Comparatif lois defisc

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Comparatif lois defisc

  1. 1. Les principales lois de défiscalisation immobilière Loi ou Dispositif Loi Duflot LMNP Loi Bouvard LMP Principe Investissement locatif en collectif ou individuel Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Professionnel Support d’investissement Immobilier neuf loué non meublé Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants Investissement optimal Plafond 5 500 € du m² quelle que soit la zone, idéalement sans dépasser le plafond maximum de 300 000 € pour le calcul de la réduction 300 000 € : plafond maximum sur lequel est calculée la réduction Bouvard Minimum 500 000 € environ Avantage fiscal Réduction d’impôt de 18 % du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à300 000 €) Réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €)Charges et intérêts d’emprunt déductibles, amortissement ‘immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA Imputation des déficits liés à cette activité (autres qu’amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible Impact fiscal Fort pendant 9 ans: jusqu’à 87 000 € de gain fiscal, soit 9 667 € par an Possibilité de récupération de TVA + revenus non fiscalisés Fort de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés du LMP Conditions Location non meublée 9 ans + respect plafond loyer et de ressource du locataire Location meublée sur 9 ans Dégager 23 000 € minimum par an de revenus locatifs (ou que l’activité LMP dégage + de 50% des revenus globaux) Horizon 9 ans minimum. Au- delà: conserver le bien pour revenus futurs ou revente du bien avec plus-value Long terme : constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans Divers Montage recommandé sans apport. Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite TVA en principe récupérable. Inscription nécessaire au RCS. Transmission facilitée (bien professionnel) Conseils Choix de l’immobilier primordial, pour la location comme pour la revente Choix de l’immobilier et du gestionnaire primordiaux Choix de l’immobilier et du gestionnaire primordiaux Défiscalisation sur l’année en cours Difficile car au prorata temporis / achèvement Aucune Possible, mais produits très rares Loi ou Dispositif Loi Girardin 2013 Monuments Historiques Malraux Principe Investissement immobilier outre-mer Investissement en vue de la restauration complète, puis en principe location Investissement en vue de la restauration complète, puis location Support d’ investissement Immobilier neuf à usage d’habitation principale du locataire Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé Investissement optimal Selon situation de l’investisseur et marché local Selon défiscalisation et patrimoine souhaité Selon défiscalisation et patrimoine souhaité Avantage fiscal Réduction d’impôt 26%. Plafond 2 309 € HT/m² Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers Impact fiscal Très fort pendant 5 ans Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible Conditions Plafonnement ou non des loyers et conditions ou non de ressources du locataire (selon secteur) Immeuble classé (ou inscrit). Aucune obligation de location Immeuble en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Location 6 ans Horizon 5 ans à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison Location sur 9 ans mais au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillé 6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillé Divers Possibilité, après 5 ans à 6 ans ans, d’utiliser le bien et/ou de le louer en saisonnier Montage en InFine avec capitalisation des réductions d’impôt. Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus- value; stocks options, etc.) Montage en InFine avec capitalisation des réductions d’impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels Conseils Attention à la qualité de l’immobilier et à la stabilité du marché local Choix de l’immobilier et du maître d’œuvre pour la restauration primordiaux Choix de l’immobilier et du maître d’œuvre pour la restauration primordiaux Défiscalisation sur l’année en cours Possible, mais produits très rares
  2. 2. Quelle loi choisir ? Loi ou dispositif Duflot LMNP Loi Bouvard LMP Tranche Marginale d’imposition (TMI) Aucune Sans importance TMI à 41% Montant annuel d’impôt > 2000€ annuel Sans importance > 15 000 € Objectifs Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport Se constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierre Principalement revenus garantis pas ou peu fiscalisés Horizon Au-delà des 9 ans minimum de location: conserver le bien pour revenus futur ou revente du bien Long terme : constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans Capitaux existants Non nécessaires à l’opération (sauf financement InFine) Non nécessaires à l’opération En général oui pour nantissement au profit crédit InFine Capacité mensuelle d’épargne Faible Faible Nulle Investissement optimal En fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Toutefois, la réduction d’impôt est calculée sur un montant plafonné à 300 000 € Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l’investisseur et du complément de revenu souhaité à terme Minimum 500 000 € Immobilier concerné Immobilier neuf loué non meublé (portant le label BBC pour un avantage fiscal optimum) Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants Fiscalité Réduction d’impôt de 18 %du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €) Déductibilité des charges et intérêts d’emprunt, amortissement ‘immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA Statut professionnel: imputation des déficits liés à cette activité (autres qu’amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible Risque Faible si choix judicieux du bien immobilier Faible si bien immobilier de qualité et gestionnaire fiable et efficace Faible si bien immobilier de qualité et gestionnaire fiable et efficace Défiscalisation sur l’année en cours Possible Aucune Possible, mais produits très rares Autres Montage recommandé sans apport Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite Transmission facilitée (bien professionnel) Composition du foyer locataire Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Outre-mer Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 € 26 776 € Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 € 35 757 € Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 65 579 € 71 515 € 47 780 € 43 002 € 43 002 € Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 78 550 € 85 384 € 57 681 € 51 913 € 51 913 € Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 92 989 € 101 589 € 67 854 € 61 069 € 61 069 € Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 104 642 € 114 315 € 76 472 € 68 824 € 68 824 € Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième personne + 11 659 € + 12 736 € + 8 531 € + 7 677 € 7 677 €
  3. 3. Loi ou dispositif Loi Girardin 2013 Monuments Historiques Malraux Tranche Marginale d’imposition (TMI) Indifférent TMI à 41% TMI à 41% Montant annuel d’impôt > 10 000 € > 15 000 € > 15 000 € Objectifs Forte défiscalisation. Possibilité d’utilisation à terme Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier Horizon 5 ans à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison Aucune obligation de location, mais au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés 6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés Capitaux existants Non nécessaires à l’opération (sauf financement InFine) En général oui pour nantissement au profit crédit InFine En général oui pour nantissement au profit crédit InFine Capacité mensuelle d’épargne Selon montage Nulle Nulle Investissement optimal Selon marché local Selon défiscalisation et patrimoine souhaité Selon défiscalisation et patrimoine souhaité Immobilier concerné Immobilier neuf à usage d’habitation principale du locataire Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé Fiscalité Réduction d’impôt 26%. Plafond 2 309 € HT/m² Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers Risque Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de la stabilité du marché local Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer Défiscalisation sur l’année en cours Possible, mais produits très rares Possible, mais produits très rares Possible, mais produits très rares Autres Possibilité, après 5 à 6 ans, d’utiliser le bien Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels
