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Les Community Land Trusts | LIEGE CREATIVE, 26.11.2020

Face à la problématique d’accès au logement, de nombreuses innovations sociales ont vu le jour. Parmi celles-ci, le développement des "Community Land Trusts", des organisations visant à acquérir des terres et des bâtiments avec la collectivité et pour le bien de la collectivité. Quels sont les éléments essentiels d’un Community Land Trust ? Quelle est l’implication pour chaque acteur (familles, quartier, associations, partenaires privés, pouvoirs publics) ? Quels sont les impacts en termes financiers et temporels ? Cette rencontre-conférence sera l’occasion pour Pascale Thys de présenter la Plateforme Community Land Trust Wallonie.

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Jeudi 26 novembre 2020
Les Community Land Trusts
Jean-Marie Halleux
PhD – Faculté des Sciences,
Département Géographie (ULiège)
Pascale Thys
Coordinatrice et Chargée de missions pôle Europe /
Monde (Habitat & Participation)
LIEGE CREATIVE, en partenariat avec :
La généalogie du mouvement
Community Land Trust
Rencontre LIEGE CREATIVE - Hub créatif de Verviers
Pr. Jean-Marie Halleux
Département de Géographie
Service de Géographie économique
Université de Liège
Visioconférence du 26 novembre 2020
Introduction
▶ Questionnements et objectif
Pourquoi ce développement du mouvement CLT ?
Quelle est la généalogie du mouvement CLT ?
Les fondamentaux pour l’analyse de la situation wallonne : constat de la diversité
dans les applications
▶ En première analyse
Tendance vers le démembrement du droit de propriété
Tendance vers une économie du logement plus collaborative
▶ Structure de l’intervention
1. Land
2. Trust
3. Community
2
▶ Filiation idéologique du mouvement CLT avec Henry George
Henry George, 1879, Progress and poverty
Préoccupations relatives à la distribution du bien-
être économique : les propriétaires terriens
profitent plus qu’il ne le doivent de la croissance
rapide de l’économie dans les États-Unis de la fin du
XIXe siècle
Remise en cause de la propriété privée du sol et
constat qu’il est légitime de collectiviser la rente
foncière
 Filiation avec le CLT qui sort le sol du marché
1. Land : quel statut pour la propriété foncière ?
3
Valeurs
foncières
Coûts de
construction
Valeurs
immobilières
Le logement est un
bien combinatoire
▶ D’où vient la valeur des logements ?
- Des caractéristiques liées à la construction : surface habitable, qualité de la
construction, âge de la construction…  Facteurs de production du travail et
du capital
- Des caractéristiques liées à la localisation du terrain-support : accessibilité,
qualité physique et sociale du voisinage…  Composante de la valeur qui ne
dépend pas du travail du propriétaire = Rente foncière
4
1. Land : quel statut pour la propriété foncière ?

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Les Community Land Trusts | LIEGE CREATIVE, 26.11.2020

  • 1. Jeudi 26 novembre 2020 Les Community Land Trusts Jean-Marie Halleux PhD – Faculté des Sciences, Département Géographie (ULiège) Pascale Thys Coordinatrice et Chargée de missions pôle Europe / Monde (Habitat & Participation)
  • 2. LIEGE CREATIVE, en partenariat avec :
  • 3. La généalogie du mouvement Community Land Trust Rencontre LIEGE CREATIVE - Hub créatif de Verviers Pr. Jean-Marie Halleux Département de Géographie Service de Géographie économique Université de Liège Visioconférence du 26 novembre 2020
  • 4. Introduction ▶ Questionnements et objectif Pourquoi ce développement du mouvement CLT ? Quelle est la généalogie du mouvement CLT ? Les fondamentaux pour l’analyse de la situation wallonne : constat de la diversité dans les applications ▶ En première analyse Tendance vers le démembrement du droit de propriété Tendance vers une économie du logement plus collaborative ▶ Structure de l’intervention 1. Land 2. Trust 3. Community 2
  • 5. ▶ Filiation idéologique du mouvement CLT avec Henry George Henry George, 1879, Progress and poverty Préoccupations relatives à la distribution du bien- être économique : les propriétaires terriens profitent plus qu’il ne le doivent de la croissance rapide de l’économie dans les États-Unis de la fin du XIXe siècle Remise en cause de la propriété privée du sol et constat qu’il est légitime de collectiviser la rente foncière  Filiation avec le CLT qui sort le sol du marché 1. Land : quel statut pour la propriété foncière ? 3
  • 6. Valeurs foncières Coûts de construction Valeurs immobilières Le logement est un bien combinatoire ▶ D’où vient la valeur des logements ? - Des caractéristiques liées à la construction : surface habitable, qualité de la construction, âge de la construction…  Facteurs de production du travail et du capital - Des caractéristiques liées à la localisation du terrain-support : accessibilité, qualité physique et sociale du voisinage…  Composante de la valeur qui ne dépend pas du travail du propriétaire = Rente foncière 4 1. Land : quel statut pour la propriété foncière ?
