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Énergie




                                                       1er juin 2011
     Nouvelles obligations en matière
        de certificat PEB pour les
     bâtiments résidentiels existants
              MARIANNE DUQUESNE CONSEILLER



À partir de ce 1er juin 2011 en Wallonie, tous les propriétaires de logements existants doivent
disposer d’un certificat PEB valide lors du changement d’occupant.

         Champ d’application                  Dès le 1er juin 2011, l’obligation de certificat   Tous les types de logements sont donc
La certification PEB1 des bâtiments rési-     PEB est étendue à tout bâtiment résiden-           concernés par la nouvelle obligation : mai-
dentiels existants est entrée progressive-    tiel existant, pour autant qu’il y ait change-     sons unifamiliales, appartements, héber-
ment en vigueur, selon un calendrier éche-    ment de propriétaire ou d’occupant.                gements collectifs3 (maison de repos, kot
lonné, depuis le 1er juin 2010.               Le bâtiment résidentiel est défini comme           étudiants), maisons de vacances, gîtes,
Jusqu’au 31 mai 2011 inclus, seules les       « bâtiment ou partie de bâtiment destiné           chambres d’hôtes, bâtiments résidentiels
maisons unifamiliales existantes mises en     au logement individuel ou collectif avec           de moins de 50 m2, bâtiments résiden-
vente doivent disposer d’un certificat PEB.   occupation permanente ou temporaire »2.            tiels repris à l’inventaire du patrimoine

                                                                                                            MAI 2011 N°858 MOUVEMENT COMMUNAL 45
Énergie

   ou classés ou inscrits sur la liste de          tard lors de la signature du compromis de        Exceptions
   sauvegarde4.                                    vente.                                           Les seules exceptions prévues à l’obliga-
   Il faut entendre par bâtiment résidentiel       En cas de location, le propriétaire est tenu     tion de disposer d’un certificat PEB sont :
   existant tout bâtiment dont la date de l’ac-    de mettre le certificat PEB à disposition du     l’hypothèque, l’antichrèse, les actes invo-
   cusé de réception de la première demande        candidat locataire sur simple demande de         lontaires ainsi que les actes de partage
   de permis est antérieure au 1er mai 20105.      ce dernier.                                      pour sortir d’une indivision successorale
   Pour les autres catégories de bâtiments         Cependant, le certificat PEB n’est requis        ou en cession de droits indivis, avec ou
   (commerces, bureaux, écoles, infras-            que s’il y a un changement d’occupant            sans effet déclaratif8.
   tructures sportives, établissements du          ou de propriétaire. Le certificat PEB a une      Par ailleurs, dans certains cas spécifiques,
   secteur Horeca, hôpitaux), l’obligation         durée de validité de 10 ans.                     le bâtiment ne peut pas être certifié et le
   de certificat PEB n’est pas encore entrée
   en vigueur et la date de celle-ci n’est pas
   encore connue.

     Qu’est-ce que le certificat PEB ?
   Le certificat PEB constitue une carte
   d’identité énergétique du bâtiment et
   décrit sa performance énergétique, dans
   des conditions d’utilisation et de climat
   standardisées. Cette performance est don-
   née au moyen d’indicateurs numériques
   (kWh et kWh/m2) et alphabétiques (caté-
   gories comparables au label énergétique
   des appareils électroménagers). Elle est
   calculée en énergie primaire6, à l’aide d’un
   logiciel, sur base des caractéristiques de
   l’enveloppe et des installations énergé-
   tiques du bâtiment (chauffage, production             Que contient le certificat ?
   d’eau chaude sanitaire, ventilation, sys-             Le certificat PEB est établi selon un modèle défini par la Région et est généré par
   tème de refroidissement éventuel, produc-             le logiciel « certification ». Il comporte plusieurs pages. La première page contient :
   tion d’énergie par des capteurs solaires…7),          - les informations relatives au certificat :
   sans tenir compte du comportement de                    · son numéro de référence
   l’utilisateur. La consommation totale                   · sa date d’émission
   d’énergie primaire renseignée sur le certifi-           · la version du logiciel et du protocole utilisé
   cat PEB différera donc de la consommation               · son prix
   réelle du bâtiment. Elle permet cependant             - les informations relatives au certificateur PEB :
   de comparer les bâtiments entre eux, de                 · son numéro d’agrément
   donner une plus-value aux bâtiments per-                · ses coordonnées
   formants et d’encourager ainsi la rénova-               · sa signature
   tion énergétique.                                     - la description du bâtiment ou de l’unité d’habitation :
                                                           · l’adresse
           Quand le certificat PEB                          · la date d’octroi du permis (s’il existe) et son numéro de référence
                 est-il requis ?                           · l’année de construction
                                                           · une photo extérieure du bâtiment identifiant l’unité d’habitation concernée
   Obligation
                                                         - l’évaluation des performances :
   Le propriétaire ou le titulaire de droit réel
                                                           · les consommations énergétiques calculées (consommation totale d’énergie
   doit disposer d’un certificat PEB valide lors
                                                             primaire et consommation d’énergie primaire par m²) avec une représentation
   de l’établissement de tout acte qui confère
                                                             sous la forme d’une échelle de catégories (comme pour l’électroménager)
   un droit personnel de jouissance ou lors                · les indicateurs spécifiques renseignant sur les performances de l’enveloppe,
   de l’établissement de tout acte déclaratif,               du chauffage, du système de production d’eau chaude, de ventilation et la
   translatif ou constitutif d’un droit réel.                présence de système de production d’énergie renouvelable
   En pratique, les logements sociaux, les                 · la présence éventuelle d’un système de comptage individuel des
   logements d’insertion, les logements pour                 consommations lorsque le bâtiment est équipé d’installations communes de
   personnes âgées, les résidences-services,                 chauffage ou d’eau chaude sanitaire.
   sont donc bel et bien visés dans la mesure            Les pages suivantes du certificat PEB reprennent des données et indicateurs
   où un tel acte est établi (vente, bail).              complémentaires et des propositions d’améliorations générales générées
   Dans le cas d’une vente, le certificat PEB            automatiquement par le logiciel de certification.
   doit être communiqué à l’acheteur au plus

