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GENIVALOR une compétence immobilière
APPROCHE DE LA VALEUR
DU DROIT AU BAIL
Par Louis-Patrick DEVILLE
Expert émérite conseil
GENIVALOR
0603201445
genivalor@orange.fr
Introduction
Il existe actuellement un vrai débat concernant un concept bien français : le droit au
bail.
Actuellement, au delà de sa définition, c’est surtout sa valorisation et le traitement
des flux sous-jacents qui sont sujets à discussion.
Ceci alors que fondamentalement, le droit au bail du fait de l’apparition des lieux de
commerce moderne avec ses corollaires, mais aussi de la disparition progressive des
lieux de commerce traditionnel, est un concept dont les applications ont tendance à
diminuer en nombre.
Le droit au bail représente un réel enjeu aujourd’hui dans la mesure où sa
valorisation a un impact économique et sociologique direct sur la régression
progressive, en ville et dans les campagnes, du "service public des commerces de
proximité" qui ne peuvent faire face au prix supérieur payé par le acteurs du grand
commerce, comme la grande distribution.
Un autre enjeu est celui de la "retraite des petits commerçants" pour laquelle la vente du
droit au bail de leur fonds de commerce constitue toujours un élément essentiel.
Enfin, les entreprises sont de plus en plus confrontées, en raison de la mise en place
des normes IFRS, à un besoin de réévaluation périodique de la valeur du droit au
bail, et non plus auparavant en cas seulement de cession.
Ne perdons pas de vue également que l’existence légale du droit au bail ne tient qu’à
quelques mots susceptibles de disparaître au détour d’une réforme législative,
comme il en est régulièrement question.
Approche du
Droit au Bail
1
GENIVALOR une compétence immobilière
En effet, le droit au bail est reconnu dans le Code de commerce au titre du droit au
renouvellement des baux commerciaux. Le bail fixe le principe général du loyer de
renouvellement plafonné à la seule indexation. Toutefois, en pratique ce mécanisme
génère rapidement des distorsions devenant souvent très importantes avec le temps.
Certains n’hésitent pas à dire que seuls les professionnels des « métiers de bouche »
justifieraient le maintien du plafonnement à l’indexation du loyer de renouvellement.
Mais les chiffres montrent que ce rempart ne tient pas vraiment ; le boucher étant
souvent le premier à vouloir obtenir de son bailleur une déspécialisation, en lui
offrant de partager le « magot ».
Quoiqu’il en soit, dans l’esprit du mélange des métiers, nous avons souhaité réfléchir
ensemble à son essence, définition et surtout au fondement de sa détermination de
valeur.
Les présents travaux ne sont pas une thèse ou un état mais ont vocation à favoriser la
réflexion commune, tant pour l’expert en évaluation, l’expert comptable, l’avocat, le
notaire, le juge, le bailleur, que pour le commerçant ou les hommes politiques.
SOMMAIRE
• Quelques définitions
• Quelles méthodes pour évaluer le droit au bail ?
• Traitement comptable
Approche du
Droit au Bail
2
GENIVALOR une compétence immobilière
Quelques définitions
Il n’existe pas de définitions légales de ce que l’on désigne sous les vocables :
1. pas de porte
2. droit d’entrée
3. droit au bail qui fait objet de la présente étude et qui a une problématique
propre de valorisation
Le seul droit dont font état les textes est le « droit au renouvellement du bail » dont
bénéficie le locataire à l’issue de la durée du bail, sauf à lui de respecter un
formalisme et des délais pour pouvoir y prétendre.
En effet, pour bénéficier du renouvellement de son bail (il n’y a pas de fonds de
commerce sans bail, sauf si l’exploitant est propriétaire), le locataire doit en faire la
demande auprès du bailleur par acte d’huissier à condition de présenter cette
demande six mois avant l’expiration de la dernière période triennale (article L145-10
du code de commerce).
A défaut de respecter ces deux conditions, le bail se poursuit par tacite reconduction,
ce qui pose problème en cas de cession du fonds, le cédant n’étant plus, à
proprement parler, titulaire d’un bail commercial !
Pour autant, le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail, sauf à s’exposer à
verser à son locataire une indemnité, dite « d’éviction », laquelle comprend,
notamment la valeur marchande du fonds (article L145-14 & suivants du code de
commerce)
Pour en revenir aux notions qui nous intéressent, lesquelles sont issues de la
pratique, il semble que l’intérêt de leur distinction tienne aux situations auxquelles
elles se rapportent.
Les développements qui suivent ne sauraient donc être considérés comme des
définitions juridiques et ce, d’autant que la consultation d’ouvrages juridiques et de
la jurisprudence ne permettent pas de s’autoriser une telle démarche.
Notre propos n’a pour seul but que de tenter d’expliquer à quelles situations
semblent se rapporter telle ou telle expression qui suivent, puis d’en appréhender les
aspects comptables voire économiques.
1. Le pas de porte :
Approche du
Droit au Bail
3
GENIVALOR une compétence immobilière
Il s’agit d’une somme d’argent versée au bailleur (propriétaire des murs où est
exploité le fonds de commerce) par le preneur (locataire) à l’occasion de la prise à
bail.
Certaines considèrent que cette somme est destinée à compenser un loyer réduit.
Pour d’autres cette somme est destinée à compenser l’affectation commerciale des
lieux, ce qui induit des conséquences économiques pour le bailleur, lesquelles sont
liées au statut des baux commerciaux (droit au renouvellement, indemnité
d’éviction…)
2. Le droit d’entrée
Il s’agit d’une somme d’argent versée à un propriétaire de murs ou prestataire tel un
GIE, par toute personne souhaitant se voir attribuer un bail commercial pour un local
situé dans une zone ou un espace particulier, cet environnement et emplacement
étant susceptibles de lui garantir, en quelque sorte, une zone de chalandise
privilégiée.
Ce versement représente ou quelquefois est sensé représenter, le remboursement
d’un débours ou d’une quote-part de débours avancée. Par exemple pour aménager
ou lancer commercialement un site, cela doit permettre in fine une économie au
preneur. Il peut correspondre à « l’achat » d’un changement de l’activité autorisée.
Sur un plan comptable et fiscal, ils sont traités de la façon suivante.
A. Versé par le locataire au propriétaire bailleur il constitue pour ce dernier un
produit que le Conseil d’Etat analyse :
• dans la généralité des cas comme un supplément de loyer ; son versement
constitue alors simplement une des conditions de la location et s’explique le
plus souvent par une sous estimation des loyers ; d’après F. LEFEBVRE, ce
supplément de loyer est à répartir sur la durée du bail par l’intermédiaire
du compte de régularisation 487 « produits constatés d’avance ».
Approche du
Droit au Bail
4
GENIVALOR une compétence immobilière
Fiscalement le droit d’entrée est alors imposable au taux de droit commun…… dans
les résultats de l’exercice au cours duquel il est réputé acquis en vertu des stipulations
du contrat (D. adm. 4A-242 n°8)
• dans des cas particuliers, comme la contrepartie de la dépréciation du
patrimoine du bailleur en raison des modalités et de la durée de la location,
entraînant sa constatation immédiate et en totalité en produits et
éventuellement la constitution d’une dépréciation.
Fiscalement, ….. le Conseil d’Etat (29/09/1989, n° 68212) ayant admis que la nature
même du bail- durée longue (40 ans) et impossibilité pour le propriétaire de résilier le
bail suffisait par elle-même à démontrer la dépréciation des locaux loués. Le droit
d’entrée est alors imposable dans les conditions de droits communs.
En contrepartie, une provision pour dépréciation devant être fiscalement admise (CE
04/05/79, n°98523)
B. Somme versée au propriétaire d’un local commercial en sus du prix de location,
lors de l’entrée en jouissance (ce droit est parfois appelé pas de porte).
Font parties du droit d’entrée : les indemnités de déspécialisations versées par
le locataire au propriétaire lorsque ce dernier autorise une activité différente
de celle stipulée dans les clauses du bail.
Fiscalement la nature du droit d’entrée versé au propriétaire d’un local commercial en
sus du prix de location, lors de l’entrée en jouissance, dépend non seulement des
clauses du bail et du montant de l’indemnité stipulée mais aussi du niveau normal du
loyer correspondant au local, ainsi que des avantages effectivement offerts par le
propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du contrat de bail. Lorsque le
loyer constitue un loyer normal…. L’indemnité a pour contrepartie l’acquisition
d’éléments incorporels au fonds de commerce (D. adm. 4C-2111, n°2s)
Dans ce dernier cas, il est enregistré à l’actif au compte 206 « Droit au bail » s’il
est identifiable, contrôlé et évalué de manière fiable (CRC n° 2004-06)
Fiscalement il n’ouvre aucun droit à déduction.
