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Ingénierie
                                              contractuelle,
                                              PPP et
                                              immobilier
                                                  Frédéric MARTY
                                                  CNRS Groupe de Recherche, en Droit, Economie et
                                                  Gestion (Université de Nice Sophia-Antipolis)
                                                  OFCE Sciences Po. Paris
                                                  GIREF ESG - UQAM
                                                                                                    1


Forum Chaire SITQ Montréal, 5 et 6 juillet 2011
Plan de la présentation
 Définitions et faits stylisés sur le développement des contrats
 de PPP
 Quelques éléments d analyse économique des contrats de PPP
 Les montages contractuels et financiers avant et après la crise
 de 2008
 La préservation d un schéma contractuel au prix de
 l affaiblissement de ses capacités incitatives ? Réflexions sur le
 cas français
 Présentation de quelques contrats français dans le domaine
 « bâtimentaire »

                                                                      2
Définitions et faits stylisés




                                3
Un partenariat public-privé désigne un contrat global de long
terme portant sur l acquisition par une personne publique d un
flux de services rendus par une infrastructure conçue, financée,
construite, exploitée et maintenue par une personne privée.

Un renouveau d origine britannique, la Private Finance Initiative
de 1992

Une solution contractuelle connaissant une très forte expansion
dans les Etats membres de l OCDE mais aussi dans les pays
émergents
  Au Royaume-Uni : 667 contrats répertoriés sur la base du HMT,
  capital values cumulées 56 469 M£ (février 2010)
  En France : 91 contrats de partenariat (juin 2011)

                                                                    4
Le développement des PPP
 Dans le cas des pays en développements
   Données PPI Data base, Banque Mondiale, décembre 2010




                                                           5
Le développement des PPP
 Dans le cas français : évolution du nombre de contrats de
 partenariats signé




                                                             6
Les PPP français: cadre juridique
 Ordonnance de juin 2004, Lois de juillet 2008 et février 2009
 Un cadre juridique pour le moins complexe
   Concurrence interne des délégations de service public (distinction
   PPP-PFI / PPP-concessions) et des autres contrats dérogatoires au
   code de la commande publique,
   Un cadre en cours de rationalisation




                                                                        7
Les CP français : faits stylisés
 Un démarrage progressif initialement et principalement porté
 par les collectivités locales


                  Nombre de         Etat      Collectivités
                  contrats signés             locales
   Janvier 2007   10                2         8
   Février 2008   27                7         20
   Mai 2009       36                8         28
   Avril 2010     62                16        46
   Février 2011   80                17        63
   Mai 2011       91                21        70
                                                                8
Les CP français : faits stylisés
 Quelques statistiques relatives à la ventilation des contrats de
 l Etat

                                          Dans le secteur du bâtiment
                                          - 3ème lot de prisons
                                          - Site de Balard (ministère
                                            de la Défense)
                                          - Universités (Paris IV,
                                            Paris VII, UVSQ)
                                          - Plateforme logistique
                                          - EHPAD Douai




                                                                        9
Les CP français : faits stylisés
 Quelques statistiques relatives à la ventilation des contrats
                                        Dans le secteur du bâtiment
                                        - Collèges et Lycées (Loiret,
                                          Yonne, Lorraine)
                                        - Parc des exposition
                                          (Châlons)
                                        - Maisons de retraites

                                        Dans le domaine des
                                        équipements culturels et
                                        sportifs
                                         - Stades (Marseille, Nice, Lille)
                                        et vélodromes (Saint Quentin)
                                        - Théâtre (Perpignan)
                                                                             10
                                        Contrats de performance
                                        énergétique (Lycées Centre)
Les PPP français au-delà des CP
       Rapport du CEF-O-PPP sur le marché des contrats globaux et
       des contrats de partenariats et assimilables (CPA) de janvier
       2011
            Regroupe les CP et les autres contrats dérogatoires (AOT-LOA,
            BEA et BEH)
            489 appels à concurrence entre le 1er janvier 2004 et le 31
            décembre 2010
            186 projets signés (3 annulés) et 19 appels à concurrence
            infructueux
            60 % des projets ont été lancé par des collectivités locales