46 MOUVEMENT COMMUNAL N°858 MAI 2011
Énergie

certificat n’est dès lors pas obligatoire.
Pour exemple, un bâtiment résidentiel tou-
jours en cours de construction ne constitue
pas encore un bâtiment existant (c’est-à-
dire construit, achevé) et il n’est pas pos-
sible d’établir le certificat car l’enveloppe
du bâtiment n’est pas terminée et/ou les
systèmes ne sont pas installés. De même,
un bâtiment en ruine ne présente pas de
volume identifiable ; il ne peut dès lors pas
être certifié.
En cas d’expropriation, le certificat PEB
n’est pas requis car il s’agit d’un acte invo-
lontaire dans le chef du propriétaire.
Par contre, dans le cadre d’une vente « clas-
sique », même si l’acheteur manifeste l’in-
tention d’acquérir le bâtiment résidentiel
en vue de le démolir, le propriétaire ven-
deur reste tenu de disposer d’un certificat
PEB (le notaire l’exige pour passer l’acte).
Sanction
Le propriétaire ou le titulaire de droit réel
qui ne dispose
pas d’un certifi-                                                          de 10 ans, est établi   des logements faisant partie d’un hôpital
cat PEB valable                                                            sur base des don-       ou d’un établissement relevant du secteur
lorsque celui-ci                                                           nées relatives à ces    HORECA » 12.
est requis peut être           Le certificat PEB                           systèmes collectifs.    Pour les logements collectifs, le certificat
sanctionné d’une                                                           Les associations        PEB porte sur l’ensemble du bâtiment.
amende adminis-
                                   constitue                               des copropriétaires     Néanmoins, dans le cas où un immeuble
trative. Celle-ci                  une carte                               sont tenues de dis-     d’hébergement collectif comprend une
s’élève à 2 euros                                                          poser de ce rap-        ou plusieurs unités d’habitation, ces
par mètre cube de              énergétique du                              port partiel et de      unités d’habitation devraient disposer
volume construit,
avec un minimum
                                   bâtiment                                le mettre gratuite-
                                                                           ment à disposition
                                                                                                   d’un certificat PEB individuel (il sera
                                                                                                   établi d’une manière comparable à celui
de 250 euros et                                                            de tout propriétaire    d’un appartement). Pour la certification
un maximum de                                                              ou titulaire de droit   PEB, on entend par unité d’habitation
25 000 euros. Pour                                                         réel d’une partie       toute partie du bâtiment qui dispose des
une habitation moyenne en Région wal-            privative de l’immeuble.                          équipements résidentiels nécessaires
lonne (environ 600 m3), l’amende infligée        Au fur et à mesure des changements d’oc-          pour fonctionner de manière autonome
pour absence de certificat PEB valable           cupant, le certificat PEB doit être établi        (chaque unité d’habitation doit disposer
est de 1 200 euros. A noter qu’en cas d’un       par appartement sur base du rapport par-          des équipements suivants qui lui sont
nouveau manquement à charge du même              tiel relatif aux installations communes (le       propres : un séjour, un WC, une douche
contrevenant dans les trois ans, le montant      cas échéant) et des données propres à cet         ou une baignoire et une cuisine ou un
de l’amende est doublé (avec un plafond          appartement10.                                    coin cuisine).
fixé à 50 000 euros) 9.                          A noter que la certification d’un apparte-        Cette interprétation fait partie intégrante
                                                 ment peut être établie sur la base de l’éva-      du protocole de certification suivi par les
       Quel type de certificat                    luation d’un autre appartement similaire          certificateurs PEB.
        pour quel logement ?                     du même immeuble11.
Maisons unifamiliales                            Logements collectifs                                 Qui réalise le certificat PEB ?
Pour une maison unifamiliale, le certificat      Un immeuble d’hébergement collectif est           Le certificat PEB doit être réalisé par un
PEB est réalisé pour l’habitation.               défini comme étant un « bâtiment résiden-         certificateur PEB de bâtiment résidentiel
Immeubles à appartements                         tiel dont les locaux et espaces sont en partie    existant agréé par la Région wallonne. Il est
Si l’immeuble à appartements dispose             communs ou affectés à la fourniture de pres-      désigné par le propriétaire ou le titulaire de
d’une installation commune de chauffage,         tations collectives dans le domaine de la res-    droit réel.
d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou        tauration ou des soins, tels que les internats,   Le certificateur PEB est tenu d’exercer
de panneaux solaires photovoltaïques, un         les maisons de repos et autres structures         sa mission en toute indépendance. Il
rapport partiel, d’une validité maximale         abritant un logement collectif, à l’exception     n’est dès lors pas autorisé à réaliser le

