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DOCUMENT DE TRAVAIL CHARTE COMMERCIALE DE L’AGGLOMÉRATION PÉRIGOURDINE AVRIL 2011
DOCUMENT DE TRAVAIL PREMIERE PARTIE :  Analyse du contexte commercial local Organisation et fonctionnement du commerce de l’agglomération Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
Une zone de chalandise de l’agglomération de 150 000 habitants .. DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS :  Une zone de chalandise non alimentaire de 71 000 ménages soit environ 150 000 habitants Croissance faible de la population sur l’aire urbaine  +0.7% par an
DOCUMENT DE TRAVAIL Un environnement  régional très concurrentiel Surfaces commerciales : Bordeaux – 640 000 m² Périgueux : 185 000 m² Angoulême – 170 000 m² Brive : 170 000 m² Libourne – 52 000 m² Source : DGCCRF, 2009 Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX : Un environnement fortement concurrentiel  : une zone de chalandise limitée et non extensible Présence d’une offre attractive et complète sur l’agglomération bordelaise (640 000 m²). Une structure de l’offre équilibrée proche de celle de Brive-la-Gaillarde et de Limoges  Une densité de  commerce de plus de 300m² supérieure à celle d’Angoulême et de Brive La Gaillarde
Cependant, une évasion commerciale qui reste limitée DOCUMENT DE TRAVAIL Source : CCI Dordogne Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX :  Une évasion commerciale limitée en alimentaire Des  taux d’évasion faibles en non alimentaire (entre 14 et 21%) Une évasion globale de l’ordre de 108 M€  =>  Programmation commerciale à réaliser sur des segments  spécifiques de marchés
Le chiffre d’affaires commercial de l’agglomération est passé de  DOCUMENT DE TRAVAIL Un chiffre d’affaire en forte augmentation Cela montre que l’agglomération a su  globalement  s’adapter à cet environnement concurrentiel régional  soit une augmentation totale de 65 %,  correspondant à une croissance annuelle de 4 %, Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 480 M€ en 1998 €€ à 795 M€ en 2011, €€
DOCUMENT DE TRAVAIL Déséquilibre spatial en faveur de l’est Diversification croissante en périphérie =>impact sur le centre ville :  Poids de la ville centre : 23% du chiffre d’affaires global Impact négatif sur les commerces de proximité Croissance entre 1998 et 2011 Ce développement commercial s’est accompagné d’une forte croissance de la concurrence entre les 3 pôles et de déséquilibres importants Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Pôle ouest: +33% Périgueux ville: +17% Pôle est: +180%
Le profil de la clientèle de l’agglomération périgourdine: une population un peu plus âgée que la moyenne nationale DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX :  Un Vieillissement de la population Une proportion de retraités légèrement supérieure à la moyenne nationale La diminution de la taille des ménages en centre ville Une répartition par Catégorie socio professionnelle homogène entre la ville centre et la zone de chalandise Un revenu médian supérieur en périphérie … avec toutefois de plus grandes disparités en centre-ville.
Des comportements d’achat qui évoluent DOCUMENT DE TRAVAIL 1. Consommer au meilleur prix 2 . Rationaliser et arbitrer sa consommation 3 . Être étonné par l’offre 4.  Bénéficier d’une haute qualité de service 5 . Être internaute avant d’être consommateur  6 . Consommer durable 7. Privilégier la proximité et la fonctionnalité des achats Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
DOCUMENT DE TRAVAIL DEUXIEME PARTIE :  Analyse détaillée de l’appareil commercial du centre ville Source : CCI de Dordogne, enquête 2007 réactualisée Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
Un commerce de centre ville de Périgueux dense et  spécialisé dans l’équipement de la personne DOCUMENT DE TRAVAIL Base : 288 activités commerciales Source : AID Observatoire, repérage octobre 2010 Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX :  Plus de 700 locaux d’activités en centre-ville, Plus de 40% de ces locaux sont occupés  par des commerces Une  hyper spécialisation en équipement de la personne (56% - 160 cellules) Une forte densité de Cafés, Hôtels et restaurants
Mais une fragilisation du commerce de centre-ville DOCUMENT DE TRAVAIL l’implantation en périphérie d’activités de centre ville (Culture et enseignes de prêt-à-porter de centre ville) La part du commerce de centre-ville n’est que de 17% du commerce de l’agglomération  (centres-villes comparables : 23 %). Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
Au sein du centre-ville un déséquilibre entre les rues qui « marchent » et celles qui connaissent des difficultés DOCUMENT DE TRAVAIL Source : AID Observatoire, repérage octobre 2010 Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Un  taux de vacance  des locaux commerciaux (12%) légèrement supérieur à la moyenne pour des villes comparables (10%)  mais une  concentration forte   de la vacance  sur la partie Nord du centre ville  pouvant entraîner à terme des effets de  rétrécissement du périmètre du centre ville Un cœur commercial structuré autour de la rue Taillefer / Montaigne / République Un espace a vocation plus touristique structuré autour de la rue Limogeanne et des places fortes : spécialités culinaires, restauration Des zones en perte de vitesse  à l’est de la place Montaigne et à l’extrémité ouest de la rue du P. Wilson : développement de la vacance, dominante services, qualité architecturale moindre Des locomotives fortes : place Francheville, Librairie Marbot, la Poste, Cathédrale St Front