  • 7. Valeurs foncières Valeurs immobilières Coûts de construction Lasne : 3645 €/m2 Valeurs immobilières Amel : 1623 €/m2 5 Valeurs foncières Coûts de construction
  • 8. Valeurs foncières Valeurs immobilières Coûts de construction Lasne : 3645 €/m2 Valeurs immobilières Amel : 1623 €/m2 6 Valeurs foncières Coûts de construction CLT : accession sociale à la propriété par la réduction de la charge foncière
  • 9. 7Sources : ABEX et Statbel selon la nature du bien dans le plan cadastral Évolution des indicateurs de l’immobilier résidentiel en Wallonie Valeurs foncières Valeurs immobilières Coûts de construction Valeurs foncières Coûts de constructionValeurs immobilières 1. Land : quel statut pour la propriété foncière ?
  • 10. ▶ Pas de notion de monopole ▶ Traduction en français par « fiducie » (latin fiducia) ▶ Concept jamais expliqué dans la présentation du CLT par les anglo-saxons car notion centrale dans le système juridique de la common law ▶ Introduit en 2007 dans le droit français Opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires (Art. 2011 et suivants du Code civil) 2. Trust : en toute confiance 8
  • 11. ▶ Filiation idéologique du mouvement CLT avec Ebenezer Howard Ebenezer Howard, 1898, Tomorrow. A peaceful path to real reform Proposition du modèle de la Cité-jardin avec mise en commun de la propriété foncière “The estate is legally vested in the names of four gentlemen of responsible position and of undoubted probity and honour, who hold it in trust for the people of Garden City.”  Statut de la propriété foncière qui ne relève ni des intérêts particuliers ni des intérêts de l’État 9 2. Trust : en toute confiance
  • 12. ▶ Introduit en 2007 dans le droit français Opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires (art. 2011 et suivants du Code civil) ▶ Le constituant disparaît à la création de la fiducie  Relation bilatérale entre la fiducie et les bénéficiaires ▶ Fiducie = entité juridique propriétaire d’un actif Fiducie : propriétaire du sol versus Ménage : propriétaire de la construction ▶ Fiducie = système de relations entre la fiducie et les bénéficiaires Mécanismes anti-spéculatif : prix plafonnés revente de la construction Gouvernance : les ménages deviennent membres du CLT 10 2. Trust : en toute confiance
  • 13. ▶ Le CLT agit pour le bien de la communauté Tradition anglo-saxonne de la communauté au sens de l’intérêt général ▶ Filiation avec les mouvements pacifistes et en faveur des droits civiques Contexte des États-Unis après la seconde guerre mondiale NCI : New Communities Inc. (1969) - Accès à la terre des fermiers afro-américains Inspiré d’expériences de gestion collective des terres en Inde et en Israël Source : https://www.cltw.be/historique/ (consulté en novembre 2020) 3. Community : plus que du logement 11
  • 14. ▶ Gouvernance Généralement tripartie Source : https://cltb.be/fr/conseil-dadministration/ (consulté en novembre 2020) 12 3. Community : plus que du logement
  • 15. La généalogie du mouvement Community Land Trust Rencontre LIEGE CREATIVE - Hub créatif de Verviers Pr. Jean-Marie Halleux Département de Géographie Service de Géographie économique Université de Liège Visioconférence du 26 novembre 2020 Merci pour votre attention
  • 16. Développer des CLT en Région wallonne 26 NOVEMBRE 2020 PASCALE THYS
  • 17. Le premier CLT en Région wallonne … 2011 Alodgî Historique du développement des CLT en RW Des CLT en pagaie en 2019 Résultats de la mini-enquête menée début 2020 Etude de faisabilité … vers des CLT “mixtes” (Cabinet Collignon) Divers Enjeux en Wallonie
  • 18. 1 - CLT Alodjî à Ottignies 3 Habitat Solidaire locatif et acquisitif pour personnes en souffrance mentale - Clinique Ottignies - 2011 4me projet de CLT en route …
  • 19. 2- La réalité wallonne Ancrage communal en 2013 4 Espoir du Cabinet Nollet : 2-3 projets Projets rentrés dans le cadre de l’ancrage : +/- 27 Projets sélectionnés dans le cadre de l’ancrage : 17 ◦ 16 SLSP +++ ◦ 1 FdL
  • 20. L’ancrage communal 2013-14 Mise en place …. 5 • Un groupe de suivi (experts juridique – économique – gouvernance) est mis en place pour répondre aux nombreuses questions posées par les 17 projets. • Naissance de la Plateforme CLT-W en 2013, un des acteurs de suivi des projets. Existance juridique (asbl) en 2014 • Cabinet Nollet > Cabinet Furlan : critique du modèle pour les populations plus précaires financièrement. Plus de subsides, ni pour le bâti ni pour le foncier, mais une avance remboursable après 7 ans.
