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Le journal du Médecin | 18 février 2021 | N° 2661
La taxation d’un bien immobilier
situé à l’étranger se fonde norma-
lement sur la valeur locative brute
de l’immeuble diminuée de 40%.
Ceuxquiconnaissentquelquesrudimentsde
fiscalitécomprendrontquecerégimeestdif-
férentdeceluiquiestapplicableauxrevenus
immobiliersdesbienssituésenBelgiquepuisque
les revenus de ces biens, pour peu qu’ils ne
soientpasdonnésenlocationousoientdonnés
enlocationàdespersonnesquinelesaffectent
pasàleuractivitéprofessionnelle(leslocations
àdesfinsd’habitationprivée),sonttaxéssur
labaseduseulrevenucadastralindexé.
LaBelgiqueàlafaute
Or le droit européen interdit ce genre de
discrimination.LaCourdeJusticedel’Union
européennel’adonclogiquementcondamnée
unepremièrefoisle11septembre2014etune
seconde fois en 2018 avant de confirmer le
12novembreunetroisièmecondamnationfor-
melleprononcéeparlaCommissioneuropéenne
en 2019 qui condamnait la Belgique à deux
millionsd'eurosd’amendeet7.500eurosd’as-
treinteparjourjusqu’àcomplèteexécutionde
ladécisionetsonintégrationauCodedesimpôts
surlesrevenus.
Bien entendu, cette discrimination n’est
interdite que pour le territoire de l’Union
européenne. Les propriétaires d’immeubles
situés en dehors de l’UE devront se résigner
àcontinueràappliquerlaformuledelavaleur
locativebruteci-avantdécrite.
IlestimpossibledecacherquelaBelgique
a traîné les pieds pour se conformer au droit
européen.Aprèsladécisionde2014,elleavait
attendu2016pourréglerparvoiedecirculaire
le sort du revenu cadastral des immeubles
situés en France, puis 2018 pour régler
celuidesimmeublessituéssurleterritoiredes
Pays-Bas. La Belgique n’avait toujours pas
scellélesortdesimmeublessituéssurleterri-
toiredesesautresvoisinseuropéens.
Unesolutionmiracle?
Face à la décision de la Cour de Justice et
auxsanctionsfinancièresquil’accompagnent,
laBelgique,dosaumuramiraculeusementpu
trouver une solution à cette problématique
qui empoisonne les contribuables et leurs
conseillersdepuisunedizained’années.
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exigenceseuropéennesenimputantunrevenu
cadastralbelgeàl’immeublesituéàl’étranger.
Lerevenucadastralestunenotionuniqueen
Belgiquequirépond
à des règles particulièrement singulières. En
effet,lerevenucadastralestdéterminésurla
basedelavaleurlocativedel’immeubletelle
quefixéeen1975surlabasedecritèresprécis.
Cettevaleurdevaitêtrerevuetouslesdixans
(la«péréquation»),maisnel’ajamaisété,de
sorte qu’elle est simplement indexée pour
déterminerlemontantsurlabaseduquelest
calculéleprécompteimmobilieretsonttaxés
lesrevenusimmobiliersgénérésparl’immeuble.
Legouvernementimposedoncdeseréférer
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durevenucadastral:
• La valeur locative nette de l’immeuble ou
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1er
janvier1975;
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celleau1er
janvier1975;
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parcelle à laquelle est appliqué un «facteur
decorrection»de15,036%en2020(cemon-
tantestrevuchaqueannée).
Cettedernièreméthodedecalculserapro-
bablementlaplusutilisée,puisqu’ilestcom-
pliquédedéterminerlavaleurdesimmeubles
au 1er
janvier 1975 et que cette méthode de
calcul peut également être appliquée aux
immeublessituésenBelgique,cequipourra
peut-êtremettreuntermeàlacontroversede
ladéterminationdurevenucadastraldontles
règlessontparfoisassezdifficilesàsaisir.
Déclarationfiscale
Le gouvernement ne s’est cependant pas
bornéàfixeruneméthodedecalculdurevenu
cadastraldesimmeublesàl’étranger,ilaéga-
lementvoulus’assurerdelabonnedéclaration
de l’existence de ceux-ci dans la déclaration
fiscale annuelle des contribuables, et, c’est
unenouveauté,imposerladéclarationspon-
tanéedel’existencedecesbiensimmobiliers
àl’étrangerviauneprocéduredistincte.
