Plh ivry-diagnostic

Square-Urbanis / PLH d’Ivry-sur-Seine / Diagnostic / Novembre 2010

Elaboration du Programme Local de l’Habitat

Diagnostic
Projet présenté à la Commission Urbanisme du 15 décembre 2010

Sommaire

Préambule p. 4

1. Cadrage économique et démographique p. 5 4. Les logements adaptés p. 34
1.1 Une commune mosaïque en position charnière 4.1 Logements adaptés aux personnes âgées
1.2 Un regain démographique adossé à une reconversion 4.2 Logements adaptés aux personnes handicapées
économique
1.3 Un pôle d’emploi métropolitain, des actifs résidants 5. Les logements temporaires p. 37
tournés vers Paris 5.1 Logements dédiés aux étudiants et jeunes actifs
1.4 Un décalage croissant entre actifs résidants à Ivry et 5.2 Logements d’insertion
travailleurs à Ivry
1.5 Un renouveau démographique
6. Offre complémentaire p. 41
1.6 Une attractivité migratoire retrouvée
1.7 Une composante populaire qui reste importante 6.1 Aires d’accueil
6.2 Hôtels et autres résidences

2. Structure et évolution du parc de logements p. 16 6.3 Synthèse des différentes structures

2.1 Une reprise de la construction neuve
7. Le parc privé et le marché immobilier p. 46
2.2 La construction neuve a surtout servi à
l’accroissement de la population 7.1 La diversité du parc privé
2.3 Evolution du parc par statuts d’occupation 7.2 Un parc privé en mutation rapide
2.4 Une part importante de petits logements 7.3 Evolutions récents dans le parc privé ancien
7.4 Le parc privé ancien reste fragile
3. Le parc locatif social p. 21 7.5 Typologie et spatialisation du parc privé
7.6 Les grandes copropriétés semi-récentes
3.1 Une densité élevée de logements locatifs sociaux 7.7 Les hôtels meublés
3.2 Un rôle structurant dans le tissu urbain 7.8 Une intervention publique déjà forte
3.3 Un bailleur de référence 7.9 Les interventions sur le parc privé: quel bilan,
3.4 Un effort important de construction HLM quels enjeux, quelles perspectives ?
3.5 Un différentiel de loyers important et une faible mobilité 7.10 Quels enjeux et quelles perspectives d’action ?
3.6 Rôles comparés des parcs locatifs social et privé 7.11 Ivry et son environnement de marché
3.7 Des occupants plus âgés que dans le parc locatif privé 7.12 Une dynamique de valorisation immobilière
3.8 Une demande locative pressante 7.13 Une mobilité résidentielle faible
3.8.1 La situation des demandeurs 7.14 Les loyers dans le parc privé
3.8.2 Une demande peu solvable
3.8.3 Une demande jeune 2
3.8.4 Une forte demande de petits logements

Sommaire

7.15 Le marché de l’accession
7.15.1 Des prix relativement homogènes
7.15.2 Mais une appréciation immobilière à deux vitesses ?
7.15.3 Quelques références de prix dans l’ancien
7.15.4 La primo-accession
7.15.5 Le prêt à taux zéro
7.15.6 Les évolutions récentes
7.15.7 Revenus et entrée dans le marché

8. Le contexte institutionnel et les projets
de développement de l’habitat p. 75
8.1 Des projets de développement importants

8.2 Les principales potentialités foncières
8.3 Exemples d’opérations récentes ou en projet

9. Conclusions et enjeux p. 79

Annexes:

