Akuntansi sewa full

BAHAN AJAR AKUNTANSI KEUANGAN
MENENGAH II

PROGRAM DIPLOMA III KEUANGAN

oleh

DYAH PURWANTI

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA
TAHUN 2011

BAB

AKUNTANSI SEWA
4
Tujuan Instruksional Khusus :
1. Peserta didik dapat menjelaskan tentang pengertian definisi sewa.
2. Peserta didik dapat menerangkan dan menjelaskan tentang sewa operasi.
3. Peserta didik dapat menerangkan dan menjelaskan tentang sewa pembiayaan.
4. Peserta didik dapat menyebutkan dan menjelaskan kriteria sewa pembiayaan.
5. Peserta didik dapat menjelaskan tentang akuntansi sewa operasi.
6. Peserta didik dapat menjelaskan tentang akuntansi sewa pembiayaan.

PETA KONSEP

Definisi

Klasifikasi Sewa Operasi Sewa Pembiayaan
Pengakuan Sewa (Leasing)

Pengukuran

A. SEWA
1. Definisi
Menurut SAK 30, sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor
memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan suatu aset selama
periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan
pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.

1|P a g e

Lessor adalah pemilik aset yang memberikan hak penggunaan kepada
pihak lessee. Lessee adalah pihak yang diberi hak untuk menggunakan
aset dalam periode yang disepakati.

2. Manfaat Sewa
Transaksi sewa merupakan sarana untuk memperoleh aset, atau hak
penggunaan aset selain pembelian. Berikut ini beberapa manfaat dari
sewa dibanding pembelian (aset tetap) :
 Dilihat dari sisi lessee
o Biaya lebih murah
o Terhindar dari risiko kepemilikan
o Fleksibilitas
 Dilihat dari sisi lessor
o Meningkatkan penjualan
o Menjaga kelangsungan hubungan bisnis dengan lessee
o Menahan nilai residu (kepemilikan) aset

3. Klasifikasi Sewa
Transaksi sewa mengalihkan hak penggunaan suatu aset dari pihak lessor
kepada lessee dalam periode yang disepakati. Dalam pengalihan hak
penggunaan tersebut apakah disertai dengan pengalihan manfaat dan
risiko kepemilikan secara signifikan kepada pihak lessee. Jika manfaat
dan risiko kepemilikan secara signifikan berpindah dari lessor kepada
lessee, maka pihak yang mendapatkan manfaat dan risiko kepemilikan
secara signifikan, dari pihak lessor adalah lessee. Perlakuan akuntansi
bagi pihak lessee yang mendapatkan manfaat dan risiko kepemilikan atas
aset tersebut, maka lessee akan mengakui “aset” di neraca lessee.
Sebaliknya bagi pihak lessor jika tidak memperoleh manfaat dan risiko
kepemilikan yang tidak signifikan, maka lessor tidaksi mengakui “aset”
atas aset yang disewakan kepada pihak lessee.

2|P a g e

Atas dasar pengalihan manfaat dan risiko kepemilikan aset tersebut,
akuntansi membedakan transaksi sewa menjadi :
a. Sewa operasi (operating lease)
Transaksi sewa dikelompokkan ke dalam sewa operasi jika dalam
perjanjian transaksi tidak ada pengalihan manfaat dan risiko
kepemilikan secara signifikan dari pihak lessor kepada pihak lessee.
Misal transaksi sewa dimana pihak lessor menyewakan bangunan
kantor kepada lessee selama 2 tahun. Umur ekonomis bangunan
ditaksir selama 10 tahun. Dalam transaksi sewa ini, manfaat dan risiko
kepemilikan aset berpindah kepada pihak lesse dalam periode yang
tidak signifikan.

b. Sewa pembiayaan (finance lease) atau Capital lease
Transaksi sewa dikelompokkan dalam sewa pembiayaan jika transaksi
sewa tersebut mengalihkan manfaat dan risiko kepemilikan secara
signifikan dari pihak lessor kepada pihak lessee. Misalnya jika
transaksi sewa pada butir a di atas, pihak lessee menyewa selama 10
tahun, maka selama umur ekonomis bangunan kantor tersebut
dimanfaatkan oleh pihak lessee. Maka lessee yang mendapatkan
seluruh manfaat dan risiko kepemilikan atas bangunan kantor tersebut.
Transaksi sewa ini mengalihkan manfaat dan risiko kepemilikan
kepada pihak lessee.

4. Akuntansi Sewa Operasi
Transaksi sewa operasi, lessor tidak mengalihkan secara signifikan
manfaat dan risiko kepemilikan aset kepada pihak lessee. Dalam hal ini
lessor tetap menahan manfaat dan risiko kepemilikan aset tersebut.
Sehingga lessor akan tetap mengakui kepemilikan aset dan mencatat aset
yang disewakan tersebut di neraca lessor sebagai Properti Investasi. Dan
pada akhir periode akuntansi, lessor akan mencatat penyusutan atas

3|P a g e

penggunaan aset tersebut. Pihak lessee akan mengakui pembayaran
sewa sebagai “beban sewa” atau “sewa dibayar dimuka”.

Akuntansi Sewa Operasi-Lessor
Ilustrasi :
PT HENNAI, pada awal 2011 membeli sebuah bangunan dengan harga
Rp600 juta. Bangunan tersebut diperkirakan memiliki masa manfaat
selama 20 tahun. Banguan tersebut hendak disewakan kepada pihak lain.
Dan pada tanggal 5 Januari 2011, PT BONA menyewa bangunan tersebut
selama 5 tahun, dengan pembayaran sewa Rp40 juta/tahun. Transaksi ini
dikelompokkan sebagai sewa operasi, karena masa sewa lessee 5 tahun
dari total umur manfaat 20 tahun, artinya masa sewa 5 tahun tidak
menunjukkan pengalihan yang signifikan atas manfaat dan risiko
kepemilikan aset sewaan, sehingga transaksi ini dikelompokkan sebagai
sewa operasi.