                                                                                                              MAI 2011 N°858 MOUVEMENT COMMUNAL 47
Énergie

   certificat relatif à un bâtiment ou à une       ou une convention de collaboration avec       appartements sont conservés sur une base
   unité d’habitation sur lequel il dispose        le propriétaire, …13                          de données gérée par l’Administration wal-
   d’un droit réel ou personnel, pour lequel       Parallèlement au certificat PEB papier        lonne. De la sorte, les données techniques
   il intervient dans le cadre d’une transac-      remis au propriétaire, l’ensemble des cer-    ayant servi à la réalisation d’un certificat
   tion immobilière, lorsqu’il a un lien fami-     tificats PEB des bâtiments résidentiels       ou d’un rapport partiel PEB peuvent être
   lial en ligne directe avec le propriétaire,     existants et tous les rapports partiels des   réutilisées par un autre certificateur PEB
   quand il est lié par un contrat de travail      installations communes des immeubles à        agréé pour établir un nouveau certificat
                                                                                                 (renouvellement ou établissement du cer-
                                                                                                 tificat pour un logement identique) ou un
          Comment se préparer à la visite du certificateur ?                                      nouveau rapport partiel. Ces dispositions
          Le prix du certificat est largement influencé par le temps nécessaire au                 facilitent le libre choix du certificateur
          certificateur pour établir le certificat. La mise à disposition des plans de             pour différents logements d’un même
          l’habitation évite au certificateur de devoir effectuer un relevé du bâtiment et        immeuble ou pour le renouvellement d’un
          diminue donc le coût du certificat.                                                     certificat PEB à la fin de sa durée de validité
          Par ailleurs, le propriétaire qui souhaite faire valoir la performance énergétique     de 10 ans.
          de son logement doit apporter des éléments crédibles et concrets justifiant les         La liste des certificateurs PEB de bâtiment
          performances revendiquées tant pour l’enveloppe que pour les systèmes du               résidentiel existant agréés est disponible et
          bâtiment. La Wallonie a listé les preuves acceptables qui peuvent être prises en       régulièrement mise à jour sur le site portail
          compte par les certificateurs. En l’absence de celles-ci, des valeurs par défaut        de l’énergie en Wallonie : http://energie.
          (généralement pénalisantes) seront utilisées. Il est dès lors recommandé au            wallonie.be/fr/vous-etes-un-futur-ven-
          propriétaire qui entreprend aujourd’hui des travaux de rénovation énergétique de       deur-ou-bailleur.html?IDC=7239
          collecter et de conserver de telles preuves en vue d’une certification future de son
          bâtiment.
          Les preuves acceptables par le certificateur sont notamment :
          - un certificat de performance énergétique établi pour un autre logement du même
          immeuble construit simultanément par le même maître de l’ouvrage au cours d’un
          même chantier et dont les façades ont les mêmes apparences constructives ;
                                                                                                      L’implication des
          - un certificat de performance énergétique établi pour un autre logement faisant             pouvoirs locaux
          partie du même groupe de bâtiments construits simultanément par le même
          maître de l’ouvrage au cours d’un même chantier et dont les façades ont les                    se limite à se
          mêmes apparences constructives ;
          - une attestation « Construire avec l’énergie », postérieure à 2006 ;
                                                                                                         conformer à
          - une demande acceptée d’une prime de la Région wallonne pour le placement                      l’obligation
          d’isolant ;
          - des documents complets établis dans le cadre d’une demande de réduction
          d’impôt suite à la réalisation de travaux économiseurs d’énergie ;
          - un dossier de chantier complet relatif à la construction de l’immeuble
          comprenant : les originaux signés par l’entrepreneur des documents constituant le             Que coûte un certificat ?
          contrat d’entreprise et le décompte final de la réalisation des travaux ;               Le prix du certificat n’est pas fixé par la
          - une attestation de certaines caractéristiques influençant les performances            réglementation. Il dépend du temps néces-
          thermiques du bâtiment, signée par l’architecte auteur du projet ayant réalisé les     saire à son élaboration qui varie selon la
          documents contractuels d’entreprise et contrôlé le chantier ;                          complexité du logement à certifier et des
          - un permis d’urbanisme (uniquement pour montrer la date de réalisation de             documents à consulter pour affiner les
          certains travaux) ;                                                                    données.
          - les factures originales acquittées d’un entrepreneur enregistré ayant réalisé des    Il est recommandé au propriétaire de
          travaux dans l’immeuble à condition que ces travaux soient clairement décrits ;        faire jouer la concurrence en demandant
          - un dossier photographique permettant d’identifier le bâtiment, la paroi               à plusieurs certificateurs PEB agréés de
          concernée, la présence, le type et éventuellement l’épaisseur de l’isolant mis en
                                                                                                 remettre offre. Par ailleurs, la législation
          œuvre ou la présence d’une lame d’air ou encore le type de paroi ;
                                                                                                 sur les marchés publics est d’application
          - la documentation technique des installations de chauffage réellement présentes ;
                                                                                                 pour l’établissement du certificat PEB.
          - les données inscrites dans les certificats verts pour déterminer la production de
          cellules photovoltaïques :
                                                                                                 Le prix du certificat TVAC apparaît sur le
          -…                                                                                     certificat. Sur base des quelque 1 500 cer-
          Le certificateur tiendra aussi compte des plaques signalétiques présentes sur les       tificats établis pour des maisons unifami-
          appareils de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.                        liales en 2010 (soit durant 7 mois : du 1.6
          La liste et le détail complets des preuves acceptables est disponible à la page        au 31.12.2010), le prix moyen du certificat
          web suivante : http://energie.wallonie.be/fr/visite-du-certificateur-les-documents-a-   PEB est de l’ordre de 480 euros TVAC14.
          preparer.html?IDC=7236                                                                 Par ailleurs, le Syndicat national des Pro-
                                                                                                 priétaires s’est livré à une enquête de prix

48 MOUVEMENT COMMUNAL N°858 MAI 2011
Énergie

                                                                                                     le prix du certificat d’une habitation peut
                                                                                                     être fortement réduit (jusqu’à divisé par
                                                                                                     un facteur 4) lorsqu’il peut être établi sur
                                                                                                     base des données d’une autre habitation
                                                                                                     du parc ayant fait l’objet d’une certification
                                                                                                     complète.

