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LIVRE BLANC I PARIS NOVEMBRE 2014
QUELS SONT LES IMPACTS DE LA LOI ALUR
SUR LES HONORAIRES DE LOCATION ?
LES ÉTATS DES LIEUX :
LA CLÉ DE VOÛTE DE LA PROFITABILITÉ
DES AGENCES
GUILLAUME CHARPENTIER
Directeur de homePad France
Groupe SeLoger.com
32
SOMMAIRE
Présentation de l’auteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Préambule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1. Impact de la loi Alur sur les honoraires de location . . . . . . . . . . . . . . .11
- Forte baisse des honoraires de location sans les états des lieux . . . . . . . . . . . . .13
- Nette hausse des honoraires de location avec la prestation
« états des lieux » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
- À retenir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2. Les états des lieux, porteurs de valeur ajoutée
pour les agences . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
- Continuer ou arrêter la location ou la gestion ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
- Valoriser son savoir-faire et son professionnalisme :
les points clés de la location à améliorer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
- La clé de voûte de la rentabilité ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
- Un enjeu considérable dans la relation client. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
- Source de valeur ajoutée pour l’agence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
3. L’état des lieux, un moment clé de la relation
client à professionnaliser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
- L’état des lieux en 3 mots :
QUALITÉ, GAIN DE TEMPS, SIMPLIFICATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
- homePad, l’application sur iPad qui révolutionne les états des lieux . . . . . . . 35
Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Guillaume Charpentier
Je travaille depuis près de huit ans au sein du groupe SeLoger.com
à promouvoir et proposer des solutions technologiques à forte
valeur ajoutée pour les acteurs de l’immobilier. J’ai eu l’occasion de
travailler aussi bien pour des admi-
nistrateurs de biens, des agences
immobilières, que des promoteurs
ou des diagnostiqueurs. Ma vision
transversale ainsi que mes différen-
tes expériences auprès de ces
clients m’ont permis de développer
une certaine expertise métier que je
souhaite partager aujourd’hui.
54
INTRODUCTION
MMalgré une remise en cause actuelle de certains dispositifs,
et après des mois d’interrogations et d’atermoiements, la loi
Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24
mars 2014 livre ses premiers décrets d’application, parmi les
200 prévus par le législateur.
L’objet de ce livre blanc est donc d’apporter un décryptage
de l’impact de la loi Alur sur les honoraires de location des
agences et des professionnels de l’administration de biens.
Au regard du bouleversement réglementaire imposé aux pro-
fessionnels, l’idée de fond de ce livre blanc est également de
sensibiliser les professionnels à la nouvelle stratégie qu’ils
devraient mettre en œuvre pour créer de la valeur ajoutée et
préserver leurs marges : en l’occurrence, par la réalisation et
la professionnalisation des états des lieux.
7
PRÉAMBULE
LLa rumeur qui courait depuis plusieurs semaines est désor-
mais officielle. Le décret sur le plafonnement des honoraires
facturés par les agents immobiliers aux locataires est paru
mercredi 6 août au Journal officiel. Les honoraires fixés
varient donc de 11 à 15 euros TTC par m2
selon une certaine
sectorisation.
Ce décret d'application de la loi Alur vise à encadrer les pra-
tiques des professionnels de la gestion immobilière.
Le postulat : les anciennes pratiques
Jusqu’à présent, les frais de location étaient souvent partagés
de manière équitable ou non entre bailleur et locataire, selon
un forfait correspondant à « un mois de loyer ».
Le montant des honoraires réclamés aux locataires s'élevait
généralement à un mois de loyer, et pouvait grimper jusqu’à
deux mois dans certains cas.
Quant aux honoraires réclamés au bailleur - généralement
fixé à un mois de loyer - ces derniers faisaient l’objet d’âpres
négociations, en fonction du contexte immobilier local et
selon l’attribution d’un mandat de gestion ou non. Dans cer-
taines villes, il était fréquent que le bailleur ne paye aucun
honoraire aux agences.
6
8 9
PREAMBULE
La nouvelle tarification des honoraires
de location pour le locataire
Désormais, la loi Alur pose le principe selon lequel les hono-
raires de mise en location d'un logement sont à la charge
exclusive du bailleur, à l'exception de quatre prestations que
les agents immobiliers pourront facturer aux locataires :
1. La visite du logement
2. La rédaction du bail
3. La constitution du dossier
4. La réalisation de l'état des lieux.
Les trois premières prestations sont désormais plafonnées
selon un barème applicable à trois zones différentes, et
varient de 8 € TTC à 12 € TTC par m2
habitable.
• zone « très tendue » = 12 € TTC /m2
• zone « tendue » = 10 € TTC/m2
• sur le « reste du territoire » = 8 € TTC/m2
.
S’ajoute à ce barème d’honoraires un coût forfaitaire de
3 € TTC/m2
habitable, correspondant à la quatrième presta-
tion : la réalisation des états des lieux.
Enfin, pour etre précis, il est important de souligner deux
points. Premier point, ce dispositif s’applique uniquement au
bail d’habitation principal. Les baux pour résidences secon-
daires ne sont pas concernés. Second point, le montant des
honoraires payés par le locataire sur ces prestations (citées si
dessus) ne pourra pas excéder le montant réglé par le bailleur
« et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre
carré de surface habitable du logement mis en location »,
dixit le décret (décret no 2014-890 du 1er
août 2014).
Et pour le bailleur ?
Vous l’avez compris la quote-part des honoraires demandés
au locataire est désormais encadrée. En revanche la part
demandée au bailleur reste quant à elle libre. En sus des
honoraires liés aux prestations citées, les professionnels
pourront donc facturer des honoraires libres pour d’autres
prestations : recherche de locataires, publication et promo-
tion d’annonces…
Afin de percevoir les honoraires dus par le locataire, le pro-
fessionnel pourra et devra donc facturer des honoraires au
propriétaire. C’est donc une « opportunité légale » qui s’offre
aux agences et administrateurs de biens de facturer des ser-
vices au bailleur, notamment pour ceux qui ne le faisaient pas
jusqu’à présent, à Paris ou dans certaines zones tendues.
Quelles sont les zones tendues ?
La France se décompose en 3 zones :
1. La zone « très tendue », qui correspond à PARIS et certai-
nes communes de ses trois départements limitrophes (92, 93,
94) ainsi que des Yvelines (78).
Le tarif applicable est de 12 € TTC par m2
de surface habitable.
2. La zone « tendue », qui correspond aux territoires des 28
agglomérations tendues où s’applique la taxe sur les loge-
ments vacants : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne,
Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève/Annemasse,
Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille,
Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton/Monaco,
Montpellier, Nantes, Nice, Paris (certaines communes
10 11
PARTIE 1
IMPACT DE LA LOI ALUR
SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
ÀÀ première vue, la loi Alur est apparue pour les profession-
nels extrêmement contraignante, destructrice de valeur et
totalement liberticide.
Après analyse, il semblerait que cette première appréciation
devrait s’atténuer. En effet, si on analyse plus finement le mar-
ché locatif, on se rend compte que - Paris et sa proche ban-
lieue mis à part – l’impact sur les activités locatives des agen-
ces et administrateurs de biens devrait être limité, voire nul.
Décryptage.
des départements des petite et grande couronnes), Saint-
Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon,
Toulouse.
Le tarif applicable est de 10 € TTC /m2
de surface habitable.
3. Le reste du territoire qui correspond donc aux autres
communes.
Le tarif applicable est de 8 € TTC par m2
de surface habitable.
1312
PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
I Forte baisse des honoraires de location sans les états des lieux
Le premier enseignement est que les honoraires de location,
sans la prestation des états des lieux, vont impacter les hono-
raires d’agences, notamment sur PARIS et sa proche banlieue,
où le manque à gagner varie de - 20 à - 50 %, et bien plus si
on se situe dans les beaux quartiers de la capitale.
Zone « très tendue » : PARIS, 92, 93, 94, et 78
Sur les agglomérations situées en zone tendue ou sur les
agglomérations de plus de 100 000 habitants hors zone
tendue, la tendance est la même, mais avec un impact plus
faible, autour de - 20 % d’honoraires.
Sur des villes comme Beauvais, Saint-Nazaire ou Saint-
Étienne, les agences ne vont pas perdre de chiffre d’affaires :
au contraire elles pourront gagner quelques points de CA.
Villes
Loyers
en 2014 /m2
Honoraires/m2
TTC
Variations
loi Alur
(sans EDL*)
Yvelines (78) 16,60 € 12 € - 28 %
Hauts-de-Seine (92) 19,80 € 12 € - 39 %
Seine-Saint-Denis (93) 14,60 € 12 € - 18 %
Val-de-Marne (94) 16 € 12 € - 25 %
Boulogne-Billancourt (92) 21,50 € 12 € - 44 %
Montreuil (93) 15,80 € 12 € - 24 %
Paris 24,90 € 12 € - 52 %
Saint-Denis (93) 15 € 12 € - 20 %
* EDL : état des lieux.
PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
Selon CLAMEUR, le niveau des loyers par type de loge-
ment est dans l’ensemble de 12,7 €/m2
. Toutefois, ce
niveau varie selon la taille des logements loués. Au niveau
national, le niveau des loyers des studios et 1-pièce est de
16,9 €/m2
, soit une surcote de 33 %, contre 9,7 €/m2
pour
les 4/5-pièces et plus, soit une décote de 23 %.
MÉTHODOLOGIE
Pour analyser l’impact des honoraires à la charge des locataires, j’ai analysé les
principaux marchés locatifs français.
• Périmètre :
L’analyse porte sur les villes où l’écart type des loyers est le plus important : à
savoir les villes de plus de 100 000 habitants et sur les agglomérations concer-
nées par le zonage dit « très tendu » ou « tendu ».
• Source :
Pour analyser les loyers, je me suis basé sur les données publiées par l’observa-
toire CLAMEUR. L’observatoire Clameur (http://www.clameur.fr) est à mon
sens le plus représentatif du marché puisqu’ il est alimenté régulièrement par
les membres actifs (les grands acteurs de l’immobilier) sur un panel de plus de
300 000 références.
• Précisions :
L’analyse est faite sur les loyers par ville ou par communauté d’agglomération.
Elle ne tient pas compte de la spécificité et de la taille des biens, qui, comme
nous le savons, impactent fortement le prix des loyers, notamment pour les stu-
dios et 1-pièce, qui représentent une part non négligeable du parc locatif.
14 15
PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
Zone « tendue » : 28 agglomérations (hors Bastia et Ajaccio)
Zone « reste du territoire » et villes de plus de 100 000 habitants
Villes
Loyers
en 2014 /m2
Honoraires/m2
TTC
Variations
loi Alur
(sans EDL*)
Aix-en-Provence
Ajaccio - Agglomération
Annecy - Agglomération
Annemasse (Genève) - Agglomération
Arcachon-La Teste-de-Buch - Agglomération
Arles - Agglomération
Bastia - Agglomération
Bayonne - Agglomération
Beauvais - Agglomération
Bordeaux
Bordeaux - Agglomération
Draguignan - Agglomération
Fréjus - Agglomération
Grenoble
Grenoble - Agglomération
La Rochelle - Agglomération
Lille
Lille - Agglomération
Lyon
Lyon - Agglomération
Marseille
Marseille - Aix-en-Provence - Agglomération
Meaux - Agglomération
Menton - Monaco - Agglomération
Montpellier
Montpellier - Agglomération
Nantes
16,90 €
nc
11,80 €
13,50 €
10,20 €
12,70 €
nc
10,80 €
10,00 €
12,60 €
11,80 €
11,40 €
11,30 €
12,10 €
11,80 €
11,90 €
14,60 €
12,70 €
13,20 €
12,50 €
12,60 €
14,00 €
13,40 €
15,20 €
14,00 €
13,70 €
12,00 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
- 41 %
nc
- 15 %
- 26 %
- 2 %
- 21 %
nc
- 7 %
0 %
- 21 %
- 15 %
- 12 %
- 12 %
- 17 %
- 15 %
- 16 %
- 32 %
- 21 %
- 24 %
- 20 %
- 21 %
- 29 %
- 25 %
- 34 %
- 29 %
- 27 %
- 17 %
Villes
Loyers
en 2014 /m2
Honoraires/m2
TTC
Variations
loi Alur
(sans EDL*)
* EDL : état des lieux.
