L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Juillet-Aout 2012

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M02303-81-F:1,95E-RD
p 15 - Dépt : 03 p 17 - Dépt : 06 p 20 - Dépt : 13
p 27 - Dépt : 22 p 27 - Dépt : 22 p 29 - Dépt : 24 p 30 - Dépt : 24
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entre particuliers
N°81 - Juillet - Août 2012
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““ iinntteerrvviieewwss eexxcclluussiivveess dd’’eexxppeerrttss””
eett nnoottrree ddoossssiieerr ssppéécciiaall ppiisscciinnee..
p 23 - Dépt : 17
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p 30 - Dépt : 24
(depuis un poste fixe)
081APLIM_1_2:057APLIM_001_002.qxd 11/06/2012 16:32 Page 1

voir p. 3
Sommaire
voir p. 4
voir p. 6
voir p. 11
voir p. 12
voir p. 13
voir p. 75
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Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°81 - Juillet - Août 2012
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Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
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RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 €
Présidente : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Juillet - Août 2012
Numéro 81 – 1,95 €
Toute reproduction, même partielle est interdite. Appel Immo décline toute responsabilité sur les textes
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Directrice de la publication Fabienne Bleynie
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Coordination Sarah Leon
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voir p. 242

LES ANNONCES
par département
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département et par ordre croissant de prix.
LES D.O.M.
LES BIENS
A L’ETRANGER
J U I L L E T - A O U T 2 012 - N ° 81 • Appel Immo 3
PAGES
75 à 240
Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 237 à 240
0011 Ain ...................................................................p 75
0022 Aisne ...............................................................p 76
0033 Allier................................................................p 77
0044 Alpes de Hte Provence..................................p 79
0055 Hautes Alpes ..................................................p 79
0066 Alpes Maritime ...............................................p 80
0077 Ardèche ..........................................................p 83
0088 Ardennes ........................................................p 84
0099 Ariège..............................................................p 85
1100 Aube................................................................p 86
1111 Aude................................................................p 87
1122 Aveyron...........................................................p 90
1133 Bouches du Rhône........................................p 91
1144 Calvados.........................................................p 94
1155 Cantal..............................................................p 95
1166 Charente .........................................................p 96
1177 Charente Maritime .........................................p 97
1188 Cher...............................................................p 100
1199 Corrèze .........................................................p 101
2200 Corse.............................................................p 103
2211 Côte d’Or ......................................................p 103
2222 Côtes d’Armor..............................................p 104
2233 Creuse...........................................................p 108
2244 Dordogne......................................................p 109
2255 Doubs............................................................p 113
2266 Drôme............................................................p 114
2277 Eure ...............................................................p 116
2288 Eure et Loire.................................................p 117
2299 Finistère ........................................................p 118
3300 Gard ..............................................................p 122
3311 Garonne Haute.............................................p 126
3322 Gers...............................................................p 129
3333 Gironde .........................................................p 131
3344 Hérault ..........................................................p 135
3355 Ille et Vilaine.................................................p 140
3366 Indre ..............................................................p 142
3377 Indre et Loire................................................p 143
3388 Isère ..............................................................p 144
3399 Jura ...............................................................p 147
4400 Landes ..........................................................p 148
4411 Loir et Cher ..................................................p 150
4422 Loire ..............................................................p 151
4433 Haute Loire...................................................p 152
4444 Loire Atlantique ...........................................p 154
4455 Loiret.............................................................p 155
4466 Lot .................................................................p 157
4477 Lot et Garonne .............................................p 158
4488 Lozère ...........................................................p 162
4499 Maine et Loire ..............................................p 162
5500 Manche .........................................................p 164
5511 Marne ............................................................p 166
5522 Haute Marne .................................................p 167
5533 Mayenne .......................................................p 168
5544 Meurthe et Moselle ......................................p 169
5555 Meuse............................................................p 169
5566 Morbihan.......................................................p 170
5577 Moselle..........................................................p 174
5588 Nièvre............................................................p 175
5599 Nord ..............................................................p 178
6600 Oise ...............................................................p 179
6611 Orne ..............................................................p 182
6622 Pas de Calais ...............................................p 183
6633 Puy de Dôme................................................p 185
6644 Pyrénées Atlantique ....................................p 188
6655 Haute Pyrénées............................................p 190
6666 Pyrénées Orientale ......................................p 191
6677 Bas Rhin .......................................................p 194
6688 Haut Rhin......................................................p 195
6699 Rhône............................................................p 197
7700 Haute Saône.................................................p 198
7711 Saône et Loire..............................................p 200
7722 Sarthe............................................................p 203
7733 Savoie ...........................................................p 205
7744 Haute Savoie ................................................p 206
7755 Ville de Paris ................................................p 208
7766 Seine Maritime .............................................p 208
7777 Seine et Marne .............................................p 210
7788 Yvelines ........................................................p 212
7799 Deux Sèvres .................................................p 212
8800 Somme..........................................................p 213
8811 Tarn ...............................................................p 215
8822 Tarn et Garonne ...........................................p 217
8833 Var .................................................................p 218
8844 Vaucluse .......................................................p 224
8855 Vendée ..........................................................p 226
8866 Vienne ...........................................................p 227
8877 Haute Vienne................................................p 228
8888 Vosges ..........................................................p 229
8899 Yonne ............................................................p 232
9900 Territoire de Belfort .....................................p 234
9911 Essonne........................................................p 234
9922 Hauts de Seine.............................................p 235
9933 Seine Saint Denis ........................................p 235
9944 Val de Marne.................................................p 235
9955 Val d’Oise......................................................p 236
9977 DOM ..............................................................p 236
9988 TOM...............................................................p 236
AADD Andorre.........................................................p 236
BBEE Belgique........................................................p 237
BBRR Brésil.............................................................p 237
CCVV Canada..........................................................p 237
CCHH Cap Vert ........................................................p 237
CCZZ République Tchèque....................................p 237
DDEE Allemagne.....................................................p 237
RRDD République Dominicaine.............................p 237
EESS Espagne........................................................p 237
GGBB Grande Bretagne..........................................p 238
GGRR Grèce.............................................................p 238
IIEE Irlande ...........................................................p 238
IITT Italie...............................................................p 238
MMAA Maroc ............................................................p 238
MMCC Monaco .........................................................p 239
MMDD Madagascar ..................................................p 239
PPLL Pologne.........................................................p 239
PPTT Portugal ........................................................p 239
RROO Roumanie .....................................................p 239
SSNN Senegal .........................................................p 239
TTHH Thaïlande ......................................................p 240
TTNN Tunisie...........................................................p 240
VVEE Vénézuela .....................................................p 240

4 Appel Immo • N ° 81 • J U I L L E T - A O U T 2 012
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déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement
au Service Acheteurs, directement entre particuliers.
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recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confiden-
tialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir de la
part de la société mon nom et mes coordonnées.
3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens
immobiliers vendus sans commission* à la vente.
4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr.
un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibi-
lité dont je sera informé).
5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte
des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier.
6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de
recherche est satisfaite ou à modifier.
Date Signature obligatoire
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L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3
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q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez
Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés
q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer
à votre achat, en euros
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... et vous complétez avec vos coordonnées
q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion
q Vous indiquez vos coordonnées
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q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion
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déclare être un particulier réellement
à la recherche d'un bien. L'adhésion
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notre fichier informatique afin d'assurer
la recherche d'un bien correspondant
aux critères énoncés dans votre
demande. La confidentialité de ces in-
formations est rigoureusement res-
pectée: aucun vendeur ne peut obtenir
de la part de la société votre nom et
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lièrement,environchaquequinzaine,votre
sélectiondebiensimmobiliersvendussans
commission à la vente (dans la mesure où
il existe des biens correspondant à vos
critères de recherche).
4 - Vous pourrez consulter et
télécharger gratuitement sur
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dossier descriptif complet et
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fuser toute demande de recherche qui
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tisfaite ou à modifier.
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UNIQUE EN FRANCE
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u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.
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facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation.
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Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous
convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les constructions budgétaires sont parfois des édifices
fragiles et un rien peut les ébranler... Au montant de l'achat
proprement dit, vont en effet s'ajouter d'autres frais qui
grossiront le coût de votre acquisition et que vous devez
intégrer pour élaborer un plan de financement réaliste. Avant
de signer quelque contrat que ce soit, refaites donc bien vos
comptes...
