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1. Audiência Pública
Estações Pampulha e Vila São José
08 de Fevereiro de 2011

2. Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
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3. Motivação, objetivos e conceito
Estrutura organizacional do projeto
Benefícios à sociedade e aos envolvidos no projeto
Principais características físicas do projeto
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4. Introdução
Motivação, objetivos e conceitos
Motivação Adoção do sistema BRT – Bus Rapid Transit com o objetivo de oferecer um sistema
de transporte com maior conforto e economia de tempo ao usuário.
O BHBUS é o plano de reestruturação do transporte coletivo de BH desenvolvido em
1994 e pressupõe a troncalização do sistema em estações de integração, o
tratamento dos corredores e a adoção da bilhetagem eletrônica.
Objetivos do Construção e operação de duas novas estações de integração de ônibus.
Projeto Qualificação e preservação do entorno.
Busca de maior eficiência operacional.
Minimização do desembolso pelo Poder Concedente.
Tornar-se uma referência de projeto bem sucedido tanto no âmbito nacional como
internacional.
Objetivos Maior transparência e competitividade no processo licitatório.
Gerais Entrada em operação do Terminal Pampulha em Setembro de 2012.
Entrada em operação do Terminal Vila São José em Julho de 2013.
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5. Introdução
Motivação, objetivos e conceitos
Situação Atual Situação Futura
Futura Estação
BHBUS Pampulha
Futura Estação
BHBUS Vila São José
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6. Introdução
Motivação, objetivos e conceitos
População
Prefeitura
Criação de uma nova alternativa de
Criação de um legado para a
transporte público.
população.
Revitalização das regiões vizinhas.
Melhoria da mobilidade urbana.
Criação de um centro de lazer e
Menor desembolso para a Prefeitura.
compras.
Concessionária
Exploração de empreendimentos associados a critério dos investidores.
Remuneração atrativa do capital.
Possibilidade de financiamento competitivo.
Potencial de valorização da região, alavancando as unidades de negócio e os resultados.
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7. Introdução
Principais Características Físicas do Projeto
Estação Vila
Estação Pampulha Shopping Pampulha
São José
Área construída: 42 mil m2. Área construída: 22 mil m2. Área total: 9 mil m2.
Capacidade da plataforma ABL: 12 mil m2. Capacidade da plataforma:
troncal: 420 m. 624 m.
582 vagas de
Capacidade da plataforma estacionamento. 40 vagas de
alimentadora: 510 m. estacionamento.
10 vagas de táxi.
Capacidade da mangueira: Investimento: R$ 14,5
552 m. 8 vagas de ônibus de milhões.
turismo.
40 vagas de estacionamento.
Público Alvo:classes B e C.
50 vagas de bicicletas.
Complemento de
Acesso da estação pelo Investimento: R$ 23 milhões.
empreendimento.
Investimento: R$ 43 milhões.
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8. Introdução
Projeto Arquitetônico
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
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9. Projeto Arquitetônico
Pampulha – Estação e Shopping Center
Vila São José – Estação
9

10. Pampulha – Estação e Shopping Center
Vila São José – Estação
10

11. Projeto Arquitetônico
Pampulha
Projeção da vista aérea da futura estação Pampulha integrada ao Shopping
Center de dois níveis, juntamente com as ligações viárias.
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12. Projeto Arquitetônico
Pampulha
Vista externa dos ajardinados
da fachada sul do Shopping.
Vista da circulação das lojas
internas do Shopping.
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13. Projeto Arquitetônico
Pampulha
Plataforma troncal e estacionamentos.
Plataforma alimentadora.
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14. Projeto Arquitetônico
Pampulha
Shopping Center – pavimento 1
Shopping Center – pavimento 2
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15. Pampulha – Estação e Shopping Center
Vila São José – Estação
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16. Projeto Arquitetônico
Vila São José
Projeção da vista aérea da fachada e paisagismo, face da Av. Tancredo Neves.
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17. Projeto Arquitetônico
Vila São José
Vista externa
lateral da estação.
Vista da plataforma
alimentadora e troncal.
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18. Projeto Arquitetônico
Vila São José
Planta plataforma alimentadora e troncal.
Planta subsolo.
