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Guillaume Francioli
Avocat - Spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
Etude 100 Rue du Rhône Avocats
AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE :
IN 156 – LOI LONGCHAMP ET ZONES RÉSERVÉES
SOUS L’ANGLE DE LA LÉGALITÉ
SOCIETE GENEVOISE DE DROIT ET DE LEGISLATION
Sommaire
1. Zones réservées
2. IN 156 – «Halte aux magouilles immobilières»
Zones réservées
1. Densité des zones villas
2. Le plan directeur cantonal et le schéma directeur cantonal
3. PL 11411 du 26 mars 2014 (refus conservatoire) et PL 12023 du 26
novembre 2016 (pour limiter les zones réservées)
4. La pratique administrative et ses conséquences
Contrôler la densification moyenne pour ne pas
compromettre la densification forte
• La LCI autorise depuis 2012 un IUS allant de 0.25 à 0.6 dans la zone 5 (art. 59 al. 4
LCI).
• Substitution d’une villa par plusieurs (villas contiguës ou habitat groupé). De
nombreuses autorisations de construire ont été déposées.
• La présence de plusieurs villas, au lieu d’une seule, rend la densification plus
difficile en cas de déclassement (zone de développement 3).
 Rappel PA/SI/001.04: le prix du terrain construit en Z5/ZD3 admis par l’OCLPF est de CHF 1’000
par m2 plus la valeur des constructions.
• Le CE vise à limiter le développement selon règles applicables à la zone 5 pour
préserver demain une éventuelle densification par changement de zone.
Plan Directeur Cantonal 2030 (PDCn 2030)
Le schéma directeur constitue le volet opérationnel du plan directeur
cantonal (PDCn) – art. 2 et 6 al. 1 LAT
• 43 fiches de mesures
• 15 fiches de projet
• 1 carte de synthèse
PDCn 2030 - Carten°1–Principesdedensification
Fiche A03 – Etendre la densification de la zone
villas par modification de zone
• Mettre en œuvre la densification des zones villas - mutation par modification de zone
(MZ) :
 Objectifs: Prévenir le renforcement de la dureté foncière et diminuer l’étalement urbain. Déclassement
d’environ 11% de la zone villas (équipements publics non inclus) – potentiel de 30’000 logements.
Réalisation de quartiers durables et mixtes.
 Moyens: Déclassement progressif, refus conservatoires, élaborations de plans localisés de quartier.
 Lieux: Liste non exhaustive des zones de déclassement.
• Le PDCn constitue le point de départ des modifications de la zone villas
Art. 13B, al. 2 (nouvelle teneur) LaLAT :
« Il ne peut s’écouler plus de 5 années entre la décision de refus et l’adoption, la
modification ou l’abrogation d’un plan d’affectation du sol, la mise à l’enquête du
projet devant intervenir dans les 48 mois à compter de la décision de refus.
A défaut, le propriétaire reprend la libre disposition de son terrain, dans les limites
des lois ou plans d‘affectation du sol en vigueur, soit, dans les zones de
développement, selon les normes de la zone ordinaire ou selon le plan
d’affectation spécial en force. »
Art. 36, al. 5 (nouveau) :
« Les délais visés à l’article 13B, alinéa 2, sont applicables aux décisions prises en
application de l’article 13B, alinéa 1, et dont le délai conservatoire n’est pas encore
échu au … (date d’entrée en vigueur de la modification). »
Le PL 11411 du 26 mars 2014 à la motion 2278
Motion M2278 du 5 juin 2015
Le Grand Conseil invite le Conseil d’Etat à :
«– Permettre l’adoption par le Conseil d’Etat, pour une durée provisoire de cinq ans au plus, de
zones réservées dans les secteurs de la zone villas destinées à une densification (fiche A03 du PDCn
2030), et pour lesquels une modification de zone est prévue dans un délai de cinq ans ;
– Application restrictive de l’article 59, alinéa 4 LCI afin de préserver le potentiel de
densification (fiche A03 du PDCn 2030) pour les secteurs de la zone villas destinés à une
densification par modification de zone dans un délai supérieur à cinq ans ;
– Adopter une pratique administrative qui permette néanmoins aux propriétaires de terrains, sis
dans des secteurs de la zone villas voués à faire l’objet de mesures de densification au titre de la
fiche A03 du PDCn 2030 et qui ne font pas l’objet de refus conservatoire au sens de l’article 13B
LaLAT, des agrandissements modérés de constructions existantes ou des nouvelles constructions de
peu d’importance, ne créant aucun nouveau logement. »
Art. 10 Zones réservées RaLAT :
1. Lorsque la sauvegarde des buts et principes régissant l'aménagement du territoire l'exige, notamment
lorsqu'une modification des normes d'une zone est envisagée en vue d'une meilleure utilisation de terrains à
bâtir, le Conseil d'Etat peut, à titre provisoire et pour une durée de 5 ans, adopter un plan portant création
d'une zone réservée au sens de l'article 27 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, du 22 juin 1979.
