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Présentation de la Banque de lHabitat du Mali                     (BHM)HistoriqueSituation actuelle Forces - Faiblesses - ...
Présentation de la Banque de lHabitat du Mali                              (BHM)                1.1.       Historique     ...
1.2.        Situation actuelle    Statut : société déconomie mixte au capital social de FCFA 4 milliards        Action...
    Effectifs : 149 personnes au 31/12/04.      Implantations- Siège social et agence centrale : ACI 2000, Bamako- Agenc...
 Partenariats. Pour accélérer son déploiement, sans alourdir sa structure, la BHM a                délibérément opté pour...
 Chiffres clés (en milliards de FCFA) :                                2000           2001                  2002Fonds pro...
1.3.         Forces - Faiblesses - Menaces - Opportunités      Ses forces majeures résident dans :· le domaine dintervent...
     Les menaces pourraient provenir de :· la banalisation des prestations spécifiques de la BHM,· lémergence dune concur...
La Banque de lHabitat du Mali(BHM)Instrument dune politique nationaleSchéma Alternatif de Financement del’Habitat au Mali ...
Le financement du logementProblématiqueLe logement reste l’un des projets prioritaires de toute famille.La Stratégie Natio...
Privatisée, la BHM pourra-t-elle rester un instrument d’application d’unepolitique du logement ?Les autres banques n’ayant...
Le renforcement de ses fonds propres n’est qu’une composante d’un plan plusvaste et cohérent touchant :                sa...
L’enjeu est d’importance pour toute banque engagée - comme l’est la BHMplus que toute autre banque malienne -, dans des ac...
Dans un autre domaine, on notera que certains particularismes de la BDM n’ontpas entravé sa privatisation, et ont pu être ...
De procéder à une relecture des conventions avec lEtat et les organismes parapublics, afin den clarifier les termes ; puis...
Schéma Alternatif             deFinancement de l’Habitat au Mali                                   22
I - Spécificités des ressources liées à l’HabitatII - Limites du financement de l’Habitat au MaliIII - Les outils dont doi...
ISpécificités des ressources liées à l’Habitat                   IILimites du financement de l’Habitat au Mali            ...
I - Spécificités des ressources liées à l’Habitat Les crédits acquéreurs ont des échéances initiales de 15 à 20 ans. En ...
Ce paradoxe a été plusieurs fois évoqué et constitue le reprochePrincipal fait aux banquiers :Les banques ont globalement ...
II - Limites du financement de l’Habitat au Mali Restrictions du côté de l’offre : d’une part, la BHM est contrainte à un...
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Si l’on veut donner une nouvelle dimension au financement de l’habitat, notre propositions’articule autour des trois point...
Toute banque agréée au Mali devrait avoir accès à trois ‘guichets’,correspondant à chacun des facteurs critiques :        ...
Dispositif de Financement identifié.    IV - 1 Le Guichet Garantie (FGHM) avec adaptation au dispositif    IV - 2 Le Guich...
MotivationsOutre les raisons générales exposées en préambule, ce dispositif definancement de l’habitat est motivé par de n...
•.Désenclaver un secteur aussi sensible, de la bonne santé d’unétablissement unique ou dominant.• Lancer des opérations de...
On notera d’ailleurs que ce dispositif proposé s’inscrit dans le droit fildu cadre général de la Stratégie Nationale de Lo...
Le Guichet Garantie  Le Mali a été pionnier en la matière : ce premier guichet a en effet le grand  mérite d’exister avec ...
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Le Guichet Bonification Ce deuxième guichet a pour finalité d’abaisser les taux consentis  aux emprunteurs. Cela se fera e...
Le Guichet RefinancementNous soutenons le principe de créer Le Guichet Refinancement      organisme doté de la personna...
Emprise géographique potentielle du dispositif                                            42
Emprise géographique potentielle du dispositifCes trois guichets sont complémentaires, mais différents quant à leur vocati...
Les trois situations sont fondamentalement différentes :• Les mécanismes de bonification relèvent d’une politique d’intérê...
ILLUSTRATIONS                45
CDMH – Compte de Mobilisation pour l’Habitat / Côte d’IvoireLe CDMH est conçu comme un compte auprès de la Caisse Autonome...
CRH – Compte de Refinancement de l’Habitat du GabonLe CRH a été créé en République gabonaise par décret n° 379/PR/MFEBP/P ...
