Warum gehen Bauprojekte in der Regel daneben, bringen schlechte Resultate für den Betrieb/Lebenszyklus und wie kann das vermieden werden.

1. „LeanNash“
Lösungskonzept für Probleme mit Bauprojekten
- Wie lassen sich jahrhunderte alte Probleme mit Bauprojekten lösen ?
- Wie können die neuen Herausforderungen im Betrieb von Gebäuden
gemeistert werden ? (Energieeffizienz – Hohe techn.Funktionalität - Fachpersonalmangel)
Zusammenfassung und Ausformulierung meines Beitrags zum Arbeitskreis der deutschen
Hochschulen für MSR Technik in der Versorgungstechnik.
Freitag 26.4 Murten / Samstag 27.4. Grindelwald - 14 Professoren als Teilnehmer.
A Gesamtkontext:
A1 Ausgangslage – bei gewerblichen , industriellen, öffentlichen Liegenschaften.
Bauprojekte verlaufen problematisch und im Ergebnis fast immer unbefriedigend. Zeitverzug,
massive Budgetüberschreitungen und viel Stress sind die Regel. Unzufriedene Betreiber und
Nutzer gibt es besonders beim Thema Gebäudetechnik. Hohe Betriebskosten und Re-
Investitionsbedarf sind für die Eigentümer die Konsequenz. Finanzielle Zusatzlasten im
Lebenszyklus resultieren aus den stark suboptimalen Ergebnissen, des bisher üblichen
Bauprozesses.
Alle Beteiligten haben sich an die beschriebene Situation gewöhnt. Eine gute
gesamtwirtschaftliche Lage mit Wachstum und ausreichendem Angebot an qualifiziertem Personal
machten viele Fehlkonstellationen bei Bauprojekten bisher noch gut erträglich. Am Ende der
Bauprojektphase wenn die „Möbelwagen“ anrollen gehen alle Beteiligten „teuere“ Kompromisse
ein. Wenn man warm und kalt stellen kann und die Lüftung dreht reicht es zum Projektende.
Jeder der Projektbeteiligten möchte nun einfach mit wenig Geräusch und Aufwand die Übergabe
rum bringen. Da die Projektbeteiligten nie wieder in der gleichen Konstellation zusammen treffen,
gibt es keine Lernkurve. De-Briefung oder Projektreview ist nach Übergabe des Bauwerks nur noch
ein Kostenfaktor und keine plausibler Schritt, das nächste Mal Fehler zu vermeiden bzw. besser zu
werden.
A2 Grobe Patzer in der Plicht (Kosten, Termin) => Völlig aussichtslos in der Kür (z.B
Betriebseffizienz, Qualität, Nutzerzufriedenheit)
Bislang sind Termineinhaltung und Erstellungskosten die bestimmenden Faktoren im
Baugeschehen Diese sind im primären Fokus des Bauherrn, ihnen wird Alles untergeordnet. Trotz
oder vielleicht auch gerade wegen dieser verengten Sicht, gehen in der Regel Bauprojekte
gravierend daneben; in Kosten und Terminen. Die Qualität ist irgendwann egal. Sie wird eh nicht
geprüft.
Wenn schon die Kernziele Termin und Kosten bei Bauprojekten weit verfehlt werden, so sieht es bei
nach geordneten Zielen noch schlechter aus. So werden wir nicht fähig sein werden dem
steigenden Effizienzdruck beim Fachpersonal und Energie gerecht zu werden.
1) Hoher Druck auf Energieeffizienz: Die Energierechnung der EU wird 2010 bis 2020 um 500
Mrd Euro steigen. Dem steht kein entsprechendes wirtschaftliches Wachstum mehr gegenüber. Die
Verschuldung hat das Limit erreicht. Die Zahl der Erwerbsleben stehenden Menschen in der EU
wird sinken.
2) Hoher Druck auf Personaleffizienz: In 10 Jahren werden auf Grund der Demographie am
Arbeitsmarkt zwei in Ruhestand gehende erfahrene Fachleute nur durch einen jungen Mann frisch
aus Ausbildung ersetzt. Bauprojekte müssen runder laufen und Technik in Liegenschaften muss
mit weniger Personalaufwand betreibbar sein.