Contrats    2005      2006     2007      2008     2009      2010     2011
attribués                                                                   11
            7         30       40        31       40        49       8
Les PPP français au-delà des CP
 Les tendances:
   Démarrage dans les secteurs de la santé et de la justice (2006)
   2007 : nombre de projets 38% ; incertitude sur les CP
   2008/2009 : décollage (garantie financière Etat, etc )
 Dans le secteur immobilier pour les seuls CP
   Immobilier standard : 14 contrats attribués (887 M )
   Immobiliers spécifique : 12 (2 954 M )
 BEA dans le secteur immobilier
   Immobilier standard : 15 contrats attribués (205 M )
   Immobiliers spécifique : 9 (159 M )
 Montant cumulé des investissements en CPA (tous secteurs) :
 12 Mds                                                              12
Economie des PPP




                   13
Quelle rationalité économique?
 Faire porter la dette par le contractant privé ou optimiser la
 gestion des projets publics par le biais de contrats incitatifs?

       « The PFI is not about borrowing money from the private sector [It]
       is all about creating a structure in which improved value-for-money
       is achieved through private sector innovation and management skills
       delivering significant performance improvement and efficiency
       savings ».
          Treasury Task Force, (1999), How to account for PFI transactions, Technical Note n°1

       « Indeed, the market increase in PPP contracts worldwide is often
       attributed less to the intrinsic qualities of such contracts than to
       government s attempts to evade budget constraints by tacking
       liabilities off the balance sheet ».
         Maskin E. and Tirole J., (2008), « Public-Private Partnerships and Government
         Spending Limits», International Journal of Industrial Organization, 26 (2), March, pp.
         412-420.                                                                                 14
Analyse (micro)économique
 Les deux avantages du PPP pour le contractant public
 1.    L intégration des phases de conception-construction et
       d exploitation responsabilise le contractant sur l ensemble de la
       durée de vie du contrat (cf. Hart (2003))
 2.    Les clauses incitatives du contrat alignent les intérêts des deux
       contractants (cf. Laffont et Tirole (1993))
      1.   Les paiements ne commencent qu à la mise en service de l actif
      2.   Les paiements sont indexés à la performance et à la qualité du
           service
      3.   Exposition du prestataire privé à un risque de faillite (cf. Kornaï,
           Maskin et Roland, (2003)
      4.   Les avantages du contrat à prix forfaitaire / contrat à
           remboursement de coûts
           La garantie contre le risque de dérive des coûts à le PPP comme un     15
           instrument de couverture financière
Analyse microéconomique




                                  Paiements dans le cadre d un
                                  financement budgétaire
Acquisition                       classique
traditionnelle vs PPP
                                           Paiements dans le
                                           cadre d un PPP
                                                                 16

                        Mise en
                        service
Analyse microéconomique : illustration
par le cas du MBR (PFI britannique)




                                         17
 Source NAO, Redevelopment of the MoD
 Main Building, avril 2002
Ingénierie contractuelle et
financière




                              18
Un développement favorisé par la
situation des marchés financiers
 Les PPP présentent un surcoût financier par rapport au
 financement public direct
 La situation spécifique des marchés financiers entre 2000 et
 2008 (liquidités abondantes) a permis de limiter ce dernier
 dans le cadre de structures dédiées et de techniques de
 financement sur projet
   Au travers d un fort effet de levier entre fonds propres et dettes
   (minimisation du coût pondéré des capitaux)
   Au travers du recours à des instruments financiers permettant
   d isoler la société projet du risque de défaut sur le service de la
   dette
 Techniques utilisées sur les projets significatifs en termes
 financiers (ex. le 3ème lot de prisons français)                        19
Montage contractuel standard
Trois prisons, contrat de 27 ans,
loyer annuel de 48 M (2007)




                                    20
Les caractéristiques du financement avant 2008

  Fort effet de levier financier (10/90)
  Protection de la société projet face au risque par des back-to-
  back contracts
  Recours à des réhausseurs de crédits
  Emission de surety bonds et de performance bonds

  Bénéfice de conditions favorables sur les marchés+
    Courbe des taux plate et à un niveau bas
    Longues maturités
    Sur-souscription des titres