Une augmentation importante du nombre d’enseignes nationales … DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX :  Croissance de  45%  du nombre d’enseignes nationales en centre-ville entre  1998 et 2010 Concentration des enseignes nationales sur la rue Taillefer Présence importante des enseignes nationales sur les secteurs : services et équipement de la personne. Un circuit marchand orienté sur la partie Sud de l’hyper centre Un besoin de rééquilibrage sur la partie Nord
Mais un manque de surfaces libres importante pour accueillir des concepts commerciaux dynamisants ... Un manque de moyennes surfaces (de plus de 300m²) en cœur de ville .  - DOCUMENT DE TRAVAIL Les contacts pris avec les enseignes commerciales que l’on trouve habituellement dans les centres-villes le confirment: que le  manque d’offre de locaux commerciaux  est une des principales raisons à l’absence de moyennes surfaces à Périgueux.  Or, elles peuvent constituer des  locomotives  pour le petit commerce de centre ville. La quasi-totalité des locaux disponibles ne correspond pas aux standards d’exploitation des enseignes Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
DOCUMENT DE TRAVAIL TROISIEME PARTIE :  Les préconisations Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 3 objectifs pour mieux développer le commerce de l’agglomération périgourdine : Objectif n°1 : Renforcer le rayonnement commercial du  cœur d’agglomération Objectif n°2 Permettre à l’agglomération de jouer son rôle de  principal pôle commercial du département Objectif n°3 Assurer une  répartition équilibrée du commerce  au sein du territoire
DOCUMENT DE TRAVAIL Renforcer le rayonnement commercial du  coeur d’agglomération Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Objectif 1
Pourquoi le renforcement de l’offre commerciale du centre ville de Périgueux est il nécessaire ? DOCUMENT DE TRAVAIL Parce que le commerce de centre ville de Périgueux est précieux pour la vie et l’attractivité de notre territoire Associé au patrimoine, il confère à notre agglomération sa  personnalité et son image  valorisante il participe de façon déterminante à son  animation et à son cadre de vie . Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
Pourquoi le renforcement de l’offre commerciale du centre ville de Périgueux est il nécessaire ?  suite DOCUMENT DE TRAVAIL Parce que le centre ville de Périgueux se fragilise Parce que la concurrence interne et externe s’intensifie déficit important de  grands locaux  commerciaux Densifications commerciales  à Limoges, Angoulême, Brive la Gaillarde… 17%  du Chiffre d’affaire (moyenne nationale 22 à 25%) Risque de  rétrécissement  du centre ville +20.000 m²  de surface de vente en périphérie autorisées ces dernières années Diversification  croissante des formats en périphérie Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 2007  18% du chiffre d’affaire de l’agglomération Aujourd’hui   17% du chiffre d’affaire de l’agglomération 2015  16% du chiffre d’affaire de l’agglomération *  Estimation du chiffre d’affaire réalisé sur la base de l’enquête ménage de la CCI de Dordogne (2007) et des projections de chiffre d’affaire (CDAC autorisée  et réalisée depuis 2007, progression  moyenne du chiffre d’affaire des activités existantes.) Pourquoi le renforcement de l’offre commerciale du centre ville de Périgueux est il nécessaire ?  suite Parce que la situation risque de s’aggraver si aucune action n’est menée Prospective chiffre d’affaire du centre ville 1998 23% du chiffre d’affaire de l’agglomération
DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 1. Renforcer l’armature existante du centre ville 2. Création d’un centre commercial place Montaigne 3. Maîtriser le développement commercial en périphérie Les  actions proposées pour renforcer l’attractivité commerciale du centre ville
DOCUMENT DE TRAVAIL Réduire le nombre de locaux vacants  Encourager l’implantation de commerces attractifs mise en place d’un périmètre de préemption identification des opportunités foncières et immobilières  acquisitions immobilières et foncières  remembrement des locaux acquis mise en place d’une démarche de commercialisation spécifique remise sur le marché des locaux restructurés Les générateurs de flux Cathédrale Place Francheville Équipements et services publics 1. Renforcer l’armature existante du centre ville Principes Mode opératoire Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
