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Neudorf       = 120 -170logts/haHautepierre    = 80 logts/ha
Cronenbourg   = 70 logts/haNeuhof        = 70 logts/ha
La question urbaine    Cristina Conrad
Paris       = 350 – 400 logts/haBarcelone     = 400 logts/ha
Le Front de Seine          = 350 logt/haParmi les projets non réalisésle « plan Voisin » de Le Corbusier de1925implanté su...
Leipzig          AmsterdamMilan     Madrid
Toujours dans La forme d’une ville, Julien Gracq écrit concernant les grandsensembles qui ont métamorphosé la ville, :« un...
Ces grands ensembles qui paraissent                   denses ne le sont pas. L’apparente densité                   est lié...
Jusqu’au 18ième siècle les villes se construisaient autour dessièges du pouvoir (s), au 19ième elles s’agrandissent autour...
Alors pourquoi l’étalement urbainest l’antagonisme de la ville dense ?
L’étalement urbain conduit chaque année enFrance à la disparition de 70.000 ha de terresnaturelles, agricoles, pastorales ...
Conséquences de l’étalement urbain                Pour la nation                                Pour les collectivités loc...
L’étalement des zones commerciales et industrielles consomment chaque année 217.000ha, soit trois fois plus que l’habitat ...
Comment réduire, comment maîtriser            cet étalement urbain ?
Mais densifier ne veut pas dire remplir tous les espacesvides, « bourrer », il s’agit de moduler, d’adapter ladensificatio...
Face à ce constat des conséquences del’étalement urbain il faut prendre en compte laréalité de la densité de notre ville. ...
Quelles conditions à réunir pour envisager                               une densité pertinente ?Dans un ordre aléatoire :...
… et bien d’autres éléments du « vocabulaireurbain » que les chantres de « l’homme moderne ,du zonage, de la spécialisatio...
Concrètement deux exemples :Comment densifier un secteur : La Musau,Comment exploiter une friche industrielle insérée dans...
CUS HABITAT   QUARTIER DE LA MUSAUETUDE D’EVOLUTION URBAINE                  Février 2005
L’objet de la commande:• réaliser un diagnostic et état des lieux  de la situation actuelle du quartier,• élaborer un proj...
Diagnostic :• une situation hors les murs   de la ville,• un système viaire inachevé,   un quartier insulaire,• un bâti mo...
Le morcellement du bâti lié àl’histoire de l’extension de la ville, auxcontraintes portuaires etindustrielles, pourraient ...
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Proposition d’évolutionEtat existant   Projet
état existant   proposition d’évolution, simulation vues d’Ouest en Est
État existant   proposition d’évolution, simulation d’Est en Ouest
L’hypothèse d’évolution permet deporter le secteur de Cus Habitat de540 à 750 logements, de construire200 garages et 300m²...
Cette hypothèse d’évolution est l’occasion de requalifier l’espace public, et leramener à une proportion qui se rapproche ...
Quartier Danube
Sur l’emplacement d’une fricheindustrielle portuaire de Strasbourg de 5ha, création de 700 logts, 20.000 m² delocaux d’act...
La proposition retenue estremarquable par :• son adaptation au site,• par sa liaison avec la ville,• sa lisibilité depuis ...
Sur le plan programmatique il            conviendrait d’apporter            deux infléchissements :            1.   assure...
Et si tour il y a, qu’elle soit un symboleMontage photographique avec la tour de Santiago Calatrava à Malmö
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Densité présentation juin 2012

  1. 1. Densité,compacité, épaisseur,force, concision, concentration,intensité, le contraire de légèreté, rareté, dispersion … Micha Andreieff, juin 2011
  2. 2. « La forme d’une ville change plus vite, on le sait, que lecœur d’un mortel… en imposant ses perspectives intimescomme à ses songeries le canevas de ses rues, de sesboulevards et de ses parcs. Il n’est pas nécessaire, il estsans doute même de médiocre conséquence qu’on l’estvraiment habitée. Plus fortement, plus durablement peut-être, agira-t-elle sur nous si elle s’est gardée en partiesecrète, si on a vécu avec elle, par quelque singularité decondition, sans accès vrai à son intimité familière, sansque notre déambulation au long de ses rues ait jamaisparticipé de la liberté ; de la souple aisance de la flânerie ;…»Julien Gracq, La forme d’une ville, éd. José Corti, 1985.