Approche du
Droit au Bail
5
GENIVALOR une compétence immobilière
Si le droit d’entrée correspond à un supplément de loyer il constitue une
charge d’exploitation à porter en charges constatées d’avance pour la partie
concernant les annuités de bail postérieures à l’exercice.
Fiscalement ce supplément de loyer est déductible par fractions égales sur la durée du
bail.
Toutefois, un bail emphytéotique, qui n’est par normalement susceptible d’être
renouvelé constitue une immobilisation incorporelle amortissable (CAA Lyon 15 mars
1995, n° 93-939).
3. Le droit au bail
Il s’agit d’une somme d’argent versée au locataire des murs (propriétaire du
fonds de commerce) par l’acquéreur de son fonds de commerce à l’occasion et
dans le cadre de la cession.
Cette somme permet, en quelque sorte, au cédant de récupérer le « pas de porte »
ou « droit d’entrée » qu’il a versé au propriétaire des murs à l’origine, et / ou de
répercuter le droit qu’il a lui-même versé à l’occasion d’une cession préalable
lorsqu’il était le cessionnaire.
Cette somme peut, également, être analysée comme étant la contre-partie
financière ou économique revenant au cédant qui transfère la « propriété
commerciale » (*) au cessionnaire, avec tout ce que cela comporte et qui s’ajoute à
la cession des éléments corporels et incorporels attachés au fonds cédé.
(*) ensemble des règles destinées à assurer au locataire commerçant le renouvellement de
son bail et donc la conservation de son fonds de commerce.
Reste que la question se pose de l’évaluation et de l’affectation comptable de ces
sommes.
Approche du
Droit au Bail
6
GENIVALOR une compétence immobilière
Evaluation du droit au bail
La valeur d’un droit au bail, pour autant qu’il en soit validé l’existence, doit de
plus en plus souvent être évalué.
Evalué comme précédemment en vue de cessions et en cas de conflit mais ce qui
est plus nouveau, évalué dans le flux normal de la vie des entreprises.
a) Aspects immobiliers de l’évaluation
D’un point de vue immobilier, le droit au bail, et la nouvelle édition juin 2006, de
« la charte de l’expertise en évaluation » ne fait que réitérer, est considéré comme
la valeur actualisée de la rente dont bénéficie le locataire du fait d’un différentiel
existant entre la valeur locative de marché et celle exigible au bail.
Ceci pour la période de duration de cette rente.
La valorisation de la valeur d’un droit au bail est donc l’addition des économies
annuelles actualisées de loyer.
Ceci signifie donc apparemment que pour qu’il y ait droit au bail, il est nécessaire
d’avoir un loyer exigible inférieur à celui de marché.
Cela signifie aussi qu’en cas de non plafonnement du loyer de renouvellement
(bureau, locaux monovalents, loyer indexé sur le chiffre d’affaires) ou de
déplafonnement assuré (changement de critères de commercialité dédiés,
modifications de la chose ou des conditions de la location) la duration est celle
conduisant à l’échéance du bail.
Mais en dehors de ces cas, se pose la question de la durée.
La duration est bien sûr, au minimum celle conduisant à l’échéance du bail. Mais
le principe est le droit à renouvellement et le second principe est, sans les
exceptions vues, le plafonnement du loyer au prix du précédent simplement
indexé.
Mais peut-on pour autant raisonner sur l’éternité ? Ceci alors qu’à tout moment le
déplafonnement peut émerger et que l’environnement économique n’est
probablement pas stable.
D’ailleurs s’il n’y avait pas de limite à cette approche, l’on passerait le pas du
« démembrement de propriété ». Ce qui n’est pas le cas. Le différentiel ne
Approche du
Droit au Bail
7
GENIVALOR une compétence immobilière
résultant par principe que temporairement aléatoirement et à quelques exceptions
près… en France.
Enfin se pose la question du taux d’actualisation.
Il parait évident sur ce point que l’avis de l’investisseur immobilier et de
l’entrepreneur en commerce, pour ne citer qu’eux, partent d’un point de vue
différent.
Sur le marché peut s’ajouter une prime de convenance et/ou la reprise
d’aménagement. Notion de prix par rapport à celle de valeur.
1. Méthode par comparaison directe
Cette méthode basique consiste à regarder les prix obtenus récemment pour
une offre des plus comparables.
C’est bien évidemment toujours le fondement et la frontière de toute
appréciation de valeur.
Mais dans le cas particulier du droit au bail, cette méthode est de facto
rarement applicable. En tout cas, sans repasser par les méthodes raisonnées.
Pour schématiser les informations sont rares, incomplètes, aux contours
incertains et non publiées. Même en réalité pour les experts, malgré le fait
qu’ils sont généralement les seuls à avoir les éléments pour en tirer une
quelconque analyse.
Il est donc systématiquement fait appel aux méthodes raisonnées, objet de ce
qui suit. Mais celles-ci doivent, un moment ou un autre, trouver une
vérification autre qu’intellectuelle.
Approche du
Droit au Bail
8
GENIVALOR une compétence immobilière
2. Méthode expertale référente
La valeur du droit au bail est la valeur actualisée du différentiel de loyer
jusqu’à la fin du bail.
Voire pour les locations à loyers susceptibles de plafonnement, sur
anticipation pondérée d’allongement de cette duration. En effet, sauf
déplafonnement, le locataire aura droit à un nouveau bail à prix inférieur au
marché. Voire même en cas de déplafonnement judiciaire, le locataire aura
droit de facto à un nouveau bail à prix inférieur à celui de marché (cf. la
jurisprudence) bien qu’éventuellement fortement augmenté.
Par commodité, l’approche expertale traditionnelle augmente pour ces
raisons, en restant prudente car tout peut survenir, la duration de 2 à 4 années
supplémentaires.
Ainsi, la duration à considérer à dire d’expert varie en réalité de 5 à 11, sauf
échéance préalable d’un déplafonnement probable.
Par défaut le taux d’actualisation est celui de rendement immobilier du
principal, c'est-à-dire l’actif immobilier lui-même.
La « justification » en est qu’en achetant un droit au bail, le locataire entrant
achète en réalité un droit immobilier démembré d’où le taux immobilier
utilisé.
Certains considèrent que le WACC du locataire serait plus pertinent. Sauf que
d’une part il est rarement connu, qu’il n’est pas opposable au cédant ni aux
concurrents cessionnaires et qu’il devrait alors être non le WACC global mais
celui de l’activité, ici l’investissement immobilier, considérée.
Nous en reparlerons.
Exemple : 100 à 5 % sur 5 + 3 = 8 ans
Donne 673, 16
3. Méthode expertale divergente 1
Certains entendent que sauf cas flagrant de risque de déplafonnement, un
second bail sur simple indexation est acquis. Ce qui n’est pas vrai car tout peut
arriver d’ici là, mais tendanciellement pas forcément faux, en regardant dans
le rétroviseur.
Ce qui signifie que pour eux la duration à considérer va de 9 à presque 18
années (contre 5 à 11, en méthode référente).
Approche du
Droit au Bail
9
GENIVALOR une compétence immobilière
Généralement est alors revendiqué le WACC du locataire pour taux
d’actualisation.
Exemple : 100 à 10 % sur 5 + 9 = 14 ans
Donne 771, 23
4. Méthode expertale divergente 2
Du point de vue du commerçant se pose la question de la durée. Celle ci est
prise en relation avec le business plan, soit généralement 10 ans.
Mais quelquefois aussi adossée purement et simplement à la durée
d’amortissement du reste de l’investissement. Dans cette logique
« intellectuellement » le droit au bail s’amortirait.
5. Méthode expertale divergente 3
Le principe du droit à renouvellement étant en France un acquit non limité
dans le temps tandis que toujours par principe le futur de l’entreprise ou du
commerce n’a pas d’échéance programmée (ou 99 ans sur la plupart des
statuts avant éventuelle prolongation), il parait donc cohérent de considérer
une duration non limitée et ainsi d’actualiser à l’infini en l’état actuel du droit.
Mais à un taux d’actualisation comportant une prime de risque compte tenu
de l’incertitude liée au risque de déplafonnement ou de rupture.