2. A l'intérieur de celle-ci, rien ne doit être entrepris qui soit de nature à compromettre des objectifs d'urbanisme
ou la réalisation d'équipements publics. A cet effet, le département peut refuser l'autorisation de construire
sollicitée en vertu de l'article 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988.
3. La procédure, prévue à l'article 20, alinéa 7, de la loi, pour l'adoption, la modification ou l'abrogation des plans
localisés agricoles est applicable par analogie, à l'exception de l'article 5, alinéa 11, de la loi sur l'extension des
voies de communication et l'aménagement des quartiers ou localités, du 9 mars 1929.
4. Si les circonstances le justifient, le Conseil d'Etat peut modifier ou abroger une zone réservée avant l'expiration
du délai prévu à l'alinéa 1; la procédure est identique à celle prévue à l'alinéa 3.
Modification du RaLAT du 17 juin 2015
La procédure demeure celle prévue en référence à l’art. 5
Lext - L’article 10 al. 3 RaLAT renvoie à l’article 20 al. 7
LaLAT qui lui même renvoie à l’article 5 LExt :
 Enquête publique de 30 jours
 Transmission par le Département des observations à la commune
 Préavis de l’exécutif communal dans un délai de 30 jours
 Examen des éventuelles modifications au projet de plan par le Département
 Le CE statue sur les oppositions dans un délai de 60 jours (décision du Grand Conseil en
cas de divergence entre CE et la commune)
 Recours à la Chambre administrative
Les zones concernées et conséquences
En parallèle à ce projet, le CE a publié des cartes reprenant les secteurs de la zone villas de la fiche
A03 :
• La publication de la carte n’est pas le début de la période de 5 ans, alors que les conséquences
pratiques concrètes se font déjà sentir.
• Incertitude sur la durée de limitation de 2 ans (refus conservatoire – art. 13B LaLAT) + 5 ans (zones
réservées).
• Difficulté évoquée de revente et difficultés à renouveler le crédit hypothécaire.
• Toute demande d’autorisation de nouveaux logements est censée donner lieu à un refus conservatoire
d’autorisation.
• Seuls sont concernés les secteurs visés par la fiche A03 – force obligatoire du PDCn pour les autorités.
PL 12023 – Loi modifiant la LaLAT (pour limiter les zones
réservées) du 12 mai 2017 (entrée en vigueur le 29 juillet 2017)
Article 13C – Zones réservées (nouveau)
1 Lorsque la sauvegarde des buts et principes régissant l’aménagement du territoire l’exige, notamment lorsqu’une
modification des limites de zones est envisagée, le Conseil d’Etat peut adopter, à titre provisoire et pour une durée de
5 ans au plus une zone réservée au sens de l’article 27 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, du 22 juin
1979.
2 La durée de 5 ans visée à l’alinéa 1 commence à courir dès l’adoption de la zone réservée sur le périmètre concerné.
Lorsqu’il a été préalablement fait application de l’article 13B, elle est, pour la parcelle concernée, réduite de celle
correspondant aux effets de cette mesure. Cette durée ne peut, au surplus, être matériellement prolongée par toute
autre mesure conservatoire.
3 Seule la publication dans la FAO de la décision d’adoption de la zone réservée permet de la porter à la connaissance du
public par le biais d’une carte ou de tout autre moyen de publicité.
4 Pour le surplus, la procédure est précisée par le règlement d’application de la présente loi [procédure art. 5 LExt]
Article 36 al. 5
5 Le département supprime sans délai toute carte identifiant des zones réservées si celles-ci n’ont pas été adoptées
selon la procédure visée à l’article 13C, alinéa 4.
Conséquences et pratiques
• Cadrer le processus d’instauration des zones réservées.
 Base légale – l’art. 27 LAT (directement applicable): règlement adopté (art. 10 RaLAT), cadré par l’art. 13C
LaLAT.
• 5 ans (zones réservées) + 2 ans (refus conservatoire) ?
 Pas de prolongation de la période de 5 ans au travers d’un refus conservatoire. Application cantonale de
l’art. 27 LAT. Message clair – non cumul des délais (position de l’Office de l’urbanisme du 14 mars 2017)
• Amélioration de la prévisibilité et limitation de la durée des mesures.
Conséquences et pratiques
• Le 28 juin 2017, le Conseil d'Etat a adopté 4 zones réservées à Carouge et
Onex:
• Secteurs de Pierre-Longue et Route de Chancy à Onex;
• Secteurs de Pinchat et Drize à Carouge.
