1. Caracas, Agosto de 2011
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CEDICE LIBERTAD
Av. Andrés Eloy Blanco
Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos (Este 2) Edif. Cámara
de Comercio de Cara-
de Vivienda.
RESUMEN EJECUTIVO cas. Nivel Auditorio, Los
Caobos. C a r a c as ,
A continuación se presenta posibilidad de que el Venezuela. 1050-A.
el análisis Costo Beneficio arrendamiento de vivienda asociaciones de inquilinos y Telf: +58(212) 5713357
del Proyecto de Ley para la produzca beneficios para el otras formas asociativas, en Fax: +58(212) 5760512
Regularización y Control de arrendador, ya que no tendrá la detrimento del dueño del
los Arrendamientos de posibilidad de ser quien inmueble, lo cual también entra
Viviendas, el cual está determine el canon de en contradicción con la
siendo discutido en la arrendamiento, esta situación Constitución Nacional.
Encuéntranos en el
Comisión Permanente de podría conllevar a que Grupo de Facebook:
El presente análisis procura
Administración y Servicios desaparezca la figura del cedice
mostrar las disposiciones
de la Asamblea Nacional. Al arrendamiento de viviendas. Por
distorsionantes que contiene el
respecto se considera este otro lado, se considera que
proyecto de Ley y que
proyecto de Ley que tiene desvirtúa la figura de la
constituirán un nuevo cerco a
efectos en la propiedad expropiación y otorga potestades Síguenos en Twitter:
los derechos de propiedad de @cedice
debido a que coartará la para expropiar a las
los ciudadanos.
Contáctanos por el
Criterios Esgrimidos para discutir la Ley correo electrónico:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, fue aprobada en el marco de la primera Ley cedice@cedice.org.ve
Habilitante en Octubre de 1999, reimpresa según gaceta oficial del 07 de diciembre de ese mismo
año y entró en vigencia en enero de 2000. Tal como señala en la exposición de motivos hasta ese
momento se consideraba que en Venezuela no se había legislado correctamente sobre la materia, y
con dicha ley se procuraba crear un cuerpo homogéneo de normas… con una perfecta armonización
Visita nuestra web:
entre los intereses de arrendatarios y arrendadores. www.cedice.org.ve
Sin embargo, a diez años de vigencia de dicha Ley, se considera necesario la aprobación de una
nueva ley de alquileres, la cual concebida como un sub-sistema dentro de un sistema legislativo más
general ofrezca garantía del derecho a la vivienda y el hábitat, mejore las garantías jurídicas
reconocidas actualmente a los arrendatarios y arrendadores, cree las condiciones de confianza y
seguridad jurídica necesarias para que se incremente de forma sostenida la oferta de inmuebles para
alquilar como vivienda, y ofrezca los necesarios estímulos, no sólo a los propietarios actuales de
edificaciones aptas para su alquiler con fines de vivienda, sino a los constructores, de modo que se
Preparado por
reactive la construcción de inmuebles no sólo destinados a la compra venta sino también al alquiler Alicia Sepúlveda, con
con fines de vivienda. base a trabajos de
El déficit habitacional estimado en Venezuela es de 1.200.000 unidades de viviendas, el cual se ha investigación exhaustivos
visto agravado por la ocurrencia de fenómenos naturales que han deteriorado aún más las del Econ. Rafael
González, Master en
condiciones de infraestructura y disposición de vivienda por parte de los ciudadanos venezolanos, Economía Regulatoria y
aunado a un descenso importante en el mercado de arrendamiento inmobiliario. Como porcentaje del del Dr. Luis Alfonso
total de las transacciones de inmuebles la participación de alquileres se redujo de 30% a 5%, entre Herrera, Especialista en
2000 y 2010, ello explicado en parte por la congelación de los cánones de arrendamiento vigente Derecho Administrativo.
Ambos investigadores del
desde 2003 y por otras regulaciones gubernamentales. Observatorio Económico
Legislativo de CEDICE-
Libertad.