                                                                                                         Quel est le rôle des pouvoirs
                                                                                                     locaux dans la certification PEB ?
                                                                                                     La DGO4 du Service public de Wallonie
                                                                                                     (SPW), Département de l’Energie et du
                                                                                                     Bâtiment durable, gère les bases de don-
                                                                                                     nées des certificats PEB. Les communes
                                                                                                     n’y ont pas accès et ne jouent dès lors
                                                                                                     aucun rôle dans la procédure de certifica-
                                                                                                     tion PEB.
                                                                                                     L’implication des pouvoirs locaux se
                                                                                                     limite à se conformer, comme tout
                                                                                                     propriétaire, à l’obligation de dispo-
                                                                                                     ser du certificat lorsqu’il est requis.
                                                                                                     La commune peut également jouer un rôle
                                                                                                     d’information envers les citoyens sur le
                                                                                                     sujet.



                                                                                                     1
                                                                                                          PEB : performance énergétique des bâtiments.
                                                                                                     2
                                                                                                          Cwatupe, art. 530, 7).
                                                                                                     3
                                                                                                          Cwatupe, art 530, 10). « Immeuble d’hébergement collectif :
en Wallonie auprès de tous les certificateurs     chaufferie individuelle varie entre 180 et              bâtiment résidentiel dont les locaux et espaces sont en partie
agréés et a analysé les résultats par province,   400 euros TVAC si les plans sont dispo-                 communs ou affectés à la fourniture de prestations collectives
                                                                                                          dans le domaine de la restauration ou des soins, tels que les
selon le type de logement et la disponibilité     nibles. L’absence de plans accroît le prix de           internats, les maisons de repos et autres structures abritant
ou non de plans du bâtiment15.                    20 à 80 euros car il faut effectuer un relevé in        un logement collectif, à l’exception des logements faisant par-
                                                                                                          tie d’un hôpital ou d’un établissement relevant du secteur
Les prix qui leur ont été remis pour un rap-      situ. La présence d’une chaufferie collective           HORECA ».
port partiel relatif aux installations com-       plutôt qu’individuelle réduit le prix du certi-    4
                                                                                                          En effet, s’il est bien prévu certaines exceptions quant à
                                                                                                          l’application des exigences de performance énergétique à
munes d’un immeuble à appartements                ficat PEB de l’appartement de 20 à 50 euros.            l’article 237/2 du Cwatupe, elles ne prévalent pas en matière
varient entre un minimum de 250 euros             Selon les résultats de l’enquête, les prix              de certification car les conditions d’exemption ne sont pas
                                                                                                          remplies. Pour ex., la certification d’un bâtiment ne modi-
TVAC (une chaudière) et un maximum                sont à peine plus élevés (environ 20 euros              fie en rien son caractère ou son apparence ; elle est donc
de 1 000 euros TVAC (chaufferie très              de plus TVAC) pour un appartement d’une                 compatible avec les objectifs poursuivis par les mesures de
                                                                                                          protection ou de classement. Autre ex., l’exception prévue à
complexe).                                        superficie comprise entre 80 et 150 m2.                 l’art. 237, 5° concerne uniquement les bâtiments neufs d’une
Le coût donné pour la certification d’un          Il nous revient enfin que, dans le cas d’un             superficie utile totale inférieure à 50 m2 ; les bâtiments exis-
                                                                                                          tants ne sont dès lors pas visés par cette exception.
appartement moyen (de 50 à 80 m2) avec            parc de maisons d’habitations identiques,          5
                                                                                                          Cwatupe, art. 577.
                                                                                                     6
                                                                                                          L’énergie primaire est l’énergie prélevée à la planète. Une par-
                                                                                                          tie de l’énergie primaire peut être perdue pour l’utilisation
       Références légales                                                                                 finale car elle est consommée pour assurer la transformation
                                                                                                          (pertes liées à la production d’électricité dans les centrales)
       - 19 avril 2007 (M.B. 29.5.2007) - Décret-cadre modifiant le Code wallon de                         et réaliser l’approvisionnement (transport) de l’énergie.
       l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine en vue de promouvoir             7
                                                                                                          Le système d’éclairage n’est pas pris en compte dans l’éva-
       la performance énergétique des bâtiments.                                                          luation de la performance énergétique d’un bâtiment rési-
                                                                                                          dentiel. Les consommations de l’électroménager ne sont pas
       - 17 avril 2008 (M.B. 30.7.2008) - Arrêté du Gouvernement wallon déterminant la                    non plus comptabilisées.
       méthode de calcul et les exigences, les agréments et les sanctions applicables en             8
                                                                                                          Cwatupe, art. 237/28 et 577.
                                                                                                     9
       matière de performance énergétique et de climat intérieur des bâtiments.                           Cwatupe, art. 237/36 et 559 et ss.
                                                                                                     10
       - 3 décembre 2009 (M.B. 22.12.2009) - Arrêté du Gouvernement wallon relatif à                      Cwatupe, art. 580.
                                                                                                     11
                                                                                                          Cwatupe, art. 237/28, par. 3.
       la certification des bâtiments résidentiels existants.                                         12
                                                                                                          Cwatupe, art. 530, 10).
       - 27 mai 2010 (M.B. 7.6.2010) - Arrêté du Gouvernement wallon modifiant                        13
                                                                                                          Cwatupe, art. 600.
       l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2009 relatif à la certification des              14
                                                                                                          23.12.2010 Q. n° 166 (P.W.) : Des précisions concernant la
       bâtiments résidentiels existants.                                                                  performance énergétique des bâtiments, de G. Trotta, Bul-
                                                                                                          letin des Questions et Réponses (version électronique), Ses-
       - Ces textes sont intégrés au Cwatupe aux articles 237/1 à 237/39 et aux                           sion 2010-2011.
       articles 530 à 604.                                                                           15
                                                                                                          B. Laloux, Prix du certificat énergétique en Wallonie : un pre-
                                                                                                          mier état de la question, Le CRI, 3/2011, n° 352, pp. 20 à 23.