                                                                    21
Les conséquences de la crise (1)
 Après un phénomène de fuite vers la qualité (4ème trimestre
 2008), difficultés rencontrées dans le bouclage financier des
 PPP français
   Crainte d un phénomène de deleveraging (effet de ciseau entre
   les normes IFRS et les critères de Bâle II)
   Disparition de nombreux mécanismes de garantie financière
   Elévation des spreads
                  2006-2007   Automne      Février 2009 Décembre
                              2008                      2010
   Spread /       60 bp       150-200 bp   300 bp      90-110 bp
   dette projet

                                                                   22
Les conséquences de la crise (2)
1. Attention encore plus forte à la qualité des contreparties (cf
   universités et hôpitaux)
2. Réduction des tickets moyens
3. Maturité de dette plus courte (problématique des mini-perms
   et du refinancement)
4. Délais de validité des offres réduit (clauses de market-flex)

 à La fin d un contexte favorable au développement des PPP ?
 à Effet paradoxal d une politique de relance par les
  investissements : faire jouer le levier des financements privés)
 à Conséquences sur l équilibre incitatif des contrats de PPP
                                                                     23
  français
Limpact sur les conditions de
bouclage financier des PPP
Une limitation du surcoût du financement privé au prix de la
réduction des qualités incitatives des contrats (maintenir le bras
de levier) cf. notamment Lois de février 2009

  Facilitation des cessions de créances
    Acceptations de cessions de créance de type Dailly (80% des parts
    investissement et financement)
  Acceptation de financements partiels, ajustables à la signature
  ou de maturités inférieures à celle du contrat
  Garanties publiques sur la financement, prêts sur fonds
  d épargne (universités)
  Cofinancements publics-privés
  Plafonnement des pénalités contractuelles, modifications de           24
  l allocation des risques
Un exemple d activation du mécanisme
de garantie de l Etat : la LGV SEA
 Contrat du 16 juin 2011 : RFF (Réseau Ferré de France /
 Société projet LISEA (Vinci 33%, CDC 25%, )
 Ligne de 300 km (Paris-Bordeaux en 2h); contrat de 50 ans,
 PPP le plus important en Europe depuis 10 ans (7,8 Mds )
 Mise en place de la garantie de l Etat pour les grands projets
 de PPP introduite par la Loi de Relance de février 2009
 « Cette garantie financière est apportée directement aux
 prêteurs de la société concessionnaire et couvre le non-
 remboursement de leurs crédits en cas de défaut de
 l emprunteur ».

                                                                  25
Une transformation de
l économie des PPP?
D une logique de nature microéconomique (gains liés à l intégration
des phases, aux capacités du privé et à la nature incitative du contrat) à
une logique plus budgétaire:
    Le PPP comme instrument de relance
    Logique de cofinancement public-privé
Modifications dans l allocation des risques afin de limiter les surcoûts
liés au financement privé
Mise en cause possible de certains des fondements des PPP (initiative
de financement privé, répartition des risques, )
     mais soutien indispensable à l investissement public dans un
contexte budgétaire tendu, resserrement des normes comptables
publiques relatives aux contrats (arrêtés de décembre 2010 dans le cas
français, norme SCA de l IPSASB),
et adaptation aux nouveaux enjeux environnementaux (contrats de
performance énergétique, bâtiments HQE, ) et aux projets pouvant
générer des recettes annexes via des programmes de promotion                 26
immobilière
Quelques exemples de PPP
« bâtimentaires »
1.   Site de Balard du ministère de la Défense
2.   Stades de football de Nice
3.   Parc des expositions de Châlons-en-Champagne
4.   Théâtre de l Archipel à Perpignan