Si desea más información sobre este boletín escriba a: aliciasepulvedacedice@gmail.com

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En Caracas se estiman que existen 40.000 unidades de vivienda El artículo 8 establece la exclusión de la fijación del canon
arrendadas, para total de 700.000 personas en esa condición. de arrendamiento a aquellos inmuebles que
Mediciones de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, señalan perteneciendo a la República, a los estados, a los
que oferta alquileres ha tenido una fuerte merma, la cual se municipios y a los organismos públicos, el Ejecutivo
calcula en 90% en tan sólo 24 meses, como resultado del Nacional lo determine. Si el proyecto de Ley pretende
establecimiento de normativas regulatorias y suspensión de tutelar materia que ha definido de interés público, como
juicios en materia inmobiliaria. Los dueños prefieren vender que sería el derecho a la vivienda, mal puede nadie, ningún
alquilar y además los propietarios hacen todo lo posible para no ente o poder estar excluido de su aplicación. La
dejar solas las viviendas con el propósito de evitar invasiones. discrecionalidad que se le otorga al Ejecutivo Nacional,
por encima de cualquier otro poder y especialmente de la
sociedad en su conjunto, carece de asidero en el
Dado ese escenario, el Gobierno Nacional, lejos de promover supuesto objetivo de resguardo del interés público.
condiciones que permitan la construcción de nuevas soluciones
habitacionales y la reactivación del mercado inmobiliario ha
promovido entre sus seguidos la discusión de una Ley que Los artículos 14 y 15 sobre el Órgano Rector –el Ejecutivo
lesiona desde su propio título y asoma una pretensión Nacional a través del ministerio competente de la materia
decretista, reduciendo un tema tan complejo (como es el de la de hábitat y vivienda- y la creación de una Dirección
vivienda en Venezuela) a la simple aprobación de una Ley. Nacional de Inquilinato, con representación en todas las
entidades federales, implicará la generación de una serie
de costos directos derivados del desarrollo institucional de
Principales Aspectos de la Ley la normativa. Igualmente el artículo 18 establece que en
adelante la Dirección Nacional de Inquilinato deberá
(Proyecto publicado en web de la Asamblea Nacional revisar los contratos de arrendamiento para que estos
el 01/08/2011) cumplan los parámetros establecidos en este Ley. Esta
Lo primero que destaca en el Artículo 1 es que la Ley estaría disposición crea una barrera administrativa adicional, que
circunscrita al arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles en la medida que su administración represente un tramite
sean urbanos o suburbanos, destinados a vivienda, habitación y o nodo adicional en el proceso de negociación y
pensión. arrendamiento, los costos, así sean generales dado los
costos de espera, entre otros, se incrementarán, tanto
para el arrendador como para el arrendatario.
El artículo 3 configura una declaratoria de interés público
general, social y colectivo a toda materia relacionada con los
arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. Los artículos 17 y 19 establecen la creación del Censo de
Contratos de Arrendamiento, imponiendo exigencias a los
arrendadores de notificar la información que constituiría
En este orden de ideas el artículo 3 establece que el Ejecutivo este censo (a saber: los datos identificativos del
Nacional tomará todas las medidas que permitan desarrollar las arrendador y/o arrendadora, arrendatario y/o arrendataria,
bases y mecanismos necesarios, que garanticen a todas las cualidad del arrendador, del canon de arrendamiento, de
ciudadanas y ciudadanos, el goce del derecho humano a una la existencia de cláusulas penales, de la duración del
vivienda y hábitat. Se entiende de este artículo que las acciones contrato, de la fecha del contrato, del tipo de inmueble, de
del Ejecutivo Nacional no se encontrarían limitadas o la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Dirección
circunscritas al resguardo colectivo del interés público, sino Nacional de Inquilinato considere pertinente). Si se
eventualmente protegiendo a un grupo de ciudadanos en violenta lo establecido en el artículo 19 sobre el
detrimento no solo de otro grupo, sino del funcionamiento suministro de información al censo por parte del
eficiente de dicho mercado e incluso de los potenciales y futuros arrendador, implicará la aplicación de multas.
ciudadanos con necesidad de viviendas.