Le Marché des crédits hypothécaires aux USABien qu’élevé avec 6.644 Mds $ au 31.03.2003, ce marché est très concentréautou...
Le Marché Européen des Obligations HypothécairesLes Obligations Hypothécaires sont des emprunts émis par des établissement...
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Afrique financement du logement en afrique de ouest - 14 fev2005

  1. 1. LE FINANCEMENT DU LOGEMENT EN AFRIQUE DE L’OUESTLa Politique de développementLa décision politique de privatisation Le secteur bancaire Malien 1
  2. 2. 1 La Politique de développementUne politique soutenue de croissance économique et de lutte contre la pauvreté a étéclairement affirmée par les Autorités Maliennes.Pour ce faire, le pays bénéficie dune stabilité politique, dune forte cohésion sociale, dedispositions très favorables des instances internationales. Ce qui lui permet de mener unepolitique volontariste de développement, accordant un rôle prépondérant à linitiative privée.Dans ce contexte, la modernisation du secteur financier, son renforcement et sa pérennitésont devenus des enjeux majeurs, se traduisant par les objectifs suivants, tels que mis enexergue par le PDSF (Projet de Développement du Secteur Financier) :· restructurer et privatiser les banques publiques viables,· renforcer les institutions financières non bancaires,· consolider les organismes de micro finance,· aider à améliorer lenvironnement juridique dans lequel opère le secteur financier,· renforcer les capacités de suivi et de contrôle du système financier 2
  3. 3. 2. 2 Le choix politique de privatisationCe principe du désengagement de lEtat des établissements de crédit maliens est illustré par :· les orientations générales fixées par les Pouvoirs Publics (cf. Cadre Stratégique de Lutte contre la Pauvreté, mai 2002 / Lettre de Cadrage du Président de la République, octobre 2002 / Déclaration de Politique Générale du Premier Ministre)· les engagements pris à légard des organismes de Bretton Woods. 3
  4. 4. 2. 1 Le secteur bancaire Malien Le Mali compte aujourdhui  Dix (10) banques : - le groupe des ‘anciens : . La BHM, . La Banque de Développement du Mali (BDM) . La Banque Nationale de Développement Agricole (BNDA) . La Banque Internationale pour le Mali (BIM) . La Bank of Africa (BOA) . La Banque Commerciale du Sahel (BCS), - des créations plus récentes : . ECOBANK filiale de banque internationale . La BICIM (groupe BNP), filiale de banque internationale . La Banque Malienne de Solidarité (BMS), - La Banque Sahélo-Saharienne pour l’investissement et le Commerce (BSIC) 4
  5. 5.  Quatre (4) établissements financiers spécialisés :- FGHM, garantie hypothécaire,- Crédit Initiative SA, financement des entreprises,- Equipbail et SOMAFI, crédit-bail mobilier. Des Systèmes Financiers Décentralisés - SFD, dédiés aux mécanismes dépargne et de crédit de proximité, en priorité auprès des populations rurales et à faible revenu.- La couverture nationale est assurée par 82 guichets,- Le taux de bancarisation reste faible, de lordre de 5 %. 5
  6. 6.  La Banque de l’Habitat du Mali BHM SA 6
  7. 7. Présentation de la Banque de lHabitat du Mali (BHM)HistoriqueSituation actuelle Forces - Faiblesses - Menaces -Opportunités 7
  8. 8. Présentation de la Banque de lHabitat du Mali (BHM) 1.1. Historique La BHM a été créée le 25 mars 1996 par l’extension de l’objet social et le changement de la dénomination sociale de la  Société des Chèques Postaux                  et de la Caisse dEpargne, elle-même issue de la restructuration de lOffice des Postes & Télécommunications. Elle a pour objet social : · le concours financier à la promotion et à lamélioration de lhabitat, · la collecte et la rémunération de lépargne populaire, · la réalisation de toutes opérations de crédit. 8
  9. 9. 1.2. Situation actuelle    Statut : société déconomie mixte au capital social de FCFA 4 milliards      Actionnariat :       - Organismes Publics 64,6% - Banques et assurances locales 10,3% - Particuliers (plus de 3.000) et Mutuelles 25,1%    Conseil dAdministration  - 8 membres, dont 5 représentant les organismes publics. 9