  4. 4. Quelle réduction d'impôt ? Quel bien immobilier ? Duflot Jusqu'à 54 000 € de réduction d'impôt en Métropole ou jusqu'à 87 000 € en Outre-mer sur 9 ans. Investissement locatif neuf À louer non meublé Bouvard-Censi Jusqu'à 33 000 € sur 9 ans Meublé en résidence de services LMP Pas de limite de réduction d'impôt ! Déductible de l'ISF Récupération TVA sur achat du bien Neuf ou ancien Idéal : résidence médicalisée, loisir LMNP Déduction des charges de vos revenus locatifs (loyers) Déduction d'une partie du montant du bien (amortissement) de vos revenus locatifs (loyers) Récupération TVA sur achat du bien Girardin Vous pouvez déduire de vos impôts 26 % à 39 % de la valeur du bien acheté La réduction est plafonnée en fonction de la surface du bien Neuf dans les DOM-TOM A louer non meublé Malraux Jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt sur 4 ans Ancien avec travaux Monuments Historiques Pas de limite de réduction d'impôt ! Vous pouvez imputer à votre revenu global (pas foncier) le montant des travaux, sans limite Comparatif des lois de défiscalisation Pour qui Quel bien immobilier Horizon d'investisse- mentIntéressant si votre impôt annuel est : Apport personnel nécessaire ? Type de bien Montant de l'investis- sement Duflot 2 500 - 5 000 € Non Neuf Jusqu'à 300 000 € 9 ans Bouvard-Censi 1 - 3 000 € Non Meublé en résidence services 100 à 200 000 € 9 ans LMP 20 000 € Non Neuf ou ancien Idéal : résidence médicalisée, loisir > 350 000 € > 5 ans Idéal : long terme LMNP Peu importe Non > 100 à 150 000 € Long terme Malraux Non Ancien avec travaux > 300 000€ 9 ans Idéal > 15 ans Monuments historiques Conseillé Idéal > 15 ans voici la liste des villes surchargées en logement De Robien : Zone de la mort Zone sous quarantaine Agen Albi Alès Angoulême Béziers Brive / Tulle Carcassonne Charleville Clermont-Ferrand Colmar Genevois- Français Montauban Mulhouse Périgueux Quimper Roanne Angers Besançon Carpentras Châteauroux Dijon Le Mans Lille Limoges Metz Nancy Niort Région Parisienne - Saint-Denis - Saint-Ouen - Vitry s/Seine -Villejuif Pau
  5. 5. Saint-Étienne Sedan Tarbes Valence Perpignan Reims Rodez Saint-Brieuc Toulouse (3eme couronne) Vichy Nouvelle Loi Duflot 2013 Applicable depuis le 1er janvier 2013, La Loi Duflot est partie intégrante de la politique de relance de l'immobilier du gouvernement. Voici les principaux avantages offerts par la loi Duflot: Réduction d'impôt Loi Duflot: 18 % de l'investissement (dans la limite de 300 000 €) soit 54 000 € de réduction d'impôts répartis sur 9 ans, soit une réduction pouvant atteindre 6 000 € par an. Pour un investissement outre-mer, le taux est porté à 29 %, soit un avantage fiscal Duflot maximal de 87 000 €, ou 9 667 € par an. Principales conditions à respecter: Localisation dans une ville où le marché locatif est tendu (plus de demande que d'offre). Location non meublée pendant 9 ans. Plafond de loyer au m² suivant la zone d'investissement. Plafond de ressources du locataire. Bien immobilier répondant aux meilleures normes de performances énergétiques. Deux opérations maximum par an et par foyer fiscal (hors souscription de SCPI). LES ZONES D’INVESTISSEMENT DUFLOT : Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 - Paris, petite couronne et 2 ème couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne. - Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton). - Genevois français. - Paris + Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur- Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint- Maurice, Vincennes Agglomérations +250 000 hbts Grande couronne autour Paris. - Pourtour de la Côte d’Azur. - DOM Corse et îles. Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon. Quelques agglomérations chères : Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo Reste de la zone B, c’est- à-dire : - Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. - Autres zones frontalières ou littorales chères. - Limite de l’Ile-de- France. Les obligations à respecter pour effectuer une opération de défiscalisation immobilière Duflot S’engager à mettre en location un logement nu (non meublé) pendant 9 ans minimum, à titre d’habitation principale du locataire. Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable (charges non comprises) suivant la zone géographique. Le locataire doit satisfaire à un plafond de revenus, selon la zone géographique et la composition de son foyer fiscal. Le logement ne peut être loué ni à un ascendant ni à un descendant de l’investisseur qu’il fasse partie de son foyer fiscal ou non (ni bien sur à une autre personne membre de son foyer fiscal).
  6. 6. Plafonds des loyers Loi Duflot (par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2013, selon la zone d’investissement) Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Outre-mer 16,52 € 12,27 € 9,88 € 8,59 € 9,88 € Ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. Pour tenir compte de la surface des appartements, aux plafonds de loyer, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S S = surface du logement (la surface à prendre en compte est celle qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs (idem Scellier) augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m2). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Au-delà de la période de 9 ans, libre au propriétaire de sortir du plafond de loyer afin d’augmenter sa rentabilité. Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de 50% des surfaces annexes plafonnées à 8 m² (cave, cellier, balcon…). Cette location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option pour la Loi Duflot qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option pour la Loi Duflot est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d’habitation principale. Plafonds des ressources du locataire en loi Duflot Dans le cadre d’un investissement immobilier Scellier social, pour les baux conclus en 2013, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location Composition du foyer locataire Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Outre-mer Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 € 26 776 € Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 € 35 757 € Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 65 579 € 71 515 € 47 780 € 43 002 € 43 002 € Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 78 550 € 85 384 € 57 681 € 51 913 € 51 913 € Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 92 989 € 101 589 € 67 854 € 61 069 € 61 069 € Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 104 642 € 114 315 € 76 472 € 68 824 € 68 824 € Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième personne + 11 659 € + 12 736 € + 8 531 € + 7 677 € 7 677 € Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent à son revenu fiscal de référence qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location. Sachant que près 75% des salariés français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, cette limitation est clairement moins sociale qu’il n’y paraît. Profil d’investisseur et objectifs pour la loi Duflot Le dispositif de défiscalisation Duflot concerne les personnes fiscalement domiciliées en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer et qui de ce fait sont imposables en France sur l’ensemble de leurs revenus.