Actuellement sur le principe de la « grille CCEF » de recherche du taux
d’actualisation pertinent il apparaît un référentiel généralement tournant
autour de 12 %. Cette approche est généralement considérée comme la plus
pertinente pour « les financiers ».
Exemple :
100 à 12 % sur l’infini donne 833, 33
Approche du
Droit au Bail
10
GENIVALOR une compétence immobilière
6. Méthode « Argus de l’enseigne », reprise par quelques transacteurs
« L’Argus de l’enseigne » décapitalise forfaitairement par défaut en divisant
par 10 le montant du prix payé au titre du droit au bail.
L’addition de ce dixième et du loyer payé au bailleur ramené au m2 UP
détermine la « valeur locative de marché » publiée par «l’Argus de
l’enseigne».
Naturellement 10 % forfaitaire ne correspond à rien d’autre que, le calcul étant
toujours le même, le suivi d’un indice général, faux au cas particulier.
Mais ce journal phare pour le monde du commerce pourrait-il faire autrement
ayant déjà eu bien du mal à avoir, souvent sans preuve, ces rares chiffres.
7. Méthodes des agents immobiliers
En fait ne s’intéressent guère au sujet.
Ils constatent… et ne voyant pas forcément la corrélation entre loyer de
marché à l’américaine, loyer au bail et prix payé pour le droit au bail voire le
fonds de commerce.
Considérant comme certains Commercialisateurs notoires que le prix payé est
le capital immobilisé dont le coût financier de portage est acceptable.
C'est-à-dire que ce coût financier est le différentiel entre prix de marché et
loyer réel.
Il est vrai que certains « petits » commerçants considèrent en réalité l’achat
d’un droit au bail comme une sorte de caution restituée à la fin lors d’une
revente.
Exemple loyer de marché 500
Loyer réel 300
Taux financier 10 % en WACC
500 – 300 = 200
200 = 10 % de x
x = 2000 de valeur droit au bail
8. Méthode divergente 4 (utilisée par certains groupes de distribution)
Approche du
Droit au Bail
11
GENIVALOR une compétence immobilière
Il est raisonné en « monovalence » dédiée.
Ce n’est pas le prix de marché qui compte, mais le loyer que l’entrant pourrait
supporter en % référent du CA à 5 ans de son business plan.
La société x considère pouvoir réaliser un CA de 1 000 à 5 ans et que son
activité peut supporter un coût d’hébergement de 15 %, soit 150.
Alors qu’en réalité le loyer de marché est par exemple de 100 et celui exigible
de 50.
Elle va considérer que c’est le différentiel 150 – 50 = 100 qui est à considérer et
non 100 – 50 = 50 en banalisation.
Ceci explique quelques cessions paraissant invraisemblables faisant la une des
presses professionnelles de temps à autre.
Mais aussi l’impossibilité en cas d’échec de revendre sans acter des pertes
quelquefois très importantes. Les exemples actuels ne manquent pas.
Approche du
Droit au Bail
12
GENIVALOR une compétence immobilière
PRINCIPALES METHODES pour évaluer le DROIT AU BAIL
Valeur actualisée
du différentiel
entre
période à
considérer
taux
d'actualisation
loyer "réel" et
loyer de
"marché"
jusqu'à la fin du
bail + 2 à 4 ans
Traditionnelle dite « référent » celui du
rendement de
l'investissement
Divergente 1 axée sur le bail et son
renouvellement
loyer "réel" et
loyer de
"marché"
le bail en cours
et son
renouvellement
WACC du
locataire OU en
général 10 %
loyer "réel" et
loyer de
"marché"
10 ANS ou
WACC du
locataire OU en
général 10 %
Axée sur le locataire celle du
business plan
loyer "réel" et
loyer de
"marché"
grille CCEF ou
12% en général
Actualisation déterminée selon grille
CCEF
l'infini
loyer "réel" et
loyer de
"marché"
forfait appliqué : 10 fois le différentiel
sans analyse particulière
« Argus de l’enseigne »
loyer "réel" et
loyer de
"marché"
l'infini
coût de portage du
capital immobilisé
par locataire
Agents immobiliers
loyer "potentiel
(*)en
monovalence"
de l'entrant &
loyer "réel"
business plan WACC
présisionnel du
locataire
Grande distribution : locataire en
monovalence prospective
(*)% référent appliqué sur le CA prévisionnel en période de
maturité
(**)
Par comparaison directe
(**)Les éléments majeurs à analyser sont :
Le secteur géographique, l’environnement, l’urbanisme, les règlements administratifs
le type d’activités, le risque de déplafonnement, les aménagements, la conjoncture,
la période du bail en cours, son renouvellement
Approche du
Droit au Bail
13
GENIVALOR une compétence immobilière
COMMENTAIRES
Compte tenu de la définition faite des « valeurs de marché » par les normes IFRS,
à savoir pour schématiser homogénéité des éléments négociés, marché actif, prix
à disposition du public le plus large, il ne pourrait être considéré le principe
d’une valeur de marché du droit au bail.
Dès lors, pour la nécessité comptable l’évaluation du droit au bail ne pourrait être
réalisée qu’en « valeur d’utilité » pour le locataire. Mais, cela doit s’entendre en
« banalisation » c’est-à-dire en se référant au loyer du marché immobilier ou tout
au moins dans celui correspondant au secteur d’activité (exemple équipement de
la personne).
Par principe et cohérence, dans ce cas, le taux d’actualisation à retenir serait celui
du principal de l’entreprise, le locataire, autrement dit si elle est cotée, son WACC
et dans le cas général, le coût de son capital.
Par contre, il peut être nécessaire, en fonction des « risques de rupture »,
déplafonnement et non renouvellement, d’appliquer une prime de risque
complémentaire, afin de déterminer le taux définitif d’actualisation.
Si ceci est probablement intellectuellement peu discutable, plusieurs difficultés
apparaissent.
Par principe, le droit au bail est associé au marché immobilier pur, avant d’être
associé au locataire. Et, tant le bailleur que l’expert en évaluation chargé
d’apprécier le droit au bail (existence, risque, valeur) ne peuvent pas dépendre
d’élément interne et privé au locataire comme le coût de son argent. Ne pas
devoir faire appel à un évaluateur comptable préalablement à l’expert immobilier.
Mais ce qui ressort ainsi est tout de même le principe d’un taux d’actualisation
référent au business en général (+ prime de risque), le monde des locataires, par
opposition à l’utilisation du taux de rendement immobilier. De même une durée
« business » par rapport à une référence à la durée de bail.
Nous préconiserons en définitive d’évaluer le droit au bail à la fois selon la
méthode référente traditionnelle et celle-ci dessus, c’est-à-dire divergente 3.
L’éventuelle différence fera l’objet d’une analyse et d’un traitement spécifique si
besoin en était. Mais en tout état de cause c’est selon la doctrine à l’expert de
retenir celle qui lui apparaîtra la plus pertinente dans le cas particulier.
Mais il y a aussi des achats de droit au bail à des prix qu’aucun écart de loyer ne
justifie : combien pour me laisser la place ? Au même titre que le billet pour voir
Approche du
Droit au Bail
14
GENIVALOR une compétence immobilière
le spectacle de Johnny à l’Olympia se marchande au marché secondaire jusqu’à 10
fois le prix inscrit sur le billet.
Clairement, il doit être entendu que ce prix de convenance (économiquement
justifiable par ailleurs) n’est pas la valeur. Le différentiel est alors à considérer
comme « intellectuellement » des frais d’établissement et dans la pratique fera
partie du fonds de commerce dans sa composante hors droit au bail.
La véritable difficulté réside pour l’expert immobilier en une éventuelle
simultanéité de transaction sur un lieu donné à de telles conditions. Le principe
expertal étant d’un minimum de 3 acheteurs potentiels simultanément (alors que
par définition le prix est celui d’un seul acheteur) ce référentiel se retrouve de
temps à autre lorsque par exemple de grandes enseignes veulent en même temps
s’installer dans une même rue. Où d’ailleurs qu’il y ait concurrence des voisins
pour pouvoir s’agrandir. L’expert devrait acter normalement ces prix comme
étant une valeur. Mais en réalité, certainement pas si la demande une fois ces 3
enseignes installées ne perdure pas et si elle perdure c’est en réalité la valeur
locative référente qui évoluera, faisant disparaître l’anomalie.
Donc, il est recommandé de ne pas retenir comme élément de comparaison des
cessions non justifiées par les méthodes référentes.
Il est recommandé un test ou actualisation de l’évaluation périodique, en général
(tous les ans pour IFRS) et réévaluation dès qu’un élément susceptible de faire
considérer un phénomène de rupture survient.
