada en Urb. Los Bucares, 4ta. Etapa, La Mora, Cabudare, Municipio Palavecino Avalúo Realizado por: T.S.U. Jessica García Agosto de 2014
  2. 2. C O N T E N I D O A. Carta Resumen. B. Certificado de Imparcialidad. C. Informe de Avalúo. Generalidades. 1. Características de la Zona. 2. Características del Inmueble. 3. Criterios de Valoración. D.‐ Conclusiones E.‐ Anexos • Croquis de Ubicación. • Informe Fotográfico. • Referenciales de Venta de Terreno. Tabla de Cálculo. • Documentos de Propiedad.
  3. 3. Barquisimeto, 13 de agosto de 2014 Ciudadano: SR. WILLIAM SUAREZ PONS Presente El presente informe de avalúo, solicitado por Ud., con el fin de conocer el valor actual de un inmueble propiedad del SR. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.064 cuyas características son: 1. Vivienda sobre terreno propio, distinguida con el N° D1‐07, ubicada en la Urb. Los Bucares. 4ta. Etapa, (Av. Intercomunal Barquisimeto‐Cabudare, después de la Sede Nueva de la Universidad Yacambu), La Mora, Cabudare, Municipio Palavecino, Estado Lara. Consta de la siguiente documentación: • Carta resumen con los resultados del avalúo. • Certificado de Imparcialidad. • Informe de Avalúo que contiene la descripción del bien, los criterios usados por el tasador y el cálculo del valor. • Anexos. Para la elaboración de este informe se realizó una inspección a la propiedad, donde fue recogida toda la información existente en cuanto a medidas y a características del inmueble. Además, se compararon los referenciales de compraventa en la zona y la oferta, llegando a conclusiones basadas en el concepto de valor de mercado que no es mas que el valor de un bien del cual se conocen sus características, acordado entre dos partes (comprador‐vendedor) en pleno uso de sus facultades, sin presión de ninguna clase y en un tiempo determinado. En base a lo anterior, se puede decir que EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE ES: Valor Total del Inmueble: Vi = 842.529,52 Bs. El valor del inmueble es de: OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES CON 52/100. T.S.U. JESSICA GARCIA
  4. 4. CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD Quien suscribe, T.S.U. Jessica Garcia, C.I. 18.104.095, C.I.V. xxxxx, SOITAVE xxxx, SUDEBAN xxxxx, en su carácter de tasador de un inmueble constituido por Vivienda sobre terreno propio, distinguida con el N° D1‐07, ubicada en la Urb. Los Bucares. 4ta. Etapa, (Av. Intercomunal Barquisimeto‐Cabudare, después de la Sede Nueva de la Universidad Yacambu), La Mora, Cabudare, Municipio Palavecino, Estado Lara y realizado para su propietaria en fecha 13-08-2014 1.‐ Certifico que el Informe Técnico de Avalúo es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y común y universalmente aceptados 2.‐ Certifico que no he sido influenciado por ninguna intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mínimo los procedimientos, metodología, levantamiento de datos, convicciones, criterios, consideraciones especiales y conclusiones 3.‐ Certifico que no tengo ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro 4.‐ Certifico que no me liga, con el cliente ni con el propietario del bien, lazos familiares ni de ninguna índole 5.‐ Certifico que he sido llamado para la realización del Informe Técnico, únicamente en mi carácter de profesional competente y consciente de sus deberes y responsabilidades 6.‐ Certifico que los datos obtenidos de terceras personas o archivos de instituciones privadas o públicas, necesarios para la realización del estudio de valoración, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe de los Avaluadores. 7.‐ Certifico que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado del Informe Técnico 10.‐ Certifico que he inspeccionado personalmente el bien objeto del Informe de Avalúo. 11.‐ Certifico que no he recibido asistencia profesional significativa en la elaboración del Informe Técnico. T.S.U Jessica Garcia C.I.V. xxxxx SOITAVE xxxx/SUDEBAN xxxxx