                                                                                                                       MAI 2011 N°858 MOUVEMENT COMMUNAL 49

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1er juin 2011, nouvelles obligations en matière de certification peb pour les bâtiments résidentiels existants

  • 1. Énergie 1er juin 2011 Nouvelles obligations en matière de certificat PEB pour les bâtiments résidentiels existants MARIANNE DUQUESNE CONSEILLER À partir de ce 1er juin 2011 en Wallonie, tous les propriétaires de logements existants doivent disposer d’un certificat PEB valide lors du changement d’occupant. Champ d’application Dès le 1er juin 2011, l’obligation de certificat Tous les types de logements sont donc La certification PEB1 des bâtiments rési- PEB est étendue à tout bâtiment résiden- concernés par la nouvelle obligation : mai- dentiels existants est entrée progressive- tiel existant, pour autant qu’il y ait change- sons unifamiliales, appartements, héber- ment en vigueur, selon un calendrier éche- ment de propriétaire ou d’occupant. gements collectifs3 (maison de repos, kot lonné, depuis le 1er juin 2010. Le bâtiment résidentiel est défini comme étudiants), maisons de vacances, gîtes, Jusqu’au 31 mai 2011 inclus, seules les « bâtiment ou partie de bâtiment destiné chambres d’hôtes, bâtiments résidentiels maisons unifamiliales existantes mises en au logement individuel ou collectif avec de moins de 50 m2, bâtiments résiden- vente doivent disposer d’un certificat PEB. occupation permanente ou temporaire »2. tiels repris à l’inventaire du patrimoine MAI 2011 N°858 MOUVEMENT COMMUNAL 45
  • 2. Énergie ou classés ou inscrits sur la liste de tard lors de la signature du compromis de Exceptions sauvegarde4. vente. Les seules exceptions prévues à l’obliga- Il faut entendre par bâtiment résidentiel En cas de location, le propriétaire est tenu tion de disposer d’un certificat PEB sont : existant tout bâtiment dont la date de l’ac- de mettre le certificat PEB à disposition du l’hypothèque, l’antichrèse, les actes invo- cusé de réception de la première demande candidat locataire sur simple demande de lontaires ainsi que les actes de partage de permis est antérieure au 1er mai 20105. ce dernier. pour sortir d’une indivision successorale Pour les autres catégories de bâtiments Cependant, le certificat PEB n’est requis ou en cession de droits indivis, avec ou (commerces, bureaux, écoles, infras- que s’il y a un changement d’occupant sans effet déclaratif8. tructures sportives, établissements du ou de propriétaire. Le certificat PEB a une Par ailleurs, dans certains cas spécifiques, secteur Horeca, hôpitaux), l’obligation durée de validité de 10 ans. le bâtiment ne peut pas être certifié et le de certificat PEB n’est pas encore entrée en vigueur et la date de celle-ci n’est pas encore connue. Qu’est-ce que le certificat PEB ? Le certificat PEB constitue une carte d’identité énergétique du bâtiment et décrit sa performance énergétique, dans des conditions d’utilisation et de climat standardisées. Cette performance est don- née au moyen d’indicateurs numériques (kWh et kWh/m2) et alphabétiques (caté- gories comparables au label énergétique des appareils électroménagers). Elle est calculée en énergie primaire6, à l’aide d’un logiciel, sur base des caractéristiques de l’enveloppe et des installations énergé- tiques du bâtiment (chauffage, production Que contient le certificat ? d’eau chaude sanitaire, ventilation, sys- Le certificat PEB est établi selon un modèle défini par la Région et est généré par tème de refroidissement éventuel, produc- le logiciel « certification ». Il comporte plusieurs pages. La première page contient : tion d’énergie par des capteurs solaires…7), - les informations relatives au certificat : sans tenir compte du comportement de · son numéro de référence l’utilisateur. La consommation totale · sa date d’émission d’énergie primaire renseignée sur le certifi- · la version du logiciel et du protocole utilisé cat PEB différera donc de la consommation · son prix réelle du bâtiment. Elle permet cependant - les informations relatives au certificateur PEB : de comparer les bâtiments entre eux, de · son numéro d’agrément donner une plus-value aux bâtiments per- · ses coordonnées formants et d’encourager ainsi la rénova- · sa signature tion énergétique. - la description du bâtiment ou de l’unité d’habitation : · l’adresse Quand le certificat PEB · la date d’octroi du permis (s’il existe) et son numéro de référence est-il requis ? · l’année de construction · une photo extérieure du bâtiment identifiant l’unité d’habitation concernée Obligation - l’évaluation des performances : Le propriétaire ou le titulaire de droit réel · les consommations énergétiques calculées (consommation totale d’énergie doit disposer d’un certificat PEB valide lors primaire et consommation d’énergie primaire par m²) avec une représentation de l’établissement de tout acte qui confère sous la forme d’une échelle de catégories (comme pour l’électroménager) un droit personnel de jouissance ou lors · les indicateurs spécifiques renseignant sur les performances de l’enveloppe, de l’établissement de tout acte déclaratif, du chauffage, du système de production