Programme de densification des quartiers de villas 2015
Programme de densification des quartiers de villas 2017
La pratique administrative – 1er juillet 2015
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Pratique périmètre fiche A03 du PDCn 2030
Travaux d’agrandissement ou d’amélioration d’une villa existante sans création de nouveaux logements
Une autorisation peut être délivrée aux conditions suivantes :
• Une construction a été autorisée ou existe déjà sur la parcelle concernée.
• Pas d'agrandissement, elle peut être autorisée sans demande d'un engagement financier.
• Avec agrandissement modéré (de l'ordre de 20% des SBP existantes mais au maximum de 40 m2).
1. Requêtes autorisées sur la base de l'art. 3. al. 3 RCI* et vérandas non chauffées de moins de 20 m2 : le propriétaire doit s'engager à
renoncer à toute prétention pécuniaire.
2. Requêtes autorisées sur la base d'autres dispositions légales que l'art. 3. al. 3 RCI* : le propriétaire accepte un abattement forfaitaire
de 100'000 CHF.
3. Requêtes autorisées pour se conformer à des exigences imposées par l'Etat (exemple : isolation, double vitrage, canalisation
séparative, etc.) n'entrent pas dans le champ des restrictions financières de la présente pratique administrative.
Les engagements précités (1 et 2) font l’objet d’une mention inscrite au registre foncier, en application de l’art. 153 LCI
Pratique administrative – Fiche A03 – 1/3
Est-ce que le projet se situe dans une
zone réservée adoptée?
Oui Non
Est-ce que le projet se
situe sur une zone
réservée en cours
d’adoption?
 2/3
• Nouveau logement :
Pas de nouveau logement, refus systématique des requêtes pour une durée
de 5 ans.
L’art. 13C al. 2 reste réservé (prise en compte éventuel de la durée du refus
conservatoire dans le calcul des 5 ans).
• Agrandissement / amélioration :
Autorisation selon pratique administrative du DALE sur les périmètres
concernées par le «programme de densification des quartiers de villas».
Pratique administrative – Fiche A03 – 2/3
Est-ce que le projet se situe dans une
zone objet d’une modification de zone
(MZ) en cours?
Oui
Non
Est-ce que le projet se
situe sur une zone où
l’on exclue l’application
de l’art. 59 al. 4 LCI?
 3/3
• Nouveau logement :
Pas d’application de l’art. 59 al. 4 LCI.
Refus de création de nouveaux logements en application de l’art. 13B LaLAT
(refus conservatoire).
Délai de 2 ans à disposition de l’administration pour adopter une MZ. A
défaut, le propriétaire reprend la libre disposition de son terrain.
• Agrandissement / amélioration :
Autorisation selon pratique administrative du DALE sur les périmètres
concernés par le «programme de densification des quartiers de villas».
Pratique administrative – Fiche A03 – 3/3
Est-ce que le projet se situe dans
une zone où l’on exclut
l’application de l’art. 59 al. 4 LCI?
Oui Non
La LCI s’applique normalement.
Aucune contrainte particulière.
• Nouveau logement :
Pas d’application de l’art. 59 al. 4 LCI. Pour le reste, la loi s’applique
normalement.
Aucune limite de temps de la non application étant donné qu’il s’agit
d’une dérogation.
• Agrandissement / amélioration :
Autorisation selon pratique administrative du DALE sur les
périmètres concernées par le «programme de densification des
quartiers de villas», lorsque l’IUS n’est pas conforme à l’art. 59 al. 1
LCI. Pour le reste, la LCI s’applique normalement.
IN 156 – Halte aux magouilles immobilières
PL 11141 et IN 156
14 mars 2013 PL 11141 (Loi Longchamp) - dépôt
 Occupation par le propriétaire sauf justes motifs
 Si pas occupation par le propriétaire, non application de l’article 39 alinéa 4 lit. a LDTR
14 mars 2013 PL 11144
 Extension du contrôle de 10 ans à 20 ans (abandonné)
14 mars 2014 PL 11141-B-1 et PL 11141-B-2
 Principe du primo-accédant/acquérant
 Modification de l’article 39 alinéa 4 lit. a LDTR – autorisation d’aliéner
15 janvier 2015
 Annulation par le TF (1C_223/2014, 1C_225/2014, 1C_289/2014)
 i) Ne permet pas d’atteindre le but recherché - ii) Atteinte disproportionnée au droit de propriété – iii) Violation du
principe de l’égalité de traitement
"IN 156" : Historique
Lancement de l’IN 156 « Halte aux magouilles immobilières, OUI à la loi Longchamp ! » (19 mai 2014)
 Obligation d’habiter sauf justes motifs agréés par le DALE
 Si location pas d’application de l’article 39 alinéa 4 lit. a LDTR (art. 8A LGZD)
 Rétroactivité improprement dite pour l’obligation d’habiter et la restriction de vendre (la nouvelle règle s’applique à un état de choses durable, non
entièrement révolu dans le temps)?
