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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 22 au 28 juin 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Un rapport prône une refonte complète des
aides au logement
Le 22/06/2015
Les aides personnelles au logement (APL) sont, à ce jour, très coûteuses et peu efficaces. Pour
remédier à ces travers, l'institut des politiques publiques propose de les fusionner avec le RSA et la
prime pour l'emploi.
Le gouvernement ne manque pas de pistes pour réformer en profondeur les aides au logement. Dans
un rapport paru ce lundi, l'Institut des politiques publiques, associé à l'École d'Économie de Paris, a
évalué différents scénarios de refonte de cette politique publique jugée très coûteuse - 18 milliards
d'euros l'année dernière - et peu efficace.
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Les aides personnelles au logement sont pointées du doigt à plusieurs titres: elles sont accusées de
faire grimper le prix des loyers et d'être in fine captées par les bailleurs plutôt que par les locataires.
Selon plusieurs études, entre 70% et l'intégralité de ces aides sont en réalité captées par les bailleurs
sous la forme de loyers plus élevés. En dessous d'un certain plafond, une augmentation du loyer d'un
euro se traduit en effet par une augmentation de l'aide au logement d‘un euro...
Second écueil des aides au logement: elles pénalisent la reprise d'emploi. Une personne dont le
revenu augmente voit en effet non seulement baisser l'aide qu'elle perçoit au titre du RSA activité,
mais aussi le montant de ses aides au logement. Ces dernières sont en effet calculées selon une
formule complexe qui tient compte de la composition du ménage, de ses ressources, de son loyer et
de la zone géographique dans laquelle il se trouve.
Une fusion des aides au logement, du RSA et de la prime pour l'emploi
L'IPP a évalué plusieurs réformes possibles des aides au logement, qui visent à limiter ces deux effets
pervers. Deux ont l'avantage de ne plus directement associer l'aide perçue au logement, ce qui
limiterait a priori l'inflation des loyers. Ainsi de l'intégration des aides au logement à l'impôt sur le
revenu, une réforme proposée en 2013 par le Conseil d'Analyse Économique. Dans ce cas, le loyer
serait déductible des revenus imposables, dans la limite d'un certain plafond, et l'aide au logement
deviendrait une réduction ou un crédit d'impôt. Problème, aux yeux de l'IPP: moduler directement
l'impôt sur le revenu en fonction du loyer réintroduit un lien direct entre l'aide et le logement. La
réforme devrait aussi être financée par une hausse de la taxe foncière, ce qui pourrait faire de
nombreux perdants.
L'IPP privilégie donc une fusion des aides au logement, du RSA et de la prime pour l'emploi (PPE).
«Cette fusion, qui constituerait la suite logique de la future ‘prime d'activité' destinée à remplacer le
RSA-activité et la PPE, permettrait de simplifier les dispositifs de soutien aux bas revenus, de réduire
la capture des aides au logement par les bailleurs et de restaurer les gains à la reprise d'emploi»,
estime l'IPP. Cette fusion serait cependant réalisée à moyens constants, et ne permettrait donc pas de
réaliser des économies. Or la politique du logement a clairement été identifiée par le gouvernement
comme «un gisement d'économies» dans le cadre des 50 milliards d'euros qu'il souhaite mettre de
côté d'ici 2017.
Réduire le nombre de bénéficiaires
Des rapports récents ont suggéré d'autres pistes de réforme. Une note conjointe de l'Igas, de l'IGF et
du Conseil général de l'environnement et du développement durable paru en janvier proposait par
exemple d'introduire l'obligation, pour les parents, de choisir entre rattacher leur enfant à leur foyer
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fiscal et permettre à cet enfant de percevoir l'aide personnalisée au logement (APL). Elle préconisait
aussi de réduire le nombre de bénéficiaires de l'APL en durcissant ses conditions d'accès. La Cour
des comptes avait de son côté suggéré de supprimer les aides au logement pour les étudiants non
boursiers. Autant de mesures qui visent autant à réformer le système qu'à faire des économies.
Ces mesures, cependant, ne semblent pas séduire le gouvernement, gêné à l'idée de remettre en
cause une aide distribuée à plus de 6 millions de personnes, alors qu'il a promis de ne plus augmenter
les impôts. Le ministre des Finances, Michel Sapin, a d'ailleurs précisé mi-mai que le gouvernement
n'économiserait finalement «que quelques centaines de millions d'euros» sur le budget des aides
personnalisées au logement et que «la très grande majorité des bénéficiaires ne verra pas son aide
diminuer».
Source : Le Figaro.fr
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Les trois bons plans de l'immobilier alternatif
Le 22/06/2015
Avantage non négligeable d'un parking: le bailleur peut fixer sans contraintes la durée de la location,
le loyer ou les conditions de résiliation.
Des investissements locatifs pas très glamour mais payants et peu risqués: nos conseils pour
bien miser dans une résidence étudiante, un Ehpad ou un parking.
On pourrait cyniquement dire que c'est une "question de riches". Mais elle s'impose pourtant
aujourd'hui à tous ceux qui ont un petit pécule et qui souhaitent le faire fructifier. Où trouver un peu de
rendement sans prendre trop de risques sur la planète finance ? Alors que les taux des comptes sur
livret sont au plus bas, la Bourse apparaît encore comme une terra incognita dangereuse, même si le
nombre d'actionnaires individuels a progressé depuis le début de l'année.
Quant aux placements qui ont comme support des obligations d'Etat européennes, les rentabilités
sont ridiculement faibles. Reste l'immobilier, investissement préféré des Français. Sauf que l'époque
bénie de la pierre semble, elle aussi, révolue. L'Institut d'épargne immobilière et foncière a ainsi
calculé que le rendement moyen d'un investissement locatif en France était tombé depuis 2013
légèrement sous la barre des 3% (avant impôt), après avoir atteint un pic à 5,24% en 1999.
Malgré tout, il existe encore quelques niches : parking, résidences de services pour étudiants ou pour
personnes dépendantes. Des investissements pas forcément très glamour mais qui peuvent offrir des
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rentabilités brutes de 4%, voire un peu plus. A ne pas négliger, donc, surtout pour des petits budgets
qui, compte tenu du niveau extrêmement bas des taux d'emprunt, peuvent facilement financer à 100%
leur investissement.
Les parkings
Facilité de gestion et rendements alléchants
Il ne fait pas bon d'être un automobiliste parisien ces temps-ci. Alors que les projets de péages
urbains ressortent des cartons, le prix du stationnement s'est littéralement envolé depuis le début de
l'année. Le coût horaire du stationnement a grimpé de 3,60 euros à 4 euros dans les arrondissements
centraux de la capitale et de 1,20 euro à 2,40 euros en périphérie. Les plages horaires payantes ont
été rallongées d'une heure, passant de 19 à 20 heures Et, cerise sur le capot, la gratuité du mois
d'août a tout simplement été supprimée. Dès lors, autant remiser sa voiture au garage. Une aubaine
pour les propriétaires de places de parking, qui vont voir la demande affluer ?
"Si le succès d'Autolib', du Vélib' et le développement du covoiturage ont fait reculer un peu le trafic,
toutes les places de stationnement occupées par ces nouveaux moyens de transport, conjuguées à la
hausse du prix du stationnement public, entraînent mécaniquement un surcroît de demandes pour les
places de parking", explique Charlie Porte, responsable commercial de l'activité immobilière parking
de l'agence Neoparking.
Pour les investisseurs néophytes, les parkings ont un atout de taille : leur souplesse de gestion. Alors
que la loi Alur a renforcé chez les bailleurs le sentiment de subir toujours plus de contraintes, la
location d'une place de parking reste peu encadrée. Le bailleur peut fixer à sa guise la durée du bail,
le loyer, les conditions de résiliation... Presque un jeu d'enfant. "Notre clientèle rajeunit, observe
Charlie Porte. Je reçois de plus en plus de trentenaires à la recherche d'un placement plus rentable et
à peine plus complexe que le livret A."
Le placement immobilier idéal pour des jeunes aux ressources limitées ? En effet, la mise de fonds
est faible. A partir de 10 000 euros dans les grandes villes de province, et jusqu'à 70 000 euros dans
le triangle d'or de la capitale. Tout dépend de l'emplacement et de la nature du bien : box sécurisé ou
simple emplacement au fond d'une cour ouverte à tous...
En attendant, les rendements bruts sont alléchants. La fourchette est très large, allant de 6 à 12%
avant impôt sur le revenu et charges. Ces dernières sont a priori raisonnables puisqu'elles se limitent
aux charges de copropriété et à la taxe foncière. Les deux étant indexées sur la surface, dans le cas
d'un parking, elles sont relativement indolores.
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Côté fiscalité, c'est un peu moins réjouissant : les loyers perçus sont soumis au régime des revenus
fonciers, ils sont donc fortement taxés. Sauf si l'ensemble des revenus locatifs est inférieur à 15 000
euros par an, car ils seront alors soumis au régime du microfoncier, c'est-à-dire qu'ils bénéficieront
d'un abattement de 30 %. Dans tous les cas, une place de parking rapportera plus qu'une obligation
publique à dix ans !
À surveiller
Attention au couple infernal: prix d'achat-qualité de l'emplacement. Le tarif d'un parking peut varier du
simple au triple à Paris, surtout en fonction de l'emplacement: si l'on peut trouver une place à moins
de 20000 euros dans le sud du XIIIe arrondissement ou dans le nord du XIXe, dans le cœur historique
de la capitale - le Marais ou l'île Saint-Louis -, le ticket d'entrée peut flamber au-delà de 50000 euros.
Pour autant, les locataires sont-ils trois fois plus nombreux dans ces secteurs-là? Et surtout sont-ils
prêts à payer trois fois plus cher? Pas sûr. Attention donc à ne pas surpayer l'emplacement.
Les Ehpad
Un investissement porteur aux gains assurés
En matière d'immobilier, la sagesse recommande d'acheter un bien dans lequel on aimerait vivre.
L'investissement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes - ou
Ehpad - est certainement l'exception qui confirme la règle. Personne n'a véritablement envie d'y
résider un jour. Reste qu'il s'agit d'un investissement porteur, car les besoins sont considérables : d'ici
à 2040, la France devrait compter entre 1,7 et 2,2 millions de personnes âgées dépendantes, contre
1,3 million aujourd'hui, d'après les dernières estimations du Centre d'observation de la société.
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Les loyers perçus dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes
assurent des rendements autour de 4,5%, avec une fiscalité très attractive.
Or le manque de structures d'accueil adaptées est criant, d'autant que les pouvoirs publics accordent
au compte-gouttes les agréments pour la construction de ce type d'établissements. Le principe est
identique à celui des biens en immobilier géré : le propriétaire délègue la gestion du logement à un
exploitant en signant un bail commercial sur neuf, douze, voire quinze ans. En retour, ce dernier
s'engage à gérer l'immeuble pour tous les copropriétaires à qui il versera une quote-part de loyer nette
des charges.
La spécificité des Ehpad fait que l'investissement est assez sûr. "Il n'y a pas de risque de suroffre,
comme cela pourrait être le cas avec d'autres types de résidences gérées telles que les résidences
seniors ou de tourisme", explique Julien Vrignaud, directeur associé du cabinet de gestion en
patrimoine Euodia Finance. Moyennant un ticket d'entrée proche de 190 000 euros, les loyers sont
plutôt alléchants... en plus d'être quasiment assurés. Résultat, les rendements se situent autour de
4,5%, et plus encore pour les biens acquis sur le marché secondaire.