Jurnal :
1) Pembelian aset sewaan (Bangunan) oleh Lessor
Tgl Akun Debit Kredit
1/1 Properti Investasi Rp600.000.000
Kas Rp600.000.000

2) Menerima uang sewa dari Lessee
Pendekatan Neraca (Liabilitas)
5/1 Kas Rp40.000.000
Pendapatan Sewa
Diterima Dimuka Rp40.000.000

Atau
Pendekatan Laba Rugi (Pendapatan)
5/1 Kas Rp40.000.000
Pendapatan Sewa Rp40.000.000

4|P a g e

3) Jurnal pada akhir tahun
Lessor akan mencatat penyusutan (jika penyajian properti investasi
menggunakan model biaya)
31/12 Beban Penyusutan Rp30.000.000
Akumulasi penyusutan Rp30.000.000

*Rp600 juta / 20 tahun = Rp30 juta/tahun.

Lessor akan mencatat pengakuan pendapatan (jika lessor mencatat
penerimaan sewa dengan pendekatan Liabilitas) :
31/12 Pendapatan Sewa DD Rp40.000.000
Pendapatan Sewa Rp40.000.000

Akuntansi Sewa Operasi – Lessee

Melanjutkan ilustrasi pada akuntansi sewa operasi untuk lessor di atas, jika
pihak lessee yang melakukan pencatatan akuntansinya :

1) Membayar uang sewa kepada lessor
Pendekatan Neraca (aset)
5/1 Sewa Dibayar Dimuka Rp40.000.000
Kas Rp40.000.000

Atau
Pendekatan Laba Rugi (Beban)
5/1 Beban Sewa Rp40.000.000
Kas Rp40.000.000

2) Penyesuaian pada akhir periode akuntansi
Jika lessee mencatat pembayaran sewa dengan pendekatan laba rugi
(beban)

5|P a g e

31/12 Beban Sewa Rp40.000.000
Sewa dibayar dimuka Rp40.000.000

5. Akuntansi Sewa Pembiayaan
Transaksi sewa dikelompokkan sebagai sewa pembiayaan jika dalam
transaksi tersebut, lessor mengalihkan manfaat dan risiko kepemilikan
aset sewaan secara signifikan kepada pihak lessee. Dan kriteria
pengalihan manfaat dan risiko kepemilikan dijabarkan menjadi 5 kriteria
(SAK 30 Akuntansi Sewa) yaitu :
a) Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa
sewa;
b) Lessee mempunyai opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup
rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat
dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi
memang akan dilaksanakan;
c) Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset
meskipun hak milik tidak dialihkan;
Catatan : menurut US GAAP, ukuran sebagian besar adalah > 75%
umur manfaat aset sewaan.
d) Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum
secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan;
Catatan : menurut US GAAP, ukuran substansial adalah >90% dari
nilai wajar aset sewaan pada awal masa sewa.
e) Aset sewaan bersifat khusus dan dimana hanya lessee yang dapat
menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material.

Syarat tambahan yang disyaratkan SAK 30 adalah :

a) Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi yang terkait dengan
pembatalan ditanggung oleh lessee;
b) Laba atau rugi fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee;

6|P a g e

c) Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode
kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari
nilai pasar rental.

Klasifikasi sewa dibuat pada awal sewa. Kapan lessee dan lessor sepakat
untuk mengubah persyaratan sewa, selain melalui pembaharuan sewa,
dimana perubahan tersebut akan menghasilkan klasifikasi sewa yang
berbeda. Transaksi sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan, jika
memenuhi salah satu kriteria di atas.

Akuntansi Sewa Pembiayaan – Lessee

Menurut SAK 30 :

 Pada awal masa sewa, lessee mengakui sewa pembiayaan sebagai
aset dan kewajiban dalam neraca sebesar nilai wajar aset sewaan
atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini
lebih rendah dari nilai wajar. Penilaian dilakukan di awal kontrak.
Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan nilai kini dari
pembayaran sewa minimum adalah tingkat suku bunga implisit dalam
sewa, jika dapat ditentukan secara praktis; jika tidak, digunakan
tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee.

Lessee akan mencatat dan menyajikan transaksi dan kejadian lainnya
sesuai dengan substansi dan realitas keuangannya, dan tidak selalu
mengikuti bentuk legalnya. Meskipun bentuk legal perjanjian sewa
menyatakan bahwa lessee tidak memperoleh hak legal atas aset sewaan,
dalam hal sewa pembiayaan, secara substansi dan realitas keuangan
pihak lessee memperoleh manfaat ekonomis dari pemakaian aset
sewaan tersebut selama sebagian umur ekonomisnya. Sebagai
konsekuensinya lessee menanggung kewajiban untuk membayar hak
tersebut sebesar suatu jumlah, pada awal sewa, yang mendekati nilai
wajar dari aset dan beban keuangan (finance charge) terkait.

7|P a g e

Perlakuan akuntansi bagi lessee pada awal transaksi sewa :

PENGAKUAN AWAL TRANSAKSI SEWA PEMBIAYAAN – LESSEE
2/1 Leased Asset RpXXX
Obligation Lease RpXXX

PT ABC (LESSEE)
Neraca
Per 2 Jan 2011

Aset : Liabilitas :

Aset Tetap : Liabilitas jangka panjang :
Leased Asset RpXXX Obligation Lease RpXXX
PENGUKURAN AWAL SEWA PEMBIAYAAN-LESSEE

Pihak lessee melakukan pembayaran-pembayaran sebagai berikut :

a) Uang sewa yang dibayar secara periodik
b) Biaya eksekutori,
Biaya eksekutori merupakan biaya-biaya yang ditanggung pihak lessee
dalam rangka pemeliharaan aset sewaan, meliputi jasa kebersihan,
keamanan, premi asuransi dan biaya operasionalisasi aset sewaan
tersebut.
c) Kemungkinan pembayaran jaminan nilai residu di akhir masa sewa.
Dalam transaksi sewa pembiayaan, pihak lessor dapat meminta
kepada lessee untuk menjamin nilai aset sewaan sebesar estimasi nilai
pasar aset sewaan pada akhir masa sewa. Jika dalam kontrak sewa
dimasukkan penjaminan nilai residu aset sewaan, maka lessee terikat
kewajiban untuk membayar sejumlah nilai residu di akhir masa sewa.
Maka lessee akan memasukkan jaminan nilai residu ini sebagai bagian
dari liabilitas/kewajiban sewa. Dan kewajiban garansi nilai residu ada
jika transaksi sewa tersebut tidak mengalihkan kepemilikan aset
sewaan kepada lessee.