  3. 3. L’histoire de la ville, sa richesse, laplénitude que l’on peut y ressentir (danscertains lieux de Rome « surtout netouchez plus à rien ! ») ne se mesurent pasarithmétiquement mais la densité, en tantque telle, elle, se mesure : au nombre delogements, ou équivalent logement(100m²) à l’hectare. Le cos (coefficientd’occupation du sol en est un équivalent decaractère administratif – rapport dunombre de m² construits à la surface du solsur lequel il est construit).
  4. 4. Quelques exemples de densitéAvenue des Vosges,Les QuinzeLes Contades = 200 -220 logts/haLa Krutenau = 180 logts/ha
  5. 5. Neudorf = 120 -170logts/haHautepierre = 80 logts/ha
  6. 6. Cronenbourg = 70 logts/haNeuhof = 70 logts/ha
  7. 7. La question urbaine Cristina Conrad
  8. 8. Paris = 350 – 400 logts/haBarcelone = 400 logts/ha
  9. 9. Le Front de Seine = 350 logt/haParmi les projets non réalisésle « plan Voisin » de Le Corbusier de1925implanté sur le Maraisdensité = environ 1.000 logts/ha18 tours de 3.000 habitants chacune(1.000 logements par tour)
  10. 10. Leipzig AmsterdamMilan Madrid
  11. 11. Toujours dans La forme d’une ville, Julien Gracq écrit concernant les grandsensembles qui ont métamorphosé la ville, :« un paysage de tours, de « blocs » et de « barres »interposeaujourd’hui devant les anciens quartiers une pépinière capricieusede béton, où certains sujets plus vigoureux, pour gagner de lalumière, semble avoir fusé en hauteur, tandis que d’autres au rasdu sol, s’étalaient en formations buissonnantes. Les rues quiséparent ces blocs, ces tours et ces barres, sont placéesbizarrement sous le patronage des classiques latins et grecs : ruesVirgile, Sénèque, Tite-Live ou Plutarque, ou, plus curieusementencore, gauche et droite équitablement mêlées dans l’exhumation,sous celui des gloires les plus défraîchies de la TroisièmeRépublique : rues Louis Marin, Alexandre Millerand … »
  12. 12. Ces grands ensembles qui paraissent denses ne le sont pas. L’apparente densité est liée à la dislocation du bâti, à l’implantation d’immeubles indépendants les uns des autres, sans jamais de continuité que provoque l’ignorance ou le refus de la mitoyenneté, sans distinctionClichy sous Bois entre espace public et espace privé. Il n’y a pas pour les habitants d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles d’espaces de caractère privatifs, préservant leurs espaces communs, et l’intimité de chaque famille. La non qualification des espaces publics, leur indéfinition, en font un véritable no mens land. La densité que l’on ressent dans ces grands ensembles n’est qu’apparente, c’est une fausse densité.Meaux
  13. 13. Jusqu’au 18ième siècle les villes se construisaient autour dessièges du pouvoir (s), au 19ième elles s’agrandissent autourdes implantations industrielles, au 20ième après la secondeguerre mondiale, et jusque dans les années 1970,apparaissent dans l’urgence les grands ensembles. Avec laconstruction des autoroutes les industries et activités sontrejetées hors la ville, les grandes surfaces commercialess’installent aussi en périphéries et l’habitat se disperseessentiellement en lotissements dans la campagne. C’estl’étalement urbain, régit le plus souvent par les services del’Etat, que depuis 50 ans l’Etat encourage par des prêtsadaptés et des mesures de défiscalisation, relayé par lescollectivités à partir des lois de décentralisation desannées 1980. La présence prééminente de la voituremodifie parfois profondément l’organisation des villesjusqu’à supprimer partout le tramway au profit desautobus qui stagnent dans les embarras de la circulation.De nombreuses voies ferrées, estimées non rentables sontcondamnées … Les TGV n’assurent plus que la liaison desgrandes villes, et parfois les gares se situent même entredeux villes, dans les champs. Les trains régionaux (TER)remplacent les liaisons à grandes distances …
  14. 14. Alors pourquoi l’étalement urbainest l’antagonisme de la ville dense ?