DOCUMENT DE TRAVAIL adéquation avec les capacités économiques actuelles  de développement commercial de l’agglomération. Est-ce suffisant pour reconquérir des parts de marché ? Non Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Renforcer l’armature existante du centre ville: avantages / inconvénients  Avantages effet  d’image à court terme  pour le centre ville  (potentialité de restructuration de quelques locaux rapidement) financement  de certaines opérations par des fonds FISAC Maîtrise du développement  par la puissance publique Inconvénients renforcement  très incertain  de la part de marché du centre ville manque de   vision stratégique  à moyen terme pour le centre ville action  peu lisible  pour la clientèle rétrécissement  du périmètre du centre ville à terme autour de la rue Taillefer difficulté de mobilisation  des propriétaires locaux peu de garantie  de répondre à terme à la demande des investisseurs en matière de formats surface totale restructurée  incertaine
DOCUMENT DE TRAVAIL 2. création d’un centre commercial place Montaigne Les générateurs de flux Cathédrale Place Francheville Projet commercial Equipements et services publics Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Principes création d’un  événement commercial  destiné à bénéficier à l’ensemble du centre ville création d’une  offre immobilière attractive  pour des enseignes majeures
Un projet réaliste, basé sur une taille critique minimum entre  7500 m² et 10 000 m² Un programme prenant en compte  l’existant en centre ville Le besoin éventuel d’une  locomotive alimentaire  à envisager en relocalisation plutôt qu’en création compte tenu de la saturation locale du secteur l’implantation nécessaire  d’acteurs majeurs absents  à l’heure actuelle de l’agglomération de Périgueux (H&M, Zara…) DOCUMENT DE TRAVAIL Un centre commercial place Montaigne: les conditions de la réussite La programmation Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Activités Surfaces Hypothèse basse % Surfaces hypothèse haute % Alimentaire  - Moyenne surface ?? - Alimentaire spécialisé 1 800 1200 600 24% 2 500 1800 700 25% Equipement de la personne  Moyenne surface Vêtements / chaussures Accessoires / maroquinerie Equipement de la maison :  Petit mobilier Décoration  Biens culturels Bar, restauration Restauration rapide / à emporter Restauration assise Beauté, bien être Services 2000 1 000 800 200 1800 1000 800 400 800 200 600 400 300 27% 24% 5% 11% 5% 4% 2000 1000 800 200 2600 1500 1100 600 1200 400 800 600 500 20% 26% 6% 12% 6% 5% TOTAL 7500 100% 10000 100%
Les loyers ne doivent pas excéder  200 à 300 € HT  annuels / m² hors charges  L’intervention d’un  opérateur spécialisé  présentant des garanties en matière de pérennisation de son investissement .  Un mode de fonctionnement à harmoniser avec  les commerçants actuels  du centre ville DOCUMENT DE TRAVAIL Un centre commercial place Montaigne: les conditions de la réussite  suite La programmation  (suite) Le renforcement de l’attractivité commerciale du centre ville, et notamment de réussite de la galerie commerciale passent nécessairement par un  fort ralentissement  de l’expansion commerciale en périphérie La maîtrise du développement commercial en périphérie Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
La place Montaigne : un lieu stratégique de  couture urbaine  avec la partie Nord du centre ville Une  reconfiguration des flux clientèle  dans une logique de triangulation entre la place Francheville, la cathédrale et la place Montaigne Une insertion urbaine  à réussir en liaison avec un réseau de rues constitué par la rue Limogeanne, la rue de l’Eguillerie, la rue Voltaire, la rue Montaigne, le rue Bergère… Des  aménagements  urbains à prolonger  dans les rues mis en résonance avec le centre commercial DOCUMENT DE TRAVAIL Un centre commercial place Montaigne: les conditions de la réussite  suite Le positionnement stratégique Un objet urbain  remarquable  en lui même la nécessité de s’adjoindre les services d’un  architecte créatif et renommé Une qualité architecturale Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
DOCUMENT DE TRAVAIL Nécessite de  freiner le  développement des m² commerciaux  en périphérie interdire  l’implantation d’activités de centre-ville en périphérie Maîtriser la programmation  pour limiter les  effets potentiels de concurrence  au sein même du centre ville Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Un centre commercial place Montaigne:  avantages / inconvénients Avantages Inconvénients Création d’une nouvelle « locomotive de centre ville »  de nature à rééquilibrer les parts de marché entre centre ville et périphérie Bien placé:  permet un   élargissement  du centre ville au Nord pour un renforcement du centre  et une dynamisation de rues en perte d’attractivité création d’une offre immobilière  attractive pour des enseignes majeures  opportunité de  requalification urbaine  de la place Montaigne
DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Permettre à l’agglomération de jouer son rôle de  principal pôle commercial du département Objectif 2
DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Les enjeux pour le commerce de l’agglomération Le développement de l’attractivité commerciale de notre agglomération nécessite de: L’agglomération périgourdine représente  34 %  du chiffre d’affaires commercial du département.  Il s’agit de conforter et de développer cette proportion, à la fois pour limiter l’évasion  commerciale hors de Dordogne  et pour  renforcer l’attractivité globale  de notre territoire. Compléter notre offre globale Notre agglomération souffre actuellement de la fragilité  - de son centre ville , qui réduit  l’« attractivité centrale » de l’agglomération - de  son pôle ouest , qui limite notre attractivité commerciale à l’ouest du département Améliorer les équilibres entre les pôles commerciaux de l’agglomération