Preocupa en la redacción del artículo 23 que
El artículo 4 sobre el Ámbito de Aplicación de la Ley establece expresamente se establezcan disposiciones donde se
como mecanismo intermedio para resguardar el supuesto objeto crea la defensa pública con el objetivo exclusivo de
tutelado –derecho humano a la vivienda-, el establecimiento de resguardo de los derechos de aquellas personas que
condiciones determinadas por la Ley para regular los cánones ocupen inmuebles destinados a vivienda, habitación e
de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles pensión. La ausencia de otros derechos, como el de la
destinados a vivienda, habitación o pensión. Es así, como se propiedad, podría crear instituciones que en nombre del
limita y circunscribe una regulación vía control del canon de débil jurídico desmedre derechos constitucionalmente
arrendamiento como el único mecanismo para resguardar el consagrados. Este hecho resulta preocupante porque el
derecho de la vivienda. derecho a la vivienda y el derecho a la propiedad no son
sustitutos, ni excluyente, mucho menos los derechos de
propiedad constituyen un juego de suma cero donde

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existe necesariamente un perdedor y un ganador. Por el contrario, brechas entre la demanda de inmuebles para vivienda vía
los derechos de propiedad sobre los inmuebles y el respeto de tal arrendamiento y la oferta.
institución económica por parte de las instancias del Estado,
fomentará un mercado de arrendamiento claro y robusto,
facilitando el acceso a unidades habitacionales y coadyuvará a la El artículo 57 sobre la Competencia de la Dirección Nacional de
satisfacción del derecho a la vivienda. Inquilinato, le otorga a esta la responsabilidad de fijar el canon
de arrendamiento de los inmuebles que estaría regulados por
el proyecto de Ley de ser aprobado.
Debe considerarse que disposiciones desproporcionadas a favor
de los arrendatarios y en detrimento de los arrendadores generará
efectos negativos que tienen que ser ponderados antes de El criterio utilizado en el artículo 61 sobre la fijación del canon
aprobarse este proyecto de Ley. Existiendo responsabilidades en el cual se establece la secuencia creciente de un porcentaje
para cada una de las partes en el contrato de arrendamiento, el de cobro como canon sobre el valor del inmueble, podría crear
exceso de protección de los arrendatarios en detrimento de los distorsiones sobre la oferta en el mercado de arrendamiento,
arrendadores creará un problema de riesgo moral por el cual los teniendo igualmente efectos sobre el sector de la construcción.
primeros relajarán sus conductas responsables hacia su Una vez que existe una segmentación de los valores de los
contraparte. inmuebles sobre los cuales se imputa un porcentaje del valor
del inmueble como monto del canon, tal clasificación se
perfeccionará en un esquema de incentivo o desincentivos a la
El numeral 8 del artículo 24 sobre las atribuciones de la defensa oferta de arrendamiento. Este constituye un ejemplo de que
pública con competencia en materia civil y administrativa especial cómo la sustitución del mercado (como espacio de interacción
inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, podría en entre oferentes y demandantes) por decisiones burocráticas y
su administración erigirse como una sentencia o decisión previa administradas podría generar distorsiones y trastocar los
en contra de los arrendadores. Debe evitarse posiciones que incentivos a favor de la oferta para ciertos segmentos del
luzcan como decisiones previas a los procedimientos mercado.
administrativos ya que introducen problemas por medio de los
cuales se hace culpable a los arrendadores, independientemente
de la particularidad del caso. Tal fijación rígida, sin considerar los costos de oportunidad, la
revalorización de los inmuebles como activo fijo y el riesgo
asociado a la actividad de arrendamiento, así como los costos
El artículo 31 sobre el Cobro Indebido de los Cánones, establece y gastos operativos y administrativos, desincentivaran a la
una regulación de la actividad de arrendamiento a través de un oferta de inmuebles para el arrendamiento.