  15. 15. L’étalement urbain conduit chaque année enFrance à la disparition de 70.000 ha de terresnaturelles, agricoles, pastorales et forestières(dont 500 ha dans la Bas-Rhin), c’est-à-dire à lasuppression d’un département tous les 10ans.Concrètement un lotissement d’une densitémoyenne de 20 logts/ha consomme 10 foisplus de foncier qu’un secteur de 200 logts/ha(densité du quartier des Quinze, av desVosges), et il nécessite autant de réseaux et deservices collectifs. Les habitants sont contraintsà la voiture (souvent 2) et au ramassagescolaire. Il est éloigné de l’ensemble deséquipements sociaux, culturels etcommerciaux. Compte tenu des ressourcesnécessaires pour habiter un lotissement il estsocialement homogène, il conduit de fait à dela ségrégation sociale.
  16. 16. Conséquences de l’étalement urbain Pour la nation Pour les collectivités locales Consommation d’espaces naturels et  Perte du lien social, éclatement de la société, agricoles, effets sur la faune et la flore, individualisme, absence de couloirs biologiques,  Coût des réseaux, voies de communication, imperméabilisation des sols … espaces publics … Consommation accrue d’énergie,  Mauvaise rentabilité des équipements, Ségrégations territoriales, sociales et commerces, services et transports en commun, spatiales,  Allongements des trajets : domicile travail, Morcellement du territoire et destructions ordures ménagères, courrier, ramassage scolaire, des paysages urbains et naturels, maintien à domicile Perte d’identité locale, absence de cohésion sociale, conflits sociaux, Pour les individus Anonymat des quartiers, dépérissement du commerce de proximité,  Usage intensif et exclusif de l’automobile, Répétitivité et mono fonctionnalité,  Sacrifice des « mamans taxis » et des papas zonage et spécialisation territoriale, « tondeurs de gazon » problèmes d’accès aux services  Dépendance accrue des jeunes, des ados, mais aussi des vieux, ennui, solitude et anxiété,  Perte de capital social et culturel,  Endettement et fragilisation financière,  Absence de mobilité pour accès à l’emploi La question urbaine Cristina Conrad
  17. 17. L’étalement des zones commerciales et industrielles consomment chaque année 217.000ha, soit trois fois plus que l’habitat Toutes les études montrent que de nombreuses familles jeunes parties habiter « à la campagne » reviennent en ville quelques années plus tard profiter de la diversité et de la richesse des fonctions de la ville. La question urbaine Cristina Conrad
  18. 18. Comment réduire, comment maîtriser cet étalement urbain ?
  19. 19. Mais densifier ne veut pas dire remplir tous les espacesvides, « bourrer », il s’agit de moduler, d’adapter ladensification en fonction de l’histoire des quartiers et deleur évolution souhaitable et possible, d’y introduirequand c’est nécessaire de la variété de fonctions ettendre à un bon équilibre social.Des vides sont nécessaires dans la ville, mais il vautmieux qu’ils aient un sens, qu’ils soient organisés etaient une fonction, même une enveloppe. La place del’Etoile, par exemple, ne prendra tout son sens qu’unefois une destination claire lui soit conférée, pas leparcellement actuel qui altère son usage. Il faudrait luiimprimer une enveloppe, un cadre qui lui confère unvolume.La perception de la densité est donc une donnée relativepour chacun, mais doit s’estimer objectivement quand ils’agit de faire évoluer la ville. L’objectif que la Ville s’estfixé de s’étendre à l’Est, rejoindre le Rhin, vanécessairement poser ce problème de densité dans lesnouveaux aménagements. De nombreuses frichesindustrielles et portuaires jalonnent cette voie dedéveloppement de la ville dont « l’éco quartier »Danube est le premier chantier. Et le questionnement de« tour » ou pas « tour » pourrait être débattu dans uncontexte de développement urbain, mais non dansl’arbitrage de produits de promotion immobilière.