                                                    27
Théâtre de lArchipel - Perpignan
 Avis MAPPP n°2006-15 du 21 novembre 2006
 Salle modulable 650/1150 places (Jean Nouvel)
 Arbitrage maîtrise d ouvrage publique / CP
 Contrat projeté de 27 ans; hors risque montant de
 l investissement = 28 M en MOP et 29 M en CP
 Subventions de 14 M
 Financement de type corporate
 Sur la durée du contrat, gain de 7,5% avec le CP
 Choix justifié sur la base des gains liés à l intégration de
 phases construction / exploitation
 Valeur de l investissement 42 M , contrat sur 32 ans, 2 M de   28
 redevance annuelle,
Parc des expositions de Châlons
 MAPPP, avis n°2008-12 du 18 novembre 2008
 Rénovation du hall principal ainsi que destruction et reconstruction
 de halls secondaires du parc des exposition de Châlons-en-
 Champagne.
 Arbitrage entre un maîtrise d ouvrage publique et un CP ne portant
 que sur la construction-maintenance, l exploitation passe par un
 contrat d affermage (perte des gains liés à l intégration des phases)
 DSP écartée du fait de la subvention requise (21 M ) /
 investissement envisagé (33 M )
 Montage considéré dans l évaluation préalable : 5% de fonds
 propres (rémunérés à 12%); 80% de cession de créance acceptée
 (coût du financement en CP : 5,66% / 4,98% en MOP)
 CP signé le 26 mars 2010 (livraison prévue août 2012)                   29
 Au final : coût de construction 54 M / 20 M de subventions
Stade de Nice
 Avis MAPPP n°2009-22 du 14 octobre 2009
 Construction d un nouveau stade (35 000 places)
 Hypothèse de doublement de la fréquentation des matches
 du club résident
 Arbitrage CP/DSP (et non MOP, ce qui neutralise dans
 l évaluation le surcoût du financement privé) en faveur du 1er
 dans la mesure où le concessionnaire prendrait à sa charge
 une plus grande part des risques d exploitation donc le
 risque sportif
 Contrat signé en novembre 2010, coût 245 M , 38 M de
 subventions de l Etat et du Conseil Général
 Contrat de 27 ans, redevance annuelle pour la ville de 8 M .     30
Site de Balard
 Juin 2009 : appel à concurrence pour la rénovation /
 reconstruction du site principal du ministère de la Défense à
 Balard
 But: réorganisation et regroupement des services /prestation
 globale
 Cessions prévues dans le cadre de la réorganisation de
 plusieurs emprises dont l Ilot Saint Germain et l Hôtel de la
 Marine). Il ne s agit pas pour autant d une logique de cession-
 bail dans la mesure où les produits de cessions seront
 orientées vers le financement des programmes de Défense et
 le désendettement de l Etat
 Janvier 2011 : offre finale de 3 consortia
 31 Mai 2011 : signature du contrat avec un consortium mené
                                                                   31
 par Bouygues
Site de Balard
 Début des travaux : janvier 2012 / livraison en septembre
 2014
 16,5 hectares, 300 000 mètres carrés aménagés,
 Coût des travaux : 3,5 Mds , contrat de 27 ans.
 Redevance annuelle 130 M
   Part immobilière (dont coût financier) : 45 M
   Part SIC (dont bureautique) : 36 M
   Part services (et mobilier) : 29 M
   Part de maintenance : 16 M
   Part énergétique : 4,5M