Cette déclaration doit désormais être faite
parlebiaisd’unformulaireadresséàl’admi-
nistration de la documentation patrimoniale
(lecadastre),danslesquatremoisdel’acqui-
sition du bien immobilier situé à l’étranger.
Lescontribuablesquidéclarentdéjàl’existence
debiensàl’étrangerserontvraisemblablement
contactésparlefiscdanslecourantdel’année
2021pourétablircettedéclaration.
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imposéeaussienBelgiquepour:
•l’occupationoulalocation,sicelle-ciprécède
l’occupation des immeubles nouvellement
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bâtismodifiés;
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dedéclarationserasanctionnépardenouvelles
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hauteur sera établie selon une échelle fixée
par Arrêté royal, qui vous l’aurez compris,
visera les biens situés tant en Belgique qu’à
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regrettera que le gouvernement ait dépensé
tant d’énergie pour s’opposer pendant des
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l’étrangern’ontquepeud’impactsurlesreve-
nus de leurs propriétaires, puisqu’ils sont
presquetoujourstaxablesdanslepaysoùest
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tionenBelgique.Cettedécisionsembledésor-
maisdéfinitivementtranchée.
Jérôme Havet,
avocat spécialiste en droit fiscal
La saga du revenu cadastral des biens
immobiliers situés à l’étranger, suite et fin?
IMMOBILIER Les revenus des biens immobiliers situés à
l’étranger doivent être déclarés en Belgique. La Cour de
Justice de l’Union européenne, a condamné la Belgique en
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imposés plus lourdement sur les revenus immobiliers de
source belge que sur les revenus immobiliers situés à
l’étranger. À la suite d’une seconde condamnation prononcée
en 2018 et de nouvelles mesures prises par la Commission, la
Belgique a enfin décidé de prendre les choses en main et
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La saga du revenu cadastral des biens à l'étranger : suite et fin?

  • 1. Gestion 23 Le journal du Médecin | 18 février 2021 | N° 2661 La taxation d’un bien immobilier situé à l’étranger se fonde norma- lement sur la valeur locative brute de l’immeuble diminuée de 40%. Ceuxquiconnaissentquelquesrudimentsde fiscalitécomprendrontquecerégimeestdif- férentdeceluiquiestapplicableauxrevenus immobiliersdesbienssituésenBelgiquepuisque les revenus de ces biens, pour peu qu’ils ne soientpasdonnésenlocationousoientdonnés enlocationàdespersonnesquinelesaffectent pasàleuractivitéprofessionnelle(leslocations àdesfinsd’habitationprivée),sonttaxéssur labaseduseulrevenucadastralindexé. LaBelgiqueàlafaute Or le droit européen interdit ce genre de discrimination.LaCourdeJusticedel’Union européennel’adonclogiquementcondamnée unepremièrefoisle11septembre2014etune seconde fois en 2018 avant de confirmer le 12novembreunetroisièmecondamnationfor- melleprononcéeparlaCommissioneuropéenne en 2019 qui condamnait la Belgique à deux millionsd'eurosd’amendeet7.500eurosd’as- treinteparjourjusqu’àcomplèteexécutionde ladécisionetsonintégrationauCodedesimpôts surlesrevenus. Bien entendu, cette discrimination n’est interdite que pour le territoire de l’Union européenne. Les propriétaires d’immeubles situés en dehors de l’UE devront se résigner àcontinueràappliquerlaformuledelavaleur locativebruteci-avantdécrite. IlestimpossibledecacherquelaBelgique a traîné les pieds pour se conformer au droit européen.Aprèsladécisionde2014,elleavait attendu2016pourréglerparvoiedecirculaire le sort du revenu cadastral des immeubles situés en France, puis 2018 pour régler celuidesimmeublessituéssurleterritoiredes Pays-Bas. La Belgique n’avait toujours pas scellélesortdesimmeublessituéssurleterri- toiredesesautresvoisinseuropéens. Unesolutionmiracle? Face à la décision de la Cour de Justice et auxsanctionsfinancièresquil’accompagnent, laBelgique,dosaumuramiraculeusementpu trouver une solution à cette problématique qui empoisonne les