- monographies par quartiers

- compte-rendus des ateliers

- chiffres-clé: fiche INSEE

3

Préambule

Ce document a été réalisé dans le cadre de l’élaboration par la Le présent document présente la synthèse de la phase de
Ville d’Ivry-sur-Seine de son Programme Local de l’Habitat. diagnostic. Il a été réalisé à partir des sources statistiques et
documentaires les plus récentes, complétées par des entretiens
Le PLH définit, pour une durée de six ans, les objectifs et les et des visites de terrain. L’expertise des acteurs locaux a été
moyens à mettre en mettre par la Ville pour répondre aux sollicitée lors de quatre ateliers sur les thématiques suivantes :
besoins en logements et en hébergement. Il vise notamment à
favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, et à • le parc locatif social, le 21 juin 2010
améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes • les logements spécifiques, le 22 juin
handicapées. Il doit en outre assurer entre les quartiers une • le foncier et l’accession à la propriété, le 28 juin
répartition équilibrée de l’offre de logements. (Code de la • l’habitat indigne, le 29 juin.
Construction et de l’Habitation, art. L302-1)
Les comptes-rendus de ces ateliers figurent en annexe au
présent document.
L’élaboration du PLH s’effectue en trois phases :
En outre, quatre réunions de concertation ont été organisées
• un diagnostic sur le fonctionnement du marché local du avec les habitants dans les quartiers :

logement et sur les conditions d’habitat ;
• Petit-Ivry et Mirabeau : le 14 septembre 2010
• un document d’orientation, qui énoncera les grands • Ivry-Port : le 15 septembre
principes et les orientations du PLH au vu du diagnostic ; • Centre-ville et Parmentier : le 20 septembre
• Monmousseau : le 21 septembre
• un programme d’actions, qui précisera :
- les objectifs quantifiés et localisés de l’offre nouvelle
de logements et d’hébergement ; L'élaboration du diagnostic a été suivie par un comité technique
- les actions envisagées pour l’amélioration et la réhabilitation réunissant les services de la Ville et ses principaux partenaires,
du parc de logements existant ; qui s'est réuni les 2 février, 17 juin et 19 octobre 2010.
- les interventions foncières permettant la réalisation des
actions du programme; Un pré-diagnostic a été présenté à la Commission Urbanisme le
- Les modalités de suivi et d’évaluation du PLH et les 5 mai 2010. Le présent document sera soumis à cette
conditions de mise en place d’un dispositif d’observation de Commission le 15 décembre 2010.
l’habitat.

4

Une commune mosaïque en position charnière

Quartiers d’habitat privé aisés,
plus ou moins dynamiques, et qui
poursuivent leur ascension
sociale

Quartiers d’habitat privé
populaires, en cours de
reconversion : un fort potentiel
foncier et de renouvellement
urbain

Quartiers d’habitat social
populaire qui tendent à
s’appauvrir

5

Un regain démographique adossé à une reconversion
économique
Occupation dominante : habitat ou activité
Une commune qui joue un rôle de pôle d’emploi
rô pô d’
et dont la position se renforce depuis 1999.

Avec un taux d’emploi supérieur à 1,0 depuis
d’ supé
2005, Ivry-sur-Seine se différencie de ses
Ivry- sur- diffé
voisines du Val-de-Marne. Son profil est plus
Val- de-
proche de celui observé
observé dans les
arrondissements parisiens limitrophes.

Une forte progression de l’emploi total qui
l’
passe de 25 900 en 1999 à 31 310 en 2006, au
sein duquel l’emploi salarié est très majoritaire
l’ salarié trè
(75% des emplois en 2006, contre 68% à

l’échelle du Val-de-Marne).
’échelle Val- de-
Sources : INSEE, Recensements 1999 et
2006

Source : DGI, fichiers fonciers Majic2, 2009. Traitement et cartographie : Urbanis, 2010

habitat activité pas de bâti / N.R.

nb emplois / nb actifs occupés

Source : UNISTATIS, 2007
6
6
Source : INSEE, RGP
2006

Un pôle d’emploi métropolitain, des actifs résidants tournés
vers Paris
Lieu de résidence des actifs travaillant à Ivry (« entrants ») Malgré ce rôle de pôle d’emploi, la population
Malgré rô pô d’
municipale travaille relativement peu sur la
commune.

La vie professionnelle des Ivryens est largement
tournée vers Paris.
tourné

A l’inverse, l’activité économique de la commune
l’ l’ activité
s’appuie en grande partie sur des actifs en
provenance des communes voisines et du centre du
Val-de-Marne.
Val- de-

Le pôle d’emploi d’Ivry rayonne sur l’ensemble de
pô d’ d’ l’
l’agglomération parisienne : son aire d’influence est
agglomé d’

large

Source : INSEE, fichier-détail de la mobilité professionnelle, 2006.
Cartographie : Urbanis, 2010
Note : Les communes de moins 10 actifs ne sont pas figurées.