  7. 7. Une opération de défiscalisation Duflot est un excellent moyen pour l’investisseur de se constituer du patrimoine à terme. La défiscalisation Duflot ne fait qu’augmenter la rentabilité locative intrinsèque du bien immobilier. Attention: il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier. Ainsi un investissement en Loi Duflot permet à l’investisseur d’atteindre au moins 4 objectifs : 1 Réduire ses impôts / Défiscaliser Avec une déduction fiscale de 18 % à 29 % du montant de l’investissement (dans la limite annuel de 300 000 €), la loi Duflot permet de défiscaliser efficacement en toute légalité. 2 Se constituer un patrimoine Avec ou sans apport, un investissement immobilier Duflot permet de se constituer un important capital immobilier en grande partie financé par le locataire et par les réductions d’impôt. 3 Préparer sa retraite Un investissement immobilier Dulfot permet, pour un effort mensuel d’épargne réduit, de se constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé, à vie. 4 Investir sans apport Un investissement immobilier Duflot est tout à fait envisageable sans mobiliser d’apport, ce qui permet de bénéficier d’un important effet de levier du au financement. Qui plus est, grâce à l’assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d’un investissement locatif en loi Duflot, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée. ---------------------------------------------------------- LMNP Censi-Bouvard Prorogation jusqu'au 31 /12/2016 de la Loi Censi-Bouvard LMNP qui devait prendre fin le 31 /12/ 2012. Dans le cadre de ce dispositif (Censi-Bouvard), le régime du LMNP, déjà très attractif, l'est encore plus avec une réduction d'impôt de 11% du prix de revient d'un logement neuf meublé étalée sur 9 ans (outre la possibilité de récupérer la TVA, soit 19,60% du prix de vente). Comme les investisseurs avertis, achetez pour louer en location meublée et bénéficiez de nombreux avantages : Multiples choix au sein des marchés les plus porteurs de la résidence avec services : o Séniors (dont EHPAD(1)). o Etudiantes. o Tourisme. o Hôtelières et d'affaires. Forte rentabilité (jusqu'à 5% par an net d'impôt). Investissement possible sans apport. Effort mensuel d'épargne réduit. Économie immédiate de 19,6% du prix d'achat (récupération de la TVA). Jusqu'à 3666€ de réduction d'impôt chaque année pendant 9 ans(2). Sécurité : loyers indexés et garantis par bail avec l'exploitant. Tranquillité totale : aucune gestion locative. (1) EHPAD: établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. (2) Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Loi lmp – Loueur Meublé Professionnel Louer un bien à usage d’habitation peut se faire de deux manières :
  8. 8. La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c’est-à-dire non meublé; à charge de l’occupant rendre le bien habitable en l’aménageant. Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages : non seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d’une location non meublée. Un logement meublé s’entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d’y ajouter un quelconque objet meublant. Dans le second cas – celui qui nous intéresse -, le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou non (d’un strict point de vue fiscal) : est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur 23 000 € (montant de recettes annuelles TTC), et tire de cette activité plus de 50% de ses revenus ET est inscrit au registre du commerce et des sociétés. de fait, et donc à contrario, est considéré comme “non professionnel” celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000 €, ou ne retire pas de cette activité plus de 50% de ses revenus et n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ne nécessitant aucune participation de l’investisseur à l’activité locative, confère un avantage fiscal exceptionnel: celui de pouvoir imputer le déficit fiscal (issu notamment des frais d’acquisition et d’intérêts d’emprunt) sur le revenu imposable de l’investisseur, sans limitation. A noter : le statut de loueur en meublé professionnel peut être obtenu après plusieurs investissements en meublés (dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP), dès lors que les conditions ci-dessus sont remplies. Type d’investissement Investissement immobilier locatif en meublé professionnelle LMP La location en meublé professionnelle s’applique à différents types de biens immobiliers, quels qu’ils soient, neufs ou anciens, donnés en location meublée. Il est d’ailleurs à préciser qu’un seul bien mis en location meublée et générant à lui seul plus de 23 000 € (et plus de 50% des revenus) est tout à fait admis. Parmi les biens loués et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel, on retrouve fréquemment: logements situés dans une résidence de tourisme avec services résidences d’affaires avec services résidences étudiantes avec services établissements médicalisés pour personnes âgées dépendantes (MAPAD, EHPAD). Fiscalité Investissement immobilier locatif en Loueur meublé professionnel LMP A condition de réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles, l’investisseur LMP est autorisé à imputer ses déficits d’exploitation sur son revenu imposable, SANS LIMITATION, et à amortir le bien loué. Il est en outre exonéré de plus- value au-delà de 5 ans. Pour rappel, au regard de l’administration fiscale, est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) le contribuable qui, inscrit au registre du commerce et des sociétés, retire de cette activité :
  9. 9. plus de 23 000 €* de recettes brutes annuelles acquises; et plus de 50% de son revenu global. *Précision sur le seuil de recettes : Il est égal au total des loyers acquis au cours de l’année civile, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal. Dans le cas de l’exercice de cette activité par l’intermédiaire d’une société de personnes, hors du foyer fiscal, le seuil est calculé au prorata des parts de la société. En cas de démarrage d’activité en cours d’année, le seuil ou le pourcentage sont également à recalculer au prorata temporis. L’attrait exceptionnel du statut LMP résulte de la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu imposable de l’investisseur, sans limitation (à condition d’opter pour le régime du réel ou réel simplifié). Produits et charges Les revenus tirés d’une opération de défiscalisation LMP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC). Charges déductibles lors d’une opération de défiscalisation immobilière LMP : frais d’étude, de recherche et d’ingénierie (liés au montage de l’opération) ensemble des charges locatives et charges liées à la propriété (ou copropriété, telles que la taxe foncière); intérêts d’emprunt et primes d’assurance (liés à l’acquisition du bien donné en location); aux frais de gestion s’ajoutent les charges, amortissement et intérêts d’emprunt. dépenses d’entretien et de réparation. Amortissement En temps que professionnel, le loueur en meublé est autorisé à amortir son bien (inscrit à l’actif immobilisé) de façon linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien (à dissocier de la durée de la période de location). 5 à 10 ans en principe pour le mobilier et les équipements; 30 à 40 ans pour l’immobilier (sur l’assiette HT lorsque la TVA est récupérable); la quote-part du prix d’acquisition relative au terrain n’est pas amortissable. Attention : selon l’administration fiscale (Article 39 C du CGI), l’amortissement pratiqué ne peut conduire à créer ou augmenter l’éventuel déficit résultant de l’exploitation (c’est-à-dire que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles). L’amortissement excédentaire est à reporter sur un bénéfice futur (y compris au-delà de la période d’amortissement), sans limitation de durée. Il est à préciser que ce report d’amortissement est différent du principe des A.R.D. comptables (Amortissement Réputé Différé) récemment supprimés par l’administration fiscale; le LMP n’est donc pas concerné. Dans la pratique, sauf à vouloir tirer immédiatement des revenus d’un tel investissement, une opération de défiscalisation en LMP optimisée se monte à crédit (In Fine de préférence, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie), conduisant à distinguer deux périodes successives : Capitalisation : période de financement de l’opération grâce d’une part aux économies d’impôt résultant de l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global de l’investisseur et d’autre part aux loyers perçus (voir dans certains cas – résidence avec services – au remboursement de la TVA sur le montant de l’acquisition). Perception de revenus : une fois le remboursement du crédit effectué (en principe au moyen du support de capitalisation), l’investisseur perçoit les revenus résultant de l’exploitation. C’est à ce moment là que rentre en
  10. 10. ligne de compte la “cagnotte” des amortissement non déduits, qui permet alors à l’investisseur de bénéficier de revenus non fiscalisé pendant de très nombreuses années (en ramenant chaque année en toute légalité le résultat fiscal à zéro). TVA Les locations meublées sont exonérées de la TVA … ce qui empêche les loueurs en meublés de récupérer la TVA ayant grevée leur coût d’acquisition. La TVA applicable est alors en principe de 5,5%. Toutefois, l’exonération ne s’applique pas : 1. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ; 2. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. 3. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées au a ou au b. 4. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme). Autres taxes o Taxe foncière : due par le loueur, il peut néanmoins, dans le cas du neuf, bénéficier de son exonération en tout ou partie les deux premières années (selon la commune). Déductible en cas d’inscription du bien à l’actif. o Taxe d’habitation : dans la mesure où il n’utilise pas le logement comme habitation personnelle, le loueur en meublé professionnel n’est pas redevable de la taxe d’habitation. o Taxe professionnelle : dès lors qu’elle représente un caractère habituel, la location en meublé assujettie le contribuable à la taxe professionnelle, sur la base de la cotisation minimale. exceptions à l’assujettissement: chambre d’hôte et autre gîte rural, partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple), location saisonnière de villa ou appartement. La Taxe professionnelle n’est toutefois pas déductible. A noter : la double imposition n’étant plus applicable, le contribuable loueur en meublé non professionnel qui s’acquitte de la taxe d’habitation n’a pas à payer la taxe professionnelle, sauf disposition locale contraire. o Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) : le loueur en meublé est redevable de la CRL si le logement est achevé depuis plus de quinze ans, sauf s’il est assujetti à la TVA. Plus-values Le statut de LMP bénéficie également d’un cadre très privilégié en matière de plus value : s’il est en LMP depuis plus de 5 ans (y compris dans le cadre d’une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu), le loueur est totalement exonéré de plus-value sur la revente, … et ce même si le bien concerné a été acquis il y a moins de 5 ans. Une condition à respecter cependant : que les recettes brutes locatives de la dernière année d’exploitation n’excèdent pas 250 000 €.