Il n’est pas possible de terminer ce chapitre sans rappeler quelques effets induits.
Le bailleur regrette de ne pas toucher le loyer de marché mais il est content que
pour ne pas risquer l’existence même de son droit au bail par résiliation forcée, le
locataire ne puisse pas prendre le risque de ne pas payer son loyer.
En conséquence pour le propriétaire des murs, plus le loyer est faible c’est-à-dire
plus la valeur du droit au bail est forte, plus le rendement utilisé pour déterminer
la valeur vénale des murs sera faible, gommant une partie en capital de l’effet de
« sous loyer ».
Approche du
Droit au Bail
15
GENIVALOR une compétence immobilière
Mais plus, il agira en vue d’obtenir un déplafonnement, fut-ce en refusant le
renouvellement avec indemnisation du locataire.
Tout ceci se calcule et se gère dans le temps.
Approche du
Droit au Bail
16
GENIVALOR une compétence immobilière
Méthodes de comptabilisation
1. Règles françaises
1.1 Comptes sociaux
Dans les comptes sociaux, le droit au bail n’est comptabilisé que s’il a fait l’objet
d’une transaction ou si sa valeur est mentionnée dans un acte d’acquisition de
fonds de commerce ou dans un traité d’apport.
Il devra ensuite, comme tout actif, faire l’objet de tests de dépréciation qui
nécessiteront de se référer soit :
- à la valeur de marché, ce qui nécessite de la déterminer,
- aux cash-flows générés par le droit au bail, ce qui nécessiterait de les
identifier,
- à toute autre méthode.
En règles sociales françaises, les méthodes exposées précédemment peuvent dont
être utilisées.
1.2 Comptes consolidés
Lors d’un regroupement, les biens destinés à l’exploitation sont évalués à leur
valeur d’utilité pour l’entreprise consolidante. Cette valeur d’utilité est soit le prix
qu’elle aurait accepté de payer si elle avait acquis ces éléments séparément,
compte tenu de l’usage qu’elle compte en faire, soit la valeur de remplacement,
c’est-à-dire à l’investissement que l’entreprise consolidante devrait réaliser pour
les remplacer par de nouveaux actifs, éventuellement différents, mais permettant
à l’entreprise le maintien de sa production dans son secteur.
Le règlement 2005-10 précise que la valeur d’utilité est égale à la valeur de
marché s’il existe un marché actif pour des biens similaires.
Le marché actif se définit comme un
- marché sur lequel s’échangent régulièrement
- à des prix connus
- des biens de nature homogène.
A défaut de marché actif, le règlement prévoit que la valeur d’utilité de
l’immobilisation incorporelle est définie en se référant notamment à la pratique
du secteur concerné.
Les méthodes expertales exposées précédemment semblent donc, là encore,
totalement applicables.
Approche du
Droit au Bail
17
GENIVALOR une compétence immobilière
2. IFRS
Lors d’un regroupement, les IFRS requièrent une comptabilisation en « juste
valeur » de toutes les immobilisations incorporelles, et par conséquent du droit au
bail, figurant dans les actifs acquis lors d’un regroupement. La comptabilisation à
la juste valeur est requise à condition que celle-ci puisse être évaluée de façon
fiable. La détermination de cette juste valeur est définie par IAS 38. Elle résulte
soit des prix cotés sur un marché actif, soit en l’absence d’un tel marché, du
montant que l’entité aurait payé au titre de cet actif lors d’une transaction entre
parties bien informées.
Ultérieurement, l’immobilisation acquise pourra être évaluée soit à sa valeur
comptable soit à une valeur réévaluée. Cette réévaluation ne pourra être effectuée
que par référence à un marché actif. Dans la pratique, les deux arguments
peuvent paraître redondants. Il pourrait être considéré qu’il n’y a de valeur de
droit que s’il y a un marché locatif existant qui permet de mesurer une éventuelle
rente de différentiel. Et donc, s’il y a une valeur de droit au bail au départ, il y
aurait forcément permanence de son marché. Cette approche serait toutefois
réductrice car elle négligerait l’utilité spécifique de l’immobilisation pour
l’acquéreur, qui conduit à l’évaluer en fonction de l’utilisation spécifique qui sera
faite de l’immobilisation et non selon une utilisation « standard ».
Première comptabilisation
Les méthodes exposées précédemment pourraient a priori être utilisées comme
méthode d’évaluation dans le cadre d’un regroupement d’entreprises (IFRS3) car
il pourrait être considéré que le résultat obtenu par ces méthodes aurait été le prix
payé entre parties bien informées.
Comptabilisation ultérieure
Les méthodes expertales exposées précédemment ne pourraient par contre plus
être utilisées ensuite pour réévaluer le droit au bail, faute de reposer sur un
marché actif.
En effet les IFRS définissent un marché actif comme répondant aux exigences
suivantes :
- les éléments négociés sur le marché sont homogènes,
- on peut trouver à tout moment des acheteurs et des vendeurs consentants,
- les prix sont mis à la disposition du public.
Approche du
Droit au Bail
18
GENIVALOR une compétence immobilière
Cette dernière condition est certainement la plus difficile à remplir dans la
mesure où il faut vraisemblablement entendre par public la communauté
représentée par les utilisateurs d’états financiers et non par les seuls experts en
évaluation immobilière.
Si la réévaluation ne peut être effectuée en se référant aux méthodes expertales,
qu’en est-il de l’évaluation nécessaire à la comptabilisation éventuelle d’une
dépréciation.
En IFRS la dépréciation correspond à la différence entre la valeur comptable de
l’actif et sa valeur recouvrable. Cette dernière est définie comme la valeur plus
élevée entre le prix de vente net des frais de cession de l’actif et sa valeur d’utilité.
Le prix de vente net est le montant qui peut être obtenu de la vente d’un actif lors
d’une transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties
bien informées et consentantes, moins les coûts de sortie (coûts marginaux
directement attribuables à la sortie d’un actif, à l’exclusion des charges financières
et de la charge d’impôt sur le résultat). Peut-on considérer la valeur expertale
comme une bonne approche de ce prix de vente ?
La valeur d’utilité est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés
attendus de l’utilisation continue d’un actif et de sa sortie à la fin de sa durée
d’utilité. La difficulté pour déterminer la valeur du droit au bail dans cette
approche résidera d’une part dans la difficulté de différencier les flux affectables
au droit au bail de ceux affectables à d’autres éléments incorporels et d’autre part
dans la détermination de la valeur de sortie, ceci d’autant plus que l’absence de
marché ainsi que les risques exposés précédemment pesant sur le renouvellement
du bail conduiront à apprécier avec prudence cette valeur de sortie.
Approche du
Droit au Bail
19
GENIVALOR une compétence immobilière
Approche du
Droit au Bail
20
GENIVALOR une compétence immobilière
Conclusion générale
Un monde de contradictions. Le sens européen devrait normalement lui être
fatal à terme.
En fait, ce qui est sous-jacent c’est « le service public des commerces de
proximité qui ne peuvent payer le prix du grand commerce » et « la retraite
des petits commerçants » pour laquelle la vente du droit au bail était un
élément essentiel.
Les praticiens doivent déterminer une valeur et la traiter comptablement.
Le sens actuel des choses est probablement une approche économique pure
dédiée. Ce qui signifierait en toute logique, une approche également dédiée
des valeurs locatives. N’est-ce pas d’ailleurs ce qui se fait dans les lieux du
commerce moderne où les loyers sont adossés au merchandising.
Approche du
Droit au Bail
21
GENIVALOR une compétence immobilière
GLOSSAIRE DU DROIT AU BAIL
WACC en anglais: Le coût du capital (weighted average cost of capital), est une
notion fondamentale en finance puisqu'il sert à la fois pour la sélection des
investissements et l'évaluation de l'entreprise.
Le coût du capital est en effet le taux de rentabilité minimum que doivent dégager les
investissements de l'entreprise pour que celle-ci puisse satisfaire les exigences de
rentabilité des actionnaires et des créanciers. C'est aussi le taux auxquels sont
actualisés les flux de trésorerie disponible (free cash-flows) pour le calcul de la valeur
de l'actif économique.
Le coût du capital ne dépend que du risque de l'actif économique et il préexiste à la
structure financière. En effet, c'est en fonction du risque de cet actif économique que
les créanciers et les actionnaires vont déterminer le taux de rentabilité qu'ils exigent
sur les dettes et les capitaux propres de l'entreprise.