Les "frais de notaire" :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure :
tous les fonds concernant les acquisitions immobilières,
bâties ou non, passent en effet entre ses mains et il est
chargé de collecter les impôts perçus par l'état et les
collectivités locales. Si vous achetez un logement
ancien, les frais de notaire s’échelonneront entre 7% et
9%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de
3% à 4%. En effet, les logements neufs, soumis à la TVA,
supportent une taxe de publicité foncière beaucoup
moins importante que pour les logements anciens
puisque fixée à 0,615% . A noter que pour le calcul des
frais de notaire, sont considérés comme neufs, les loge-
ments en cours de construction (c’est à dire la vente sur
plans ou la vente en l’état futur d’achèvement VEFA)
mais aussi les logements achevés depuis moins de cinq
ans sous la condition que, depuis leur achèvement, ils
n’aient pas été vendus à une personne autre qu’un mar-
chand de biens. Les frais de notaire sont en fait com-
posés de plusieurs éléments très différents.
qLa rémunération proprement dite de ce spécialiste :
rédaction des actes, vérification de la régularité de
l'opération... ces honoraires, appelés « émoluments pro-
portionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels
au prix de vente (pourcentages dégressifs par tranches de
prix).LaTVAautauxde19,60%s'yajoute. Vouslespaierez
lejourdelasignatureducontratdevente.C’estaussicejour
làquevousverserezlemontantduprixd’achatdiminuédes
sommesquevousaurezdéjàpréalablementverséesauno-
taire.Lesactessontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas.
Pouruneventeimmobilière,lesémolumentsproportionnels
du Notaire appartiennent à la série 1.
Pourunesimulationdevosfrais,vouspouvezutiliserlecal-
culateurdelaChambredesNotairesdeParisfigurantsurleur
site Internet :http://www.paris.notaires.fr
qLeshonorairesditsdeformalités ou«émolumentsfixes»
qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies :
extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations
données par le syndic de copropriété, certificats de mesu-
rage,d’absenceoudeprésenced’amiante,termitesouplomb,
formalitésdepublicitéaubureaudeshypothèques...Letarif
de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le mon-
tant nominal est de 3,65 €
qLes "débours",c'est à dire les sommes versées pour le
compteduclient:coûtdespièces,salaireduconservateur
des hypothèques, frais postaux, etc..
qLes droits et taxes payées auTrésor Public :il s’agit es-
sentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi
"droits de mutation à titre onéreux". Depuis le 1er janvier
2006, le droit de timbre qui était de 3€ par page est sup-
priméauprofitd’unemajorationdesdroitsd’enregistrement.
Désormais cela porte le taux de droit commun à 5,09% .
Lemontantverséestdoncdéterminéenfonctiondel’importance
duprixdeventeduBienetnonplusenfonctionduvolumede
l’acteetdesesannexes.Lemêmetauxs’appliquepourlester-
rains. Les “droits de mutations”sont composés de la taxe
communale,delataxedépartementale,etd’un“prélèvement
pour frais d’assiette”équivalent à 2,5% de la taxe départe-
mentale.Lataxerégionaleestsupprimée
qPourvousréconforter,sachezquel'achatd'unlogement
ancien n'est pas assujetti au paiement de laTVA.
qLe notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour
le compte de son client. C'est pourquoi il demande une
provisionafindecouvrirlemontantdesfraisetceluideses
émoluments,provision qui peut être complétée si besoin.
Si vous achetez
un terrain à bâtir ...
Au moment de l'achat
Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur :
q Si vous êtes une personne physique et si vous achetez
leterrainàunprofessionnelouàunparticulierpouryfaire
construire une maison à usage d'habitation, vous devrez
payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain
proche de 5%.
q Si vous achetez le terrain à une collectivité locale
(communeparexemple),vousdevrezacquitterlaTVAsur
le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour
la TVA ; Dans le cas contraire, vous acquitterez des droits
d'enregistrement.
q Pensez aux frais éventuels de géomètre, si vous sou-
haitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de ma-
nièrepréciseleslimitesouréaliseruneétudedesol.Celle-ci
est vivement recommandée si vous doutez de la nature
du terrain :elle vous permettra peut-être d'éviter des sur-
coûtsimprévusaumomentdelaconstruction(fondations
insuffisantes, etc.).
A l'obtention du permis de construire
q Ledépartementetlacommunepourrontvousréclamer,
lors de la délivrance du permis de construire,le paiement
dediversestaxesetredevances:taxelocaled'équipement
dans la plupart des communes dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la super-
ficie de la maison ( versée en une ou deux fois), taxe dé-
partementalepourlefinancementduConseild'Architecture,
d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE), taxe départe-
mentaledesespacesnaturelssensiblesdanscertainsdé-
partements, participation pour dépassement du plafond
légal de densité uniquement dans les communes qui
l'avaient institué avant le 31.12.1999, participation pour
dépassement du coefficient des sols...Toutes les collecti-
vitéslocalesnelefontpas.Renseignez-vous. Anoterque
désormais lanatureetlemontantdecesparticipationsdoi-
vent obligatoirement figurer sur le permis de construire
pour pouvoir vous être réclamés.
q Elles vous demanderont peut être aussi une partici-
pation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, égoût,
voirie...
q Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la
mairie pour consulter l'arrêté de lotir.
Celui ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réali-
sation des dessertes et l'accès au réseau, la pose de
compteurs,doivent normalement être prévus et ces contri-
butions sont inclues dans le prix du terrain. Mais seulement
jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de
votre poche les frais de raccordement aux différents comp-
teurs, de la "frontière" de votre terrain jusqu'à la maison que
vous y aurez édifiée. Si vous construisez dans un PAE
(Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation
aux dépenses des équipements publics peut vous être
réclamée par la commune. En contrepartie, vous n'avez pas
à payer la taxe locale d'équipement TLE, ni la participation
pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le finan-
cement des voies nouvelles et réseaux.
Prévoyez vos dépenses futures !
Vous avez calculé avec sagesse et précision le montant de
vos mensualités de remboursement... Avant de vous enga-
ger définitivement, prenez aussi en compte les dépenses-
logement qui vont se rajouter et qui, si vous les avez mal
évaluées, risquent de déséquilibrer votre budget familial
Prenezen compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition.
- Dans tous les cas vous pouvez également demander au
vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives
ou individuelles - des deux dernières années. Dès la signa-
ture de l'acte authentique, le syndic vous adressera un
appel de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en terme de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent.
- Si vous achetez dans un lotissement comprenant des
terrains et des équipements communs gérés par une
association syndicale libre, vous participerez aux
charges annuelles d'entretien et de fonctionnement :
n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur.
Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic,
ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
Générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous
incomberont cependant dans deux cas :
- Ils ont été votés mais leur coût n'a pas encore été
déterminé pour chaque copropriétaire
- Une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur
sera redevable de toutes les charges, à compter
du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
Les services fiscaux vous les réclameront chaque année.
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due dans tous les
cas par la personne propriétaire des lieux au premier jan-
vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au " pro-
rata temporis " entre l'ancien et le nouveau propriétaire. A
défaut, elle est due par le propriétaire du logement au 1er
janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le
montant de ces deux impôts, les services fiscaux détermi-
nent une "valeur locative" qui n'est pas toujours en rapport
avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de
l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins
pour avoir une idée de ce qui vous attend.
- Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures
ménagères et, dans certaines communes, la taxe de
balayage.
Des travaux de
rénovation moins chers
grâce à la baisse de TVA
L’application définitive d’un taux réduit de TVA de
5,5% au lieu de 19.6% paraît enfin acquise après
plusieurs années de tergiversations. C’est la fin d’un
long feuilleton puisque cette mesure a fait ensuite
l’objet de reconductions d’année en année depuis sa
mise en place en 1999, à titre expérimental.
Désormais, plus aucune raison ne s’oppose à ce que
ce dispositif soit confirmé par le gouvernement
français puisque cette mesure qui a été entérinée par
le conseil des ministres des Finances de l’Union
européenne qui s’est tenu le 9 mars 2009. Il semble
que la crise économique actuelle ne soit pas étrangè-
re à l’adoption de cette mesure, destinée à soutenir le
secteur du bâtiment qui est très lourdement touché.
Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux
travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les loge-
ments d’habitation (résidence principale ou secon-
daire) achevés depuis plus de 2 ans. Vous pouvez en
bénéficiez que vous soyez propriétaire, locataire ou
simple occupant. Seuls les travaux et équipements
facturés par une entreprise sont concernés, si vous
achetez vous-même des équipements pour les faire
installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre
à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation
confirmant que vous respectez les conditions d’octroi
sur la période de 2 ans. Des modèles sont disponibles
et téléchargeables sur le site du Ministère des impôts
« www.impots.gouv.fr ».
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux
réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc-
tion d’un immeuble neuf. C'est-à-dire que les travaux
entrepris sur une période de 2 ans ne doivent pas
conduire à une surélévation du bâtiment ou à une
addition de construction, ni rendrent à l’état neuf plus
de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes,
murs porteurs ou façades).
Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus
des 2 tiers des éléments de second œuvre (planchers
non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, instal-
lations sanitaires, installations électriques et chauffa-
ge), ni augmenter la surface de plancher des locaux
existants de plus de 10%.
A noter enfin que l’Administration fiscale a précisé
que seront également concernés par le taux de TVA
réduit les travaux d’abattage, de tronçonnage,
d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les
jardins dès lors qu’ils constituent le préalable néces-
saire à des travaux d’entretien, même lorsque ces
derniers sont réalisés par le client lui-même, portant
sur des locaux d’habitation achevés depuis plus
de 2 ans (locaux affectés à l’habitation proprement
dit mais également dépendances usuelles, voies
d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et
portails).
Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr
Tranche Pourcentage S1 Pourcentage S2
De 0 à 6.500 € 4 % 2 %
De 6.500 € à 17.000 € 1,65 % 1,10 %
De 17.001 € à 30.000 € 1.10 % 0,75 %
Au delà de 30.000 € 0.825 % 0,55 %

Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides,elles ris-
quent d'avoir été attaquées par les champignons
ou les termites. Testez aussi la dureté du bois
avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de
quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de pluie
pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer
l'eau :la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Faites également un tour à la cave pour repérer
d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage
éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures,surtout si des différences
de plan apparaissent de part et
d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à
remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration
d'eau. Autre mauvais signe : la présence de
fissures verticales et transversales sur les murs
extérieurs.
•Contrôlezl'étatdel'installationélectrique(prises,
interrupteurs, compteurs).
•Vérifiez l'état de la chaudière de chauffage cen-
tral. Renseignez-vous sur sa date d'installation
et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat
d'entretien avec un chauffagiste.
En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consulter la Chambre des experts immobiliers de
France qui regroupe plus de 600 professionnels,
129 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris.
tél. : 01 53 76 03 52 site www.experts-fnaim.org
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site www.adia.org
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi les biens les plus recher-
chés sont souvent les plus côtés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignez-
vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar-
tier que vous avez choisi et pour le type de logement -
ou de terrain - que vous recherchez : interrogez le voi-
sinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents
moments de la journée et si possible de la semaine.
Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfac-
tives, la présence d'établissements commerciaux,
industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne
quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un apparte-
ment ou une maison à proximité d'une boite de nuit,
d'un bar ou d'un restaurant, établissements souvent
bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser-
vices y a t-il à proximité ? Le quartier est-il bien des-
servi par les transports en commun? Est-il facile de se
garer? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement "valori-
sant"? Y a t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas votre
environnement à venir...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU ( Plan Local d'Urbanisme
= ancien POS) dans votre futur quartier, que ce soit en
positif (nouveaux équipements collectifs) ou en néga-
tif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à
proximité...). Renseignez-vous également auprès de la
Direction Départementale de l'Equipement (travaux
routiers...).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années 60 et qu'il
n'est pas rénové.
Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box.
Autres petits "plus" qui comptent : l'existence d'un
local privatif en rez-de-chaussée; les Interphones,
désormais entrés dans les mœurs; l'embauche d'un
gardien dans l'immeuble ou la résidence; la présence
de verdure et, dans les régions du sud,d'une piscine
collective (mais renseignez-vous sur les charges).
A partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à
inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras-
se ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum.
- Mauvais points aussi : la présence de vis à vis et
l'absence de vue ainsi qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous pourrez ainsi donner
une plus-value: chambre de bonne, même en mauvais
état; petit grenier ou combles aménageables; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine; renfonce-
ments, cagibis, débarras, où aménager un coin douche
supplémentaire, un W-C, un placard; vastes couloirs ou
grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement
des pièces plus vastes...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un
système d'arrosage automatique du jardin valorise le
bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, bien
plus apprécié que tout autre mode de chauffage.
Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence
d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la
valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore ins-
tallées, demandez-vous si ces travaux seront pos-
sibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez
acquérir et sur la date des travaux effectués ainsi que sur
les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la
brique, sont plus cotées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment
procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert).
- Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de
distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les
réparations éventuelles seront meilleur marché.
Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...),. Renseignez-vous auprès des
services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac-
cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo-
cier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature du
sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fon-
dations et le coût du drainage. Renseignez-vous auprès
du voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
10 Pour apprécier la qualité globale,
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti-
ment ou un professionnel - un architecte par exemple- à
qui vous demanderez, moyennant paiement, une exper-
tise technique. Vous pouvez demander les conseils du
CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et
Environnement composé d'architectes dont certains offi-
cient gratuitement dans certaines "ADIL". Vous pouvez
les contacter par le biais de leur site www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, vous pouvez
aussi faire faire une expertise immobilière complète. Il
s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par
exemple en compte la situation géographique du bien,sa
composition, son état, l'origine de la propriété, ses ser-
vitudes, etc.
Résidence secondaire :
une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire,
l'irrationnel a davantage son mot à dire
que pour l'achat d'une résidence principa-
le. N'achetez cependant pas à n'importe
quel prix car vous réaliserez sans doute
encore moins de plus value à la revente
que pour d'autres types de logement.
- Privilégiez le site et choisissez la rési-
dence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter
un confort -et donc un prix - moindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le week-
end ou en été si un jour vous êtes à court
d'argent...
Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés
et d'excellente qualité. Les beaux immeubles
rénovés des années 60, par exemple, sont
bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de
village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés dans
les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que
les studios ou les deux pièces, mais que les
locataires y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le
niveau des locations pratiquées.
Estimer la
valeur d’un bien
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PPRRAATTIIQQUUEESS
Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr

Penser à toutes
les démarches
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel
des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner
du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos
attentes. En effet il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans
l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi-
nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti-
culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col-
lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse t-il de la copropriété ?
Ces petites questions apparemment anodines ont leur
importance car elles vont bientôt concerner votre vie
quotidienne... et votre bien être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règle-
ment de copropriété, notamment sur les clauses concer-
nant l'utilisation des parties communes et l'affectation
des parties privatives. Ce document est très important
car il détaille le mode de fonctionnement de la copro-
priété. Le vendeur vous a affirmé par exemple que vous
pourriez exercer votre profession dans votre apparte-
ment, mais est-ce vrai? Le règlement ne prévoit-il pas
que les logements soient à usage exclusif d'habitation ?
Si vous achetez une maison dans un lotissement,
consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle-
ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses
obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi-
sinage, les règles de construction à respecter si, par
exemple, vous voulez vous agrandir, les règles
d'entretien des voies de desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long
et en large le logement,en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètres. Sachez que depuis juin 97 les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de
la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de
cette mention vous pourrez intenter une action en nullité
dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surfa-
ce réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée,
vous pourrez engager une action
en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la
conclusion de l'acte définitif (ou "acte authentique").
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis-
sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le
vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du
13.12.2000 ( relative à la solidarité et au renouvellement
urbains dite loi SRU ) exige désormais que l'avant contrat
et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain
résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect
de cette obligation de précision (et non de bornage obli-
gatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un
géomètre-expert et consultez alors le procès verbal et le
plan dressé par celui-ci . En cas de réponse négative - le
bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adres-
ser pour une première vérification au service du
cadastre, situé au centre des impôts fonciers du dépar-
tement.
Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de pro-
priété et de division d'un bien. Mais cela ne sera qu'un
début de preuve : le cadastre n'a pas de valeur juridique
dans ce domaine précis et les indications répertoriées
peuvent être contestées par tout autre titre de propriété.
