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T
out le monde sait qu’une acquisi-
tion immobilière en Belgique
contraint au paiement d’un droit
d’entrée très important, appelé
droits d’enregistrement qui varie
selon la valeur du bien et le nombre d’im-
meubles dont l’acquéreur dispose. Ces
droits peuvent atteindre 15 % du prix de
vente en Région Wallonne et peuvent être
portés à 21 % du prix de vente lorsque le
bien est neuf et qu’il est soumis à la TVA.
Le droit d’entrée à l’étranger est souvent
plus faible si l’immeuble n’est pas neuf,
auquel cas la TVA sera probablement d’ap-
plication si le bien est situé en Europe
puisque cet impôt est défini par des normes
européennes qui s’appliquent de manière
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En France par exemple, les droits d’enre-
gistrement varient entre 5 % et 6 % du prix
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taux est généralement fixé à 10 %. En Italie,
les taux sont nombreux et varient entre 2 %
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Si le droit d’acquérir la propriété sans être
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lité d’un Etat ne fait pas beaucoup de débats
en Europe, cette question méritera une ana-
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souhaite investir dans des pays situés sous
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Nombreux sont les pays d’Afrique ou
d’Asie dans lesquels il est impossible d’ac-
quérir la propriété définitive d’un bien
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propriétaire du terrain sur lequel celles-ci
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certains montages, via l’interposition d’une
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son acquéreur étranger. Cette dimension
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rement complexe. Elle est généralement
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tives de la double imposition. Ces conven-
tions internationales, qui sont essentielle-
ment inspirées d’un modèle établi par
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rité des cas que l’ensemble des revenus
immobiliers seront taxés dans l’Etat de
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en a signé de très nombreuses et il est fort à
parier qu’une d’entre elles viendra s’appli-
quer à votre situation si vous achetez un
bien à l’étranger.
Les acquéreurs seront attentifs non seule-
ment à l’impôt foncier qui peut considéra-
blement varier selon les Etats, mais aussi
aux différents impôts locaux qui peuvent
venir s’ajouter à cette taxe annuelle.
En France et en Espagne par exemple, un
impôt est prélevé sur la plus-value tirée de
la revente du bien immobilier. En Belgique
cet impôt existe aussi, mais il est moins sou-
vent appliqué parce qu’il postule une
revente rapide du bien. Dans les autres pays,
ce délai peut être beaucoup plus long
puisqu’il est de 20 ans en Espagne et que cet
impôt est soumis à des modalités complexes
en France.
L’impôt sur les revenus en Belgique
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imposition octroient certes à l’Etat dans
lequel le bien immobilier est situé de préle-
ver des impôts sur les revenus fictifs (ou
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en principe pas taxables en Belgique. La loi
fiscale belge exige cependant que l’on
tienne compte de ces revenus pour la déter-
mination de l’impôt dû en Belgique sur les
autres revenus de source belge. C’est ce
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tion préventive, ce qui est extrêmement
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étaient de source belge, mais permettra une
déduction proportionnelle de la moitié de
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Le contribuable belge propriétaire d’un
bien immobilier doit en faire la déclaration
annuellement. La loi prévoit que le mon-
tant qui doit être indiqué dans cette décla-
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annuelle du bien en cause.
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combattue et il est admis, depuis un arrêt de
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pour les biens situés en Belgique. La loi n’a
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l’étranger.
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nombreux accords d’échange automatique
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immobilière et que le fisc belge sera très
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immobilier mondial des résidents belges.
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l’étranger peut être très intéressante dans
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sorale. En effet, les investissements immobi-
liers sont des opérations bien vues des
investisseurs belges qui les considèrent
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Belgique par un résident belge implique une
taxation très importante en termes de droits
de donation ou de succession, alors que la
donation d’un immeuble situé à l’étranger
par un résident belge n’est pas soumise au
moindre impôt en Belgique si le donateur
ne décède pas dans les 3 ans de cette dona-
tion. La donation immobilière d’un immeu-
ble à l’étranger est traitée de la même
manière qu’une donation de valeurs mobi-
lières en Belgique qui n’est soumise, en
principe, à aucun impôt.
Dans de nombreux pays, il existe des exo-
nérations très importantes, voire quasi
totales, pour les non-résidents qui transmet-
tent leurs biens, comme c’est le cas par
exemple dans certains cantons suisses.
En revanche, en cas de décès prématuré,
les droits de succession avant toute planifi-
cation pourraient être perçus dans les deux
Etats puisque la Belgique peut alors perce-
voir des droits de succession sur l’actif mon-
dial du défunt. Il n’existe en effet que très
peu de conventions préventives de la
double imposition applicables en matière de
droits de succession.