Par commodité, le coût du capital est souvent calculé comme la moyenne pondérée
du coût des capitaux propres et du coût de l'endettement net
LA DURATION
La duration d’une obligation
Est une sorte de délai moyen de recouvrement qui tient compte de facteurs tels que :
 du risque de taux (prix des titres et variation des taux d’intérêt),
 du degré de liquidité, risque de marché
 de la sensibilité et de la maturité de l’obligation
et indique au bout de combien de temps l’épargnant aura récupéré sa mise initiale,
en valeur actuelle, pour un taux d’intérêt donné.
Approche du
Droit au Bail
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  • 1. GENIVALOR une compétence immobilière APPROCHE DE LA VALEUR DU DROIT AU BAIL Par Louis-Patrick DEVILLE Expert émérite conseil GENIVALOR 0603201445 genivalor@orange.fr Introduction Il existe actuellement un vrai débat concernant un concept bien français : le droit au bail. Actuellement, au delà de sa définition, c’est surtout sa valorisation et le traitement des flux sous-jacents qui sont sujets à discussion. Ceci alors que fondamentalement, le droit au bail du fait de l’apparition des lieux de commerce moderne avec ses corollaires, mais aussi de la disparition progressive des lieux de commerce traditionnel, est un concept dont les applications ont tendance à diminuer en nombre. Le droit au bail représente un réel enjeu aujourd’hui dans la mesure où sa valorisation a un impact économique et sociologique direct sur la régression progressive, en ville et dans les campagnes, du "service public des commerces de proximité" qui ne peuvent faire face au prix supérieur payé par le acteurs du grand commerce, comme la grande distribution. Un autre enjeu est celui de la "retraite des petits commerçants" pour laquelle la vente du droit au bail de leur fonds de commerce constitue toujours un élément essentiel. Enfin, les entreprises sont de plus en plus confrontées, en raison de la mise en place des normes IFRS, à un besoin de réévaluation périodique de la valeur du droit au bail, et non plus auparavant en cas seulement de cession. Ne perdons pas de vue également que l’existence légale du droit au bail ne tient qu’à quelques mots susceptibles de disparaître au détour d’une réforme législative, comme il en est régulièrement question. Approche du Droit au Bail 1
  • 2. GENIVALOR une compétence immobilière En effet, le droit au bail est reconnu dans le Code de commerce au titre du droit au renouvellement des baux commerciaux. Le bail fixe le principe général du loyer de renouvellement plafonné à la seule indexation. Toutefois, en pratique ce mécanisme génère rapidement des distorsions devenant souvent très importantes avec le temps. Certains n’hésitent pas à dire que seuls les professionnels des « métiers de bouche » justifieraient le maintien du plafonnement à l’indexation du loyer de renouvellement. Mais les chiffres montrent que ce rempart ne tient pas vraiment ; le boucher étant souvent le premier à vouloir obtenir de son bailleur une déspécialisation, en lui offrant de partager le « magot ». Quoiqu’il en soit, dans l’esprit du mélange des métiers, nous avons souhaité réfléchir ensemble à son essence, définition et surtout au fondement de sa détermination de valeur. Les présents travaux ne sont pas une thèse ou un état mais ont vocation à favoriser la réflexion commune, tant pour l’expert en évaluation, l’expert comptable, l’avocat, le notaire, le juge, le bailleur, que pour le commerçant ou les hommes politiques. SOMMAIRE • Quelques définitions • Quelles méthodes pour évaluer le droit au bail ? • Traitement comptable Approche du Droit au Bail 2
  • 3. GENIVALOR une compétence immobilière Quelques définitions Il n’existe pas de définitions légales de ce que l’on désigne sous les vocables : 1. pas de porte 2. droit d’entrée 3. droit au bail qui fait objet de la présente étude et qui a une problématique propre de valorisation Le seul droit dont font état les textes est le « droit au renouvellement du bail » dont bénéficie le locataire à l’issue de la durée du bail, sauf à lui de respecter un formalisme et des délais pour pouvoir y prétendre. En effet, pour bénéficier du renouvellement de son bail (il n’y a pas de fonds de commerce sans bail, sauf si l’exploitant est propriétaire), le locataire doit en faire la demande auprès du bailleur par acte d’huissier à condition de présenter cette demande six mois avant l’expiration de la dernière période triennale (article L145-10 du code de commerce). A défaut de respecter ces deux conditions, le bail se poursuit par tacite reconduction, ce qui pose problème en cas de cession du fonds, le cédant n’étant plus, à proprement parler, titulaire d’un bail commercial ! Pour autant, le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail, sauf à s’exposer à verser à son locataire une indemnité, dite « d’éviction », laquelle comprend, notamment la valeur marchande du fonds (article L145-14 & suivants du code de commerce) Pour en revenir aux notions qui nous intéressent, lesquelles sont issues de la pratique, il semble que l’intérêt de leur distinction tienne aux situations auxquelles elles se rapportent. Les développements qui suivent ne sauraient donc être considérés comme des définitions juridiques et ce, d’autant que la consultation d’ouvrages juridiques et de la jurisprudence ne permettent pas de s’autoriser une telle démarche. Notre propos n’a pour seul but que de tenter d’expliquer à quelles situations semblent se rapporter telle ou telle expression qui suivent, puis d’en appréhender les aspects comptables voire économiques. 1. Le pas de porte : Approche du Droit au Bail 3
  • 4. GENIVALOR une compétence immobilière Il s’agit d’une somme d’argent versée au bailleur (propriétaire des murs où est exploité le fonds de commerce) par le preneur (locataire) à l’occasion de la prise à bail. Certaines considèrent que cette somme est destinée à compenser un loyer réduit. Pour d’autres cette somme est destinée à compenser l’affectation commerciale des lieux, ce qui induit des conséquences économiques pour le bailleur, lesquelles sont liées au statut des baux commerciaux (droit au renouvellement, indemnité d’éviction…) 2. Le droit d’entrée Il s’agit d’une somme d’argent versée à un propriétaire de murs ou prestataire tel un GIE, par toute personne souhaitant se voir attribuer un bail commercial pour un local situé dans une zone ou un espace particulier, cet environnement et emplacement étant susceptibles de lui garantir, en quelque sorte, une zone de chalandise privilégiée. Ce versement représente ou quelquefois est sensé représenter, le remboursement d’un débours ou d’une quote-part de débours avancée. Par exemple pour aménager ou lancer commercialement un site, cela doit permettre in fine une économie au preneur. Il peut correspondre à « l’achat » d’un changement de l’activité autorisée. Sur un plan comptable et fiscal, ils sont traités de la façon suivante. A. Versé par le locataire au propriétaire bailleur il constitue pour ce dernier un produit que le Conseil d’Etat analyse : • dans la généralité des cas comme un supplément de loyer ; son versement constitue alors simplement une des conditions de la location et s’explique le plus souvent par une sous estimation des loyers ; d’après F. LEFEBVRE, ce supplément de loyer est à répartir sur la durée du bail par l’intermédiaire du compte de régularisation 487 « produits constatés d’avance ». Approche du Droit au Bail 4
  • 5. GENIVALOR une compétence immobilière Fiscalement le droit d’entrée est alors imposable au taux de droit commun…… dans les résultats de l’exercice au cours duquel il est réputé acquis en vertu des stipulations du contrat (D. adm. 4A-242 n°8) • dans des cas particuliers, comme la contrepartie de la dépréciation du patrimoine du bailleur en raison des modalités et de la durée de la location, entraînant sa constatation immédiate et en totalité en produits et éventuellement la constitution d’une dépréciation. Fiscalement, ….. le Conseil d’Etat (29/09/1989, n° 68212) ayant admis que la nature même du bail- durée longue (40 ans) et impossibilité pour le propriétaire de résilier le bail suffisait par elle-même à démontrer la dépréciation des locaux loués. Le droit d’entrée est alors imposable dans les conditions de droits communs. En contrepartie, une provision pour dépréciation devant être fiscalement admise (CE 04/05/79, n°98523) B. Somme versée au propriétaire d’un local commercial en sus du prix de location, lors de l’entrée en jouissance (ce droit est parfois appelé pas de porte). Font parties du droit d’entrée : les indemnités de déspécialisations versées par le locataire au propriétaire lorsque ce dernier autorise une activité différente de celle stipulée dans les clauses du bail. Fiscalement la nature du droit d’entrée versé au propriétaire d’un local commercial en sus du prix de location, lors de l’entrée en jouissance, dépend non seulement des clauses du bail et du montant de l’indemnité stipulée mais aussi du niveau normal du loyer correspondant au local, ainsi que des avantages effectivement offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du contrat de bail. Lorsque le loyer constitue un loyer normal…. L’indemnité a pour contrepartie l’acquisition d’éléments incorporels au fonds de commerce (D. adm. 4C-2111, n°2s) Dans ce dernier cas, il est enregistré à l’actif au compte 206 « Droit au bail » s’il est identifiable, contrôlé et évalué de manière fiable (CRC n° 2004-06) Fiscalement il n’ouvre aucun droit à déduction. Approche du Droit au Bail 5