DOCUMENT DE TRAVAIL Vers un développement commercial équilibré Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Aspect quantitatif:  le  potentiel restreint  de développement commercial nécessite:  de  fixer des enveloppes quantitatives  de développement sur chaque pôle  en fonction des  objectifs de rééquilibrage  territorial de l’offre Pôle ouest: +20% de la surface existante, soit  14 000 m²  Pôle est: +10% de la surface existante, soit  7 000 m²  Limitation de l’extension des surfaces commerciales pour les 5 prochaines années Rythme global de croissance 4 000m²/an contre un rythme actuel de 6 500 m² /an. Pas de nouvelle implantation commerciale (de plus de 1 000 m²) en dehors des 3 secteurs commerciaux ci-dessus et du centre-ville
DOCUMENT DE TRAVAIL Répartition des fonctions commerciales  pour favoriser les  complémentarités  plutôt que les concurrences territoriales entre le centre ville et la périphérie Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Vers un développement commercial équilibré Aspect qualitatif:  Secteur d’activités Développement possible en périphérie Objectif : permettre la modernisation et quelques extensions en fonction du secteur d’activité Alimentaire Aucun développement Biens culturels, journaux Aucun développement Jeux jouets Extension possible en périphérie Plantes Fleurs Aucun développement Sport Extension possible en périphérie Blanc Brun Informatique Extension possible en périphérie Bricolage Jardinage Extension possible en périphérie Mobilier Extension possible en périphérie Accessoires, beauté, optique Aucun développement Vêtements Chaussures Aucun développement Autres Aucun développement TOTAL
DOCUMENT DE TRAVAIL en  dissociant les fonctions  de commerce de détail des autres afin d’apporter plus de  lisibilité  aux activités commerciales. en entrant dans une démarche qualitative de  renouvellement et de densification  du pôle avec la possibilité d’implanter des activités commerciales thématiques  non concurrente du centre-ville . Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Lancer une démarche novatrice de requalification progressive sur Péri Ouest
DOCUMENT DE TRAVAIL Optimisation des  zones de stationnement   Limiter globalement  l’impact environnemental  des zones  Possibilité d’autoriser la densification des zones existantes à hauteur de 20% supplémentaire pour les  bâtiments Haute Qualité Environnementale   Possibilité  d’équipement de production d’énergie à partir de ressources renouvelables Préconiser une  gestion globale de l’énergie  pour chaque projet d’extension ou de création (.). Conditionner le développement commercial à la  desserte en transport en commun efficient.   Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Intégrer   des critères architecturaux et de développement durable dans les Plans Locaux d’Urbanisme
DOCUMENT DE TRAVAIL Objectif 3 : Assurer une répartition équilibrée du commerce au sein du territoire Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
DOCUMENT DE TRAVAIL PROPOSITIONS POUR ASSURER UN MAILLAGE DE L’OFFRE COMMERCIALE SUR LE TERRITOIRE Les enjeux :   Éviter la multiplication des déplacements pour les courses ordinaires Renforcer l’attractivité des cœurs de village et des quartiers en apportant de la mixité fonctionnelle et de l’animation urbaine.  Stratégie de maintien, de structuration et de dynamisation des activités commerciales et de services en cœur de ville, de bourg ou de quartier  Les mesures :  Relier le développement urbain et le développement commercial  dans le cadre d’opérations de densification (renouvellement urbain ou extension). Apporter un cadre réglementaire  à travers la mise en place de périmètres spécifiques dans les PLU pour favoriser le développement commercial au cœur des centralités : alignement marchands, fixer des plafonds de surface de vente... Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011

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Charte commerciale

  • 1. DOCUMENT DE TRAVAIL CHARTE COMMERCIALE DE L’AGGLOMÉRATION PÉRIGOURDINE AVRIL 2011
  • 2. DOCUMENT DE TRAVAIL PREMIERE PARTIE : Analyse du contexte commercial local Organisation et fonctionnement du commerce de l’agglomération Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 3. Une zone de chalandise de l’agglomération de 150 000 habitants .. DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS : Une zone de chalandise non alimentaire de 71 000 ménages soit environ 150 000 habitants Croissance faible de la population sur l’aire urbaine +0.7% par an