Il est donc possible que la contenance réelle du terrain
soit différente de celle indiquée dans l'acte. C'est pour-
quoi la plupart des actes prévoient une clause
d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas
où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause
d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le
vendeur est un professionnel comme un lotisseur par
exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à ache-
ter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou
de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour
définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez
aussi faire effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer
le procés verbal établi par le géomètre,le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adres-
ser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès verbal de
bornage à la conservation des hypothèques pour le
rendre opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les
dispositions que devra respecter la construction (lire
encadré). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi SRU du 13.12.2000. A
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiquera les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne l'a pas ,vous pouvez en faire vous-même la
demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un
"certificat d'information générale" qui vous dira seule-
ment si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant
si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui
avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous contre
les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la "garantie décennale".
Elle concerne tous les dommages matériels qui compro-
mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments
d'équipement qui sont indissociables de leur support :
ex. défaut du système de ventilation, affaissement de
dallage, effondrement de charpente etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre
l'attestation "d'assurance dommages ouvrage" théori-
quement souscrite au moment de l'édification ou de la
transformation du logement. Cette assurance est obliga-
toire et permet d'éviter au client d'engager une procédu-
re en responsabilité contre l'entreprise ou le maître
d'œuvre en cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts
que contre les "vices cachés", à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai-
se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
travaux de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien
votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes vrai-
ment décidé : le moment est venu de signer un avant-
contrat.
La loi du 13.12.2000 dite loi SRU a innové et crée une
disposition très importante applicable depuis le
1er.06.2001. Vous êtes non professionnel et vous ache-
tez un logement neuf ou ancien, vous signez une pro-
messe unilatérale de vente, une offre d'achat ou un
compromis de vente :
* vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pen-
dant lequel vous pouvez,le cas échéant,revenir sur votre
engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez vous
rétracter par lettre recommandée avec accusé de récep-
tion dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de
la première présentation de la lettre recommandée vous
notifiant l'avant contrat ou tout autre moyen présentant
les mêmes garanties ( acte d'huissier par exemple ). Si
vous signez l'avant contrat avec un vendeur non profes-
sionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration
du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut
être prévu après.
Si vous signez l'avant contrat avec un professionnel
mandaté ( notaire, agent immobilier ou autre), la somme
qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre
les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant
d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite
somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à
compter du lendemain de la date de rétractation.
A noter que la loi portant engagement national pour le
logement (ENL) du 13 juillet 2006 est venue modifier
l'articler L.271-1 du code de la construction et de
l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement
ayant signé un compromis ou une promesse de vente
dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir
sur sa signature. Le décret d'application n'est (à l'heure
où nous imprimons) pas encore paru. Cependant, le prin-
cipe de précaution recommande que l'on applique d'ores
et déjà cette nouvelle mesure qui auparavant ne concer-
nait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si
l'avant contrat était signé devant Notaire, l'acheteur
bénéficiait d'un délai de réflexion de 7 jours pendant
lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle
disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le
contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par
un compromis ou promesse de vente
L'avant contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle
n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée.
Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la
signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité.
Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous.
Il est toutefois important de noter que, depuis le
1er.06.2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat
qui s'accompagne du versement d'une somme quel-
conque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat
sont, comme les promesses de vente, soumises au droit
de rétractation de l'acquéreur.
- La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi-
qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité
d'immobilisation qui représente en principe 10% au
maximum du prix de la vente. Cette somme doit être
versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la
vente (notaire ou agent immobilier) et en aucun cas à
l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du
vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison
légitime ( ex : non-obtention des prêts).
- Le "compromis de vente" lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf non-réalisation d'une condition sus-
pensive inscrite au contrat ( par exemple celle relative à
l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du
délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent
prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en
précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentive-
ment les clauses et vérifiez bien la description de ce que
vous achetez. Car lors de la signature de l' "acte authen-
tique" devant notaire, vous ne pourrez pas changer les
termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa-
tion d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une "condition suspensive". Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les
sommes versées. La non obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre
situation personnelle : revente de votre précédent loge-
Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer-
tificat d'urbanisme récent. La loi SRU est intervenue
pour modifier la finalité du certificat d'urbanisme ordi-
naire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat
d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibi-
lité du terrain. Il est conçu comme comme un docu-
ment purement informatif qui n'est positif ni négatif. Il
doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme
et les limitations administratives au droit de propriété,
le régime des taxes et participations d'urbanisme
applicables au terrain ainsi que l'état des équipe-
ments publics existants ou prévus. Il vous indiquera
s'il y a des contraintes architecturales : forme de la
toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du
crépi etc.
Toujours en vertu de la loi du 13.12.2000, le certificat
d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou
non concerné par un droit de préemption. Il est déli-
vré gratuitement par le maire dans les deux mois sui-
vant le dépôt de la demande et reste en principe
valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un per-
mis de construire. Il vous informe sur ce que vous
pouvez faire mais ne vous donne pas l'autorisation
d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !
En savoir plus...
Consultez les sites internet des organismes de défen-
sedesconsommateurs,commel'InstitutNationaldela
Consommation, établissement public autonome doté
d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue
60 Millions de consommateurs.
Consultez le site : www.in60.fr
ment, obtention d'un certificat d'urbanisme positif,
réalisation de la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le
montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les "frais de
notaire". Souvent, le vendeur a déjà son notaire . Mais vous
pouvez demander au votre de vous assister. Dans ce cas, les
deux professionnels se partageront les honoraires... et les
tâches. Ce jour là, le notaire vous remettra une attestation de
propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de
propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises
comme les assurances, les banques, la poste etc. Vous ne
recevrez la copie authentique de l'acte de vente que
quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli
certaines formalités obligatoires.
10 Vous avez acheté votre terrain,
pensez à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux.
Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman-
dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli-
gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre
maison a une surface (dite hors œuvre net) de 170 m2 et
plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des
droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan-
tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de
cause.
11 Et après ?
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco-
nomique), à effectuer votre changement d'adresse,à transfé-
rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom -voire à ins-
taller à vos frais- un compteur d'eau, de gaz, d'électricité.
Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-
vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas
non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la
signature de la vente, que vous attendez le décompte des
frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven-
tuel... car la provision prise pour couvrir les frais divers est
souvent surévaluée.
NNOOSS
CCOONNSSEEIILLSS
PPRRAATTIIQQUUEESS
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Achat d’une maison
équipée d’une piscine :
pensez à l’attestation
de conformité
Obligatoire lors de la vente du bien
immobilier, le diagnostic piscine atteste
de la conformité aux normes de sécurité
du bassin.
L’attestation de conformité piscine concerne les
piscines privées de plein air, enterrées ou semi-
enterrées, à usage familial ou collectif.
Ne sont pas concernées les piscines :
• Situées dans un bâtiment
• Posées sur le sol, gonflables ou démontables
• Visées par la loi du 24 mai 1951 (piscines
payantes des établissements de natation, sur-
veillées par un maître nageur)
Les dispositifs de sécurité
L’attestation de conformité piscine doit porter sur
l’un des quatre dispositifs de sécurité suivants :
• Des barrières de protection d'accès au bassin
(norme NF P 90-306) ;
• Des systèmes d'alarme (norme NF P 90-307) ;
• Des couvertures de sécurité et dispositifs
d'accrochage (norme NF P 90-308) ;
• Des abris de piscine (norme NF P 90-309).
Comment obtenir une attestation de
conformité piscine ?
Pour une piscine construite après 2004,
l’installateur doit normalement avoir remis au pro-
priétaire une attestation de conformité. Toutefois en
l’absence de ce document, le vendeur peut :
• Soit faire attester de la conformité de son instal-
lation par un installateur de dispositifs de sécurité
ou par un contrôleur technique agréé par l’État
• Soit, sous sa responsabilité, attester lui-même de
cette conformité par un document accompagné des
justificatifs techniques de vérification
Selon l’annexe du décret n° 2004-499 du 7 juin
2004, l’attestation doit, dans ce dernier cas, être
rédigée comme suit :
« Je soussigné.................... (nom, prénom du pro-
priétaire ou du représentant du propriétaire) atteste
que le dispositif installé.................... (adresse) est
conforme aux exigences de sécurité figurant au II
de l'article R. 128-2 du code de la construction et de
l'habitation. »
Faire construire
une piscine
Vous rêvez de profiter des joies de l’eau et êtes décidé à faire
construire une piscine? Avant de plonger dans votre bassin,
vous devez respecter un certain nombre de mesures.
