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GABON
1. Essaie argumentatif sur les PPP
GABON
Vers la mise en place d’un « New Deal » pour le logement au Gabon
Décembre 2021
Le Gabon connaît un important déficit en logement. En effet, selon le dernier Recensement Général
de la Population et du Logement (RGPL) datant de 2013, environ 345 468 personnes n’ont pas accès à
des logements décents (84% en zones urbaines et 16% en milieu rural). Le besoin national en
logements décents s’élève à 259 579 unités. Année après année ce besoin ne cesse de s’accroitre tant
parce que le nombre de logements construits annuellement est faible et ne permet pas d’absorber la
demande, tant parce que la croissance démographique s’accélère.
Pour répondre à ce besoin, le gouvernement s’est engagé à fournir aux population gabonaises 5 000
logements par an soit 35 000 logements décents sur les sept années entre 2009 et 2016. Ce projet
s’est inscrit dans le vaste programme d’investissements décrit dans le Plan Stratégique Gabon
Emergent, sur l’axe développement des infrastructures pour réduire la pauvreté et les inégalités
sociales. Le projet a été porté par la Société Nationale de Logements Sociaux (SNLS) et la Société
Nationale Immobilière (SNI), deux entités publiques en charge de la construction et la gestion des
logements au Gabon.
A la fin du premier septennat, les sociétés publiques n’ont pas atteint les résultats attendus. Moins de
20% des logements attendus ont été livré. Ces résultats insatisfaisants ont conduit le gouvernement à
prendre des mesures dont la fusion-absorption de la Société Nationale des Logements Sociaux (SNLS)
par la Société Nationale Immobilière (SNI). L’objectif visé est de recentrer les investissements consentis
par l’Etat dans le secteur afin d’obtenir des résultats plus probants.
Malgré les efforts du gouvernement, le déficit en logement persiste. Il faut donc que le Gabon
réinvente son modèle opérationnel d’investissement en faisant recours au secteur privé dans le cadre
d’un « new deal » pour le logement.
Il convient d’analyser d’abord les causes de l’échec des modèles antérieures et ensuite, décrire le
mécanisme d’investissement et les conditions de succès de ce modèle alternatif.
Les causes de l’échec des projets publics d’investissements immobiliers au Gabon sont principalement
de nature organisationnelles ou opérationnelles. Plus clairement, il s’agit des différents
dysfonctionnements constatés au niveau de la gouvernance globale des projets du secteur public. On
note entre autres :
✓ Une mauvaise coordination entre les parties prenantes dans la gouvernance des projets :
plusieurs acteurs avec des motivations et des intérêts divergents ; une confusion dans les rôles
et les responsabilités de chacun dans les projets. Exemple : le Ministère de l’Habitat et l’Agence
Nationale des Grands Travaux ; des retards dans les prises de décision dus à l’indisponibilité
de certaines parties prenantes (dont les hommes politiques);
✓ Une mauvaise préparation des projets : des études sur les besoins, sur le modèle économique
et les conditions de rentabilité n’ont pas été suffisamment poussé ; les documents de
Mobilisation du secteur privé comme alternative de
financement pour la réalisation d’un projet de
logements
GABON
2. Essaie argumentatif sur les PPP
planification stratégique de projet ne sont pas harmonisés ente parties prenantes ; la
planification des projets n’est faite de manière rigoureuse avec des objectifs et des livrables
attendus, un dispositif de suivi-évaluation robuste, des feuilles de route pour l’exécution, une
évaluation budgétaire réaliste ;
✓ Une mauvaise gestion des financements des projets : la plupart des fonds mobilisés pour les
projets sont des financements publics ou les prêts auprès de bailleurs de fonds qui sont gérés
par des entités publiques. Ces fonds ne sont pas toujours gérés avec une approche budgétaire
efficiente et transparente. Les budgets prévus ne sont pas toujours alignés aux priorités
d’investissements. Le financement mal géré conduit à une cessation d’activités.
La leçon à tirer est que le secteur public gabonais n’est pas toujours le meilleur acteur pour conduire
efficacement les chantiers publics d’investissements immobiliers, tant sur les volets de pilotage,
gouvernance et opérationnalisation que sur les volets gestion des financements.
Alors, quelle l’alternative pour financer de réelles infrastructures dans le domaine du logement au
Gabon ?