40%

Sortants
35%
Entrants
30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%
Ivry Paris Reste Val de Marne Dep 92 et 93 Grande couronne 7
7
Hors IDF
IDF

Source : INSEE, fichier-détail de la mobilité professionnelle, 2006
Lieu de travail des actifs habitant à Ivry (« sortants ») Cartographie : Urbanis, 2010

Un décalage croissant entre actifs résidants à Ivry et
travailleurs à Ivry
Un phénomène reconversion qui s’exprime par la
phé nomè s’
tertiarisation du tissu économique d’Ivry après une période
d’ aprè pé
de crise industrielle : aujourd’hui, 80% du tissu économique
aujourd’
de la ville relève du secteur tertiaire (source Ville)
relè

Une évolution récente
ré principalement liée
lié au
développement d’entreprises du tertiaire supérieur
d’ supé
(laboratoires, établissements en lien avec les universités à
université
proximité), et aux entreprises de service (services financiers,
proximité
maintenance industrielle de haut niveau)

Un emploi salarié assez diversifié en matière de secteurs
salarié diversifié matiè
d’activité, mais dominé par les activités dites scientifiques et
activité dominé activité
techniques et les services administratifs et de soutien (28%

de l’emploi salarié privé en 2007). Cette diversification
l’ salarié privé
Source : UNISTATIS, 2007
constitue une originalité forte du tissu économique de la
originalité
Ville.

Une grande mixité socio-professionnelle des emplois,
mixité socio-
encouragée par la Ville
encouragé

Malgré un équilibre relatif entre le nombre d’employés
Malgré d’ employé
habitant et travaillant sur le territoire, on constate un
décalage marqué entre les emplois proposés sur le territoire
marqué proposé
et la structure de la population ivryenne : les catégories
caté
moyennes supérieures sont beaucoup plus sollicitées par
supé sollicité
l’emploi local qu’elles ne sont présentes dans la population
qu’ pré
résidente. Il en est de même pour les ouvriers.
mê

Au regard de ce décalage et du rôle de pôle d’emploi que
dé rô pô d’
remplit Ivry, comment penser le développement de l’offre de
dé l’
logements à destination des personnes travaillant à Ivry ?
L’offre actuelle de logements (privée et sociale) peut-elle
(privé peut-
Source : INSEE, RGP
assurer l’accueil de ces ménages ? 8
8
2006, exploitation des l’ mé
fichiers détail

Un renouveau démographique (1)
Evolution de la population (base 100 en 1999) La population d’Ivry a connu ces 10 dernières
années une forte croissance : environ 600
130 habitants en plus chaque année depuis 1999.
125
Ivry retrouve une attractivité migratoire :
120 Alfortville davantage d’arrivants que de sortants
Choisy-le-Roi (+0,3% entre 1999 et 2007)
115 Ivry-sur-Seine
. Vitry-sur-Seine
110 Mais la croissance démographique reste
Paris 13e Arrondissement
Paris 14e Arrondissement
principalement due à l’accroissement naturel :
105
ORSA hausse de la natalité, baisse de la mortalité.
100 CA Val de Bi¸vre
Caractéristiques marquantes de cette évolution
95 récente:
90
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 • Un arrivée massive de jeunes (15-35 ans),

Source : INSEE, RGP 1968 à 2006 étudiants ou actifs

• Une réduction du déficit migratoire de familles
Solde migratoire annuel par âge
90-99 99-06
• Un départ des retraités qui se poursuit
300

• Un fort développement de la population
200
étrangère
Evolution annuelle du nombre de ménages
100 depuis 1999 à Ivry-sur-Seine

0 25 000

24 000
-100
23 000

-200
22 000

-300
21 000

Source : INSEE, traitement URBANIS 20 000
-400 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74

0 15 30 45 60 9
Source : DGI, rôle 1386 bis TH-K de la taxe d’habitation

Un renouveau démographique (2)
Pyramides des âges de 1999 et 2007 Population totale d’Ivry-sur-Seine ‰ge
100 Globalement, la population d’Ivry a rajeunit.
Le nombre de plus de 60 ans a légèrement
95 régressé, passant d’environ 9 800 en 1999 à 9 450
en 2007.
90
Le nombre de moins de 30 ans a par contre
fortement progressé (+ 3 000 environ, soit + 15%),
85
particulièrement dans la tranche des 15-19 ans,
80 avec prolongement chez les 30-35 ans.