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19. Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
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20. Plano de Negócios
Estudos de Mercado
Localização
Vocação
Modelo de Negócios
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21. Plano de Negócios
Estudos de Mercado
Estudos Urban Systems
PLANO SOCIOECONÔMICO
• O Flash de Mercado com estudo das cadeias produtivas e mapeamento das
centralidades e dos vetores de desenvolvimento urbano permite identificar
potencias sistêmicos da região em estudo, ou seja, as principais oportunidades de
investimento em uma localidade.
PLANO COMPORTAMENTAL
• É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos,
necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os
padrões de deslocamentos e preferências no tecido urbano. Permite compreender
os seus parâmetros de qualidade de vida e os processos das decisões de
consumo, identificados em entrevistas qualitativas.
PLANO DO NEGÓCIO
• A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público,
orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam
na análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e
produtos.
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22. Plano de Negócios
Localização Pampulha
Parque Municipal
Hiper
Fazenda Lagoa
Via Brasil
do Nado
I
dro
Pe
Av
m
Centro de Lazer
.
Do
Ol
da Pampulha
ím
.
Av
pi
o
M
ou
Cruzeiro
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Esporte Clube
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Fi
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o
Pampulha
Iate Clube Ponto em
Estudo Av. P
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Shopping
Pampulha Mall
Iate Tênis
Clube
Aeroporto
Lagoa da da Pampulha
Pampulha
Ant
Av.
Clube
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Libanês
Pre rlos
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s.
a
Museu de Arte da Pampulha Supermercado
Epa Plus
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23. Plano de Negócios
Integração Urbana Pampulha
Aeroporto de Pampulha Cidade Administrativa e Pólo Logístico de Confins
• Os investimentos públicos na Cidade Administrativa e aqueles no
• Apesar da pequena operação existente no Aeroporto o ponto
Aeroporto de Confins vão induzir o crescimento econômico e político
poderá atender demanda empresarial advinda do mesmo.
da área norte da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
• O ponto em estudo será um eixo de ligação do transporte público
com esse nova centralidade, atraindo demanda para o centro
Mineirão / Copa 2014 comercial.
• O projeto de reforma e modernização • O empreendimento empresarial e estabelecimentos de comércio e
do complexo do Estádio do Mineirão serviços também são beneficiados por essa ligação.
irá gerar maior fluxo de pessoas na
região.
Ponto em estudo próximo à Pampulha,
• A Copa 2014 será um evento de porte
internacional que poderá impactar Minerão, UFMG e com fácil acesso ao Centro
positivamente no projeto em estudo. de Belo Horizonte e Cidade Administrativa.
G
G
Pólo Econômico / UFMG Centro Econômico-Financeiro
• A centralidade da UFMG (Pólo (Diversidade de comércio e serviços)
Educacional), BHTEC (Parque
Tecnológico de BH), Jardim São Centralidades Urbanas (Pampulha e Raja
Francisco e Engenho Nogueira (Pólos Gabaglia, diversidade de estabelecimentos)
Industriais) irão gerar demanda para
o empreendimento empresarial e de Nova Centralidade Político e Econômica
serviços no ponto em estudo, (CAMG e Pólo Industrial de Confins)
principalmente pela facilidade de
acesso existente pela Av. Antônio Centros Comerciais (Pólos comerciais com
Carlos. pequena diversidade econômico-financeira)
Área Residencial de Alta Renda
Pólo Industrial de Betim e Contagem Centro Econômico-financeiro de BH
• A forte presença industrial dessa região • Maior concentração de empregos e empresas da Área Residencial de Classe Média
também irá impactar na demanda para o Região Metropolitana de BH, tende à atrair público
projeto em estudo. flutuante para os terminais de transporte público Área Residencial Popular
• Principalmente na geração de público do ponto em estudo e conseqüentemente
flutuante para uso do transporte coletivo. demanda para área comercial e de serviços.
Pólo Industrial de Contagem e Betim
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24. Plano de Negócios
Renda Média Pampulha
24

25. Plano de Negócios
Distribuição Setorial, Comércio e Serviços Pampulha
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26. Plano de Negócios
Vocação Pampulha
Fatores Indutores e Restritivos
Pontos Positivos:
− Via de fácil acesso.
− Região em crescimento.
− Local pode sofrer intervenções urbanísticas mais relevantes associadas principalmente ao desenvolvimento
do Estádio Mineirão para Copa 2014.
− Tendência a diversificação e aumento no comércio com a chegada do terminal urbano.