La mise en place d’un « New Deal » du logement est une bonne piste de solution dans la démarche de
la résolution de la problématique de logements au Gabon. Ce « New Deal » est un projet de
partenariat public privé visant à solliciter le secteur privé afin de fournir un appui technique et financier
pour la conception et la mise en œuvre des chantiers de constructions de logements de l’Etat gabonais
au profit des populations locales. Ce « New Deal » prend la forme d’un contrat cadre qui offre des
garanties souveraines de retour sur investissement à l’opérateur privé. Il doit pouvoir couvrir les
périmètres suivants :
✓ Prestations de services : études préliminaires (impact environnementale, étude de marché,
impact économique et sectoriel, étude de faisabilité technique et financière) ; travaux de
construction (viabilisation, terrassement, construction, voiries, etc.) ; gestion (entretiens,
maintenance, syndic) ;
✓ Modalités de mise en œuvre : déclinaison des rôles et responsabilités, des risques partagés
entre les parties prenantes ; fixation des objectifs et livrables, des calendriers d’exécution et
de livraison ;
✓ Conditions générales et spécifiques du contrat
✓ Modalités de financement
✓ Garanties de retours sur investissement
Ce « New Deal » a plusieurs avantages. D’abord, il permet de mettre en concurrence plusieurs
opérateurs privés expérimentés ayant des ressources et des capacités d’innovation plus effaces pour
répondre aux besoins du projet. Ensuite, il transfère le risque d’investissement au secteur privé de
manière à alléger les contraintes budgétaires immédiates de l’Etat gabonais. Enfin, il met en œuvre
des réformes pour réduire les risques et créer cadre incitatif pouvant conduire à des gains d’efficience.
Parmi les projets identifiés pour rendre effectif ce cadre incitatif, on peut distinguer :
✓ La réduction des droits de douane et des taxes sur les matériaux de construction importés ;
✓ Des dérogations spéciales pour l’allègement des lois sur l’acquisition de propriétés foncières
et les permis environnementaux dans le cadre exclusif de PPP aux logements ;
✓ La création d’une Commission Nationale des Grands Travaux de Logements comme seule
autorité publique qui assure les fonctions de contrôle et de régulation ;
GABON
3. Essaie argumentatif sur les PPP
✓ La création d’un Fonds National pour le Logement (FNL) financé par un prêt auprès des
bailleurs de fonds internationaux ;
✓ L’émission de titres de créance sur les propriétés foncières et sur l’exploitation des matériaux
de construction disponibles dans le sous-sol national (sable, calcaire, granite, latérite).
En résumé, le Gabon doit, aujourd’hui plus que jamais, faire une révision de son modèle opérationnel
des chantiers de construction afin de réduire le déficit en logements et satisfaire les populations. Cette
initiative de réévaluation passe par le retour au secteur privé dans le cadre d’un PPP offrant des
avantages multilatéraux. La mise en place des conditions de facilitation et la responsabilisation d’une
seule entité publique pour le contrôle et la régulation permet de créer un cadre incitatif et des gains
d’efficience.
©Liminaire de travaux de réflexion sur les PPP
dans le logement au Gabon
Par Thérence Ly NGOUA

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  • 1. GABON 1. Essaie argumentatif sur les PPP GABON Vers la mise en place d’un « New Deal » pour le logement au Gabon Décembre 2021 Le Gabon connaît un important déficit en logement. En effet, selon le dernier Recensement Général de la Population et du Logement (RGPL) datant de 2013, environ 345 468 personnes n’ont pas accès à des logements décents (84% en zones urbaines et 16% en milieu rural). Le besoin national en logements décents s’élève à 259 579 unités. Année après année ce besoin ne cesse de s’accroitre tant parce que le nombre de logements construits annuellement est faible et ne permet pas d’absorber la demande, tant parce que la croissance démographique s’accélère. Pour répondre à ce besoin, le gouvernement s’est engagé à fournir aux population gabonaises 5 000 logements par an soit 35 000 logements décents sur les sept années entre 2009 et 2016. Ce projet s’est inscrit dans le vaste programme d’investissements décrit dans le Plan Stratégique Gabon Emergent, sur l’axe développement des infrastructures pour réduire la pauvreté et les inégalités sociales. Le projet a été porté par la Société Nationale de Logements Sociaux (SNLS) et la Société Nationale Immobilière (SNI), deux entités publiques en charge de la construction et la gestion des logements au Gabon. A la fin du premier septennat, les sociétés publiques n’ont pas atteint les résultats attendus. Moins de 20% des logements attendus ont été livré. Ces résultats insatisfaisants ont conduit le gouvernement à prendre des mesures dont la fusion-absorption de la Société Nationale des Logements Sociaux (SNLS) par la Société Nationale Immobilière (SNI). L’objectif visé est de recentrer les investissements consentis par l’Etat dans le secteur afin d’obtenir des résultats plus probants. Malgré les efforts du gouvernement, le déficit en logement persiste. Il faut donc que le Gabon réinvente son modèle opérationnel d’investissement en faisant recours au secteur privé dans le cadre d’un « new deal » pour le logement. Il convient d’analyser d’abord les causes de l’échec des modèles antérieures et ensuite, décrire le mécanisme d’investissement et les conditions de succès de ce modèle alternatif. Les