1999 75 Le résultat de cette évolution, c’est:
2007 - un solde naturel (+ 0,8%) en hausse par rapport
70 à la période précédente;
- des naissances (près de 900 par an en moyenne
65
dans la période 2005-2008) en nombre supérieur
60
aux années 1990;

- un indice de jeunesse (2) en forte hausse (1,15
55 en 1999; 1,41 en 2007), contrairement à ce que
Croissance l’on observe au niveau national, et beaucoup plus
des 45-60 ans 50 vite que dans le val de Marne.

45 Deux mécanismes sont à l’œuvre:
Déficit des naissances durant les guerres mondiales
Vieillissement des générations d’après-guerre 40
- un apport de populations jeunes, notamment
35 dans la tranche des 15-25 ans (étudiants ?) et
Légère croissance dans les 25-35 ans (avec leurs enfants)
des 30-34 ans
30 - un glissement de la pyramide des âges vers le
haut, qui explique notamment la croissance des
Forte croissance 25 55-65 ans (arrivée des « baby-boomers »), et la
des 13-29 ans stagnation des plus de 65 ans (passage des deux
20 classes creuses des deux guerres).
15
NB: l’histoire de l’urbanisation de la commune
10 explique aussi certaines évolutions, comme
l’accroissement très fort des 70-75 ans, amplifié
Taux de natalité 5 par rapport à la tendance nationale.
croissant depuis 2000 10
0 (2): rapport entre les moins de 20 ans et les plus de 60 ans
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 1 100

Une attractivité migratoire retrouvée (1)
Structure par âge des chefs de ménages entrants,
Un solde migratoire très positif (gain de plus de 100 sortants et de ceux restant à Ivry
1 500
ménages) pour les types de ménages suivants :
- Etudiants (17-25 ans) arrivant dans le parc collectif locatif solde Entrants
migratoire Sortants
privé, vide ou meublé, souvent en collocation, d’origine 1 250
M me logt Ivry
positif
géographique large (province, pays étranger) Autre logt Ivry

- Jeunes actifs (20-39 ans) (employés, prof intermédiaires, 1 000 solde
migratoire
parfois ouvriers) seuls, ou en couple sans enfant, arrivant
négatif
dans le parc collectif locatif privé (parfois dans le parc HLM), 750
d’origine géographique large, et parfois en situation difficile
par rapport à l’emploi (chômage) 500

6 930 ménages 250

entrants
0
15 25 35 45 55 65 75 85 95

Commune d’Ivry

6 030 ménages
5 170 ménages 1 160 ménages sortants
n’ont pas changé ont changé de
de logement logement à Ivry Un solde migratoire très négatif (perte de plus de
100 ménages) pour les types de ménages suivants :
- Jeunes retraités, couples sans enfant, 55-64 ans, vers
l’accession à la propriété en individuel ou même la
Une mobilité interne à la Ville qui a profité aux types de ménages location privée
suivants : - Familles avec enfants (2 enfants ou plus) 25-54 ans
- Couples avec enfant(s) ou familles monoparentales modestes (chefs de (mais surtout 35-40), vers l’accession en individuel, tous
ménage employés ou ouvriers) ou de classe moyenne (prof. intermédiaires) classes sociales concernées
accédant à un logement social (parfois déjà en logement social). >> Globalement, des ménages souhaitant accéder à la
- Couples avec enfant(s) de classe moyenne et supérieure accédant à la propriété.
propriété
>> Pour ces deux types de ménages, cette mobilité a été notamment permise Source : INSEE, fichier détail de la mobilité résidentielle, 2006
Les données portent sur les flux migratoires entre 2001 et 2006
grâce à la construction neuve de ces 10 dernières années (un tiers des
11
ménages qui ont changé de logement à Ivry entre 2001 et 2006 ont
emménagé dans un logement construit à partir de 1999)