  11. 11. Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) Les biens donnés en location meublée professionnelle sortent de l’assiette taxable (car considérés comme des biens professionnels) à l’ISF si, en plus de l’inscription au RCS, les deux conditions alternatives d’éligibilité au statut de LMP sont cette fois-ci remplies cumulativement: o plus de 23 000 € de recettes annuelle ET o plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (hors revenus fonciers, mobilier et revenus taxable à un taux proportionnel). Profil d’investisseur et objectifs Loueur Meublé Professionnel LMP : un cadre fiscal très avantageux Disposant d’une surface financière suffisante et situé dans une tranche maximale d’imposition, l’investisseur en LMP peut capitaliser dans un cadre fiscal très avantageux puis en retirer de confortables revenus nets d’impôts. Le Loueur en Meublé Professionnel peut non seulement déduire les déficits issus de cette activité sur ses revenus, mais également amortir les logements loués. Or, Concernant la première possibilité, l’impact est d’autant plus grand que le contribuable se situe dans une tranche d’imposition élevée. D’autre part, pour être considéré, fiscalement parlant, comme “professionnel”, le contribuable doit retirer de cette activité plus de 23 000 €; en fonction des rentabilités actuelles, cela suppose aujourd’hui un investissement minimum de l’ordre de 500 000 €, ce qui suppose une surface financière conséquente. Qui plus est, dans l’objectif de maximiser le montage grâce à un financement In Fine, un nantissement d’au moins 30 à 40% du montant est nécessaire, ce qui n’est pas à la portée du plus grand nombre. L’investisseur LMP doit donc disposer d’une surface financière suffisante afin de lui permettre de monter une telle opération, et se situer dans une tranche d’imposition maximale. En termes d’objectifs, il s’agira principalement de se constituer un patrimoine important dans un cadre fiscal avantageux puis d’en tirer des revenus garantis par bail, indexés et, cerise sur le gâteau, suivant le montage, non fiscalisés pendant de nombreuses années (plus d’une décennie suivant le montage). La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; le statut LMP y ajoute un cadre fiscal très avantageux (imputation des déficits, amortissement, non assujettissement à ISF, exonération des plus values, voir dans certains cas des droits de donation et de succession). Un investissement idéal en vue d’une retraite haut de gamme. Enfin, pour celui souhaitant investir petit à petit, la possibilité de démarrer en LMNP, puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil de 23 000 € lui permettant alors de devenir “professionnel” et de bénéficier des avantages de ce statut. Textes de référence relatifs à la défiscalisation LMP o Code Général des Impôts – Article-156 o Code de la Construction et de l’habitation – Articles L632-1 et L632-2 o Code Général des Impôts – Exonération de TVA : – Article-261-D o Code Général des Impôts – Exonération de plus-values : Article-151-septies o Bulletin Officiel des Impôts – 30 avril 2003 : BOI 3A-2-03 Loi Duflot / Loi Scellier Même s'il n'est plus possible d'investir en Loi Scellier, voici un rapide comparatif: o Loi Duflot UNIQUEMENT dans les zones où la demande locative est forte, gage d'une opération locative réussie et d'une bonne revente dans un secteur recherché. o 18 % de réduction d'impôt contre 13% pour la Scellier 2012 en secteur libre.
  12. 12. o Soit jusqu'à 54 000 € de réduction d'impôt en Duflot contre 39 000 €. o Pour un investissement outre-mer, 29 % de réduction d'impôt, soit jusqu'à 87 000 € d'économie contre ... 39 000 € en Scellier. o Plafonds de loyers proches. o Plafonds de ressources du locataire en Duflot comme en Scellier intermédiaire. o Deux opérations possibles par an contre une seule en Loi Scellier. La Loi Duflot est donc clairement plus intéressante que la dernière version de la Loi Scellier, sachant qui plus est qu'elle vise à en corriger les dérives, c'est à dire des investissements réalisé dans des villes où la demande locative n'était pas au rendez-vous. ----------------------- Trois investissements immobiliers pour préparer votre retraite Préparer sa retraite en investissant régulièrement pendant sa vie active dans l’immobilier est une option qui s’est toujours avéré payante : Une quasi-garantie en capital sur longue période, un marché à l’épreuve des crises économiques et un rendement régulier en font une solution de premier plan. Scpi, duflot, bouvard, trois exemples pour y arriver. Investissement en SCPI La solution de l’investissement en société civile de placement immobilier décharge les propriétaires de toute gestion. Ils acquièrent des parts d’une société possédant plusieurs bâtiments, en général des centres commerciaux, des boutiques ou des bureaux, et perçoivent un loyer mensuel fixe. Pas de réunion de copropriétaires, pas d’efforts pour courir après les loyers impayés, pas de rénovation à effectuer. Il est également possible d’investir dans des SCPI Duflot, et de bénéficier ainsi d’une remise d’impôt proportionnelle au nombre de parts que l’on détient. Investissement immobilier en loi Duflot À l’aide d’un prêt immobilier, un ménage achète un appartement pour le mettre en location non meublée. Ce logement doit être neuf ou en état d’achèvement, et présenter des hautes performances énergétiques. Le ménage le met en location pendant neuf ans en respectant un plafond de loyer, en louant à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain barème. En échange, il perçoit une remise d’impôt équivalent à 18 % du prix de l’appartement neuf. La remise d’impôt sera équitablement répartie tous les ans, pendant les neuf ans du procédé. Investissement en résidence de services meublés en loi Censi-Bouvard Toujours à l’aide d’un emprunt immobilier, un ménage acquiert une résidence de service meublé. Il peut s’agir d’un EHPAD (établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes), d’une résidence étudiante, résidence d’affaires ou résidence de tourisme. Les investisseurs ne louent pas directement, mais confient la gestion à une société exploitante. La loi Censi-Bouvard leur permet une remise d’impôt équivalent à 11 % du coût du projet. Là encore, ils ont une obligation de location sur neuf ans, au cours desquelles la réduction d’impôt leur sera accordée. Un investissement immobilier neuf Un engagement de mise en location de 9 ans Une réduction d’impôt de 18 % de la valeur du bien Réductions soumises aux plafonds des niches fiscales (10 000€ pour 2013) Un déficit foncier déductible du Revenu net Imposable Une économie d’impôt plafonnée à un investissement de 300 000 € Des loyers plafonnés et inférieurs de 20 % aux loyers du marché Des plafonds de ressources des locataires abaissés Un Zonage plus restrictif Prorogation possible (+1.33% par an de réduction) sous condition de loyer (option intermédiaire) La loi de budget pour 2013 a apporté son lot de modification en matière d’investissement immobilier. La loi Scellier disparait au profit de la loi duflot, ce qui se traduit par une augmentation des avantages fiscaux procurés aux investisseurs. elle s’adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition. LA LOI DUFLOT EN BREF