d’eau chaude, de ventilation et la translatif ou constitutif d’un droit réel. présence de système de production d’énergie renouvelable En pratique, les logements sociaux, les · la présence éventuelle d’un système de comptage individuel des logements d’insertion, les logements pour consommations lorsque le bâtiment est équipé d’installations communes de personnes âgées, les résidences-services, chauffage ou d’eau chaude sanitaire. sont donc bel et bien visés dans la mesure Les pages suivantes du certificat PEB reprennent des données et indicateurs où un tel acte est établi (vente, bail). complémentaires et des propositions d’améliorations générales générées Dans le cas d’une vente, le certificat PEB automatiquement par le logiciel de certification. doit être communiqué à l’acheteur au plus 46 MOUVEMENT COMMUNAL N°858 MAI 2011
  • 3. Énergie certificat n’est dès lors pas obligatoire. Pour exemple, un bâtiment résidentiel tou- jours en cours de construction ne constitue pas encore un bâtiment existant (c’est-à- dire construit, achevé) et il n’est pas pos- sible d’établir le certificat car l’enveloppe du bâtiment n’est pas terminée et/ou les systèmes ne sont pas installés. De même, un bâtiment en ruine ne présente pas de volume identifiable ; il ne peut dès lors pas être certifié. En cas d’expropriation, le certificat PEB n’est pas requis car il s’agit d’un acte invo- lontaire dans le chef du propriétaire. Par contre, dans le cadre d’une vente « clas- sique », même si l’acheteur manifeste l’in- tention d’acquérir le bâtiment résidentiel en vue de le démolir, le propriétaire ven- deur reste tenu de disposer d’un certificat PEB (le notaire l’exige pour passer l’acte). Sanction Le propriétaire ou le titulaire de droit réel qui ne dispose pas d’un certifi- de 10 ans, est établi des logements faisant partie d’un hôpital cat PEB valable sur base des don- ou d’un établissement relevant du secteur lorsque celui-ci nées relatives à ces HORECA » 12. est requis peut être Le certificat PEB systèmes collectifs. Pour les logements collectifs, le certificat sanctionné d’une Les associations PEB porte sur l’ensemble du bâtiment. amende adminis- constitue des copropriétaires Néanmoins, dans le cas où un immeuble trative. Celle-ci une carte sont tenues de dis- d’hébergement collectif comprend une s’élève à 2 euros poser de ce rap- ou plusieurs unités d’habitation, ces par mètre cube de énergétique du port partiel et de unités d’habitation devraient disposer volume construit, avec un minimum bâtiment le mettre gratuite- ment à disposition d’un certificat PEB individuel (il sera établi d’une manière comparable à celui de 250 euros et de tout propriétaire d’un appartement). Pour la certification un maximum de ou titulaire de droit PEB, on entend par unité d’habitation 25 000 euros. Pour réel d’une partie toute partie du bâtiment qui dispose des une habitation moyenne en Région wal- privative de l’immeuble. équipements résidentiels nécessaires lonne (environ 600 m3), l’amende infligée Au fur et à mesure des changements d’oc- pour fonctionner de manière autonome pour absence de certificat PEB valable cupant, le certificat PEB doit être établi (chaque unité d’habitation doit disposer est de 1 200 euros. A noter qu’en cas d’un par appartement sur base du rapport par- des équipements suivants qui lui sont nouveau manquement à charge du même tiel relatif aux installations communes (le propres : un séjour, un WC, une douche contrevenant dans les trois ans, le montant cas échéant) et des données propres à cet ou une baignoire et une cuisine ou un de l’amende est doublé (avec un plafond appartement10. coin cuisine). fixé à 50 000 euros) 9. A noter que la certification d’un apparte- Cette interprétation fait partie intégrante ment peut être établie sur la base de l’éva- du protocole de certification suivi par les Quel type de certificat luation d’un autre appartement similaire certificateurs PEB. pour quel logement ? du même immeuble11. Maisons unifamiliales Logements collectifs Qui réalise le certificat PEB ? Pour une maison unifamiliale, le certificat Un immeuble d’hébergement collectif est Le certificat PEB doit être réalisé par un PEB est réalisé pour l’habitation. défini comme étant un « bâtiment résiden- certificateur PEB de bâtiment résidentiel Immeubles à appartements tiel dont les locaux et espaces sont en partie existant agréé par la Région wallonne. Il est Si l’immeuble à appartements dispose communs ou affectés à la fourniture de pres- désigné par le propriétaire ou le titulaire de d’une installation commune de chauffage, tations collectives dans le domaine de la res- droit réel. d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou tauration ou des soins, tels que les internats, Le certificateur PEB est tenu d’exercer de panneaux solaires photovoltaïques, un les maisons de repos et autres structures sa mission en toute indépendance. Il rapport partiel, d’une validité maximale abritant un logement collectif, à l’exception n’est dès lors pas autorisé à réaliser le MAI 2011 N°858 MOUVEMENT COMMUNAL 47