  • 6. GENIVALOR une compétence immobilière Si le droit d’entrée correspond à un supplément de loyer il constitue une charge d’exploitation à porter en charges constatées d’avance pour la partie concernant les annuités de bail postérieures à l’exercice. Fiscalement ce supplément de loyer est déductible par fractions égales sur la durée du bail. Toutefois, un bail emphytéotique, qui n’est par normalement susceptible d’être renouvelé constitue une immobilisation incorporelle amortissable (CAA Lyon 15 mars 1995, n° 93-939). 3. Le droit au bail Il s’agit d’une somme d’argent versée au locataire des murs (propriétaire du fonds de commerce) par l’acquéreur de son fonds de commerce à l’occasion et dans le cadre de la cession. Cette somme permet, en quelque sorte, au cédant de récupérer le « pas de porte » ou « droit d’entrée » qu’il a versé au propriétaire des murs à l’origine, et / ou de répercuter le droit qu’il a lui-même versé à l’occasion d’une cession préalable lorsqu’il était le cessionnaire. Cette somme peut, également, être analysée comme étant la contre-partie financière ou économique revenant au cédant qui transfère la « propriété commerciale » (*) au cessionnaire, avec tout ce que cela comporte et qui s’ajoute à la cession des éléments corporels et incorporels attachés au fonds cédé. (*) ensemble des règles destinées à assurer au locataire commerçant le renouvellement de son bail et donc la conservation de son fonds de commerce. Reste que la question se pose de l’évaluation et de l’affectation comptable de ces sommes. Approche du Droit au Bail 6
  • 7. GENIVALOR une compétence immobilière Evaluation du droit au bail La valeur d’un droit au bail, pour autant qu’il en soit validé l’existence, doit de plus en plus souvent être évalué. Evalué comme précédemment en vue de cessions et en cas de conflit mais ce qui est plus nouveau, évalué dans le flux normal de la vie des entreprises. a) Aspects immobiliers de l’évaluation D’un point de vue immobilier, le droit au bail, et la nouvelle édition juin 2006, de « la charte de l’expertise en évaluation » ne fait que réitérer, est considéré comme la valeur actualisée de la rente dont bénéficie le locataire du fait d’un différentiel existant entre la valeur locative de marché et celle exigible au bail. Ceci pour la période de duration de cette rente. La valorisation de la valeur d’un droit au bail est donc l’addition des économies annuelles actualisées de loyer. Ceci signifie donc apparemment que pour qu’il y ait droit au bail, il est nécessaire d’avoir un loyer exigible inférieur à celui de marché. Cela signifie aussi qu’en cas de non plafonnement du loyer de renouvellement (bureau, locaux monovalents, loyer indexé sur le chiffre d’affaires) ou de déplafonnement assuré (changement de critères de commercialité dédiés, modifications de la chose ou des conditions de la location) la duration est celle conduisant à l’échéance du bail. Mais en dehors de ces cas, se pose la question de la durée. La duration est bien sûr, au minimum celle conduisant à l’échéance du bail. Mais le principe est le droit à renouvellement et le second principe est, sans les exceptions vues, le plafonnement du loyer au prix du précédent simplement indexé. Mais peut-on pour autant raisonner sur l’éternité ? Ceci alors qu’à tout moment le déplafonnement peut émerger et que l’environnement économique n’est probablement pas stable. D’ailleurs s’il n’y avait pas de limite à cette approche, l’on passerait le pas du « démembrement de propriété ». Ce qui n’est pas le cas. Le différentiel ne Approche du Droit au Bail 7
  • 8. GENIVALOR une compétence immobilière résultant par principe que temporairement aléatoirement et à quelques exceptions près… en France. Enfin se pose la question du taux d’actualisation. Il parait évident sur ce point que l’avis de l’investisseur immobilier et de l’entrepreneur en commerce, pour ne citer qu’eux, partent d’un point de vue différent. Sur le marché peut s’ajouter une prime de convenance et/ou la reprise d’aménagement. Notion de prix par rapport à celle de valeur. 1. Méthode par comparaison directe Cette méthode basique consiste à regarder les prix obtenus récemment pour une offre des plus comparables. C’est bien évidemment toujours le fondement et la frontière de toute appréciation de valeur. Mais dans le cas particulier du droit au bail, cette méthode est de facto rarement applicable. En tout cas, sans repasser par les méthodes raisonnées. Pour schématiser les informations sont rares, incomplètes, aux contours incertains et non publiées. Même en réalité pour les experts, malgré le fait qu’ils sont généralement les seuls à avoir les éléments pour en tirer une quelconque analyse. Il est donc systématiquement fait appel aux méthodes raisonnées, objet de ce qui suit. Mais celles-ci doivent, un moment ou un autre, trouver une vérification autre qu’intellectuelle. Approche du Droit au Bail 8
  • 9. GENIVALOR une compétence immobilière 2. Méthode expertale référente La valeur du droit au bail est la valeur actualisée du différentiel de loyer jusqu’à la fin du bail. Voire pour les locations à loyers susceptibles de plafonnement, sur anticipation pondérée d’allongement de cette duration. En effet, sauf déplafonnement, le locataire aura droit à un nouveau bail à prix inférieur au marché. Voire même en cas de déplafonnement judiciaire, le locataire aura droit de facto à un nouveau bail à prix inférieur à celui de marché (cf. la jurisprudence) bien qu’éventuellement fortement augmenté. Par commodité, l’approche expertale traditionnelle augmente pour ces raisons, en restant prudente car tout peut survenir, la duration de 2 à 4 années supplémentaires. Ainsi, la duration à considérer à dire d’expert varie en réalité de 5 à 11, sauf échéance préalable d’un déplafonnement probable. Par défaut le taux d’actualisation est celui de rendement immobilier du principal, c'est-à-dire l’actif immobilier lui-même. La « justification » en est qu’en achetant un droit au bail, le locataire entrant achète en réalité un droit immobilier démembré d’où le taux immobilier utilisé. Certains considèrent que le WACC du locataire serait plus pertinent. Sauf que d’une part il est rarement connu, qu’il n’est pas opposable au cédant ni aux concurrents cessionnaires et qu’il devrait alors être non le WACC global mais celui de l’activité, ici l’investissement immobilier, considérée. Nous en reparlerons. Exemple : 100 à 5 % sur 5 + 3 = 8 ans Donne 673, 16 3. Méthode expertale divergente 1 Certains entendent que sauf cas flagrant de risque de déplafonnement, un second bail sur simple indexation est acquis. Ce qui n’est pas vrai car tout peut arriver d’ici là, mais tendanciellement pas forcément faux, en regardant dans le rétroviseur. Ce qui signifie que pour eux la duration à considérer va de 9 à presque 18 années (contre 5 à 11, en méthode référente). Approche du Droit au Bail 9
  • 10. GENIVALOR une compétence immobilière Généralement est alors revendiqué le WACC du locataire pour taux d’actualisation. Exemple : 100 à 10 % sur 5 + 9 = 14 ans Donne 771, 23 4. Méthode expertale divergente 2 Du point de vue du commerçant se pose la question de la durée. Celle ci est prise en relation avec le business plan, soit généralement 10 ans. Mais quelquefois aussi adossée purement et simplement à la durée d’amortissement du reste de l’investissement. Dans cette logique « intellectuellement » le droit au bail s’amortirait. 5. Méthode expertale divergente 3 Le principe du droit à renouvellement étant en France un acquit non limité dans le temps tandis que toujours par principe le futur de l’entreprise ou du commerce n’a pas d’échéance programmée (ou 99 ans sur la plupart des statuts avant éventuelle prolongation), il parait donc cohérent de considérer une duration non limitée et ainsi d’actualiser à l’infini en l’état actuel du droit. Mais à un taux d’actualisation comportant une prime de risque compte tenu de l’incertitude liée au risque de déplafonnement ou de rupture. Actuellement sur le principe de la « grille CCEF » de recherche du taux d’actualisation pertinent il apparaît un référentiel généralement tournant autour de 12 %. Cette approche est généralement considérée comme la plus pertinente pour « les financiers ». Exemple : 100 à 12 % sur l’infini donne 833, 33 Approche du Droit au Bail 10