  13. 13. En règle générale, et de manière à optimiser ce type de montage, nous préconiserons des opérations inférieures à 300 000 euros, financées à 100% sur des durées longues (15 à 20 ans). Bénéficiaires Il s’agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. Logements concernés - Acquisition logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. - Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: décret à paraître précisant la liste des communes concernées . - Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum [9 ans] à titre de résidence principale du locataire. Au- delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre. - Réduction d’impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Calcul de la réduction - Réduction d’impôt en pourcentage du montant investi (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 à répartie linéairement sur 9 ans. - Déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles. Duflot : 18%, 18% réparti sur 9 ans, soit 2% ans LES SCPI EN BREF Le terme générique “ Pierre-Papier” englobe tous les fonds immobiliers permettant au public d’investir dans la pierre, non pas en direct, mais au travers de sociétés. Ces fonds sont liés à la Bourse pour certains, mais totalement étrangers aux marchés boursiers pour d’autres. Sont cotées en Bourse les sociétés foncières, qui ont presque toutes adopté le régime fiscal de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée). Dépendent étroitement de la Bourse les Sicav immobilières, investies majoritairement en actions de SIIC. Restent totalement extérieures à la Bourse les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Une nouvelle catégorie de fonds immobiliers non cotés vient de faire son apparition : les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), dont les investissements sont panachés entre des immeubles, des participations dans des sociétés immobilières et des liquidités. SYNTHESE Avec plus de 17 Milliards d’euros de capitalisation, les SCPI ont séduit les épargnants, qui apprécient leurs multiples qualités : des investissements purement immobiliers, la régularité et le niveau élevé des revenus distribués, l’absence de tout souci de gestion, etc. Autre avantage, le montant à investir est adaptable à tous les objectifs d’épargne : à partir de quelques milliers d’euros. L’achat peut être financé par l’emprunt, comme pour tout investissement immobilier. Certaines SCPI, dites fiscales, permettent de bénéficier des avantages fiscaux de type Robien, Borloo, Malraux, etc. Le principe d’investissement en SCPI Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobilier) ont pour objet d’investir l’argent collecté auprès des épargnants dans des immeubles et de gérer le patrimoine immobilier ainsi constitué dans le but de le rentabiliser et le valoriser dans le temps. Les SCPI ne peuvent pas recourir à l’emprunt pour financer leurs investissements, sauf de façon exceptionnelle et très limitée. Leur patrimoine est principalement composé d’immobilier d’entreprise : bureaux, murs de magasins, entrepôt, etc. Seules les SCPI fiscales sont investies en habitation, conformément aux obligations prévues par les dispositifs dont elles profitent. Ayant la même vocation que les SCI (Société Civiles Immobilières), mais faisant appel public à l’épargne, les SCPI sont soumises à la réglementation du Code Monétaire et Financier qui leur imposent, notamment, des règles d’évaluation et de communication qui garantissent une grande transparence pour les épargnants. Selon leurs objectifs et potentiels de développement, elles se constituent soit à partir d’un capital fixe d’un capital fixe et choisissent de procéder régulièrement à des augmentations de capital soit à partir d’un capital variable qui leur permet d’accroître leur capital en continu. L’acquisition de titres dénommés « parts sociales » donne le statut « d’associé » et peut bénéficier d’un financement bancaire. Le statut d’associé de SCPI procure une certaine souplesse par rapport à la propriété en direct :
  14. 14.  pas de souci de gestion ou d’entretien et une plus grande liquidité grâce à un marché de revente organisé par les principaux acteurs, dit « marché secondaire ».  Les risques d’impayés et d’inoccupation sont mutualisés entre les associés et les risques de dépréciation sont répartis sur une multitude de localisations. Il est courant que les SCPI détiennent des dizaines, voire des centaines d’immeubles répartis sur tout le territoire, et pour certaines, en Europe.  Elles sont gérées par des sociétés de gestion financière spécialisées, agrées par l’Autorité de Marchés Financiers (AMF).  Le seuil minimum d’investissement est faible, de l’ordre de quelques milliers d’euros. Plusieurs facteurs renforcent encore leur développement : 1. Une évolution incertaine pour les actions qui incite les investisseurs à privilégier les actifs immobiliers plus stables. 2. La nécessaire diversification du patrimoine entre les différents supports y compris immobiliers. 3. La recherche de rendement élevé, en particulier provenant de l’immobilier d’entreprise. Objectifs de l’investissement La visibilité plus longue du secteur immobilier, la volatilité des produits boursiers et l’incertitude de la conjoncture internationale, sont parmi les paramètres qui militent pour une entrée ou un renforcement des SCPI dans la constitution d’un portefeuille de placements. La variété des SCPI permet une des meilleures souplesses de choix en fonction de ses propres objectifs et de sa situation : • Objectifs de rendement immédiat ou à terme • Horizon de détention et de plus values • Recherche d’une optimisation fiscale (déficit foncier, démembrement) • Détention directe ou familiale par SCI. Il est possible, en effet, de détenir des parts de SCPI dans une SCI. CATEGORIES Plusieurs catégories de SCPI se distinguent par la nature cohérente de leur investissement, ce qui renforce l’expertise des gestionnaires de la société de gestion: Les SCPI de rendement Les SCPI de rendement sont constituées généralement de murs de bureaux, d’entrepôts, de boutiques, de centres commerciaux etc. Elles offrent aux investisseurs un revenu régulier, en général trimestriel. Le succès de ce type de produits provient de la politique de diversification des biens détenus en portefeuille et de leurs rendements. Il s’agit d’un excellent investissement pour compléter des revenus, immédiats ou différés pour la période de retraite. Les SCPI de plus-values Elles sont orientées vers des biens ayant un fort potentiel de revalorisation permettant de dégager des fortes plus-values au moment de la revente. Cette revalorisation est obtenue sur le long terme. Généralement, elles offrent peu de rendements mais un attrait fiscal très intéressant. Les SCPI fiscales Ces SCPI à faible rendement permettent essentiellement de valoriser l’investissement grâce à l’avantage fiscal auquel elles sont rattachées. - Une SCPI bénéficiant d’une réduction d’impôt pour investissement dans les Zones de Revitalisation Rurale s’adresse à tous. - Les SCPI bénéficiant d’avantages fiscaux provenant de l’imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux (exemple : immobilier locatif neuf ou ancien restauré) s’adressent particulièrement aux contribuables à forte fiscalité. Attention ! Seul le premier « souscripteur » des parts profite de l’avantage fiscal. Le souscripteur est tenu de conserver ses parts pendant plus de neuf ans. Sauf événement exceptionnel (invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint), la revente prématurée entraîne un redressement fiscal. C’est pourquoi les SCPI fiscales constituent un investissement de long terme, à mener de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit 12 à 15 ans environ. CRITERES DE CHOIX Plusieurs critères clés interviennent dans la sélection et le suivi de son portefeuille de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : Le taux de rendement : Pour éviter une baisse du rendement, il doit croître du même ordre de grandeur que le prix de la part. Pour analyser son évolution, consulter l’historique des revenus et des valeurs de parts sur les dernières années. La valeur de réalisation : La valeur de réalisation, ou ANR (Actif Net Réévalué), est établie tous les ans comme la valeur vénale actualisée des actifs de la SCPI puis tous les 5 ans par une nouvelle expertise conduite par un expert immobilier indépendant agréé par l’AMF. Ces valeurs donnent une bonne appréciation de l’évolution du patrimoine en comparaison de la capitalisation du total des souscriptions. Le report à nouveau : Réserve de résultat net déjà fiscalisée, le report à nouveau constitue une provision de sécurité qui sera affectée, lors des exercices ultérieurs, à des charges exceptionnelles ou à l’amélioration du rendement. Les provisions pour grosses réparations :