A3 Effizienzdruck machen Bauprojekte noch schlechter:
Das aktuelle Verhalten und die Gepflogenheiten der Beteiligten bei Projekten sorgt dafür, dass
Bauvorhaben mit hohem Anspruch an Ressourceneffizienz noch viel schlechter laufen als wie
bisher bei Bauprojekten gewohnt. Die „Fehlkonstellationen“ bei Bauprojekten führen bei „guten“
Jürgen Lauber
Obere Reben 32 | CH 1796 Courgevaux | Schweiz
T +41 79 5099 427 juergen.lauber@gmail.com

2. Effizienz Absichten zu noch grösseren Zeitverzügen und Kostenüberhöhungen. Durch den
Einsatz von billiger, unflexibler und komplexer Technik steigen sogar die Betriebskosten
„effizienter“ Gebäude ( Beispiel Deutsche Bank Zwillingstürme in Frankfurt)
A4 Schlussfolgung: Weiter so wie bisher, wird zu gravierenden Problemen führen, die schon bald
die Betriebsfähigkeit von Liegenschaften gefährden werden. Mehr anstrengen und mehr Mühe
geben ist nicht die Lösung, da die Menschen heute schon voll ausgelastet sind; Reserven beim
Einzelnen gibt es kaum mehr. Das Wesen und Dynamik von Bauprojekten müsssen
geändert werden. Das ist die Grundvoraussetzung für guten Verlauf des
Baurprojektes und gutes Ergebnis in Sinne des Eigentümers sowie Betreibers.
B Lean+Nash = Lösungsformel für Probleme mit Bauprojekten
B1 LeanNash = Was bedeutet das ?
LeanNash setzt sich zusammen aus dem Begriff Lean und dem Namen des
Mathematiknobelpreisträger John F.Nash.
Es steht inhaltlich dafür, die Konzepte und Grundsätze japanischer Lean Kultur auf die Erstellung
und Ausrüstung von Gebäudeprojekten anzuwenden. Dies alleine reicht jedoch nicht aus, um die
Energie- und Personaleffizienz von Liegenschaften substantiell zu steigern.
Dazu müssen noch die Erkenntnisse aus der Spieltheorie des Mathematikers John F. Nash
berücksichtigt werden. Denn die am Bauprojekt Beteiligten zeigen die gleichen Verhaltensmuster
wie die Teilnehmer nicht kooperativer Spiele.
Quelle Verständnis für Spieltheorie: Offene Vorlesung der Yale Universität über Game Theory
http://oyc.yale.edu/economics/econ-159
B2 Nash Equilibrium angewandt auf Gebäudeprojekte und Gebäudeausrüstung.
Nash Equilibrium bezeichnet die Konstellation in der alle Marktteilnehmer / Spieler die für sich
(wirtschaftlich) vorteilhafteste Strategie gewählt haben. http://bit.ly/ZZxm2w
Bei einmaligen (wirtschaftlichen) Transaktionen ist das Nash Gleichgewicht dann erreicht wenn
Jeder versucht den Anderen „über den Tisch zu ziehen“ dh. wenn jeder Beteiligte falsch spielt.
Bei Gebäudeprojekten werden Einmallösungen (Unikate) gebaut, durch eine Kombination von
Beteiligten die sich einmalig für ein Projekt zusammen finden. Verhalten die Beteiligten sich nach
Nash wirtschaftlich rational werden sie nicht kooperieren und werden einander misstrauen.
„Reinlegen“ ist die gewinnende wirtschaftliche Überlebensstrategie. Das Fehlverhalten bzw.
schlechte Leistung im Sinne der Gesamtziels hat wegen dem Einmalcharakter und der fehlenden
Öffentlichkeit keine negativen Konsequenzen. Die positiven Effekte durch Übervorteilen oder
Fehlverhalten werden nicht durch negative Effekte kompensiert.
Durch Transparenz des negativen Verhaltens und Offenlegung des (suboptimalen)
Spielergebnisses verschiebt sich das Nash Gleichgewicht bei sonst gleichen Spielern hin zu
Kooperation, Vertrauen und (Projekt) Zielorientierung. Das geht jedoch nur wenn der Spieler mit
dem ersten Zug nicht schon “falsch” spielt. Der erste Spieler im Bauprojekt ist der Bauherr.
B3 Der Bauherr als Spielverderber !
