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投資房地產法則
男怕入錯行,女怕嫁錯郎
投資最怕買錯房
多數人需求條件
商用 住宅 炫耀
舒適
就學就業
交通便利
生活機能
生意
交通
人潮
租金
群聚
金融商業區
住商混合區
住宅區
工業區
農業區
都市土地利用圖
都會周邊發展圖
房市泡沫區域圖
地段選擇
1. 人口淨流入
2. 交通轉運便
3. 公共建設多
4. 商業發展快
5. 生活機能好
6. 景觀環境佳
如何選屋
屋內 屋外
1. 方位
2. 採光
3. 通風
4. 格局
5. 坪數
6. 公設比
7. 戶數
8. 管理費
1. 地點
2. 棟距
3. 朝向
4. 外觀
5. 公設
6. 管理
7. 停車
如何估價
商用(辦公室,店面)
住宅
1. 平均租金報酬率反推法
2. 周邊行情成交參考
3. 商業活動增加或減少
4. 銀行貸款加乘法
1. 租金報酬率反推法
2. 營建成本加成法
3. 人口增加或減少
租金報酬率反推法
 月租金X 10=年收入
 投資報酬率4%~7%
 年收入/ 4%~7%
 房價=年收入X 25~16倍
16X
25X
貴
合理
便宜
16~25
商流趨勢
1. 量販店
2. 電視購物
3. 網路購物
4. 百貨商場
5. 傳統市場
6. 傳直銷
交易行情
仲介公司
周邊鄰居法拍均價
資訊管道
網路討論 仲介人員
周邊鄰居 代銷公司
資訊
需求供給關係
投資報酬率
未來人口移動結構
經濟發展
工作機會
通膨速度
理論基礎
避開陷阱
 賺租金賠價差(明誠路東
京藥局)
 透天v.s大樓?
 郊區別墅
 四或五樓公寓
 少戶數華廈
 臨路店面
 假豪宅
房地產無敵三理論
1.破地論
2.破房論
3.管理論
台灣地區平均房價表
打交道
仲介公司 代銷公司
 不要輕易相信
 可付斡旋殺價
 約買方見面談
 可要求實拿價
 殺代書費
銀行
 違約金與期限
人口結構與買房趨勢
 戶數人口減少
 高齡化
 少子化
 晚婚
 單身
 M型化
相對貧窮
2015/1/28 22
透天v.s大樓
1. 無管理費
2. 總價高
3. 採光通風較差
4. 易遭竊
5. 無公共設施
6. 鄰居問題較少
7. 稅金較高
8. 爬樓梯
9. 無安全控管
1. 有管理費
2. 總價低
3. 採光通風較好
4. 管理服務
5. 有公共...
拉低房價 18種嫌惡設施
1. 垃圾山
2. 焚化爐
3. 殯儀館
4. 神壇
5. 墳墓
6. 飛機場
7. 瓦斯槽
8. 工廠
9. 球場
1. 高壓電塔
2. 加油站
3. 高架橋
4. 鐵道
5. 夜市
6. 特種行業
7. 停車塔
8...
不動產挑選要點
住宅大樓 辦公大樓
1. 交通便利
2. 生活機能好
3. 近學區
4. 室內格局
5. 有管理
6. 文教設施
7. 休閒設施
1. 捷運輕軌站旁
2. 外食餐廳附近
3. 特定產業集中
4. 管理正常
2015/1/28 吳...
素珠滿街走
中華三路七賢路
安全島分隔島,售租滿街跑
看扁人
大象像一
面扇子
大象像一
根柱子
原來老鼠
都是瞎子
大象像一
條蟒蛇
早啊!!有3
隻老鼠來
看你
瞎貓可能碰到死老鼠
高雄市各區人口統計表
區域別 68年 73年 78年 83年 88年 93年 98年
鹽埕 45238 41859 36914 34164 31961 29815 27651
鼓山 99287 103795 108854 110136 1092...
高雄市各區人口統計圖
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鹽埕 鼓山 左營 楠梓 三民 新興 前金 苓雅 前鎮 旗津 小港
人
口
數
區 別
高雄市改制直轄市後各區...
1. 分區使用
2. 新建工程
3. 都市更新
政府都市計劃
高雄交通路線轉
運圖
臨港輕軌站名
布魯樂谷c2 中山三路c3 中華五路c4
夢時代c5 正勤國宅c6 軟體園區c7
新光碼頭c8
成功國小c9
漢神百貨c10 高雄女中c11 國賓飯店c12
立德棒球場c13
家樂福c14 中都 c15 同盟九如c16
同盟十全c...