8|P a g e

d) Kemungkinan pembayaran atas opsi pembelian aset sewaan, jika
transaksi sewa memasukkan opsi pembelian.
Salah karakteristik sewa pembiayaan adalah transaksi sewa tersebut
menawarkan opsi pembelian aset sewaan kepada lessee selama masa
sewa dengan harga yang lebih rendah dibanding dengan harga
pasarnya. Jika dalam transaksi sewa tersebut, terdapat opsi
pembelian, maka lessee juga akan memasukkan adanya pembayaran
di masa depan atas opsi pembelian sebagai bagian dari
liabilitas/kewajiban sewa.

PEMBAYARAN SEWA MINIMUM
Pada awal perjanjian sewa, lessee akan mencatat aset sewaan sebagai aset
dan kewajiban yang mengikat lessee selama masa sewa. Nilai kewajiban
yang diakui lessee adalah seluruh pembayaran yang harus ditanggung oleh
lessee selama masa kontrak, dan lessee akan menggunakan teknik
pengukuran present value (nilai kini) atas semua pembayaran di masa
mendatang yang akan ditanggung lessee. Total pembayaran sewa disebut
juga sebagai pembayaran sewa minimum (minimum lease payment).
Pembayaran sewa minimum terdiri dari :
 Pembayaran sewa periodik, dan
 Jaminan nilai residu (jika kontrak mempersyaratkan jaminan nilai
residu), dan atau
 Harga opsi pembelian (jika kontrak mempersyaratkan opsi pembelian).
Biaya eksekutori tidak dimasukkan dalam perhitungan pembayaran sewa
minimum.

TINGKAT DISKONTO
Dalam perhitungan nilai kini pembayaran sewa minimum, digunakan faktor
pendiskonto berupa tingkat bunga implisit, jika diketahui oleh lessee, atau
menggunakan tingkat bunga inkremental jika lessee tidak mengetahui tingkat
bunga implisit.

9|P a g e

Tingkat bunga implisit adalah tingkat bunga yang digunakan oleh lessor
dalam perhitungan pendapatan bunga (financial revenue), sehingga jika
digunakan untuk mendiskontokan semua pembayaran sewa akan didapatkan
nilai yang setara dengan nilai wajar aset sewaan pada awal sewa.
Tingkat bunga inkremental adalah tingkat bunga pinjaman uang,
seandainya lessee meminjam kepada pihak kreditur, dan membeli aset
sewaan secara tunai dengan uang pinjaman tersebut.
Jika lessee mengetahui secara pasti nilai wajar dari aset sewaan, maka
lessee akan menggunakan nilai wajar untuk mengakui nilai aset sewaan
sebagai aset dan kewajiban di neraca lessee.

NILAI KINI PEMBAYARAN SEWA MINIMUM (PSM)
Perhitungan nilai kini pembayaran sewa minimum dengan rumus =

Nilai kini PSM = R x (1+ (PVA(%, n-1))

R = uang sewa yang secara periodik (tahun/bulan)
% = tingkat diskonto
N = masa sewa
(n- 1) = total periode pembayaran sewa dikurangi dengan pembayaran sewa
pertama. Hal ini dikarenakan pembayaran uang sewa dilakukan di awal masa
sewa. Sehingga dalam perhitungan nilai kini pembayaran sewa minimum,
pembayaran pertama tidak terkena nilai diskonto.

Penjabaran perhitungan
Nilai kini PSM = R + R x {PVA(%, n-1)}
Nilai kini PSM = R x (1 + PVA(%, n-1))

Jika dalam transaksi sewa mengandung perjanjian garansi/jaminan nilai
residu, maka perhitungan menjadi :

Nilai kini PSM = R x (1 + PVA(%, n-1)) + NR x PV (%,n)

10 | P a g e

NR = nilai residu yang dijamin

Dan jika dalam transaksi sewa mengandung perjanjian opsi pembelian, maka
perhitungan menjadi :

Nilai kini PSM = R x (1 + PVA(%, n-1)) + HO x PV (%,n)

HO = harga opsi pembelian

Dalam perjanjian sewa, pihak lessor meminta jaminan nilai residu dari pihak
lessee, dan biasanya terpisah dengan adanya klausul opsi pembelian.
Jaminan nilai residu biasanya dipersyaratkan jika dalam transaksi sewa
tersebut tidak terjadi perpindahan kepemilikan aset sewaan dari lessor
kepada pihak lessee. Dan jika persyaratan sewa menyebutkan adanya
perpindahan kepemilikan aset sewaan, pihak lessor tidak perlu meminta
adanya jaminan nilai residu.

Ilustrasi :
1) Awal 2011, PT WIRA menyewa peralatan dengan masa sewa 5 tahun,
dan pembayaran tahunan Rp50 juta. Peralatan tersebut diperkirakan
memiliki masa manfaat 5 tahun. Biaya eksekutori Rp5 juta/tahun. Tingkat
bunga implisit 10%. Pembayaran sewa selanjutnya dilakukan pada akhir
tahun.
a) Dikelompokkan ke dalam kategori sewa yang mana, sewa di atas?
b) Jika termasuk dalam sewa pembiayaan, berapa nilai kini dari
pembayaran minimum yang diakui oleh pihak lessee?