Das Besondere beim Bauprozess ist die Rolle des Bauherren als “Falschspieler”. In der
Konzeptionsphase des Bauprojektes werden in der Regel weit mehr Leistungen in die Spezifikation
gepackt wie laut Budget in sinnvoller Qualität realisierbar sein. Um dennoch zum Spatenstich zu
kommen werden aggresive Preisrunden gemacht. Geplante Technik und Vorgaben werden über
Bord geworfen. Eine professionelle Führung und Management der Baustelle in Vertretung des
Bauherren wir speziell in Punkto Technik (nicht sichtbar) ebenfalls dem Spar Rotstift geopfert. Wer
den Auftrag will muss als Reaktion auf das Verhalten des Bauherren mit nicht auskömmlichen
Preisen rechnen. Er wird am Ende doch noch zu seinem Geld kommen. Er wird weniger und
schlechtere Leistung erbringen als in Planung gefordet. Mit den immer vorkommenden unplanbare
Ereignisse im Baufortschritt wird er attraktive Zusatzeinnahmen erzielen und er zählt darauf, im
Lebenzyklus des Gebäudes noch viel Geld über Service zu verdienen zu können.
So sind “unseriös” agierende und fachlich inkompetente Anbieter die bevorzugten Partner von
Bauherren die Viel wollen, aber dafür wenig bezahlen wollen. Das ist das Nash Gleichgwicht.

3. Oder auch als Sprichwort: Jeder bekommt , das was er verdient !!!
Die Bauinsider sagen das auch so: Geplant wird was vom Bauherren bestellt wird, realisiert wird
was bezahlt wird.
P.S: Übrigens sind die GUs im Sinne der Spieltheorie die erfahrensten und härtesten Profis. Wenn
Gus mit am Tisch sitzen, spielen allen maximal “falsch” . Die Einen vor der Vergabe und die
Anderen dannach.
B4 Wie kommt man zu einem besseres Spiel ( Bauprojekt) ?
Wie lässt sich Nash Equilibrium in Praxis verschieben.
Einfach (Spiel) Regeln durchsetzen.
1) Nie ohne Qualitätskontrolle bauen ! Die Einhaltung der minimalen Anforderungen werden
geprüft. Diese Anforderungen sind nicht „pauschalisierbar“.
2) Minimal Budget für Projektkostenkalkulation: Es dürfen nicht mehr die Kosten für
„Lockvogelangebote“ in das Projektbudget eingerechnet werden. Egal wie tief die vorliegenden
Angebot sind – gibt es für jede Leistung einen Budgetminimalpreis.
3) Industrieller Baubetrieb: Baumanagement / Aufführungsplanungsleistungen dürfen nicht mehr
eingespart werden. Sind pauschal im Budget des Spatenstiches drin, egal was die momentan
Verantwortlichen für nötig halten.
Wie beim richtigen Spiel geht es darum Möglichkeiten zu Schummeln ( Selbstbetrug) zu reduzieren.
Es gilt Transparenz her zu stellen über das erzielte Bauergebnis. Falschspieler müssen bekannt
sein und für alle sichtbar. Damit wird aus der Einmaltransaktion Baurprojekt zu einer Art
Seriengeschäft ; da ist Kooperation im Sinne des gemeinsamen Ziel die wirtschaftlich bessere
Option. Eine Art Tripadvisor für Baupojekte wäre ideal.
C Lean am Bau - was bedeutet das ?
Lean bedeutet vor allem genau hinschauen und sich den Realitäten stellen. Lean bedeutet Muda
( Unnützes / Belastendes) eliminieren. Lean bedeutet 100 % Ausrichtung auf den Betreiber und
Nutzer. Lean heisst vor allem Standardisieren und Standard durchgängig anwenden.
C1 Nichts ist sicher vieles nicht klar und alles im Fluss = Realität beim Bauprojekt:
Keiner kann exakt definieren und dokumentieren was gebraucht wird. Und selbst wenn, könnt es
keiner kontrollieren und niemand will für den Aufwand bezahlen.