Voici un rappel des principales démarches à suivre dans le cadre
de travaux de construction d’un bassin de baignade privatif.
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La piscine,
un plus à la revente
Les français aiment les piscines. Le parc français
des piscines privées est en constante augmenta-
tion et l’Hexagone compte à ce jour plus de
1.5 million de piscines privées.
Synonyme de bien-être et de loisir, la piscine est
devenue autant un élément de plaisir que de déco-
ration. A débordement, enterrée, rectangle, ronde
ou en forme d’haricot, elle crée un véritable espa-
ce de vie dans le jardin et valorise le bien immobi-
lier. D’après la fédération des professionnels de la
piscine (FPP), la plus-value à la revente dépasse
presque toujours le coût de la construction du bas-
sin.
Une valorisation du bien immobilier qui peut aller
de 5 à 20%
Selon le modèle, la qualité du bâti, les équipe-
ments (chauffage, système de couverture amo-
vible, traitement de l’eau…) la plus-value peut-
être importante.
Très en vogue, les piscines naturelles sont incon-
testablement une valeur sûre à la revente.
Un bassin 100% écologique
Le concept de piscine naturelle est très différent de celui de la piscine traditionnelle.
Contrairement à cette dernière grande consommatrice d’eau et de chlore, la piscine
naturelle n’a recours à aucun traitement chimique.
Les végétaux et les minéraux, par le principe du lagunage, assurent l’épuration biolo-
gique, physique et bactériologique de l’eau.
Dans un bassin naturel, l’eau est toujours en mouvement. Elle ne gèle pas et ne né-
cessite aucune vidange. Fonctionnant en circuit fermé, son recyclage est permanent.
L’évaporation est compensée par les eaux de pluie selon les régions.
Ainsi la piscine naturelle s’intègre parfaitement dans l’environnement et mérite bien
son nom de piscine écologique. Elle se compose de 2 ou 3 bassins différents. Le pre-
mier est réservé à la baignade, le, ou les autres, permettent la filtration et la régéné-
ration de l’eau par des plantes et des minéraux. Un système de pompe permet la
circulation de l'eau entre la zone de filtration et celle de la baignade. Le système
d'alimentation électrique de la pompe et des divers éclairages peut être assuré par
des panneaux photovoltaïques.
Les règles de base de la construction
La construction d’une piscine naturelle réclame de l’espace. La surface minimale re-
quise est de 50m²,l’idéal étant 100m². Plus la surface est importante et plus l’équilibre
biologique est respecté. Environ 30 à 40% de la surface totale est utilisée par le bas-
sin de natation,le reste sert de zone de filtration et de régénération (biotop). Les berges
ne doivent pas excéder une pente de plus de 33%.
Une piscine sans formalité
La piscine naturelle n’est pas soumise au permis de construire. En effet, les bassins
ne nécessitent aucune fondation. De même, elle n’engendre aucune incidence sur la
taxe foncière.
Piscine naturelle : le modèle 100% bio
Respectueuse de l’environnement, économique et esthétique, la piscine naturelle séduit de plus en plus
de particuliers. Gros plan sur cette piscine sans produits chimiques.
Les formalités adminisitratives
En général les piscines enterrées ne nécessitent pas de
permis de construire, toutefois renseignez-vous toujours
auprès de votre mairie pour savoir s’il existe un Plan
d’Occupation des Sols (POS).
Si vous habitez en lotissement,reportez-vous au cahier des
charges.
Le terrain
Il doit être suffisamment grand pour accueillir votre projet.
Privilégiez les endroits ensoleillés,à l’abri du vent et des re-
gards indiscrets. Ne prévoyez pas d’arbres autour du bassin
(risque d’affaissement et de pollution de l’eau par la chute
des feuilles).
Pensez que les travaux vont entraîner le passage d’engins
de chantier assez lourds.
Prévenez vos voisins des nuisances éventuelles.
Les mesures de sécurité
Depuis janvier 2004, toute piscine (même celle construite
avant cette date) doit être équipée d’un des 4 dispositifs de
sécurité aux normes NF suivants.
• système d’alarme
• barrière de protection (hauteur minimum 1.10 m)
• couverture de sécurité rigide ou semi rigide
• abri de piscine
Les piscines gonflables ne sont pas soumises à cette
obligation.
Avant de vous lancer
Pensez à prévenir votre assureur et à adapter votre contrat
multirisque habitation. Sachant qu’étant considérée comme
une dépendance de l’habitation, la piscine est soumise à la
taxe d’habitation, et à la taxe foncière si son cadre est
maçonné.

Immobilier
spécial interviews
NNOOTTRREE
DDOOSSSSIIEERR
SSPPEECCIIAALL
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Le savez-vous ?
De quel recours dispose
un acheteur qui constate
l’existence d’un vice caché à
l’issue d’un achat immobilier ?
Avocat au barreau de Paris, Me Bruno Traesch
revient sur la notion de vice caché et les
recours de l’acheteur.
Immobilier Hautes-Alpes : « les petits prix tirent leur épingle du jeu ainsi
que certains biens d'exception »
PPrrééssiiddeennttee ddee llaa CChhaammbbrree ddeess NNoottaaiirreess ddeess HHaauutteess--AAllppeess eett NNoottaaiirree àà SSeerrrreess,, MMee SSyyllvviiee
TTuuddèèss nous décrit la tendance du marché de l’immobilier dans le département en ce premier semestre 2012
Immobilier Reims : « le marché immobilier reste fluide, et les biens mis
en vente avec des prix raisonnables trouvent preneur assez facilement »
NNoottaaiirree àà RReeiimmss eett ddéélléégguuéé àà llaa ccoommmmuunniiccaattiioonn àà llaa CChhaammbbrree ddeess NNoottaaiirreess ddee llaa MMaarrnnee,, MMee
FFrraannççooiiss GGaauutthhiieerr nous apporte son éclairage sur la tendance et les prix du marché de l’immobilier à Reims.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, comment
se porte le marché de l’immobilier dans les Hautes-Alpes?
Me Sylvie Tudès : Bonjour, le marché des Hautes-Alpes est en réalité consti-
tué de plusieurs micro-marchés. Toutefois, passées les modifications fiscales
du début d'année (changement de réglementation en matière d'impôt sur les
plus-values notamment), la tendance générale qui semble se dégager est la
suivante :
• ralentissement des transactions dans le neuf,
• maintien des volumes de vente avec des frémissements de baisse, à
l'exception du Nord du département qui après avoir connu une baisse en
volume en début d'année semble constater un redémarrage du marché.
Par ailleurs,
• les prix stagnent depuis plusieurs mois,
• les petits prix tirent leur épingle du jeu ainsi que certains biens d'exception,
• mis à part ces biens d'exception, les biens en vente au-dessus d'un seuil
psychologique - qui varie entre 200.000 et 300.000 € selon les zones du
département - sont plus difficiles à vendre.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Combien faut-il
compter en moyenne pour devenir propriétaire d’une
maison dans les environs de Gap ?
Me Sylvie Tudès : Il faut compter environ 270.000 € dans les alentours de
Gap et 350.000 € dans Gap même. Il faut savoir que Gap est un marché
essentiellement d’appartements anciens (4 fois plus de mutations que pour
les maisons anciennes) avec un prix de 1920 €/m².
L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment se porte
le marché de l’immobilier à Reims en ce premier semestre
2012 ?
Me François Gauthier : Après 3 années de hausse de prix et de volume,
l'année 2012 s'annonce plus calme… nous constatons une stabilité des prix
et une légère baisse du nombre des transactions. Cependant le marché
immobilier reste fluide, et les biens mis en vente avec des prix raisonnables
trouvent preneur assez facilement.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, les prix
des biens immobiliers vont-ils se tasser dans les prochains
mois ?
Me François Gauthier : La période électorale étant maintenant derrière nous,
et la demande de logement restant soutenue, je ne pense pas qu'une baisse de
prix générale soit prévisible.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel budget moyen
faut-il prévoir pour devenir propriétaire d’une maison de
100m² avec un bout de jardin dans le secteur de Reims ?
Me François Gauthier : Le prix de vente moyen d'une maison à Reims est de
250.000 € ; mais cette moyenne cache de grandes disparités entre le centre
ville où le budget moyen est plus proche de 500.000 € et les quartiers péri-
phériques où il est possible de trouver des maisons à 170.000 €.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Les banques ont
depuis plusieurs mois resserré leurs conditions
d’attribution des prêts immobiliers. Quels conseils donne-
riez-vous aux acheteurs ?