Jawab :
a) Termasuk sewa pembiayaan, karena memenuhi kriteria ketiga, yaitu
masa sewa =100% masa manfaat aset sewaan. Masa sewa 5 tahun
sama dengan masa ekonomis umur aset.

11 | P a g e

b) Nilai kini dari pembayaran sewa minimum sebesar = Rp50 juta x (PVA
(10%,4th) + 1)
= Rp50.000.000 x (3,1699 + 1)
= Rp208.495.000

2) PT PUTRA mengikat kontrak dengan PT MUDA, untuk menyewa
bangunan kantor dengan masa kontrak 10 tahun. Biaya sewa tahunan
Rp40 juta, dengan jaminan nilai residu di akhir masa sewa Rp100 juta.
Bangunan kantor tersebut diperkirakan masih dapat dipakai selama 15
tahun. Tingkat bunga impilisit 12%. Nilai pasar wajar aset pada awal
kontrak sebesar Rp285.000.000.
Pertanyaan :
a) Dikelompokkan ke dalam kategori sewa yang mana, sewa di atas?

Jawab :
a) Sewa pembiayaan, karena nilai kini PSM (Rp285.332.000) > nilai wajar
aset pada awal sewa (Rp285.000.000).
b) Nilai kini dari PSM
=Rp40 juta x (PV(12%,9)+1) + Rp100 juta x PV(12%,10)
=Rp40 juta x (5,3283 + 1) + Rp100 juta x 0,3220
=Rp253.132.000 + Rp32.200.000
=Rp285.332.000

3. PT MUDA menyewa peralatan dengan opsi pembelian di akhir masa
sewa. Biaya sewa per tahun Rp25 juta. Masa sewa 6 tahun, dan umur
ekonomis aset masih dapat dipakai selama 7 tahun lagi. Opsi pembelian
aset pada akhir masa sewa sebesar Rp50 juta. PT MUDA tidak
mengetahui tingkat bunga implisit lessor dan menggunakan tingkat bunga
inkremental pinjaman sebesar 8%.

12 | P a g e

Pertanyaan :
a) Dikelompokkan ke dalam kategori sewa yang mana, sewa di
atas?
Jawab :
a) Sewa pembiayaan, karena masa sewa >75% dari umur manfaat
aset sewaan.
b) Nilai kini dari PSM :
= Rp25 juta x (PV(8%,5)+1) + Rp50 juta x PV(8%,6)
=Rp25 juta x (3,9927 + 1) + Rp50 juta x 0,6302
=Rp99.817.500 + Rp31.510.000
=Rp131.327.500

AKUNTANSI SEWA PEMBIAYAAN-LESSEE
Pada awal sewa lessee akan mencatat (lihat contoh no 1) :
1. Jurnal PT WIRA untuk mencatat kontrak sewa
2/1 Leased Equipment Rp208.495.000
Lease Obligation Rp208.495.000

PT Wira akan mencatat “Leased Equipment” sebesar Rp208.495.000
sebagai Aset Tetap di neraca awal tahun 2011. Dan sebagai
imbangannya, di sisi kanan (kredit), muncul akun liabilitas “Lease
Obligation” sebesar Rp208.495.000,-.

2. Jurnal PT WIRA untuk mencatat pembayaran sewa pertama
2/1 Lease Obligation Rp50.000.000
Prepaid Executory cost 5.000.000
Cash Rp55.000.000

Pembayaran sewa dicatat sebagai pengurang liabilitas “Lease Obligation”.
Pada pembayaran sewa yang pertama, pengurangan sebesar nilai sewa

13 | P a g e

per tahun. Biaya eksekutori dapat dicatat dengan akun aset “Prepaid
Executory Cost”, dan pada akhir tahun akan dibuat penyesuaian atas
terpakainya biaya eksekutori tersebut.

3. Jurnal PT WIRA pada akhir tahun
Jurnal pembayaran kedua
Interest Expense 15.894.500
Prepaid Executory cost 5.000.000
Cash Rp55.000.000

Penghitungan nilai aset sewaan dengan cara mneghitung nilai kini PSM
mempertimbangkan nilai waktu dari uang. Sehingga didapatkan nilai kini
PSM = Rp208.945.000. Padahal jika kita mengalikan biaya sewa per
tahun Rp50.000.000,- dengan masa sewa 5 tahun, maka dengan
mengabaikan nilai waktu dari uang seharusnya total nilai kontrak sewa
Rp250.000.000,-. Perbedaan nilai kini PSM (Rp208.945.000) dengan nilai
yang tidak didiskonto (Rp250.000.000), diakui sebagai nilai waktu dari
uang, dengan akun “Interest Expense”.
Cara perhitungan beban bunga tiap periode adalah :

Periode Pembayaran Pembayaran Pembayaran Nilai Tercatat
Sewa Beban Bunga Pokok Sewa Sewa
2/1/2011 Rp208.945.000
2/1/2011 Rp50.000.000 0 Rp50.000.000 Rp158.945.000
31/12/2011 Rp50.000.000 Rp15.894.500 Rp34.105.500 Rp124.839.500
31/12/2012 Rp50.000.000 Rp12.483.950 Rp37.516.050 Rp87.323.450
31/12/2013 Rp50.000.000 Rp8.732.345 Rp41.267,655 Rp46.055.795
31/12/2014 Rp50.000.000 Rp4.605.580 Rp46.055.795 0
Jumlah Rp250.000.000 Rp41.716.375 Rp208.945.000
Keterangan :
Pada pembayaran ke-2 :
*Beban bunga =10% x Rp158.945.000=Rp15.894.500;
*Pokok sewa = Rp50.000.000 – Rp15.894.500 = Rp34.105.500;