                                                             32

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  • 1. Ingénierie contractuelle, PPP et immobilier Frédéric MARTY CNRS Groupe de Recherche, en Droit, Economie et Gestion (Université de Nice Sophia-Antipolis) OFCE Sciences Po. Paris GIREF ESG - UQAM 1 Forum Chaire SITQ Montréal, 5 et 6 juillet 2011
  • 2. Plan de la présentation Définitions et faits stylisés sur le développement des contrats de PPP Quelques éléments d analyse économique des contrats de PPP Les montages contractuels et financiers avant et après la crise de 2008 La préservation d un schéma contractuel au prix de l affaiblissement de ses capacités incitatives ? Réflexions sur le cas français Présentation de quelques contrats français dans le domaine « bâtimentaire » 2
  • 3. Définitions et faits stylisés 3
  • 4. Un partenariat public-privé désigne un contrat global de long terme portant sur l acquisition par une personne publique d un flux de services rendus par une infrastructure conçue, financée, construite, exploitée et maintenue par une personne privée. Un renouveau d origine britannique, la Private Finance Initiative de 1992 Une solution contractuelle connaissant une très forte expansion dans les Etats membres de l OCDE mais aussi dans les pays émergents Au Royaume-Uni : 667 contrats répertoriés sur la base du HMT, capital values cumulées 56 469 M£ (février 2010) En France : 91 contrats de partenariat (juin 2011) 4
  • 5. Le développement des PPP Dans le cas des pays en développements Données PPI Data base, Banque Mondiale, décembre 2010 5
  • 6. Le développement des PPP Dans le cas français : évolution du nombre de contrats de partenariats signé 6
  • 7. Les PPP français: cadre juridique Ordonnance de juin 2004, Lois de juillet 2008 et février 2009 Un cadre juridique pour le moins complexe Concurrence interne des délégations de service public (distinction PPP-PFI / PPP-concessions) et des autres contrats dérogatoires au code de la commande publique, Un cadre en cours de rationalisation 7
  • 8. Les CP français : faits stylisés Un démarrage progressif initialement et principalement porté par les collectivités locales Nombre de Etat Collectivités contrats signés locales Janvier 2007 10 2 8 Février 2008 27 7 20 Mai 2009 36 8 28 Avril 2010 62 16 46 Février 2011 80 17 63 Mai 2011 91 21 70 8
  • 9. Les CP français : faits stylisés Quelques statistiques relatives à la ventilation des contrats de l Etat Dans le secteur du bâtiment - 3ème lot de prisons - Site de Balard (ministère de la Défense) - Universités (Paris IV, Paris VII, UVSQ) - Plateforme logistique - EHPAD Douai 9
  • 10. Les CP français : faits stylisés Quelques statistiques relatives à la ventilation des contrats Dans le secteur du bâtiment - Collèges et Lycées (Loiret, Yonne, Lorraine) - Parc des exposition (Châlons) - Maisons de retraites Dans le domaine des équipements culturels et sportifs - Stades (Marseille, Nice, Lille) et vélodromes (Saint Quentin) - Théâtre (Perpignan) 10 Contrats de performance énergétique (Lycées Centre)
  • 11. Les PPP français au-delà des CP Rapport du CEF-O-PPP sur le marché des contrats globaux et des contrats de partenariats et assimilables (CPA) de janvier 2011 Regroupe les CP et les autres contrats dérogatoires (AOT-LOA, BEA et BEH) 489 appels à concurrence entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2010 186 projets signés (3 annulés) et 19 appels à concurrence infructueux 60 % des projets ont été lancé par des collectivités locales Contrats 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 attribués 11 7 30 40 31 40 49 8
  • 12. Les PPP français au-delà des CP Les tendances: Démarrage dans les secteurs de la santé et de la justice (2006) 2007 : nombre de projets 38% ; incertitude sur les CP 2008/2009 : décollage (garantie financière Etat, etc ) Dans le secteur immobilier pour les seuls CP Immobilier standard : 14 contrats attribués (887 M ) Immobiliers spécifique : 12 (2 954 M ) BEA dans le secteur immobilier Immobilier standard : 15 contrats attribués (205 M ) Immobiliers spécifique : 9 (159 M ) Montant cumulé des investissements en CPA (tous secteurs) : 12 Mds 12