  • 21. Un chouette départ … mais 6
  • 22. Changements de politique 7 Budget 2018 (…) Le Gouvernement aura également à cœur de soutenir la créa9on de nouveaux logements, accessibles financièrement, tant sur le marché acquisi9f que loca9f, en soutenant notamment des ini9a9ves telles que les Community Land Trust. (DPR – 25 juillet 2017)
  • 23. 3 – Des CLT en pagaie (constat 2019) Communes SLSP Associations Citoyens
  • 26. SLSP Lysco à Comines Warneton 11 10-06-2018 Fondation Val de Lys
  • 27. SLSP La Sambrienne ? un souhait à Marcinelle ? 12 14-10-2016 26-05-2017
  • 28. CLT l’Anthélie à Tournai 13 10 appartements pérennes et de qualité pour des adultes ayant rencontré des difficultés d’ordre psychique, maisayant trouvé une relative stabilisation (subjective) Entre habitat privé et offre institutionnelle … ØFondation privée Anthélie Ø Réseau Santé mentale Hainaut occidental – projet 107 Ø IMP/SRJ le Courtil Ø AIS Tournai Logement Ø Association parents et familles « La main à l’Oreille »
  • 29. CLT Les Piges à Monceau 14 APL Relogeas + EFT Quelque Chose à Faire
  • 30. CLT Fondus du Petit Marais à Jemappe 15 Fondation Communautaire de Jemappe pour « faire territoire » Habitat Groupé La Fondation privée Fonds du Petit Marais (foncière communautaire de Jemappes) est la structure juridique du projet. Elle permet à l’habitat groupé de fonctionner selon les principes du CLT. Les habitants (et futurs habitants) en sont les administrateurs. C’est elle qui a permis l’achat d’un parc arboré de 6 Ha, l’ancien « Stade St Ferdinand ». Au centre de ce parc, une construction en ossature bois et paille à destination d’un habitat groupé de 5 familles sera érigé en lieu et place d’un ancien bâti en ruines qui a été détruit en 2016.
  • 31. CLT Mais oui ! à Velaines 16 Fondation Mais oui !
  • 32. CLT le Temps d’M à Villers la Ville 17 Eco-Hameau & Habitat Groupé
  • 33. … qui répondent à des besoins divers, selon le porteur de projet COMMUNES § Maîtrise du foncier § Maintien des jeunes générations dans la Commune SLSP o Accès social à la propriété o Maintenir le patrimoine dans le giron de la société SECTEUR ASSOCIATIF ü Trouver une solution de logement pour des publics « différents » ü Expérimenter des formules nouvelles d’accès au logement CITOYENS Ø Habitat groupé ++ > CLT agricoles Ø de l’Habitat à l’éco-hameau 18
  • 34. La nouvelle DPR (2019-2024) Chapitre 10. Le logement 1. Le logement public la construc6on et la rénova6on du logement coopéra6f le sou6en à des solu6ons innovantes (habitat léger, coopéra6ves d’habitants) et aux pensions de familles le sou6en au développement du Community Land Trust 3. L’accès à la propriété Les mécanismes de droit de superficie, d’emphytéose, de leasing immobilier et de loca6on avec op6on d’achat des logements d’u6lité publique seront davantage u6lisés et promus par les autorités publiques. è Réforme du Code Civil en 2020 pour le droit de superficie. 19
  • 35. 4 – Relance Plateforme CLT-W fin 2019 et mini-enquête début 2020 Q générales (données) Q générales (projet) Q juridiques Q financières Q de gouvernance 14 CLT identifiés Février 2020
  • 36. Intro méthodo Cette mini-enquête a été réalisée en janvier-février 2020 auprès des CLTs connus en Région wallonne, soit 13 CLTs identifiés comme déjà existants (ayant a minima une structure juridique). Toutefois, pour certaines questions, le CLT Ferme de Lizée (citoyen) et le projet de la Sambrienne (SLSP) ont été comptabilisés. 13 CLTs ont répondu au questionnaire. Il s’agit donc de réponses issues d’un simple déclaratif de la part des porteurs de projets. Statistiquement, il n’y a pas de calcul d’erreur à réaliser puisque la base statistique est de 13 CLTs – par contre une représentation par pourcentage n’a pas de valeur statistique. Un des schémas – sur l’avancement du projet – est à prendre avec précaution car la question n’a malheureusement pas été posée directement dans le cadre de cette mini-enquête. Elle mériterait d’être approfondie ultérieurement.