Me François Gauthier : Pour les personnes déjà propriétaires qui souhaitent
changer de logement, je suggère de chercher à vendre dans un premier
temps leur bien avant de s'engager sur un nouveau logement. Cela évitera la
mise en place d'un prêt relais avec le stress et la pression que cela engendre
s'ils ne parviennent pas à vendre leur bien au prix souhaité. Pour le primo-
accédant il convient de voir son banquier en premier afin d'envisager avec lui
le budget d'acquisition possible, et seulement après de s'engager dans un
projet d'achat.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Que couvre
la mention « vice caché » en immobilier ?
Me Bruno Traesch : Selon l'article 1641 du Code
civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des
défauts cachés de la chose vendue qui la rendent
impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui dimi-
nuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait
pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre
prix, s'il les avait connus ». Le vice caché affectant
l'immeuble porte atteinte à l'usage auquel on le des-
tine ; est caché et inconnu de l'acheteur lors de la
vente et doit exister avant à la vente.
L’immobilier 100% entre Particuliers : De quel
recours dispose un acheteur qui constate
l’existence d’un vice caché à l’issue d’un achat
immobilier ?
Me Bruno Traesch : Le vice caché doit affecter
l’utilisation de l’immeuble ou en diminuer telle-
ment l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis
ou acquis à un moindre prix (article 1641 du code
civil). Lorsque l’acquéreur est un non profession-
nel, le défaut est réputé caché à son égard s’il a
pu légitimement en ignorer l’existence au jour de
la vente et à condition qu’il ait au moins porté à
l’examen du bien l’attention qu’aurait montrée une
personne normalement soucieuse de ses intérêts.
La clause excluant la garantie des vices cachés
est valable entre non professionnels, mais elle ne
peut être invoquée que par un vendeur de bonne
foi, c'est-à-dire qui ignorait les vices dont est
atteint l’immeuble (article 1643 du code civil).
La clause est inapplicable en cas de faute lourde
confinant au dol, soit en présence de manœuvres
frauduleuses ou de rétention dolosive
d’informations relative aux vices cachés.
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, la
mauvaise foi du vendeur est établie (article 1645
du code civil ; Cass. 3e civ., 18 juin 2008, nos 06-
20.713 et 06-21.062, Bull. civ. III, no 110). La
preuve de la mauvaise foi du vendeur incombe à
l'acquéreur.
Le vendeur professionnel est présumé connaître
les vices de la chose et est alors assimilé à un
vendeur de mauvaise foi.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Pendant
combien de temps après la signature de l’acte
authentique l’acheteur peut-il invoquer la notion
de vice caché ?
Me Bruno Traesch : Selon l’article 1648 du code
civil, l'action judiciaire en vice caché doit être
intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à
compter de la découverte du vice.
Immobilier Angoulême : « la situation économique actuelle et les craintes
qui pèsent sur l’emploi pourraient entraîner un tassement des prix »
NNoottaaiirree àà BBaarrbbeezziieeuuxx SSaaiinntt HHiillaaiirree eett cchhaarrggéé ddee llaa ccoommmmuunniiccaattiioonn aauu sseeiinn ddee llaa CChhaammbbrree ddeess
NNoottaaiirreess ddee llaa CChhaarreennttee,, MMee YYvvaann CCaarrttiiggnnyy fait le point sur marché et les prix de l’immobilier à Angoulême.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment se porte
le marché de l’immobilier à Angoulême en ce premier
semestre 2012 ?
Me Yvan Cartigny : Le début d’année a été marqué par une hausse importan-
te des mutations mais cette hausse était essentiellement conjoncturelle (durcis-
sement au 1er février 2012 des conditions d’exonération des plus-values immobi-
lières). Le marché s’est légèrement tassé suite à la suppression du prêt à taux zéro
et au resserrement des conditions d’octroi des prêts bancaires.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, les prix
des biens immobiliers vont-ils se tasser dans les prochains
mois ?
Me Yvan Cartigny : La situation économique actuelle et les craintes qui
pèsent sur l’emploi pourraient entraîner un tassement des prix, l’offre deve-
nant supérieure à la demande. Le marché angoumoisin devrait subir une
légère baisse sans rapport néanmoins avec la baisse que l’on constate déjà
dans les grandes métropoles.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel budget moyen
faut-il prévoir pour devenir propriétaire d’une maison de
100m² avec un bout de jardin dans le secteur d’Angoulême ?
Me Yvan Cartigny : Entre 130.000 et 150.000 €.

Nos interviews
exclusives d’experts
J U I L L E T - A O U T 2 012 - N° 81 • Appel Immo 11
NNOOSS
PPAARROOLLEESS
DD’’EEXXPPEERRTT
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Taux crédit immobilier : « si vous répondez aux
critères d’endettement classiques, il est plus facile
qu’il y a quelques mois d’obtenir des décotes
supplémentaires de taux »
Comment obtenir un crédit immobilier aujourd’hui et à quel taux ?
Retour sur l’interview de Maël Bernier, directrice de la communication
d’Empruntis.com
L’immobilier 100% entre
Particuliers : Comment évolue le
marché de l’immobilier français en
ce premier semestre 2012 ?
Me Frédéric Roussel : L’évolution constatée fait
apparaître un important retrait du volume des cré-
dits, qui accroît la tendance à la baisse des
volumes de vente, tant à Paris qu’en province. Ce
mouvement, que le notariat annonçait dès le début
de 2011, a commencé à l’été 2011. Les impor-
tantes réformes fiscales en matière de taxation
des plus-values ont entraîné une hausse artificiel-
le des volumes de ventes, qui a cessé dès l’entrée
en vigueur de la réforme, le 1er février dernier.
Particuliers : Les prix commencent-
ils à se tasser dans les grandes
agglomérations ?
Me Frédéric Roussel l : On constate une rupture
nette de la hausse des prix, qui avaient atteint un
niveau artificiellement élevé, notamment en raison
de l’allongement de la durée des crédits, depuis
plusieurs années, et des taux d’intérêts relative-
ment faibles. L’offre est plus rare, et la demande
plus sélective. Certaines villes ou agglomérations
connaissent actuellement un mouvement de bais-
se, qui n’est pas forcément en lien avec la baisse
des volumes, car la demande est toujours présen-
te. Les vendeurs doivent accepter l’idée que la
hausse irraisonnée des prix n’est plus d’actualité.
Particuliers : Que pensez-vous des
mesures de François Hollande,
notamment sur l’encadrement des
loyers ?
Me Frédéric Roussel : Nous connaissons déjà
l’encadrement des loyers, dans les dispositifs
Scellier. Nous avons connu dans le passé des
périodes d’encadrement des loyers. Il faudra
veiller à ce que cet encadrement n’entraîne pas à
court terme un blocage du marché, au détriment
des locataires du secteur privé. Les bailleurs
privés, essentiellement des personnes ayant
investi des années durant pour se constituer un
complément de retraite volontaire, ne doivent pas
être non plus victimes d’une telle mesure, forcé-
ment. En réalité, il demeure urgent de créer les
conditions de marché permettant de construire
très vite de nouveaux logements à caractère
social, et de poursuivre la rénovation d’immeubles
HLM édifiés il y a plus de 30 ans. Les notaires
suggèrent que des terrains détenus par l’Etat, les
collectivités, et les sociétés contrôlées par l’Etat,
soient donnés à bail de longue durée à des
bailleurs sociaux ou privés pour la durée des finan-
cements aidés (40 à 55 ans). Les investissements
étant limités au bâti, avec une charge limitée pour
la location du foncier, les équilibres financiers per-
mettront de mieux respecter les contraintes de la
loi SRU. C’est par l’augmentation de l’offre que
l’on résoudra les difficultés que nos concitoyens
connaissent pour s’assurer un parcours résidentiel
adapté, des plus jeunes aux plus âgés. Toute
mesure d’encadrement serait donc nécessaire-
ment temporaire.
Particuliers : Suppression du PTZ+
dans l’ancien, durcissement des
conditions d’octroi des crédits par
les banques. Les jeunes ont de plus
en plus de mal à accéder à la pro-
priété. Quels conseils leur donne-
riez-vous ?