Nantes - Agglomération
Nice
Nice - Agglomération
Saint-Nazaire - Agglomération
Sète - Agglomération
Strasbourg
Strasbourg - Agglomération
Thonon-les-Bains - Agglomération
Toulon
Toulon - Agglomération
Toulouse
Toulouse - Agglomération
Villeurbanne
11,50 €
14,80 €
14,50 €
9,70 €
10,60 €
12,60 €
12,10 €
12,00 €
11,50 €
12,60 €
11,80 €
11,50 €
12,80 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
10 €
- 13 %
- 32 %
- 31 %
+ 3 %
-6 %
- 21 %
- 17 %
- 17%
- 13%
- 21%
- 15%
- 13%
- 22%
Villes
Loyers
en 2014 /m2
Honoraires/m2
TTC
Variations
loi Alur
(sans EDL*)
Amiens
Angers
Argenteuil
Besancon
Brest
Caen
Clermont-Ferrand
Dijon
11,80 €
10,60 €
15,40 €
9,80 €
9,20 €
11,80 €
10,50 €
11,30 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
- 32 %
- 25 %
- 48 %
- 18 %
- 13 %
- 32 %
- 24 %
- 29 %
• • • • • •
• • •
16 17
PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
Villes
Loyers
en 2014 /m2
Honoraires/m2
TTC
Variations
loi Alur
(sans EDL*)
Le Havre
Le Mans
Limoges
Metz
Mulhouse
Nancy
Nîmes
Orléans
Perpignan
Reims
Rennes
Rouen
Saint-Étienne
Tours
11,40 €
8,60 €
8,90 €
10,10 €
9,40 €
10,40 €
10,10 €
11,10 €
9,70 €
11,30 €
11,90 €
11,30 €
7,70 €
11,00 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
8 €
- 30 %
- 7 %
- 10 %
- 21 %
- 15 %
- 23 %
- 21 %
- 28 %
-18 %
- 29 %
- 33 %
- 29 %
+ 4 %
- 27 %
Villes
Loyers
en 2014 /m2
Honoraires/m2
TTC
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Variations
loi Alur
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Yvelines (78)
Hauts-de-Seine (92)
Seine-Saint-Denis (93)
Val-de-Marne (94)
Boulogne-Billancourt
Montreuil
Paris
Saint-Denis
16,60 €
19,80 €
14,60 €
16,00 €
21,50 €
15,80 €
24,90 €
15,00 €
15 €
15 €
15 €
15 €
15 €
15 €
15 €
15 €
- 10 %
- 24 %
+ 3 %
- 6 %
- 30 %
- 5 %
- 40 %
0 %
Sur Paris, les honoraires vont fondre comme neige au soleil,
de l’ordre de - 40 % si on prend comme loyer moyen
24,90 €/m2
. Il est certain que dans les « beaux quartiers » de
la capitale, où les loyers peuvent atteindre 35 à 40 €/m2
la chute va être encore plus brutale (- 60 % voire plus). Des
villes comme Boulogne-Billancourt se retrouvent dans la
même situation.
Zone « très tendue » : PARIS, 92, 93, 94, et 78
* EDL : état des lieux.
* EDL : état des lieux.
I Nette hausse des honoraires de location
avec la prestation « états des lieux »
Le second enseignement de cette étude est de constater que
facturer des honoraires d’états des lieux permet d’inverser la
balance ou du moins de limiter la perte d’honoraires, mis à
part en « zone très tendue » de Paris.
Pour les agences situées en « zones tendues » et spécialisées
dans les locations sur de petits volumes pour les étudiants,
(par exemple des studios ou T2), la réalisation des états des
lieux va permettre de limiter clairement la perte d’honoraires. - 60 %
- 52 %
- 25 %
- 28 %
- 40 % - 20% 0
1515
- 39 %
- 18 %
PARIS
94
93
92
78
- 40 %
0- 10 %- 20 %- 30 %- 40 % + 10 %
- 6 %
- 24 %
- 10 %
+ 3 %
PARIS
94
93
92
78
Variation des honoraires
en zone très tendue (sans EDL)
Variation des honoraires
en zone très tendue (avec EDL)
• • •
19
PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
18
Zone « tendue » : 28 agglomérations (hors Bastia et Ajaccio)
Villes
Loyers en
2014/m2
Honoraires/m2
TTC
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Variations
loi Alur
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Lyon
Lyon - Agglomération
Marseille
Marseille - Aix-en-Provence - Agglomération
Meaux - Agglomération
Montpellier
Montpellier - Agglomération
Nantes
Nantes - Agglomération
Nice
Nice - Agglomération
Saint-Nazaire - Agglomération
Sète - Agglomération
Strasbourg
Strasbourg - Agglomération
Thonon-les-Bains - Agglomération
Toulon
Toulon - Agglomération
Toulouse
Toulouse - Agglomération
Villeurbanne
13,20 €
12,50 €
12,60 €
14 €
13,40 €
14 €
13,70 €
12 €
11,50 €
14,80 €
14,50 €
9,70 €
10,60 €
12,60 €
12,10 €
12 €
11,50 €
12,60 €
11,80 €
11,50 €
12,80 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
- 2 %
+ 4 %
+ 3 %
- 7 %
- 3 %
- 7 %
- 5 %
+ 8 %
+ 13 %
- 12 %
- 10 %
+ 34 %
+ 23 %
+ 3 %
+ 7 %
+ 8 %
+ 13 %
+ 3 %
+ 10 %
+ 13 %
+ 2 %
Villes
Loyers en
2014/m2
Honoraires/m2
TTC
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Variations
loi Alur
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Aix-en-Provence
Annecy - Agglomération
Annemasse (Genève) - Agglomération
Arcachon - La Teste-de-Buch - Agglomération
Arles - Agglomération
Bayonne - Agglomération
Beauvais - Agglomération
Bordeaux
Bordeaux - Agglomération
Draguignan - Agglomération
Fréjus - Agglomération
Grenoble
Grenoble - Agglomération
La Rochelle - Agglomération
Lille
Lille - Agglomération
16,90 €
11,80 €
13,50 €
10,20 €
12,70 €
10,80 €
10 €
12,60 €
11,80 €
11,40 €
11,30 €
12,10 €
11,80 €
11,90 €
14,60 €
12,70 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
13 €
- 23 %
+ 10 %
- 4 %
+ 27 %
+ 2 %
+ 20 %
+ 30 %
+ 3 %
+ 10 %
+ 14 %
+ 15 %
+ 7 %
+ 10 %
+ 9 %
- 11 %
+ 2 %
* EDL : état des lieux.
Là où les agences voient leurs honoraires baisser d’au moins
20 % en moyenne, grâce aux états des lieux, leurs honoraires
vont se stabiliser voire grimper.
Ainsi à Nantes, une agence faisant de la location et qui pro-
posera de réaliser les états des lieux verra ses honoraires aug-• • •
• • •
21
PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
20
menter de 8 %, à condition qu’elle facture le plafond maxi-
mum autorisé.
Dans des villes comme Bordeaux, Toulon, Grenoble ou
Toulouse, cette augmentation pourra être supérieure à 10 %.
D’un point de vue analytique, c’est dans les « petites villes »
ou dans le reste du territoire que la hausse des honoraires va
largement profiter aux professionnels. Là où les loyers sont
généralement faibles, autour de 7 à 10 €/m2
, facturer 3 € de
plus par m2
pour les états des lieux pourra représenter jusqu'à
+ 37,5 % de chiffre d’affaires sur les honoraires. Ce constat
arithmétique est à pondérer avec la situation du marché et la
solvabilité réduite des locataires, qui a déjà incité les profes-
sionnels à la modération. Il est clair que la sagesse amènera
les agences à modifier à la marge leurs honoraires.
- 35 % - 30 % - 25 % - 20 % - 15 % - 10 % - 5 % 0 %
VILLEURBANNE
TOULOUSE
TOULON
STRASBOURG
NICE
NANTES
MONTPELLIER
MARSEILLE
LYON
LILLE
GRENOBLE
- 13%
- 21 %
- 32 %
- 17 %
- 17 %
- 29 %
- 21 %
- 21 %
- 24 %
- 32 %
- 15 %
- 22 %
BORDEAUX
Exemple de variation des honoraires en zones tendues (sans EDL)
-15 % -10 % -5 % 0 % + 5 % + 10 % + 15 %
NICE
MONTPELLIER
LILLE
GRENOBLE
MARSEILLE
LYON
NANTES
STRASBOURG
TOULON
TOULOUSE
VILLEURBANNE
BORDEAUX
+ 2 %
- 12 %
- 7 %
- 2 %
- 11 %
+ 10 %
+ 3 %
+ 3 %
+ 3 %
+ 8 %
+ 7 %
+ 13 %
Exemple de variation des honoraires en zones tendues (avec EDL)
Zone « reste du territoire » et ville de + 100 000 habitants
Villes
Loyers en
2014/m2
Honoraires/m2
TTC
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Variations
loi Alur
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Amiens
Angers
Argenteuil
Besancon
Brest
Caen
Clermont-Ferrand
Dijon
Le Havre
Le Mans
11,80 €
10,60 €
15,40 €
9,80 €
9,20 €
11,80 €
10,50 €
11,30 €
11,40 €
8,60 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
- 7 %
+ 4 %
- 29 %
+ 12 %
+ 20 %
- 7 %
+ 5 %
- 3 %
- 4 %
+ 28 %
• • •
23
PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION
22
Villes
Loyers en
2014/m2
Honoraires/m2
TTC
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Variations
loi Alur
avec + 3 €/m2
pour les EDL*
Limoges
Metz
Mulhouse
Nancy
Nîmes
Orléans
Perpignan
Reims
Rennes
Rouen
Saint-Étienne
Tours
8,90 €
10,10 €
9,40 €
10,40 €
10,10 €
11,10 €
9,70 €
11,30 €
11,90 €
11,30 €
7,70 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
11 €
+ 24 %
+ 9 %
+ 17 %
+ 6 %
+ 9 %
- 1 %
+ 13 %
- 3 %
- 8 %
- 3 %
+ 43 %
0 %
0 %- 5 %- 10 %- 15 %- 20 %- 25 %- 30 %- 35 % + 5 %
ROUEN
RENNES
REIMS
PERPIGNAN
ORLÉANS
NÎMES
METZ
LE MANS
DIJON
CLERMONT FERRAND
CAEN
BREST
ANGERS
SAINT-ÉTIENNE
- 29 %
+ 4 %
- 33 %
- 29 %
- 18 %
- 28 %
- 21 %
- 21 %
- 7 %
- 29 %
- 24 %
- 32 %
- 13 %
- 25 %
Exemple de variation des honoraires en zones non tendues (sans EDL)
- 10 % 0 % + 10 % + 20 % + 30 % + 40 % + 50 %
ROUEN
RENNES
REIMS
PERPIGNAN
ORLÉANS
NÎMES
METZ
LE MANS
DIJON
CLERMONT FERRAND
CAEN
BREST
ANGERS
SAINT-ÉTIENNE
- 3 %
- 3 %
- 8 %
- 1 %
- 3 %
- 7 %
+ 13 %
+ 9 %
+ 9 %
+ 28 %
+ 5 %
+ 20 %
+ 4 %
+ 43 %
Exemple de variation des honoraires en zones non tendues (avec EDL)
* EDL : état des lieux.