Lean Bau Modell: Basic fit - Good Fit - Perfect fit =>
Von der bisherigen Illusion und Wunschdenken, dass man ein Gebäude auf eine Schritt perfekt
planen und realisieren kann wird Abschied genommen werden. Das geht einfach nicht. Dieses
Situation als Fakt an zu erkennen und sich darauf einstellen ist eines der wichtigsten Eckpfeiler von
japanischem Lean. Nicht Lean wäre es zu versuchen die faktische Realität verändern zu wollen z.B
durch mehr Schulung, mehr Normen , Vorschriften, mehr Kontrolle etc.
Ein Gebäude wird in 3 Etappen entwickelt und nicht einfach nur in einem einmaligen ad-hoc Wurf
erstellt. Jede Etappe ist wie ein Teilprojekt. Der Projektleiter kann auf dem Weg wechseln.
Die Basisplanung vor „Spatenstich“ wird bewusst vereinfacht und verschlankt. Es soll einfach nur
eine Grundfunktion bei Abnahme erreicht werden. Die Abnahme wird dadurch einfacher und
schneller durch zuführen.
So sind z.B. der gesicherte Handbetrieb aller Anlagen und die Prüfung der Dokumentation unter
dem Zeitdruck vor der Übernahme nicht realistisch. Wird meist weggelassen, um die Übergabe /
Abnahme nach der langem vorherigen Terminverzug nicht weiter zu verschieben.
Es wird bewusst nach Bezug des Gebäudes eine Optimierungsphase von cirka 12 +/- 3 Monate
von einem Basic Fit zu einem Good Fit Niveau vorgesehen. Dafür muss bei Projektstart ein fixes
Budget reserviert sein. Mit diesem Budget werden auch Anforderungen realisiert, die in der
Konzeptionsphase nicht zwingend / klar waren. Mit den technischen und finanziellen Möglichkeiten

4. nach Bezug des Gebäudes noch Änderungen und Erweiterungen machen zu können, wird der
Teufelskreis der Budgedüberladung durchbrochen. Bisher müssen alle Interessengruppen in der
Konzeptionsphase Ihre maximalen Forderungen durchboxen. Später gibt es dafür kein Geld mehr
und Erweiterungen bei den bisherigen „Aus einem Guss, auf einen Rutsch, geht gerade noch“
Implementierungen sehr teuer. Keiner will das Budget überladen und damit den Teufelkreis des
Selbstbetrugs durch Billiganbieter / Lockvogelangebote starten; aber heute machen es Alle;
mangels Bewusstsein und mangels Alternativen.
!!! Lean Denken : Anpassungen und Erweiterungen nach der Übergabe an den Betreiber ist der
Normalfall für alle Beteiligten und nicht ein Sonderfall zur Korrektur von „Fehlern“.
Basierend auf längerer Betriebs- und Nutzererfahrung wird eine Perfektionierungsphase von ca.
3 Jahren gemacht. Darin wird die Perfekt Fit Lösung realisiert. Dazu braucht es Betriebsdaten
und Einflussmöglichkeit. Bisher sind diese Möglichkeiten meist dem Sparstift bei Projektvergabe
zum Opfer gefallen. Lebenszyklus langer Blindflug und Ineffizienz sind die Folgen,
Diese Kosten der Perfektionierungsphase werden aus dem laufenden Betriebsbudget getragen.
Diese Kosten werden viel geringer sein als bisher üblich. Ein System welches auf Veränderung
ausgelegt ist und nicht in „Beton“ gegossen ist , kostet viel weniger Aufwand beim Ändern.
Was bedeutet das für die Automatisierungs-/MSR Technik ?
1) Die Technik muss schnell und mit wenig Aufwand eine Grundfunktion erreichen. Was eingebaut
ist muss im gesamten Lebenszyklus der technischen Anlagen sicher, schnell und günstig
anpassbar sein.
a) => Modularität
b) => Freie Programmierbarkeit zur Veränderung und beliebigen Erweiterung der Good Fit
Funktion bei Bauabnahme. Frei heisst auch von verschiedenen Personen / Firmen.
c) => Lebenszyklus und Kompatibilität des Software und Hardware in gleicher Grössenordnung wie
technische Anlagen.
2) Reserve ist Pflicht. Technik ohne Reserve ist eine Kostenfalle. Ob Kabelkanäle oder
Schaltschrankplatz – gerade passend ist verboten.
C2 Standardisieren am Bau . 80% im Standard fixiert + 20% individuell im Projekt
Die Vorgaben für die technische Ausrüstung sollen als Liegenschaftsstandard beschrieben sein.