Enfin, pour ne rien gâcher, la fiscalité pour ce type de biens est plus attractive que celle des locations
nues. L'investissement en Ehpad ouvre droit, en effet, à deux régimes fiscaux différents. Le premier,
le Censi-Bouvard, autorise une réduction d'impôt de 11% du prix du bien dans la limite de 300 000
euros. Cette réduction est répartie sur neuf ans et les revenus fonciers perçus pour la location seront
assimilés à des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou micro-BIC. Le deuxième
régime fiscal est celui du loueur en meublé.
Les revenus sont aussi déclarés en BIC ou micro-BIC mais, grâce à l'amortissement du bien et du
mobilier, le bénéfice est longtemps gommé et les revenus sont donc non imposés. Cette seconde
option est la plus souvent choisie par des investisseurs soucieux de se constituer des revenus
complémentaires peu fiscalisés. A noter que, en cas d'achat sur le marché secondaire, seul le
système de loueur en meublé est possible. Par ailleurs, acheter dans le neuf permet de récupérer la
TVA. En contrepartie, les revenus ne sont pas immédiats et la rentabilité souvent légèrement
inférieure.
Reste que, pour bénéficier à plein du système, des précautions s'imposent. L'Ehpad est difficile à
transformer en résidence classique. Or l'investisseur n'est jamais à l'abri de la faillite d'un exploitant ou
du refus de l'Etat de renouveler l'agrément, si l'établissement n'était plus aux normes. D'où
l'importance de bien choisir cet exploitant. "Il faut privilégier les groupes qui gèrent beaucoup
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d'établissements et de lits, conseille Anthony Dupouy, fondateur du cabinet Actifs et Associés. C'est
un indicateur objectif de la solidité de l'exploitant et de sa santé financière."
À surveiller
L'exploitant a-t-il prévu de provisionner une part des loyers en vue du renouvellement du matériel
médical? "Si ce n'est pas le cas, il faut s'attendre à un appel de charges de 3500 euros environ au
bout de dix ans", avertit Julien Vrignaud.
Les résidences étudiantes
Un marché prometteur à la forte rentabilité
A chaque fin d'été, c'est la même histoire : des milliers d'étudiants perplexes et angoissés se lancent
dans une course effrénée pour trouver le logement où ils passeront l'année universitaire. Le temps
d'une journée, ce parcours du combattant fait l'ouverture des journaux télévisés, puis plus rien... Alors
que 1,6 million d'étudiants vivent aujourd'hui hors du foyer parental, la France compte moins de 345
000 logements étudiants, dont la moitié est gérée par les Crous (centres régionaux des oeuvres
universitaires et scolaires).
Miser sur une résidence étudiante sera payant: la France devrait compter 2,5 millions d'élèves du
supérieur en 2020, alors qu'on ne recense que 345 000 logements disponibles.
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Du coup, c'est le règne du système D : colocation, location à bas prix d'une chambre chez une
personne âgée en échange de menus travaux, ou le plus souvent location d'un studio dans le secteur
privé. Mais la pénurie est considérable. Rien qu'en Ile-de-France, les syndicats étudiants estiment qu'il
manquerait près de 500 000 logements. Le gouvernement s'est bien fixé comme objectif de créer, sur
le quinquennat, 40 000 logements universitaires supplémentaires sur l'ensemble du territoire. Mais les
besoins seront loin d'être comblés. D'autant qu'à l'horizon 2020 l'Hexagone pourrait compter près de
2,5 millions d'élèves dans le supérieur.
"Le marché de la résidence étudiante a un boulevard devant lui", s'enflamme Laurent Strichard, le
fondateur d'Open Partners, un groupe indépendant qui commercialise entre autres des résidences
étudiantes. A l'instar d'un investissement locatif dans un Ehpad ou dans une résidence de tourisme,
les logements étudiants bénéficient du dispositif fiscal Censi-Bouvard. " Pour un investissement type
de 120 000 euros, l'investisseur peut récupérer près de 31 000 euros en avantages fiscaux", calcule
Alexandre Levillain, avocat à la cour et responsable du département gestion de patrimoine à l'Ipag.
Pour une rentabilité brute qui avoisine les 4%.
Pas si mal. D'autant que les résidences étudiantes bénéficient d'un autre avantage de taille : la
possibilité de transformer à très peu de frais le logement en appartement standard si le gestionnaire
ne souhaite plus l'exploiter. Avec un risque quasi nul de voir son bien inoccupé. Chez les
gestionnaires qui ont pignon sur rue, le taux de remplissage varie entre 95 et 100%. "Dans les
grandes villes, on compte en moyenne cinq demandes pour une offre pour ce type de bien", poursuit
Laurent Strichard.
Attention cependant au miroir aux alouettes. Ce n'est pas parce que les avantages fiscaux et la
rentabilité de l'opération sont séduisants qu'il faut surpayer le bien. "Les promoteurs ont calibré leur
prix autour de 100 000 euros, soit quasiment 5 000 euros le mètre carré. Or, dans bon nombre de
villes de province, les tarifs du mètre carré dans le secteur privé sont inférieurs", commente Olivier
Trit, de Cerenicimo.
À surveiller
Si, comme pour tout achat immobilier, l'emplacement compte, la proximité et la fréquence des
transports en commun sont des critères essentiels pour des biens destinés à une population qui se
déplace beaucoup. Il faut donc éviter les projets en lointaine banlieue, même si les promesses de
rentabilité sont attrayantes.
Source : L’Express.fr
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Immobilier : on achète beaucoup plus vite qu’il
y a un an
Le 23/06/2015
Les Français trouvent leur résidence principale après quatre mois de recherche contre sept mois en
2014. Un signal positif pour les professionnels qui voient le marché se fluidifier.
Le marché immobilier se réveille progressivement. Aidés par des taux de crédit immobilier
historiquement bas, des prix qui continuent à baisser doucement dans l’ancien et l’élargissement de
l’accès au prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf, les Français concrétisent plus facilement leur rêve
d’achat immobilier qu’en 2014. Le temps de recherche d’une résidence principale a ainsi sensiblement
baissé en un an. Les candidats à une acquisition trouvent leur bonheur au bout de 4,4 mois en
moyenne, au lieu de 7 au printemps 2014, constate une étude du Crédit foncier, réalisée auprès de
3800 ménages ayant recherché un bien au cours des douze derniers mois. «On observe dans toutes
les régions de France une forte diminution du temps de recherche, signe que le marché immobilier se
fluidifie», analysent les auteurs.
Résultat, douze mois après le début de leurs recherches, les deux tiers des sondés (67 %) étaient
rentrés dans leur nouveau «home sweet home», alors qu’ils n’étaient que 53 % en 2014. Parmi ceux
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qui n’ont pas trouvé, 20 % cherchent encore et 13 % ont renoncé. Ils étaient 19 % dans ce cas l’an
dernier. On note cependant quelques différences régionales: les habitants du nord de la France
trouvant plus rapidement un toit à leur goût (70 % dans Nord-Ouest et le Nord-Est au bout d’un an)
que ceux résidant dans le Sud-Ouest (61 %).
Moins de concessions
Comme c’était déjà le cas l’an dernier, la majorité des acquéreurs (63 %) ont ainsi négocié une baisse
du prix d’achat de 7 % en moyenne. Ce qui participe au dégel du marché. «Les meilleurs négociateurs
ont entre 41 et 50 ans et gagnent au moins 4000 euros par mois», relève le Crédit foncier.
Toutefois, pour réaliser leur rêve, quatre sondés sur dix ont été contraints de réaliser des concessions
par rapport à leurs projets initiaux. Un nombre certes important, mais nettement moins élevé qu’il y a
tout juste un an (61 %). Pour bien faire, ils ont acheté un logement plus petit que prévu (39 %) ou ont
accepté de s’éloigner du lieu où ils rêvaient d’habiter (36 %). Surtout, près d’un quart (23 %) des
ménages ont dû se résoudre à dépasser le budget qu’ils s’étaient fixé (29 % l’an dernier), en puisant
dans leur bas de laine (34 %) ou en augmentant les mensualités de leur prêt immobilier (33 %). Sans
surprise, les Franciliens sont encore plus nombreux (28 % à Paris et en petite couronne).
Des professionnels confiants
Pour la première fois depuis le retournement du marché, les professionnels de l’immobilier se disent
confiants dans l’avenir. «L’acquisition immobilière est très étroitement liée au niveau de confiance des
ménages en l’avenir et celui-ci s’améliore», estime Nicolas Pécourt du Crédit foncier. Reste une
inconnue. Les taux des crédits immobiliers, qui ont certainement touché un point bas en mai, ont
commencé à remonter dans le sillage de l’emprunt d’État français à 10 ans, l’OAT (1,20 % mardi). «Ils
vont certainement continuer à augmenter dans les prochains mois», prévoit Nicolas Pécourt. «Pour
autant, ils resteront sur des niveaux historiquement bas», ajoute-t-il. Ce qui devrait continuer à
soutenir la reprise du marché immobilier. D’autant que les Français rêvent toujours d’être propriétaires
de leur résidence principale, pour ne plus payer de loyer à fonds perdu (63 %) ou en prévision de leur
retraite (40 %).
Source : Le Figaro.fr
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Bien transmettre son patrimoine immobilier,
sécuriser son concubin... : profitez des atouts
de la SCI !
Le 23/06/2015
La souplesse de gestion d’une société civile immobilière (SCI) permet non seulement de transmettre
son patrimoine immobilier dans de bonnes conditions, mais aussi d’échapper, de son vivant, aux
contraintes de la copropriété. Avoir recours à une SCI est aussi utile pour protéger son concubin en
cas de décès ou prévenir d’éventuelles mésententes entre ses héritiers. Nos conseils pour profiter au
mieux des avantages de la SCI.
De plus en plus de familles, recomposées ou non, ont recours à la SCI, ainsi que des groupes d'amis
ou d'investisseurs se connaissant suffisamment bien pour souhaiter gérer leurs biens locatifs en
commun. Encore devez-vous savoir, si c'est votre cas, comment la créer et comment elle fonctionne,
pour parvenir à en profiter au mieux de vos intérêts.
Rédaction des statuts : faites appel à un notaire pour bien verrouiller le contrat
Contrairement à ce qu’on pense, créer une SCI n’est pas très compliqué. Il suffit d’avancer étape par
étape. Comme pour toute société, la première phase consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les
futurs associés de matérialiser leur intention d’investir ensemble et de prévoir les règles qui
s’imposeront à eux. Il existe des statuts types disponibles sur Internet. Mieux vaut cependant opter
pour du sur-mesure, car chaque projet est unique. La solution peut être alors de passer par un notaire
ou un avocat, mais leur intervention coûte cher : 2.000 euros environ. De toute façon, il faut savoir ce
que l’on attend exactement de la future SCI, donc lister les clauses qui figureront dans les statuts et
en préciser la portée. Exemples : l’implication du droit de retrait d’un associé, les modalités de vente
des parts, les règles de tenue des assemblées… Une fois les statuts rédigés, il ne reste plus qu’à les
rendre publics en les déposants au tribunal de commerce.
Fonctionnement : le poste de gérant n’est pas une charge à prendre à la légère
Une fois la société immobilière constituée, son fonctionnement doit être assuré par un gérant, souvent
un des parents dans une SCI locative familiale (voire les deux parents). C’est une charge importante
dont il faut bien quantifier le contenu dès le départ et, éventuellement, la rémunération. Plusieurs
tâches administratives doivent être assumées par ce gérant. D’abord, au niveau locatif : recherche
des locataires, calcul et répartition des charges, entretien des locaux, travaux de réfection… Ensuite,
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au niveau comptable : suivi des relevés bancaires, des chèques émis, des loyers perçus… Enfin, au
niveau social : convocation des associés, préparation et tenue des assemblées, rédaction des procès
verbaux. Certaines de ces tâches peuvent toutefois être sous-traitées à un professionnel, par exemple
un expert comptable. C’est souvent le cas en matière fiscale, quand il faut calculer le résultat net de la
société et déterminer la quote-part des bénéfices revenant à chacun des associés, des opérations
parfois très complexes, voire sensibles quand le paiement de l’ISF est en jeu.