  • 11. GENIVALOR une compétence immobilière 6. Méthode « Argus de l’enseigne », reprise par quelques transacteurs « L’Argus de l’enseigne » décapitalise forfaitairement par défaut en divisant par 10 le montant du prix payé au titre du droit au bail. L’addition de ce dixième et du loyer payé au bailleur ramené au m2 UP détermine la « valeur locative de marché » publiée par «l’Argus de l’enseigne». Naturellement 10 % forfaitaire ne correspond à rien d’autre que, le calcul étant toujours le même, le suivi d’un indice général, faux au cas particulier. Mais ce journal phare pour le monde du commerce pourrait-il faire autrement ayant déjà eu bien du mal à avoir, souvent sans preuve, ces rares chiffres. 7. Méthodes des agents immobiliers En fait ne s’intéressent guère au sujet. Ils constatent… et ne voyant pas forcément la corrélation entre loyer de marché à l’américaine, loyer au bail et prix payé pour le droit au bail voire le fonds de commerce. Considérant comme certains Commercialisateurs notoires que le prix payé est le capital immobilisé dont le coût financier de portage est acceptable. C'est-à-dire que ce coût financier est le différentiel entre prix de marché et loyer réel. Il est vrai que certains « petits » commerçants considèrent en réalité l’achat d’un droit au bail comme une sorte de caution restituée à la fin lors d’une revente. Exemple loyer de marché 500 Loyer réel 300 Taux financier 10 % en WACC 500 – 300 = 200 200 = 10 % de x x = 2000 de valeur droit au bail 8. Méthode divergente 4 (utilisée par certains groupes de distribution) Approche du Droit au Bail 11
  • 12. GENIVALOR une compétence immobilière Il est raisonné en « monovalence » dédiée. Ce n’est pas le prix de marché qui compte, mais le loyer que l’entrant pourrait supporter en % référent du CA à 5 ans de son business plan. La société x considère pouvoir réaliser un CA de 1 000 à 5 ans et que son activité peut supporter un coût d’hébergement de 15 %, soit 150. Alors qu’en réalité le loyer de marché est par exemple de 100 et celui exigible de 50. Elle va considérer que c’est le différentiel 150 – 50 = 100 qui est à considérer et non 100 – 50 = 50 en banalisation. Ceci explique quelques cessions paraissant invraisemblables faisant la une des presses professionnelles de temps à autre. Mais aussi l’impossibilité en cas d’échec de revendre sans acter des pertes quelquefois très importantes. Les exemples actuels ne manquent pas. Approche du Droit au Bail 12
  • 13. GENIVALOR une compétence immobilière PRINCIPALES METHODES pour évaluer le DROIT AU BAIL Valeur actualisée du différentiel entre période à considérer taux d'actualisation loyer "réel" et loyer de "marché" jusqu'à la fin du bail + 2 à 4 ans Traditionnelle dite « référent » celui du rendement de l'investissement Divergente 1 axée sur le bail et son renouvellement loyer "réel" et loyer de "marché" le bail en cours et son renouvellement WACC du locataire OU en général 10 % loyer "réel" et loyer de "marché" 10 ANS ou WACC du locataire OU en général 10 % Axée sur le locataire celle du business plan loyer "réel" et loyer de "marché" grille CCEF ou 12% en général Actualisation déterminée selon grille CCEF l'infini loyer "réel" et loyer de "marché" forfait appliqué : 10 fois le différentiel sans analyse particulière « Argus de l’enseigne » loyer "réel" et loyer de "marché" l'infini coût de portage du capital immobilisé par locataire Agents immobiliers loyer "potentiel (*)en monovalence" de l'entrant & loyer "réel" business plan WACC présisionnel du locataire Grande distribution : locataire en monovalence prospective (*)% référent appliqué sur le CA prévisionnel en période de maturité (**) Par comparaison directe (**)Les éléments majeurs à analyser sont : Le secteur géographique, l’environnement, l’urbanisme, les règlements administratifs le type d’activités, le risque de déplafonnement, les aménagements, la conjoncture, la période du bail en cours, son renouvellement Approche du Droit au Bail 13
  • 14. GENIVALOR une compétence immobilière COMMENTAIRES Compte tenu de la définition faite des « valeurs de marché » par les normes IFRS, à savoir pour schématiser homogénéité des éléments négociés, marché actif, prix à disposition du public le plus large, il ne pourrait être considéré le principe d’une valeur de marché du droit au bail. Dès lors, pour la nécessité comptable l’évaluation du droit au bail ne pourrait être réalisée qu’en « valeur d’utilité » pour le locataire. Mais, cela doit s’entendre en « banalisation » c’est-à-dire en se référant au loyer du marché immobilier ou tout au moins dans celui correspondant au secteur d’activité (exemple équipement de la personne). Par principe et cohérence, dans ce cas, le taux d’actualisation à retenir serait celui du principal de l’entreprise, le locataire, autrement dit si elle est cotée, son WACC et dans le cas général, le coût de son capital. Par contre, il peut être nécessaire, en fonction des « risques de rupture », déplafonnement et non renouvellement, d’appliquer une prime de risque complémentaire, afin de déterminer le taux définitif d’actualisation. Si ceci est probablement intellectuellement peu discutable, plusieurs difficultés apparaissent. Par principe, le droit au bail est associé au marché immobilier pur, avant d’être associé au locataire. Et, tant le bailleur que l’expert en évaluation chargé d’apprécier le droit au bail (existence, risque, valeur) ne peuvent pas dépendre d’élément interne et privé au locataire comme le coût de son argent. Ne pas devoir faire appel à un évaluateur comptable préalablement à l’expert immobilier. Mais ce qui ressort ainsi est tout de même le principe d’un taux d’actualisation référent au business en général (+ prime de risque), le monde des locataires, par opposition à l’utilisation du taux de rendement immobilier. De même une durée « business » par rapport à une référence à la durée de bail. Nous préconiserons en définitive d’évaluer le droit au bail à la fois selon la méthode référente traditionnelle et celle-ci dessus, c’est-à-dire divergente 3. L’éventuelle différence fera l’objet d’une analyse et d’un traitement spécifique si besoin en était. Mais en tout état de cause c’est selon la doctrine à l’expert de retenir celle qui lui apparaîtra la plus pertinente dans le cas particulier. Mais il y a aussi des achats de droit au bail à des prix qu’aucun écart de loyer ne justifie : combien pour me laisser la place ? Au même titre que le billet pour voir Approche du Droit au Bail 14
  • 15. GENIVALOR une compétence immobilière le spectacle de Johnny à l’Olympia se marchande au marché secondaire jusqu’à 10 fois le prix inscrit sur le billet. Clairement, il doit être entendu que ce prix de convenance (économiquement justifiable par ailleurs) n’est pas la valeur. Le différentiel est alors à considérer comme « intellectuellement » des frais d’établissement et dans la pratique fera partie du fonds de commerce dans sa composante hors droit au bail. La véritable difficulté réside pour l’expert immobilier en une éventuelle simultanéité de transaction sur un lieu donné à de telles conditions. Le principe expertal étant d’un minimum de 3 acheteurs potentiels simultanément (alors que par définition le prix est celui d’un seul acheteur) ce référentiel se retrouve de temps à autre lorsque par exemple de grandes enseignes veulent en même temps s’installer dans une même rue. Où d’ailleurs qu’il y ait concurrence des voisins pour pouvoir s’agrandir. L’expert devrait acter normalement ces prix comme étant une valeur. Mais en réalité, certainement pas si la demande une fois ces 3 enseignes installées ne perdure pas et si elle perdure c’est en réalité la valeur locative référente qui évoluera, faisant disparaître l’anomalie. Donc, il est recommandé de ne pas retenir comme élément de comparaison des cessions non justifiées par les méthodes référentes. Il est recommandé un test ou actualisation de l’évaluation périodique, en général (tous les ans pour IFRS) et réévaluation dès qu’un élément susceptible de faire considérer un phénomène de rupture survient. Il n’est pas possible de terminer ce chapitre sans rappeler quelques effets induits. Le bailleur regrette de ne pas toucher le loyer de marché mais il est content que pour ne pas risquer l’existence même de son droit au bail par résiliation forcée, le locataire ne puisse pas prendre le risque de ne pas payer son loyer. En conséquence pour le propriétaire des murs, plus le loyer est faible c’est-à-dire plus la valeur du droit au bail est forte, plus le rendement utilisé pour déterminer la valeur vénale des murs sera faible, gommant une partie en capital de l’effet de « sous loyer ». Approche du Droit au Bail 15