  10. 10.     Effectifs : 149 personnes au 31/12/04.      Implantations- Siège social et agence centrale : ACI 2000, Bamako- Agences : Halles de Bamako, Kayes (1° région), Ségou (4°), Sikasso (3 °) Tombouctou (7°), Mopti (5°)- Deux bureaux à Paris : sous couvert de la Compagnie de Banques Internationales de Paris (CBIP)- 81 localités couvertes par la gestion concédée des services financiers du réseau postal Nature des opérations· Crédits immobiliers : acquisition et viabilisation de terrains, immobilier de logement et commercial, crédits acquéreurs,. Opérations de banque généraliste : produits dépargne (DAT, PEL, CEL, CEC, LEL,..), de transferts et de financement classique. Clientèle :  La BHM sadresse aux promoteurs, commerçants, particuliers, Maliens de lExtérieur. Elle finance également les Coopératives dHabitat. Elle détient 17 % du total du crédit bancaire au Mali, dont 87,43 % des crédits long terme et 30 % des crédits moyen terme au 31 août 2004. Se situe dailleurs au …… rang des banques en Afrique. 10
  11. 11.  Partenariats. Pour accélérer son déploiement, sans alourdir sa structure, la BHM a délibérément opté pour des partenariats solides : · Office Malien de lHabitat - OMH, qui affectait conventionnellement 50% de la taxe du Fonds National de Logement (1%) ou délivre sa caution, afin de permettre à la BHM de réaliser des prêts à taux bonifié,· Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali - FGHM, qui intervient en couverture des prêts hypothécaires consentis par la BHM,· Office National des Postes - ONP, dont le réseau est mis à profit pour assurer une présence sur lensemble du territoire malien,· Opérateurs de transfert rapide de fonds,· Compagnie de Banques Internationales de Paris - CBIP, qui assure pour le compte de sa clientèle les opérations des guichets à Paris,· Correspondants, avec lesquels la BHM a développé une coopération technique ou commerciale étroite telle la Banque de l’Habitat du Sénégal ou de la Côte-d’Ivoire. 11
  12. 12.  Chiffres clés (en milliards de FCFA) : 2000 2001 2002Fonds propres nets 6,4 8,9 9,8Total bilan 32,3 52,8 77,9Total des crédits 25,5 43,4 62,2Dépôts clientèle 19,3 31,2 41,9Produit Net Bancaire 1,7 2,6 3,2Résultat net 0,3 1,0 0,8 Colonne 2003 : 9,5 96,8 84,7 50,4 3,8 -0,4 Dans le cadre de son refinancement, la BHM a innové en étant la première banque à avoir émis un emprunt obligataire côté à la BRVM, en République du Mali, dune durée de 5 ans. Son montant initial de FCFA 5 milliards a été sur souscrit début 2003 à hauteur de 9,4 milliards. Il a également été procédé à une première cession dun bloc de créances. 12
  13. 13. 1.3. Forces - Faiblesses - Menaces - Opportunités Ses forces majeures résident dans :· le domaine dintervention où elle a démontré ses compétences et son expertise,· le maillage tissé dans des métiers connexes avec des partenaires reconnus,· la couverture géographique la plus étendue et la plus dense en République du Mali,· la large gamme de produits et prestations en matière dépargne, de crédits et de transferts rapides,· sa reconnaissance par des groupes diversifiés de clientèle, comprenant les maliens résidant à létranger. Les faiblesses relèvent principalement de sa structure de refinancement :· insuffisance des ressources longues,· ratios de liquidité et de structure du portefeuille non respectés,· dépendance du marché interbancaire,. inexistence d’un marché secondaire organisé 13
  14. 14.  Les menaces pourraient provenir de :· la banalisation des prestations spécifiques de la BHM,· lémergence dune concurrence,· la non reconduction des conventions détablissement et daffectation des ressources passées avec lEtat. l’aspect mono produit. la trop grande concentration des risques sur quelques promoteurs Les opportunités qui soffrent à elle :· volonté affirmée par lEtat de son désengagement,· ampleur et pérennité des besoins dans ses secteurs dintervention (immobilier, transferts, mobilisation de lépargne)· banques similaires, existantes ou en projet, dans plusieurs pays de la sous-région,· contexte politico-économique favorable,· efforts conjugués pour consolider, élargir et moderniser le secteur bancaire,· existence dune base sur laquelle édifier un pôle financier important et diversifié. 14