Responsabilité : vous risquez d’être solidaire des dettes éventuelles de la SCI
Par définition, les associés sont responsables indéfiniment (c’est-à-dire sans limitation de durée) sur
leurs biens propres des dettes de la société. Pour autant, cette responsabilité n’est pas solidaire.
Autrement dit, elle ne joue qu’à proportion du niveau de participation de chaque associé au capital de
la société. Cela explique pourquoi les banques hésitent avant d’accorder un prêt à une SCI. Elles
préfèrent traiter directement avec des personnes physiques. Du coup, lorsqu’une SCI sollicite un prêt,
la banque demande généralement aux associés de se porter caution solidaire. Dans ce cas, la
responsabilité des associés est élargie, une situation potentiellement dangereuse et dont on
n’échappe pas facilement. Car il faut le savoir : tout associé qui revend ses parts reste solidaire des
dettes de la société pendant cinq ans supplémentaires…
Fiscalité : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, comment faire le bon choix ?
Par défaut, c’est-à-dire sans option particulière envisagée à la création de la SCI, celle-ci est soumise
à l’impôt sur le revenu, et de manière «transparente » : les loyers encaissés par la société sont taxés
directement, pour chacun des associés, selon leur quote-part respective, dans la catégorie des
revenus fonciers. Auquel cas les intérêts de crédit, les frais d’entretien et de gestion, les gros travaux,
les assurances et la taxe foncière sont déductibles des loyers imposables (le solde est assujetti à
15,5% de prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu). Autre possibilité, opter pour l’impôt sur les
sociétés. La SCI peut dans ce cas également «amortir» l’achat des logements, en déduisant chaque
année de ses profits une partie de leurs prix. Les bénéfices sont alors imposés au taux de 15% sur les
38.120 premiers euros, puis de 33,33% au-delà. Cette formule peut être avantageuse pour alléger la
taxation des loyers, mais gare au coup de massue lors de la revente des biens ou des parts de la SCI
: la plus-value à partir du prix d’achat, mais après réintégration des amortissements, et sans
abattement pour durée de détention. Cette plus-value est ensuite imposée comme un bénéfice (donc
au taux de 15% puis de 33,33%). Si les logements prennent beaucoup de valeur, l’addition présentée
aux associés risque d’être salée ! Dans le régime par défaut de l’impôt sur le revenu, la ponction sur
les plus-values est plus douce : 19% de taxe forfaitaire et 15,5% de prélèvements sociaux, sachant
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que, compte tenu des abattements pour durée de détention, l’exonération est acquise au bout de 22
ans pour la taxe à 19%, et au bout de 30 ans pour les 15,5% de prélèvements sociaux.
Transmission : vos parts se donneront très facilement et souvent à moindres frais
Constituer une SCI est une excellente solution pour des parents qui désirent anticiper la transmission
de leur patrimoine immobilier afin de minimiser les droits de succession que leurs enfants devront
payer un jour. La division d’un immeuble en parts sociales permet en effet de donner des parts en
franchise d’impôts allant jusqu’à 100.000 euros par enfant (on retrouve là l’abattement légal entre
parents et enfants, qui se reconstitue tous les quinze ans). Mais outre que cette donation peut se faire
à l’euro près, de manière à optimiser le dispositif (chose impossible à réaliser avec un immeuble
classique), au-delà de 100.000 euros, les parts supportent des droits de succession moins élevés que
dans le cas d’une transmission en direct. L’explication : divisé en parts sociales, le bien perd d’office
30% de sa valeur vénale du fait de sa moindre liquidité. En matière d’ISF, et pour la même raison, les
parts de SCI bénéficient d’un abattement pouvant atteindre 15%. Toujours bon à prendre.
Problèmes d'indivision : vous n’en aurez aucun en créant votre société civile
Quand un bien est acheté à plusieurs sans formalités particulières il est en «indivision», chaque
acheteur détenant des droits sur l’ensemble du bien. «Nul ne peut être contraint à rester dans
l’indivision», prévient néanmoins la loi. Tout indivisaire peut donc en sortir quand ça lui plaît et faire
vendre le bien, parfois dans de mauvaises conditions… Rien de tel avec une SCI (ce sont seulement
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des parts que l’on cède), qui peut être constituée pour 99 ans : de quoi envisager la conservation du
bien pendant longtemps. L’autre inconvénient de l’indivision est sa lourdeur : tout acte sortant de
l’entretien courant requiert l’unanimité des indivisaires. A l’inverse, le gérant d’une SCI peut décider
librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (travaux, location…). Mieux, si des associés
veulent quitter la société, ils ne peuvent pas claquer la porte quand ça leur chante. L’intérêt général
prévaut : les candidats au départ ne peuvent céder leurs parts qu’avec l’accord de tous les autres,
ceux-ci disposant d’ailleurs d’un droit prioritaire de rachat.
Sécurisation du concubin : à votre décès, vous lui évitez d’être taxé à 60%
En cas de concubinage, le risque est réel, si l’un des concubins décède, que l’autre soit chassé de sa
résidence principale. En effet, comme ce logement avait été acheté en commun par le couple, les
héritiers du concubin décédé se retrouvent en indivision avec le survivant. Ils peuvent donc l’obliger à
vendre, contrainte d’autant plus douloureuse que les legs entre concubins sont taxés à 60%, comme
entre des personnes étrangères. Ce risque disparaît avec une SCI. Elle permet en effet de
transmettre un bien au concubin survivant tout en lui évitant de payer les droits de 60%. A la condition
cependant, une fois la société constituée, de procéder à ce qu’on appelle un «démembrement croisé
des parts». Ce mécanisme subtil consiste à s’échanger mutuellement l’usufruit de ses parts – en
pratique, chacun achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Résultat :
quand survient le décès d’un concubin, l’autre retrouve automatiquement la pleine propriété des parts
dont il avait cédé l’usufruit, sans avoir à payer de droits de succession. Et, puisqu’il dispose toujours
de l’usufruit sur la seconde moitié des parts, il acquiert ainsi un droit de jouissance à vie sur la totalité
du logement. Seule la nue-propriété des parts du défunt revient aux héritiers, mais cela ne leur donne
aucun droit.
Une mauvaise solution pour les couples mariés
Contrairement aux concubins, les couples mariés ou pacsés, qui souhaitent se protéger mutuellement
n’ont pas intérêt à acheter leur résidence principale via une SCI. En cas de décès, par rapport aux
héritiers du disparu, le survivant perdrait alors le droit de jouissance gratuit d’une année auquel il peut
prétendre habituellement. Il ne pourrait pas non plus tenir de la succession l’attribution préférentielle
du logement et des meubles. A éviter donc, d’autant que dans un couple (mariés ou pacsés) l’accès
sous le régime classique de l’indivision n’a rien de pénalisant : la transmission de biens par voie de
testament est exonéré d’impôts à 100%.
La revue de Presse KYLIA
16
Achat entre amis : pour être tranquille, optez pour une société dite «d’attribution»
Vous voulez acheter un immeuble à plusieurs ? Evitez là aussi de le faire sous le régime classique de
la copropriété, système où l’indivision règne et dont le fonctionnement est aussi lourd que rigide.
Créez plutôt une SCI, dont la gestion est beaucoup plus souple tant en matière de découpage du bien
que des mises en location. Si l’immeuble est composé de plusieurs logements, pensez dès le départ à
configurer votre SCI en «société d’attribution». Les associés se verront alors attribuer la jouissance
exclusive de l’un de ces logements sur la base d’un descriptif délimitant les diverses parties de
l’immeuble. Chaque associé pourra alors effectuer des améliorations dans son logement, ce qui
valorisera ses propres parts, possibilité exclue avec une SCI classique, laquelle, dans ce domaine
précis, loge tous les associés à la même enseigne. Autre caractéristique d’une société d’attribution :
les occupants ont le pouvoir de contrôler toute nouvelle arrivée. Une sécurité pour les associés qui
restent, mais une vraie contrainte pour ceux qui partent.
Locaux commerciaux : vous pouvez les mettre à l’abri d’une saisie de créancier
Si vous êtes entrepreneur, héberger dans une SCI votre patrimoine professionnel va vous permettre
de le sécuriser. C’est vrai pour un patron de PME, mais aussi pour toute personne exerçant une
activité à risque, qu’il s’agisse d’un médecin ou d’un commerçant. Attention, les seuls biens concernés
sont les immeubles destinés à l’exercice de cette activité, à l’exclusion des actifs (souvent du matériel
ou des équipements) liés à la marche de l’affaire. Mais le résultat est efficace : en cas de difficultés
d’exploitation, les créanciers ne pourront plus saisir vos biens immobiliers, ceux-ci étant désormais
abrités dans une autre structure, à caractère personnel. Notez que vous pouvez aussi devenir, via la
SCI, locataire des locaux destinés à votre activité. Fiscalement, c’est souvent très avantageux : vous
devrez verser un loyer à la SCI, mais pourrez, en échange, déduire de son bénéfice toutes les
charges du bien loué (frais d’entretien, travaux, intérêts du prêt…).
Besoin de liquidités : vendez votre logement à la SCI constituée pour l’occasion
Payer des droits de succession, rembourser un crédit, changer de voiture… On peut parfois avoir
besoin d’une grosse somme d’argent. Un montage financier courant dans les pays anglo saxons,
l’Owner Buy Out (rachat à soi-même), peut vous tirer d’affaire. Il permet au propriétaire d’un logement
de trouver de l’argent en le vendant à une SCI constituée pour l’occasion. Laquelle empruntera alors
une somme équivalente à la valeur du bien afin de l’acheter. Il sera ensuite mis en location, et les
loyers perçus par la SCI serviront à rembourser le prêt. Mieux, puisque les intérêts du prêt seront
déductibles des loyers. Voilà comment obtenir des fonds en ne s’adressant qu’à soi-même !
L’opération exige toutefois une préparation minutieuse. Aux yeux du fisc, elle ne doit pas apparaître
La revue de Presse KYLIA
17
comme une manœuvre destinée à échapper aux impôts ou aux poursuites d’un éventuel créancier. A
ficeler, donc, avec un bon avocat.
Source : Capital.fr
La revue de Presse KYLIA
18
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
L'indice des loyers commerciaux au 1er
trimestre 2015 diminue sur un an pour atteindre
108,32 points.
Le 22/06/2015
L'indice des loyers commerciaux (ILC) évite aux loyers d'être indexés obligatoirement sur l'indice du
coût de la construction, indicateur qui a nettement progressé ces dernières années. Lors de la
conclusion d'un bail commercial ou lors de la révision annuelle ou triennale d'un bail en cours (mais
après signature d'un avenant en cas d'option pour l'ILC), les parties peuvent soit continuer à utiliser
l'indice du coût de la construction (ICC), soit se baser sur le nouvel indice des loyers commerciaux.
Cet indice est composé de trois indicateurs pondérés : l'indice des prix à la consommation (pour 50%),
l'indice du coût de la construction (pour 25%) et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en
valeur (pour 25%). Calculé sur une référence 100 au premier trimestre 2008, il atteint 108,32 au
premier trimestre 2015, selon un avis de l'Insee. L'indice des loyers commerciaux chute sur un an à -
0,17%.