Vocação
Shopping:
Esse equipamento atenderá a demanda dos turistas da região da Pampulha, dos moradores da área de
influência direta e da população flutuante advinda da Estação BHBUS e das Avenidas Dom Pedro e Antônio
Carlos.
O projeto deve atentar a questão de acesso, para que o usuário não encontre inconveniências de entrada e
saída do empreendimento, o que dificultaria a performance e a atratividade do projeto para os lojistas.
Outros empreendimentos associados, tais como: galeria comercial, salas para escritórios, centro de
compras, atividades de teleatendimento, central de telemarketing, supermercados, hipermercados,
instituições de ensino, centro de formação profissional ou área para estacionamento podem ser
desenvolvidos.
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27. Plano de Negócios
Áreas de Influência Pampulha
Área de Influência - Demanda
Pólos Comerciais que são barreira para atração de demanda em direção ao ponto em estudo.
Pólo comercial do
Shopping Norte e
avenidas Vilarinho e
Padre Pedro Pinto
Pólo comercial do futuro
Shopping Vilarinho da BR Malls
Pólo comercial do
Hiper Via Brasil e
Av. Dom Pedro I,
integrado ao Ponto
em Estudo
Principal demanda
para área comercial
sugerida no projeto.
Pólo comercial Minas
Shopping, Shopping
Minas Casa e Av.
Cristiano Machado.
Pólo comercial L&C e
Shopping Del Rey
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28. Plano de Negócios
Shopping Center Pampulha
SHOPPING CENTER – Cenário de Vendas
– Projeção do potencial de vendas por ramo de atividade e a venda média por m², estimando
médias divulgadas pela mercado, temos as seguintes sugestões de metragens para o
dimensionamento frente ao cenário mercadológico para o Shopping.
POTENCIAL DE VENDAS COM CAPTAÇÃO EXTERNA E DIMENSIONAMENTO DO EMPREENDIMENTO
POTENCIAL DE POTENCIAL DE VENDAS
% DE VENDAS CAPTAÇÃO EXTERNA MENSAL + CAPTAÇÃO VENDA MÉDIA ABL
RAMO DE ATIVIDADE %
VENDAS MENSAL EM R$ EXTERNA EM R$ (x R$/M² POTENCIAL M2
(x MIL) % R$ (x MIL) MIL)
VESTUÁRIOS (Satélite) 70,0 1.563 25,0 521,1 2.084 1.506 1.384 12,1
VESTUÁRIOS (Âncora) 30,0 670 30,0 287,1 957 556 1.721 15,1
ARTIGOS P/ O LAR - 733 25,0 244,5 978 1.274 767 6,7
ARTIGOS DIVERSOS (Satélite) 70,0 2.327 25,0 775,6 3.102 1.738 1.785 15,6
ARTIGOS DIVERSOS (Âncora) 30,0 997 30,0 427,4 1.425 556 2.561 22,4
ALIMENTAÇÃO - 1.701 20,0 425,3 2.126 1.506 1.412 12,4
LAZER - 354 15,0 62,5 417 232 1.798 15,7
TOTAL COMÉRCIO - 8.346 24,7 2.743,4 11.089 970 11.429 100
– O potencial do mercado comporta ABL de:
• 3.597 m² de Vestuários. • 1.636 m² de Alimentação.
• 889 m² de Artigos para o Lar. • 2.083 m² de Lazer.
• 5.036 m² de Artigos Diversos. • + 5% de serviços 571 m².
• =12.000 m2 de ABL TOTAL, (comércio, lazer e serviços).
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29. Plano de Negócios
Shopping Center Pampulha
SHOPPING CENTER – Receitas Ano 1
Shopping
ABL Potencial (m²) 12.000
Área Construída (2,5 x ABL) (m²) 30.000
Área Construída Estimada: 33.103 m².
ABL Estimada (m²) 12.000 Área Bruta Locável: 12.000 m².
Área Construída Estimada (m²) 30.000
Vagas de Estacionamento 600 Vagas de Estacionamento: 622 (40 exclusivas
Potencial de Vendas Mensal (x R$ 1.000) R$ 11.089
Potencial de Vendas Anual (x R$ 1.000) R$ 144.161 Bhtrans e 582 vagas para usuários).
Aluguel Mínimo Valor de locação baseada na média nacional.
Valor de Locação Médio (R$ /m²) R$ 49
Receita de Locação Lojas Mês (x R$ 1.000) R$ 591 − Lojas Ancoras / Supermercado: R$
Receita Anual de Locação (x R$ 1.000)* R$ 7.685
12,89/m².