Me Frédéric Roussel : Il est difficile de répondre
à cette question, car pour permettre aux jeunes –
et notamment aux jeunes actifs - de se loger dans
des conditions décentes, une révision de la loi
Boutin semble nécessaire pour ce qui concerne la
location. Pour l’achat, nous regrettons la suppres-
sion du PTZ+ dans l’ancien. Le logement est un
enjeu national. Le logement des jeunes qui ne dis-
posent pas d’apport personnel est un enjeu de
Société. Les notaires de France seront des parte-
naires dans les réflexions à venir très vite.
Evolution du marché français : « les vendeurs
doivent accepter l’idée que la hausse irraisonnée
des prix n’est plus d’actualité »
Secrétaire du Conseil Supérieur du Notariat et Notaire à Lille,
Me Frédéric Roussel décrit l’évolution du marché français.
Il revient sur l’encadrement des loyers et la suppression
du PTZ+ dans l’ancien.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Les taux fixes continuent de baisser.
Selon vous, comment vont-ils évoluer sur
les prochains mois ?
Maël Bernier : Tout à fait, les taux fixes sont en bais-
se. De plus, les banques sont en phase de conquête de
clientèle donc si vous répondez aux critères
d’endettement classiques (33%), il est plus facile qu’il
y a quelques mois d’obtenir des décotes supplémen-
taires de taux. Pour l’évolution sur les prochains mois,
cela ne devrait plus beaucoup bouger avant la rentrée
de septembre, mais l’évolution du contexte dans la
zone euro peut tout faire basculer, il est donc très dif-
ficile de se projeter au-delà de l’été.
Quel taux d’intérêt un particulier qui sol-
licite un crédit immobilier sur 20 ans
peut-il espérer décrocher ?
Maël Bernier : Les taux moyens sur 20 ans s’affichent
autour de 4% contre 4,35% en début d’année 2012.
Avec un bon dossier, un particulier peut-
il négocier un rabais ?
Maël Bernier : Oui tout à fait, c’est même beaucoup plus
simple qu’il y a quelques mois,les décotes étant plus par-
ticulièrement accordées aux bons dossiers qui pourront
obtenir jusqu’à 0,50% en dessous de ce qui est affiché
pour un taux moyen.
Les taux baissent mais les banques sont
plus sélectives et obtenir une réponse
favorable n’est pas toujours facile. Quels
conseils donneriez-vous aux particuliers
ne disposent pas d’un apport personnel
important ?
Maël Bernier : La réponse n’est pas la même en fonc-
tion de l’âge du client : un jeune qui débute peut justi-
fier d’un faible apport, alors qu’une personne plus âgée
qui travaille depuis quelques années doit « logique-
ment » avoir réussi à épargner. Pour schématiser, il
faut à minima les frais de notaire pour obtenir un prêt
car les banques ne prêtent plus aujourd’hui au-delà du
prix de vente, la situation sur les prix n’étant pas cer-
taine. Si une personne ne dispose pas d’un apport, elle
doit mettre en avant sa stabilité financière et profes-
sionnelle et de manière générale, tout ce qui pourra
rassurer la banque.
Selon vous, la crise de la dette grecque
peut-elle fragiliser les banques
françaises ?
Maël Bernier : Les banques françaises ont déjà provi-
sionné les pertes liées à la crise grecque, le vrai risque
pour nos banques c’est la propagation de cette crise
forte au reste de la zone euro notamment à des pays
comme l’Espagne et encore plus à l’Italie.
Immobilier de prestige : « l’attentisme de certains
acheteurs français est compensé par une forte
demande internationale »
Président Directeur Général de Sotheby’s International Realty France
Monaco, Alexander Kraft répond aux questions de L’immobilier 100%
entre Particuliers sur la tendance du marché de l’immobilier de pres-
tige en France.
Comment se porte le marché de
l’immobilier de prestige en ce premier
semestre 2012 ?
Alexander Kraft : Au début de l’année 2012, le mar-
ché immobilier de prestige a étonnement bien résisté
à la situation économique et politique difficile. En effet,
le 1er trimestre 2012 est l’un des meilleurs premiers
trimestres jamais enregistrés par notre maison en
France. Durant le 1er trimestre, nous avons pu réaliser
152 ventes avec un prix moyen de 1.11 million d’euros,
pour un volume de ventes total de plus de 168 millions
d’euros. Nous avons observé des transactions
d’exception non seulement à Paris, mais presque sur la
totalité des marchés français provinciaux. Bien que
nous voyons un certain ralentissement et des négocia-
tions plus difficiles depuis mi – avril, la demande géné-
rale reste stable, et l’attentisme de certains acheteurs
français est compensé par une forte demande interna-
tionale.
Qui achète aujourd’hui les biens haut-
de-gamme ?
Alexander Kraft : Nous continuons d’observer un
grand intérêt des étrangers pour les propriétés de luxe
françaises en ce moment, plus de 50 % des ventes
étant réalisées avec des acheteurs internationaux.
Nous voyons un intérêt renouvelé des Américains du
Nord grâce à un taux d’échange favorable, et les
Américains du Sud en général, et les Brésiliens en par-
ticulier, continuent à être très actifs sur le marché
français. Les autres pays émergents tels que la Chine
et aussi la Russie restent également des forces impor-
tantes : nous voyons spécialement de plus en plus des clients chinois non seulement à Paris, mais aussi en provin-
ce comme en Bourgogne, en Gironde ou dans le Périgord. En comparaison, les acheteurs français se montrent un peu
plus hésitants suite aux élections, mais l’intérêt général reste assez stable et l’impact beaucoup moins grave que
craint. Les ajustements de prix en cours, spécialement à Paris, permettent aux acheteurs français de bénéficier de
la situation politique et économique actuelle et vont aider à revitaliser le marché.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, la victoire des socialistes aux élec-
tions présidentielles peut-elle peser sur le secteur de l’immobilier d’exception et faire
baisser le volume des ventes?
Alexander Kraft : Je crois que spécialement la demande internationale restera stable, même après la victoire des
socialistes aux élections présidentielles françaises. Même si parfois quelques acheteurs étrangers ont exprimé avant
les élections une certaine inquiétude par rapport à l’éventuelle présence d’un nouveau gouvernement de gauche,
notre expérience nous a montré que l’effet réel d’un changement de pouvoir est presque toujours négligeable une
fois les jeux faits. Les acheteurs étrangers dans le secteur de l’immobilier haut de gamme ont une perspective sur
le long terme, et ils savent que tenir des promesses de campagne, compte tenu de l’environnement mondial, est
beaucoup plus compliqué que de les soutenir avant les élections. Cette demande internationale va aider à compen-
ser un certain attentisme actuel de la part de certains acheteurs français suite aux élections.

Mon voisin me demande d’élaguer les
arbres de ma clôture. Suis-je obligé de
le faire ?
Il convient tout d’abord de vérifier s’il existe des
règlements ou usages locaux concernant la hau-
teur et distance de plantation, pour cela, ren-
seignez-vous en Mairie. A défaut de
réglementation spécifique, ce sont les règles du
code civil qui s’appliquent.
L’article 671 du code civil prévoit ainsi que :
• Les arbres dont la hauteur excède deux mètres
de haut doivent être plantés à au moins deux
mètres de la limite séparative de propriété.
• Les arbres ne dépassant pas deux mètres de
haut doivent eux être plantés à au moins 50
centimètres de la limite séparative.
En conséquence, vous devez maintenir ces hau-
teurs limites et votre voisin est en droit de vous
demander d’élaguer vos arbres et même
d’arracher les plantations irrégulières (si elles
sont installées à moins de 50 centimètres de la
limite séparative). A défaut d’exécution de votre
part, vous risquez d’être assigné en justice de-
vant le tribunal d’instance. Il est donc de votre
intérêt de vous conformer à la réglementation.
A noter : si votre voisin peut vous mettre en de-
meure de procéder à l’élagage de vos arbres,
en revanche il ne peut lui-même couper les
branches irrégulières
J’ai la possibilité d’investir dans un lo-
gement occupé. Le locataire actuel peut-
il se porter acquéreur ?
En effet, il bénéficie d’un droit de préemption.
S’il choisit de l’exercer, il devra alors réaliser
l’achatdansun délaide6moismaximum.Sinon,
le locataire change seulement de propriétaire.
Après la vente, le bail est reconduit aux condi-
tions antérieures. Il convient toutefois de bien
déterminer les motivations qui vous poussent à
investir dans ce Bien.