Appliqués à des cas réels, voici quelques exemples :
Biens en ligne sur SeLoger.com au 15/10/2014
Biens proposés
Honoraires
avant Alur
Honoraires
après Alur
Écarts
ZONE TRÈS TENDUE
ZONE TENDUE
Appartement studio à Paris 17e
988 € 150 € - 838 €
10 m2
à louer 449 € (15 € x 10 m2
)
Maison 5 pièces à Toulouse - Saint-Simon (31) 2 000 € 2 405 € + 405 €
185 m2
à louer 2 000 € (13 € x 185 m2
)
Maison 4 pièces à Montpellier (34) 1 060 € 1 261 € + 201 €
97 m2
à louer 1 060 € (13 € x 97 m2
)
Appartement 3 pièces à Lyon 9e
(69) 551 € 637 € + 86 €
49 m2
à louer 575 € (13 € x 49 m2
)
Appartement 2 pièces à Tourcoing (59) 471 € 520 € + 49 €
40 m2
à louer 468 € (13 € x 40 m2
)
Appartement studio à Bordeaux (33) 381 € 247 € - 134 €
19 m2
à louer 355 € (13 € x 19 m2
)
• • •
• • •
2524
Biens proposés
Honoraires
avant Alur
Honoraires
après Alur
Écarts
ZONE NON TENDUE
Appartement studio à Angers (49) 253 € 132 € - 132 €
12 m2
à louer 218 € (11 € x 12 m2
)
Appartement studio à Orléans (45) 270 € 275 € 0 €
25 m2
à louer 209 € (11 € x 25 m2
)
I À retenir
Finalement, la loi Alur est assez cohérente avec son objectif
premier : limiter les honoraires dans les zones tendues et
pour les locataires considérés comme « fragiles » (étudiants,
jeunes, familles monoparentales), tout en
atteignant un second objectif découlant de
la concertation avec les professionnels de
maintenir l’activité des agences.
Certes ces simulations ont été réalisées sur la
base de loyers moyens (ne tenant pas compte
de la surface). Sur certains biens de type stu-
dio ou 2-pièces, loués au prix fort, les locatai-
res devraient pouvoir s’y retrouver même dans
les petites villes, car la « surcote » du loyer au
m2
pour ce type de bien est importante.
Si on raisonne dans la globalité, cette loi est
donc loin d’être pénalisante pour les pro-
fessionnels à condition, pour ces derniers,
de repenser leur organisation et de profes-
sionnaliser l’offre de « location » en incluant systématique-
ment la réalisation des états des lieux.
En conclusion, cette analyse, aussi théorique soit-elle, met en
exergue l’opportunité offerte par la loi Alur. C’est que nous
allons démontré dans les parties 2 et 3.
Témoignage d’un agent immobilier
d’Auxerre, intervenant
sur l’Yonne et la Seine-et-Marne
« Sur les petites surfaces du studio au 2-
pièces, avec la loi Alur, mes honoraires vont
augmenter en moyenne de 36 %. Sur une
maison de 100 m2
, si j’applique le barème
Alur, je devrais facturer 1 100 € d’honorai-
res, alors qu’aujourd’hui pour une location
de ce type je facture 580 € d’honoraires :
doubler mes honoraires, c’est impossible le
marché ne l’accepte pas. Autant dire que le
barème n’est pas applicable. »
PARTIE 2
LES ÉTATS DES LIEUX,
PORTEURS DE VALEUR AJOUTÉE
POUR LES AGENCES
CComme je viens de l’analyser, les plafonds en zones peu ou
pas tendues seront peu pénalisants pour les agents immobi-
liers : dans certaines villes, la modération est déjà de mise, à
cause notamment de l’offre et de la demande, ou de la sol-
vabilité des locataires. A contrario, à Paris et dans les grandes
agglomérations régionales, les professionnels verront leur
chiffre d’affaires baisser en moyenne de 20 à 25 %. Pour les
« plus gourmands » d’entre eux (à Paris notamment), cela sera
beaucoup plus douloureux.
Se pose donc la question de la profitabilité de l’activité de
location et de gestion locative.
I Continuer ou arrêter la location
ou la gestion ?
Telle est la question que se posent beaucoup d’entre vous.
Faut-il continuer l’activité de location ? Une chose est sûre,
la loi Alur va inéluctablement obliger l’agence à se repenser,
se restructurer et organiser ses activités ainsi que les ressour-
ces qui y sont affectées. En revanche, toute baisse d'efficacité
• • •
2726
dans la location fera courir le risque à l’agence de perdre le
mandat de gestion, très souvent attaché au mandat de loca-
tion. Avec un taux de pénétration d’environ 30 % du marché,
c’est un grand risque que prendraient les agences et adminis-
trateurs de biens !
De plus, n’oublions pas que moins de 50 % des locations sont
aujourd’hui assurés par les professionnels. Le potentiel de
nouveaux clients prêt à faire confiance à nouveau à des agents
immobiliers est important : il y existe une vrai opportunité à
capter des parts de marché sur ce créneau de la location.
Se réorganiser paraît donc inéluctable. Mais sans hausse de
productivité et sans une nette amélioration des process et
des outils, c’est faire courir le risque d’une mise en péril assez
rapide des activités locatives : nul doute que les patrons
d’agences ont anticipé ces décisions ?
I Valoriser son savoir-faire et son
professionnalisme : les points clés de
la location à améliorer
Les agences devront, d’une façon ou d’une autre, gagner en
efficacité, notamment sur deux points essentiels : recentrer
leurs efforts sur leurs missions fondamentales que sont la
démarche commerciale (recherche des locataires et des
bailleurs) et la réalisation des états des lieux.
• LA VACANCE LOCATIVE
Tout l’enjeu du service « location » sera donc de relouer le
plus rapidement possible le logement, pendant la période de
préavis – ce que font déjà beaucoup de grosses foncières ou
OPHLM – ce qui exigera une véritable discipline dans les
zones tendues et le respect précis d’un calendrier de sor-
ties/entrées des locataires. Pourquoi ? Pour répondre à l’ob-
jectif simple de réduire la période de vacance locative, due
en partie au délai nécessaire aux travaux de remise en état.
• LES ÉTATS DES LIEUX
La réalisation des états des lieux redevient centrale, puisque
de la qualité de travail effectué et du gain de temps réalisé
dépend la relocation : l’évaluation des dégradations, le calcul
des charges imputables au dépôt de garantie, la commande
des travaux sont autant de tâches qui redeviennent essentiel-
les. Explications.
Parmi les quatre tâches qui encadrent désormais les honorai-
res de location et qui nécessitent une optimisation, seuls les
états des lieux offrent la plus grande marge de manœuvre.
La publication des annonces, les visites et la signature du bail
restent des procédures déjà optimisées, ou difficilement
optimisables.
« Afin d’optimiser la vacance locative entre deux occupants, nous organisons systé-
matiquement une prévisite (ou pré-état des lieux) généralement trois semaines
avant la sortie définitive du locataire. Cela nous permet de définir une liste exhaus-
tive des travaux de réfection et surtout de les planifier avec nos sous-traitants :
in fine cela nous permet de gagner un mois sur la relocation »
M. Jean-Michel Thibault responsable des activités locatives
PARTIE 2. LES ÉTATS DES LIEUX, PORTEURS DE VALEUR AJOUTÉE POUR LES AGENCES
Les agences
devront gagner
en efficacité
notamment sur
leur démarche
commerciale
(recherche de
locataires et de
bailleurs) et sur
la réalisation des
états des lieux.
2928
I La clé de voûte de la rentabilité ?
Le décret de la loi Alur, qui a été publié au 1er
août, introduit
une nuance de taille : il distingue, d’une part, les honoraires
de location correspondant à l’activité locative – la recherche
du candidat locataire et sa mise en relation avec le bailleur, la
visite du logement et la rédaction du bail d'habitation – et,
d’autre part, l'établissement du constat d'état des lieux.
Cette dernière prestation est ainsi plafonnée à 3 euros TTC
par mètre carré. Autant dire qu’elle est largement revalorisée.
Par exemple, dans le cadre de la location d’un appartement
de 40 m2
à Tourcoing et dont la facturation d’honoraire est
désormais de 520 euros, le coût de l'état des lieux s’élève à
120 euros, soit 23 % des honoraires. Ce montant est à la fois
largement cohérent vis-à-vis du temps passé, mais aussi
source de profit eu égard aux trois premières prestations tra-
ditionnellement assurées par les agences. Dans les zones non
tendues, le coût de l’état des lieux peut représenter jusqu’à
+ 27 % des honoraires.
En outre, dans le cas d’une sous-traitance, un spécialiste
d'états des lieux facture jusqu’à présent un montant bien
inférieur à 3 euros/m2
: il faut compter autour de 80 euros la
prestation pour un 2-pièces de 50 m2
environ dans une
grande ville, voire moins dans des villes comme Lyon, où la
sous-traitance est très répandue.
Biens proposés Coût de l’état des lieux
Appartement de 50 m2
à Lyon (zone tendue) 150 €
Appartement de 40 m2
, à Tourcoing (zone tendue) 120 €
Appartement de 25 m2
, à Orléans (zone non tendue) 75 €
Exemples :
I Un enjeu considérable dans la relation client
Soyons honnête, jusqu’à présent, les agents immobiliers et
les administrateurs de biens ont rarement privilégié la qua-
lité des états des lieux, alors que l'enjeu financier et com-
mercial vis-à-vis de leurs clients est immense, aussi bien du
point de vue du bailleur que du locataire
Côté bailleur, l’enjeu est de rédiger un rapport précis et indis-
cutable, d’estimer les dégradations locatives, d'en chiffrer le
coût et de procéder aux retenues nécessaires sur le dépôt de
garantie, voire de facturer le locataire sortant au-delà du
dépôt de garantie.
Côté locataire, l'enjeu n'est pas moindre. De plus, le dernier
contact physique du locataire avec l’agence se fait lors de
l’état des lieux sortant. Autant dire que l’impartialité et le pro-
fessionnalisme, sont les deux qualités requises à cet instant,
car c’est cette « image » que le locataire retiendra de l’agent,
ce qui signifie que la notoriété se joue lors de le sortie.
I Source de valeur ajoutée pour l’agence
Jusqu’à présent, beaucoup de professionnels choisissaient,
sans hésitation, de « ne pas faire » ou d’« externaliser »
la fonction de réalisation d'état des lieux, souvent pour des
raisons pratiques et humaines : personnel indisponible et non
formé, mal équipé, tâche lourde et procédure inexistante.
La question d’externaliser ou non, demeure : est-il du ressort
de l’agence de réaliser des états des lieux avec un bon niveau
de qualité ?
PARTIE 2. LES ÉTATS DES LIEUX, PORTEURS DE VALEUR AJOUTÉE POUR LES AGENCES
L'état des lieux,
un immense
enjeu financier
et commercial
La réalisation de
l'état des lieux
a été revalorisée
à 3 € TTC par
mètre carré
3130
Dorénavant, il est clair que les professionnels doivent s'inter-
roger. Grâce à la loi Alur, les pouvoirs publics viennent d'as-
socier à l'état des lieux un prix signifiant que cette prestation
est porteuse de valeur ajoutée.
Pour ceux qui ne faisaient pas d’états des lieux, la question se
pose en d’autres termes bien plus simples et sans équivoque,
puisque c’est la profitabilité de l’activité même qui en
dépend (cf. analyse chapitre I).
Pour les autres, il est grand temps de songer à ré-internaliser
cette opération afin, d’une part, de maintenir une rentabilité
minimum de l’activité – sinon le sous-traitant continuera
d’empocher les honoraires liés à cette prestation, ce qui
remettra en cause la profitabilité des honoraires, C.Q.F.D. –
et, d’autre part, d’apporter une vraie expertise à valeur ajou-
tée à vos clients.