  5. 5. INFORME DE AVALUO Solicitante: Sr. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.064 Propietario: Sr. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.064 Inmueble: Vivienda sobre terreno propio, distinguida con el N° D1‐07, ubicada en la Urb. Los Bucares. 4ta. Etapa, (Av. Intercomunal Barquisimeto‐Cabudare, después de la Sede Nueva de la Universidad Yacambu), La Mora, Cabudare, Municipio Palavecino, Estado. Objetivo: Obtención del Valor Actual del inmueble con fines de solicitud de crédito para ampliación de vivienda. Fecha de Inspección: Julio de 2014. 1. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA. Urbanismo: La zona está totalmente consolidada, posee los principales servicios: acueducto, cloacas, electricidad, teléfono, alumbrado público, calle y aceras pavimentadas, aseo urbano, transporte colectivo cercano, etc. Vialidad: Frentes: IV Etapa de la Urbanización Los Bucares. Accesos: Rápida incorporación a la vía Barquisimeto – Acarigua. Tránsito: Tráfico de vehículos escaso dentro de la urbanización, alto tráfico en la vía Barquisimeto – Acarigua. Reglamentación de Uso: a. Descripción de uso permisible: Corresponde a la zonificación DC: Desarrollo según proyecto de conjunto. • Clase de Zona: Urbana desarrollada. • Uso permisible: Actualmente se adapta a la Ordenanza Vigente. Calidad de la Zona • Muy Buena, para el desarrollo de urbanismos, universitarias, actividades comerciales comunales, asistenciales, recreativas, etc. las cuales se encuentran en un proceso evolutivo.
  6. 6. 2. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE. El inmueble objeto del presente informe, está conformado por: • 2 parcelas de terreno, distinguidas así: Parcela N° D1‐07 de 135.00 m2 (Principal). Parcela N° D1‐07‐1 de 62.40 m2 Area total del Terreno = 197.40 m2 Consta de: 1 vivienda en serie, con un área original de 135 m2 de construcción y una parcela de terreno adicional distinguida como N° D1‐07‐1 con un área aproximada de 62,40 m2. 2.1. Descripción de los inmuebles. Linderos del inmueble objeto del avalúo (según documento de condominio, una vez unificadas las dos parcelas): Parcela Principal (D1‐07) de 135 m2 Noreste: 18.00 mts. con parcela D1‐08. Suroeste: 18.00 mts. con parcela D1‐06. Sureste: 7.50 mts. con Acceso D10‐1. Noroeste: 7.50 mts. con parcela D1‐07‐1. Parcela (D1‐07‐1) de 62.40 m2 Noreste: 8.32 mts. con parcela D1‐08‐1. Suroeste: 8.32 mts. con parcela D1‐06‐1. Sureste: 7.50 mts. con Acceso D1‐07. Noroeste: 7.50 mts. con la manzana 11 de la misma urbanización. • Área Total del Terreno Propio: 197.40 m2 (2 parcelas, según documentos) Topografía: Plana. Situación: Medianera. Area de Construcción Aproximada: 197.3 m2
  7. 7. Aspectos Constructivos: La vivienda se encuentra dentro del conjunto residencial cerrado denominado “Los Bucares IV Etapa”, el cual posee vialidad interna así como otros servicios, los cuales están sujetos a un pago de condominio o similar. Las mismas son viviendas en serie. La vivienda en estudio posee un (1) nivel, el cual consta de sala‐comedor cocina, tres habitaciones (con sus respectivos closets, habitación principal con baño), dos baños, sala de estar (área aproximada de treinta y nueve (39 m2) en área posterior), cuarto de servicio (área aproximada de 16 m2), patio interno (área aproximada de 7.3 m2), tanque subterráneo (capacidad aproximada de dieciocho mil litros), escaleras internas con acceso a la parte alta próxima a construir, dos (2) puesto de estacionamiento, dos (2) jardineras, porche. Características Generales:  Paredes: Bloques de arcilla y concreto e= 15 cms.  Frisos: Lisos en interiores y esponjeados en exteriores.  Pinturas: Caucho en paredes.  Tuberías Aguas Blancas: Embutidas (“Hierro y PVC”)  Tuberías Aguas Negras: Embutidas (“PVC”)  Tuberías de Electricidad: Embutidas para interiores y exteriores 110 V y 220V.  Revestimientos: Cerámica en paredes cocina y baños. Piso de Cerámica.  Fundaciones: Directas.  Estructura: Tradicional aporticada de concreto armado.  Techo: Machihembrado ambientes hasta la cocina y sala de Star de platabanda  Puertas y Ventanas: Madera en puertas, rejas y puertas protectoras de hierro. Ventanas tipo romanilla y protectores metálicos.  Almacenamiento de Agua: Tanque de Poliuretano en Planta Alta, tanque subterráneo de 18 m3  Otros: Cocina Empotrada con puerta en madera y vidrio, dos A/A (uno de ventana y otro Split, dos jardineras, plantas decorativas 2.2 Conservación del Inmueble: • Actualmente, la vivienda mencionada se encuentra habitada, posee excelente mantenimiento de acuerdo al uso y a la edad. • Edad Aproximada: 10 años (Vivienda Original) y 3 años (Ampliación).