  15. 15. La Banque de lHabitat du Mali(BHM)Instrument dune politique nationaleSchéma Alternatif de Financement del’Habitat au Mali 15
  16. 16. Le financement du logementProblématiqueLe logement reste l’un des projets prioritaires de toute famille.La Stratégie Nationale du Logement a chiffré lampleur des besoins : sur 10 ans, 120.000 ménages nouveaux sont prévus à Bamako, 115.000 dans les autres capitales régionales, sans compter la réhabilitation des vieux quartiers et lassainissement des agglomérations rurales, ni les souhaits très vifs exprimés par les expatriés de bâtir au pays.Plusieurs questions, et non des moindres, doivent dès lors être posées :Même recapitalisée, la BHM sera-t-elle en mesure d’assurer un financementà telle échelle ? 16
  17. 17. Privatisée, la BHM pourra-t-elle rester un instrument d’application d’unepolitique du logement ?Les autres banques n’ayant guère abordé le financement hypothécaire,pas plus que sa couverture par le FGHM, faut-il laisser perdurer cettesituation de monopole de fait ?oufaut-il rechercher puis appliquer les facteurs incitatifs qui élargiraientle financement de l’immobilier à plusieurs banques ?Poser ces questions desservirait-il la BHM ?Nous sommes convaincus du contraire, et il convient de les poser auniveau approprié, celui des Autorités du pays. 17
  18. 18. Le renforcement de ses fonds propres n’est qu’une composante d’un plan plusvaste et cohérent touchant :  sa structure dencadrement,  ses procédures opérationnelles,  son outil informatique,  son dispositif de contrôle interne,  ses mécanismes de prévention des risques et de gestion du  recouvrement.Mais c’est ce qui permettra à la BHM de se hisser, sans déséquilibre grave, à unniveau structurellement supérieur d’activités.. 18
  19. 19. L’enjeu est d’importance pour toute banque engagée - comme l’est la BHMplus que toute autre banque malienne -, dans des actifs de maturité longue.Ceci est l’apanage des banques hypothécaires, leur gestion est traditionnellementadaptée en conséquence.Que la BHM, même dans la perspective d’une privatisation, puisse bien évidemment Continuer à être linstrument dune politique nationale telle que définie par les Pouvoirs Publics :Ceci n’est pas contradictoire ; des solutions ont été déployées par tous les paysappliquant une politique économique libérale, mais soucieux de ne pas abandonnerun secteur aussi vital aux seules lois du marché. 19
  20. 20. Dans un autre domaine, on notera que certains particularismes de la BDM n’ontpas entravé sa privatisation, et ont pu être préservés par voie conventionnelle.Les impulsions voulues par les Pouvoirs Publics sont alors données par le biais  dexonérations fiscales,  de lignes concessionnelles,  de subventions affectées à la bonification de financements …lesquelles transitent par les comptes d’exploitation et les bilans des banques,mais sont cantonnées aux champs d’application visés. Ce qui demande desrègles du jeu claires, une grande transparence dans leur application et unetraçabilité de leur incidence dans les comptes de la banque. 20
  21. 21. De procéder à une relecture des conventions avec lEtat et les organismes parapublics, afin den clarifier les termes ; puis d’en pérenniser les aspectsessentiels, afin de réduire les incertitudes qui freineraient l’adhésion denouveaux partenaires.Citons, de façon non exhaustive : - la garantie de disposer du réseau postal - l’affectation de ressources publiques à échéance longue (OMH, Trésor, INPS) - les bonifications de taux,... 21
  22. 22. Schéma Alternatif deFinancement de l’Habitat au Mali 22
  23. 23. I - Spécificités des ressources liées à l’HabitatII - Limites du financement de l’Habitat au MaliIII - Les outils dont doit disposer le Mali pour une bonne politique de financement de l’HabitatIV - Mise en œuvre du Dispositif de Financement identifié. IV - 1 Motivations IV - 2 Le Guichet Garantie (FGHM) avec adaptation au dispositif IV - 3 Le Guichet Bonification (OMH) avec adaptation au dispositif IV - 4 Le Guichet Refinancement - à créerV - Emprise géographique potentielle du dispositif 23
  24. 24. ISpécificités des ressources liées à l’Habitat IILimites du financement de l’Habitat au Mali 24