Rappelons que l'ILC ne concerne que les locataires commerçants inscrits au registre du commerce
et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM).
Pour les baux en cours, un avenant, permettant de prendre l'ILC comme référence lors de la fixation
du montant du loyer, doit être signé par les parties lors de la révision annuelle ou triennale, mais ce
changement n'est pas obligatoire. Il relève de la simple négociation contractuelle.
Sont exclues du dispositif :
 les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux même si leur titulaire
bénéficie d'un bail commercial ;
 les activités exercées dans des plates-formes logistiques (entrepôts etc.) ;
 les activités industrielles : il s'agit des manufactures (fabriques, usines, ateliers), des
entreprises de transport dans lesquelles sont exercées lesdites activités même si elles font
l'objet d'un bail commercial.
Source : Net-Iris.fr
La revue de Presse KYLIA
19
MON NOTAIRE M’A DIT…. Le statut des baux
commerciaux protège le locataire
Le 23/06/2015
Jeanne Perot : en cas de bail commercial, le propriétaire a-t-il tout de même le droit de récupérer son
immeuble ?
Les possibilités pour un propriétaire de rompre un bail commercial (bail de neuf ans, dit 3/6/9) sont
minimes. Le statut des baux commerciaux protège le locataire, assurant une stabilité dans les lieux et
un droit au renouvellement. On parle de « propriété commerciale ». Dans le cadre de la résiliation
triennale, le bailleur doit justifier de certaines conditions pour résilier le bail, notamment aux fins de
construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, d’exécuter des travaux (opération de restauration
immobilière) ou reprendre pour habiter (s’il existe une partie habitation). Au-delà de la 9e année, la
règle est la tacite reconduction. Mais il peut être mis un terme au bail, à tout moment et sans motif. Le
bailleur peut délivrer un congé (par exploit d’huissier ou lettre recommandée depuis la loi Pinel de juin
2014) avec un préavis de six mois au locataire, portant refus de renouvellement avec proposition
d’une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice causé au commerçant. Le montant
correspondra à la valeur vénale du fonds de commerce et sa réinstallation. D’où un montant élevé et
le plus souvent rédhibitoire. Il est donc quasi impossible pour le bailleur de stopper l’exécution du bail
sauf à invoquer un motif sérieux, résultant de fautes importantes dans l’exécution du bail : l’absence
d’activité, le non-règlement du loyer, la sous-location non autorisée, la perte de qualité de commerçant
du locataire, sous réserve de l’appréciation souveraine du juge. Les baux commerciaux contiennent
souvent une clause résolutoire de plein droit ; le bailleur peut faire délivrer au locataire un
commandement et demander la résolution du bail. Un bail notarié sera plus protecteur : le bail
authentique dispense le bailleur d’obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir
la résolution rapide du bail.
« Les possibilités pour un propriétaire de rompre un bail commercial sont minimes. »
Source : Le Progrès.fr
La revue de Presse KYLIA
20
Le contrat de franchise : sans résultat, pas de
contrat !
Le 25/06/2015
On le sait le contrat de franchise est reconnu comme étant le plus complexe des contrats de
distribution. Le savoir-faire du franchiseur est l’élément fondamental de ce contrat et celui auquel les
candidats franchisés accordent beaucoup d’attention avant de faire leur choix.
La jurisprudence a eu l’occasion d’approfondir la notion de savoir-faire et son caractère substantiel.
On peut le caractériser comme suit pour être « franchisable » :
 Secret : c’est-à-dire peu facilement accessible aux tiers,
 Substantiel : c’est-à-dire que les informations communiquées sont originales et
indispensables,
 Identifié : c’est à dire décrit aux moyens de Bibles ou de Manuels et ce précisément,
 A jour : c’est-à-dire évolutif.
Mais le seul transfert d’un savoir-faire ne constituerait au mieux qu’un contrat de communication de
savoir-faire !
Le savoir-faire doit s’associer à une assistance technique et/ou commerciale du franchisé de par la
mise à disposition :
 d’une marque ou d’une enseigne ou d’un logo,
 d’une stratégie de développement de réseau,
 d’une politique de commercialisation de produits et de services.
Ce savoir-faire est le résultat d’une expérimentation préalable et prospère : il est le seul gage des
candidats franchisés.
Aussi pour convaincre de la prospérité de son « business model » qu’il veut reproduire, le franchiseur
est bien souvent tenté de communiquer au candidat franchisé un compte d’exploitation prévisionnel,
qui n’est rappelons-le à ce jour aucunement une obligation légale à sa charge.
Mais, à l’évidence pour le franchiseur il est comme un élément technique qui sert, chiffres à l’appui, à
emporter la conviction finale du candidat franchisé.
La revue de Presse KYLIA
21
D’où la tentation de certains franchiseurs « d’enjoliver », ou de manquer de rigueur, le bas de page du
compte d’exploitation prévisionnel transmis au candidat franchisé et de laisser apparaitre des résultats
bénéficiaires en écartant soit la situation propre du candidat franchisé (formation, expérience
professionnelle..) soit celle de l’activité (création ou reprise de fonds de commerce..) ou de la zone
géographique dans laquelle est exploitée.
Cette absence de rigueur du franchiseur est sanctionnable et durement sanctionnée.
Aussi la jurisprudence est de plus en plus rigoureuse et sévère dans l’appréciation des éléments
contenus dans le compte prévisionnel du franchiseur transmis au candidat franchisé.
Pour exemple une grande enseigne de distribution de produits en boulangerie et pâtisserie du Nord
de la France s’est récemment vue condamner à indemniser l’un de ses franchisés à plus de deux
millions d’euros d’indemnités pour un manque de prudence et d’assistance au titre de l’établissement
d’un prévisionnel qu’elle a jugé « non sérieux » basé sur des éléments erronés et trompeurs.
Il existe bien d’autres causes de nullité du contrat de franchise. Il s’agit là d’un mécanisme de
protection de principe du franchisé dont il doit se servir en l’absence des résultats annoncés par le
franchiseur.
En vertu de cet objectif, la chambre commerciale de la Cour de cassation a consacré une cause de
nullité pour erreur sur la rentabilité, par un arrêt du 4 octobre 2011.
En l’absence des résultats annoncés par le franchiseur, le franchisé n’a pas à supporter seul un échec
commercial dans le cadre du contrat de franchise.
Ne l’oublions pas le contrat de franchise vise d’abord reproduire un succès commercial et non à
multiplier des échecs. Il doit générer un véritable effet de levier.
Source : Village-justice.com
La revue de Presse KYLIA
22
Estimer la valeur d'un fonds : l'exemple d'un
restaurant à Cherbourg
Le 25/06/2015
Lors de la mise sur le marché d'une affaire, la première étape du travail du professionnel de la
transaction consiste à estimer la valeur du fonds que son client souhaite mettre sur le marché.
Grégory Cousin, directeur du cabinet Cousin à Cherbourg, nous livre sa méthode pour évaluer un
fonds de restaurant traditionnel dans la région.
Grégory Cousin, directeur du cabinet Cousin à Cherbourg.
La méthode du chiffre d'affaires : incontournable mais insuffisante
La valorisation du fonds de commerce par rapport au chiffre d'affaires hors taxes (CA HT) est un
indicateur simple et le professionnel de la transaction y a traditionnellement recours. "Mais cette
valorisation n'est pas le moyen le plus pertinent pour établir une valeur de marché car un fonds de
commerce peut très bien dégager un chiffre d'affaires important tout en étant déficitaire. Dans la
région de Cherbourg, on constate qu'en moyenne, un fonds de restauration traditionnelle s'évalue à
60 % du CA HT moyen des trois dernières années", précise Grégory Cousin.
La revue de Presse KYLIA
23
Évaluation par l'EBE reconstitué
La seconde étape consiste à retraiter l'excédent brut d'exploitation (EBE) du fonds de commerce tel
qu'exploité par les cédants, pour calculer l'EBE sur la base duquel les acquéreurs potentiels pourront
se projeter. "On calcule tout d'abord l'EBE moyen des trois dernières années. De manière générale, il
s'agit du résultat d'exploitation auquel on va ajouter les dotations aux amortissements. Ensuite, cet
EBE va être retraité, c'est-à-dire qu'on va lui ajouter ou lui retirer des éléments propres à la situation
des vendeurs. Par exemple : salaires des dirigeants, variation du loyer, travaux exceptionnels,
recettes exceptionnelles…, explique le directeur du Cabinet Cousin. Actuellement, à Cherbourg, on
estime qu'un fonds de restaurant traditionnel se valorise en moyenne à 3 fois l'EBE retraité", poursuit-
il.
Une appréciation unique pour chaque affaire
Ce coefficient peut parfois varier selon les éléments physiques qui caractérisent le fonds et le rend
unique. "Grâce à notre expérience, nous allons savoir quelle importance donner à la situation
géographique de l'affaire, c'est-à-dire son emplacement et son environnement, à la qualité des
agencements, aux horaires d'ouverture, au poids du loyer", complète Grégory Cousin.
Évaluation par le marché
"Une autre méthode consiste à déterminer une valeur à partir de la comparaison des prix de cession
qui se sont pratiqués sur un secteur donné. Cette méthode pourra tenir compte de la valeur
patrimoniale du fonds de commerce, qui est la somme de tous les éléments qui le compose : droit au
bail, matériel, clientèle, personnel, outillage, licence, contrats, agencement du commerce…", ajoute le
spécialiste
L'exploitation est-elle viable à ce prix ?
L'exploitation de ce restaurant offre-t-elle des conditions de vie suffisamment confortables pour être
attrayante, comparé aux affaires actuellement sur le marché ? En fonction de la réponse, le
spécialiste de la transaction va proposer d'ajuster le prix de cession. Le propriétaire du fonds de
commerce reste le seul à décider à quel prix il souhaite mettre en vente son bien. Toutefois, s'il décide
de fixer un prix de cession plus élevé que le prix recommandé par le professionnel de la transaction, il
La revue de Presse KYLIA
24
prend le risque de voir s'allonger les délais pour trouver l'acheteur qui mènera à la réalisation de la
transaction.
Exemple d'évaluation d'un fonds de restaurant traditionnel à Cherbourg
Méthode du CA
CA HT moyen des trois dernières années de l'activité : 300 000 € x 60 % du CA HT =180 000 €
Méthode EBE
Résultat d'exploitation : 25 000 €
+ dotation aux amortissements : 15 000 €
+ frais généraux exceptionnels : 10 000 €
EBE retraité = 50 000 € x 3 (coefficient moyen compte tenu des éléments propres à l'affaire) =
150 000 €
Méthode par le marché
Il y a beaucoup plus de vendeurs que d'acquéreurs sur le marché pour le moment dans cette zone
géographique. Des biens similaires se sont vendus en moyenne 145 000 €.
Moyenne des trois résultats : 158 000 € environ
Budget prévisionnel
Prix de vente du fonds : 158 000 €
+ honoraires de rédaction de l'acte HT : 4 740 €
+ débours, formalité CFE : 2 300 €
+ droits d'enregistrement : 4 050 €
La revue de Presse KYLIA
25
+ honoraires de négociation HT : 11 060 €
+ TVA/frais : 3 160 €
+ stock et fonds de roulement : 4 000 €
= Coût total : 187 310 €
Apport personnel (environ 1/3 du total) : 62 310 €
Emprunt à solliciter sur 7 ans : 125 000 €
Calcul du reste à vivre
Il nous reste à vérifier si le couple d'exploitants qui aura fait l'apport de 62 310 € pourra avoir un
revenu suffisant pour vivre et en rapport avec le travail fourni et l'apport mis dans l'opération.