Enfin, l’acquisition d’un bien immobilier
à l’étranger peut être l’occasion d’y aller
finir ses jours et de bénéficier du tarif des
droits de succession du lieu de ce dernier
établissement qui offriront parfois, en plus
du soleil dont nous manquons en Belgique,
d’agréables perspectives successorales.
Conclusion
L’acquisition d’un bien à l’étranger,
assouvit souvent un profond désir d’exo-
tisme. Une fois passé outre les difficultés
nées de la barrière de la langue, des formali-
tés administratives ou des contraintes d’en-
tretien du bien, celui-ci peut apporter
d’agréables perspectives fiscales et motiver
un bel investissement.
Les futurs acquéreurs seront toutefois
attentifs aux différentes subtilités qui peu-
vent naître de cette acquisition et mesure-
ront toute la nécessité de vérifier toutes les
implications financières et fiscales de leur
investissement.
Jérôme Havet, Avocat
GESTION
Acheter un immeuble à l’étranger, une bonne idée?
L’été approchant, certains se prêtent à rêver à
l’acquisition d’un mas provençal, d’un riad au Maroc, d’un ranch en
Patagonie ou encore d’une île perdue au milieu du Pacifique. Le
rêveur ne perdra toutefois pas de vue que ce type d’achat, outre le
prix qu’il sera nécessaire de débourser pour le réaliser, présente des
incidences fiscales qui ne sont pas toutes désagréables.
FISCALITÉ
20 Le journal du Médecin | 29 avril 2016 | N° 2448
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Acquisition à l'étranger

  • 1. T out le monde sait qu’une acquisi- tion immobilière en Belgique contraint au paiement d’un droit d’entrée très important, appelé droits d’enregistrement qui varie selon la valeur du bien et le nombre d’im- meubles dont l’acquéreur dispose. Ces droits peuvent atteindre 15 % du prix de vente en Région Wallonne et peuvent être portés à 21 % du prix de vente lorsque le bien est neuf et qu’il est soumis à la TVA. Le droit d’entrée à l’étranger est souvent plus faible si l’immeuble n’est pas neuf, auquel cas la TVA sera probablement d’ap- plication si le bien est situé en Europe puisque cet impôt est défini par des normes européennes qui s’appliquent de manière uniforme sur le territoire de l’Union. En France par exemple, les droits d’enre- gistrement varient entre 5 % et 6 % du prix de vente de l’immeuble, en Espagne, ce taux est généralement fixé à 10 %. En Italie, les taux sont nombreux et varient entre 2 % et 22 % du prix de vente. Le droit d’acquérir la propriété Si le droit d’acquérir la propriété sans être résident ou sans être titulaire de la nationa- lité d’un Etat ne fait pas beaucoup de débats en Europe, cette question méritera une ana- lyse toute particulière lorsque l’acquéreur souhaite investir dans des pays situés sous des latitudes plus lointaines. Nombreux sont les pays d’Afrique ou d’Asie dans lesquels il est impossible d’ac- quérir la propriété définitive d’un bien immobilier sans être résident ou doté de la nationalité de celui-ci. Souvent des régimes hybrides sont mis en place pour les étrangers et leur accordent un droit temporaire d’occupation de longue durée ou une division de la propriété, par laquelle l’acquéreur devient propriétaire des constructions sans pouvoir jamais devenir propriétaire du terrain sur lequel celles-ci s’élèvent. Il est parfois possible de mettre en place certains montages, via l’interposition d’une société par exemple, et garantir de cette manière que le bien restera la propriété de son acquéreur étranger. Cette dimension retiendra tout particulièrement l’attention des acquéreurs qui souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs enfants. Fiscalité internationale La fiscalité internationale est particuliè- rement complexe. Elle est généralement réglée par le biais de conventions préven- tives de la double imposition. Ces conven- tions internationales, qui sont essentielle- ment inspirées d’un modèle établi par l’OCDE, prévoient dans l’immense majo- rité des cas que l’ensemble des revenus immobiliers seront taxés dans l’Etat de situation du bien immobilier. La Belgique en a signé de très nombreuses et il est fort à parier qu’une d’entre elles viendra s’appli- quer à votre situation si vous achetez un bien à l’étranger. Les acquéreurs seront attentifs non seule- ment à l’impôt foncier qui peut considéra- blement varier selon les Etats, mais aussi aux différents impôts locaux qui peuvent venir s’ajouter à cette taxe annuelle. En France et en Espagne par exemple, un impôt est prélevé sur la plus-value tirée de la revente du bien immobilier. En Belgique cet impôt existe aussi, mais il est moins sou- vent appliqué parce qu’il postule une revente rapide du bien. Dans les autres pays, ce délai peut être beaucoup plus long puisqu’il est de 20 ans en Espagne et que cet impôt est soumis à des modalités complexes en France. L’impôt sur les revenus en Belgique Les conventions préventives de la double imposition octroient certes à l’Etat dans lequel le bien immobilier est situé de préle- ver des