  • 4. Énergie certificat relatif à un bâtiment ou à une ou une convention de collaboration avec appartements sont conservés sur une base unité d’habitation sur lequel il dispose le propriétaire, …13 de données gérée par l’Administration wal- d’un droit réel ou personnel, pour lequel Parallèlement au certificat PEB papier lonne. De la sorte, les données techniques il intervient dans le cadre d’une transac- remis au propriétaire, l’ensemble des cer- ayant servi à la réalisation d’un certificat tion immobilière, lorsqu’il a un lien fami- tificats PEB des bâtiments résidentiels ou d’un rapport partiel PEB peuvent être lial en ligne directe avec le propriétaire, existants et tous les rapports partiels des réutilisées par un autre certificateur PEB quand il est lié par un contrat de travail installations communes des immeubles à agréé pour établir un nouveau certificat (renouvellement ou établissement du cer- tificat pour un logement identique) ou un Comment se préparer à la visite du certificateur ? nouveau rapport partiel. Ces dispositions Le prix du certificat est largement influencé par le temps nécessaire au facilitent le libre choix du certificateur certificateur pour établir le certificat. La mise à disposition des plans de pour différents logements d’un même l’habitation évite au certificateur de devoir effectuer un relevé du bâtiment et immeuble ou pour le renouvellement d’un diminue donc le coût du certificat. certificat PEB à la fin de sa durée de validité Par ailleurs, le propriétaire qui souhaite faire valoir la performance énergétique de 10 ans. de son logement doit apporter des éléments crédibles et concrets justifiant les La liste des certificateurs PEB de bâtiment performances revendiquées tant pour l’enveloppe que pour les systèmes du résidentiel existant agréés est disponible et bâtiment. La Wallonie a listé les preuves acceptables qui peuvent être prises en régulièrement mise à jour sur le site portail compte par les certificateurs. En l’absence de celles-ci, des valeurs par défaut de l’énergie en Wallonie : http://energie. (généralement pénalisantes) seront utilisées. Il est dès lors recommandé au wallonie.be/fr/vous-etes-un-futur-ven- propriétaire qui entreprend aujourd’hui des travaux de rénovation énergétique de deur-ou-bailleur.html?IDC=7239 collecter et de conserver de telles preuves en vue d’une certification future de son bâtiment. Les preuves acceptables par le certificateur sont notamment : - un certificat de performance énergétique établi pour un autre logement du même immeuble construit simultanément par le même maître de l’ouvrage au cours d’un même chantier et dont les façades ont les mêmes apparences constructives ; L’implication des - un certificat de performance énergétique établi pour un autre logement faisant pouvoirs locaux partie du même groupe de bâtiments construits simultanément par le même maître de l’ouvrage au cours d’un même chantier et dont les façades ont les se limite à se mêmes apparences constructives ; - une attestation « Construire avec l’énergie », postérieure à 2006 ; conformer à - une demande acceptée d’une prime de la Région wallonne pour le placement l’obligation d’isolant ; - des documents complets établis dans le cadre d’une demande de réduction d’impôt suite à la réalisation de travaux économiseurs d’énergie ; - un dossier de chantier complet relatif à la construction de l’immeuble comprenant : les originaux signés par l’entrepreneur des documents constituant le Que coûte un certificat ? contrat d’entreprise et le décompte final de la réalisation des travaux ; Le prix du certificat n’est pas fixé par la - une attestation de certaines caractéristiques influençant les performances réglementation. Il dépend du temps néces- thermiques du bâtiment, signée par l’architecte auteur du projet ayant réalisé les saire à son élaboration qui varie selon la documents contractuels d’entreprise et contrôlé le chantier ; complexité du logement à certifier et des - un permis d’urbanisme (uniquement pour montrer la date de réalisation de documents à consulter pour affiner les certains travaux) ; données. - les factures originales acquittées d’un entrepreneur enregistré ayant réalisé des Il est recommandé au propriétaire de travaux dans l’immeuble à condition que ces travaux soient clairement décrits ; faire jouer la concurrence en demandant - un dossier photographique permettant d’identifier le bâtiment, la paroi à plusieurs certificateurs PEB agréés de concernée, la présence, le type et éventuellement l’épaisseur de l’isolant mis en remettre offre. Par ailleurs, la législation œuvre ou la présence d’une lame d’air ou encore le type de paroi ; sur les marchés publics est d’application - la documentation technique des installations de chauffage réellement présentes ; pour l’établissement du certificat PEB. - les données inscrites dans les certificats verts pour déterminer la production de cellules photovoltaïques : Le prix du certificat TVAC apparaît sur le -… certificat. Sur base des quelque 1 500 cer- Le certificateur tiendra aussi compte des plaques signalétiques présentes sur les tificats établis pour des maisons unifami- appareils de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire. liales en 2010 (soit durant 7 mois : du 1.6 La liste et le détail complets des preuves acceptables est disponible à la page au 31.12.2010), le prix moyen du certificat web suivante : http://energie.wallonie.be/fr/visite-du-certificateur-les-documents-a- PEB est de l’ordre de 480 euros TVAC14. preparer.html?IDC=7236 Par ailleurs, le Syndicat national des Pro- priétaires s’est livré à une enquête de prix 48 MOUVEMENT COMMUNAL N°858 MAI 2011