contribuables et leurs conseillersdepuisunedizained’années. La Belgique a décidé de se conformer aux exigenceseuropéennesenimputantunrevenu cadastralbelgeàl’immeublesituéàl’étranger. Lerevenucadastralestunenotionuniqueen Belgiquequirépond à des règles particulièrement singulières. En effet,lerevenucadastralestdéterminésurla basedelavaleurlocativedel’immeubletelle quefixéeen1975surlabasedecritèresprécis. Cettevaleurdevaitêtrerevuetouslesdixans (la«péréquation»),maisnel’ajamaisété,de sorte qu’elle est simplement indexée pour déterminerlemontantsurlabaseduquelest calculéleprécompteimmobilieretsonttaxés lesrevenusimmobiliersgénérésparl’immeuble. Legouvernementimposedoncdeseréférer àplusieursvaleurspourdéterminerlemontant durevenucadastral: • La valeur locative nette de l’immeuble ou d’une «parcelle de référence adéquate» au 1er janvier1975; •5,3%delavaleurvénalenormaledelapar- celleau1er janvier1975; • La «valeur vénale normale actuelle» de la parcelle à laquelle est appliqué un «facteur decorrection»de15,036%en2020(cemon- tantestrevuchaqueannée). Cettedernièreméthodedecalculserapro- bablementlaplusutilisée,puisqu’ilestcom- pliquédedéterminerlavaleurdesimmeubles au 1er janvier 1975 et que cette méthode de calcul peut également être appliquée aux immeublessituésenBelgique,cequipourra peut-êtremettreuntermeàlacontroversede ladéterminationdurevenucadastraldontles règlessontparfoisassezdifficilesàsaisir. Déclarationfiscale Le gouvernement ne s’est cependant pas bornéàfixeruneméthodedecalculdurevenu cadastraldesimmeublesàl’étranger,ilaéga- lementvoulus’assurerdelabonnedéclaration de l’existence de ceux-ci dans la déclaration fiscale annuelle des contribuables, et, c’est unenouveauté,imposerladéclarationspon- tanéedel’existencedecesbiensimmobiliers àl’étrangerviauneprocéduredistincte. Cette déclaration doit désormais être faite parlebiaisd’unformulaireadresséàl’admi- nistration de la documentation patrimoniale (lecadastre),danslesquatremoisdel’acqui- sition du bien immobilier situé à l’étranger. Lescontribuablesquidéclarentdéjàl’existence debiensàl’étrangerserontvraisemblablement contactésparlefiscdanslecourantdel’année 2021pourétablircettedéclaration. Entoutétatdecause,cettedéclarationsera imposéeaussienBelgiquepour: •l’occupationoulalocation,sicelle-ciprécède l’occupation des immeubles nouvellement construitsoureconstruits; • l’achèvement des travaux des immeubles bâtismodifiés; • Le changement du mode d’exploitation, la transformationoul’améliorationdesimmeubles nonbâtis; • la mise en usage ou la désaffectation ou la modificationdematérieloud’outillage. Ledéfautdesesoumettreàcetteobligation dedéclarationserasanctionnépardenouvelles amendes,variantde250à3.000eurosdontla hauteur sera établie selon une échelle fixée par Arrêté royal, qui vous l’aurez compris, visera les biens situés tant en Belgique qu’à l’étranger. Les dispositions précitées sont entrées en vigueurlepremierjanvierdecetteannée.On regrettera que le gouvernement ait dépensé tant d’énergie pour s’opposer pendant des annéesàuneproblématiquedontl’issueétait écrite à l’avance, alors que les biens situés à l’étrangern’ontquepeud’impactsurlesreve- nus de leurs propriétaires, puisqu’ils sont presquetoujourstaxablesdanslepaysoùest situél’immeubleetsontexonérésparconven- tionenBelgique.Cettedécisionsembledésor- maisdéfinitivementtranchée. Jérôme Havet, avocat spécialiste en droit fiscal La saga du revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger, suite et fin? IMMOBILIER Les revenus des biens immobiliers situés à l’étranger doivent être déclarés en Belgique. La Cour de Justice de l’Union européenne, a condamné la Belgique en 2014 au motif qu’elle discriminait les contribuables qui étaient imposés plus lourdement sur les revenus immobiliers de source belge que sur les revenus immobiliers situés à l’étranger. À la suite d’une seconde condamnation prononcée en 2018 et de nouvelles mesures prises par la Commission, la Belgique a enfin décidé de prendre les choses en main et d’adopter de nouvelles mesures. Explications.