Citation dont je partage parfaitement l’analyse.
Comment professionnaliser cette prestation ?
Décryptage.
« Quand les commissions locales de conciliation passent le quart de leur temps,
parfois plus, à dénouer des contentieux locatifs résultant d'un état des lieux mal
rédigé, approximatif, insincère, non contradictoire voire inexistant, il serait temps de
professionnaliser ce moment clé de la relation entre propriétaire et locataire »
Henry Buzy-Cazaux,
Président de l’Institut du management des services immobiliers
PARTIE 3
L’ÉTAT DES LIEUX, UN MOMENT CLÉ
DE LA RELATION CLIENT
À PROFESSIONNALISER
Expertise et professionnalisme
L’enjeu financier de l’état des lieux est énorme, aussi bien du
côté bailleur, que du côté locataire. Un timing mal orchestré,
c’est au moins deux mois de loyers qui ne rentrent pas dans
les poches du bailleur. Et un état des lieux bâclé, c’est le
contentieux avec le locataire !
Réaliser un état des lieux, c’est avant tout observer. Cela néces-
site donc d’avoir a minima une approche technique (menuise-
rie, plomberie, électricité, etc.) et ensuite une méthode propre
à chacun. C’est aussi une grande expertise et des compétences
administratives et financières qui engagent le professionna-
lisme de l’agence, et donc son image face au client.
Combien de locataires quittent un logement sans connaître
le montant des dégradations qui leur sont imputées ? Sous
quel délai (raisonnable) doit-on communiquer le chiffrage
des réparations ? Pourquoi ne pas le faire immédiatement ?
Sans parler du remboursement du dépôt de garantie ?
Comment communiquer efficacement avec ses sous-trai-
tants, pour réaliser au plus vite les travaux ?
Gain de temps
3332
Autant de questions auxquelles les agences sont confrontées
quotidiennement et pour lesquelles les réponses sont : qua-
lité de service et solutions adaptées. Pour cela, aujourd’hui, il
existe des outils numériques ayant pour but de simplifier le
workflow (flux de travail) inhérent aux états des lieux, et donc
de gagner du temps et produire une prestation de qualité.
I L’état des lieux en 3 mots : QUALITÉ, GAIN
DE TEMPS, SIMPLIFICATION
La réorganisation des agences passent donc par les réponses
qu’elles doivent apporter à leurs clients bailleurs/locataires.
Numériser ses états des lieux, c’est l’assurance d’apporter
les bonnes réponses aux bonnes questions.
PARTIE 3. L’ÉTAT DES LIEUX, UN MOMENT CLÉ DE LA RELATION CLIENT À PROFESSIONNALISER
Tout d’abord, parce que les états des lieux requièrent de la
précision. Un état des lieux est une photographie à l’instant
T du logement. Si cette photo n’est pas claire, elle va engen-
drer des imprécisions, des erreurs et donc des contentieux.
L’état des lieux doit donc être précis et surtout illustré.
À l’heure du numérique, l’état des lieux doit comporter des
photos, afin d’apporter une information facile, incontesta-
ble, rapide à lire et complémentaire. Ensuite, parce qu’à l’is-
sue de l’état des lieux sortant, un certain nombre de tâches
administratives et comptables, inhérentes à celui-ci, doivent
être supportées par le professionnel. Elles sont nombreuses,
complexes et chronophages :
• L’estimation des dégradations locatives et
la répartition à la charge du locataire vs bailleur.
• Le chiffrage de la remise en état.
• Le calcul des retenues financières sur le dépôt
de garantie.
• Le pilotage et la gestion des travaux de remise en état.
• Enfin la relocation dans un laps de temps minimum.
La bonne pratique consiste donc à réaliser le plus rapidement
possible ces actions, sans perte de temps et sans redon-
dance. Les outils numériques le permettent !
Enjeu : le gain de temps.
À ce titre, rappelons désormais que, dans le cas où aucune
dégradation n’est constatée à l’issue de l’état des lieux sor-
tant, le dépôt de garantie devra être restitué au locataire
dans un délai maximum de 30 jours.
De plus, l’établissement des états des lieux est une activité
redondante. Dans le cadre d’un mandat de gestion, le cycle
de réalisation des états des lieux est calé sur le cycle de vie
L'état des lieux
doit comporter
des photos
QUELQUES CONSEILS SUR LA MÉTHODE
1. Adopter une méthode qui doit être toujours la même.
2. Faire l’état des lieux en présence du locataire, puisqu’il doit être contradictoire.
3. Le logement doit être vide et éclairé.
4. La progression dans le logement se fait dans un ordre logique (point de départ/arrivée),
puis par étapes :
• Étape 1 : vue générale pour repérer le bien et la faisabilité de l’état des lieux.
• Étape 2 : relever les clés.
• Étape 3 : relever les compteurs.
• Étape 4 : progression pièce par pièce en inspectant toujours dans le même ordre.
Par exemple commencer par les murs, puis les ouvertures, enchaîner
par les sols et terminer par les prises et les équipements électriques.
• Étape 5 : terminer par les observations et remarques générales.
3534
PARTIE 3. L’ÉTAT DES LIEUX, UN MOMENT CLÉ DE LA RELATION CLIENT À PROFESSIONNALISER
I homePad l’application sur iPad
qui révolutionne les états des lieux
Classées parmi les 5 applications immobilières les plus inno-
vantes (par 20minutes.com), homePad est celle qui répond
parfaitement aux enjeux de gain de temps, de qualité et de
simplification. Et que l’on choisit :
• Pour en finir avec le papier
homePad permet de dématérialiser totalement vos états des
lieux, depuis la préparation jusqu’à l’envoi au locataire du rap-
port PDF signé.
• Pour sa facilité d’utilisation
homePad a été conçue dans la logique de s’« effacer » lors
de son utilisation. Vous oubliez que vous avez en main une
tablette : un emploi simple et efficace. Pas de multifenê-
trage : une page unique pour naviguer dans toutes les rubri-
ques de l’état des lieux.
• Pour la qualité de ses rapports
Agrémentée de 250 photos (mises en page automatique,
renommées, numérotées et horodatées), homePad dispose
d’une mise en page rédactionnelle, complète et surtout
dépourvue d’informations non pertinentes.
• Pour le gain de temps, car le temps c’est de l’argent
À rapport comparable (photos intégrées), on estime à plus de
50 % le gain de temps lié à homePad. Si vous dupliquez un
état des lieux entrant pour en faire un sortant et que vous
utilisez la fonction de comparaison, le gain de temps peut
atteindre 70 %. Au coût horaire d’un salarié chargé, c’est plu-
sieurs milliers d’euros économisés par an.
Plus de 8 millions
de foyers
sont équipés
de tablettes
en France
(janv. 2014),
soit 1 foyer sur 5.
Simplification
du bien. Dans le cadre d’une location, si l’état des lieux est
bien effectué, le propriétaire vous confiera à nouveau la mise
en location. À ce titre donc, rien de plus simple de repartir
de l’état des lieux précédent pour effectuer le suivant.
Enjeu : le gain de temps et la simplification.
Enfin parce que l’ADN même des tablettes
type iPad, et des applications associées,
c’est : l’« Ergonomie ». L’utilisateur est
considéré comme la colonne vertébrale de
l’application. Enjeu : la simplification.
Enfin, parce que l’état des lieux est une
activité nomade par définition. iPad et
autres tablettes Android font aujourd’hui
partie de la panoplie des outils technologiques que tout un
chacun utilise.
Depuis quelques années, les éditeurs de logiciels et d’appli-
cations professionnelles proposent des outils pour les
besoins des agences. Sites mobiles et responsive design
(HTML 5), logiciels de transactions sur tablettes ou applica-
tions d’états des lieux. Pourquoi pas vous ?
Enjeu : la simplification.
N’oubliez pas qu’aujourd’hui près de 50 % des internautes qui
consultent vos annonces sur SeLoger.com le font depuis leur
smartphone ou leur tablette. Il est donc temps de passer aux
tablettes pour votre propre usage et pour les états des lieux.
Un bon gestionnaire ou administrateur de
biens devrait être capable d’estimer le coût des
réparations locatives, directement à l’issue de
l’état des lieux sortant,
surtout quand il s’agit de dégradations « clas-
siques » : perte de clé, nettoyage incomplet, sol
à changer ou peinture à refaire ! Les OPHLM et
les foncières le font déjà.
3736
PARTIE 3. L’ÉTAT DES LIEUX, UN MOMENT CLÉ DE LA RELATION CLIENT À PROFESSIONNALISER
• Pour sécurisez vos états des lieux
homePad est couplé à un cloud, à partir duquel sont stockés
et sauvegardés tous vos états des lieux. Vous y accédez
depuis votre navigateur Internet.
0 20 40 60 80 100 120 140
avec homePad Un gain de temps
de 54 %
Préparation administrative
sans homePad
État des lieux pièce par pièce
Numérisation
Reprise données / nouvel EDL
Synthèse des charges et libération du dépôt de garantie
Relevé des clés et des compteurs
Intégration photos (30 photos)
Backup / sauvegarde électronique
Dossiers locataires
Liste des tâches / travaux
Mesure du gain de temps pour la réalisation
d’un État des lieux vierge avec homePad (en mn)
Total du temps passé pour 1 personne réalisant 500 EDL/an
Temps disponible
hors États des lieux
Temps passé aux États des lieux
SANS homePad
53 % 47 %
Temps passé et gain de temps pour 1 personne réalisant 500 EDL/an
Temps disponible
hors États des lieux
Temps passé aux États des lieux
AVEC homePad.
Gain de temps disponible
32 %
21 %
47 %
COMMENT MESURE-T-ON LE GAIN DE TEMPS ?
Au regard du temps passé à réaliser l’état des lieux et les tâches inhérentes à ce dernier : pré-
paration du dossier, réalisation et saisie des données, mise en page du rapport, insertion des
photos numérotées et horodatées, comparaison entre Entrant vs Sortant, synthèse des charges,
numérisation, sauvegarde, etc…
Exemple : pour une agence qui réalise environ 300 états des lieux par an (50 % entrants et 50 %
sortants) qui sont effectués par un(e) salarié(e) dont le salaire mensuel brut est de 1 500 euros
et qui consacre environ la moitié de son temps à cette mission, le gain de temps obtenu grâce
à homePad sur cette prestation est estimé à près de 400 heures/an, soit un gain de 24 % sur
la durée totale du travail (1 650 heures/an) et un gain de productivité d’environ 5 300 euros.
0 20 40 60 80 100 120 140
avec homePad Un gain de temps
de 75 %
Préparation administrative
sans homePad
État des lieux pièce par pièce
Numérisation
Reprise données / nouvel EDL
Synthèse des charges et libération du dépôt de garantie
Relevé des clés et des compteurs
Intégration photos (30 photos)
Backup / sauvegarde électronique
Dossiers locataires
Liste des tâches / travaux
Mesure du gain de temps pour la réalisation
d’un État des lieux existant avec homePad (en mn)
39
CONCLUSION
DDepuis l’avènement de la loi Alur, et à l’heure des nouvelles
technologies, faire des états des lieux n’aura jamais été aussi
stratégique, aussi salutaire et aussi simple à réaliser pour les
agences.
Il ne reste donc aux professionnels qu’à franchir le pas, por-
ter la réflexion jusqu’au bout de leur raisonnement et consi-
dérer cette activité comme un vrai centre de profits. Si vous
êtes parvenu à cette conclusion, c’est bon signe, le sujet vous
intéresse et vous avez déjà engagé la réflexion !
Afin de vous accompagner dans votre démarche, pour vous
aider à prendre votre décision, calculer votre gain de produc-
tivité ou vous présenter plus en détail notre produit
homePad, n’hésitez pas à nous contacter.