  25. 25. I - Spécificités des ressources liées à l’Habitat Les crédits acquéreurs ont des échéances initiales de 15 à 20 ans. En régime de croisière, un portefeuille de tels crédits a une échéance moyenne de 8 à 10 ans. Il faut donc impérativement trouver des ressources calées sur de telles échéances. Ce que les banques ne sont pas à même de mobiliser aujourd’hui à leur niveau.A titre d’exemple :La BHM a tenté de régler partiellement cette question et réussi une première avec sonrécent emprunt obligataire, et il faut l’en féliciter, mais : son coût est prohibitif (voir ci-dessous), son échéance est trop courte (5 ans) avec des tombées dès la fin de la première année, son montant (9,4 milliards FCFA, qui n’est déjà plus que de 5,6 milliards fin 2004)est insuffisant par rapport à l’ampleur des besoins à financer dans le pays. 25
  26. 26. Ce paradoxe a été plusieurs fois évoqué et constitue le reprochePrincipal fait aux banquiers :Les banques ont globalement plus de dépôts que de crédits ;il s’agit principalement d’une question d’échéance des ressources,qui doit être similaire à l’échéance de ce qu’elles financent.A défaut de quoi, les banques se trouvent confrontées :  à de graves risques de liquidité  et se voient reprocher la dégradation de leurs ratios prudentiels. 26
  27. 27. II - Limites du financement de l’Habitat au Mali Restrictions du côté de l’offre : d’une part, la BHM est contrainte à une politique de ‘stop and go’, rythmée par sa capacité à trouver des ressources longues ; d’autre part, les autres banques sont installées dans les crédits court terme et une désaffection à l’égard des financements longs, quand bien même seraient-elles excédentaires en dépôts, comme c’est le cas aujourd’hui. Restrictions du côté des marchés financiers : malgré l’ampleur des besoins, certaines techniques financières propres au financement de l’immobilier ne peuvent pas s’acclimater, faute d’un marché national de taille suffisante et d’un monopole de fait         conféré à une banque, voire parfois de réglementation précise en la matière.. Restrictions du côté de la demande, car les taux des crédits acquéreurs restent très élevés, conséquence directe du niveau des taux de refinancement et des coûts associés. Il est difficile de descendre en dessous de 12 ou 13% l’an, sauf à sacrifier la marge de la banque ou ses ratios, donc sa pérennité. On conviendra que ce taux est excessif lorsque l’inflation est maîtrisée à 2 ou 3%, ce qui donne un taux réel de l’ordre de 10% pour l’emprunteur. 27
  28. 28.  Soit les banques utilisent des ressources longues, telles que l’emprunt obligataire levé fin 2002 par la BHM, et le taux de crédit acquéreur se décompose ainsi : Taux de l’emprunt obligataire : 7,5 % + Coût moyen garantie FSA : 1,6 % + Coût moyen FGHM : 0,4 % + Marge bancaire : 3,0 % + Assurance emprunteur : 0,5 % Coût total emprunteur : 13,0 % Soit, à l’inverse, les banques se refinancent sur leurs dépôts clientèle, mais limité par le taux de transformation de 25 % Le coût peut être réduit de 3 à 4%, mais alors elles ne remplissent plus les ratios de liquidité et de couverture des emplois moyen & long terme. 28
  29. 29. Pour illustrer l’effet d’éviction provoqué par le niveau des taux, prenons le cas suivant : * Coût du logement = 6 millions FCFA + 10% frais, * Apport personnel = 20%, * Crédit demandé = 5,3 millions FCFA, sur une durée de 15 ans Si le remboursement ne doit pas excéder 40% du revenu mensuel net, voici le revenu minimum dont doit disposer l’emprunteur selon le niveau de taux (Chiffres en FCFA) :Taux emprunt Remboursement mensuel Revenu minimum / mois 8% 50.000 125.000 10 % 55.600 139.000 12 % 62.500 156.000 14 % 67.800 170.000 29
  30. 30. III Les outils dont doit disposer le Mali pourune bonne politique de financement de l’Habitat 30