  • 4. DOCUMENT DE TRAVAIL Un environnement régional très concurrentiel Surfaces commerciales : Bordeaux – 640 000 m² Périgueux : 185 000 m² Angoulême – 170 000 m² Brive : 170 000 m² Libourne – 52 000 m² Source : DGCCRF, 2009 Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX : Un environnement fortement concurrentiel : une zone de chalandise limitée et non extensible Présence d’une offre attractive et complète sur l’agglomération bordelaise (640 000 m²). Une structure de l’offre équilibrée proche de celle de Brive-la-Gaillarde et de Limoges Une densité de commerce de plus de 300m² supérieure à celle d’Angoulême et de Brive La Gaillarde
  • 5. Cependant, une évasion commerciale qui reste limitée DOCUMENT DE TRAVAIL Source : CCI Dordogne Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX : Une évasion commerciale limitée en alimentaire Des taux d’évasion faibles en non alimentaire (entre 14 et 21%) Une évasion globale de l’ordre de 108 M€ => Programmation commerciale à réaliser sur des segments spécifiques de marchés
  • 6. Le chiffre d’affaires commercial de l’agglomération est passé de DOCUMENT DE TRAVAIL Un chiffre d’affaire en forte augmentation Cela montre que l’agglomération a su globalement s’adapter à cet environnement concurrentiel régional soit une augmentation totale de 65 %, correspondant à une croissance annuelle de 4 %, Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 480 M€ en 1998 €€ à 795 M€ en 2011, €€
  • 7. DOCUMENT DE TRAVAIL Déséquilibre spatial en faveur de l’est Diversification croissante en périphérie =>impact sur le centre ville : Poids de la ville centre : 23% du chiffre d’affaires global Impact négatif sur les commerces de proximité Croissance entre 1998 et 2011 Ce développement commercial s’est accompagné d’une forte croissance de la concurrence entre les 3 pôles et de déséquilibres importants Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Pôle ouest: +33% Périgueux ville: +17% Pôle est: +180%
  • 8. Le profil de la clientèle de l’agglomération périgourdine: une population un peu plus âgée que la moyenne nationale DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX : Un Vieillissement de la population Une proportion de retraités légèrement supérieure à la moyenne nationale La diminution de la taille des ménages en centre ville Une répartition par Catégorie socio professionnelle homogène entre la ville centre et la zone de chalandise Un revenu médian supérieur en périphérie … avec toutefois de plus grandes disparités en centre-ville.
  • 9. Des comportements d’achat qui évoluent DOCUMENT DE TRAVAIL 1. Consommer au meilleur prix 2 . Rationaliser et arbitrer sa consommation 3 . Être étonné par l’offre 4. Bénéficier d’une haute qualité de service 5 . Être internaute avant d’être consommateur 6 . Consommer durable 7. Privilégier la proximité et la fonctionnalité des achats Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 10. DOCUMENT DE TRAVAIL DEUXIEME PARTIE : Analyse détaillée de l’appareil commercial du centre ville Source : CCI de Dordogne, enquête 2007 réactualisée Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 11. Un commerce de centre ville de Périgueux dense et spécialisé dans l’équipement de la personne DOCUMENT DE TRAVAIL Base : 288 activités commerciales Source : AID Observatoire, repérage octobre 2010 Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX : Plus de 700 locaux d’activités en centre-ville, Plus de 40% de ces locaux sont occupés par des commerces Une hyper spécialisation en équipement de la personne (56% - 160 cellules) Une forte densité de Cafés, Hôtels et restaurants
  • 12. Mais une fragilisation du commerce de centre-ville DOCUMENT DE TRAVAIL l’implantation en périphérie d’activités de centre ville (Culture et enseignes de prêt-à-porter de centre ville) La part du commerce de centre-ville n’est que de 17% du commerce de l’agglomération (centres-villes comparables : 23 %). Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 13. Au sein du centre-ville un déséquilibre entre les rues qui « marchent » et celles qui connaissent des difficultés DOCUMENT DE TRAVAIL Source : AID Observatoire, repérage octobre 2010 Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Un taux de vacance des locaux commerciaux (12%) légèrement supérieur à la moyenne pour des villes comparables (10%) mais une concentration forte de la vacance sur la partie Nord du centre ville pouvant entraîner à terme des effets de rétrécissement du périmètre du centre ville Un cœur commercial structuré autour de la rue Taillefer / Montaigne / République Un espace a vocation plus touristique structuré autour de la rue Limogeanne et des places fortes : spécialités culinaires, restauration Des zones en perte de vitesse à l’est de la place Montaigne et à l’extrémité ouest de la rue du P. Wilson : développement de la vacance, dominante services, qualité architecturale moindre Des locomotives fortes : place Francheville, Librairie Marbot, la Poste, Cathédrale St Front
  • 14. Une augmentation importante du nombre d’enseignes nationales … DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 CONSTATS & ENJEUX : Croissance de 45% du nombre d’enseignes nationales en centre-ville entre 1998 et 2010 Concentration des enseignes nationales sur la rue Taillefer Présence importante des enseignes nationales sur les secteurs : services et équipement de la personne. Un circuit marchand orienté sur la partie Sud de l’hyper centre Un besoin de rééquilibrage sur la partie Nord