  • 5. Énergie le prix du certificat d’une habitation peut être fortement réduit (jusqu’à divisé par un facteur 4) lorsqu’il peut être établi sur base des données d’une autre habitation du parc ayant fait l’objet d’une certification complète. Quel est le rôle des pouvoirs locaux dans la certification PEB ? La DGO4 du Service public de Wallonie (SPW), Département de l’Energie et du Bâtiment durable, gère les bases de don- nées des certificats PEB. Les communes n’y ont pas accès et ne jouent dès lors aucun rôle dans la procédure de certifica- tion PEB. L’implication des pouvoirs locaux se limite à se conformer, comme tout propriétaire, à l’obligation de dispo- ser du certificat lorsqu’il est requis. La commune peut également jouer un rôle d’information envers les citoyens sur le sujet. 1 PEB : performance énergétique des bâtiments. 2 Cwatupe, art. 530, 7). 3 Cwatupe, art 530, 10). « Immeuble d’hébergement collectif : en Wallonie auprès de tous les certificateurs chaufferie individuelle varie entre 180 et bâtiment résidentiel dont les locaux et espaces sont en partie agréés et a analysé les résultats par province, 400 euros TVAC si les plans sont dispo- communs ou affectés à la fourniture de prestations collectives dans le domaine de la restauration ou des soins, tels que les selon le type de logement et la disponibilité nibles. L’absence de plans accroît le prix de internats, les maisons de repos et autres structures abritant ou non de plans du bâtiment15. 20 à 80 euros car il faut effectuer un relevé in un logement collectif, à l’exception des logements faisant par- tie d’un hôpital ou d’un établissement relevant du secteur Les prix qui leur ont été remis pour un rap- situ. La présence d’une chaufferie collective HORECA ». port partiel relatif aux installations com- plutôt qu’individuelle réduit le prix du certi- 4 En effet, s’il est bien prévu certaines exceptions quant à l’application des exigences de performance énergétique à munes d’un immeuble à appartements ficat PEB de l’appartement de 20 à 50 euros. l’article 237/2 du Cwatupe, elles ne prévalent pas en matière varient entre un minimum de 250 euros Selon les résultats de l’enquête, les prix de certification car les conditions d’exemption ne sont pas remplies. Pour ex., la certification d’un bâtiment ne modi- TVAC (une chaudière) et un maximum sont à peine plus élevés (environ 20 euros fie en rien son caractère ou son apparence ; elle est donc de 1 000 euros TVAC (chaufferie très de plus TVAC) pour un appartement d’une compatible avec les objectifs poursuivis par les mesures de protection ou de classement. Autre ex., l’exception prévue à complexe). superficie comprise entre 80 et 150 m2. l’art. 237, 5° concerne uniquement les bâtiments neufs d’une Le coût donné pour la certification d’un Il nous revient enfin que, dans le cas d’un superficie utile totale inférieure à 50 m2 ; les bâtiments exis- tants ne sont dès lors pas visés par cette exception. appartement moyen (de 50 à 80 m2) avec parc de maisons d’habitations identiques, 5 Cwatupe, art. 577. 6 L’énergie primaire est l’énergie prélevée à la planète. Une par- tie de l’énergie primaire peut être perdue pour l’utilisation Références légales finale car elle est consommée pour assurer la transformation (pertes liées à la production d’électricité dans les centrales) - 19 avril 2007 (M.B. 29.5.2007) - Décret-cadre modifiant le Code wallon de et réaliser l’approvisionnement (transport) de l’énergie. l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine en vue de promouvoir 7 Le système d’éclairage n’est pas pris en compte dans l’éva- la performance énergétique des bâtiments. luation de la performance énergétique d’un bâtiment rési- dentiel. Les consommations de l’électroménager ne sont pas - 17 avril 2008 (M.B. 30.7.2008) - Arrêté du Gouvernement wallon déterminant la non plus comptabilisées. méthode de calcul et les exigences, les agréments et les sanctions applicables en 8 Cwatupe, art. 237/28 et 577. 9 matière de performance énergétique et de climat intérieur des bâtiments. Cwatupe, art. 237/36 et 559 et ss. 10 - 3 décembre 2009 (M.B. 22.12.2009) - Arrêté du Gouvernement wallon relatif à Cwatupe, art. 580. 11 Cwatupe, art. 237/28, par. 3. la certification des bâtiments résidentiels existants. 12 Cwatupe, art. 530, 10). - 27 mai 2010 (M.B. 7.6.2010) - Arrêté du Gouvernement wallon modifiant 13 Cwatupe, art. 600. l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2009 relatif à la certification des 14 23.12.2010 Q. n° 166 (P.W.) : Des précisions concernant la bâtiments résidentiels existants. performance énergétique des bâtiments, de G. Trotta, Bul- letin des Questions et Réponses (version électronique), Ses- - Ces textes sont intégrés au Cwatupe aux articles 237/1 à 237/39 et aux sion 2010-2011. articles 530 à 604. 15 B. Laloux, Prix du certificat énergétique en Wallonie : un pre- mier état de la question, Le CRI, 3/2011, n° 352, pp. 20 à 23. MAI 2011 N°858 MOUVEMENT COMMUNAL 49