  31. 31. III - Les outils dont doit disposer le Mali pour une bonne politique de financement de l’HabitatSi l’on entend sortir de cette situation fermée, une triple question est posée,: 1        Qui peut / doit financer l’habitat ? 2        Comment faciliter le refinancement ? 3        Quels moyens incitatifs envisager pour impliquer l’ensemble des banques ? Toute banque est libre de prêter ou non. Si elle bénéficie d’une Garantie solide, elle sera moins réticente. Encore faut-il qu’elle dispose de ressources longues, pour ne pas être en risque de taux ou de liquidité. Supposons ces deux préalables solutionnés, la question est alors du côté du candidat à l’acquisition d’un logement : le taux est-il suffisamment bas pour qu’il puisse accéder au crédit acquéreur sans tomber dans un risque de surendettement ? 31
  32. 32. Si l’on veut donner une nouvelle dimension au financement de l’habitat, notre propositions’articule autour des trois points clés qui doivent trouver solution : •        la garantie, •        le refinancement, •        la bonification de taux d’intérêt 32
  33. 33. Toute banque agréée au Mali devrait avoir accès à trois ‘guichets’,correspondant à chacun des facteurs critiques : Point clé Guichet       GarantieG     FGHM       Refinancement     Caisse de RefinancementC      Bonification     OMHEn un mot, il s’agit de permettre de faire du crédit acquéreur aux banques qui nele veulent pas, ou qui ne le peuvent plus, faute de garantie ou de refinancement.Deux de ces guichets ont le mérite d’exister au Mali – Garantie et Bonification- à quelques aménagements près.- Par contre, le troisième qui traite du refinancement est à créer. 33
  34. 34. Dispositif de Financement identifié. IV - 1 Le Guichet Garantie (FGHM) avec adaptation au dispositif IV - 2 Le Guichet Bonification (OMH) avec adaptation au dispositif IV - 3 Le Guichet Refinancement - à créer 34
  35. 35. MotivationsOutre les raisons générales exposées en préambule, ce dispositif definancement de l’habitat est motivé par de nombreux points :• Éviter les interventions directes de l’Etat qui, à l’exception de quelques opérations à caractère exemplaire, doit plutôt tendre à utiliser les instruments politiques et d’incitation à sa disposition. - La structure de refinancement vient ainsi compléter les organismes déjà en place, et qui constituent autant de maillons d’une chaîne de financement del’habitat qui va pouvoir prouver son harmonie et sa solidité (OMH, ACI, BHM,FGHM, ..).• Créer des conditions de saine émulation interbancaire en donnant à chaque établissement un accès égal à ces trois guichets. Cela évite les rentes de situation trop souvent nocives, et doit conduire à un service amélioré dont bénéficiera l’emprunteur 35
  36. 36. •.Désenclaver un secteur aussi sensible, de la bonne santé d’unétablissement unique ou dominant.• Lancer des opérations de refinancement de taille plus importante que ne peut le faire un établissement seul et, de ce fait, accéder à de nouveauxmarchés ou de nouvelles techniques.• Créer les conditions d’un marché plus large, fluide et équilibré.• Impliquer une majorité de banques à un secteur essentiel et reconnu prioritaire par tous, et souhaité par de nombreux interlocuteurs.• L’observation attentive, historiquement et dans d’autres zones géographiques, des évolutions de fond montre une tendance générale à la déspécialisation et au décloisonnement des banques et des marchés (ce qui n’est pas contradictoire avec la création de filiales spécialisées à l’intérieur de grands groupes).• Sécuriser les différents actionnaires, nationaux et internationaux, qui sont ou seraient intéressés à participer au capital de la structure de refinancement. 36
  37. 37. On notera d’ailleurs que ce dispositif proposé s’inscrit dans le droit fildu cadre général de la Stratégie Nationale de Logement (SNL) :‘ Le Mécanisme de Financement retenu se caractérise par la création d’une Banque Spécialisée dans un environnement où toutes les autres banques et Institutions Financières compétentes continuent de gérerdes lignes de Crédit Immobilier.’ (§ 164) ‘A cet effet, la logique recommande la recherche de mécanisme adaptéAu financement de l’Habitat notamment par la création d’Institutions plusou moins spécialisées dans ce type de financement.’ (§ 179) 37