  • 16. GENIVALOR une compétence immobilière Mais plus, il agira en vue d’obtenir un déplafonnement, fut-ce en refusant le renouvellement avec indemnisation du locataire. Tout ceci se calcule et se gère dans le temps. Approche du Droit au Bail 16
  • 17. GENIVALOR une compétence immobilière Méthodes de comptabilisation 1. Règles françaises 1.1 Comptes sociaux Dans les comptes sociaux, le droit au bail n’est comptabilisé que s’il a fait l’objet d’une transaction ou si sa valeur est mentionnée dans un acte d’acquisition de fonds de commerce ou dans un traité d’apport. Il devra ensuite, comme tout actif, faire l’objet de tests de dépréciation qui nécessiteront de se référer soit : - à la valeur de marché, ce qui nécessite de la déterminer, - aux cash-flows générés par le droit au bail, ce qui nécessiterait de les identifier, - à toute autre méthode. En règles sociales françaises, les méthodes exposées précédemment peuvent dont être utilisées. 1.2 Comptes consolidés Lors d’un regroupement, les biens destinés à l’exploitation sont évalués à leur valeur d’utilité pour l’entreprise consolidante. Cette valeur d’utilité est soit le prix qu’elle aurait accepté de payer si elle avait acquis ces éléments séparément, compte tenu de l’usage qu’elle compte en faire, soit la valeur de remplacement, c’est-à-dire à l’investissement que l’entreprise consolidante devrait réaliser pour les remplacer par de nouveaux actifs, éventuellement différents, mais permettant à l’entreprise le maintien de sa production dans son secteur. Le règlement 2005-10 précise que la valeur d’utilité est égale à la valeur de marché s’il existe un marché actif pour des biens similaires. Le marché actif se définit comme un - marché sur lequel s’échangent régulièrement - à des prix connus - des biens de nature homogène. A défaut de marché actif, le règlement prévoit que la valeur d’utilité de l’immobilisation incorporelle est définie en se référant notamment à la pratique du secteur concerné. Les méthodes expertales exposées précédemment semblent donc, là encore, totalement applicables. Approche du Droit au Bail 17
  • 18. GENIVALOR une compétence immobilière 2. IFRS Lors d’un regroupement, les IFRS requièrent une comptabilisation en « juste valeur » de toutes les immobilisations incorporelles, et par conséquent du droit au bail, figurant dans les actifs acquis lors d’un regroupement. La comptabilisation à la juste valeur est requise à condition que celle-ci puisse être évaluée de façon fiable. La détermination de cette juste valeur est définie par IAS 38. Elle résulte soit des prix cotés sur un marché actif, soit en l’absence d’un tel marché, du montant que l’entité aurait payé au titre de cet actif lors d’une transaction entre parties bien informées. Ultérieurement, l’immobilisation acquise pourra être évaluée soit à sa valeur comptable soit à une valeur réévaluée. Cette réévaluation ne pourra être effectuée que par référence à un marché actif. Dans la pratique, les deux arguments peuvent paraître redondants. Il pourrait être considéré qu’il n’y a de valeur de droit que s’il y a un marché locatif existant qui permet de mesurer une éventuelle rente de différentiel. Et donc, s’il y a une valeur de droit au bail au départ, il y aurait forcément permanence de son marché. Cette approche serait toutefois réductrice car elle négligerait l’utilité spécifique de l’immobilisation pour l’acquéreur, qui conduit à l’évaluer en fonction de l’utilisation spécifique qui sera faite de l’immobilisation et non selon une utilisation « standard ». Première comptabilisation Les méthodes exposées précédemment pourraient a priori être utilisées comme méthode d’évaluation dans le cadre d’un regroupement d’entreprises (IFRS3) car il pourrait être considéré que le résultat obtenu par ces méthodes aurait été le prix payé entre parties bien informées. Comptabilisation ultérieure Les méthodes expertales exposées précédemment ne pourraient par contre plus être utilisées ensuite pour réévaluer le droit au bail, faute de reposer sur un marché actif. En effet les IFRS définissent un marché actif comme répondant aux exigences suivantes : - les éléments négociés sur le marché sont homogènes, - on peut trouver à tout moment des acheteurs et des vendeurs consentants, - les prix sont mis à la disposition du public. Approche du Droit au Bail 18
  • 19. GENIVALOR une compétence immobilière Cette dernière condition est certainement la plus difficile à remplir dans la mesure où il faut vraisemblablement entendre par public la communauté représentée par les utilisateurs d’états financiers et non par les seuls experts en évaluation immobilière. Si la réévaluation ne peut être effectuée en se référant aux méthodes expertales, qu’en est-il de l’évaluation nécessaire à la comptabilisation éventuelle d’une dépréciation. En IFRS la dépréciation correspond à la différence entre la valeur comptable de l’actif et sa valeur recouvrable. Cette dernière est définie comme la valeur plus élevée entre le prix de vente net des frais de cession de l’actif et sa valeur d’utilité. Le prix de vente net est le montant qui peut être obtenu de la vente d’un actif lors d’une transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien informées et consentantes, moins les coûts de sortie (coûts marginaux directement attribuables à la sortie d’un actif, à l’exclusion des charges financières et de la charge d’impôt sur le résultat). Peut-on considérer la valeur expertale comme une bonne approche de ce prix de vente ? La valeur d’utilité est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l’utilisation continue d’un actif et de sa sortie à la fin de sa durée d’utilité. La difficulté pour déterminer la valeur du droit au bail dans cette approche résidera d’une part dans la difficulté de différencier les flux affectables au droit au bail de ceux affectables à d’autres éléments incorporels et d’autre part dans la détermination de la valeur de sortie, ceci d’autant plus que l’absence de marché ainsi que les risques exposés précédemment pesant sur le renouvellement du bail conduiront à apprécier avec prudence cette valeur de sortie. Approche du Droit au Bail 19
  • 20. GENIVALOR une compétence immobilière Approche du Droit au Bail 20
  • 21. GENIVALOR une compétence immobilière Conclusion générale Un monde de contradictions. Le sens européen devrait normalement lui être fatal à terme. En fait, ce qui est sous-jacent c’est « le service public des commerces de proximité qui ne peuvent payer le prix du grand commerce » et « la retraite des petits commerçants » pour laquelle la vente du droit au bail était un élément essentiel. Les praticiens doivent déterminer une valeur et la traiter comptablement. Le sens actuel des choses est probablement une approche économique pure dédiée. Ce qui signifierait en toute logique, une approche également dédiée des valeurs locatives. N’est-ce pas d’ailleurs ce qui se fait dans les lieux du commerce moderne où les loyers sont adossés au merchandising. Approche du Droit au Bail 21
  • 22. GENIVALOR une compétence immobilière GLOSSAIRE DU DROIT AU BAIL WACC en anglais: Le coût du capital (weighted average cost of capital), est une notion fondamentale en finance puisqu'il sert à la fois pour la sélection des investissements et l'évaluation de l'entreprise. Le coût du capital est en effet le taux de rentabilité minimum que doivent dégager les investissements de l'entreprise pour que celle-ci puisse satisfaire les exigences de rentabilité des actionnaires et des créanciers. C'est aussi le taux auxquels sont actualisés les flux de trésorerie disponible (free cash-flows) pour le calcul de la valeur de l'actif économique. Le coût du capital ne dépend que du risque de l'actif économique et il préexiste à la structure financière. En effet, c'est en fonction du risque de cet actif économique que les créanciers et les actionnaires vont déterminer le taux de rentabilité qu'ils exigent sur les dettes et les capitaux propres de l'entreprise. Par commodité, le coût du capital est souvent calculé comme la moyenne pondérée du coût des capitaux propres et du coût de l'endettement net LA DURATION La duration d’une obligation Est une sorte de délai moyen de recouvrement qui tient compte de facteurs tels que :  du risque de taux (prix des titres et variation des taux d’intérêt),  du degré de liquidité, risque de marché  de la sensibilité et de la maturité de l’obligation et indique au bout de combien de temps l’épargnant aura récupéré sa mise initiale, en valeur actuelle, pour un taux d’intérêt donné. Approche du Droit au Bail 22