  20. 20. Face à ce constat des conséquences del’étalement urbain il faut prendre en compte laréalité de la densité de notre ville. Nous avonsvu que Strasbourg offre des densités variablesdans ses différents quartiers, mais sa densitéglobale n’est pas élevée comparée à cellesd’autres ville ; elle est légèrement supérieure àcelle de Bordeaux et un peu inférieure à cellesde Nantes et Montpellier.L’observation des appréciations desstrasbourgeois conduit à constater que lesquartiers les plus attractifs, les plus appréciés,sont ceux qui concentrent le plus de services,de commerces, d’équipements publics et delogements (les Quinze –Vosges – Contades, laKrutenau, Le Neudorf …), et que l’espacepublic qui les accompagne permet facilementles rencontres, les échanges, la flânerie, et lesmanifestations publiques de toutes sortes.
  21. 21. Quelles conditions à réunir pour envisager une densité pertinente ?Dans un ordre aléatoire :•• recenser le foncier disponible, à court, moyen et long terme,• envisager la création d’une agence foncière qui dépasse les limites de la Cus, avec un secteur approprié de prospection,• produire un projet d’évolution de la ville et une stratégie de sa mise en œuvre,• fonder les règles d’urbanisme sur ce projet et cette stratégie,• mettre en œuvre le bouclage des lignes de tramway (ou bus à haut niveau de service) plutôt que d’assurer leur prolongement,• valoriser et diversifier les emprises mutables le long des lignes de tramway,• prendre en compte l’ensemble des friches industrielles,• conduire un travail de concertation avec les différents conseils de quartier concernés, monter des ateliers de travail urbain pour approcher les programmes de densification et les nouvelles opérations d’aménagement (ce n’est pas qu’une affaire de techniciens et de spécialistes),• prospecter l’ensemble des logements vacants, ils sont de l’ordre de 9.000, soit l’équivalent en foncier de (densité 200 - 180/l/ha) 45 ha à 50 ha, constituer une structure adaptée à la reconquête de ces logements,• encourager les surélévations quand c’est possible, en les dégrevant par exemple de droits à construire,• rendre l’espace public plus accueillant, en réduisant l’espace indument occupé par la voiture,• faire reconnaître l’usage de la mitoyenneté qui assure la continuité du bâti, garante de l’unité de l’espace public,• travailler de manière volontariste sur les limites, les distinctions entre l’espace privé et l’espace public,
  22. 22. … et bien d’autres éléments du « vocabulaireurbain » que les chantres de « l’homme moderne ,du zonage, de la spécialisation, de la séparation desfonctions », ont voulu consciencieusement etobstinément imprimer à la ville au cours de laseconde moitié du siècle dernier.Il ne s’agit pas de changer d’époque, de tourner ledos au passé, mais de réfléchir et conforter le rôleculturel et social que « la ville dense » peut nousapporter. La densité de la ville c’est le vivreensemble, c’est-à-dire la cohésion sociale :
  23. 23. Concrètement deux exemples :Comment densifier un secteur : La Musau,Comment exploiter une friche industrielle insérée dans la ville : Danube
  24. 24. CUS HABITAT QUARTIER DE LA MUSAUETUDE D’EVOLUTION URBAINE Février 2005
  25. 25. L’objet de la commande:• réaliser un diagnostic et état des lieux de la situation actuelle du quartier,• élaborer un projet d’évolution urbaine de ce quartier,• établir une évaluation des opérations à engager pour le court terme,• proposer un calendrier de réalisation.