Nous vous ferons un plaisir de vous faire une démonstration
de homePad ou vous proposer un test.
38
• Pour l’iPad mini
Désormais à la portée de tous, l’iPad et les tablettes offrent
des avantages incroyables pour votre quotidien et une pano-
plie de fonctionnalités liées à une réelle mobilité. La version
mini est parfaitement adaptée pour la réalisation des états
de lieux. Léger, de taille suffisante pour lire les rapports
(écran de 7 pouces), il est facile à prendre en main et tient
dans presque tous les sacs à main. homePad ne nécessite pas
de connexion Internet pour son utilisation.
Dernière bonne raison d’utiliser homePad : l’application
répond à tous les besoins nomades des activités locatives
de l’agence : état des lieux, synthèse de charges, relevé de
mobilier, synthèse des travaux, rapport d’immeuble, et bien-
tôt la signature du bail.
État des lieux Synthèse
des charges
Inventaire
mobilier
Synthèse
des travaux
Rapport
d’immeuble
Conception et réalisation : BazikPress - www.bazikpress.com - Tél. 06 99 84 67 89
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LES IMPACTS DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION ?

  • 1. LIVRE BLANC I PARIS NOVEMBRE 2014 QUELS SONT LES IMPACTS DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION ? LES ÉTATS DES LIEUX : LA CLÉ DE VOÛTE DE LA PROFITABILITÉ DES AGENCES GUILLAUME CHARPENTIER Directeur de homePad France Groupe SeLoger.com
  • 2. 32 SOMMAIRE Présentation de l’auteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Préambule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1. Impact de la loi Alur sur les honoraires de location . . . . . . . . . . . . . . .11 - Forte baisse des honoraires de location sans les états des lieux . . . . . . . . . . . . .13 - Nette hausse des honoraires de location avec la prestation « états des lieux » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 - À retenir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 2. Les états des lieux, porteurs de valeur ajoutée pour les agences . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25 - Continuer ou arrêter la location ou la gestion ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 - Valoriser son savoir-faire et son professionnalisme : les points clés de la location à améliorer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 - La clé de voûte de la rentabilité ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 - Un enjeu considérable dans la relation client. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 - Source de valeur ajoutée pour l’agence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 3. L’état des lieux, un moment clé de la relation client à professionnaliser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 - L’état des lieux en 3 mots : QUALITÉ, GAIN DE TEMPS, SIMPLIFICATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 - homePad, l’application sur iPad qui révolutionne les états des lieux . . . . . . . 35 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Guillaume Charpentier Je travaille depuis près de huit ans au sein du groupe SeLoger.com à promouvoir et proposer des solutions technologiques à forte valeur ajoutée pour les acteurs de l’immobilier. J’ai eu l’occasion de travailler aussi bien pour des admi- nistrateurs de biens, des agences immobilières, que des promoteurs ou des diagnostiqueurs. Ma vision transversale ainsi que mes différen- tes expériences auprès de ces clients m’ont permis de développer une certaine expertise métier que je souhaite partager aujourd’hui.
  • 3. 54 INTRODUCTION MMalgré une remise en cause actuelle de certains dispositifs, et après des mois d’interrogations et d’atermoiements, la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 livre ses premiers décrets d’application, parmi les 200 prévus par le législateur. L’objet de ce livre blanc est donc d’apporter un décryptage de l’impact de la loi Alur sur les honoraires de location des agences et des professionnels de l’administration de biens. Au regard du bouleversement réglementaire imposé aux pro- fessionnels, l’idée de fond de ce livre blanc est également de sensibiliser les professionnels à la nouvelle stratégie qu’ils devraient mettre en œuvre pour créer de la valeur ajoutée et préserver leurs marges : en l’occurrence, par la réalisation et la professionnalisation des états des lieux.
  • 4. 7 PRÉAMBULE LLa rumeur qui courait depuis plusieurs semaines est désor- mais officielle. Le décret sur le plafonnement des honoraires facturés par les agents immobiliers aux locataires est paru mercredi 6 août au Journal officiel. Les honoraires fixés varient donc de 11 à 15 euros TTC par m2 selon une certaine sectorisation. Ce décret d'application de la loi Alur vise à encadrer les pra- tiques des professionnels de la gestion immobilière. Le postulat : les anciennes pratiques Jusqu’à présent, les frais de location étaient souvent partagés de manière équitable ou non entre bailleur et locataire, selon un forfait correspondant à « un mois de loyer ». Le montant des honoraires réclamés aux locataires s'élevait généralement à un mois de loyer, et pouvait grimper jusqu’à deux mois dans certains cas. Quant aux honoraires réclamés au bailleur - généralement fixé à un mois de loyer - ces derniers faisaient l’objet d’âpres négociations, en fonction du contexte immobilier local et selon l’attribution d’un mandat de gestion ou non. Dans cer- taines villes, il était fréquent que le bailleur ne paye aucun honoraire aux agences. 6
  • 5. 8 9 PREAMBULE La nouvelle tarification des honoraires de location pour le locataire Désormais, la loi Alur pose le principe selon lequel les hono- raires de mise en location d'un logement sont à la charge exclusive du bailleur, à l'exception de quatre prestations que les agents immobiliers pourront facturer aux locataires : 1. La visite du logement 2. La rédaction du bail 3. La constitution du dossier 4. La réalisation de l'état des lieux. Les trois premières prestations sont désormais plafonnées selon un barème applicable à trois zones différentes, et varient de 8 € TTC à 12 € TTC par m2 habitable. • zone « très tendue » = 12 € TTC /m2 • zone « tendue » = 10 € TTC/m2 • sur le « reste du territoire » = 8 € TTC/m2 . S’ajoute à ce barème d’honoraires un coût forfaitaire de 3 € TTC/m2 habitable, correspondant à la quatrième presta- tion : la réalisation des états des lieux. Enfin, pour etre précis, il est important de souligner deux points. Premier point, ce dispositif s’applique uniquement au bail d’habitation principal. Les baux pour résidences secon- daires ne sont pas concernés. Second point, le montant des honoraires payés par le locataire sur ces prestations (citées si dessus) ne pourra pas excéder le montant réglé par le bailleur « et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement mis en location », dixit le décret (décret no 2014-890 du 1er août 2014). Et pour le bailleur ? Vous l’avez compris la quote-part des honoraires demandés au locataire est désormais encadrée. En revanche la part demandée au bailleur reste quant à elle libre. En sus des honoraires liés aux prestations citées, les professionnels pourront donc facturer des honoraires libres pour d’autres prestations : recherche de locataires, publication et promo- tion d’annonces… Afin de percevoir les honoraires dus par le locataire, le pro- fessionnel pourra et devra donc facturer des honoraires au propriétaire. C’est donc une « opportunité légale » qui s’offre aux agences et administrateurs de biens de facturer des ser- vices au bailleur, notamment pour ceux qui ne le faisaient pas jusqu’à présent, à Paris ou dans certaines zones tendues. Quelles sont les zones tendues ? La France se décompose en 3 zones : 1. La zone « très tendue », qui correspond à PARIS et certai- nes communes de ses trois départements limitrophes (92, 93, 94) ainsi que des Yvelines (78). Le tarif applicable est de 12 € TTC par m2 de surface habitable. 2. La zone « tendue », qui correspond aux territoires des 28 agglomérations tendues où s’applique la taxe sur les loge- ments vacants : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève/Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton/Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris (certaines communes
  • 6. 10 11 PARTIE 1 IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION ÀÀ première vue, la loi Alur est apparue pour les profession- nels extrêmement contraignante, destructrice de valeur et totalement liberticide. Après analyse, il semblerait que cette première appréciation devrait s’atténuer. En effet, si on analyse plus finement le mar- ché locatif, on se rend compte que - Paris et sa proche ban- lieue mis à part – l’impact sur les activités locatives des agen- ces et administrateurs de biens devrait être limité, voire nul. Décryptage. des départements des petite et grande couronnes), Saint- Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Le tarif applicable est de 10 € TTC /m2 de surface habitable. 3. Le reste du territoire qui correspond donc aux autres communes. Le tarif applicable est de 8 € TTC par m2 de surface habitable.
  • 7. 1312 PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION I Forte baisse des honoraires de location sans les états des lieux Le premier enseignement est que les honoraires de location, sans la prestation des états des lieux, vont impacter les hono- raires d’agences, notamment sur PARIS et sa proche banlieue, où le manque à gagner varie de - 20 à - 50 %, et bien plus si on se situe dans les beaux quartiers de la capitale. Zone « très tendue » : PARIS, 92, 93, 94, et 78 Sur les agglomérations situées en zone tendue ou sur les agglomérations de plus de 100 000 habitants hors zone tendue, la tendance est la même, mais avec un impact plus faible, autour de - 20 % d’honoraires. Sur des villes comme Beauvais, Saint-Nazaire ou Saint- Étienne, les agences ne vont pas perdre de chiffre d’affaires : au contraire elles pourront gagner quelques points de CA. Villes Loyers en 2014 /m2 Honoraires/m2 TTC Variations loi Alur (sans EDL*) Yvelines (78) 16,60 € 12 € - 28 % Hauts-de-Seine (92) 19,80 € 12 € - 39 % Seine-Saint-Denis (93) 14,60 € 12 € - 18 % Val-de-Marne (94) 16 € 12 € - 25 % Boulogne-Billancourt (92) 21,50 € 12 € - 44 % Montreuil (93) 15,80 € 12 € - 24 % Paris 24,90 € 12 € - 52 % Saint-Denis (93) 15 € 12 € - 20 % * EDL : état des lieux. PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION Selon CLAMEUR, le niveau des loyers par type de loge- ment est dans l’ensemble de 12,7 €/m2 . Toutefois, ce niveau varie selon la taille des logements loués. Au niveau national, le niveau des loyers des studios et 1-pièce est de 16,9 €/m2 , soit une surcote de 33 %, contre 9,7 €/m2 pour les 4/5-pièces et plus, soit une décote de 23 %. MÉTHODOLOGIE Pour analyser l’impact des honoraires à la charge des locataires, j’ai analysé les principaux marchés locatifs français. • Périmètre : L’analyse porte sur les villes où l’écart type des loyers est le plus important : à savoir les villes de plus de 100 000 habitants et sur les agglomérations concer- nées par le zonage dit « très tendu » ou « tendu ». • Source : Pour analyser les loyers, je me suis basé sur les données publiées par l’observa- toire CLAMEUR. L’observatoire Clameur (http://www.clameur.fr) est à mon sens le plus représentatif du marché puisqu’ il est alimenté régulièrement par les membres actifs (les grands acteurs de l’immobilier) sur un panel de plus de 300 000 références. • Précisions : L’analyse est faite sur les loyers par ville ou par communauté d’agglomération. Elle ne tient pas compte de la spécificité et de la taille des biens, qui, comme nous le savons, impactent fortement le prix des loyers, notamment pour les stu- dios et 1-pièce, qui représentent une part non négligeable du parc locatif.