  • 14. Quelle rationalité économique? Faire porter la dette par le contractant privé ou optimiser la gestion des projets publics par le biais de contrats incitatifs? « The PFI is not about borrowing money from the private sector [It] is all about creating a structure in which improved value-for-money is achieved through private sector innovation and management skills delivering significant performance improvement and efficiency savings ». Treasury Task Force, (1999), How to account for PFI transactions, Technical Note n°1 « Indeed, the market increase in PPP contracts worldwide is often attributed less to the intrinsic qualities of such contracts than to government s attempts to evade budget constraints by tacking liabilities off the balance sheet ». Maskin E. and Tirole J., (2008), « Public-Private Partnerships and Government Spending Limits», International Journal of Industrial Organization, 26 (2), March, pp. 412-420. 14
  • 15. Analyse (micro)économique Les deux avantages du PPP pour le contractant public 1. L intégration des phases de conception-construction et d exploitation responsabilise le contractant sur l ensemble de la durée de vie du contrat (cf. Hart (2003)) 2. Les clauses incitatives du contrat alignent les intérêts des deux contractants (cf. Laffont et Tirole (1993)) 1. Les paiements ne commencent qu à la mise en service de l actif 2. Les paiements sont indexés à la performance et à la qualité du service 3. Exposition du prestataire privé à un risque de faillite (cf. Kornaï, Maskin et Roland, (2003) 4. Les avantages du contrat à prix forfaitaire / contrat à remboursement de coûts La garantie contre le risque de dérive des coûts à le PPP comme un 15 instrument de couverture financière
  • 16. Analyse microéconomique Paiements dans le cadre d un financement budgétaire Acquisition classique traditionnelle vs PPP Paiements dans le cadre d un PPP 16 Mise en service
  • 17. Analyse microéconomique : illustration par le cas du MBR (PFI britannique) 17 Source NAO, Redevelopment of the MoD Main Building, avril 2002
  • 19. Un développement favorisé par la situation des marchés financiers Les PPP présentent un surcoût financier par rapport au financement public direct La situation spécifique des marchés financiers entre 2000 et 2008 (liquidités abondantes) a permis de limiter ce dernier dans le cadre de structures dédiées et de techniques de financement sur projet Au travers d un fort effet de levier entre fonds propres et dettes (minimisation du coût pondéré des capitaux) Au travers du recours à des instruments financiers permettant d isoler la société projet du risque de défaut sur le service de la dette Techniques utilisées sur les projets significatifs en termes financiers (ex. le 3ème lot de prisons français) 19
  • 20. Montage contractuel standard Trois prisons, contrat de 27 ans, loyer annuel de 48 M (2007) 20
  • 21. Les caractéristiques du financement avant 2008 Fort effet de levier financier (10/90) Protection de la société projet face au risque par des back-to- back contracts Recours à des réhausseurs de crédits Emission de surety bonds et de performance bonds Bénéfice de conditions favorables sur les marchés+ Courbe des taux plate et à un niveau bas Longues maturités Sur-souscription des titres 21
  • 22. Les conséquences de la crise (1) Après un phénomène de fuite vers la qualité (4ème trimestre 2008), difficultés rencontrées dans le bouclage financier des PPP français Crainte d un phénomène de deleveraging (effet de ciseau entre les normes IFRS et les critères de Bâle II) Disparition de nombreux mécanismes de garantie financière Elévation des spreads 2006-2007 Automne Février 2009 Décembre 2008 2010 Spread / 60 bp 150-200 bp 300 bp 90-110 bp dette projet 22
  • 23. Les conséquences de la crise (2) 1. Attention encore plus forte à la qualité des contreparties (cf universités et hôpitaux) 2. Réduction des tickets moyens 3. Maturité de dette plus courte (problématique des mini-perms et du refinancement) 4. Délais de validité des offres réduit (clauses de market-flex) à La fin d un contexte favorable au développement des PPP ? à Effet paradoxal d une politique de relance par les investissements : faire jouer le levier des financements privés) à Conséquences sur l équilibre incitatif des contrats de PPP 23 français
  • 24. Limpact sur les conditions de bouclage financier des PPP Une limitation du surcoût du financement privé au prix de la réduction des qualités incitatives des contrats (maintenir le bras de levier) cf. notamment Lois de février 2009 Facilitation des cessions de créances Acceptations de cessions de créance de type Dailly (80% des parts investissement et financement) Acceptation de financements partiels, ajustables à la signature ou de maturités inférieures à celle du contrat Garanties publiques sur la financement, prêts sur fonds d épargne (universités) Cofinancements publics-privés Plafonnement des pénalités contractuelles, modifications de 24 l allocation des risques