  • 15. Mais un manque de surfaces libres importante pour accueillir des concepts commerciaux dynamisants ... Un manque de moyennes surfaces (de plus de 300m²) en cœur de ville . - DOCUMENT DE TRAVAIL Les contacts pris avec les enseignes commerciales que l’on trouve habituellement dans les centres-villes le confirment: que le manque d’offre de locaux commerciaux est une des principales raisons à l’absence de moyennes surfaces à Périgueux. Or, elles peuvent constituer des locomotives pour le petit commerce de centre ville. La quasi-totalité des locaux disponibles ne correspond pas aux standards d’exploitation des enseignes Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 16. DOCUMENT DE TRAVAIL TROISIEME PARTIE : Les préconisations Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 3 objectifs pour mieux développer le commerce de l’agglomération périgourdine : Objectif n°1 : Renforcer le rayonnement commercial du cœur d’agglomération Objectif n°2 Permettre à l’agglomération de jouer son rôle de principal pôle commercial du département Objectif n°3 Assurer une répartition équilibrée du commerce au sein du territoire
  • 17. DOCUMENT DE TRAVAIL Renforcer le rayonnement commercial du coeur d’agglomération Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Objectif 1
  • 18. Pourquoi le renforcement de l’offre commerciale du centre ville de Périgueux est il nécessaire ? DOCUMENT DE TRAVAIL Parce que le commerce de centre ville de Périgueux est précieux pour la vie et l’attractivité de notre territoire Associé au patrimoine, il confère à notre agglomération sa personnalité et son image valorisante il participe de façon déterminante à son animation et à son cadre de vie . Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 19. Pourquoi le renforcement de l’offre commerciale du centre ville de Périgueux est il nécessaire ? suite DOCUMENT DE TRAVAIL Parce que le centre ville de Périgueux se fragilise Parce que la concurrence interne et externe s’intensifie déficit important de grands locaux commerciaux Densifications commerciales à Limoges, Angoulême, Brive la Gaillarde… 17% du Chiffre d’affaire (moyenne nationale 22 à 25%) Risque de rétrécissement du centre ville +20.000 m² de surface de vente en périphérie autorisées ces dernières années Diversification croissante des formats en périphérie Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 20. DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 2007 18% du chiffre d’affaire de l’agglomération Aujourd’hui 17% du chiffre d’affaire de l’agglomération 2015 16% du chiffre d’affaire de l’agglomération * Estimation du chiffre d’affaire réalisé sur la base de l’enquête ménage de la CCI de Dordogne (2007) et des projections de chiffre d’affaire (CDAC autorisée et réalisée depuis 2007, progression moyenne du chiffre d’affaire des activités existantes.) Pourquoi le renforcement de l’offre commerciale du centre ville de Périgueux est il nécessaire ? suite Parce que la situation risque de s’aggraver si aucune action n’est menée Prospective chiffre d’affaire du centre ville 1998 23% du chiffre d’affaire de l’agglomération
  • 21. DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 1. Renforcer l’armature existante du centre ville 2. Création d’un centre commercial place Montaigne 3. Maîtriser le développement commercial en périphérie Les actions proposées pour renforcer l’attractivité commerciale du centre ville
  • 22. DOCUMENT DE TRAVAIL Réduire le nombre de locaux vacants Encourager l’implantation de commerces attractifs mise en place d’un périmètre de préemption identification des opportunités foncières et immobilières acquisitions immobilières et foncières remembrement des locaux acquis mise en place d’une démarche de commercialisation spécifique remise sur le marché des locaux restructurés Les générateurs de flux Cathédrale Place Francheville Équipements et services publics 1. Renforcer l’armature existante du centre ville Principes Mode opératoire Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 23. DOCUMENT DE TRAVAIL adéquation avec les capacités économiques actuelles de développement commercial de l’agglomération. Est-ce suffisant pour reconquérir des parts de marché ? Non Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Renforcer l’armature existante du centre ville: avantages / inconvénients Avantages effet d’image à court terme pour le centre ville (potentialité de restructuration de quelques locaux rapidement) financement de certaines opérations par des fonds FISAC Maîtrise du développement par la puissance publique Inconvénients renforcement très incertain de la part de marché du centre ville manque de vision stratégique à moyen terme pour le centre ville action peu lisible pour la clientèle rétrécissement du périmètre du centre ville à terme autour de la rue Taillefer difficulté de mobilisation des propriétaires locaux peu de garantie de répondre à terme à la demande des investisseurs en matière de formats surface totale restructurée incertaine