14 | P a g e

Jurnal amortisasi (penyusutan hak guna ) aset sewaan
Pada akhir tahun, pihak lessee akan mencatat amortisasi atas aset
sewaan yang dimanfaatkan lessee dalam kegiatan operasionalnya. Meski
aset sewaan secara formal bukan milik lessee, tetapi manfaat kepemilikan
dikendalikan oleh pihak lessee.
Jika kita mengasumsikan lessee (PT WIRA) menggunakan metode garis
lurus, maka pada akhir periode akan membuat jurnal :
31/12 Amortization Expense Rp41.789.000
Accumulated Amortization Rp41.789.000
Keterangan : Rp208.945.000/5 =Rp41.789.000

Masa Amortisasi
Masa amortisasi bagi pihak lessee adalah :
a) Menggunakan umur ekonomis aset sewaan, jika dalam perjanjian
sewa mensyaratkan adanya transfer kepemilikan (syarat 1 dan syarat
2).
b) Menggunakan masa sewa asew sewaan (jika masa sewa berbeda
dengan sisa umur manfaat aset sewaan), jika dalam penrjanjian sewa
tidak mensyaratkan adanya transfer kepemilikan.

Penyajian di neraca pada akhir tahun pertama :

Fixed Aset : Liabilities :
Leased Equipment Rp208.945.000 Lease Obligation Rp124.839.500
Less: Acc amortiz ( 41.789.000)
Book Value Rp167.156.000

Jurnal penyesuaian atas biaya eksekutori yang telah habis terpakai
selama tahun berjalan (biaya eksekutori tahun pertama)
31/12 Lease Expense Rp5.000.000
Prepaid Executory Cost Rp5.000.000

15 | P a g e

SEWA PEMBIAYAAN DENGAN NILAI RESIDU YANG DIJAMIN OLEH
LESSEE
Jika kontrak sewa mensyaratkan adanya penjaminan nilai residu oleh
pihak lessee di akhir masa sewa, maka lessee akan memasukkan nilai
residu aset sewaan sebagai bagian dari kewajiban yang ditanggung oleh
pihak lessee. Dalam perhitungan nilai kini PSM termasuk juga nilai kini
dari nilai residu yang dijamin oleh lessee.
Pihak lessor dapat meminta jaminan nilai residu aset yang disewakan
kepada lessee, sehingga pada akhir masa sewa, pihak lessor akan
mendapatkan kembali aset sewaan sebesar estimasi nilai pasar pada
akhir masa sewa.

Ilustrasi :
WAYAN Company menyewa bangunan kantor dari PT MADE. Kontrak
sewa dimulai pada 1 Juli 2011, dengan masa sewa 7 tahun. Biaya sewa
tahunan Rp60.000.000,-. PT MADE meminta WAYAN menjamin nilai
residu aset sewaan yang ditaksir sebesar Rp129.500.000; pada akhir
masa sewa. Tingkat bunga implisit 9%. WAYAN menggunakan metode
garis lurus untuk menyusutkan bangunan kantor tersebut, Masa manfaat
aset masih terpakai hingga 8 tahun yang akan datang.
Jurnal yang dibuat WAYAN Company :

2011
1/7 Leased Equipment Rp400.000.000
2011 Lease Obligation Rp400.000.000

Keterangan :
PV PSM = Rp60.000.000 x (PV(9%,6)+1) + Rp129.500.000 x PV(9%, 7)
PV PSM = Rp60.000.000 x 5,4859 + Rp129.500.000 x 0,5470
PV PSM = Rp329.160.000 + Rp70.563.000
PV PSM = Rp399.999.500 (pembulatan menjadi Rp400.000.000)

Pembayaran sewa pertama :

16 | P a g e

2011 Cash Rp60.000.000

Jurnal pada akhir 2011 :
Amortisasi 6 bulan pertama
31/12 Amortization Exp Rp19.321.428,50
2011 Acc amortization Rp19.321.428,50
Keterangan :
Beban amortisasi = (Rp400.000.000-Rp129.500.000)/7 tahun=Rp38.642.857,- x 6/12
Beban amortisasi = Rp19.321.428,50

 Pengakuan beban bunga 6 buan pertama
31/12 Interest Expense Rp15.300.000
2011 Interest Payable Rp15.300.000
Keterangan :
Beban bunga =6/12 x 9% x (Rp400.000.000 – Rp60.000.000) =Rp15.300.000

Skedul Pembayaran Sewa
1/7/2011 Rp400.000.000
1/7/2011 Rp60.000.000 0 Rp60.000.000 Rp340.000.000
1/7/2012 Rp60.000.000 Rp30.600.000 Rp29.400.000 Rp310.600.000
1/7/2013 Rp60.000.000 Rp27.954.000 Rp32.046.000 Rp278.554.000
1/7/2014 Rp60.000.000 Rp25.069.860 34.930.140 243.623.860
1/7/2015 Rp60.000.000 21.926.147 38.073.853 205.550.007
1/7/2016 Rp60.000.000 18.499.501 41.500.499 164.049.508
1/7/2017 Rp60.000.000 14.764.456 45.235.544 118.813.964
1/7/2018 Rp129.507.220 10.693.256 118.813.964 0
Keterangan : pada perhitungan baris terakhir menggunakan pendekatan pembulatan
terdekat.

2012
Jurnal balik atas penyesuaian pada tanggal 31 Desember 2011
1/1 Interest Payable Rp15.300.000
2012 Interest Expense Rp15.300.000

Pembayaran sewa yang kedua

17 | P a g e

30/6/2012 Lease Obligation Rp29.400.000
Interest Expense Rp30.600.000
Cash Rp60.000.000

Pencatatan selanjutnya mengikuti jurnal di atas, dan untuk jumlahnya
mengikuti tabel skedul pembayaran sewa di atas.

Jurnal Pengembalian Aset Sewaan kepada Lessor

Ketika kontrak sewa berakhir, dan tidak ada ketentuan pemindahan hak
kepemilikan aset sewaan kepada lessee, maka pada akhir masa sewa lessee
akan mengembalikan aset sewaan kepada lessor.