Une attractivité migratoire retrouvée (2)

Une arrivée importante de nouveaux habitants,
arrivé
une mobilité interne dans la moyenne
mobilité

IVRY : 73% des habitants sont restés dans la commune (16%
resté
d’entre eux ont déménagé au sein de la commune)
dé nagé

A titre de comparaison, entre 2001 et 2006 :
Paris 13ème : 81% des habitants sont restés dans la commune
13è resté
(23% d’entre eux ont déménagé au sein de la commune)
d’ dé nagé
Aubervilliers : 76% des habitants sont restés dans la commune
resté
(16% d’entre eux ont déménagé au sein de la commune)
d’ dé nagé
Malakoff : 76% des habitants sont restés dans la commune (15%
resté
d’entre eux ont déménagé au sein de la commune)
dé nagé

+1 010
ménages

-170 ménages

+850
ménages

-390 ménages

-390 ménages Source : INSEE, fichier détail de la mobilité résidentielle, 2006 12
Les données portent sur les flux migratoires entre 2001 et 2006

Une composante populaire qui reste importante (1)

• Une population dominée par des catégories socio-
professionnelles modestes. Employés et ouvriers
représentaient 54% des actifs en 2006. Leur proportion
est en nette diminution depuis 1999 (64% en 1990, 60%
en 1999).

• Un rôle d’accueil de populations modestes, dans le parc
social publique, mais aussi dans le parc privé.

Source : INSEE, RGP 2006

source : INSEE, Recensements 1990-1999-2006

13

25 000Ū
Revenus médians par unité de consommation en 2006
20 000Ū
Des habitants aux ressources modestes, et
en baisse entre 2001 et 2006
15 000Ū

10 000Ū Des écarts de revenus importants en raison
d’une forte présence de ménages pauvres
5 000Ū

D’importants contrastes au sein de la Ville
0Ū

e

e
SA
.

.

ille

oi

re

4
-S

-S

13

14
t9
-R

¸v
rtv
/

/

R
-s

-s

Bi
le

en

ris

ris
O

fo
ry

try

y-

e

Pa

Pa
m
Al
Iv

is
Vi

ld

te
ho

Va

ar
C

ˇp
A

D
C
Revenus max des 20% les plus pauvres

Evolution du revenu médian par U.C.entre 2001 et 2006
(quartiers IRIS Paris et petite couronne)
25 000Ū Revenus
Revenus en élevés
augmentation
20 000Ū

15 000Ū

10 000Ū
Quartiers
d’Ivry

5 000Ū
Revenus en
baisse
Revenus
0Ū
faibles 14
0Ū 5 000Ū 10 000Ū 15 000Ū 20 000Ū 25 000Ū
source : INSEE-DGI, revenus fiscaux des ménages, 2001-2006 2001


Part des mˇnages Part des mˇnages Des indicateurs de précarité sociale qui attestent
percevant le RMI percevant l'API d’une fragilité socio-économique
Ivry-sur-Seine 6,7% 0,7%
Paris 12ˇme 5,4% 0,3% Un taux de dépendance élevé aux prestations de la
Paris 13ˇme 4,8% 0,4% CAF : 11% des ménages ont des ressources
Paris 14ˇme 3,0% 0,3%
Paris 4,5% 0,3%
Vitry-sur-Seine 7,9% 0,9% 2 184 allocataires du RSA en mars 2010, dont 80%
Alfortville 6,7% 0,8% ont un revenu mensuel inférieur à 500 €
Choisy-le-Roi 6,3% 0,9%
EPA ORSA 6,7% 0,8%
Val-de-Marne 4,8% 0,6% 3 425 demandeurs d’emploi (categ. A+B) en mars
Source : CNAF, bénéficiaires des prestations légales, 2008
2010. C’est 400 de plus qu’un an plus tôt.