Diese Standards sind die Ausgangsbasis für die individuellen Planvorgaben der beauftragten
Ingenieursfirmen. Die Standards sind zwingend für alle am Projekt Beteiligten und dürfen nicht
verändert werden. Standards müssen von allen Projektbeteiligten verstanden werden und müssen
einfach nachvollziehbar sein. Dicke Ordner mit Standardtexten und reihenweise Verweisen auf
sich teilweise widersprechende Normen als Projektgrundlage sollte es nicht mehr geben. Diese
sind nur Augenwischerei; es gaukelt eine Pseudoprofessionalität und scheinbare Sicherheit vor.
Was bewirken Standards :
1: Schulung Ersteller, Prüfer, Betreiber, Service wird einfacher und effizienter
2. Standardsysteme werden in Qualität besser und werden durch Scale Effekte sowie
Wettbewerb viel preisgünstiger
3. Unsicherheiten und negative Einflussnahme in Konzeption/ Planungsphase wird reduziert.
4. Vergleichbarkeit . Lernkurve und Benchmarking wird möglich
C3 Erfahrung mit Liegenschaftsstandards:
Heute schon haben ganz grosse Betreiber mit viel Erfolg eigene Standards im Einsatz ( z.b
Fraport). Die Entwicklung sind jedoch sehr zeitraubend und ohne einen grossen Stamm an eigenen
Fachleuten nicht möglich. Kleinere Betreiber /Investoren beauftragen Systemintegratoren/Planer
damit , für sie Liegenschaftsstandards zu beschreiben.
Alle erfinden das Rad neu. Meist gehen die Liegenschaftsstandards zu weit und werden deshalb
zu kompliziert bzw. sind in der Vielfalt der Projekte oft nicht passend. Damit verwässert der
vermeintliche Standard zu einem teueren Orientierungsleitfaden. Die grosse Wirkung ist damit
weg.

5. Häufig ist auch der Fall, dass ein Liegenschaftsstandard von einer starken und sehr
fachkompetenten Person bei einem Betreiber/Eigentümer initiiert und durchgesetzt wird. Ist diese
Person nicht mehr verfügbar fällt der Standard auseinander, da niemand mehr dahinter steht.
Anhang : Persönlicher Appell an die 14 anwesenden Professoren.
Hochschulen haben Schlüsselrolle in Gestaltung der Zukunft
Hochschulen (Applied Science) haben eine hohe regionale Bedeutung und Wirkung. Sie sind
regional sehr gut vernetzt und hoch respektiert. Die Institute der Hochschulen befassen sich Vollzeit
und neutral mit Kernthemen der Technik in Gebäuden. Sie machen dies mit einer
Langfristperspektive und hoher Kontinuität. Sie formen die Erwartungshaltung und Denkmuster der
nächsten Generation von Ingenieuren. Wenn Professoren Position beziehen verändern sie die
Zukunft. Lean in Prozessen und Technik hat sehr positive Wirkung auf den Einzelnen, die
Unternehmen und die Gesellschaft.
Ohne Standardisierung ist jedoch Lean nicht denkbar. Diese Standardisierung ist bei
Gebäudetechnik jedoch noch nicht Realität. Ein gravierende Lücke, welche Professoren mit ihren
Instituten schliessen könnten. Sie haben dazu die Möglichkeit und Kompetenz im Rahmen ihre
normalen Tätigkeiten und Auftrag. Es gibt niemand der dazu besser geeignet ist.
Jeder Lehrstuhl sollte einen Liegenschaftsstandard entwickeln, pflegen und seiner Region in der
Umsetzung unterstützen.
Damit steht auch eine Autorität fest hinter einem Liegenschaftsstandard. Die regionale Wirkung ist
dabei völlig ausreichend und sogar vorteilhaft. Der Gebäudemarkt ist in Punkto Planung ,
Realisierung und Betrieb überall in der Welt sehr regional orientiert.