  • 24. DOCUMENT DE TRAVAIL 2. création d’un centre commercial place Montaigne Les générateurs de flux Cathédrale Place Francheville Projet commercial Equipements et services publics Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Principes création d’un événement commercial destiné à bénéficier à l’ensemble du centre ville création d’une offre immobilière attractive pour des enseignes majeures
  • 25. Un projet réaliste, basé sur une taille critique minimum entre 7500 m² et 10 000 m² Un programme prenant en compte l’existant en centre ville Le besoin éventuel d’une locomotive alimentaire à envisager en relocalisation plutôt qu’en création compte tenu de la saturation locale du secteur l’implantation nécessaire d’acteurs majeurs absents à l’heure actuelle de l’agglomération de Périgueux (H&M, Zara…) DOCUMENT DE TRAVAIL Un centre commercial place Montaigne: les conditions de la réussite La programmation Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Activités Surfaces Hypothèse basse % Surfaces hypothèse haute % Alimentaire - Moyenne surface ?? - Alimentaire spécialisé 1 800 1200 600 24% 2 500 1800 700 25% Equipement de la personne Moyenne surface Vêtements / chaussures Accessoires / maroquinerie Equipement de la maison : Petit mobilier Décoration Biens culturels Bar, restauration Restauration rapide / à emporter Restauration assise Beauté, bien être Services 2000 1 000 800 200 1800 1000 800 400 800 200 600 400 300 27% 24% 5% 11% 5% 4% 2000 1000 800 200 2600 1500 1100 600 1200 400 800 600 500 20% 26% 6% 12% 6% 5% TOTAL 7500 100% 10000 100%
  • 26. Les loyers ne doivent pas excéder 200 à 300 € HT annuels / m² hors charges L’intervention d’un opérateur spécialisé présentant des garanties en matière de pérennisation de son investissement . Un mode de fonctionnement à harmoniser avec les commerçants actuels du centre ville DOCUMENT DE TRAVAIL Un centre commercial place Montaigne: les conditions de la réussite suite La programmation (suite) Le renforcement de l’attractivité commerciale du centre ville, et notamment de réussite de la galerie commerciale passent nécessairement par un fort ralentissement de l’expansion commerciale en périphérie La maîtrise du développement commercial en périphérie Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 27. La place Montaigne : un lieu stratégique de couture urbaine avec la partie Nord du centre ville Une reconfiguration des flux clientèle dans une logique de triangulation entre la place Francheville, la cathédrale et la place Montaigne Une insertion urbaine à réussir en liaison avec un réseau de rues constitué par la rue Limogeanne, la rue de l’Eguillerie, la rue Voltaire, la rue Montaigne, le rue Bergère… Des aménagements urbains à prolonger dans les rues mis en résonance avec le centre commercial DOCUMENT DE TRAVAIL Un centre commercial place Montaigne: les conditions de la réussite suite Le positionnement stratégique Un objet urbain remarquable en lui même la nécessité de s’adjoindre les services d’un architecte créatif et renommé Une qualité architecturale Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 28. DOCUMENT DE TRAVAIL Nécessite de freiner le développement des m² commerciaux en périphérie interdire l’implantation d’activités de centre-ville en périphérie Maîtriser la programmation pour limiter les effets potentiels de concurrence au sein même du centre ville Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Un centre commercial place Montaigne: avantages / inconvénients Avantages Inconvénients Création d’une nouvelle « locomotive de centre ville » de nature à rééquilibrer les parts de marché entre centre ville et périphérie Bien placé: permet un élargissement du centre ville au Nord pour un renforcement du centre et une dynamisation de rues en perte d’attractivité création d’une offre immobilière attractive pour des enseignes majeures opportunité de requalification urbaine de la place Montaigne
  • 29. DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Permettre à l’agglomération de jouer son rôle de principal pôle commercial du département Objectif 2
  • 30. DOCUMENT DE TRAVAIL Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Les enjeux pour le commerce de l’agglomération Le développement de l’attractivité commerciale de notre agglomération nécessite de: L’agglomération périgourdine représente 34 % du chiffre d’affaires commercial du département. Il s’agit de conforter et de développer cette proportion, à la fois pour limiter l’évasion commerciale hors de Dordogne et pour renforcer l’attractivité globale de notre territoire. Compléter notre offre globale Notre agglomération souffre actuellement de la fragilité - de son centre ville , qui réduit l’« attractivité centrale » de l’agglomération - de son pôle ouest , qui limite notre attractivité commerciale à l’ouest du département Améliorer les équilibres entre les pôles commerciaux de l’agglomération
  • 31. DOCUMENT DE TRAVAIL Vers un développement commercial équilibré Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Aspect quantitatif: le potentiel restreint de développement commercial nécessite: de fixer des enveloppes quantitatives de développement sur chaque pôle en fonction des objectifs de rééquilibrage territorial de l’offre Pôle ouest: +20% de la surface existante, soit 14 000 m² Pôle est: +10% de la surface existante, soit 7 000 m² Limitation de l’extension des surfaces commerciales pour les 5 prochaines années Rythme global de croissance 4 000m²/an contre un rythme actuel de 6 500 m² /an. Pas de nouvelle implantation commerciale (de plus de 1 000 m²) en dehors des 3 secteurs commerciaux ci-dessus et du centre-ville