control de precios (canon), el cual estaría siendo establecido,
directa o indirectamente de forma administrada, según el fijado
por la Dirección Nacional de Inquilinato o por medio de los El artículo 62 establece administrativamente el valor del
métodos que la Ley ofrecería. Debe preocupar la utilización de inmueble sobre el cual se aplicaría la rentabilidad o canon
calificativos como “justo” para referirse al canon que la Ley permitido establecido en el artículo 61. La conjunción de ambos
permitirá. artículos dejaría a un lado la soberanía tanto del oferente como
del demandante. La fijación de los dos parámetros o
dimensiones de los ingresos producto del arrendamiento son
Tal referencia al “canon justo” no solo no se encuentra definido en Ad Hoc, sin fundamento robusto, obviando como se forman los
la Ley, sino que desconocería un precio o canon determinado por precios en los mercados donde existe libertad en la oferta y se
mercado de arrendamiento, el cual sea aceptado por el ejerce la soberanía del demandante. La fijación de un valor y
arrendatario y establecido en un contrato voluntario entre las un porcentaje de canon por debajo de los precios de reserva
partes. del oferente generarán reducción en la oferta, lesionándose la
posibilidad de satisfacer el derecho a la vivienda.
El artículo 38 sobre el Canon de Arrendamiento elimina la libre
negociación entre las partes en lo referido al canon toda vez que La fijación de precios, tarifas, cánones, etc., cuenta con asidero
este debe responder a lo establecido en la Ley o ser fijado por la única y exclusivamente cuando nos encontramos ante un
Dirección Nacional de Inquilinato. En este sentido, se obvia a los mercado o sector caracterizado como monopolio natural. El
dos agentes fundamentales, el oferente del inmueble y el interés público que podría justificar este tipo de regulación vía
demandante así como el precio de reserva del primero, y los control y fijación de precios buscaría recuperar la pérdida de
gustos, preferencias y soberanía del segundo (consumidor). peso muerto que implicaría aquel excedente del consumidor no
realizado en aquellos casos en los que existiendo
disponibilidades de pago superiores a los costos de proveer el
Se debe hacer un inciso acá para señalar que pretender crear un
bien o el servicio no termina generándose. Lo anterior se
aparataje regulatorio e institucional que pretenda hacer
presentaría exclusivamente en el caso de monopolio natural y
responsable a los propietarios de inmuebles o los arrendatarios de
no en el caso de la existencia de una restricción de la actividad
la satisfacción del derecho a la vivienda, constituye una miopía
económica del sector construcción que nutre al mercado
regulatoria que lejos de coadyuvar a su concreción, incrementa

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primario y secundario, así como al mercado de arrendamiento de aquellos que desarrollen conjuntos habitacionales, destinados
inmuebles, producto de causas distintas a prácticas estratégicas a ventas y arrendamientos de viviendas” .El artículo 81 aún
corporativas. cuando pretende constituir un incentivo a favor de la
construcción de viviendas para la oferta primaria y para
arrendamiento, podría no ser suficiente dado las numerosas
Más allá, tales regulaciones e imposiciones de cánones disposiciones a lo largo del presente proyecto de Ley que
administrados podrían restar atractivo a la actividad del destruyen los incentivos a la oferta de inmuebles y a la
arrendamiento, incentivando en el corto plazo la oferta del inmueble actividad de la construcción.
para la venta y posteriormente, dado la pérdida de cualidad de los
derechos de propiedad, se reducirá la demanda primaria de El artículo 82 establece: “La prorroga arrendaticia será el
inmuebles que podrían ser destinados a la oferta del servicio de tiempo que demore la Dirección Nacional de Inquilinato en
arrendamiento. otorgar al arrendatario y/o arrendataria una nueva unidad
habitacional, de aquellas que construya el Estado para tal fin, o
de aquellas que los privados por obligatoriedad de esta Ley,
Los artículos 62, 63, 64, 65, 66 y 67 responden a una visión tengan a bien entregar en arrendamiento”. De nuevo, se
regulatoria basada en costos. Esta visión o enfoque regulatorio se lesiona a las cualidades de la propiedad privada, al imponerle
encuentra en desuso a nivel mundial por anacrónico y por generar una obligación a unos privados, no en resguardo del interés
distorsiones sobre los mercados o sectores en los cuales se público, sino en beneficio de unos particulares. Este tipo de
instrumenta vía un control de precios teniendo como referencia los disposiciones lejos de corregir el déficit de soluciones
costos. Ante una situación de restricción en la oferta de inmuebles habitacionales en Venezuela, tenderá a agudizarlo, porque
para el arrendamiento, ninguna fijación del canon implicará una inhibe la oferta futura, lesionándose a quienes requieren de
mejora en el bienestar social. Por el contrario, se producirá un soluciones habitacionales, así como a todos aquellos que
constreñimiento en la oferta, pérdida de demandantes satisfechos y dependen de la actividad económica del arrendamiento y el
se vulnera el derecho a la vivienda. sector construcción.