Aluguel Complementar ou Excedente (7%)
Receita Advinda do Faturamento Acima da Meta Mensal − Lojas Satélites: R$ 89,65/m².
R$ 185
(x R$ 1.000)
Receita Advinda do Faturamento Acima da Meta Anual (x
R$ 2.407
− Vestuário: R$ 117,87/m².
R$ 1.000)
− Artigos p/ Lar: R$ 70,31/m².
Merchandising (Média de 20% sobre o Aluguel Mínimo).
Receita Advinda a todo tipo de locação não vinculada a − Artigos Diversos: R$ 128,05/m².
R$ 118
ABL Mês (x R$ 1.000)
Receita Advinda a todo tipo de locação não vinculada a
R$ 1.537 − Alimentação: R$ 94,23/m².
ABL Ano (x R$ 1.000)
x R$ 1.000 − Serviços: R$ 73,91/m².
Receita Advinda da Locação das Lojas R$ 11.628
Receita Advinda de Serviços (20% do Total das − Lazer: R$ 14,38/m²
R$ 2.907
Receitas)
Receita Advinda da Cessão de Direitos (primeiros
R$ 2.400
Valor sobre o faturamento excedente das lojas
5 anos)
Receita Bruta Anual (5 Anos) R$ 16.935 de 7%.
Receita Advinda de Estacionamento ao Ano R$ 2.710
Receita Total do Shopping R$ 19.645
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30. Plano de Negócios
Modelo de Negócios
Shopping
Pampulha Empreendimentos
Receita: R$ 15.240 mil / ano associados
Custos Operacionais:
R$ 480 mil / ano
São José
Rentabilidade
atrativa
Outorga: R$ 0
Receita: R$ 15.240 mil
/ ano
Custos operacionais: Estação Vila São
Estação R$ 2.322 mil / ano
José
Pampulha
Custos Operacionais :
Custos Operacionais : R$ 781 mil / ano
R$ 1.061 mil / ano
Custos e receitas do ano 10 do projeto (Fonte: Estudos KPMG)
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31. Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Aspectos jurídicos
Aspectos Jurídicos
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32. Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Modelo contratual Concessão de obra pública.
Procedimento licitatório e julgamento Concorrência. Inversão de fases. Maior oferta pela
outorga da concessão (valor em reais).
Compartilhamento de receitas A CONCESSIONÁRIA repassará ao Poder Concedente
anualmente 7,5% da diferença entre a receita bruta da
concessão e o patamar de R$ 16.185.192,51.
Habilitação econômica Garantia de proposta – 1% do valor do contrato
Índices contábeis tradicionais (iguais ou superiores a 1).
Habilitação técnica Atestado de realização de investimentos de R$
30.000.000,00 (trinta milhões de reais) ou mais, com
recursos próprios ou de terceiros. Possibilidade de
somatório: um atestado com pelo menos 10 milhões de
reais mais os demais atestados com pelo menos 3
milhões de reais.
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33. Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Objeto Construção das Estações: setor operacional e
empreendimentos associados. Prestação de serviços de
manutenção, limpeza, segurança e outros no âmbito das
Estações.
Operação e controle do setor operacional das estações
no que toca ao transporte público realizado pela Bhtrans
ou terceiro por ela indicado. Não entra no objeto do
contrato.
Concessionária Empresa criada para a prestação dos serviços. Capital
mínimo de sete milhões de reais.
Critérios de Participação Pessoas Jurídicas, Fundos de Investimentos e Entidades
de Previdência. Possibilidade de formação de Consórcio.
Bens Reversíveis Estações (setor operacional e edifícios dos
empreendimentos associados) serão revertidos ao Poder
Concedente.
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34. Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Reequilíbrio Fluxo de caixa marginal . Taxa de desconto: WACC do
momento.
QID Parâmetros de qualidade. Penalidades diante de índices
insatisfatórios.
Garantia de execução do contrato 5% do valor do contrato no período das obras.
2,5% do valor do contrato nos demais anos.
Solução de controvérsias Comissão Técnica e arbitragem.
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35. PEDIDOS DE ESCLARECIMENTOS E SUGESTÕES
AGENDAMENTOS DE REUNIÃO
(31) 3379-5750
EMAIL PARA CONTATO
bhtrans.estacaopampulha@pbh.gov.br
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36. Obrigado!
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