29 octobre 2014 : aboutissement de l’IN 156
4 février 2015 : Arrêté du Conseil d’État validant l’IN 156
27 août et 2 septembre 2015 : Arrêts de la Chambre Constitutionnelle de la Cour de Justice (ACST/14/2015, ACST/16/2015 et
ACST/17/2015)
 Invalidation des dispositions transitoires faute de délais et de modalités d’adaptation suffisants en faveur des propriétaires actuels
5 avril 2016 : Confirmation des Arrêts de la CCCJ (1C_529/2015) par le TF
"IN 156" : Contenu
Contenu définitif de l’IN 156 et problèmes subsistants :
 Obligation d’habiter sauf justes motifs (art. 5 al. 1 let. b LGZD)
o Circonstances imprévisibles (notamment divorce, décès, changement de lieu de travail, état de santé)
o PA/SI/032.01 (libération des terrains ZD - échange contre appartement(s)) – maximum 3 appartements 
demander la non application de l’art. 8A LGZD et application de l’art 39 al. 4 lit a LDTR.
o Pas d’acquéreur au prix contrôlé et admis par l’État
 Si loué (art. 8A LGZD) = pas d’application en principe de l’article 39 alinéa 4 lit. a LDTR (autres cas de
39 LDTR éventuellement ouverts)
 Sanction (art. 9 LGZD) : maximum 20% du prix de revient total de l’immeuble tel que prévu dans le PL.
Application par analogie des sanctions prévues aux titres V et VI LCI.
"IN 156" : Contenu
• Consensus général sur le bien-fondé de la démarche :
 Revenir à l’objectif initial de la loi
 Mettre fin aux abus constatés
 Accession à la propriété à des prix répondant à un besoin prépondérant d’intérêt général
• Désaccords importants quant aux moyens et incertitudes :
 PA/SI/031.03 : limitation importante du rendement en cas de mise en location de PPE
 Mention dans les autorisations préalables et autorisations de ventes
 Contrôle strict du respect du prix de vente des PPE (obligation d’adresser à l’OCLPF les copies des extraits des
actes de vente et des promesses de vente)
Questions-réponses :
 Les appartements sortis du contrôle avant l’entrée de la loi sont-ils concernés par l’entrée
en vigueur de la loi ?
• Non. Il n’y a pas d’effet rétroactif de la loi.
 Les appartements déjà acquis avant l’entrée en vigueur de la loi, mais encore soumis au
contrôle.
• Le propriétaire a-t-il l’obligation d’habiter personnellement son bien? Le propriétaire actuel n’a
pas l’obligation d’habiter son bien (pas d’effet rétroactif improprement dit).
• Le propriétaire peut-il mettre son appartement à disposition de tiers (location, usufruit, droit
d’habitation, prêt, etc.) librement et sans sanction? Le propriétaire peut mettre ce logement à
disposition de tiers, mais est encouragé à s’adresser à l’OCLPF pour connaître du montant
maximum de loyer autorisé. Il devra utiliser les formulaires de bail-type attachés à cette
catégorie de logements (PA/SI/031.03).
• Quid en cas de revente à un tiers? En cas de revente à un tiers, ce dernier est alors obligé
d’habiter personnellement l’appartement, sauf justes motifs prévus à l’art. 5 al. 1 let. b LGZD.
Interpellation de l’OCLPF
 Quelle est la durée de l’obligation d’habiter pour les appartements
acquis après l’entrée en vigueur de la loi ?
• L’obligation d’habiter prend fin à l’échéance de la période de contrôle.
 En cas de violation de l’obligation d’habiter personnellement (location,
mise à disposition d’un usufruit, etc.), jusqu’à quand perdure
l’interdiction de revente ?
• L’interdiction de revente s’applique jusqu’à la fin de la période de contrôle de
10 ans.
Interpellation de l’OCLPF
 Sur quelles bases sont calculées les sanctions financières en cas de
violation de l’obligation d’habiter personnellement (prix de revient du
bâtiment ou de l’immeuble) ?
• La sanction se calcule sur le prix de revient de l’appartement.
 Comment déterminer la période de contrôle de 10 ans débutant dès la
date d’entrée moyenne dans les logements ou locaux (art. 42 à 48
LGL)?
• Date de signature et remise des clés. Raisonnement par dossier (par PPE). Pour les
gros projets, calcul différencié par allée pour éviter des différences trop
importantes d’un lot à un autre.