  • 8. 14 15 PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION Zone « tendue » : 28 agglomérations (hors Bastia et Ajaccio) Zone « reste du territoire » et villes de plus de 100 000 habitants Villes Loyers en 2014 /m2 Honoraires/m2 TTC Variations loi Alur (sans EDL*) Aix-en-Provence Ajaccio - Agglomération Annecy - Agglomération Annemasse (Genève) - Agglomération Arcachon-La Teste-de-Buch - Agglomération Arles - Agglomération Bastia - Agglomération Bayonne - Agglomération Beauvais - Agglomération Bordeaux Bordeaux - Agglomération Draguignan - Agglomération Fréjus - Agglomération Grenoble Grenoble - Agglomération La Rochelle - Agglomération Lille Lille - Agglomération Lyon Lyon - Agglomération Marseille Marseille - Aix-en-Provence - Agglomération Meaux - Agglomération Menton - Monaco - Agglomération Montpellier Montpellier - Agglomération Nantes 16,90 € nc 11,80 € 13,50 € 10,20 € 12,70 € nc 10,80 € 10,00 € 12,60 € 11,80 € 11,40 € 11,30 € 12,10 € 11,80 € 11,90 € 14,60 € 12,70 € 13,20 € 12,50 € 12,60 € 14,00 € 13,40 € 15,20 € 14,00 € 13,70 € 12,00 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € - 41 % nc - 15 % - 26 % - 2 % - 21 % nc - 7 % 0 % - 21 % - 15 % - 12 % - 12 % - 17 % - 15 % - 16 % - 32 % - 21 % - 24 % - 20 % - 21 % - 29 % - 25 % - 34 % - 29 % - 27 % - 17 % Villes Loyers en 2014 /m2 Honoraires/m2 TTC Variations loi Alur (sans EDL*) * EDL : état des lieux. Nantes - Agglomération Nice Nice - Agglomération Saint-Nazaire - Agglomération Sète - Agglomération Strasbourg Strasbourg - Agglomération Thonon-les-Bains - Agglomération Toulon Toulon - Agglomération Toulouse Toulouse - Agglomération Villeurbanne 11,50 € 14,80 € 14,50 € 9,70 € 10,60 € 12,60 € 12,10 € 12,00 € 11,50 € 12,60 € 11,80 € 11,50 € 12,80 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € 10 € - 13 % - 32 % - 31 % + 3 % -6 % - 21 % - 17 % - 17% - 13% - 21% - 15% - 13% - 22% Villes Loyers en 2014 /m2 Honoraires/m2 TTC Variations loi Alur (sans EDL*) Amiens Angers Argenteuil Besancon Brest Caen Clermont-Ferrand Dijon 11,80 € 10,60 € 15,40 € 9,80 € 9,20 € 11,80 € 10,50 € 11,30 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € - 32 % - 25 % - 48 % - 18 % - 13 % - 32 % - 24 % - 29 % • • • • • • • • •
  • 9. 16 17 PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION Villes Loyers en 2014 /m2 Honoraires/m2 TTC Variations loi Alur (sans EDL*) Le Havre Le Mans Limoges Metz Mulhouse Nancy Nîmes Orléans Perpignan Reims Rennes Rouen Saint-Étienne Tours 11,40 € 8,60 € 8,90 € 10,10 € 9,40 € 10,40 € 10,10 € 11,10 € 9,70 € 11,30 € 11,90 € 11,30 € 7,70 € 11,00 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € 8 € - 30 % - 7 % - 10 % - 21 % - 15 % - 23 % - 21 % - 28 % -18 % - 29 % - 33 % - 29 % + 4 % - 27 % Villes Loyers en 2014 /m2 Honoraires/m2 TTC avec + 3 €/m2 pour les EDL* Variations loi Alur avec + 3 €/m2 pour les EDL* Yvelines (78) Hauts-de-Seine (92) Seine-Saint-Denis (93) Val-de-Marne (94) Boulogne-Billancourt Montreuil Paris Saint-Denis 16,60 € 19,80 € 14,60 € 16,00 € 21,50 € 15,80 € 24,90 € 15,00 € 15 € 15 € 15 € 15 € 15 € 15 € 15 € 15 € - 10 % - 24 % + 3 % - 6 % - 30 % - 5 % - 40 % 0 % Sur Paris, les honoraires vont fondre comme neige au soleil, de l’ordre de - 40 % si on prend comme loyer moyen 24,90 €/m2 . Il est certain que dans les « beaux quartiers » de la capitale, où les loyers peuvent atteindre 35 à 40 €/m2 la chute va être encore plus brutale (- 60 % voire plus). Des villes comme Boulogne-Billancourt se retrouvent dans la même situation. Zone « très tendue » : PARIS, 92, 93, 94, et 78 * EDL : état des lieux. * EDL : état des lieux. I Nette hausse des honoraires de location avec la prestation « états des lieux » Le second enseignement de cette étude est de constater que facturer des honoraires d’états des lieux permet d’inverser la balance ou du moins de limiter la perte d’honoraires, mis à part en « zone très tendue » de Paris. Pour les agences situées en « zones tendues » et spécialisées dans les locations sur de petits volumes pour les étudiants, (par exemple des studios ou T2), la réalisation des états des lieux va permettre de limiter clairement la perte d’honoraires. - 60 % - 52 % - 25 % - 28 % - 40 % - 20% 0 1515 - 39 % - 18 % PARIS 94 93 92 78 - 40 % 0- 10 %- 20 %- 30 %- 40 % + 10 % - 6 % - 24 % - 10 % + 3 % PARIS 94 93 92 78 Variation des honoraires en zone très tendue (sans EDL) Variation des honoraires en zone très tendue (avec EDL) • • •
  • 10. 19 PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION 18 Zone « tendue » : 28 agglomérations (hors Bastia et Ajaccio) Villes Loyers en 2014/m2 Honoraires/m2 TTC avec + 3 €/m2 pour les EDL* Variations loi Alur avec + 3 €/m2 pour les EDL* Lyon Lyon - Agglomération Marseille Marseille - Aix-en-Provence - Agglomération Meaux - Agglomération Montpellier Montpellier - Agglomération Nantes Nantes - Agglomération Nice Nice - Agglomération Saint-Nazaire - Agglomération Sète - Agglomération Strasbourg Strasbourg - Agglomération Thonon-les-Bains - Agglomération Toulon Toulon - Agglomération Toulouse Toulouse - Agglomération Villeurbanne 13,20 € 12,50 € 12,60 € 14 € 13,40 € 14 € 13,70 € 12 € 11,50 € 14,80 € 14,50 € 9,70 € 10,60 € 12,60 € 12,10 € 12 € 11,50 € 12,60 € 11,80 € 11,50 € 12,80 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € - 2 % + 4 % + 3 % - 7 % - 3 % - 7 % - 5 % + 8 % + 13 % - 12 % - 10 % + 34 % + 23 % + 3 % + 7 % + 8 % + 13 % + 3 % + 10 % + 13 % + 2 % Villes Loyers en 2014/m2 Honoraires/m2 TTC avec + 3 €/m2 pour les EDL* Variations loi Alur avec + 3 €/m2 pour les EDL* Aix-en-Provence Annecy - Agglomération Annemasse (Genève) - Agglomération Arcachon - La Teste-de-Buch - Agglomération Arles - Agglomération Bayonne - Agglomération Beauvais - Agglomération Bordeaux Bordeaux - Agglomération Draguignan - Agglomération Fréjus - Agglomération Grenoble Grenoble - Agglomération La Rochelle - Agglomération Lille Lille - Agglomération 16,90 € 11,80 € 13,50 € 10,20 € 12,70 € 10,80 € 10 € 12,60 € 11,80 € 11,40 € 11,30 € 12,10 € 11,80 € 11,90 € 14,60 € 12,70 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € 13 € - 23 % + 10 % - 4 % + 27 % + 2 % + 20 % + 30 % + 3 % + 10 % + 14 % + 15 % + 7 % + 10 % + 9 % - 11 % + 2 % * EDL : état des lieux. Là où les agences voient leurs honoraires baisser d’au moins 20 % en moyenne, grâce aux états des lieux, leurs honoraires vont se stabiliser voire grimper. Ainsi à Nantes, une agence faisant de la location et qui pro- posera de réaliser les états des lieux verra ses honoraires aug-• • • • • •
  • 11. 21 PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION 20 menter de 8 %, à condition qu’elle facture le plafond maxi- mum autorisé. Dans des villes comme Bordeaux, Toulon, Grenoble ou Toulouse, cette augmentation pourra être supérieure à 10 %. D’un point de vue analytique, c’est dans les « petites villes » ou dans le reste du territoire que la hausse des honoraires va largement profiter aux professionnels. Là où les loyers sont généralement faibles, autour de 7 à 10 €/m2 , facturer 3 € de plus par m2 pour les états des lieux pourra représenter jusqu'à + 37,5 % de chiffre d’affaires sur les honoraires. Ce constat arithmétique est à pondérer avec la situation du marché et la solvabilité réduite des locataires, qui a déjà incité les profes- sionnels à la modération. Il est clair que la sagesse amènera les agences à modifier à la marge leurs honoraires. - 35 % - 30 % - 25 % - 20 % - 15 % - 10 % - 5 % 0 % VILLEURBANNE TOULOUSE TOULON STRASBOURG NICE NANTES MONTPELLIER MARSEILLE LYON LILLE GRENOBLE - 13% - 21 % - 32 % - 17 % - 17 % - 29 % - 21 % - 21 % - 24 % - 32 % - 15 % - 22 % BORDEAUX Exemple de variation des honoraires en zones tendues (sans EDL) -15 % -10 % -5 % 0 % + 5 % + 10 % + 15 % NICE MONTPELLIER LILLE GRENOBLE MARSEILLE LYON NANTES STRASBOURG TOULON TOULOUSE VILLEURBANNE BORDEAUX + 2 % - 12 % - 7 % - 2 % - 11 % + 10 % + 3 % + 3 % + 3 % + 8 % + 7 % + 13 % Exemple de variation des honoraires en zones tendues (avec EDL) Zone « reste du territoire » et ville de + 100 000 habitants Villes Loyers en 2014/m2 Honoraires/m2 TTC avec + 3 €/m2 pour les EDL* Variations loi Alur avec + 3 €/m2 pour les EDL* Amiens Angers Argenteuil Besancon Brest Caen Clermont-Ferrand Dijon Le Havre Le Mans 11,80 € 10,60 € 15,40 € 9,80 € 9,20 € 11,80 € 10,50 € 11,30 € 11,40 € 8,60 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € - 7 % + 4 % - 29 % + 12 % + 20 % - 7 % + 5 % - 3 % - 4 % + 28 % • • •
  • 12. 23 PARTIE 1. IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES HONORAIRES DE LOCATION 22 Villes Loyers en 2014/m2 Honoraires/m2 TTC avec + 3 €/m2 pour les EDL* Variations loi Alur avec + 3 €/m2 pour les EDL* Limoges Metz Mulhouse Nancy Nîmes Orléans Perpignan Reims Rennes Rouen Saint-Étienne Tours 8,90 € 10,10 € 9,40 € 10,40 € 10,10 € 11,10 € 9,70 € 11,30 € 11,90 € 11,30 € 7,70 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € 11 € + 24 % + 9 % + 17 % + 6 % + 9 % - 1 % + 13 % - 3 % - 8 % - 3 % + 43 % 0 % 0 %- 5 %- 10 %- 15 %- 20 %- 25 %- 30 %- 35 % + 5 % ROUEN RENNES REIMS PERPIGNAN ORLÉANS NÎMES METZ LE MANS DIJON CLERMONT FERRAND CAEN BREST ANGERS SAINT-ÉTIENNE - 29 % + 4 % - 33 % - 29 % - 18 % - 28 % - 21 % - 21 % - 7 % - 29 % - 24 % - 32 % - 13 % - 25 % Exemple de variation des honoraires en zones non tendues (sans EDL) - 10 % 0 % + 10 % + 20 % + 30 % + 40 % + 50 % ROUEN RENNES REIMS PERPIGNAN ORLÉANS NÎMES METZ LE MANS DIJON CLERMONT FERRAND CAEN BREST ANGERS SAINT-ÉTIENNE - 3 % - 3 % - 8 % - 1 % - 3 % - 7 % + 13 % + 9 % + 9 % + 28 % + 5 % + 20 % + 4 % + 43 % Exemple de variation des honoraires en zones non tendues (avec EDL) * EDL : état des lieux. Appliqués à des cas réels, voici quelques exemples : Biens en ligne sur SeLoger.com au 15/10/2014 Biens proposés Honoraires avant Alur Honoraires après Alur Écarts ZONE TRÈS TENDUE ZONE TENDUE Appartement studio à Paris 17e 988 € 150 € - 838 € 10 m2 à louer 449 € (15 € x 10 m2 ) Maison 5 pièces à Toulouse - Saint-Simon (31) 2 000 € 2 405 € + 405 € 185 m2 à louer 2 000 € (13 € x 185 m2 ) Maison 4 pièces à Montpellier (34) 1 060 € 1 261 € + 201 € 97 m2 à louer 1 060 € (13 € x 97 m2 ) Appartement 3 pièces à Lyon 9e (69) 551 € 637 € + 86 € 49 m2 à louer 575 € (13 € x 49 m2 ) Appartement 2 pièces à Tourcoing (59) 471 € 520 € + 49 € 40 m2 à louer 468 € (13 € x 40 m2 ) Appartement studio à Bordeaux (33) 381 € 247 € - 134 € 19 m2 à louer 355 € (13 € x 19 m2 ) • • • • • •