  • 37. Les 13 CLTs existants 1 Le Temps d’M (citoyens) Villers-la-Ville 2 CLT du Bizet (SLSP) Comines Warneton 3 Fondation Mais Oui ! (citoyens) Velaines - Celles 4 Horizon 68 (APL) Hannut 5 Fond du Petit Marais (citoyens) Jemappes - Mons 6 Athena Lauzelle (Commune/UCL/citoyens) Ottignies LLN 7 Granges de la Gageolle (citoyens) Horrues - Soignies 8 L’Anthélie (citoyens/associatif) Tournai 9 Hadadyle (citoyens) Grez-Doiceau 10 Alodjî (associatif/hôpital) Mousty - OLLN 11 Fondation Champ-être (citoyens) Mainvault - Ath 12 CLT Les Piges (APL/OISP) Monceau-sur-Sambre 13 Fondation FLA (Commune/SLSP) Frasnes Lez Anvaing + SLSP Sambrienne (Charleroi) … + BE VICUS porté par l’asbl du 30 février (Assesse)
  • 38. Acteurs d’origine (13 CLT) 6 2 3 1 1 Citoyen Public/SLSP Associatif Public/commune Citoyen/Associatif
  • 39. Public cible (13 CLT) = Nombre de CLTs en fonction du public cible 5 3 3 2 0 1 2 3 4 5 6 Public précaire Tout public Intergénérationnel Fragilité psychique
  • 40. Public cible (13 CLT) sans Athena Lauzelle (entre 140 et 200 logements) avec le projet de la Sambrienne = 60 logements prévus = Nombre de logements en fonction du public cible 99 51 43 21 0 20 40 60 80 100 120 Public précaire Tout public Intergénérationnel Fragilité psychique 39
  • 41. Nombre de logements Sur 12 CLT 154 logements Soit une moyenne de 13 logements par CLT existant (hors Athena Lauzelle et projet Sambrienne) UNHAJ
  • 42. Nombre de logements Des projets en gestation … Athena-Lauzelle – CLT OLLN existe – 140 logements (UCLouvain) à 200 logements (Association des Habitants) ??? La Sambrienne – CLT EiXAMPLE XII à créer – 60 logements (5 maisons et 40 apparts acquisitif + 15 apparts locatif) Et des projets en cours de réflexion … A Namur, Tournai, Liège, Malmedy, Charleroi, La Louvière Et environ 10 HG qui souhaitent se structurer en CLT
  • 43. Etat d’avancement (13 CLT) Familles impliquées 1 = Structure juridique existante (Hadadyle) 2 = Construction ou rénovation en cours ou finalisée et/ou terrain déjà acquis 2,5 = Gros œuvre fermé (Les Piges) – versions différentes (FLA) 3 = Habité – habitable 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 CLT du Bizet Horizon 68 Alodgi CLT des Piges CLT Fondation FLA Hadadyle Fond du petit m arais L'Anthélie Le Tem ps d'M Fondation M aisoui! Athéna-Lauzelle Grangesdela Gageolle Fondation Cham p-Être
  • 44. Logements existants (5 CLT) Familles déjà impliquées 122 familles déjà impliquées àtravers 12 CLT2 2 3 11 12 0 2 4 6 8 10 12 14 Fondation FLA Les Piges Horizon 68 Alodjî CLT du Bizet Entre 26 et 30 logements déjà existants Logements construits – février 2020
  • 45. CLT = plus que du logement ! (3) Ouverture au quartier – lien avec asso du quartier (3) Espace d’activités – espace polyvalent - lieu de rencontre (2) espace co-working - espace bureaux (4) Potager collectif – maraichage – permaculture (1) Zone Natura 2000 (1) Cantine bio (1) Ecole du dehors (1) Maison médicale (1) Activité agricole (1) Espace artistes (1) Cabinet profession libérale (1) Espace d’économie sociale OUVERTURE AU QUARTIER DIMENSION ECOLOGIQUE DIMENSION ECONOMIQUE
  • 46. Montage Juridique (13 CLT) 11 1 1 Fondation privée ASBL? Fondation d'utilité publique La fondation est le modèle privilégié !