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3.00
3.50
4.00
4.50
5.00
5.50
36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 91 96
戶
量
年 度
高雄市歷年戶量統計圖
(平均每戶人數)
戶量
高雄歷年每戶人均圖
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98.00%
100.00%
102.00%
104.00%
106.00%
108.00%
110.00%
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114.00%
116.00%
118.00%
36 41 46 51 56 61 66 71 76 8...
高雄各行政區面積
高雄市公園綠地面積
高雄市近年失業率
高雄市消費者物價指數
高雄市家戶所得支出圖
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整層住家 10月
11月
12月
1月
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190
357 353 358
351 354
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290 295 301
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337 333
425 4...
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10月
11月
12月
1月
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3月
190
357
353 358
351 354
405 404
383
357 361 387
477 476 474
521 513
473347 ...
生活機能佳
生活
菜市場
銀行
郵局
公車
捷運站
學校
量販店
百貨
公司
商店街
餐廳
夜市
醫院
投資房地產法則
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投資房地產法則

  1. 1. 投資房地產法則
  2. 2. 男怕入錯行,女怕嫁錯郎 投資最怕買錯房
  3. 3. 多數人需求條件 商用 住宅 炫耀 舒適 就學就業 交通便利 生活機能 生意 交通 人潮 租金 群聚
  4. 4. 金融商業區 住商混合區 住宅區 工業區 農業區 都市土地利用圖
  5. 5. 都會周邊發展圖
  6. 6. 房市泡沫區域圖
  7. 7. 地段選擇 1. 人口淨流入 2. 交通轉運便 3. 公共建設多 4. 商業發展快 5. 生活機能好 6. 景觀環境佳
  8. 8. 如何選屋 屋內 屋外 1. 方位 2. 採光 3. 通風 4. 格局 5. 坪數 6. 公設比 7. 戶數 8. 管理費 1. 地點 2. 棟距 3. 朝向 4. 外觀 5. 公設 6. 管理 7. 停車
  9. 9. 如何估價 商用(辦公室,店面) 住宅 1. 平均租金報酬率反推法 2. 周邊行情成交參考 3. 商業活動增加或減少 4. 銀行貸款加乘法 1. 租金報酬率反推法 2. 營建成本加成法 3. 人口增加或減少
  10. 10. 租金報酬率反推法  月租金X 10=年收入  投資報酬率4%~7%  年收入/ 4%~7%  房價=年收入X 25~16倍 16X 25X 貴 合理 便宜 16~25
  11. 11. 商流趨勢 1. 量販店 2. 電視購物 3. 網路購物 4. 百貨商場 5. 傳統市場 6. 傳直銷
  12. 12. 交易行情 仲介公司 周邊鄰居法拍均價
  13. 13. 資訊管道 網路討論 仲介人員 周邊鄰居 代銷公司 資訊
  14. 14. 需求供給關係 投資報酬率 未來人口移動結構 經濟發展 工作機會 通膨速度 理論基礎
  15. 15. 避開陷阱  賺租金賠價差(明誠路東 京藥局)  透天v.s大樓?  郊區別墅  四或五樓公寓  少戶數華廈  臨路店面  假豪宅
  16. 16. 房地產無敵三理論 1.破地論 2.破房論 3.管理論
  17. 17. 台灣地區平均房價表
  18. 18. 打交道 仲介公司 代銷公司  不要輕易相信  可付斡旋殺價  約買方見面談  可要求實拿價  殺代書費 銀行  違約金與期限
  19. 19. 人口結構與買房趨勢  戶數人口減少  高齡化  少子化  晚婚  單身  M型化
  20. 20. 相對貧窮 2015/1/28 22
  21. 21. 透天v.s大樓 1. 無管理費 2. 總價高 3. 採光通風較差 4. 易遭竊 5. 無公共設施 6. 鄰居問題較少 7. 稅金較高 8. 爬樓梯 9. 無安全控管 1. 有管理費 2. 總價低 3. 採光通風較好 4. 管理服務 5. 有公共設施 6. 鄰居問題較多 7. 稅金較少 8. 坐電梯 9. 有監控管理
  22. 22. 拉低房價 18種嫌惡設施 1. 垃圾山 2. 焚化爐 3. 殯儀館 4. 神壇 5. 墳墓 6. 飛機場 7. 瓦斯槽 8. 工廠 9. 球場 1. 高壓電塔 2. 加油站 3. 高架橋 4. 鐵道 5. 夜市 6. 特種行業 7. 停車塔 8. 養老院 9. 醫院 2015/1/28 吳勇練 24