  • 13. 2524 Biens proposés Honoraires avant Alur Honoraires après Alur Écarts ZONE NON TENDUE Appartement studio à Angers (49) 253 € 132 € - 132 € 12 m2 à louer 218 € (11 € x 12 m2 ) Appartement studio à Orléans (45) 270 € 275 € 0 € 25 m2 à louer 209 € (11 € x 25 m2 ) I À retenir Finalement, la loi Alur est assez cohérente avec son objectif premier : limiter les honoraires dans les zones tendues et pour les locataires considérés comme « fragiles » (étudiants, jeunes, familles monoparentales), tout en atteignant un second objectif découlant de la concertation avec les professionnels de maintenir l’activité des agences. Certes ces simulations ont été réalisées sur la base de loyers moyens (ne tenant pas compte de la surface). Sur certains biens de type stu- dio ou 2-pièces, loués au prix fort, les locatai- res devraient pouvoir s’y retrouver même dans les petites villes, car la « surcote » du loyer au m2 pour ce type de bien est importante. Si on raisonne dans la globalité, cette loi est donc loin d’être pénalisante pour les pro- fessionnels à condition, pour ces derniers, de repenser leur organisation et de profes- sionnaliser l’offre de « location » en incluant systématique- ment la réalisation des états des lieux. En conclusion, cette analyse, aussi théorique soit-elle, met en exergue l’opportunité offerte par la loi Alur. C’est que nous allons démontré dans les parties 2 et 3. Témoignage d’un agent immobilier d’Auxerre, intervenant sur l’Yonne et la Seine-et-Marne « Sur les petites surfaces du studio au 2- pièces, avec la loi Alur, mes honoraires vont augmenter en moyenne de 36 %. Sur une maison de 100 m2 , si j’applique le barème Alur, je devrais facturer 1 100 € d’honorai- res, alors qu’aujourd’hui pour une location de ce type je facture 580 € d’honoraires : doubler mes honoraires, c’est impossible le marché ne l’accepte pas. Autant dire que le barème n’est pas applicable. » PARTIE 2 LES ÉTATS DES LIEUX, PORTEURS DE VALEUR AJOUTÉE POUR LES AGENCES CComme je viens de l’analyser, les plafonds en zones peu ou pas tendues seront peu pénalisants pour les agents immobi- liers : dans certaines villes, la modération est déjà de mise, à cause notamment de l’offre et de la demande, ou de la sol- vabilité des locataires. A contrario, à Paris et dans les grandes agglomérations régionales, les professionnels verront leur chiffre d’affaires baisser en moyenne de 20 à 25 %. Pour les « plus gourmands » d’entre eux (à Paris notamment), cela sera beaucoup plus douloureux. Se pose donc la question de la profitabilité de l’activité de location et de gestion locative. I Continuer ou arrêter la location ou la gestion ? Telle est la question que se posent beaucoup d’entre vous. Faut-il continuer l’activité de location ? Une chose est sûre, la loi Alur va inéluctablement obliger l’agence à se repenser, se restructurer et organiser ses activités ainsi que les ressour- ces qui y sont affectées. En revanche, toute baisse d'efficacité • • •
  • 14. 2726 dans la location fera courir le risque à l’agence de perdre le mandat de gestion, très souvent attaché au mandat de loca- tion. Avec un taux de pénétration d’environ 30 % du marché, c’est un grand risque que prendraient les agences et adminis- trateurs de biens ! De plus, n’oublions pas que moins de 50 % des locations sont aujourd’hui assurés par les professionnels. Le potentiel de nouveaux clients prêt à faire confiance à nouveau à des agents immobiliers est important : il y existe une vrai opportunité à capter des parts de marché sur ce créneau de la location. Se réorganiser paraît donc inéluctable. Mais sans hausse de productivité et sans une nette amélioration des process et des outils, c’est faire courir le risque d’une mise en péril assez rapide des activités locatives : nul doute que les patrons d’agences ont anticipé ces décisions ? I Valoriser son savoir-faire et son professionnalisme : les points clés de la location à améliorer Les agences devront, d’une façon ou d’une autre, gagner en efficacité, notamment sur deux points essentiels : recentrer leurs efforts sur leurs missions fondamentales que sont la démarche commerciale (recherche des locataires et des bailleurs) et la réalisation des états des lieux. • LA VACANCE LOCATIVE Tout l’enjeu du service « location » sera donc de relouer le plus rapidement possible le logement, pendant la période de préavis – ce que font déjà beaucoup de grosses foncières ou OPHLM – ce qui exigera une véritable discipline dans les zones tendues et le respect précis d’un calendrier de sor- ties/entrées des locataires. Pourquoi ? Pour répondre à l’ob- jectif simple de réduire la période de vacance locative, due en partie au délai nécessaire aux travaux de remise en état. • LES ÉTATS DES LIEUX La réalisation des états des lieux redevient centrale, puisque de la qualité de travail effectué et du gain de temps réalisé dépend la relocation : l’évaluation des dégradations, le calcul des charges imputables au dépôt de garantie, la commande des travaux sont autant de tâches qui redeviennent essentiel- les. Explications. Parmi les quatre tâches qui encadrent désormais les honorai- res de location et qui nécessitent une optimisation, seuls les états des lieux offrent la plus grande marge de manœuvre. La publication des annonces, les visites et la signature du bail restent des procédures déjà optimisées, ou difficilement optimisables. « Afin d’optimiser la vacance locative entre deux occupants, nous organisons systé- matiquement une prévisite (ou pré-état des lieux) généralement trois semaines avant la sortie définitive du locataire. Cela nous permet de définir une liste exhaus- tive des travaux de réfection et surtout de les planifier avec nos sous-traitants : in fine cela nous permet de gagner un mois sur la relocation » M. Jean-Michel Thibault responsable des activités locatives PARTIE 2. LES ÉTATS DES LIEUX, PORTEURS DE VALEUR AJOUTÉE POUR LES AGENCES Les agences devront gagner en efficacité notamment sur leur démarche commerciale (recherche de locataires et de bailleurs) et sur la réalisation des états des lieux.
  • 15. 2928 I La clé de voûte de la rentabilité ? Le décret de la loi Alur, qui a été publié au 1er août, introduit une nuance de taille : il distingue, d’une part, les honoraires de location correspondant à l’activité locative – la recherche du candidat locataire et sa mise en relation avec le bailleur, la visite du logement et la rédaction du bail d'habitation – et, d’autre part, l'établissement du constat d'état des lieux. Cette dernière prestation est ainsi plafonnée à 3 euros TTC par mètre carré. Autant dire qu’elle est largement revalorisée. Par exemple, dans le cadre de la location d’un appartement de 40 m2 à Tourcoing et dont la facturation d’honoraire est désormais de 520 euros, le coût de l'état des lieux s’élève à 120 euros, soit 23 % des honoraires. Ce montant est à la fois largement cohérent vis-à-vis du temps passé, mais aussi source de profit eu égard aux trois premières prestations tra- ditionnellement assurées par les agences. Dans les zones non tendues, le coût de l’état des lieux peut représenter jusqu’à + 27 % des honoraires. En outre, dans le cas d’une sous-traitance, un spécialiste d'états des lieux facture jusqu’à présent un montant bien inférieur à 3 euros/m2 : il faut compter autour de 80 euros la prestation pour un 2-pièces de 50 m2 environ dans une grande ville, voire moins dans des villes comme Lyon, où la sous-traitance est très répandue. Biens proposés Coût de l’état des lieux Appartement de 50 m2 à Lyon (zone tendue) 150 € Appartement de 40 m2 , à Tourcoing (zone tendue) 120 € Appartement de 25 m2 , à Orléans (zone non tendue) 75 € Exemples : I Un enjeu considérable dans la relation client Soyons honnête, jusqu’à présent, les agents immobiliers et les administrateurs de biens ont rarement privilégié la qua- lité des états des lieux, alors que l'enjeu financier et com- mercial vis-à-vis de leurs clients est immense, aussi bien du point de vue du bailleur que du locataire Côté bailleur, l’enjeu est de rédiger un rapport précis et indis- cutable, d’estimer les dégradations locatives, d'en chiffrer le coût et de procéder aux retenues nécessaires sur le dépôt de garantie, voire de facturer le locataire sortant au-delà du dépôt de garantie. Côté locataire, l'enjeu n'est pas moindre. De plus, le dernier contact physique du locataire avec l’agence se fait lors de l’état des lieux sortant. Autant dire que l’impartialité et le pro- fessionnalisme, sont les deux qualités requises à cet instant, car c’est cette « image » que le locataire retiendra de l’agent, ce qui signifie que la notoriété se joue lors de le sortie. I Source de valeur ajoutée pour l’agence Jusqu’à présent, beaucoup de professionnels choisissaient, sans hésitation, de « ne pas faire » ou d’« externaliser » la fonction de réalisation d'état des lieux, souvent pour des raisons pratiques et humaines : personnel indisponible et non formé, mal équipé, tâche lourde et procédure inexistante. La question d’externaliser ou non, demeure : est-il du ressort de l’agence de réaliser des états des lieux avec un bon niveau de qualité ? PARTIE 2. LES ÉTATS DES LIEUX, PORTEURS DE VALEUR AJOUTÉE POUR LES AGENCES L'état des lieux, un immense enjeu financier et commercial La réalisation de l'état des lieux a été revalorisée à 3 € TTC par mètre carré
  • 16. 3130 Dorénavant, il est clair que les professionnels doivent s'inter- roger. Grâce à la loi Alur, les pouvoirs publics viennent d'as- socier à l'état des lieux un prix signifiant que cette prestation est porteuse de valeur ajoutée. Pour ceux qui ne faisaient pas d’états des lieux, la question se pose en d’autres termes bien plus simples et sans équivoque, puisque c’est la profitabilité de l’activité même qui en dépend (cf. analyse chapitre I). Pour les autres, il est grand temps de songer à ré-internaliser cette opération afin, d’une part, de maintenir une rentabilité minimum de l’activité – sinon le sous-traitant continuera d’empocher les honoraires liés à cette prestation, ce qui remettra en cause la profitabilité des honoraires, C.Q.F.D. – et, d’autre part, d’apporter une vraie expertise à valeur ajou- tée à vos clients. Citation dont je partage parfaitement l’analyse. Comment professionnaliser cette prestation ? Décryptage. « Quand les commissions locales de conciliation passent le quart de leur temps, parfois plus, à dénouer des contentieux locatifs résultant d'un état des lieux mal rédigé, approximatif, insincère, non contradictoire voire inexistant, il serait temps de professionnaliser ce moment clé de la relation entre propriétaire et locataire » Henry Buzy-Cazaux, Président de l’Institut du management des services immobiliers PARTIE 3 L’ÉTAT DES LIEUX, UN MOMENT CLÉ DE LA RELATION CLIENT À PROFESSIONNALISER Expertise et professionnalisme L’enjeu financier de l’état des lieux est énorme, aussi bien du côté bailleur, que du côté locataire. Un timing mal orchestré, c’est au moins deux mois de loyers qui ne rentrent pas dans les poches du bailleur. Et un état des lieux bâclé, c’est le contentieux avec le locataire ! Réaliser un état des lieux, c’est avant tout observer. Cela néces- site donc d’avoir a minima une approche technique (menuise- rie, plomberie, électricité, etc.) et ensuite une méthode propre à chacun. C’est aussi une grande expertise et des compétences administratives et financières qui engagent le professionna- lisme de l’agence, et donc son image face au client. Combien de locataires quittent un logement sans connaître le montant des dégradations qui leur sont imputées ? Sous quel délai (raisonnable) doit-on communiquer le chiffrage des réparations ? Pourquoi ne pas le faire immédiatement ? Sans parler du remboursement du dépôt de garantie ? Comment communiquer efficacement avec ses sous-trai- tants, pour réaliser au plus vite les travaux ?