  15. 15. Destinées à anticiper sur les besoins de travaux incombant à la SCPI propriétaire, les Provisions pour Grosses Réparation sont décidées par le gestionnaire sous forme de dotation annuelle. L’évolution du montant de ces Provisions pour Grosses Réparations en rapport des loyers perçus fournit des indications sur la qualité du patrimoine. Les Frais : En dehors d’une opération de démembrement, la souscription de parts de SCPI ne nécessite pas d’acte notarié. A la souscription, des frais de 8 à 12% du montant de la transaction couvrent les frais et droits divers. Un droit d’enregistrement de 5 % ainsi qu’une commission d’intervention sont aussi perçus à la revente sur le marché secondaire de parts de SCPI à capital fixe. FISCALITE Les revenus fonciers constituent la principale base d’imposition Au même titre que tout revenu locatif, les revenus fonciers des SCPI sont imposés au régime réel (déclaration 2044) ou du micro-foncier (ligne BE de la déclaration générale 2042). De ces revenus fonciers, peuvent se déduire les intérêts d’emprunt de l’année et l’amortissement fiscal consenti pour les SCPI dites fiscales. Si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000€ par an, l’option pour le régime dit du micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% mais empêche de déduire toute autre charge et notamment des intérêts d’emprunt. Ce résultat foncier du portefeuille de SCPI s’ajoute aux éventuels autres revenus fonciers pour constituer le bilan foncier annuel à reporter sur les revenus généraux. En cas de déficit, le report et donc la déduction de revenus sont plafonnés à 10 700 Euros, le solde étant reporté pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers. Les SCPI dites fiscales Les revenus des SCPI spécialisées en habitation ouvrent droit à des avantages fiscaux similaires à ceux prévus pour l’investissement en direct. Ainsi les SCPI investies en logements neufs dans le cadre des dispositifs dits Borloo ou Robien, bénéficient du droit d’amortissement générant une déduction de revenus. Dans le cas particulier d’une SCPI engageant des travaux sur des biens définis dans la loi Malraux, la quote part annuelle des travaux est directement déductible des revenus généraux. Pour une SCPI investie en ZRR, l’avantage fiscal est imputé en réduction d’impôt. L’imposition des revenus financiers : Les revenus générés par la rémunération de la trésorerie sont à ajouter à ses autres revenus financiers et imposés selon le barème général ou soumis au Prélèvement Libératoire Forfaitaire (PLF) de 18% depuis début 2008. Dans les deux cas, les cotisations sociales de 11% en 2008 sont retenues à la source. L’imposition des plus values : Les plus-values sur les cessions de parts détenues depuis moins de quinze ans sont soumises à une imposition de 27% (prélèvements sociaux de 11% inclus). A un abattement de 1000€ par cession s’ajoute un abattement de 10 % par année de détention au delà de la 5ème année qui permet de bénéficier d’une exonération totale au bout de 15 ans. Dans le cas général où la société de gestion réalise la cession, elle calcule l’impôt en retenant les frais d’acquisition pour leur montant réel. L’Impôt de Solidarité sur la Fortune : Pour le calcul de l’assiette de l’ISF, les SCPI sont retenues pour la valeur d’exécution ou valeur de retrait (donc hors droits) communiquée par la société de gestion. En cas d’acquisition à l’aide d’un emprunt, le capital restant dû se déduit de cette valeur. Dans le cadre d’une opération de démembrement de propriété, le montant d’acquisition de la nue propriété de SCPI sort de la base d’imposition ISF, tandis que l’usufruit génère des revenus particulièrement rentables. Ainsi la détention d’usufruit même temporaire par des personnes à faible fiscalité ou constatant déjà un déficit foncier est fréquemment utilisée comme un outil patrimonial éventuellement au travers d’une SCI familiale. SCPI SCELLIER et SCPI SCELLIER SOCIAL L’investisseur est déchargé de tout souci de gestion (travaux, recherche de locataire...), prestations incluses dans les frais de gestion. La diversité, en termes de zones géographiques et de typologie de biens, permet de mutualiser les risques, en particulier locatifs, tout en permettant l’accès aux avantages d’un dispositif fiscal LA VIE D’UNE SCPI FISCALE Au cours des 18-24 premiers mois : la SCPI sélectionne les biens immobiliers éligibles au dispositif (Scpi Scellier, Scpi Scellier Social, Borloo, robien...), et commence ses investissements. La SCPI génère des revenus financiers issus du placement des sommes collectées. La collecte est progressivement affectée aux investissements, les revenus financiers diminuent. Au cours des 18 mois suivants : l’équipe de gestion réalise le suivi des chantiers des biens sélectionnés, réceptionne les immeubles et commence la mise en location des biens. Au cours de cette période, les revenus fonciers commencent à apparaître au fur et à mesure des mises en location. Les revenus financiers issus des
  16. 16. sommes à investir s’achèvent, la collecte est totalement investie. Au cours des années suivantes : les biens sont loués, et les revenus fonciers distribués aux associés. la SCPI est mise en liquidation ( 12, 15, 18 années en fonction de ses statuts ) : le patrimoine immobilier est mis en vente, bien par bien, et les revenus fonciers diminuent proportionnellement. Des acomptes sur liquidation issus de la vente des immeubles sont versés. A la dissolution de la SCPI, un boni ou mali de liquidation est réparti entre les associés. LA LOI BOUVARD EN BREF Dispositif en faveur des résidences de services Réduction d’impôts de 18% de l’investissement, Récupération de la TVA (19,6%) La loi Bouvard ou lmp Scellier La Loi Bouvard concerne les investissements locatifs dans des résidences services en 2011 (résidence de tourisme, résidence universitaire, maison de retaite). L’avantage fiscal prend la forme d’une « Réduction d’impôt » étalée sur 9 ans, reportable et non d’un amortissement comme dans le cadre des LMP et LMNP et de la Récupération de la TVA Qui peut beneficier de la loi Bouvard ? Tous les contribuables français qui investissent, entre 2009 et 2011, dans une Résidence Services dans le but d’exploiter un logement meublé pendant une période de minimum de 9 ans : Quels logements ? Immeubles neufs (ou en l’état futut d’achèvement) ou logements anciens de plus de 15 ayant fait l’objet d’une réhabilitation ayant vocation à être exploité en location meublé par une exploitant d’une résidence de service : - Les résidences avec services pour étudiants - les résidences de tourismes classées - Les résidences médicalisées Plus généralement les logements affectés à l’accueil de personnes agées ou handicapés Quels contraintes ? L’avantage fiscal est conditionné à un certains nombres de contraintes : - Engagement de location du logement meublé pendant un minimum de 9 ans - Engagement effectif dans le mois