El artículo 72 añade al control y a la determinación administrada del El artículo 150 introduce disposiciones y actores abiertamente
canon, la fijación y congelamiento temporal de los cánones fijados a políticos, en ocasiones sin interés expreso o determinado, lo
lo largo de tres años. Esta imposición lesiona cualidades y atributos que violaría no solo la formación y diseño de políticas públicas
de la propiedad de los inmuebles para la vivienda. En la medida y regulatorias, sino especialmente el interés público.
que el canon representa unos ingresos por un servicio de
arrendamiento, la pérdida de poder de pago y compra de tal valor
controlado, resta incentivos a favor de la oferta de inmuebles para Efectos sobre la Propiedad
vivienda por medio del arrendamiento. Este rezago en el poder de
compra y de pago del canon restaría competitividad a la actividad
de arrendamiento, deteriorando las posibilidades de resolver el Con los supuestos bajo los cuales solo podrá demandarse el
eventual déficit de viviendas y de soluciones habitacionales. desalojo, señalados en el artículo 116, se limita el uso, disfrute
y disposición de la propiedad, lo que lesiona las características
y cualidades del derecho de propiedad de los inmuebles
El artículo 74 al condicionar el 25% de viviendas a ser construidas a utilizados o susceptibles de ser usados en la actividad
la actividad del arrendamiento y dado que la presente Ley económica de arrendamiento. Esto se agrava con lo señalado
constituye un entramado que lesiona los incentivos a esta actividad, en el artículo 148 referido a la Reincidencia, donde se
se estará lesionando asimismo los incentivos a favor de la contempla la expropiación de inmuebles cuando la reincidencia
construcción de soluciones habitacionales en Venezuela. correspondiera a la tercera. Lo anterior resulta
desproporcionado, confiscatorio y violatorio de los derechos de
propiedad.
El artículo 75, se erige como un nuevo trámite administrativo a la
actividad de la construcción en Venezuela. En este sentido, el inicio
de la actividad de construcción de soluciones habitacionales y/o En el artículo 78 –al igual que en los artículos 74 y 77- se
viviendas quedará condicionado a la entrega de la carta aval de la establece una disposición que resulta a todas luces
Dirección Nacional de Inquilinato. Queda expuesto el sector inconstitucional por confiscatoria, discriminatoria y
construcción en adelante a un nuevo riesgo de fallas de Gobierno desproporcionada. Se está haciendo absolutamente
en la administración de la norma bajo análisis. responsable de los desalojos y de la situación de déficit
habitacional a los privados que poseen o construyen viviendas
a las cuales se les está imponiendo la obligatoriedad de
El artículo 81 establece: “En aras de apoyar al sector privado de la dedicar un porcentaje a la actividad de arrendamiento.
construcción, se exoneran del pago de impuesto sobre la renta

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El artículo 80 limita el uso, disfrute y disposición de un bien, lo que el proyecto de Ley protegería a los actuales arrendatarios,
desdibuja o lesiona las propiedades y cualidades de la propiedad estarían siendo lesionados los potenciales arrendatarios,
sobre cierto tipo de inmuebles –los establecidos en el artículo 74, 75 quienes verán reducir las opciones de oferta. Segundo, los
y 76-. Lo anterior en nada mejora las condiciones requeridas para actuales arrendatarios podrían verse lesionados en la
que se produzca una expansión de la oferta de inmuebles en el medida que las alternativas futuras de arrendamiento se
mercado primario, secundario y de arrendamiento vean reducidas producto de la aprobación e
instrumentación del proyecto de Ley bajo análisis.