impôts sur les revenus fictifs (ou non) produits par ceux-ci, mais la Belgique conserve toutefois aussi un droit de prélever l’impôt sur ces revenus. Si la Belgique a conclu une convention préventive, ces revenus étrangers ne sont en principe pas taxables en Belgique. La loi fiscale belge exige cependant que l’on tienne compte de ces revenus pour la déter- mination de l’impôt dû en Belgique sur les autres revenus de source belge. C’est ce qu’on appelle la réserve de progressivité. Si la Belgique n’a pas conclu de conven- tion préventive, ce qui est extrêmement rare, elle taxera ces revenus comme s’ils étaient de source belge, mais permettra une déduction proportionnelle de la moitié de l’impôt payé à l’étranger. Le contribuable belge propriétaire d’un bien immobilier doit en faire la déclaration annuellement. La loi prévoit que le mon- tant qui doit être indiqué dans cette décla- ration est celui de la valeur locative annuelle du bien en cause. Cette disposition a été vigoureusement combattue et il est admis, depuis un arrêt de la Cour de Justice de l’Union européenne, que le revenu soit déterminé sur la base du revenu cadastral local du bien puisqu’il s’agissait d’une discrimination manifeste face au droit des résidents belges disposant de biens immobiliers en Belgique de ne déclarer que le revenu cadastral belge majoré de 40 %. La difficulté est désormais de déterminer le revenu du bien étranger sur des bases similaires à celles employées par le fisc belge pour les biens situés en Belgique. La loi n’a pas encore été modifiée et les praticiens attendent d’en connaître les modalités. Dans l’attente, le contribuable dispose d’une relative liberté pour fixer le « revenu cadastral » du bien dont il est propriétaire à l’étranger. Il convient de rappeler à l’attention des distraits qui oublieraient cette obligation de déclaration, qu’il existe désormais de très nombreux accords d’échange automatique de renseignements applicables en matière immobilière et que le fisc belge sera très prochainement au courant du patrimoine immobilier mondial des résidents belges. La planification successorale L’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger peut être très intéressante dans une optique de planification fiscale succes- sorale. En effet, les investissements immobi- liers sont des opérations bien vues des investisseurs belges qui les considèrent comme des placements extrêmement sûrs. La transmission d’un immeuble situé en Belgique par un résident belge implique une taxation très importante en termes de droits de donation ou de succession, alors que la donation d’un immeuble situé à l’étranger par un résident belge n’est pas soumise au moindre impôt en Belgique si le donateur ne décède pas dans les 3 ans de cette dona- tion. La donation immobilière d’un immeu- ble à l’étranger est traitée de la même manière qu’une donation de valeurs mobi- lières en Belgique qui n’est soumise, en principe, à aucun impôt. Dans de nombreux pays, il existe des exo- nérations très importantes, voire quasi totales, pour les non-résidents qui transmet- tent leurs biens, comme c’est le cas par exemple dans certains cantons suisses. En revanche, en cas de décès prématuré, les droits de succession avant toute planifi- cation pourraient être perçus dans les deux Etats puisque la Belgique peut alors perce- voir des droits de succession sur l’actif mon- dial du défunt. Il n’existe en effet que très peu de conventions préventives de la double imposition applicables en matière de droits de succession. Enfin, l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger peut être l’occasion d’y aller finir ses jours et de bénéficier du tarif des droits de succession du lieu de ce dernier établissement qui offriront parfois, en plus du soleil dont nous manquons en Belgique, d’agréables perspectives successorales. Conclusion L’acquisition d’un bien à l’étranger, assouvit souvent un profond désir d’exo- tisme. Une fois passé outre les difficultés nées de la barrière de la langue, des formali- tés administratives ou des contraintes d’en- tretien du bien, celui-ci peut apporter d’agréables perspectives fiscales et motiver un bel investissement. Les futurs acquéreurs seront toutefois attentifs aux différentes subtilités qui peu- vent naître de cette acquisition et mesure- ront toute la nécessité de vérifier toutes les implications financières et fiscales de leur investissement. Jérôme Havet, Avocat GESTION Acheter un immeuble à l’étranger, une bonne idée? L’été approchant, certains se prêtent à rêver à l’acquisition d’un mas provençal, d’un riad au Maroc, d’un ranch en Patagonie ou encore d’une île perdue au milieu du Pacifique. Le rêveur ne perdra toutefois pas de vue que ce type d’achat, outre le prix qu’il sera nécessaire de débourser pour le réaliser, présente des incidences fiscales qui ne sont pas toutes désagréables. FISCALITÉ 20 Le journal du Médecin | 29 avril 2016 | N° 2448 ©BelgaImage JDM2448-020 27/04/16 13:03 Pagina 20