1. NOTA TERRITORIALE
GENOVA
3 Mercato provinciale
Nella provincia di Genova, la crisi del mercato residenziale ha comportato una riduzione dei volumi delle
compravendite di circa un terzo, con un calo lievemente inferiore nel capoluogo, -28,8% e poco più elevato
nel resto della provincia, -30,7%. Le analisi del secondo semestre 2012 confermano quanto già monitorato
nel primo: la contrazione degli scambi interessa sia la costa che l'entroterra. Si tratta di un elemento di
novità nell'osservazione delle serie storiche, infatti normalmente la costa ha avuto un mercato di
riferimento decisamente dinamico mentre la fascia collinare, entroterra, è da sempre stata interessata da
una blanda domanda locale per la villeggiatura nei mesi estivi.
Figura 6: Macroaree provinciali Genova
Al fine di avere un migliore confronto degli indicatori propri dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare
(NTN, quotazioni medie ed IMI) il territorio provinciale è stato diviso in 9 macroaree come rappresentato in
Figura 6. La fascia costiera è formata dalla Riviera di Ponente, Genova, Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio; la
fascia collinare dalle Valli: Stura, Scrivia, Fontanabuona e Petronio oltre l'Entroterra.
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Quota % NTN
Provincia
Quotazione
II sem 2012
2
€/ m
Var %
quotazione
II sem 2012 /
I sem 2012
-28,8%
67,39%
2.652
-3,5%
N. indice
quotazioni
II sem 2012
(base =
I sem 2004)
166,3
91
-44,6%
2,51%
3.969
-2,5%
172,1
Golfo Paradiso
108
-23,1%
2,98%
4.301
-1,5%
169,8
Golfo del Tigullio
466
-29,9%
12,87%
4.000
-2,2%
164,7
Valle Stura
55
-36,5%
1,52%
1.254
-0,6%
135,3
Valle Scrivia
159
-40,5%
4,39%
1.431
-3,3%
136,3
Val Fontanabuona
101
-37,6%
2,79%
1.472
-3,0%
146,5
25
-31,0%
0,69%
2.178
-0,6%
206,4
177
-4,3%
4,89%
1.165
-3,2%
146,9
3.622
-29,5%
100,00%
2.754
-3,0%
164,3
Macroaree provinciali
Genova
Riviera di Ponente
Val Petronio
Entroterra
Provincia di Genova
NTN II sem
2012
Var % NTN
II sem 2012 /
II sem 2011
2.441
7

2. NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali
Macroaree provinciali
Genova
NTN 2012
Var %
NTN
2012 / 2011
IMI 2012
5.176
-26,1%
1,59%
Riviera di Ponente
220
-31,3%
1,39%
Golfo Paradiso
229
-16,7%
1,15%
Golfo del Tigullio
945
-32,2%
1,02%
Valle Stura
117
-30,9%
1,25%
Valle Scrivia
359
-28,9%
1,17%
Val Fontanabuona
257
-17,6%
1,17%
63
-20,8%
1,21%
311
-14,3%
1,06%
7.677
-26,3%
1,39%
Val Petronio
Entroterra
Provincia di Genova
L’analisi della Tabella 4 consente un affinamento delle osservazioni fatte in precedenza, emerge infatti con
chiarezza che l'ambito provinciale dove la crisi ha fatto sentire maggiormente i suoi effetti è la Riviera di
Ponente: -44,6%, valore fortemente condizionato dalla riduzione del NTN registrata a Cogoleto: -56,3% (il
dato peggiore tra i comuni con un NTN maggiore di 10). Il resto della costa ha avuto una riduzione delle
vendite in linea con la media provinciale (-31,0%), con l’unica eccezione del Golfo Paradiso dove la
contrazione è stata pari a -23,1%. Nella fascia collinare il ridimensionamento del mercato immobiliare
residenziale ha in genere un valore di circa cinque punti percentuali inferiore alla media provinciale, in
particolare in Valle Scrivia questo saldo è pari a -40,5%.
La contrazione delle compravendite è evidente anche dall’analisi dell'IMI (Tabella 5) inoltre l’IMI permette
di constatare che la macroarea provinciale dove è stato venduto il maggior numero di uiu rispetto a quelle
censite è quella relativa al capoluogo.
Al fine di una migliore comprensione dell'andamento del mercato immobiliare residenziale è possibile
analizzare le serie storiche degli indici del NTN e delle quotazioni medie (Figura 7). E’ possibile vedere come
dal primo semestre 2004 al secondo 2012 i volumi si siano dimezzati, il dato peggiore è l’indice del
capoluogo (43,5) che comporta un calo complessivo degli scambi del 48,7%, rispetto al II semestre 2004
perdita lievemente inferiore nel resto della provincia, -48,1%.
Le quotazioni medie al contrario hanno avuto un andamento sostanzialmente stabile dal 2006 al 2010, dal
2011 è iniziata una prima discesa sebbene in forma decisamente più contenuta rispetto alle compravendite.
Analoghe considerazione si possono fare per la serie storica dell'IMI che mostra come gli scambi al 2012
siano la metà rispetto a quelli del 2004 sia con riferimento al capoluogo sia al resto della provincia, ed
anche come la crisi delle compravendite sia iniziata nel 2006, ha mostrato un modesto recupero tra il 2009
ed il 2011 ed è crollata nel 2012 (Figura 8).
Oltre al capoluogo che con 2.441 NTN rappresenta il 67% del mercato immobiliare residenziale, Figura 9, è
concentrato maggiormente lungo i comuni della costa (Figura 9). Osservando l'IMI nelle diverse macroaree,
Figura 10, si evince che nel capoluogo è stata monitorata la dinamicità migliore, 1,59%, così come la costa
nel suo insieme ha avuto valori in linea con la media provinciale, con l’unica eccezione del Golfo del Tigullio
dove l'IMI è stato pari a 1,02%.
8

3. NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
185
173,9
168,9
170
173,4 172,9 171,3172,6 173,2 174,4
163,7
155
147,0
140
125
110
95
80
140,0
120,8
126,0
110,0109,5
110,0
107,0
105,5
101,1
100 98,6
84,7
78,8 75,9
108,8
100,0
94,6
84,8
84,0
73,3 73,8
66,3
Quotazioni Genova
65
81,7
71,6
83,2
79,8 78,3 80,4
80,1
62,0
60,4 57,7
56,1
Quotazioni Resto provincia
50
166,3
165,6 165,9 165,4
162,2 163,8
161,7
160,4
157,9
156,6
152,9
145,2
172,3
161,6
159,1
157,6
175,8 175,0
55,5
63,7 61,1
58,4 61,4 61,1
48,7
NTN Resto provincia
NTN Genova
35
43,5
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12
Figura 8: IMI 2004-2012 - capoluogo e resto provincia
3,50%
3,21%
3,00%
2,74%
2,68%
2,43%
2,50%
2,04%
2,00%
2,11%
2,14%
2,17%
2,11%
2,15%
1,98%
1,91%
Capoluogo
1,50%
1,59%
1,61%
1,49%
1,51%
1,52%
Resto provincia
1,11%
1,00%
2004
2005
2006
2007
2008
9
2009
2010
2011
2012

4. NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2012 per macroaree provinciali
2,8% 0,7%
4,9%
4,4%
1,5%
12,9%
3,0%
2,5%
67,4%
Genova
Golfo del Tigullio
Val Fontanabuona
Riviera di Ponente
Valle Stura
Val Petronio
Golfo Paradiso
Valle Scrivia
Entroterra
Figura 10: IMI 2012 per macroaree provinciali
2,50%
2,00%
1,59%
1,39%
1,17%
1,17%
Val Petronio
1,15%
1,21%
Valle Scrivia
1,25%
Val Fontanabuona
1,39%
1,50%
1,06%
1,02%
1,00%
0,50%
10
Provincia di Genova
Entroterra
Valle Stura
Golfo del Tigullio
Golfo Paradiso
Riviera di Ponente
Genova
0,00%