causes de l’échec des projets publics d’investissements immobiliers au Gabon sont principalement de nature organisationnelles ou opérationnelles. Plus clairement, il s’agit des différents dysfonctionnements constatés au niveau de la gouvernance globale des projets du secteur public. On note entre autres : ✓ Une mauvaise coordination entre les parties prenantes dans la gouvernance des projets : plusieurs acteurs avec des motivations et des intérêts divergents ; une confusion dans les rôles et les responsabilités de chacun dans les projets. Exemple : le Ministère de l’Habitat et l’Agence Nationale des Grands Travaux ; des retards dans les prises de décision dus à l’indisponibilité de certaines parties prenantes (dont les hommes politiques); ✓ Une mauvaise préparation des projets : des études sur les besoins, sur le modèle économique et les conditions de rentabilité n’ont pas été suffisamment poussé ; les documents de Mobilisation du secteur privé comme alternative de financement pour la réalisation d’un projet de logements
  • 2. GABON 2. Essaie argumentatif sur les PPP planification stratégique de projet ne sont pas harmonisés ente parties prenantes ; la planification des projets n’est faite de manière rigoureuse avec des objectifs et des livrables attendus, un dispositif de suivi-évaluation robuste, des feuilles de route pour l’exécution, une évaluation budgétaire réaliste ; ✓ Une mauvaise gestion des financements des projets : la plupart des fonds mobilisés pour les projets sont des financements publics ou les prêts auprès de bailleurs de fonds qui sont gérés par des entités publiques. Ces fonds ne sont pas toujours gérés avec une approche budgétaire efficiente et transparente. Les budgets prévus ne sont pas toujours alignés aux priorités d’investissements. Le financement mal géré conduit à une cessation d’activités. La leçon à tirer est que le secteur public gabonais n’est pas toujours le meilleur acteur pour conduire efficacement les chantiers publics d’investissements immobiliers, tant sur les volets de pilotage, gouvernance et opérationnalisation que sur les volets gestion des financements. Alors, quelle l’alternative pour financer de réelles infrastructures dans le domaine du logement au Gabon ? La mise en place d’un « New Deal » du logement est une bonne piste de solution dans la démarche de la résolution de la problématique de logements au Gabon. Ce « New Deal » est un projet de partenariat public privé visant à solliciter le secteur privé afin de fournir un appui technique et financier pour la conception et la mise en œuvre des chantiers de constructions de logements de l’Etat gabonais au profit des populations locales. Ce « New Deal » prend la forme d’un contrat cadre qui offre des garanties souveraines de retour sur investissement à l’opérateur privé. Il doit pouvoir couvrir les périmètres suivants : ✓ Prestations de services : études préliminaires (impact environnementale, étude de marché, impact économique et sectoriel, étude de faisabilité technique et financière) ; travaux de construction (viabilisation, terrassement, construction, voiries, etc.) ; gestion (entretiens, maintenance, syndic) ; ✓ Modalités de mise en œuvre : déclinaison des rôles et responsabilités, des risques partagés entre les parties prenantes ; fixation des objectifs et livrables, des calendriers d’exécution et de livraison ; ✓ Conditions générales et spécifiques du contrat ✓ Modalités de financement ✓ Garanties de retours sur investissement Ce « New Deal » a plusieurs avantages. D’abord, il permet de mettre en concurrence plusieurs opérateurs privés expérimentés ayant des ressources et des capacités d’innovation plus effaces pour répondre aux besoins du projet. Ensuite, il transfère le risque d’investissement au secteur privé de manière à alléger les contraintes budgétaires immédiates de l’Etat gabonais. Enfin, il met en œuvre des réformes pour réduire les risques et créer cadre incitatif pouvant conduire à des gains d’efficience. Parmi les projets identifiés pour rendre effectif ce cadre incitatif, on peut distinguer : ✓ La réduction des droits de douane et des taxes sur les matériaux de construction importés ; ✓ Des dérogations spéciales pour l’allègement des lois sur l’acquisition de propriétés foncières et les permis environnementaux dans le cadre exclusif de PPP aux logements ; ✓ La création d’une Commission Nationale des Grands Travaux de Logements comme seule autorité publique qui assure les fonctions de contrôle et de régulation ;
  • 3. GABON 3. Essaie argumentatif sur les PPP ✓ La création d’un Fonds National pour le Logement (FNL) financé par un prêt auprès des bailleurs de fonds internationaux ; ✓ L’émission de titres de créance sur les propriétés foncières et sur l’exploitation des matériaux de construction disponibles dans le sous-sol national (sable, calcaire, granite, latérite). En résumé, le Gabon doit, aujourd’hui plus que jamais, faire une révision de son modèle opérationnel des chantiers de construction afin de réduire le déficit en logements et satisfaire les populations. Cette initiative de réévaluation passe par le retour au secteur privé dans le cadre d’un PPP offrant des avantages multilatéraux. La mise en place des conditions de facilitation et la responsabilisation d’une seule entité publique pour le contrôle et la régulation permet de créer un cadre incitatif et des gains d’efficience. ©Liminaire de travaux de réflexion sur les PPP dans le logement au Gabon Par Thérence Ly NGOUA