L'emprunt de 125 000 € entraînera des annuités de remboursement d'environ 21 000 €.
L'EBE retraité (50 000 €) que nous avons calculé plus haut servira pour 21 000 € à rembourser le
crédit, pour le reste (soit 29 000 €) de revenus des exploitants. Si le revenu n'avait pas été suffisant ou
négatif, c'est que le prix de vente aurait été trop important.
Cabinet Cousin : mandataire de cession de fonds, courtier en crédit et rédacteur d'actes
juridiques
Créé en 1972, le cabinet Cousin est une agence immobilière basée à Cherbourg spécialisée dans la
cession de fonds de commerce CHR qui accompagne les cédants et les acquéreurs, de l'évaluation
jusqu'à la signature de l'acte. Il est membre du réseau CEH, réseau national non franchisé de
mandataires en cession de fonds de commerce.
Source : L’hotellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
26
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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La revue de presse de la semaine du 22 au 28 juin 2015

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 22 au 28 juin 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Un rapport prône une refonte complète des aides au logement Le 22/06/2015 Les aides personnelles au logement (APL) sont, à ce jour, très coûteuses et peu efficaces. Pour remédier à ces travers, l'institut des politiques publiques propose de les fusionner avec le RSA et la prime pour l'emploi. Le gouvernement ne manque pas de pistes pour réformer en profondeur les aides au logement. Dans un rapport paru ce lundi, l'Institut des politiques publiques, associé à l'École d'Économie de Paris, a évalué différents scénarios de refonte de cette politique publique jugée très coûteuse - 18 milliards d'euros l'année dernière - et peu efficace.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Les aides personnelles au logement sont pointées du doigt à plusieurs titres: elles sont accusées de faire grimper le prix des loyers et d'être in fine captées par les bailleurs plutôt que par les locataires. Selon plusieurs études, entre 70% et l'intégralité de ces aides sont en réalité captées par les bailleurs sous la forme de loyers plus élevés. En dessous d'un certain plafond, une augmentation du loyer d'un euro se traduit en effet par une augmentation de l'aide au logement d‘un euro... Second écueil des aides au logement: elles pénalisent la reprise d'emploi. Une personne dont le revenu augmente voit en effet non seulement baisser l'aide qu'elle perçoit au titre du RSA activité, mais aussi le montant de ses aides au logement. Ces dernières sont en effet calculées selon une formule complexe qui tient compte de la composition du ménage, de ses ressources, de son loyer et de la zone géographique dans laquelle il se trouve. Une fusion des aides au logement, du RSA et de la prime pour l'emploi L'IPP a évalué plusieurs réformes possibles des aides au logement, qui visent à limiter ces deux effets pervers. Deux ont l'avantage de ne plus directement associer l'aide perçue au logement, ce qui limiterait a priori l'inflation des loyers. Ainsi de l'intégration des aides au logement à l'impôt sur le revenu, une réforme proposée en 2013 par le Conseil d'Analyse Économique. Dans ce cas, le loyer serait déductible des revenus imposables, dans la limite d'un certain plafond, et l'aide au logement deviendrait une réduction ou un crédit d'impôt. Problème, aux yeux de l'IPP: moduler directement l'impôt sur le revenu en fonction du loyer réintroduit un lien direct entre l'aide et le logement. La réforme devrait aussi être financée par une hausse de la taxe foncière, ce qui pourrait faire de nombreux perdants. L'IPP privilégie donc une fusion des aides au logement, du RSA et de la prime pour l'emploi (PPE). «Cette fusion, qui constituerait la suite logique de la future ‘prime d'activité' destinée à remplacer le RSA-activité et la PPE, permettrait de simplifier les dispositifs de soutien aux bas revenus, de réduire la capture des aides au logement par les bailleurs et de restaurer les gains à la reprise d'emploi», estime l'IPP. Cette fusion serait cependant réalisée à moyens constants, et ne permettrait donc pas de réaliser des économies. Or la politique du logement a clairement été identifiée par le gouvernement comme «un gisement d'économies» dans le cadre des 50 milliards d'euros qu'il souhaite mettre de côté d'ici 2017. Réduire le nombre de bénéficiaires Des rapports récents ont suggéré d'autres pistes de réforme. Une note conjointe de l'Igas, de l'IGF et du Conseil général de l'environnement et du développement durable paru en janvier proposait par exemple d'introduire l'obligation, pour les parents, de choisir entre rattacher leur enfant à leur foyer
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 fiscal et permettre à cet enfant de percevoir l'aide personnalisée au logement (APL). Elle préconisait aussi de réduire le nombre de bénéficiaires de l'APL en durcissant ses conditions d'accès. La Cour des comptes avait de son côté suggéré de supprimer les aides au logement pour les étudiants non boursiers. Autant de mesures qui visent autant à réformer le système qu'à faire des économies. Ces mesures, cependant, ne semblent pas séduire le gouvernement, gêné à l'idée de remettre en cause une aide distribuée à plus de 6 millions de personnes, alors qu'il a promis de ne plus augmenter les impôts. Le ministre des Finances, Michel Sapin, a d'ailleurs précisé mi-mai que le gouvernement n'économiserait finalement «que quelques centaines de millions d'euros» sur le budget des aides personnalisées au logement et que «la très grande majorité des bénéficiaires ne verra pas son aide diminuer». Source : Le Figaro.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Les trois bons plans de l'immobilier alternatif Le 22/06/2015 Avantage non négligeable d'un parking: le bailleur peut fixer sans contraintes la durée de la location, le loyer ou les conditions de résiliation. Des investissements locatifs pas très glamour mais payants et peu risqués: nos conseils pour bien miser dans une résidence étudiante, un Ehpad ou un parking. On pourrait cyniquement dire que c'est une "question de riches". Mais elle s'impose pourtant aujourd'hui à tous ceux qui ont un petit pécule et qui souhaitent le faire fructifier. Où trouver un peu de rendement sans prendre trop de risques sur la planète finance ? Alors que les taux des comptes sur livret sont au plus bas, la Bourse apparaît encore comme une terra incognita dangereuse, même si le nombre d'actionnaires individuels a progressé depuis le début de l'année. Quant aux placements qui ont comme support des obligations d'Etat européennes, les rentabilités sont ridiculement faibles. Reste l'immobilier, investissement préféré des Français. Sauf que l'époque bénie de la pierre semble, elle aussi, révolue. L'Institut d'épargne immobilière et foncière a ainsi calculé que le rendement moyen d'un investissement locatif en France était tombé depuis 2013 légèrement sous la barre des 3% (avant impôt), après avoir atteint un pic à 5,24% en 1999. Malgré tout, il existe encore quelques niches : parking, résidences de services pour étudiants ou pour personnes dépendantes. Des investissements pas forcément très glamour mais qui peuvent offrir des
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 rentabilités brutes de 4%, voire un peu plus. A ne pas négliger, donc, surtout pour des petits budgets qui, compte tenu du niveau extrêmement bas des taux d'emprunt, peuvent facilement financer à 100% leur investissement. Les parkings Facilité de gestion et rendements alléchants Il ne fait pas bon d'être un automobiliste parisien ces temps-ci. Alors que les projets de péages urbains ressortent des cartons, le prix du stationnement s'est littéralement envolé depuis le début de l'année. Le coût horaire du stationnement a grimpé de 3,60 euros à 4 euros dans les arrondissements centraux de la capitale et de 1,20 euro à 2,40 euros en périphérie. Les plages horaires payantes ont été rallongées d'une heure, passant de 19 à 20 heures Et, cerise sur le capot, la gratuité du mois d'août a tout simplement été supprimée. Dès lors, autant remiser sa voiture au garage. Une aubaine pour les propriétaires de places de parking, qui vont voir la demande affluer ? "Si le succès d'Autolib', du Vélib' et le développement du covoiturage ont fait reculer un peu le trafic, toutes les places de stationnement occupées par ces nouveaux moyens de transport, conjuguées à la hausse du prix du stationnement public, entraînent mécaniquement un surcroît de demandes pour les places de parking", explique Charlie Porte, responsable commercial de l'activité immobilière parking de l'agence Neoparking. Pour les investisseurs néophytes, les parkings ont un atout de taille : leur souplesse de gestion. Alors que la loi Alur a renforcé chez les bailleurs le sentiment de subir toujours plus de contraintes, la location d'une place de parking reste peu encadrée. Le bailleur peut fixer à sa guise la durée du bail, le loyer, les conditions de résiliation... Presque un jeu d'enfant. "Notre clientèle rajeunit, observe Charlie Porte. Je reçois de plus en plus de trentenaires à la recherche d'un placement plus rentable et à peine plus complexe que le livret A." Le placement immobilier idéal pour des jeunes aux ressources limitées ? En effet, la mise de fonds est faible. A partir de 10 000 euros dans les grandes villes de province, et jusqu'à 70 000 euros dans le triangle d'or de la capitale. Tout dépend de l'emplacement et de la nature du bien : box sécurisé ou simple emplacement au fond d'une cour ouverte à tous... En attendant, les rendements bruts sont alléchants. La fourchette est très large, allant de 6 à 12% avant impôt sur le revenu et charges. Ces dernières sont a priori raisonnables puisqu'elles se limitent aux charges de copropriété et à la taxe foncière. Les deux étant indexées sur la surface, dans le cas d'un parking, elles sont relativement indolores.
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Côté fiscalité, c'est un peu moins réjouissant : les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers, ils sont donc fortement taxés. Sauf si l'ensemble des revenus locatifs est inférieur à 15 000 euros par an, car ils seront alors soumis au régime du microfoncier, c'est-à-dire qu'ils bénéficieront d'un abattement de 30 %. Dans tous les cas, une place de parking rapportera plus qu'une obligation publique à dix ans ! À surveiller Attention au couple infernal: prix d'achat-qualité de l'emplacement. Le tarif d'un parking peut varier du simple au triple à Paris, surtout en fonction de l'emplacement: si l'on peut trouver une place à moins de 20000 euros dans le sud du XIIIe arrondissement ou dans le nord du XIXe, dans le cœur historique de la capitale - le Marais ou l'île Saint-Louis -, le ticket d'entrée peut flamber au-delà de 50000 euros. Pour autant, les locataires sont-ils trois fois plus nombreux dans ces secteurs-là? Et surtout sont-ils prêts à payer trois fois plus cher? Pas sûr. Attention donc à ne pas surpayer l'emplacement. Les Ehpad Un investissement porteur aux gains assurés En matière d'immobilier, la sagesse recommande d'acheter un bien dans lequel on aimerait vivre. L'investissement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes - ou Ehpad - est certainement l'exception qui confirme la règle. Personne n'a véritablement envie d'y résider un jour. Reste qu'il s'agit d'un investissement porteur, car les besoins sont considérables : d'ici à 2040, la France devrait compter entre 1,7 et 2,2 millions de personnes âgées dépendantes, contre 1,3 million aujourd'hui, d'après les dernières estimations du Centre d'observation de la société.