  8. 8. 2.3. Documento de Propiedad.  Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino  Tipo de Transacción: Compra Venta (Venta Primaria)  Nº de Documento: 10, Tomo Nº: 8, Folios: 1 al 9, Protocolo: I  Fecha fe Protocolización: 11‐04‐2001  Comprador: Williams Suárez Pons  Vendedor: Constructora Las Cayenas C.A.  Se anexa copia de la Documentación consignada por el propietario. En este informe por ser carácter técnico, no se emite juicio sobre situación legal del inmueble. 3. CRITERIOS DE VALORACION. 3.1. Valor del Terreno. El criterio fundamental para valorar la tierra es el de comparación, el cual consiste en el análisis de las ventas que por su carácter de inmediatez son directa o indirectamente comparables, y que fueron realizadas dentro de un periodo razonablemente corto con respecto a la fecha del avalúo. Los aspectos que deben tener cierta similitud, son factores como uso, zonificación, forma, topografía, área, servicios, etc. El objeto de este método es llegar a un valor unitario de mercado para estimar el posible precio objeto del avalúo, estos valores, se obtienen de las ventas protocolizadas ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino, Edo. Lara. Muestra de Trabajo: Se trabajó con los referenciales correspondientes a la zona comprendida en la urbanización Los Bucares y adyacencias, sector La Mora de la Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino. Se revisó la muestra de ventas de viviendas en la Urb. Los Bucares, en todas sus etapas, así como las ofertas web y de prensa actuales, dado lo heterogénea de la muestra no fue posible combinar los referenciales y obtener los resultados de manera rápida y satisfactoria, a través de un análisis de Regresión Múltiple. Se consideró el uso de estadística descriptiva para la obtención del valor del terreno, en ese caso, solo se obtuvieron tres referenciales de terrenos parecidos en la Piedad Norte zona cercana a La Mora, o zona de estudio, para una confianza del 95%. El valor unitario del terreno resultó en: 278,34 Bs/m2 ± 93,91 Bs/m2. Vterreno = 37.575,90 Bsf
  9. 9. 3.2. Valor de la Vivienda. Tomando en cuenta el valor actual de reposición de la vivienda y depreciando la misma en base a su edad y mantenimiento, es posible usar el método de Ross‐ Heidecke, que aplica en el caso de bienes inmuebles, se tiene que: Método de Ross - Heidecke • VR = Valor Actual de Reposición (Bs) • a = 1/2 * (e/Vp+e2/Vp2) • VR = Valor de Rescate (Bs) • a = Coeficiente alfa (Ross) • D = (VR-vr)*(a +(1- a)*C) • C = Coeficiente de Estado de Heidecke • Va = Valor Actual (Bs.) Va = VR - D • e = Edad (años) • Vp = Vida Probable (años) Tipo Inmueble VR e Vp C a D Va Vivienda Original 706,872.37 9.00 60.00 3.00% 0.09 72,310.39 634,561.98 Anexos y Remodelaciones 189,808.32 9.00 60.00 3.00% 0.09 19,416.68 170,391.64 Valor Actual (Bs) = 804,953.62 Valor Inmueble: Vi = Casa + Terreno = 804.953,62 + 37.575,90Bsf BsF. Vi = 842.529,52 Bs. El valor del inmueble es de: OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES CON 52/100. T.S.U Jessica Garcia C.I.V. xxxxx SOITAVE xxxx/SUDEBAN xxxxx