Eliminación de libertad de las partes en la formación del contrato y
absorción por parte del Ejecutivo Nacional de toda capacidad para Para evaluar los costos se hace necesario analizar por un
fijar las condiciones económicas del contrato al respecto cabe lado la racionalidad del proyecto, lo cual implica, evaluar si
destacar que ninguna ley puede ni debe eliminar la libertad de resulta estrictamente necesario lesionar a un grupo de
contratación de las personas, menos aún en áreas de especial venezolanos para eventualmente proteger a otro grupo de
interés social como la de alquiler de inmuebles para viviendas. ciudadanos y por el otro determinar si el efecto neto de la
Desde luego, la ley debe evitar los abusos y atropellos, y para ello es aplicación de la norma es positivo o negativo.
necesario que establezca prohibiciones y formas de supervisar el
cumplimiento de las mismas y sancionar su incumplimiento, En cuanto a la racionalidad del proyecto, debe
equilibrada para ambas partes. considerarse que el precio o canon que resulte del
mercado de arrendamiento–del libre juego de la oferta y la
Pero la ley no puede ser un instrumento de sustitución del Gobierno demanda- y que sirva de referencia para el
en las decisiones de las personas, bajo la excusa de querer perfeccionamiento de los contratos de arrendamiento, no
protegerles. El actual Proyecto prácticamente quita a las partes del tiene porque ser considerado como el resultado de un
arrendamiento toda materia sobre la cual decidir (de cánones, de juego suma cero para aquellos que firman un contrato de
duración, de obligaciones a sumir, etc.) y atribuye a la Dirección esta índole. Ambas partes firmarán un contrato de
Nacional de Inquilinato total discrecionalidad para establecer ella en arrendamiento en la medida que el precio o canon
forma unilateral (acaso con el concurso de extraños al contrato, satisfaga ambas partes. Lo anterior es equivalente a
como son las instancias del Poder Popular) las condiciones del pensar en el precio del mercado de un producto, para el
contrato. He allí una fuente de temor, de desconfianza e inseguridad demandante efectivo no superará a su disponibilidad de
jurídica, al negar la capacidad jurídica y la legítima participación de pago, porque de lo contrario no adquiriría al bien. De forma
las personas en su proyecto de vida. equivalente, para el oferente el precio o canon del mercado
superará a su precio de reserva, porque de lo contrario no
ofrecería el inmueble a la oferta en el mercado de servicios
Costo-Beneficio de arrendamiento, ni firmara un contrato.
Por el lado de la oferta varios pueden ser los afectados
negativamente. Esto significa que el problema del déficit habitacional en
general, y de arrendamiento en particular, no tendrá
1.– Todos los propietarios de inmuebles con uso de viviendas que solución por medio del control de los cánones, como lo
ofertan o podrían ofertarlas en el mercado de servicio de establece el proyecto de Ley. Por el contrario, el déficit
arrendamiento. Una vez que la actividad de arrendamiento de habitacional se incrementará producto de su aprobación e
viviendas está siendo menoscabada y destruidos los incentivos a instrumentación, toda vez que se constreñirá la oferta de
su favor, todos ellos descartarán tal actividad como una inmuebles para viviendas en arrendamiento. Todo esto
alternativa dado su relación rentabilidad y riesgo asociados. sirve de fundamento para validar que todos los propietarios
2.– Dado que la actividad de arrendamiento pierde incentivos de inmuebles de viviendas son potenciales lesionados
como alternativa, la demanda primaria de viviendas con fines de porque se limita el uso de su propiedad y su libertad
arrendamiento también perderá incentivos, por lo que la oferta se económica, en la medida que se castiga a la actividad de
reducirá. Para que pueda haber viviendas ofertables en el arrendamiento de inmuebles para vivienda.
mercado de servicios de arrendamiento, debió previamente haber
una oferta primaria de estos inmuebles. Lo anterior, hace intuir Respecto al efecto neto de la aplicación de la norma, debe
que existirá un efecto de caída de la demanda de inmuebles, dejarse claro que en la medida que el derecho de
especialmente en el mercado primario, lo que reducirá los propiedad y el derecho a la vivienda no se encuentren en
incentivos a los agentes económicos que actúan en el sector conflicto, sino que por el contrario el primero constituye un
construcción. Todos los agentes económicos que hacen vida en requisito para satisfacer al segundo, la vulneración del
este sector estarían siendo afectados, constructoras, mano de primero con la excusa de pretender proteger al segundo,
obra del sector construcción, oferentes de insumos a la generará una lesión a la sociedad porque se atentará
construcción y el Estado que dejaría de percibir ingresos fiscales contra la eficiencia económica y particularmente la
derivados de la actividad directa e indirecta del sector eficiencia dinámica, consideradas ambas bienes sociales.