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Les loyers perçus dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes assurent des rendements autour de 4,5%, avec une fiscalité très attractive. Or le manque de structures d'accueil adaptées est criant, d'autant que les pouvoirs publics accordent au compte-gouttes les agréments pour la construction de ce type d'établissements. Le principe est identique à celui des biens en immobilier géré : le propriétaire délègue la gestion du logement à un exploitant en signant un bail commercial sur neuf, douze, voire quinze ans. En retour, ce dernier s'engage à gérer l'immeuble pour tous les copropriétaires à qui il versera une quote-part de loyer nette des charges. La spécificité des Ehpad fait que l'investissement est assez sûr. "Il n'y a pas de risque de suroffre, comme cela pourrait être le cas avec d'autres types de résidences gérées telles que les résidences seniors ou de tourisme", explique Julien Vrignaud, directeur associé du cabinet de gestion en patrimoine Euodia Finance. Moyennant un ticket d'entrée proche de 190 000 euros, les loyers sont plutôt alléchants... en plus d'être quasiment assurés. Résultat, les rendements se situent autour de 4,5%, et plus encore pour les biens acquis sur le marché secondaire. Enfin, pour ne rien gâcher, la fiscalité pour ce type de biens est plus attractive que celle des locations nues. L'investissement en Ehpad ouvre droit, en effet, à deux régimes fiscaux différents. Le premier, le Censi-Bouvard, autorise une réduction d'impôt de 11% du prix du bien dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction est répartie sur neuf ans et les revenus fonciers perçus pour la location seront assimilés à des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou micro-BIC. Le deuxième régime fiscal est celui du loueur en meublé. Les revenus sont aussi déclarés en BIC ou micro-BIC mais, grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, le bénéfice est longtemps gommé et les revenus sont donc non imposés. Cette seconde option est la plus souvent choisie par des investisseurs soucieux de se constituer des revenus complémentaires peu fiscalisés. A noter que, en cas d'achat sur le marché secondaire, seul le système de loueur en meublé est possible. Par ailleurs, acheter dans le neuf permet de récupérer la TVA. En contrepartie, les revenus ne sont pas immédiats et la rentabilité souvent légèrement inférieure. Reste que, pour bénéficier à plein du système, des précautions s'imposent. L'Ehpad est difficile à transformer en résidence classique. Or l'investisseur n'est jamais à l'abri de la faillite d'un exploitant ou du refus de l'Etat de renouveler l'agrément, si l'établissement n'était plus aux normes. D'où l'importance de bien choisir cet exploitant. "Il faut privilégier les groupes qui gèrent beaucoup
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 d'établissements et de lits, conseille Anthony Dupouy, fondateur du cabinet Actifs et Associés. C'est un indicateur objectif de la solidité de l'exploitant et de sa santé financière." À surveiller L'exploitant a-t-il prévu de provisionner une part des loyers en vue du renouvellement du matériel médical? "Si ce n'est pas le cas, il faut s'attendre à un appel de charges de 3500 euros environ au bout de dix ans", avertit Julien Vrignaud. Les résidences étudiantes Un marché prometteur à la forte rentabilité A chaque fin d'été, c'est la même histoire : des milliers d'étudiants perplexes et angoissés se lancent dans une course effrénée pour trouver le logement où ils passeront l'année universitaire. Le temps d'une journée, ce parcours du combattant fait l'ouverture des journaux télévisés, puis plus rien... Alors que 1,6 million d'étudiants vivent aujourd'hui hors du foyer parental, la France compte moins de 345 000 logements étudiants, dont la moitié est gérée par les Crous (centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires). Miser sur une résidence étudiante sera payant: la France devrait compter 2,5 millions d'élèves du supérieur en 2020, alors qu'on ne recense que 345 000 logements disponibles.
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Du coup, c'est le règne du système D : colocation, location à bas prix d'une chambre chez une personne âgée en échange de menus travaux, ou le plus souvent location d'un studio dans le secteur privé. Mais la pénurie est considérable. Rien qu'en Ile-de-France, les syndicats étudiants estiment qu'il manquerait près de 500 000 logements. Le gouvernement s'est bien fixé comme objectif de créer, sur le quinquennat, 40 000 logements universitaires supplémentaires sur l'ensemble du territoire. Mais les besoins seront loin d'être comblés. D'autant qu'à l'horizon 2020 l'Hexagone pourrait compter près de 2,5 millions d'élèves dans le supérieur. "Le marché de la résidence étudiante a un boulevard devant lui", s'enflamme Laurent Strichard, le fondateur d'Open Partners, un groupe indépendant qui commercialise entre autres des résidences étudiantes. A l'instar d'un investissement locatif dans un Ehpad ou dans une résidence de tourisme, les logements étudiants bénéficient du dispositif fiscal Censi-Bouvard. " Pour un investissement type de 120 000 euros, l'investisseur peut récupérer près de 31 000 euros en avantages fiscaux", calcule Alexandre Levillain, avocat à la cour et responsable du département gestion de patrimoine à l'Ipag. Pour une rentabilité brute qui avoisine les 4%. Pas si mal. D'autant que les résidences étudiantes bénéficient d'un autre avantage de taille : la possibilité de transformer à très peu de frais le logement en appartement standard si le gestionnaire ne souhaite plus l'exploiter. Avec un risque quasi nul de voir son bien inoccupé. Chez les gestionnaires qui ont pignon sur rue, le taux de remplissage varie entre 95 et 100%. "Dans les grandes villes, on compte en moyenne cinq demandes pour une offre pour ce type de bien", poursuit Laurent Strichard. Attention cependant au miroir aux alouettes. Ce n'est pas parce que les avantages fiscaux et la rentabilité de l'opération sont séduisants qu'il faut surpayer le bien. "Les promoteurs ont calibré leur prix autour de 100 000 euros, soit quasiment 5 000 euros le mètre carré. Or, dans bon nombre de villes de province, les tarifs du mètre carré dans le secteur privé sont inférieurs", commente Olivier Trit, de Cerenicimo. À surveiller Si, comme pour tout achat immobilier, l'emplacement compte, la proximité et la fréquence des transports en commun sont des critères essentiels pour des biens destinés à une population qui se déplace beaucoup. Il faut donc éviter les projets en lointaine banlieue, même si les promesses de rentabilité sont attrayantes. Source : L’Express.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Immobilier : on achète beaucoup plus vite qu’il y a un an Le 23/06/2015 Les Français trouvent leur résidence principale après quatre mois de recherche contre sept mois en 2014. Un signal positif pour les professionnels qui voient le marché se fluidifier. Le marché immobilier se réveille progressivement. Aidés par des taux de crédit immobilier historiquement bas, des prix qui continuent à baisser doucement dans l’ancien et l’élargissement de l’accès au prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf, les Français concrétisent plus facilement leur rêve d’achat immobilier qu’en 2014. Le temps de recherche d’une résidence principale a ainsi sensiblement baissé en un an. Les candidats à une acquisition trouvent leur bonheur au bout de 4,4 mois en moyenne, au lieu de 7 au printemps 2014, constate une étude du Crédit foncier, réalisée auprès de 3800 ménages ayant recherché un bien au cours des douze derniers mois. «On observe dans toutes les régions de France une forte diminution du temps de recherche, signe que le marché immobilier se fluidifie», analysent les auteurs. Résultat, douze mois après le début de leurs recherches, les deux tiers des sondés (67 %) étaient rentrés dans leur nouveau «home sweet home», alors qu’ils n’étaient que 53 % en 2014. Parmi ceux
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 qui n’ont pas trouvé, 20 % cherchent encore et 13 % ont renoncé. Ils étaient 19 % dans ce cas l’an dernier. On note cependant quelques différences régionales: les habitants du nord de la France trouvant plus rapidement un toit à leur goût (70 % dans Nord-Ouest et le Nord-Est au bout d’un an) que ceux résidant dans le Sud-Ouest (61 %). Moins de concessions Comme c’était déjà le cas l’an dernier, la majorité des acquéreurs (63 %) ont ainsi négocié une baisse du prix d’achat de 7 % en moyenne. Ce qui participe au dégel du marché. «Les meilleurs négociateurs ont entre 41 et 50 ans et gagnent au moins 4000 euros par mois», relève le Crédit foncier. Toutefois, pour réaliser leur rêve, quatre sondés sur dix ont été contraints de réaliser des concessions par rapport à leurs projets initiaux. Un nombre certes important, mais nettement moins élevé qu’il y a tout juste un an (61 %). Pour bien faire, ils ont acheté un logement plus petit que prévu (39 %) ou ont accepté de s’éloigner du lieu où ils rêvaient d’habiter (36 %). Surtout, près d’un quart (23 %) des ménages ont dû se résoudre à dépasser le budget qu’ils s’étaient fixé (29 % l’an dernier), en puisant dans leur bas de laine (34 %) ou en augmentant les mensualités de leur prêt immobilier (33 %). Sans surprise, les Franciliens sont encore plus nombreux (28 % à Paris et en petite couronne). Des professionnels confiants Pour la première fois depuis le retournement du marché, les professionnels de l’immobilier se disent confiants dans l’avenir. «L’acquisition immobilière est très étroitement liée au niveau de confiance des ménages en l’avenir et celui-ci s’améliore», estime Nicolas Pécourt du Crédit foncier. Reste une inconnue. Les taux des crédits immobiliers, qui ont certainement touché un point bas en mai, ont commencé à remonter dans le sillage de l’emprunt d’État français à 10 ans, l’OAT (1,20 % mardi). «Ils vont certainement continuer à augmenter dans les prochains mois», prévoit Nicolas Pécourt. «Pour autant, ils resteront sur des niveaux historiquement bas», ajoute-t-il. Ce qui devrait continuer à soutenir la reprise du marché immobilier. D’autant que les Français rêvent toujours d’être propriétaires de leur résidence principale, pour ne plus payer de loyer à fonds perdu (63 %) ou en prévision de leur retraite (40 %). Source : Le Figaro.fr
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 Bien transmettre son patrimoine immobilier, sécuriser son concubin... : profitez des atouts de la SCI ! Le 23/06/2015 La souplesse de gestion d’une société civile immobilière (SCI) permet non seulement de transmettre son patrimoine immobilier dans de bonnes conditions, mais aussi d’échapper, de son vivant, aux contraintes de la copropriété. Avoir recours à une SCI est aussi utile pour protéger son concubin en cas de décès ou prévenir d’éventuelles mésententes entre ses héritiers. Nos conseils pour profiter au mieux des avantages de la SCI. De plus en plus de familles, recomposées ou non, ont recours à la SCI, ainsi que des groupes d'amis ou d'investisseurs se connaissant suffisamment bien pour souhaiter gérer leurs biens locatifs en commun. Encore devez-vous savoir, si c'est votre cas, comment la créer et comment elle fonctionne, pour parvenir à en profiter au mieux de vos intérêts. Rédaction des statuts : faites appel à un notaire pour bien verrouiller le contrat Contrairement à ce qu’on pense, créer une SCI n’est pas très compliqué. Il suffit d’avancer étape par étape. Comme pour toute société, la première phase consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les futurs associés de matérialiser leur intention d’investir ensemble et de prévoir les règles qui s’imposeront à eux. Il existe des statuts types disponibles sur Internet. Mieux vaut cependant opter pour du sur-mesure, car chaque projet est unique. La solution peut être alors de passer par un notaire ou un avocat, mais leur intervention coûte cher : 2.000 euros environ. De toute façon, il faut savoir ce que l’on attend exactement de la future SCI, donc lister les clauses qui figureront dans les statuts et en préciser la portée. Exemples : l’implication du droit de retrait d’un associé, les modalités de vente des parts, les règles de tenue des assemblées… Une fois les statuts rédigés, il ne reste plus qu’à les rendre publics en les déposants au tribunal de commerce. Fonctionnement : le poste de gérant n’est pas une charge à prendre à la légère Une fois la société immobilière constituée, son fonctionnement doit être assuré par un gérant, souvent un des parents dans une SCI locative familiale (voire les deux parents). C’est une charge importante dont il faut bien quantifier le contenu dès le départ et, éventuellement, la rémunération. Plusieurs tâches administratives doivent être assumées par ce gérant. D’abord, au niveau locatif : recherche des locataires, calcul et répartition des charges, entretien des locaux, travaux de réfection… Ensuite,