Interpellation de l’OCLPF
Merci de votre attention
Merci à Me David Bensimon pour son aide dans la préparation de cette conférence
Guillaume Francioli
Avocat, Spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
Etude 100 Rhône Avocats
guillaume.francioli@100rhoneavocats.ch
www.100rhoneavocats.ch

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Aménagement du territoire

  • 1. Guillaume Francioli Avocat - Spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier Etude 100 Rue du Rhône Avocats AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE : IN 156 – LOI LONGCHAMP ET ZONES RÉSERVÉES SOUS L’ANGLE DE LA LÉGALITÉ SOCIETE GENEVOISE DE DROIT ET DE LEGISLATION
  • 2. Sommaire 1. Zones réservées 2. IN 156 – «Halte aux magouilles immobilières»
  • 3. Zones réservées 1. Densité des zones villas 2. Le plan directeur cantonal et le schéma directeur cantonal 3. PL 11411 du 26 mars 2014 (refus conservatoire) et PL 12023 du 26 novembre 2016 (pour limiter les zones réservées) 4. La pratique administrative et ses conséquences
  • 4. Contrôler la densification moyenne pour ne pas compromettre la densification forte • La LCI autorise depuis 2012 un IUS allant de 0.25 à 0.6 dans la zone 5 (art. 59 al. 4 LCI). • Substitution d’une villa par plusieurs (villas contiguës ou habitat groupé). De nombreuses autorisations de construire ont été déposées. • La présence de plusieurs villas, au lieu d’une seule, rend la densification plus difficile en cas de déclassement (zone de développement 3).  Rappel PA/SI/001.04: le prix du terrain construit en Z5/ZD3 admis par l’OCLPF est de CHF 1’000 par m2 plus la valeur des constructions. • Le CE vise à limiter le développement selon règles applicables à la zone 5 pour préserver demain une éventuelle densification par changement de zone.
  • 5. Plan Directeur Cantonal 2030 (PDCn 2030) Le schéma directeur constitue le volet opérationnel du plan directeur cantonal (PDCn) – art. 2 et 6 al. 1 LAT • 43 fiches de mesures • 15 fiches de projet • 1 carte de synthèse
  • 6. PDCn 2030 - Carten°1–Principesdedensification
  • 7. Fiche A03 – Etendre la densification de la zone villas par modification de zone • Mettre en œuvre la densification des zones villas - mutation par modification de zone (MZ) :  Objectifs: Prévenir le renforcement de la dureté foncière et diminuer l’étalement urbain. Déclassement d’environ 11% de la zone villas (équipements publics non inclus) – potentiel de 30’000 logements. Réalisation de quartiers durables et mixtes.  Moyens: Déclassement progressif, refus conservatoires, élaborations de plans localisés de quartier.  Lieux: Liste non exhaustive des zones de déclassement. • Le PDCn constitue le point de départ des modifications de la zone villas
  • 8. Art. 13B, al. 2 (nouvelle teneur) LaLAT : « Il ne peut s’écouler plus de 5 années entre la décision de refus et l’adoption, la modification ou l’abrogation d’un plan d’affectation du sol, la mise à l’enquête du projet devant intervenir dans les 48 mois à compter de la décision de refus. A défaut, le propriétaire reprend la libre disposition de son terrain, dans les limites des lois ou plans d‘affectation du sol en vigueur, soit, dans les zones de développement, selon les normes de la zone ordinaire ou selon le plan d’affectation spécial en force. » Art. 36, al. 5 (nouveau) : « Les délais visés à l’article 13B, alinéa 2, sont applicables aux décisions prises en application de l’article 13B, alinéa 1, et dont le délai conservatoire n’est pas encore échu au … (date d’entrée en vigueur de la modification). » Le PL 11411 du 26 mars 2014 à la motion 2278
  • 9. Motion M2278 du 5 juin 2015 Le Grand Conseil invite le Conseil d’Etat à : «– Permettre l’adoption par le Conseil d’Etat, pour une durée provisoire de cinq ans au plus, de zones réservées dans les secteurs de la zone villas destinées à une densification (fiche A03 du PDCn 2030), et pour lesquels une modification de zone est prévue dans un délai de cinq ans ; – Application restrictive de l’article 59, alinéa 4 LCI afin de préserver le potentiel de densification (fiche A03 du PDCn 2030) pour les secteurs de la zone villas destinés à une densification par modification de zone dans un délai supérieur à cinq ans ; – Adopter une pratique administrative qui permette néanmoins aux propriétaires de terrains, sis dans des secteurs de la zone villas voués à faire l’objet de mesures de densification au titre de la fiche A03 du PDCn 2030 et qui ne font pas l’objet de refus conservatoire au sens de l’article 13B LaLAT, des agrandissements modérés de constructions existantes ou des nouvelles constructions de peu d’importance, ne créant aucun nouveau logement. »