5. NOTA TERRITORIALE
GENOVA
In Figura 11 è riportata la mappa tematica delle transazioni che mostra le differenti concentrazioni del NTN
evidenziando con gradazioni più scure le aree su cui sono avvenuti maggiori scambi. E' possibile osservare
come le compravendite siano distribuite maggiormente lungo la costa, dove sono, infatti, ubicati i comuni
con NTN più alte: Rapallo (138 NTN), Chiavari (120 NTN), Sestri Levante (64 NTN), Arenzano (57 NTN) e
Santa Margherita Ligure (56 NTN). Per contro nel comune di Portofino nel secondo semestre 2012 non sono
state registrate compravendite. In 29 Comuni della fascia collinare sono stati registrati un NTN inferiore a
10, in controtendenza Torriglia con un valore pari a 30.
La mappa tematica relativa alle quotazioni medie, Figura 12, riporta per ogni singolo comune il differenziale
tra la quotazione media del singolo comune e la media provinciale. I toni più scuri dell’azzurro, che indicano
valori medi più alti, sono concentrati la costa di levante, con maggiore saturazione in corrispondenza del
parco di Portofino (Portofino quotazione media 11.084 €/m2 con differenziale pari a 4,02, Santa Margherita
Ligure 6.332 €/m2 con differenziale 2,30 e Camogli 5.739 €/m2 con differenziale 2,08). In questa
rappresentazione grafica risulta maggiormente evidente la separazione tra costa, tonalità più satura, ed
alture, azzurro diluito nel bianco.
L'analisi dell'IMI con l'ausilio cartografico, Figura 13, non consente la delimitazione netta dei contesti, la
dinamicità risulta, ad una prima osservazione, distribuita in forma del tutto casuale. Con maggiore
attenzione è possibile però correlare queste indicazioni con le quotazioni medie, si può quindi affermare
che il mercato immobiliare residenziale è meno attivo dove le quotazioni medie sono alte (costa di levante)
ed anche dove i collegamenti stradali e ferroviari sono carenti (alture).
Da Tabella 6 a Tabella 13 si riportano per ciascuna macroarea provinciale i valori di NTN, quotazioni medie,
relativi variazioni e IMI per singolo comune.
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2012
11

6. NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2012
12

7. NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente
Differenziale
quotazioni
II sem 2012
rispetto alla
media di
provincia
NTN
II sem 2012
Var % NTN
II sem 12 /
II sem 11
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2012
Quotazione
II sem 2012
2
€/m
Var %
quotazione
II sem 12 /
I sem 12
Arenzano
57
-34,0%
1,57%
1,38%
4.325
-2,3%
1,57
Cogoleto
34
-56,3%
0,93%
1,40%
3.517
-2,8%
1,28
Riviera di Ponente
91
-44,6%
2,51%
1,39%
3.969
-2,5%
1,44
Differenziale
quotazioni
II sem 2012
rispetto alla
media di
provincia
Comune
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso
NTN
II sem 2012
Var % NTN
II sem 12 /
II sem 11
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2012
Quotazione
II sem 2012
2
€/m
Var %
quotazione
II sem 12 /
I sem 12
Bogliasco
21
-8,5%
0,57%
1,32%
3.536
-1,6%
1,28
Camogli
30
-17,3%
0,83%
1,18%
5.739
-1,5%
2,08
7
-55,8%
0,18%
0,80%
4.546
-1,2%
1,65
Recco
40
-18,4%
1,09%
1,26%
3.804
-1,4%
1,38
Sori
11
-38,3%
0,32%
0,87%
3.425
-1,4%
1,24
108
-23,1%
2,99%
1,15%
4.301
-1,5%
1,56
Differenziale
quotazioni
II sem 2012
rispetto alla
media di
provincia
Comune
Pieve Ligure
Golfo Paradiso
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio
Comune
NTN
II sem 2012
Var % NTN
II sem 12 /
II sem 11
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2012
Quotazione
II sem 2012
2
€/m
Var %
quotazione
II sem 12 /
I sem 12
Chiavari
120
-7,5%
3,30%
1,04%
3.610
-2,4%
1,31
Lavagna
60
-18,2%
1,66%
1,00%
3.794
-2,3%
1,38
Moneglia
15
-41,5%
0,42%
0,85%
3.021
-2,1%
1,10
Portofino
0
-100,0%
0,00%
0,81%
11.084
-3,0%
4,03
138
-44,8%
3,81%
1,18%
3.340
-2,1%
1,21
Santa Margherita Ligure
56
-5,6%
1,55%
0,99%
6.332
-1,8%
2,30
Sestri Levante
64
-36,4%
1,76%
0,86%
4.369
-2,5%
1,59
Zoagli
14
-47,3%
0,38%
0,71%
3.693
-2,4%
1,34
466
-29,9%
12,87%
1,02%
4.000
-2,2%
1,45
Rapallo
Golfo del Tigullio
13