construcción. Este constituye en términos generales el efecto negativo
más preocupante que tendría la aprobación e
Por el lado de la demanda, resulta claro que aun cuando parece que instrumentación de este Proyecto de ley.

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Adicionalmente, en la medida se lesione la eficiencia dinámica En la medida que se desincentive el mercado de
en el mercado de arrendamiento y del sector construcción, la arrendamiento, así como la oferta primaria de viviendas,
demanda primaria de inmuebles caerá y dejará de justificar cualquier mercado o sector relacionado con el sector vivienda
cierto nivel de actividad económica en el sector construcción, se verá afectado. Una vez que la vivienda constituye un bien
se habrá dejado de fomentar la actividad económica y el valor duradero, la oferta primaria de hoy servirá de competencia, de
agregado, así como capacidad de contratación del sector la oferta futura, disciplinando a todo el mercado. Este Proyecto
construcción y el de servicios de arrendamiento. El efecto de Ley lesiona esta dinámica competitiva que beneficia a los
negativo será la pérdida de valor, bienestar y riqueza producto demandantes, arrendatarios, potenciales demandantes y a la
del constreñimiento de la actividad económica en ambos sociedad en su conjunto.
mercados.
La nueva legislación de alquileres para vivienda,
debe partir de la idea conforme a la cual el alquiler Si la preocupación es el poder adquisitivo del
debe ser concebido como una solución temporal y venezolano, debe instrumentarse políticas de
no definitiva al problema de acceso al derecho a estabilización macroeconómicas responsables que
una vivienda digna propia garantizado por la impliquen la armonización de la política fiscal,
Constitución de 1999, ello así porque el contrato de monetaria y cambiaria para garantizar la estabilidad de
arrendamiento no tiene por fin transferir la los precios y no el financiamiento inorgánico del gasto
propiedad del bien sino sólo su uso y goce público corriente no productivo.
temporal, y los propietarios tienen derecho, salvo
que decidan lo contrario, a mantener su patrimonio Debe articularse la incorporación más protagónica de
para que le genere frutos sin que sean los constructores privados para canalizar los fondos
constitucionales formas directas o indirectas de públicos de vivienda, garantizando una procura que
privarle de su propiedad. evite la burocratización, corrupción y despilfarro de los
recursos públicos destinados a la vivienda.
Si el objetivo fundamental, del Proyecto de Ley, es
proteger el derecho a la vivienda, el diseñador de Finalmente, resulta fundamental que dicha legislación
las políticas públicas y regulatorias debe entender genere confianza y brinde la seguridad necesaria para
que la mayoría de los objetivos regulatorios, que quienes están en capacidad de aumentar la oferta
materia de interés público, no se alcanzan vía (actuales propietarios y constructores, al margen por
decreto. Por el contrario, el Estado debe garantizar supuesto de la iniciativa estatal para contribuir también
las condiciones para que los oferentes incrementen al aumento de la misma) tengan los incentivos para
su oferta y de esta manera los demandantes hacerlo, sin temor a ser privados arbitrariamente de su
consigan suficientes alternativas y opciones que propiedad, y que al lograr tal efecto, promoverá sin
les permitan escoger según sus gustos y duda una sana competencia entre los oferentes, que
preferencias. conducirá a una moderación de los precios de alquiler,
beneficiosa para los actuales y futuros arrendatarios.
Así las cosas, se requiere fomentar la actividad
económica privada en el sector construcción, así
como en el sector de servicios de arrendamiento.
Si desea citar este documento:
Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamien-
tos de Vivienda.
Documento "Promoción del Diálogo Democrático a través de un Pro-
grama de Análisis Legislativo y Económico"
CIPE-CEDICE, Agosto 2011
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