  • 10. Art. 10 Zones réservées RaLAT : 1. Lorsque la sauvegarde des buts et principes régissant l'aménagement du territoire l'exige, notamment lorsqu'une modification des normes d'une zone est envisagée en vue d'une meilleure utilisation de terrains à bâtir, le Conseil d'Etat peut, à titre provisoire et pour une durée de 5 ans, adopter un plan portant création d'une zone réservée au sens de l'article 27 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, du 22 juin 1979. 2. A l'intérieur de celle-ci, rien ne doit être entrepris qui soit de nature à compromettre des objectifs d'urbanisme ou la réalisation d'équipements publics. A cet effet, le département peut refuser l'autorisation de construire sollicitée en vertu de l'article 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988. 3. La procédure, prévue à l'article 20, alinéa 7, de la loi, pour l'adoption, la modification ou l'abrogation des plans localisés agricoles est applicable par analogie, à l'exception de l'article 5, alinéa 11, de la loi sur l'extension des voies de communication et l'aménagement des quartiers ou localités, du 9 mars 1929. 4. Si les circonstances le justifient, le Conseil d'Etat peut modifier ou abroger une zone réservée avant l'expiration du délai prévu à l'alinéa 1; la procédure est identique à celle prévue à l'alinéa 3. Modification du RaLAT du 17 juin 2015
  • 11. La procédure demeure celle prévue en référence à l’art. 5 Lext - L’article 10 al. 3 RaLAT renvoie à l’article 20 al. 7 LaLAT qui lui même renvoie à l’article 5 LExt :  Enquête publique de 30 jours  Transmission par le Département des observations à la commune  Préavis de l’exécutif communal dans un délai de 30 jours  Examen des éventuelles modifications au projet de plan par le Département  Le CE statue sur les oppositions dans un délai de 60 jours (décision du Grand Conseil en cas de divergence entre CE et la commune)  Recours à la Chambre administrative
  • 12. Les zones concernées et conséquences En parallèle à ce projet, le CE a publié des cartes reprenant les secteurs de la zone villas de la fiche A03 : • La publication de la carte n’est pas le début de la période de 5 ans, alors que les conséquences pratiques concrètes se font déjà sentir. • Incertitude sur la durée de limitation de 2 ans (refus conservatoire – art. 13B LaLAT) + 5 ans (zones réservées). • Difficulté évoquée de revente et difficultés à renouveler le crédit hypothécaire. • Toute demande d’autorisation de nouveaux logements est censée donner lieu à un refus conservatoire d’autorisation. • Seuls sont concernés les secteurs visés par la fiche A03 – force obligatoire du PDCn pour les autorités.
  • 13. PL 12023 – Loi modifiant la LaLAT (pour limiter les zones réservées) du 12 mai 2017 (entrée en vigueur le 29 juillet 2017) Article 13C – Zones réservées (nouveau) 1 Lorsque la sauvegarde des buts et principes régissant l’aménagement du territoire l’exige, notamment lorsqu’une modification des limites de zones est envisagée, le Conseil d’Etat peut adopter, à titre provisoire et pour une durée de 5 ans au plus une zone réservée au sens de l’article 27 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, du 22 juin 1979. 2 La durée de 5 ans visée à l’alinéa 1 commence à courir dès l’adoption de la zone réservée sur le périmètre concerné. Lorsqu’il a été préalablement fait application de l’article 13B, elle est, pour la parcelle concernée, réduite de celle correspondant aux effets de cette mesure. Cette durée ne peut, au surplus, être matériellement prolongée par toute autre mesure conservatoire. 3 Seule la publication dans la FAO de la décision d’adoption de la zone réservée permet de la porter à la connaissance du public par le biais d’une carte ou de tout autre moyen de publicité. 4 Pour le surplus, la procédure est précisée par le règlement d’application de la présente loi [procédure art. 5 LExt] Article 36 al. 5 5 Le département supprime sans délai toute carte identifiant des zones réservées si celles-ci n’ont pas été adoptées selon la procédure visée à l’article 13C, alinéa 4.
  • 14. Conséquences et pratiques • Cadrer le processus d’instauration des zones réservées.  Base légale – l’art. 27 LAT (directement applicable): règlement adopté (art. 10 RaLAT), cadré par l’art. 13C LaLAT. • 5 ans (zones réservées) + 2 ans (refus conservatoire) ?  Pas de prolongation de la période de 5 ans au travers d’un refus conservatoire. Application cantonale de l’art. 27 LAT. Message clair – non cumul des délais (position de l’Office de l’urbanisme du 14 mars 2017) • Amélioration de la prévisibilité et limitation de la durée des mesures.
  • 15. Conséquences et pratiques • Le 28 juin 2017, le Conseil d'Etat a adopté 4 zones réservées à Carouge et Onex: • Secteurs de Pierre-Longue et Route de Chancy à Onex; • Secteurs de Pinchat et Drize à Carouge.