En effet, une fois propriétaire, la possibilité de
donner congé au locataire en place est limitée
à deux cas :
- pour vendre le logement (il aura alors égale-
ment un droit de préemption),
- pour reprendre le logement à votre profit ou
au profit de votre famille (conjoint, concubin
Retrouvez tous les 2 mois de nouveaux conseils.
Si vous souhaitez obtenir conseil et soutien n’hésitez pas à faire appel à nos services. Le saviez-vous ?
VERS UN BLOCAGE DES
LOYERS À LA RELOCATION ?
Dans le cadre du dispositif d’encadrement
des loyers, la nouvelle ministre du Logement,
Cécile DUFLOT vient d’annoncer qu’un décret
serait pris dès la rentrée prochaine afin de
bloquer le prix des loyers lors de la
relocation.
Cette mesure, destinée à lutter contre
l’emballement des prix devrait concerner des
zones géographiques où les « prix sont
excessifs » essentiellement l’Ile-de-France, la
Provence-Alpes-Côte-d’Azur et la côte
basque. Les montant des loyers devraient
respecter la moyenne des loyers pratiqués
dans le quartier pour un logement similaire et
pourraient même baisser au moment de la
relocation dans les zones où les loyers sont
manifestement surévalués.
Ce décret devrait être présenté au Conseil
d’Etat et publié courant juillet pour pouvoir
entrer en vigueur dès septembre. Il ne vise
pas à geler les loyers mais simplement à
éviter que les propriétaires ne profitent d’un
changement de locataire pour augmenter le
loyer, le nouvel entrant devant bénéficier du
même tarif que le sortant.
Le loyer ainsi déterminé évoluera ensuite
selon l’indice de référence IRL publié par
l’INSEE et qui est adossé à l’inflation.
Ce projet repose sur une possibilité ouverte
par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 sur
les « rapports locatifs » qui permet de fixer
par décret « le montant maximum des loyers
dans des logements vacants » dans les zones
où l’évolution des loyers s’avère anormale.
Cette première mesure amorce une réforme
en profondeur de la loi 1989 et devrait aboutir
à une grande loi sur le logement à l’horizon
de 2013.
AATTTTEENNTTIIOONN :: LLeess rrééppoonnsseess qquuee nnoouuss aappppoorr--
ttoonnss àà vvooss qquueessttiioonnss oonntt sseeuulleemmeenntt ppoouurr oobbjjeett
ddee vvoouuss ffoouurrnniirr ddeess rreennsseeiiggnneemmeennttss eett iinnffoorr--
mmaattiioonnss àà ccaarraaccttèèrree ddooccuummeennttaaiirree eett nnee ssaauu--
rraaiieenntt nnee ssuubbssttiittuueerr ààuunneeccoonnssuullttaattiioonn jjuurriiddiiqquuee..
AAppppeell IImmmmoo nnee ssaauurraaiitt êêttrree tteennuu ppoouurr rreessppoonn--
ssaabbllee ddeess ccoonnssééqquueenncceess ddee ttoouuttee eerrrreeuurr oouu
oommiissssiioonn ccoonntteennuuee ddaannss lleess iinnffoorrmmaattiioonnss
ddoonnnnééeess..
Les réponses à vos
questions juridiques
NNOOSS
CCOONNSSEEIILLSS
JJUURRIIDDIIQQUUEESS
(Voir encadré ci-dessous)
Cette rubrique est la vôtre.
Pour obtenir un conseil, vous pouvez nous contacter
par courrier à l'adresse suivante :
AAppppeell IImmmmoo "" RRuubbrriiqquuee jjuurriiddiiqquuee ""IImmmmeeuubbllee EEllyyssééeess llaa
DDééffeennssee -- 77cc,, ppllaaccee dduu DDôômmee -- 9922005566 PPaarriiss llaa DDééffeennssee..
Nous nous efforcerons de traiter vos questions dans la
prochaine édition d'AAppppeell IImmmmoo.
notoire, pacsé, ascendants, descendants…).
Par ailleurs, si le locataire est âgé de plus de 70
ans, vous ne pourrez le congédier que si vous lui
proposez un logement équivalent à celui occupé.
Dans tous les cas, le congé doit être donné par
lettre recommandée avec AR ou remis par huis-
sier avec un préavis de 6 mois avant l’échéance
du bail.
Alarentréeprochainenoussouhaitonslouer
unstudiomeublépourylogernotrefilsétu-
diant. Existe-t-il une réglementation parti-
culière pour ce type de location ?
Il est obligatoire pour le bailleur d’établir un
contrat écrit d’une durée minimale de 1 an ( ar-
ticle 115 de la loi 2005-32, JO du 19/01/05). Ce
bail est renouvelable automatiquement à
l’échéance au profit du locataire, et ce pour une
durée équivalente, et aux même conditions (la
hausse de loyer ne peut donc excéder la varia-
tion annuelle de l’indice du coût de la construc-
tion). Le propriétaire peut toutefois reprendre le
logement s’il invoque un motif valable : vente
du logement, loyer impayé ou reprise pour se lo-
ger… Dans ce cas, il doit alors prévenir son lo-
cataire par lettre recommandée avec accusé de
réception au moins trois avant la date anniver-
saire du contrat.
Le locataire, quant à lui, peut donner congé à
tout moment à son propriétaire en respectant
un préavis de 1 mois.
Laréglementationdemeureparcontreinchangée
concernant les autres clauses du bail et notam-
ment la libre fixation du loyer, des charges et de
la répartition des travaux et de l’entretien.
Enfin, sachez que la Cour de cassation à précisé,
dans un arrêt du 9 février 2005, la liste des four-
nitures devant équiper un logement meublé. Il
s’agit,enplusdustrictminimumquesontlelit,une
table et une chaise, d’éléments d’équipement in-
dispensablestelsqu’unréfrigérateur,desplaques
chauffantes ou une gazinière.
Cet arrêt constitue une avancée essentielle pour
le locataire. En effet, jusqu’alors, et en l’absence
de définition légale, le propriétaire et le locatai-
re étaient supposés être d’accord sur la qualifi-
cation de meublé, celle-ci pouvant être réduite
au strict minimum (un lit, une table, une chaise).
A noter : Le nouveau dispositif prévoyant
l’obligationdefourniruncontratécritd’unedurée
d’1 an minimum ne concerne que les locations
à titre de résidence principale (c’est le cas pour
un étudiant dont la location est considérée com-
me sa résidence principale même s’il est fisca-
lement rattaché au foyer de ses parents).
Monpèrem’aléguélanue-propriétédesa
maison,sasecondeépousebénéficiantde
l’usufruit. A qui incombe le paiement des
travaux relatifs à cette maison ?
La répartition des frais liés à l’entretien et
aux réparations est définie par les articles
605 et 606 du code civil. Afin de savoir à qui
incombe le paiement des travaux il convient
donc de déterminer s’il s’agit de travaux
d’entretien ou de réparations plus impor-
tantes.
L’article 605 du code civil prévoit que les tra-
vaux d’entretien sont à la charge de
l’usufruitier. Par travaux d’entretien il faut
entendre la réfection des peintures, des sa-
nitaires, de la plomberie, le remplacement
des fenêtres ou de la chaudière. Les autres
travaux sont donc considérés comme des
grosses réparations, à la charge du nu-pro-
priétaire.
L’article 606 du code civil indique que les
grosses réparations sont celles qui portent
sur les travaux des gros murs, le rétablisse-
ment des poutres, la réfection de la toiture.
Cependant, si ces grosses réparations sont
rendues nécessaires du fait d’un défaut
d’entretien de l’usufruitier, alors ces dépenses
seront à sa charge.
A noter : Vous avez toujours la possibilité de
décider, d’un commun accord avec
l’usufruitier, de déroger aux règles édictées par
le code civil et de prévoir une autre réparti-
tion des dépenses liées aux travaux.
Actuellement locataire d’un meublé je
souhaite donner mon préavis. Quel délai
dois-respecter ?
La durée du préavis pour une location meublée
est de 1 mois. Le congé peut être donné à tout
moment par lettre recommandé avec demande
d’avis de réception ou acte d’huissier. Le délai
de préavis court à compter de la réception du
courrier recommandé par le bailleur (et non la
date de présentation du courrier recommandé).
A noter enfin que le délai de préavis est calculé
de date à date (donc tout mois commencé n’est
pas dû).
Ex : si le préavis commence le 19 juillet, il se
terminera le 18 août.

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