suivant la mise à disposition du bien (signature du bail commercial avec l’exploitant) - Investissement plafonné à 300 000 Euros pouvant être réparti sur plusieurs biens Avantages fiscaux et remboursement de TVA La loi Bouvard ou Loi scellier lmp permet de réduire son imposition à hauteur de 18% du prix de revient du logement. Cette réduction d’impot est calculée de manière linéaire et étalé sur 9 ans. Les revenus de cette location sont imposés dans la catégorie des BNC (Bénéfices Non Commerciaux), la résidence étant considéré comme un établissement commercial. Cette exploitation étant assujétie à la TVA, l’investisseur peut demander le remboursement de la TVA soit 19,6%. Cette TVA devra être restitué au prorata d’années de détention en cas de cession du bien avant 20 ans. Exemple : Cession à 15 ans d’un bien ayant donné lieu au remboursement de 20 000 Euros de TVA. Vous devrez, à l’issue de la cession, restituer 5 000 Euros au fisc au titre de 5/20 de la TVA percue. LA LOI MALRAUX EN BREF Rénovation d’immeuble ancien de caractère à fort potentiel Logements situés en zone protégée (ZPPAUP) ou secteur sauvegardé Engagement de 6 ans de location nue à l’issue des travaux Réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration Réduction d’impôt de 22% à 30% Réduction d’impôt exclue du plafonnement des niches fiscales pour 2013 Travaux de restauration ouvrant droit à réduction jusqu’à 100 000 euros Intérêts et charges diverses déductibles des revenus fonciers
  17. 17. Bénéficiaires Avec l’imputation sur leur revenu global du montant de l’opération de restauration, la loi Malraux permet aux co- propriétaires d’un immeuble situé dans une zone protégée, de financer les travaux représentant 40 à 60% du coût d’acquisition total. Les particuliers peuvent bénéficier de ce dispositif en investissant directement dans un logement à restaurer ou par l’acquisition de parts d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI ou SCPI dite « SCPI Malraux »). Destinés aux contribuables à forte fiscalité (TMI 40%) et disposant à priori déjà de revenus fonciers pour y imputer une part des intérêts d’emprunts, le dispositif est limité à un logement en régime Malraux par foyer fiscal. Logements concernés L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète et conforme aux diverses autorisations administratives pour la mise en place de chaque Secteur Sauvegardé ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). 1. Le Secteur Sauvegardé institué par la loi Malraux (1962) et assoupli par la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU en 2000) soumet l’aménagement d’un quartier à un contrôle de sa restauration par l’architecte des Bâtiments de France dans le cadre d’un Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur (PSMV) rendu public ou d’une déclaration d’utilité publique (DUP). Depuis 2007, certains travaux peuvent faire l’objet d’un simple permis de construire, facilitant l’extension de la centaine de secteurs sauvegardés sur tout le territoire français. 2. La Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) entoure un quartier historique pour le mettre en valeur sur la demande de la commune et accord puis Déclaration d’Intérêt Public (DUP) par arrêté préfectoral fixant la nature et les délais de restauration. Une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) constituée entre les co-propriétaires prend l’initiative de l’opération de restauration et gère son achèvement après Autorisation Spéciale de Travaux (AST) délivrée par le préfet. A l’achèvement des travaux et pendant une période d’au moins 6 ans, le logement ne peut rester vacant plus de 12 mois et doit être loué non meublé, comme résidence principale, à un locataire non membre du foyer fiscal du bailleur, sans plafonnement de loyer ni de ressources de ce locataire. Avantage fiscal Le dispositif Malraux en 2013 donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuables à hauteur de : 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux est plafonné à 100 000€ par an. Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales. Support d’investissement En SCPI Malraux, le montant de travaux est établi en fin de chaque année par le gestionnaire et réparti sur 5 ans. Avec la détention en direct d’un bien, le montant de travaux (en moyenne la moitié de l’investissement global) est précisé avant l’acquisition et s’imputent en général sur 3 années. Dans les deux cas, le revenu locatif n’intervient qu’à partir de la mise en location des biens à l’issue de la période de restauration de 2 à 3 ans. Références législatives et réglementaires Code de l’urbanisme : L.313-3, L.313-4 ( secteurs sauvegardés et ZPPAUP) R 313 – 24 à R 313 – 38 (restauration immobilière) Code général des impôts : Art 156-I 3° (imputation du déficit sur revenu imposable) Art 31-I 1° (charges déductibles) Instruction fiscale du 17 mai 1995 de la DGI : 5-D-5-95 (BOI du 7 juin 1995)
  18. 18. NUE PROPRIETE DEMEMBREMENT : Le démembrement de propriété résulte souvent d’une donation ou d’une vente (vente dite en viager). L’usufruitier est celui qui peut habiter l’immeuble ou le louer s’il souhaite percevoir des loyers. Le nu-propriétaire est celui qui dispose des « murs » du bien immobilier. Le démembrement de propriété permet dans certains cas pour le nu-propriétaire de réduire son ISF, voir de l’annuler. L’usufruitier est tenu aux dépenses d’entretien alors que le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations. CIBLE BENEFICIAIRE Du fait de l’absence de revenus et de la sortie de l’assiette d’imposition ISF, les contribuables fortement imposés sur les revenus et la fortune ont un intérêt particulier à faire une acquisition en nue propriété. Logements concernés Tous les biens immobiliers et mobiliers peuvent faire l’objet d’un démembrement temporaire afin de laisser par exemple l’usufruit à un membre de sa famille tout en conservant la nue propriété soit sa valeur à un horizon minimum de 15 ans. Toutefois, les investissements faits conjointement avec des bailleurs institutionnels chargés de loger certaines catégories socioprofessionnelles, profitent d’une exploitation rigoureuse garantissant de récupérer leur bien en bon état. Avantage fiscal Acquis au prix de 50% à 70% du montant de la pleine propriété du neuf, le bien est sorti de l’assiette ISF jusqu’à sa cession 15 à 20 ans plus tard donc totalement exonéré d’impôt sur les plus values. Plus d’information sur le démembrement de propriété Lors d’un démembrement de propriété, le droit de propriété est divisé en deux parties distinctes : l’usufruit (le bénéficiaire sera l’usufruitier) qui donne le droit d’utiliser le bien, c’est à dire de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus, et la nue-propriété (le bénéficiaire sera le nu-propriétaire) qui permet à celui-ci de disposer du bien, autrement dit de le vendre. De fait le nu-propriétaire ne peut disposer des revenus générés par la location de son bien et ce sans compensation ultérieure. Droits et obligations du nu-propriétaire le nu-propriétaire est tenu d’effectuer les grosses réparations incombant à la conservation du bien définis par l’article 606 du Code Civil: réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières et le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier. L’usufruitier est engagé par un devoir d’entretien et les frais de réparations dus d’une négligence de sa part restent à sa charge. Une défaillance répétée peut conduire l’usufruitier à perdre son droit d’usufruit. D’autre part le nu-propriétaire ne peut pas, dans le cadre d’un démembrement de propriété, occuper l’immeuble ou le donner en location sans le consentement de