  23. 23. 不動產挑選要點 住宅大樓 辦公大樓 1. 交通便利 2. 生活機能好 3. 近學區 4. 室內格局 5. 有管理 6. 文教設施 7. 休閒設施 1. 捷運輕軌站旁 2. 外食餐廳附近 3. 特定產業集中 4. 管理正常 2015/1/28 吳勇練 25 1. 商圈集中 2. 不要太小 3. 住商分離 4. 大商圈 臨街店面 郊區別墅
  24. 24. 素珠滿街走 中華三路七賢路 安全島分隔島,售租滿街跑
  25. 25. 看扁人 大象像一 面扇子 大象像一 根柱子 原來老鼠 都是瞎子 大象像一 條蟒蛇 早啊!!有3 隻老鼠來 看你
  26. 26. 瞎貓可能碰到死老鼠
  27. 27. 高雄市各區人口統計表 區域別 68年 73年 78年 83年 88年 93年 98年 鹽埕 45238 41859 36914 34164 31961 29815 27651 鼓山 99287 103795 108854 110136 109272 111635 129521 左營 111609 106984 106938 115562 152070 179441 189944 楠梓 78719 99816 112461 133100 151274 161814 171906 三民 220301 269125 316449 330921 352936 360363 355097 新興 81116 78263 73578 67854 61175 59486 55744 前金 48051 44692 39523 37225 34081 31309 29208 苓雅 182379 206643 220515 215710 202599 193997 185021 前鎮 193062 200933 208235 204743 202794 201871 199951 旗津 36899 35205 33177 33816 31032 29828 29975 小港 76316 97817 117587 133017 146311 153118 153896
  28. 28. 高雄市各區人口統計圖 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 鹽埕 鼓山 左營 楠梓 三民 新興 前金 苓雅 前鎮 旗津 小港 人 口 數 區 別 高雄市改制直轄市後各區人口數統計圖 68年 73年 78年 83年 88年 93年 98年
  29. 29. 1. 分區使用 2. 新建工程 3. 都市更新 政府都市計劃
  30. 30. 高雄交通路線轉 運圖
  31. 31. 臨港輕軌站名 布魯樂谷c2 中山三路c3 中華五路c4 夢時代c5 正勤國宅c6 軟體園區c7 新光碼頭c8 成功國小c9 漢神百貨c10 高雄女中c11 國賓飯店c12 立德棒球場c13 家樂福c14 中都 c15 同盟九如c16 同盟十全c17 美術園區c18 聯合醫院c19 龍德路c20 新市政中心c21 龍華國中c22 大統新世紀c23 鼎山c24 灣子內c25 建興路 c26 大順九如c27 環球影城c28 彩虹公園c29 民生醫院c30 國際商工c31 二聖路c32 一心路c1 大統商圈 住商辦 凹仔底 住辦 三多商圈 住商辦 美術館 住宅 輕軌捷運站圖
  32. 32. 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 5.50 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 91 96 戶 量 年 度 高雄市歷年戶量統計圖 (平均每戶人數) 戶量 高雄歷年每戶人均圖
  33. 33. 96.00% 98.00% 100.00% 102.00% 104.00% 106.00% 108.00% 110.00% 112.00% 114.00% 116.00% 118.00% 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 91 96 性 比 率 年 度 高雄市歷年性比率統計圖 (每百女子所當男子數) 性比率 高雄市歷年性比率統計圖
  34. 34. 高雄各行政區面積
  35. 35. 高雄市公園綠地面積
  36. 36. 高雄市近年失業率
  37. 37. 高雄市消費者物價指數
  38. 38. 高雄市家戶所得支出圖
  39. 39. 0 100 200 300 400 500 整層住家 10月 11月 12月 1月 2月 190 357 353 358 351 354 298 297 290 295 301 293 110 340 356 361 337 333 425 413 433 423 434 443 1 高雄市 三民區 左營區 鼓山區
  40. 40. 0 100 200 300 400 500 600 10月 11月 12月 1月 2月 3月 190 357 353 358 351 354 405 404 383 357 361 387 477 476 474 521 513 473347 380 363 375 363 391 高雄市 新興區 前金區 苓雅區
  41. 41. 生活機能佳 生活 菜市場 銀行 郵局 公車 捷運站 學校 量販店 百貨 公司 商店街 餐廳 夜市 醫院

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