  • 17. Gain de temps 3332 Autant de questions auxquelles les agences sont confrontées quotidiennement et pour lesquelles les réponses sont : qua- lité de service et solutions adaptées. Pour cela, aujourd’hui, il existe des outils numériques ayant pour but de simplifier le workflow (flux de travail) inhérent aux états des lieux, et donc de gagner du temps et produire une prestation de qualité. I L’état des lieux en 3 mots : QUALITÉ, GAIN DE TEMPS, SIMPLIFICATION La réorganisation des agences passent donc par les réponses qu’elles doivent apporter à leurs clients bailleurs/locataires. Numériser ses états des lieux, c’est l’assurance d’apporter les bonnes réponses aux bonnes questions. PARTIE 3. L’ÉTAT DES LIEUX, UN MOMENT CLÉ DE LA RELATION CLIENT À PROFESSIONNALISER Tout d’abord, parce que les états des lieux requièrent de la précision. Un état des lieux est une photographie à l’instant T du logement. Si cette photo n’est pas claire, elle va engen- drer des imprécisions, des erreurs et donc des contentieux. L’état des lieux doit donc être précis et surtout illustré. À l’heure du numérique, l’état des lieux doit comporter des photos, afin d’apporter une information facile, incontesta- ble, rapide à lire et complémentaire. Ensuite, parce qu’à l’is- sue de l’état des lieux sortant, un certain nombre de tâches administratives et comptables, inhérentes à celui-ci, doivent être supportées par le professionnel. Elles sont nombreuses, complexes et chronophages : • L’estimation des dégradations locatives et la répartition à la charge du locataire vs bailleur. • Le chiffrage de la remise en état. • Le calcul des retenues financières sur le dépôt de garantie. • Le pilotage et la gestion des travaux de remise en état. • Enfin la relocation dans un laps de temps minimum. La bonne pratique consiste donc à réaliser le plus rapidement possible ces actions, sans perte de temps et sans redon- dance. Les outils numériques le permettent ! Enjeu : le gain de temps. À ce titre, rappelons désormais que, dans le cas où aucune dégradation n’est constatée à l’issue de l’état des lieux sor- tant, le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai maximum de 30 jours. De plus, l’établissement des états des lieux est une activité redondante. Dans le cadre d’un mandat de gestion, le cycle de réalisation des états des lieux est calé sur le cycle de vie L'état des lieux doit comporter des photos QUELQUES CONSEILS SUR LA MÉTHODE 1. Adopter une méthode qui doit être toujours la même. 2. Faire l’état des lieux en présence du locataire, puisqu’il doit être contradictoire. 3. Le logement doit être vide et éclairé. 4. La progression dans le logement se fait dans un ordre logique (point de départ/arrivée), puis par étapes : • Étape 1 : vue générale pour repérer le bien et la faisabilité de l’état des lieux. • Étape 2 : relever les clés. • Étape 3 : relever les compteurs. • Étape 4 : progression pièce par pièce en inspectant toujours dans le même ordre. Par exemple commencer par les murs, puis les ouvertures, enchaîner par les sols et terminer par les prises et les équipements électriques. • Étape 5 : terminer par les observations et remarques générales.
  • 18. 3534 PARTIE 3. L’ÉTAT DES LIEUX, UN MOMENT CLÉ DE LA RELATION CLIENT À PROFESSIONNALISER I homePad l’application sur iPad qui révolutionne les états des lieux Classées parmi les 5 applications immobilières les plus inno- vantes (par 20minutes.com), homePad est celle qui répond parfaitement aux enjeux de gain de temps, de qualité et de simplification. Et que l’on choisit : • Pour en finir avec le papier homePad permet de dématérialiser totalement vos états des lieux, depuis la préparation jusqu’à l’envoi au locataire du rap- port PDF signé. • Pour sa facilité d’utilisation homePad a été conçue dans la logique de s’« effacer » lors de son utilisation. Vous oubliez que vous avez en main une tablette : un emploi simple et efficace. Pas de multifenê- trage : une page unique pour naviguer dans toutes les rubri- ques de l’état des lieux. • Pour la qualité de ses rapports Agrémentée de 250 photos (mises en page automatique, renommées, numérotées et horodatées), homePad dispose d’une mise en page rédactionnelle, complète et surtout dépourvue d’informations non pertinentes. • Pour le gain de temps, car le temps c’est de l’argent À rapport comparable (photos intégrées), on estime à plus de 50 % le gain de temps lié à homePad. Si vous dupliquez un état des lieux entrant pour en faire un sortant et que vous utilisez la fonction de comparaison, le gain de temps peut atteindre 70 %. Au coût horaire d’un salarié chargé, c’est plu- sieurs milliers d’euros économisés par an. Plus de 8 millions de foyers sont équipés de tablettes en France (janv. 2014), soit 1 foyer sur 5. Simplification du bien. Dans le cadre d’une location, si l’état des lieux est bien effectué, le propriétaire vous confiera à nouveau la mise en location. À ce titre donc, rien de plus simple de repartir de l’état des lieux précédent pour effectuer le suivant. Enjeu : le gain de temps et la simplification. Enfin parce que l’ADN même des tablettes type iPad, et des applications associées, c’est : l’« Ergonomie ». L’utilisateur est considéré comme la colonne vertébrale de l’application. Enjeu : la simplification. Enfin, parce que l’état des lieux est une activité nomade par définition. iPad et autres tablettes Android font aujourd’hui partie de la panoplie des outils technologiques que tout un chacun utilise. Depuis quelques années, les éditeurs de logiciels et d’appli- cations professionnelles proposent des outils pour les besoins des agences. Sites mobiles et responsive design (HTML 5), logiciels de transactions sur tablettes ou applica- tions d’états des lieux. Pourquoi pas vous ? Enjeu : la simplification. N’oubliez pas qu’aujourd’hui près de 50 % des internautes qui consultent vos annonces sur SeLoger.com le font depuis leur smartphone ou leur tablette. Il est donc temps de passer aux tablettes pour votre propre usage et pour les états des lieux. Un bon gestionnaire ou administrateur de biens devrait être capable d’estimer le coût des réparations locatives, directement à l’issue de l’état des lieux sortant, surtout quand il s’agit de dégradations « clas- siques » : perte de clé, nettoyage incomplet, sol à changer ou peinture à refaire ! Les OPHLM et les foncières le font déjà.
  • 19. 3736 PARTIE 3. L’ÉTAT DES LIEUX, UN MOMENT CLÉ DE LA RELATION CLIENT À PROFESSIONNALISER • Pour sécurisez vos états des lieux homePad est couplé à un cloud, à partir duquel sont stockés et sauvegardés tous vos états des lieux. Vous y accédez depuis votre navigateur Internet. 0 20 40 60 80 100 120 140 avec homePad Un gain de temps de 54 % Préparation administrative sans homePad État des lieux pièce par pièce Numérisation Reprise données / nouvel EDL Synthèse des charges et libération du dépôt de garantie Relevé des clés et des compteurs Intégration photos (30 photos) Backup / sauvegarde électronique Dossiers locataires Liste des tâches / travaux Mesure du gain de temps pour la réalisation d’un État des lieux vierge avec homePad (en mn) Total du temps passé pour 1 personne réalisant 500 EDL/an Temps disponible hors États des lieux Temps passé aux États des lieux SANS homePad 53 % 47 % Temps passé et gain de temps pour 1 personne réalisant 500 EDL/an Temps disponible hors États des lieux Temps passé aux États des lieux AVEC homePad. Gain de temps disponible 32 % 21 % 47 % COMMENT MESURE-T-ON LE GAIN DE TEMPS ? Au regard du temps passé à réaliser l’état des lieux et les tâches inhérentes à ce dernier : pré- paration du dossier, réalisation et saisie des données, mise en page du rapport, insertion des photos numérotées et horodatées, comparaison entre Entrant vs Sortant, synthèse des charges, numérisation, sauvegarde, etc… Exemple : pour une agence qui réalise environ 300 états des lieux par an (50 % entrants et 50 % sortants) qui sont effectués par un(e) salarié(e) dont le salaire mensuel brut est de 1 500 euros et qui consacre environ la moitié de son temps à cette mission, le gain de temps obtenu grâce à homePad sur cette prestation est estimé à près de 400 heures/an, soit un gain de 24 % sur la durée totale du travail (1 650 heures/an) et un gain de productivité d’environ 5 300 euros. 0 20 40 60 80 100 120 140 avec homePad Un gain de temps de 75 % Préparation administrative sans homePad État des lieux pièce par pièce Numérisation Reprise données / nouvel EDL Synthèse des charges et libération du dépôt de garantie Relevé des clés et des compteurs Intégration photos (30 photos) Backup / sauvegarde électronique Dossiers locataires Liste des tâches / travaux Mesure du gain de temps pour la réalisation d’un État des lieux existant avec homePad (en mn)
  • 20. 39 CONCLUSION DDepuis l’avènement de la loi Alur, et à l’heure des nouvelles technologies, faire des états des lieux n’aura jamais été aussi stratégique, aussi salutaire et aussi simple à réaliser pour les agences. Il ne reste donc aux professionnels qu’à franchir le pas, por- ter la réflexion jusqu’au bout de leur raisonnement et consi- dérer cette activité comme un vrai centre de profits. Si vous êtes parvenu à cette conclusion, c’est bon signe, le sujet vous intéresse et vous avez déjà engagé la réflexion ! Afin de vous accompagner dans votre démarche, pour vous aider à prendre votre décision, calculer votre gain de produc- tivité ou vous présenter plus en détail notre produit homePad, n’hésitez pas à nous contacter. Nous vous ferons un plaisir de vous faire une démonstration de homePad ou vous proposer un test. 38 • Pour l’iPad mini Désormais à la portée de tous, l’iPad et les tablettes offrent des avantages incroyables pour votre quotidien et une pano- plie de fonctionnalités liées à une réelle mobilité. La version mini est parfaitement adaptée pour la réalisation des états de lieux. Léger, de taille suffisante pour lire les rapports (écran de 7 pouces), il est facile à prendre en main et tient dans presque tous les sacs à main. homePad ne nécessite pas de connexion Internet pour son utilisation. Dernière bonne raison d’utiliser homePad : l’application répond à tous les besoins nomades des activités locatives de l’agence : état des lieux, synthèse de charges, relevé de mobilier, synthèse des travaux, rapport d’immeuble, et bien- tôt la signature du bail. État des lieux Synthèse des charges Inventaire mobilier Synthèse des travaux Rapport d’immeuble
  • 21. Conception et réalisation : BazikPress - www.bazikpress.com - Tél. 06 99 84 67 89 Direction artistique : Annie Aslanian - Secrétariat de rédaction : Monique van Weddingen Iconographie : SeLoger.com - Fotolia www.bazikpress.com