Taux de dépendance des ménages aux prestations CAF
15,0%

Revenus constituˇs plus de 50Ź% de prestations sociales
Prestations sociales pour seuls revenus (100%)
12,5%

10,0%

7,5%

5,0%

2,5%

0,0%
Vitry-sur- EPA ORSA Ivry-sur- Alfortville Choisy-le-Roi Paris 12ˇme Paris 13ˇme Val-de-Marne Paris Paris 14ˇme
Seine Seine 15
Source : CNAF, bénéficiaires des prestations légales, 2008

Une reprise de la construction neuve (1)
IVRY - Evolution du nombre de logements commencés
Après le très fort développement du parc qu’a connu Ivry dans
les années 1950 à 1975, le rythme de construction est revenu à 800
un niveau d’étiage jusqu’aux années récentes: 700 Résidence Résidences
- moins de 175 logements par an dans les années 1980; Marat + Raspail
Résidence
600

Nombre de logt.
- une soixantaine par an dans les années 90 (source RP Estudines
500
INSEE).
400

Le graphique ci-contre montre que l’on est revenu à des niveaux 300

beaucoup plus conséquents depuis les années 2000. 200
Toutes les sources convergent pour estimer dans une fourchette 100
de 275 à 300 logements par an le rythme moyen de 0
construction neuve dans la période 1999-2007 (1). 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Cette relance a été particulièrement forte entre 2004 et 2007, Hors résidences Total
avec plus de 1500 logements commencés (résidences Source: SITADEL. NB: Pour les années 2008 et 2009, il s'agit de logements
comprises) soit 500/an. L’apport des résidences dans la commencés en date de prise en compte, avec donc certaines incertitudes.
construction neuve est important.

La relance ne s’est pas confirmée les années suivantes,
La construction neuve de résidences principales
principalement en raison de contraintes opérationnelles (retards
de chantiers, mise en service des opérations HLM plus tardive
que celles en accession). Compte tenu des délais d’actualisation
des données statistiques, il conviendrait toutefois d’attendre les
2001-2006
données définitives avant de se prononcer.
Propriétaires Occupants
Mais, très rapidement, le rythme devrait remonter, car avec Locatif Privé
toutes les disponibilités qu’elle a su se dégager dans le tissu Locatif social
urbain et le projet urbain Ivry Confluences, la Ville dispose des
capacités pour retrouver un rythme proche de celui des années 1994-2000
2004-2007 et le maintenir au moins pendant la durée du PLH

0 500 1000 1500 2000

Source : Filocom

(1): La source FILOCOM estime à 2200 environ la construction neuve entre 1999-2007. L’INSEE pour sa part avance un chiffre d’un peu moins
de 2500. A partir de SITADEL (logements commencés), on peut l’estimer à 2300 logements. 16

Une reprise de la construction neuve (2)

Cette reprise de la construction neuve est un facteur essentiel
qui a permis de limiter les effets de la pression de la demande
sur le marché du logement.
La structure de cette offre nouvelle en est un autre. Au cours de
la période 2001-2007, les logements des bailleurs HLM (sociaux
ou intermédiaires) ont représenté 44% de l’offre nouvelle (28%
sur le Val de Marne).

Le parc occupé par des propriétaires, dont seule une petite
partie en accession sociale -environ 25% de prêts à taux zéro
(1)- a pour sa part représenté dans la même période environ 25%
de cette offre nouvelle, soit environ 75 logements par an. Ce
taux est relativement faible comparé à celui du Val de Marne
(46%), et plus encore de la France métropolitaine (60%).

L’investissement locatif privé a été par contre significatif avec 31%
de l’offre nouvelle (Val de Marne: 25%, France métropolitaine:
28%), et ceci particulièrement dans la dernière période (2005-
2006).
Cette offre locative est intéressante par rapport aux nouveaux
actifs qui arrivent à Ivry. Elle l’est moins, notamment par rapport
à l’accession « maîtrisée », en terme de parcours résidentiel,
pour les habitants d’Ivry.

(1): source: fichier PTZ (DRIHL Ile de France)
17

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