  • 32. DOCUMENT DE TRAVAIL Répartition des fonctions commerciales pour favoriser les complémentarités plutôt que les concurrences territoriales entre le centre ville et la périphérie Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Vers un développement commercial équilibré Aspect qualitatif: Secteur d’activités Développement possible en périphérie Objectif : permettre la modernisation et quelques extensions en fonction du secteur d’activité Alimentaire Aucun développement Biens culturels, journaux Aucun développement Jeux jouets Extension possible en périphérie Plantes Fleurs Aucun développement Sport Extension possible en périphérie Blanc Brun Informatique Extension possible en périphérie Bricolage Jardinage Extension possible en périphérie Mobilier Extension possible en périphérie Accessoires, beauté, optique Aucun développement Vêtements Chaussures Aucun développement Autres Aucun développement TOTAL
  • 33. DOCUMENT DE TRAVAIL en dissociant les fonctions de commerce de détail des autres afin d’apporter plus de lisibilité aux activités commerciales. en entrant dans une démarche qualitative de renouvellement et de densification du pôle avec la possibilité d’implanter des activités commerciales thématiques non concurrente du centre-ville . Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Lancer une démarche novatrice de requalification progressive sur Péri Ouest
  • 34. DOCUMENT DE TRAVAIL Optimisation des zones de stationnement Limiter globalement l’impact environnemental des zones Possibilité d’autoriser la densification des zones existantes à hauteur de 20% supplémentaire pour les bâtiments Haute Qualité Environnementale Possibilité d’équipement de production d’énergie à partir de ressources renouvelables Préconiser une gestion globale de l’énergie pour chaque projet d’extension ou de création (.). Conditionner le développement commercial à la desserte en transport en commun efficient. Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011 Intégrer des critères architecturaux et de développement durable dans les Plans Locaux d’Urbanisme
  • 35. DOCUMENT DE TRAVAIL Objectif 3 : Assurer une répartition équilibrée du commerce au sein du territoire Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011
  • 36. DOCUMENT DE TRAVAIL PROPOSITIONS POUR ASSURER UN MAILLAGE DE L’OFFRE COMMERCIALE SUR LE TERRITOIRE Les enjeux : Éviter la multiplication des déplacements pour les courses ordinaires Renforcer l’attractivité des cœurs de village et des quartiers en apportant de la mixité fonctionnelle et de l’animation urbaine. Stratégie de maintien, de structuration et de dynamisation des activités commerciales et de services en cœur de ville, de bourg ou de quartier Les mesures : Relier le développement urbain et le développement commercial dans le cadre d’opérations de densification (renouvellement urbain ou extension). Apporter un cadre réglementaire à travers la mise en place de périmètres spécifiques dans les PLU pour favoriser le développement commercial au cœur des centralités : alignement marchands, fixer des plafonds de surface de vente... Périgueux – AMO Charte d’urbanisme commerciale – avril 2011

Notes de l'éditeur

  1. Trélissac : 68 000 m² de plus de 300m² => 88 000 m² de SHON => 5% : création possible de 4 400 m² d’ici à 2015 Boulazac : 38 160 m² de plus de 300m² => 50 000 m² de SHON => 5% : création possible de 2 500 m² d’ici à 2015 Marsac : 55 710 m² de plus de 300m² => 72 000 m² de SHON => 20% : création possible de 14 000 m² d’ici à 2015 => objectif de restructuration et de modernisation Un rythme de 7 700 m² /an de croissance.
  2. quotidien: Boulangerie, boucherie – charcuterie, tabac – presse, fleurs, épicerie, petites surfaces alimentaires, services et artisans… Hebdomadaire: achats effectués régulièrement (plusieurs fois par mois) et correspondant à des produits de consommation courante (alimentation et produits associés : hygiène, boissons, produits d’entretien…) Achats occasionnels légers : achats effectués épisodiquement (plusieurs fois par an) et correspondant à des produits de petite taille, répondant à des logiques d’achat - plaisir et générant peu de contraintes de stockage et de livraison (habillement / chaussures, petit équipement de la maison,…) Achats occasionnels lourds : achats effectués épisodiquement (plusieurs fois par an) et correspondant à des produits de taille variable supposant des emprises de stockage importantes et générant des contraintes de livraison (bricolage, jardinage, matériaux…) Exceptionnel : achats effectués rarement (une fois par an ou moins ), correspondant à des produits de taille importante supposant des emprises de stockage importantes, des contraintes de livraison, et autorisant des bassins de consommation élargis (mobilier, automobile, cuisinistes, gros électroménager : TV / Hifi…)