Melanjutkan ilustrasi di atas, pada tanggal 1 Juli 2018, lessee akan
mengembalikan aset sewaan dengan jurnal :
1/7/2018 Lease Obligation Rp118.813.964
Acc. amortization 270.500.000
Leased Building Rp400.000.000
Keterangan :
Acc. Amortization = (Rp400.000.000-Rp129.500.000)/7 x 7 =Rp270.500.000

TRANSAKSI SEWA PEMBIAYAAN DENGAN OPSI PEMBELIAN

Jika transaksi sewa pembiayaan memuat ketentuan opsi pembelian aset
sewaan di tengah atau pada akhir masa sewa, maka lessee akan
memasukkan nilai opsi pembelian dalam perhitungan nilai kini PSM. Harga
dengan opsi pembelian disyaratkan lebih kecil dibanding dengan harga pasar
wajar pada saat opsi pembelian dilaksanakan.

Ilustrasi :

PT KAJE menyewa peralatan mesin pintal dengan masa sewa 8 tahun. Biaya
sewa tahunan Rp50 juta, dan kontrak sewa dimulai pada tanggal 1 Januari
2011. Dalam perjanjian sewa tersebut, terdapat opsi pembelian dengan harga

18 | P a g e

Rp100.000.000,-. Bunga implisit 10%. Umur ekonomis peralatan tersebut 12
tahun. Pembayaran sewa selanjutnya dilakukan pada akhir tahun.

Nilai kini PSM =Rp50 juta x (PVA(10%,7)+1) + Rp100 juta x PV(10%,8)

Nilai kini PSM =Rp50 juta x (4,8684 + 1) + Rp100 juta x 0,4665

Nilai kini PSM =Rp293.420.000 + 46.650.000

Nilai kini PSM = Rp340.070.000,-

Skedul Pembayaran Sewa
1/1/2011 Rp340.070.000
1/1/2011 Rp50.000.000 0 Rp50.000.000 290.070.000
1/1/2012 Rp50.000.000 29.007.000 20.993.000 269.077.000
1/1/2013 Rp50.000.000 26.907.700 23.092.300 245.984.700
1/1/2014 Rp50.000.000 24.598.470 25.401.530 220.583.170
1/1/2015 Rp50.000.000 22.058.317 27.941.683 192.641.487
1/1/2016 Rp50.000.000 19.264.149 30.735.851 161.905.636
1/1/2017 Rp50.000.000 16.190.564 33.809.436 128.096.200
1/1/2018 Rp50.000.000 12.809.962 37.190.038 90.906.162
31/12/2018 Rp100.000.000 9.093.838* 90.906.162 0
*pembulatan

Jurnal yang diperlukan oleh lessee adalah :

2011 dan 2012
2011 2012
Tgl Akun Debit Kredit Debit Kredit
1/1 Leased Equipment 340.070.000
Lease Obligation 340.070.000

Lease Obligation 50.000.000
Cash 50.000.000

31/12 Lease obligation 20.993.000 23.092.300
Interest Expense 29.007.000 26.907.700
Cash 50.000.000 50.000.000

Amortization Expense* 28.339.167 28.339.167
Acc amortization 28.339.167 28.339.167

Keterangan :
Amortization expense = (Rp340.070.000/12) =Rp28.339.167

19 | P a g e

Jika pada akhir masa sewa lessee membeli aset sewaan tersebut, maka
jurnal yang dicatat adalah :
31/12/2018 Lease Obligation 90.906.162
Cash 100.000.000

Equipment 113.356.664
Acc amortization 226.713.336
Leased Equipment 340.070.000

Jika lesse ternyata tidak jadi membeli aset sewaan pada akhir periode sewa,
maka jurnal yang dibuat lessee adalah :
31/12/2018 Lease Obligation 90.906.162
Acc amortization 226.713.336
Loss on failure purchase 13. 356.664
Leased Equipment 340.070.000

AKUNTANSI SEWA PEMBIAYAAN – LESSOR
Bagi pihak lessor, sewa pembiayaan diklasifikasikan menjadi 2, yaitu :
a) Direct Financing Lease (DFL) = Sewa Pembiayaan Langsung
b) Sales type lease = Sewa Tipe Penjualan

Dasar pengelompokan kedua jenis tipe sewa pembiayaan adalah :
Asal perolehan aset sewaan, apakah diproduksi oleh sendiri atau dibeli
langsung dari pihak produsen.
DFL : aset sewaan dibeli langsung dari produsen, dan pihak lessor
menyewakan kepada pihak lessee.
Sales type lease : aset sewaan diproduksi sendiri oleh pihak lessor.

Pendapatan yang dihasilkan
DFL = pihak lessor hanya mendapatkan pendapatan bunga (financing
revenue)

20 | P a g e

Sales type lease = pihak lessor mendapatkan dua keuntungan, yaitu
marjin laba (selisih antara nilai wajar aset sewaan dengan harga pokok
produksi) dan pendapatan bunga.

Menurut SAK 30 par 32 :

Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa
pembiayaan di neraca sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa
neto tersebut.

Pada hakikatnya dalam sewa pembiayaan semua risiko dan manfaat yang
terkait dengan kepemilikan legal telah dialihkan lessor kepada pihak lessee,
dan dengan demikian penerimaan piutang sewa diperlakukan oleh lessor
sebagai pembayaran pokok dan penghasilan pembiayaan (finance income)
yang diterima lessor sebagai penggantian dan imbalan atas investasi dan
jasanya.

Biaya Langsung Awal (Initial Direct Cost/IDC)
Lessor akan mengeluarkan biaya-biaya pada awal masa sewa. Biaya ini
berupa komisi, biaya legal, biaya administrasi sewa dan biaya langsung di
awal sewa. Biaya langsung awal akan dicatat sebagai aset. Biaya langsung
awal diukur berdasarkan kas yang dikeluarkan oleh lessor pada awal sewa.