  10. 10. Conclusiones En base a los procedimientos y métodos usados, el valor actual del inmueble propiedad del Sr. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.064, el cual se describe como: Vivienda sobre terreno propio, distinguida con el N° D1‐07, ubicada en la Urb. Los Bucares, IV Etapa, sector La Mora, (Después de la Sede nueva de la Universidad Yacambu) rápido acceso a la Av. Intercomunal Barquisimeto‐Cabudare, Municipio Palavecino. Resultaron con un valor de: Valor Total del Inmueble: Vi = 842.529,52 El valor del inmueble es de: OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES CON 52/100. Barquisimeto, 13 de agosto de 2014 T.S.u. Jessica Garcia C.I.V. xxxxx SOITAVE xxxx/SUDEBAN xxxxx
  11. 11. ANEXOS
  12. 12. CROQUIS DE UBICACION
  13. 13. UBICACIÓN RELATIVA DE LA VIVIENDA
  14. 14. INFORME FOTOGRAFICO
  15. 15. Referenciales de Registro Tabla de Cálculo Análisis de las Ofertas TIPO INMUEBLE VENDEDOR/COMPRADOR ZONA UBICACION SECTOR PRECIO DOCUMENTO AREA TERRENO FECHA PROTOCOLIZA CION PRECIO UNITARIO TERRENO FACTOR IPC FACTOR IPC P.U.ACT. No. T PARROQUIA 1 ARISPEQUINTERO/ERRICONUSTO LAPIEDAD CARRERA3CONVIAALA PIEDAD LAPIEDAD NORTE 38,000.00 366.72 05/01/2010 103.62 201.40 1.64 169.48 2010-23 FR JOSE GREGORIO BASTIDAS 2 SILVADEROJAS/EPROMICAR.L. LAPIEDAD CARERA3CONCALLE9 LAPIEDAD NORTE 60,000.00 750.00 23/03/2009 80.00 137.20 2.40 192.07 2009-961 FR JOSE GREGORIO BASTIDAS 3 INVERSORAMATIZC.A./MEDINA GONZALEZ LAPIEDAD NORTE CALLED,N°D12-01 LATEURA 8,000.00 119.24 30/11/2009 67.09 161.00 2.05 137.27 2009-5701 FR JOSE GREGORIO BASTIDAS 4 JUANB.PERDOMO/TESTIGOSDE JEHOVADEVENEZUELA LAPIEDAD CARRERA02ENTRECALLES 01Y02 LAPIEDAD NORTE 600,000.00 1,810.00 23/08/2011 331.49 246.90 1.33 442.26 2011-1276 ASIENTO REGISTRAL01 JOSE GREGORIO BASTIDAS 5 GOMEZTORRES/MECACONST,C.A. LAPIEDAD LAPIEDAD 120,000.00 1,006.66 11/01/2011 119.21 213.90 1.54 183.57 2011-93 ASIENTO REGISTRAL01 JOSE GREGORIO BASTIDAS 6 ESCALONALATIEGUE/ASOCOCIACON VENEZOLANACENTROOCCIDENTALDE LOSADVENTISTASDEL7moDIA VIAALA MONTAÑA ZANJON COLORADO 200,000.00 4,900.00 21/11/2011 40.82 261.00 1.26 51.51 2011-1649 ASIENTO REGISTRAL01 JOSE GREGORIO BASTIDAS 7 MENDOZAPARRA/INVERSIONES SARMADAMAR,C.A. LAPIEDAD CARRERA01ENTRECALLES 03Y04 LAPIEDAD 450,000.00 815.78 16/06/2011 551.62 235.30 1.40 772.22 2011-983 ASIENTO REGISTRAL01 JOSE GREGORIO BASITIDAS REFERENCIALESDETERRENO,ZONAENESTUDIO P.U. ACT. Media 278.34 Error típico 93.91 Mediana 183.57 Moda #N/A Desviación estándar 248.47 Varianza de la muestra 61,735.45 Curtosis 2.38 Coeficiente de asimetría 1.64 Rango 720.71 Mínimo 51.51 Máximo 772.22 Suma 1,948.38 Cuenta 7.00

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