  38. 38. Le Guichet Garantie Le Mali a été pionnier en la matière : ce premier guichet a en effet le grand mérite d’exister avec le Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali (FGHM). Les bases sont donc là, qu’il convient de conforter, notamment en envisageant de : • Immédiatement, clarifier avec la BCEAO l’impact de l’intervention du FGHM sur les règles prudentielles et ratios des banques bénéficiaires. •  A court terme, augmenter son capital pour asseoir son assise et faire entrer de nouveaux actionnaires, en particulier les banques maliennes qui ne le sont pas encore.. 38
  39. 39. Cela permet de réduire la part de la BHM au capital du FGHM, ce qui peut sefaire facilement en abandonnant son droit préférentiel de souscription lors decette augmentation de capital.Le but est de donner un caractère plus collectif au FGHM et le rendre moinscaptif de la BHM.•  A moyen terme, étendre à d’autres pays le FGHM, premier organisme de ce type en Afrique de l’Ouest. Cela permettra d’élargir sa zone de compétences, de diversifier ses risques, et de conforter ses fonds propres par de nouvelles augmentations de capital ouvertes aux banques des nouveaux pays d’intervention 39
  40. 40. Le Guichet Bonification Ce deuxième guichet a pour finalité d’abaisser les taux consentis  aux emprunteurs. Cela se fera en attribuant le bénéfice des dotations de l’Etat et autres formes de subventions externes de même objet, aux banques ou via le guichet de Refinancement. Ce guichet existe, dans la mesure où il relève des missions de l’Office Malien de l’Habitat (OMH). Bien évidemment, son intervention doit être reformatée en étant : • décidée par les Pouvoirs Publics et modulée selon ses orientations en matière de politique d’aide au logement social, • réservée à certaines catégories de crédits acquéreurs (montant maxi) et/ou d’emprunteurs (plafond de revenu) dans le cadre de cette politique de l’habitat, • entourée de toutes les conditions de transparence et de traçabilité quant à son affectation et son utilisation effective. 40
  41. 41. Le Guichet RefinancementNous soutenons le principe de créer Le Guichet Refinancement      organisme doté de la personnalité morale,       qui ait pour vocation de rechercher, négocier et capter, en interne et sur les marchés financiers internationaux, des ressources longues pour compte des établissements bancaires accordant des crédits acquéreurs.Client emprunteur > Banque prêteuse > Caisse de Refinancement > Marchés Financiers 41
  42. 42. Emprise géographique potentielle du dispositif 42
  43. 43. Emprise géographique potentielle du dispositifCes trois guichets sont complémentaires, mais différents quant à leur vocation, leur logique etleurs procédures. Cela justifie de les dissocier.Une autre raison réside dans leur emprise respective, présente et à venir : Guichet Emprise Motifs   Garantie       Régionale •Diversification des risques • Essaimage de l’expérience • Élargissement du tour de table actionnaires   Refinancement        Nationale, • Organismes différents en puis Régionale place (Côte d’Ivoire,..) • Adaptations au contexte local, • Élargissement ultérieur éventuel Bonification       Nationale • Disparités des marchés immobiliers • Maîtrise de la politique nationale de l’habitat 43
  44. 44. Les trois situations sont fondamentalement différentes :• Les mécanismes de bonification relèvent d’une politique d’intérêt national, spécifique à l’état actuel du marché de chaque pays ; il ne saurait être envisagé de les dissoudre dans un ensemble régional peu homogène.• Les mécanismes de garantie hypothécaire, à l’inverse, trouveraient avantage à s’élargir aux autres pays de la sous-région, comme cela a été dit plus haut et déjà sollicité par certains.• Les mécanismes de refinancement sont dans une position intermédiaire : Nous pensons qu’il est pertinent de les initier au Mali où le besoin est urgent et parfaitement exprimé par les Autorités. Dans un second temps, et après les avoir validés et consolidés, une extension pourra être proposée à d’autres pays selon des modalités à convenir le moment venu (filiale, guichets, accords de partenariat,..). A l’inverse, l’élargissement au Mali d’expériences voisines semble devoir se heurter à de nombreux obstacles : ainsi, le statut actuel de la CDMH (voir encadré à la fin) en restreint le champ à la seule Côte d’Ivoire. 44