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 au niveau comptable : suivi des relevés bancaires, des chèques émis, des loyers perçus… Enfin, au niveau social : convocation des associés, préparation et tenue des assemblées, rédaction des procès verbaux. Certaines de ces tâches peuvent toutefois être sous-traitées à un professionnel, par exemple un expert comptable. C’est souvent le cas en matière fiscale, quand il faut calculer le résultat net de la société et déterminer la quote-part des bénéfices revenant à chacun des associés, des opérations parfois très complexes, voire sensibles quand le paiement de l’ISF est en jeu. Responsabilité : vous risquez d’être solidaire des dettes éventuelles de la SCI Par définition, les associés sont responsables indéfiniment (c’est-à-dire sans limitation de durée) sur leurs biens propres des dettes de la société. Pour autant, cette responsabilité n’est pas solidaire. Autrement dit, elle ne joue qu’à proportion du niveau de participation de chaque associé au capital de la société. Cela explique pourquoi les banques hésitent avant d’accorder un prêt à une SCI. Elles préfèrent traiter directement avec des personnes physiques. Du coup, lorsqu’une SCI sollicite un prêt, la banque demande généralement aux associés de se porter caution solidaire. Dans ce cas, la responsabilité des associés est élargie, une situation potentiellement dangereuse et dont on n’échappe pas facilement. Car il faut le savoir : tout associé qui revend ses parts reste solidaire des dettes de la société pendant cinq ans supplémentaires… Fiscalité : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, comment faire le bon choix ? Par défaut, c’est-à-dire sans option particulière envisagée à la création de la SCI, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu, et de manière «transparente » : les loyers encaissés par la société sont taxés directement, pour chacun des associés, selon leur quote-part respective, dans la catégorie des revenus fonciers. Auquel cas les intérêts de crédit, les frais d’entretien et de gestion, les gros travaux, les assurances et la taxe foncière sont déductibles des loyers imposables (le solde est assujetti à 15,5% de prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu). Autre possibilité, opter pour l’impôt sur les sociétés. La SCI peut dans ce cas également «amortir» l’achat des logements, en déduisant chaque année de ses profits une partie de leurs prix. Les bénéfices sont alors imposés au taux de 15% sur les 38.120 premiers euros, puis de 33,33% au-delà. Cette formule peut être avantageuse pour alléger la taxation des loyers, mais gare au coup de massue lors de la revente des biens ou des parts de la SCI : la plus-value à partir du prix d’achat, mais après réintégration des amortissements, et sans abattement pour durée de détention. Cette plus-value est ensuite imposée comme un bénéfice (donc au taux de 15% puis de 33,33%). Si les logements prennent beaucoup de valeur, l’addition présentée aux associés risque d’être salée ! Dans le régime par défaut de l’impôt sur le revenu, la ponction sur les plus-values est plus douce : 19% de taxe forfaitaire et 15,5% de prélèvements sociaux, sachant
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 que, compte tenu des abattements pour durée de détention, l’exonération est acquise au bout de 22 ans pour la taxe à 19%, et au bout de 30 ans pour les 15,5% de prélèvements sociaux. Transmission : vos parts se donneront très facilement et souvent à moindres frais Constituer une SCI est une excellente solution pour des parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier afin de minimiser les droits de succession que leurs enfants devront payer un jour. La division d’un immeuble en parts sociales permet en effet de donner des parts en franchise d’impôts allant jusqu’à 100.000 euros par enfant (on retrouve là l’abattement légal entre parents et enfants, qui se reconstitue tous les quinze ans). Mais outre que cette donation peut se faire à l’euro près, de manière à optimiser le dispositif (chose impossible à réaliser avec un immeuble classique), au-delà de 100.000 euros, les parts supportent des droits de succession moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct. L’explication : divisé en parts sociales, le bien perd d’office 30% de sa valeur vénale du fait de sa moindre liquidité. En matière d’ISF, et pour la même raison, les parts de SCI bénéficient d’un abattement pouvant atteindre 15%. Toujours bon à prendre. Problèmes d'indivision : vous n’en aurez aucun en créant votre société civile Quand un bien est acheté à plusieurs sans formalités particulières il est en «indivision», chaque acheteur détenant des droits sur l’ensemble du bien. «Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision», prévient néanmoins la loi. Tout indivisaire peut donc en sortir quand ça lui plaît et faire vendre le bien, parfois dans de mauvaises conditions… Rien de tel avec une SCI (ce sont seulement
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 des parts que l’on cède), qui peut être constituée pour 99 ans : de quoi envisager la conservation du bien pendant longtemps. L’autre inconvénient de l’indivision est sa lourdeur : tout acte sortant de l’entretien courant requiert l’unanimité des indivisaires. A l’inverse, le gérant d’une SCI peut décider librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (travaux, location…). Mieux, si des associés veulent quitter la société, ils ne peuvent pas claquer la porte quand ça leur chante. L’intérêt général prévaut : les candidats au départ ne peuvent céder leurs parts qu’avec l’accord de tous les autres, ceux-ci disposant d’ailleurs d’un droit prioritaire de rachat. Sécurisation du concubin : à votre décès, vous lui évitez d’être taxé à 60% En cas de concubinage, le risque est réel, si l’un des concubins décède, que l’autre soit chassé de sa résidence principale. En effet, comme ce logement avait été acheté en commun par le couple, les héritiers du concubin décédé se retrouvent en indivision avec le survivant. Ils peuvent donc l’obliger à vendre, contrainte d’autant plus douloureuse que les legs entre concubins sont taxés à 60%, comme entre des personnes étrangères. Ce risque disparaît avec une SCI. Elle permet en effet de transmettre un bien au concubin survivant tout en lui évitant de payer les droits de 60%. A la condition cependant, une fois la société constituée, de procéder à ce qu’on appelle un «démembrement croisé des parts». Ce mécanisme subtil consiste à s’échanger mutuellement l’usufruit de ses parts – en pratique, chacun achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Résultat : quand survient le décès d’un concubin, l’autre retrouve automatiquement la pleine propriété des parts dont il avait cédé l’usufruit, sans avoir à payer de droits de succession. Et, puisqu’il dispose toujours de l’usufruit sur la seconde moitié des parts, il acquiert ainsi un droit de jouissance à vie sur la totalité du logement. Seule la nue-propriété des parts du défunt revient aux héritiers, mais cela ne leur donne aucun droit. Une mauvaise solution pour les couples mariés Contrairement aux concubins, les couples mariés ou pacsés, qui souhaitent se protéger mutuellement n’ont pas intérêt à acheter leur résidence principale via une SCI. En cas de décès, par rapport aux héritiers du disparu, le survivant perdrait alors le droit de jouissance gratuit d’une année auquel il peut prétendre habituellement. Il ne pourrait pas non plus tenir de la succession l’attribution préférentielle du logement et des meubles. A éviter donc, d’autant que dans un couple (mariés ou pacsés) l’accès sous le régime classique de l’indivision n’a rien de pénalisant : la transmission de biens par voie de testament est exonéré d’impôts à 100%.
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Achat entre amis : pour être tranquille, optez pour une société dite «d’attribution» Vous voulez acheter un immeuble à plusieurs ? Evitez là aussi de le faire sous le régime classique de la copropriété, système où l’indivision règne et dont le fonctionnement est aussi lourd que rigide. Créez plutôt une SCI, dont la gestion est beaucoup plus souple tant en matière de découpage du bien que des mises en location. Si l’immeuble est composé de plusieurs logements, pensez dès le départ à configurer votre SCI en «société d’attribution». Les associés se verront alors attribuer la jouissance exclusive de l’un de ces logements sur la base d’un descriptif délimitant les diverses parties de l’immeuble. Chaque associé pourra alors effectuer des améliorations dans son logement, ce qui valorisera ses propres parts, possibilité exclue avec une SCI classique, laquelle, dans ce domaine précis, loge tous les associés à la même enseigne. Autre caractéristique d’une société d’attribution : les occupants ont le pouvoir de contrôler toute nouvelle arrivée. Une sécurité pour les associés qui restent, mais une vraie contrainte pour ceux qui partent. Locaux commerciaux : vous pouvez les mettre à l’abri d’une saisie de créancier Si vous êtes entrepreneur, héberger dans une SCI votre patrimoine professionnel va vous permettre de le sécuriser. C’est vrai pour un patron de PME, mais aussi pour toute personne exerçant une activité à risque, qu’il s’agisse d’un médecin ou d’un commerçant. Attention, les seuls biens concernés sont les immeubles destinés à l’exercice de cette activité, à l’exclusion des actifs (souvent du matériel ou des équipements) liés à la marche de l’affaire. Mais le résultat est efficace : en cas de difficultés d’exploitation, les créanciers ne pourront plus saisir vos biens immobiliers, ceux-ci étant désormais abrités dans une autre structure, à caractère personnel. Notez que vous pouvez aussi devenir, via la SCI, locataire des locaux destinés à votre activité. Fiscalement, c’est souvent très avantageux : vous devrez verser un loyer à la SCI, mais pourrez, en échange, déduire de son bénéfice toutes les charges du bien loué (frais d’entretien, travaux, intérêts du prêt…). Besoin de liquidités : vendez votre logement à la SCI constituée pour l’occasion Payer des droits de succession, rembourser un crédit, changer de voiture… On peut parfois avoir besoin d’une grosse somme d’argent. Un montage financier courant dans les pays anglo saxons, l’Owner Buy Out (rachat à soi-même), peut vous tirer d’affaire. Il permet au propriétaire d’un logement de trouver de l’argent en le vendant à une SCI constituée pour l’occasion. Laquelle empruntera alors une somme équivalente à la valeur du bien afin de l’acheter. Il sera ensuite mis en location, et les loyers perçus par la SCI serviront à rembourser le prêt. Mieux, puisque les intérêts du prêt seront déductibles des loyers. Voilà comment obtenir des fonds en ne s’adressant qu’à soi-même ! L’opération exige toutefois une préparation minutieuse. Aux yeux du fisc, elle ne doit pas apparaître
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 comme une manœuvre destinée à échapper aux impôts ou aux poursuites d’un éventuel créancier. A ficeler, donc, avec un bon avocat. Source : Capital.fr
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE L'indice des loyers commerciaux au 1er trimestre 2015 diminue sur un an pour atteindre 108,32 points. Le 22/06/2015 L'indice des loyers commerciaux (ILC) évite aux loyers d'être indexés obligatoirement sur l'indice du coût de la construction, indicateur qui a nettement progressé ces dernières années. Lors de la conclusion d'un bail commercial ou lors de la révision annuelle ou triennale d'un bail en cours (mais après signature d'un avenant en cas d'option pour l'ILC), les parties peuvent soit continuer à utiliser l'indice du coût de la construction (ICC), soit se baser sur le nouvel indice des loyers commerciaux. Cet indice est composé de trois indicateurs pondérés : l'indice des prix à la consommation (pour 50%), l'indice du coût de la construction (pour 25%) et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (pour 25%). Calculé sur une référence 100 au premier trimestre 2008, il atteint 108,32 au premier trimestre 2015, selon un avis de l'Insee. L'indice des loyers commerciaux chute sur un an à - 0,17%. Rappelons que l'ILC ne concerne que les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). Pour les baux en cours, un avenant, permettant de prendre l'ILC comme référence lors de la fixation du montant du loyer, doit être signé par les parties lors de la révision annuelle ou triennale, mais ce changement n'est pas obligatoire. Il relève de la simple négociation contractuelle. Sont exclues du dispositif :  les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux même si leur titulaire bénéficie d'un bail commercial ;  les activités exercées dans des plates-formes logistiques (entrepôts etc.) ;  les activités industrielles : il s'agit des manufactures (fabriques, usines, ateliers), des entreprises de transport dans lesquelles sont exercées lesdites activités même si elles font l'objet d'un bail commercial. Source : Net-Iris.fr