1/1/2010 Initial Direct Cost Rp500.000
Cash Rp500.000

Pengakuan lanjutan biaya langsung di awal sewa :
a) DFL : biaya langsung awal akan diperlakukan sebagai bagian dari
pengukuran awal piutang sewa pembiayaan dan mengurangi penghasilan
yang diakui selama masa sewa. Tingkat bunga implisit dalam sewa
ditentukan sedemikian rupa sehingga biaya langsung awal secara
otomatis sudah termasuk di dalam piutang sewa pembiayaan.

21 | P a g e

Jurnal pada awal periode sewa :
1/1/2010 Lease Payment Receivable Rp500.000
Initial Direct Cost Rp500.000

b) Sales type lease : biaya langsung awal akan dibebankan sebagai
tambahan ke harga pokok produksi, yang akan mengurangi marjin laba.

1/1/2010 Cost of Goods Sold Rp200.500.000
Inventory Rp200.000.000
Initial Direct Cost Rp500.000

FAKTOR DISKONTO
Lessor akan selalu menggunakan tingkat bunga implisit untuk
mendiskontokan pembayaran yang akan diterima selama masa sewa. Jika
pada DFL, lessor akan mengakui nilai aset sewaan sebesar nilai wajarnya,
dan akan menetapkan besarnya cicilan dengan menentukan terlebih dahulu
berapa besarnya tingkat pendapatan bunga yang diinginkan.

Ilustrasi :
PT KAJE membeli peralatan baru dengan harga Rp300.000.000,-. Peralatan
tersebut diperkirakan memiliki masa manfaat 6 tahun. Jika lessor hendak
menyewakan peralatan tersebut selama 6 tahun, dan menginginkan
pendapatan bunga 8%, berapakah besarnya uang sewa setiap tahunnya?

PT KAJE akan menggunakan persamaan nilai kini untuk PSM =
Rp300.000.000 = R x ((PVA(8%,5)+1))
Rp300.000.000 = R x (3,9927 +1)
Rp300.000.000 = R x 4,9927
R = Rp60.087.728,-

22 | P a g e

Jadi sewa tahunan ditetapkan besarnya Rp60.087.728,-
Jika lesse menggunakan tingkat bunga implisit, maka perhitungan nilai kini
pembayaran sewa minimum lessee akan sama dengan nilai wajar aset
sewaan pada awal sewa.

Akuntansi Sewa Pembiayaan Langsung
Sebelum transaksi sewa dilaksanakan, pihak lessor akan melakukan
pengeluaran untuk :
a) Pembelian aset sewaan
1/1/2011 Asset (Equipment) Rpxxx
Cash Rp xxx

b) Mengeluarkan biaya langsung awal
1/1/2011 Initial Direct Cost Rpxxx
Cash Rpxxx

c) Menyewakan dengan sewa pembiayaan kepada lessee
2/1/2011 Lease Payment Receivable Rpxxx
Initial Direct Cost Rpxxx
Asset (Equipment) Rpxxx

Ilustrasi :
IRGEN Company membeli mesin percetakan seharga Rp295.000.000, pada
tanggal 1 Januari 2011. Mesin tersebut disewakan kepada AMWI Company
dengan masa sewa 5 tahun. Umur manfaat dari mesin tersebut juga selama 5
tahun. IRGEN mengeluarkan biaya langsung awal Rp6.200.000,-. Pada
perjanjian sewa dengan AMWI, IRGEN menetapkan pendapatan bunga
sebesar 10%. Pembayaran sewa selanjutnya akan dibayarkan tiap akhir
tahun.

Pertanyaan :
a) Termasuk sewa manakah transaksi di atas?

23 | P a g e

b) Jika termasuk sewa pembiayaan, tentukan besarnya pembayaran sewa
tahunan?
c) Buatlah jurnal untuk IRGEN selama tahun 2011 dan 2012.

Jawab :
a) Termasuk sewa pembiayaan, lihat kriteria no. 3
b) Besarnya uang sewa tahunan =
(Rp295.000.000 + Rp6.200.000) = R x (1 + PVA (10%, 4))
Rp301.200.000 = R x (1+3,1699)
R = Rp72.232.554

Atau bisa dibalik perhitungannya =
PV PSM = Rp72.232.554 x (1+(PVA(10%,4))
PV PSM = Rp72.232.554 x 4,1699
PV PSM = Rp301.200.000,- (pembulatan)

Jurnal oleh IRGEN
2011
1/1/2011 Asset (Equipment) Rp295.000.000
Cash Rp295.000.000

1/1/2011 Initial Direct Cost Rp6.200.000
Cash Rp6.200.000

2/1/2011 Lease Payment Receivable Rp301.200.000
Equipment Rp295.000.000
Initial Direct Cost 6.200.000

2/1/2011 Cash Rp72.232.554
Lease Payment Receivb Rp72.232.554

Pembayaran sewa kedua pada akhir tahun

24 | P a g e

31/12/2011 Cash Rp72.232.554
Lease Payment Receivab 49.335.809
Interest Revenue 22.896.745
Keterangan : 10% x (Rp301.200.000 – Rp72.232.554) = 22.896.745

Skedul Penerimaan Sewa (bunga 10%)
Periode Penerimaan Pendapatan Penerimaan Nilai Tercatat
Sewa Bunga Pokok Sewa Sewa
1/1/2011 Rp301.200.000
1/1/2011 Rp72.232.554 0 Rp72.232.554 228.967.446
1/1/2012 Rp72.232.554 22.896.745 49.335.809 179.631.637
1/1/2013 Rp72.232.554 17.963.164 54.269.390 125.362.247
1/1/2014 Rp72.232.554 12.536.225 59.696.329 65.665.918
1/1/2015 Rp72.232.554 6.566.592 *65.665.962 0
Rp361.162.770 Rp59.962.726 Rp301.200.044
*penyesuaian

Jurnal tahun 2012
31/12/2012 Cash Rp72.200.000
Lease Payment Receivab Rp54.332.000
Interest Revenue 17.868.000

Direct Financing Lease dengan Nilai Residu
Jika aset yang disewakan diharapkan memiliki nilai residu, nilai kini dari nilai
residu yang diharapkan ditambahkan ke nilai piutang sewa (lease payment
receivable). Tidak masalah apakah nilai residu dijamin oleh lessee atau tidak
dijamin. Jika dijamin, nilai residu akan diperlakukan seperti opsi pembelian,
sedangkan jika tidak dijamin, lessor akan mengharapkan akan kembali
memiliki aset sewaan tersebut sebesar nilai residu pada akhir masa sewa.