  • 16. Programme de densification des quartiers de villas 2015
  • 17. Programme de densification des quartiers de villas 2017
  • 18. La pratique administrative – 1er juillet 2015
  • 19. La pratique administrative – 28 juin 2017
  • 20. Pratique périmètre fiche A03 du PDCn 2030 Travaux d’agrandissement ou d’amélioration d’une villa existante sans création de nouveaux logements Une autorisation peut être délivrée aux conditions suivantes : • Une construction a été autorisée ou existe déjà sur la parcelle concernée. • Pas d'agrandissement, elle peut être autorisée sans demande d'un engagement financier. • Avec agrandissement modéré (de l'ordre de 20% des SBP existantes mais au maximum de 40 m2). 1. Requêtes autorisées sur la base de l'art. 3. al. 3 RCI* et vérandas non chauffées de moins de 20 m2 : le propriétaire doit s'engager à renoncer à toute prétention pécuniaire. 2. Requêtes autorisées sur la base d'autres dispositions légales que l'art. 3. al. 3 RCI* : le propriétaire accepte un abattement forfaitaire de 100'000 CHF. 3. Requêtes autorisées pour se conformer à des exigences imposées par l'Etat (exemple : isolation, double vitrage, canalisation séparative, etc.) n'entrent pas dans le champ des restrictions financières de la présente pratique administrative. Les engagements précités (1 et 2) font l’objet d’une mention inscrite au registre foncier, en application de l’art. 153 LCI
  • 21. Pratique administrative – Fiche A03 – 1/3 Est-ce que le projet se situe dans une zone réservée adoptée? Oui Non Est-ce que le projet se situe sur une zone réservée en cours d’adoption?  2/3 • Nouveau logement : Pas de nouveau logement, refus systématique des requêtes pour une durée de 5 ans. L’art. 13C al. 2 reste réservé (prise en compte éventuel de la durée du refus conservatoire dans le calcul des 5 ans). • Agrandissement / amélioration : Autorisation selon pratique administrative du DALE sur les périmètres concernées par le «programme de densification des quartiers de villas».
  • 22. Pratique administrative – Fiche A03 – 2/3 Est-ce que le projet se situe dans une zone objet d’une modification de zone (MZ) en cours? Oui Non Est-ce que le projet se situe sur une zone où l’on exclue l’application de l’art. 59 al. 4 LCI?  3/3 • Nouveau logement : Pas d’application de l’art. 59 al. 4 LCI. Refus de création de nouveaux logements en application de l’art. 13B LaLAT (refus conservatoire). Délai de 2 ans à disposition de l’administration pour adopter une MZ. A défaut, le propriétaire reprend la libre disposition de son terrain. • Agrandissement / amélioration : Autorisation selon pratique administrative du DALE sur les périmètres concernés par le «programme de densification des quartiers de villas».
  • 23. Pratique administrative – Fiche A03 – 3/3 Est-ce que le projet se situe dans une zone où l’on exclut l’application de l’art. 59 al. 4 LCI? Oui Non La LCI s’applique normalement. Aucune contrainte particulière. • Nouveau logement : Pas d’application de l’art. 59 al. 4 LCI. Pour le reste, la loi s’applique normalement. Aucune limite de temps de la non application étant donné qu’il s’agit d’une dérogation. • Agrandissement / amélioration : Autorisation selon pratique administrative du DALE sur les périmètres concernées par le «programme de densification des quartiers de villas», lorsque l’IUS n’est pas conforme à l’art. 59 al. 1 LCI. Pour le reste, la LCI s’applique normalement.