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 MON NOTAIRE M’A DIT…. Le statut des baux commerciaux protège le locataire Le 23/06/2015 Jeanne Perot : en cas de bail commercial, le propriétaire a-t-il tout de même le droit de récupérer son immeuble ? Les possibilités pour un propriétaire de rompre un bail commercial (bail de neuf ans, dit 3/6/9) sont minimes. Le statut des baux commerciaux protège le locataire, assurant une stabilité dans les lieux et un droit au renouvellement. On parle de « propriété commerciale ». Dans le cadre de la résiliation triennale, le bailleur doit justifier de certaines conditions pour résilier le bail, notamment aux fins de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, d’exécuter des travaux (opération de restauration immobilière) ou reprendre pour habiter (s’il existe une partie habitation). Au-delà de la 9e année, la règle est la tacite reconduction. Mais il peut être mis un terme au bail, à tout moment et sans motif. Le bailleur peut délivrer un congé (par exploit d’huissier ou lettre recommandée depuis la loi Pinel de juin 2014) avec un préavis de six mois au locataire, portant refus de renouvellement avec proposition d’une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice causé au commerçant. Le montant correspondra à la valeur vénale du fonds de commerce et sa réinstallation. D’où un montant élevé et le plus souvent rédhibitoire. Il est donc quasi impossible pour le bailleur de stopper l’exécution du bail sauf à invoquer un motif sérieux, résultant de fautes importantes dans l’exécution du bail : l’absence d’activité, le non-règlement du loyer, la sous-location non autorisée, la perte de qualité de commerçant du locataire, sous réserve de l’appréciation souveraine du juge. Les baux commerciaux contiennent souvent une clause résolutoire de plein droit ; le bailleur peut faire délivrer au locataire un commandement et demander la résolution du bail. Un bail notarié sera plus protecteur : le bail authentique dispense le bailleur d’obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir la résolution rapide du bail. « Les possibilités pour un propriétaire de rompre un bail commercial sont minimes. » Source : Le Progrès.fr
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Le contrat de franchise : sans résultat, pas de contrat ! Le 25/06/2015 On le sait le contrat de franchise est reconnu comme étant le plus complexe des contrats de distribution. Le savoir-faire du franchiseur est l’élément fondamental de ce contrat et celui auquel les candidats franchisés accordent beaucoup d’attention avant de faire leur choix. La jurisprudence a eu l’occasion d’approfondir la notion de savoir-faire et son caractère substantiel. On peut le caractériser comme suit pour être « franchisable » :  Secret : c’est-à-dire peu facilement accessible aux tiers,  Substantiel : c’est-à-dire que les informations communiquées sont originales et indispensables,  Identifié : c’est à dire décrit aux moyens de Bibles ou de Manuels et ce précisément,  A jour : c’est-à-dire évolutif. Mais le seul transfert d’un savoir-faire ne constituerait au mieux qu’un contrat de communication de savoir-faire ! Le savoir-faire doit s’associer à une assistance technique et/ou commerciale du franchisé de par la mise à disposition :  d’une marque ou d’une enseigne ou d’un logo,  d’une stratégie de développement de réseau,  d’une politique de commercialisation de produits et de services. Ce savoir-faire est le résultat d’une expérimentation préalable et prospère : il est le seul gage des candidats franchisés. Aussi pour convaincre de la prospérité de son « business model » qu’il veut reproduire, le franchiseur est bien souvent tenté de communiquer au candidat franchisé un compte d’exploitation prévisionnel, qui n’est rappelons-le à ce jour aucunement une obligation légale à sa charge. Mais, à l’évidence pour le franchiseur il est comme un élément technique qui sert, chiffres à l’appui, à emporter la conviction finale du candidat franchisé.
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 D’où la tentation de certains franchiseurs « d’enjoliver », ou de manquer de rigueur, le bas de page du compte d’exploitation prévisionnel transmis au candidat franchisé et de laisser apparaitre des résultats bénéficiaires en écartant soit la situation propre du candidat franchisé (formation, expérience professionnelle..) soit celle de l’activité (création ou reprise de fonds de commerce..) ou de la zone géographique dans laquelle est exploitée. Cette absence de rigueur du franchiseur est sanctionnable et durement sanctionnée. Aussi la jurisprudence est de plus en plus rigoureuse et sévère dans l’appréciation des éléments contenus dans le compte prévisionnel du franchiseur transmis au candidat franchisé. Pour exemple une grande enseigne de distribution de produits en boulangerie et pâtisserie du Nord de la France s’est récemment vue condamner à indemniser l’un de ses franchisés à plus de deux millions d’euros d’indemnités pour un manque de prudence et d’assistance au titre de l’établissement d’un prévisionnel qu’elle a jugé « non sérieux » basé sur des éléments erronés et trompeurs. Il existe bien d’autres causes de nullité du contrat de franchise. Il s’agit là d’un mécanisme de protection de principe du franchisé dont il doit se servir en l’absence des résultats annoncés par le franchiseur. En vertu de cet objectif, la chambre commerciale de la Cour de cassation a consacré une cause de nullité pour erreur sur la rentabilité, par un arrêt du 4 octobre 2011. En l’absence des résultats annoncés par le franchiseur, le franchisé n’a pas à supporter seul un échec commercial dans le cadre du contrat de franchise. Ne l’oublions pas le contrat de franchise vise d’abord reproduire un succès commercial et non à multiplier des échecs. Il doit générer un véritable effet de levier. Source : Village-justice.com
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 Estimer la valeur d'un fonds : l'exemple d'un restaurant à Cherbourg Le 25/06/2015 Lors de la mise sur le marché d'une affaire, la première étape du travail du professionnel de la transaction consiste à estimer la valeur du fonds que son client souhaite mettre sur le marché. Grégory Cousin, directeur du cabinet Cousin à Cherbourg, nous livre sa méthode pour évaluer un fonds de restaurant traditionnel dans la région. Grégory Cousin, directeur du cabinet Cousin à Cherbourg. La méthode du chiffre d'affaires : incontournable mais insuffisante La valorisation du fonds de commerce par rapport au chiffre d'affaires hors taxes (CA HT) est un indicateur simple et le professionnel de la transaction y a traditionnellement recours. "Mais cette valorisation n'est pas le moyen le plus pertinent pour établir une valeur de marché car un fonds de commerce peut très bien dégager un chiffre d'affaires important tout en étant déficitaire. Dans la région de Cherbourg, on constate qu'en moyenne, un fonds de restauration traditionnelle s'évalue à 60 % du CA HT moyen des trois dernières années", précise Grégory Cousin.
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 Évaluation par l'EBE reconstitué La seconde étape consiste à retraiter l'excédent brut d'exploitation (EBE) du fonds de commerce tel qu'exploité par les cédants, pour calculer l'EBE sur la base duquel les acquéreurs potentiels pourront se projeter. "On calcule tout d'abord l'EBE moyen des trois dernières années. De manière générale, il s'agit du résultat d'exploitation auquel on va ajouter les dotations aux amortissements. Ensuite, cet EBE va être retraité, c'est-à-dire qu'on va lui ajouter ou lui retirer des éléments propres à la situation des vendeurs. Par exemple : salaires des dirigeants, variation du loyer, travaux exceptionnels, recettes exceptionnelles…, explique le directeur du Cabinet Cousin. Actuellement, à Cherbourg, on estime qu'un fonds de restaurant traditionnel se valorise en moyenne à 3 fois l'EBE retraité", poursuit- il. Une appréciation unique pour chaque affaire Ce coefficient peut parfois varier selon les éléments physiques qui caractérisent le fonds et le rend unique. "Grâce à notre expérience, nous allons savoir quelle importance donner à la situation géographique de l'affaire, c'est-à-dire son emplacement et son environnement, à la qualité des agencements, aux horaires d'ouverture, au poids du loyer", complète Grégory Cousin. Évaluation par le marché "Une autre méthode consiste à déterminer une valeur à partir de la comparaison des prix de cession qui se sont pratiqués sur un secteur donné. Cette méthode pourra tenir compte de la valeur patrimoniale du fonds de commerce, qui est la somme de tous les éléments qui le compose : droit au bail, matériel, clientèle, personnel, outillage, licence, contrats, agencement du commerce…", ajoute le spécialiste L'exploitation est-elle viable à ce prix ? L'exploitation de ce restaurant offre-t-elle des conditions de vie suffisamment confortables pour être attrayante, comparé aux affaires actuellement sur le marché ? En fonction de la réponse, le spécialiste de la transaction va proposer d'ajuster le prix de cession. Le propriétaire du fonds de commerce reste le seul à décider à quel prix il souhaite mettre en vente son bien. Toutefois, s'il décide de fixer un prix de cession plus élevé que le prix recommandé par le professionnel de la transaction, il
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 prend le risque de voir s'allonger les délais pour trouver l'acheteur qui mènera à la réalisation de la transaction. Exemple d'évaluation d'un fonds de restaurant traditionnel à Cherbourg Méthode du CA CA HT moyen des trois dernières années de l'activité : 300 000 € x 60 % du CA HT =180 000 € Méthode EBE Résultat d'exploitation : 25 000 € + dotation aux amortissements : 15 000 € + frais généraux exceptionnels : 10 000 € EBE retraité = 50 000 € x 3 (coefficient moyen compte tenu des éléments propres à l'affaire) = 150 000 € Méthode par le marché Il y a beaucoup plus de vendeurs que d'acquéreurs sur le marché pour le moment dans cette zone géographique. Des biens similaires se sont vendus en moyenne 145 000 €. Moyenne des trois résultats : 158 000 € environ Budget prévisionnel Prix de vente du fonds : 158 000 € + honoraires de rédaction de l'acte HT : 4 740 € + débours, formalité CFE : 2 300 € + droits d'enregistrement : 4 050 €
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 + honoraires de négociation HT : 11 060 € + TVA/frais : 3 160 € + stock et fonds de roulement : 4 000 € = Coût total : 187 310 € Apport personnel (environ 1/3 du total) : 62 310 € Emprunt à solliciter sur 7 ans : 125 000 € Calcul du reste à vivre Il nous reste à vérifier si le couple d'exploitants qui aura fait l'apport de 62 310 € pourra avoir un revenu suffisant pour vivre et en rapport avec le travail fourni et l'apport mis dans l'opération. L'emprunt de 125 000 € entraînera des annuités de remboursement d'environ 21 000 €. L'EBE retraité (50 000 €) que nous avons calculé plus haut servira pour 21 000 € à rembourser le crédit, pour le reste (soit 29 000 €) de revenus des exploitants. Si le revenu n'avait pas été suffisant ou négatif, c'est que le prix de vente aurait été trop important. Cabinet Cousin : mandataire de cession de fonds, courtier en crédit et rédacteur d'actes juridiques Créé en 1972, le cabinet Cousin est une agence immobilière basée à Cherbourg spécialisée dans la cession de fonds de commerce CHR qui accompagne les cédants et les acquéreurs, de l'évaluation jusqu'à la signature de l'acte. Il est membre du réseau CEH, réseau national non franchisé de mandataires en cession de fonds de commerce. Source : L’hotellerie-restauration.fr
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18