Ilustrasi :
Pada tanggal 1 Januari 2011, PT DIPANG membeli truk pengaduk semen
dengan harga Rp315.000.000,-. Pada tanggal 2 Januari 2011, BENBEN
menyewa truk tersebut selama 6 tahun dengan sewa tahunan Rp61.800.000,-
. Umur ekonomis truk adalah 8 tahun. DIPANG mengestimasikan truk
memiliki nilai residu Rp33.535.000,- pada akhir tahun ke-6. DIPANG meminta
BENBEN untuk menjamin nilai residu truk tersebut. Pembayaran sewa

25 | P a g e

pertama kali dilakukan pada tanggal 2 Januari 2011, dan pembayaran
berikutnya tiap tanggal 1 Januari tahun berikutnya. DIPANG menetapkan
tingkat bunga implisit 10%. DIPANG juga menggunakan metode penyusutan
garis lurus untuk semua aset yang dimilikinya.

Pencatatan akuntansi yang diperlukan oleh DIPANG
a) Pada saat pembelian truk
1/1/2011 Equipment Rp315.000.000
Cash/Payable Rp315.000.000

b) Pada saat perjanjian sewa dengan BENBEN
Sebelum membuat jurnal transaksi sewa, terlebih dahulu kita tentukan
dulu apakah transaksi sewa DIPANG dengan BENBEN termasuk sewa
operasi atau sewa pembiayaan.
Transaksi sewa DIPANG dan BENBEN termasuk sewa pembiayaan
karena ada 2 kriteria yang terpenuhi :
(1) Masa sewa 6 tahun dari 8 tahun umur manfaat aset sewaan; masa
sewa mencakup hampir keseluruhan umur manfaat aset sewaan.
(2) Nilai kini dari pembayaran sewa minimum = nilai wajar
PV PSM = Rp61.800.000 x (1+PVA(10%,5)) + Rp33.535.000xPV(10%,6)
PV PSM =Rp61.800.000 x (1+3,790786769) + Rp33.535.000 x 0,56447393
PV PSM = Rp296.070.622 + Rp18.929.633
PV PSM =Rp315.000.255 (pembulatan jadi Rp315.000.000)

Jurnal untuk mencatat transaksi sewa dengan BENBEN :
Equipment Rp315.000.000

c) Pada saat pembayaran sewa pertama
2/1/2011 Cash Rp61.800.000

d) Pada akhir tahun pertama

26 | P a g e

31/12/2011 Interest Receivable Rp25.320.000
Interest Revenue Rp25.320.000
*10% x (Rp315.000.000 – Rp61.800.000) = Rp25.320.000

Skedul Penerimaan Uang Sewa
Periode Penerimaan Pendapatan Penerimaan Nilai Tercatat
Sewa Bunga Pokok Sewa Sewa
2/1/2011 Rp315.000.000
1/1/2011 Rp61.800.000 0 Rp61.800.000 253.200.000
1/1/2012 Rp61.800.000 Rp25.320.000 36.480.000 216.720.000
1/1/2013 61.800.000 21,672.000 40.128.000 176.592.000
1/1/2014 61.800.000 17.659.200 44.141.000 132.451.000
1/1/2015 61.800.000 13.245.100 48.554.900 83.896.100
1/1/2016 61.800.000 8.389.610 53.410.390 30.486.100
*33.535.000 3.048.900 30.486.100 0
*pembulatan

e) Pada pembayaran sewa kedua
1/1/2012 Cash Rp72.232.554
Lease Payment Receivab 49.335.809

Pada akhir periode sewa, ketika lessor menerima kembali aset sewaan dari
pihak lessee :
1/1/2017 Equipment Rp33.535.000
Lease Payment Receivabl Rp30.486.100

Akuntansi Sewa Pembiayaan Tipe Penjualan
Menurut SAK 30 par 39 :

Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada
suatu periode sesuai kebijakan ekuitas atas penjualan biasa. Jika tingkat
bunga ditentukan secara artifisial terlalu rendah, laba penjualan dibatasi
sebesar laba apabila menggunakan tingkat bunga pasar. Biaya-biaya yang
dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi
dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui.

27 | P a g e

Mengacu kepada contoh di atas , dan mengandaikan jika DIPANG memproduksi
sendiri truk yang disewakan kepada BENBEN. Biaya produksi truk Rp200.000.000,-.
Dan timbul biaya langsung awal Rp5.000.000,-. Jurnal yang dicatat oleh pihak lessor
adalah :
a) Pada saat selesai produksi dan menghasilkan barang jadi truk
1/1/2011 Finished Goods Inventory Rp200.000.000
Work in Process Rp200.000.000
1/1/2011 Initial Direct Cost Rp5.000.000
Cash Rp5.000.000

b) Pada saat perjanjian sewa dengan BENBEN
Sales Rp315.000.000

2/1/2011 Cost of Goods Sold Rp205.000.000
Finished Goods Inventory Rp200.000.000
Initial Direcy Cost 5.000.000

c) pembayaran sewa pertama
2/1/2011 Cash Rp61.800.000

d) Pada akhir tahun pertama
31/12/2011 Interest Receivable Rp25.320.000
*10% x (Rp315.000.000 – Rp61.800.000) = Rp25.320.000

28 | P a g e

Akuntansi sewa full

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to Akuntansi sewa full

Similar to Akuntansi sewa full (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Akuntansi sewa full