Dass es in Deutschland dann mehr als ein dutzend Liegenschaftsstandards geben würde, wäre ein
grosser Vorteil und Stärke. Es gibt damit einen Wettbewerb um den besten, praktikabelsten
Standard auf der Anbieterseite. Für die Nutzer ergibt sich eine Auswahlmöglichkeit, welche die
Verschiedenheit in den Anforderungsprofil der individuellen Betreiber/Eigentümer viel besser
abbilden kann als eine einzige deutschlandweite Lösung. Gegen eine deutschlandweite Lösung
spricht ferner die Zeitachse. Von der Willensbildung , über Definition und Realisierung wird sicher
ein Jahrzehnet vergehen. Die ganze Sache wird in Gremien über die Zeit zerredet und wird höchst
Wahrscheinlich versanden.
!!! Normen und Richtlinien !!!!
Bisher fühlen sich Professoren zu sehr berufen geniale, neue Normen und Richtlinien zu erfinden.
Diese werden dann zu wenig verstanden, zu wenig angewendet und nicht kontrolliert. Es gibt zuviel
des Guten. Vereinfachung und Reduktion wäre hilfreicher, wenn auch weniger akademisch.
Bearbeiter/ Author: J.Lauber
Über mich : https://plus.google.com/u/0/111307973394596108412/about

6. Häufig ist auch der Fall, dass ein Liegenschaftsstandard von einer starken und sehr
fachkompetenten Person bei einem Betreiber/Eigentümer initiiert und durchgesetzt wird. Ist diese
Person nicht mehr verfügbar fällt der Standard auseinander, da niemand mehr dahinter steht.
Anhang : Persönlicher Appell an die 14 anwesenden Professoren.
Hochschulen haben Schlüsselrolle in Gestaltung der Zukunft
Hochschulen (Applied Science) haben eine hohe regionale Bedeutung und Wirkung. Sie sind
regional sehr gut vernetzt und hoch respektiert. Die Institute der Hochschulen befassen sich Vollzeit
und neutral mit Kernthemen der Technik in Gebäuden. Sie machen dies mit einer
Langfristperspektive und hoher Kontinuität. Sie formen die Erwartungshaltung und Denkmuster der
nächsten Generation von Ingenieuren. Wenn Professoren Position beziehen verändern sie die
Zukunft. Lean in Prozessen und Technik hat sehr positive Wirkung auf den Einzelnen, die
Unternehmen und die Gesellschaft.
Ohne Standardisierung ist jedoch Lean nicht denkbar. Diese Standardisierung ist bei
Gebäudetechnik jedoch noch nicht Realität. Ein gravierende Lücke, welche Professoren mit ihren
Instituten schliessen könnten. Sie haben dazu die Möglichkeit und Kompetenz im Rahmen ihre
normalen Tätigkeiten und Auftrag. Es gibt niemand der dazu besser geeignet ist.
Jeder Lehrstuhl sollte einen Liegenschaftsstandard entwickeln, pflegen und seiner Region in der
Umsetzung unterstützen.
Damit steht auch eine Autorität fest hinter einem Liegenschaftsstandard. Die regionale Wirkung ist
dabei völlig ausreichend und sogar vorteilhaft. Der Gebäudemarkt ist in Punkto Planung ,
Realisierung und Betrieb überall in der Welt sehr regional orientiert.
Dass es in Deutschland dann mehr als ein dutzend Liegenschaftsstandards geben würde, wäre ein
grosser Vorteil und Stärke. Es gibt damit einen Wettbewerb um den besten, praktikabelsten
Standard auf der Anbieterseite. Für die Nutzer ergibt sich eine Auswahlmöglichkeit, welche die
Verschiedenheit in den Anforderungsprofil der individuellen Betreiber/Eigentümer viel besser
abbilden kann als eine einzige deutschlandweite Lösung. Gegen eine deutschlandweite Lösung
spricht ferner die Zeitachse. Von der Willensbildung , über Definition und Realisierung wird sicher
ein Jahrzehnet vergehen. Die ganze Sache wird in Gremien über die Zeit zerredet und wird höchst
Wahrscheinlich versanden.
!!! Normen und Richtlinien !!!!
Bisher fühlen sich Professoren zu sehr berufen geniale, neue Normen und Richtlinien zu erfinden.
Diese werden dann zu wenig verstanden, zu wenig angewendet und nicht kontrolliert. Es gibt zuviel
des Guten. Vereinfachung und Reduktion wäre hilfreicher, wenn auch weniger akademisch.
Bearbeiter/ Author: J.Lauber
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