  • 25. Un exemple d activation du mécanisme de garantie de l Etat : la LGV SEA Contrat du 16 juin 2011 : RFF (Réseau Ferré de France / Société projet LISEA (Vinci 33%, CDC 25%, ) Ligne de 300 km (Paris-Bordeaux en 2h); contrat de 50 ans, PPP le plus important en Europe depuis 10 ans (7,8 Mds ) Mise en place de la garantie de l Etat pour les grands projets de PPP introduite par la Loi de Relance de février 2009 « Cette garantie financière est apportée directement aux prêteurs de la société concessionnaire et couvre le non- remboursement de leurs crédits en cas de défaut de l emprunteur ». 25
  • 26. Une transformation de l économie des PPP? D une logique de nature microéconomique (gains liés à l intégration des phases, aux capacités du privé et à la nature incitative du contrat) à une logique plus budgétaire: Le PPP comme instrument de relance Logique de cofinancement public-privé Modifications dans l allocation des risques afin de limiter les surcoûts liés au financement privé Mise en cause possible de certains des fondements des PPP (initiative de financement privé, répartition des risques, ) mais soutien indispensable à l investissement public dans un contexte budgétaire tendu, resserrement des normes comptables publiques relatives aux contrats (arrêtés de décembre 2010 dans le cas français, norme SCA de l IPSASB), et adaptation aux nouveaux enjeux environnementaux (contrats de performance énergétique, bâtiments HQE, ) et aux projets pouvant générer des recettes annexes via des programmes de promotion 26 immobilière
  • 27. Quelques exemples de PPP « bâtimentaires » 1. Site de Balard du ministère de la Défense 2. Stades de football de Nice 3. Parc des expositions de Châlons-en-Champagne 4. Théâtre de l Archipel à Perpignan 27
  • 28. Théâtre de lArchipel - Perpignan Avis MAPPP n°2006-15 du 21 novembre 2006 Salle modulable 650/1150 places (Jean Nouvel) Arbitrage maîtrise d ouvrage publique / CP Contrat projeté de 27 ans; hors risque montant de l investissement = 28 M en MOP et 29 M en CP Subventions de 14 M Financement de type corporate Sur la durée du contrat, gain de 7,5% avec le CP Choix justifié sur la base des gains liés à l intégration de phases construction / exploitation Valeur de l investissement 42 M , contrat sur 32 ans, 2 M de 28 redevance annuelle,
  • 29. Parc des expositions de Châlons MAPPP, avis n°2008-12 du 18 novembre 2008 Rénovation du hall principal ainsi que destruction et reconstruction de halls secondaires du parc des exposition de Châlons-en- Champagne. Arbitrage entre un maîtrise d ouvrage publique et un CP ne portant que sur la construction-maintenance, l exploitation passe par un contrat d affermage (perte des gains liés à l intégration des phases) DSP écartée du fait de la subvention requise (21 M ) / investissement envisagé (33 M ) Montage considéré dans l évaluation préalable : 5% de fonds propres (rémunérés à 12%); 80% de cession de créance acceptée (coût du financement en CP : 5,66% / 4,98% en MOP) CP signé le 26 mars 2010 (livraison prévue août 2012) 29 Au final : coût de construction 54 M / 20 M de subventions
  • 30. Stade de Nice Avis MAPPP n°2009-22 du 14 octobre 2009 Construction d un nouveau stade (35 000 places) Hypothèse de doublement de la fréquentation des matches du club résident Arbitrage CP/DSP (et non MOP, ce qui neutralise dans l évaluation le surcoût du financement privé) en faveur du 1er dans la mesure où le concessionnaire prendrait à sa charge une plus grande part des risques d exploitation donc le risque sportif Contrat signé en novembre 2010, coût 245 M , 38 M de subventions de l Etat et du Conseil Général Contrat de 27 ans, redevance annuelle pour la ville de 8 M . 30
  • 31. Site de Balard Juin 2009 : appel à concurrence pour la rénovation / reconstruction du site principal du ministère de la Défense à Balard But: réorganisation et regroupement des services /prestation globale Cessions prévues dans le cadre de la réorganisation de plusieurs emprises dont l Ilot Saint Germain et l Hôtel de la Marine). Il ne s agit pas pour autant d une logique de cession- bail dans la mesure où les produits de cessions seront orientées vers le financement des programmes de Défense et le désendettement de l Etat Janvier 2011 : offre finale de 3 consortia 31 Mai 2011 : signature du contrat avec un consortium mené 31 par Bouygues
  • 32. Site de Balard Début des travaux : janvier 2012 / livraison en septembre 2014 16,5 hectares, 300 000 mètres carrés aménagés, Coût des travaux : 3,5 Mds , contrat de 27 ans. Redevance annuelle 130 M Part immobilière (dont coût financier) : 45 M Part SIC (dont bureautique) : 36 M Part services (et mobilier) : 29 M Part de maintenance : 16 M Part énergétique : 4,5M 32