  • 24. IN 156 – Halte aux magouilles immobilières
  • 25. PL 11141 et IN 156 14 mars 2013 PL 11141 (Loi Longchamp) - dépôt  Occupation par le propriétaire sauf justes motifs  Si pas occupation par le propriétaire, non application de l’article 39 alinéa 4 lit. a LDTR 14 mars 2013 PL 11144  Extension du contrôle de 10 ans à 20 ans (abandonné) 14 mars 2014 PL 11141-B-1 et PL 11141-B-2  Principe du primo-accédant/acquérant  Modification de l’article 39 alinéa 4 lit. a LDTR – autorisation d’aliéner 15 janvier 2015  Annulation par le TF (1C_223/2014, 1C_225/2014, 1C_289/2014)  i) Ne permet pas d’atteindre le but recherché - ii) Atteinte disproportionnée au droit de propriété – iii) Violation du principe de l’égalité de traitement
  • 26. "IN 156" : Historique Lancement de l’IN 156 « Halte aux magouilles immobilières, OUI à la loi Longchamp ! » (19 mai 2014)  Obligation d’habiter sauf justes motifs agréés par le DALE  Si location pas d’application de l’article 39 alinéa 4 lit. a LDTR (art. 8A LGZD)  Rétroactivité improprement dite pour l’obligation d’habiter et la restriction de vendre (la nouvelle règle s’applique à un état de choses durable, non entièrement révolu dans le temps)? 29 octobre 2014 : aboutissement de l’IN 156 4 février 2015 : Arrêté du Conseil d’État validant l’IN 156 27 août et 2 septembre 2015 : Arrêts de la Chambre Constitutionnelle de la Cour de Justice (ACST/14/2015, ACST/16/2015 et ACST/17/2015)  Invalidation des dispositions transitoires faute de délais et de modalités d’adaptation suffisants en faveur des propriétaires actuels 5 avril 2016 : Confirmation des Arrêts de la CCCJ (1C_529/2015) par le TF
  • 27. "IN 156" : Contenu Contenu définitif de l’IN 156 et problèmes subsistants :  Obligation d’habiter sauf justes motifs (art. 5 al. 1 let. b LGZD) o Circonstances imprévisibles (notamment divorce, décès, changement de lieu de travail, état de santé) o PA/SI/032.01 (libération des terrains ZD - échange contre appartement(s)) – maximum 3 appartements  demander la non application de l’art. 8A LGZD et application de l’art 39 al. 4 lit a LDTR. o Pas d’acquéreur au prix contrôlé et admis par l’État  Si loué (art. 8A LGZD) = pas d’application en principe de l’article 39 alinéa 4 lit. a LDTR (autres cas de 39 LDTR éventuellement ouverts)  Sanction (art. 9 LGZD) : maximum 20% du prix de revient total de l’immeuble tel que prévu dans le PL. Application par analogie des sanctions prévues aux titres V et VI LCI.
  • 28. "IN 156" : Contenu • Consensus général sur le bien-fondé de la démarche :  Revenir à l’objectif initial de la loi  Mettre fin aux abus constatés  Accession à la propriété à des prix répondant à un besoin prépondérant d’intérêt général • Désaccords importants quant aux moyens et incertitudes :  PA/SI/031.03 : limitation importante du rendement en cas de mise en location de PPE  Mention dans les autorisations préalables et autorisations de ventes  Contrôle strict du respect du prix de vente des PPE (obligation d’adresser à l’OCLPF les copies des extraits des actes de vente et des promesses de vente)
  • 29. Questions-réponses :  Les appartements sortis du contrôle avant l’entrée de la loi sont-ils concernés par l’entrée en vigueur de la loi ? • Non. Il n’y a pas d’effet rétroactif de la loi.  Les appartements déjà acquis avant l’entrée en vigueur de la loi, mais encore soumis au contrôle. • Le propriétaire a-t-il l’obligation d’habiter personnellement son bien? Le propriétaire actuel n’a pas l’obligation d’habiter son bien (pas d’effet rétroactif improprement dit). • Le propriétaire peut-il mettre son appartement à disposition de tiers (location, usufruit, droit d’habitation, prêt, etc.) librement et sans sanction? Le propriétaire peut mettre ce logement à disposition de tiers, mais est encouragé à s’adresser à l’OCLPF pour connaître du montant maximum de loyer autorisé. Il devra utiliser les formulaires de bail-type attachés à cette catégorie de logements (PA/SI/031.03). • Quid en cas de revente à un tiers? En cas de revente à un tiers, ce dernier est alors obligé d’habiter personnellement l’appartement, sauf justes motifs prévus à l’art. 5 al. 1 let. b LGZD. Interpellation de l’OCLPF
  • 30.  Quelle est la durée de l’obligation d’habiter pour les appartements acquis après l’entrée en vigueur de la loi ? • L’obligation d’habiter prend fin à l’échéance de la période de contrôle.  En cas de violation de l’obligation d’habiter personnellement (location, mise à disposition d’un usufruit, etc.), jusqu’à quand perdure l’interdiction de revente ? • L’interdiction de revente s’applique jusqu’à la fin de la période de contrôle de 10 ans. Interpellation de l’OCLPF
  • 31.  Sur quelles bases sont calculées les sanctions financières en cas de violation de l’obligation d’habiter personnellement (prix de revient du bâtiment ou de l’immeuble) ? • La sanction se calcule sur le prix de revient de l’appartement.  Comment déterminer la période de contrôle de 10 ans débutant dès la date d’entrée moyenne dans les logements ou locaux (art. 42 à 48 LGL)? • Date de signature et remise des clés. Raisonnement par dossier (par PPE). Pour les gros projets, calcul différencié par allée pour éviter des différences trop importantes d’un lot à un autre. Interpellation de l’OCLPF
  • 32. Merci de votre attention Merci à Me David Bensimon pour son aide dans la préparation de cette conférence Guillaume Francioli Avocat, Spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier Etude 100 Rhône Avocats guillaume.francioli@100rhoneavocats.ch www.100rhoneavocats.ch