  • 47. Montage financier (13 CLT) Acteurs qui ont aidé ou vont aider au montage financier : (4) Habitants eux-mêmes (4) Experts financiers – comptable – fiscaliste (2) APL (2) SLSP (1) Banque (1) Université (1) Ville (1) Association des habitants (1) SAW-B
  • 48. Type de financement (13 CLT) Et donc des montages financiers mixtes 1 1 4 4 4 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Avance publique Crédit pont Certificat imobilier Dons et subsides Fonds propres Crédit Hypothécaire
  • 49. Mécanisme anti-Spéculatif (13 CLT) Volonté de limiter-capter la plus-value 7; 54% 0; 0% 3; 23% 3; 23% Oui Non En cours ? En nombre et en pourcentage
  • 50. Gouvernance tripartite (13 CLT) Personne ne s’est dit contre une gouvernance tripartite, mais pour certains c’est encore à construire Les « NON » sont souvent des HG dont la gouvernance est par définition participative, mais pas tripartite0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 OUI NON INDEFINI 4 5 4
  • 51. 5 – Etude CLT 2021 (Cabinet Dermagne >>> Collignon)
  • 52. 6 – Quelques enjeux wallons 6.1 Au niveau du patrimoine bâti & foncier public (SLSP, CPAS,…) 6.2 Au niveau du développement territorial 6.3 Au niveau de la gentrification des centres urbains 6.4 Au niveau de publics spécifiques, comme les habitants en zone de loisir 6.5 Au niveau des mécanismes anti-spéculatifs 6.6 Au niveau d’un changement de paradigme en matière d’habitat “public-social”
  • 53. 6.1 Patrimoine foncier et bâti Comment ne pas tout vendre ??? L’exemple de la Ville de Tournai … La Ville … le CPAS … la SLSP … l’APL …
  • 54. 6.2 Au niveau du développement territorial
  • 55. Le CLT, outil de développement territorial - Outils de maîtrise du foncier (land) - En cas de faillite accompagnée d’une saisie par curatelle (…) d’un commerce ou d’une entreprise qui se situe sur le terrain, la succession des droits de propriété est facilitée (via l’emphytéose ou le droit de superficie) => réaffectation plus rapide du terrain, même si le bâtiment est gelé par un acte de saisie immobilière. - Outil de résistance face à la plus-value foncière et immobilière via des mécanismes anti-spéculatifs et le droit de préemption. 40
  • 56. Le CLT, outil de développement territorial - Outil de développement territorial : développer des opportunités de mixité de fonctions, démographique, sociale, … => un même TRUST peut gérer du logement, mais aussi du commerce, des services, des espaces agricoles, etc. - Outil de cohérence urbanistique globale (le TRUST peut gérer le foncier à l’échelle de tout un îlot, de tout un quartier) => A travers le TRUST, la Fondation qui gère le sol peut rassembler plusieurs petites parcelles en une grande, ce qui accroît la cohérence urbanistique globale. 41
  • 57. 6.3 Au niveau de la gentrification des centres urbains Avec des terrains réservés aux CLT dans les centres urbains … Pour limiter la gentrification
  • 58. 6.4 Une ”réponse” pour les habitants en zone de loisir ?
  • 59. 6.4 Un mécanisme anti- spéculatif
  • 60. 6.6 Pour des changements de paradidgme >>> Partenariats “mixtes” public-citoyen > notion de “community”
  • 61. 6.6 Pour des changements de paradidgme >>> Shared equity ou shared ownership (modèle anglais) … Parce que l’accès à la propriété n’est pas forcément un “cadeau”
  • 62. Merci ! Le CLT est “une” solution … pas “LA” solution …
  • 63. Habitat et Participation Traverse d’Esope 6 1348 Louvain-la-Neuve Tél : 010/45.06.04 – Fax : 010/45.65.64 contact@habitat-participation.be www.habitat-participation.be www.habitat-groupe.be Avec le soutien de la RW et de la RB Avec le soutien de la Fondation suisse FPH Organisme d’Education Permanente Avec le soutien de la Fédération Wallonie-Bruxelles