l’usufruitier. Enfin si l’immeuble démembré est loué à des tiers, le nu-propriétaire peut bénéficier d’une défiscalisation (avantages fiscaux) sur les grosses réparations qu’il est amené à entreprendre. Droits et obligations de l’usufruitier Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruitier occupe l’immeuble dont il a reçu l’usufruit. Il peut de plein droit soit l’occuper ou le louer librement pour en recevoir les loyers. L’usufruitier ne peut pas changer la destination de l’immeuble ayant fait l’objet d’un démembrement sans l’accord du nu-propriétaire. Autrement dit, l’usufruitier devra demander l’accord du nu-propriétaire s’il veut changer le bail initial pour donner en location par exemple des immeubles à usage commercial ou industriel. En cas de refus du nu-propriété, l’usufruitier pourra tout de même saisir le tribunal. De plus l’usufruitier à l’obligation de conserver le bien en bon état. Il lui est donc interdit de détériorer l’immeuble ou de le laisser se détériorer. L’usufruitier garde de ce fait à sa charge tous les travaux d’entretien. On définit par travaux d’entretien tous les travaux qui ne rentrent pas dans le champ des grosses réparations définies précédemment. Un ravalement de façade, par exemple, est à la charge de l’usufruitier. Il est à noter que l’usufruitier ne pourra pas, au terme de l’usufruit, réclamer une indemnité ou une quelconque revalorisation pour les améliorations qu’il aura effectuées et ce même si la valeur de l’immeuble a augmentée. Enfin lors d’un démembrement de propriété, concernant les impôts locaux, deux situations peuvent se présenter selon l’usage que l’usufruitier fait du bien : soit il occupe le bien, dans ce cas il doit payer la taxe d’habitation et l’impôt foncier, soit il le loue et dans ce cas il ne sera redevable que de la taxe foncière. Fiscalité en démembrement de propriété Pour l’usufruitier : il doit déclarer les loyers qu’il perçoit au titre des revenus fonciers. Les charges courantes, au même titre qu’une location traditionnelle (frais de gérance, taxe foncière…), et la déduction forfaitaire viennent s’imputer sur la recette locative. Il peut de ce fait bénéficier du régime des déficits foncier et donc déduire de son revenu global, dans la
  19. 19. limite de 10 700€ par an, les dépenses d’entretien. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour le nu-propriétaire : il n’aura pas de revenus à déclarer dans la mesure où ce n’est pas lui qui perçoit les loyers résultant de la location du bien. En cas de démembrement de propriété, les dépenses pour grosses réparations sont par contre imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire, à condition que l’immeuble soit loué à des tiers par l’usufruitier. Lorsque qu’un déficit foncier est créé par l’exécution de ces travaux, le nu-propriétaire pourra l’imputer, à l’exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global. Cette déduction est soumise à deux conditions : le démembrement de propriété doit concerner un immeuble bâti et doit résulter d’une donation ou succession entre parents jusqu’au 4° degré. Si ces conditions ne sont pas remplies, le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit que sur les revenus fonciers des10 années suivantes. A noter que si l’immeuble faisant l’objet d’un démembrement de propriété est occupé par l’usufruitier lui-même, le nu- propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit. Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) En principe, seul l’usufruitier est tenu de déclarer la valeur en pleine propriété du bien immobilier ayant fait l’objet d’un démembrement. L’usufruitier sera donc seul redevable de l’ISF. Toutefois, cette règle ne s’applique pas obligatoirement et chacun devra être soumis distinctement à l’impôt sur la valeur du droit qu’il détient lorsque le démembrement de propriété a été effectué comme défini aux articles suivant du Code Civil : « Article 767, Usufruit de l’immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l’absence de donation entre époux. » « Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l’absence de descendant. » « Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d’enfants du premier lit. » « Article 1094-1, En cas de donation entre époux le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d’usufruit. » Cette règle est aussi valable lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n’est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente). Enfin cette règle est également valable lorsque le droit d’usufruit a été réservé par le donateur dans le cadre d’une donation faite à l’Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d’utilité publique. Evaluation de l’usufruit et de la nue-propriété Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété additionnés doit représenter la valeur totale du bien en pleine propriété. On retient deux méthodes pour distinguer les valeurs de chacune des parties : Le barème prévu par le Code Général des Impôts (article 762 du CGI) qui permet à l’administration fiscale d’effectuer ses évaluations lors de donations ou successions nous permet d’avoir une première approche. Ce barème fiscal est établi à partir de l’âge de l’usufruitier. Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété Jusqu’à 20 ans 90% 10% De 21 à 30 ans 80% 20% De 31 à 40 ans 70% 30% De 41 à 50 ans 60% 40% De 51 à 60 ans 50% 50% De 61 à 70 ans 40% 60% De 71 à 80 ans 30% 70% De 81 à 90 ans 20% 80% A partir de 91 ans 10% 90% La seconde permet de déterminer la valeur d’un usufruit à partir des paramètres suivants : âge de l’usufruitier, revenus dégagés par l’usufruitier lorsque le bien est loué, avantages divers dont peut bénéficier l’usufruitier. Exemple : une personne de 650 ans est usufruitière de sa résidence principale, d’une valeur de 600 000€. La valeur de l’usufruit est donc égale à 4/10 de la valeur de la pleine propriété, soit 240 000€. Par déduction la nue-propriété équivaut à 360 000€. Plus value et droits de succession
  20. 20. En cas de vente en pleine propriété d’un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l’usufruit d’une part et de la nue propriété d’autre part. Pour cela on utilise en règle générale le barème établi par l’administration fiscale mais ce n’est pas une obligation (barème prévu par l’article 762 du CGI). De ce fait chaque partie est imposée distinctement en fonction de la plus value qu’elle a réalisée. Par contre si la vente n’a porté que sur l’usufruit ou la nue propriété, seule la partie bénéficiaire de la vente est soumise au régime de la plus value. Les droits de succession dans le cadre d’un démembrement de propriété Au décès de l’usufruitier en cas de formule viagère ou à terme en cas de formule temporaire, l’usufruit s’éteint purement et simplement et intègre la nue-propriété. Dans les deux cas, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien et aucun droit d’enregistrement n’est perçu, que le démembrement de propriété provienne d’une succession ou d’une donation Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, par le barème de l’administration fiscale (barème prévu par l’article 762 du CGI). Le démembrement de propriété ne doit pas être un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession. La succession de l’usufruitier se compose de tout immeuble appartenant pour l’usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l’un de ses héritiers ou descendants. Ces derniers sont donc redevables des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt. LES TEXTES A CONSULTER Code Civil : Articles 605 et 606 (Droits et obligations des nus propriétaires et des usufruitiers

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