  26. 26. Diagnostic :• une situation hors les murs de la ville,• un système viaire inachevé, un quartier insulaire,• un bâti morcelé, de faible densité,• une discontinuité réversible.
  27. 27. Le morcellement du bâti lié àl’histoire de l’extension de la ville, auxcontraintes portuaires etindustrielles, pourraient êtreatténuées par une recherche decontinuité urbaine.Appuyées sur le bouclage viaire, denouvelles opérations immobilièrespourraient assurer une continuitéurbaine pouvant conduire à romprel’isolement actuel du quartier.Cette approche devrait permettre, enpremière estimation, la réalisation del’ordre de 500 nouveaux logements
  28. 28. Situé en zone UC3 au Pos, lescontraintes pour de nouvellesimplantations sont essentiellementliées aux prospects : H=L, et aurecul de 5,00m pour lesconstructions par rapport augabarit des voies, le COS n’est pascontraignant.Sur cette base, le schéma ci-contreindique les emprises constructiblespossibles et non leurs formes. Lespignons aveugles des bâtimentsactuels permettent d’établir, sinécessaire, des constructions enmitoyenneté.
  29. 29. Proposition d’évolutionEtat existant Projet
  30. 30. état existant proposition d’évolution, simulation vues d’Ouest en Est
  31. 31. État existant proposition d’évolution, simulation d’Est en Ouest
  32. 32. L’hypothèse d’évolution permet deporter le secteur de Cus Habitat de540 à 750 logements, de construire200 garages et 300m² de serviceset commerces.La densité serait portée de 83logts/ha à 115 logts/ha soit uneprogression de 35%.Le secteur Ouest du quartierpourrait recevoir 436 logementscomplémentaires. et 600m² deservices et commerces.
  33. 33. Cette hypothèse d’évolution est l’occasion de requalifier l’espace public, et leramener à une proportion qui se rapproche de celle que l’on rencontre dans letissu urbain habituel : 25/30 % au lieu des 80 % actuels. Micha Andreieff, Michel Spitz, urbanistes, Février 2005
  34. 34. Quartier Danube
  35. 35. Sur l’emplacement d’une fricheindustrielle portuaire de Strasbourg de 5ha, création de 700 logts, 20.000 m² delocaux d’activités, services et decommerces, d’une école, d’un foyer pourpersonnes âgées, de garages. Soit unedensité de 180 équivalent logts/haCe programme immobilier devants’inscrire dans une démarche visant leséconomies d’énergies, la réduction de laplace de la voiture, la création d’unpaysage permettant le recyclage deseaux de ruissellement et de plantationsd’une végétation adaptée à cettesituation et histoire portuaire.La consultation organisée a permis deretenir l’équipe de Christian Devillers.
  36. 36. La proposition retenue estremarquable par :• son adaptation au site,• par sa liaison avec la ville,• sa lisibilité depuis la ville,• sa souplesse, et la diversité de son organisation,• la diversité de sa volumétrie,• la continuité affirmée des constructions proposées (usage de la mitoyenneté),• l’échelle et la variété des espaces publics proposés,• la répartition des services et activités,• la qualité du paysage proposé et la volonté d’adapter la végétation locale portuaire,• la finesse de l’étude qui inclut une répartition parcellaire liée à chaque programme à construireet ceci avec la densité demandée =180 logts/ha.
  37. 37. Sur le plan programmatique il conviendrait d’apporter deux infléchissements : 1. assurer la liaison qui existait jusqu’à la fin des années 50 entre les bassins Dusuzau et d’Austerlitz, pour assurer un bon écoulement de l’eau, éviter un bassin en impasse, 2. mieux s’adapter à la présence de l’eau en 2 approchant certains1 bâtiments de la berge du 3 bassin Dusuzau, tout en assurant le passage des circulations piétons – vélos. 3. Enfin, il serait judicieux d’associer Christian Devillers à l’implantation de « la tour » si tour il y a.
  38. 38. Et si tour il y a, qu’elle soit un symboleMontage photographique avec la tour de Santiago Calatrava à Malmö

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