  45. 45. ILLUSTRATIONS 45
  46. 46. CDMH – Compte de Mobilisation pour l’Habitat / Côte d’IvoireLe CDMH est conçu comme un compte auprès de la Caisse Autonomed’Amortissement, destiné au refinancement des banques commerciales à desconditions privilégiées, pour faciliter l’accession à la propriété de la résidenceprincipale : prêts de 11 à 20 ans, plafonné à 15 millions FCFA, pour des ménagesdont le revenu n’excède pas 600.000 FCFA par mois.Toutes les banques agréées par le Comité de Gestion y ont accès, sans quota.Outre une dotation de l’Etat de 10 Mds FCFA, le CDMH a bénéficié de :• prêt BIRD en 1988 de 10 Mds FCFA à 15 ans dont 5 ans de différé au taux de 7,61%• prêt CFD en 1994 de 6 Mds FCFA à 15 ans dont 4 ans de différé au taux de 3,5%.Le CDMH a acquis aujourd’hui une quasi autonomie financière.Le CDMH a financé jusqu’à 900 dossiers par an 46
  47. 47. CRH – Compte de Refinancement de l’Habitat du GabonLe CRH a été créé en République gabonaise par décret n° 379/PR/MFEBP/P du16 avril 1997.Il a pour objet de « refinancer les crédits acquéreurs accordés par les banquesagréées, à l’effet de permettre l’amélioration des conditions de crédit pourl’accession à la propriété de logements de type social. »Il est alimenté par une dotation initiale de l’Etat financée par la CFD, des dotationspériodiques du Fonds National de l’Habitat, des emprunts contractés par ‘Etat etrétrocédés au CRH-Gabon.L’agrément des banques bénéficiaires est conditionné, entre autres, au respectdes ratios prudentiels et à une ancienneté de deux exercices. 47
  48. 48. Le Marché des crédits hypothécaires aux USABien qu’élevé avec 6.644 Mds $ au 31.03.2003, ce marché est très concentréautour de 3 institutions qui en représentent 45% : Fannie  Mae  –  Freddie  Mac  – Ginnie  Mae.  Ces institutions sont des entreprises privées et cotées en bourse,bien que créées par le gouvernement fédéral dans les années 70 et chargéesd’une mission de service public.Leur rôle est de faire baisser le coût total des emprunts et d’assurer une liquiditédes créances hypothécaires. Elles interviennent en rachetant aux banques leurscrédits hypothécaires et se refinancent par l’émission de titres de dettesobligataires cotées ou la titrisation de créances hypothécaires qu’elles garantissent(mortgage-backed securities).Leur encours a été multiplié par 4,3 ces douze dernières années.Elles bénéficient de nombreux avantages : subventions annuelles, lignes de créditde 2,25 Mds $ chacune auprès du Trésor US, exemption d’impôts locaux et dedroits d’enregistrement. On considère que leur coût de refinancement par empruntest abaissé de 0,25 à 0,50 %, comparé à un emprunteur privé, grâce à la garantieimplicite de l’Etat. 48
  49. 49. Le Marché Européen des Obligations HypothécairesLes Obligations Hypothécaires sont des emprunts émis par des établissements spécialisés,et garantis par des prêts hypothécaires de premier rang ou par des prêts publics. Selon lespays, elles s’appellent :Pfandbriefe en Allemagne –– Obligations Foncières en France – Lettres de gage auLuxembourg - Cedulas en Espagne.Elles présentent plusieurs attraits :- notation de premier rang (triple A) et une pondération de 10% dans le ratio de solvabilité,- actifs de garantie de niveau 1, pouvant être présentés en contrepartie de mises en pensionà la Banque Centrale Européenne,- marché de grandes liquidité et profondeur, animé par plusieurs teneurs de marché,- spreads stables et proches des Emprunts d’Etat.-Elles sont ainsi devenues une des premières classes d’actif des marchés de capitaux, etont trouvé un nouvel essor avec l’introduction de l’Euro. L’encours européen s’élevait à1.498 Mds EUR fin 2002.Les législations nationales diffèrent sensiblement et sont d’ancienneté variée : 19°siècle enAllemagne, 1999 pour la France et le Luxembourg. Mais la Directive OPCVM 22/88/CEEétablit une norme qualitative générale :• les établissements émetteurs doivent être agréés et supervisés par une institution publique,• seuls les actifs de grande qualité peuvent être présentés en nantissement,• les détenteurs d’obligations ont un droit préférentiel sur ces actifs 49

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