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« Invest in Bordeaux Châteaux» 
Banker’s Club, Thurs 29 May 2014– 10H00 
LA TRANSACTION 
VITICOLE 
Dans le bordelais
VITI TRANSACTIONS 
damien.mounet@vititransactions.com 
+33(0)6 50 39 69 56 
audrey.duchand@vititransactions.c 
om 
+33(0) 984 207 565 
DAMIEN MOUNET 
Gérant Associé 
AUDREY DUCHAND 
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VITI TRANSACTIONS EXPERIENCE 
Déjà plus d’une cinquantaine de transactions 
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Quelques exemples: 
CHÂTEAU BRANDA – CHÂTEAU LA COMMANDERIE – CHÂTEAU 
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AOC: ST EMILION – GRAVES – POMEROL – LALANDE DE POMEROL– BORDEAUX 
COTES DE BORDEAUX – ST CROIX DU MONT – VAYRES - SAINT ESTEPHE - …
LA TRANSACTION VITICOLE 
S OMMA I R E : 
 L’AVIS DE VALEUR 
Organisation des différentes AOC, estimation de la valeur 
d’une propriété 
 ANALYSE DE PROJET 
 LE PROCESS DE LA TRANSACTION
La transaction viticole dans le bordelais - Viti Transactions - Hong Kong 2014
ORGANISATION DES AOC 
REGIONS AOC + AOC - 
RIVE GAUCHE 
MEDOC-SAUTERNES-GRAVES 
SAINT JULIEN 
PAUILLAC 
MARGAUX 
PESSAC LEOGNAN 
MOULIS 
LISTRAC 
MEDOC / HAUT 
MEDOC 
SAUTERNES 
GRAVES 
STE CROIX DU MONT 
RIVE DROITE 
ST EMILION – 
POMEROL -FRONSAC 
POMEROL 
SAINT EMILION GD 
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LALANDE DE 
POMEROL 
ST EMILION 
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DE BORDEAUX 
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concerné.
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 QUELQUES EXEMPLES: vignes plantées, en bonne état, d’âge moyen. 
 SAINT JULIEN 1.000.000 
 PAUILLAC 2.000.000 
 POMEROL 900.000 
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 2 - LECTURES COMPTABLES ET 
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- Préparation d’un business plan solide 
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EXEMPLES DE PRIX 
Cas de 3 propriétés familiales en AOC ST EMILION GRAND 
CRU 
Petit château +10ha de vignes en bon état + chai 
 1ère propriété: basique 
2.150 000€ (FAI)* 
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 3ème propriété: voisin de propriétés prestigieuses°: 
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*valeur quide
VOTRE PROJET 
 Votre choix d’investissement dépend de votre 
budget mais aussi de vos projet. 
 Chaque projet inclus des besoins différents et 
donc différents coûts. 
 Votre propriété idéale peut se trouver sur 
n’importe quelle AOC. 
 ANALYSE RIOUREUSE DES BESOINS DU 
CLIENT
DIFFERENTS DOCUMENTS/ETAPES 
 MANDAT DE VENTE: ce mandat concrétise les conditions 
validées par les parties: prix, durée (3mois avec tacite reconduction sur 
12mois. Honoraires à la charge de l’acquéreur. 
 MANDAT DE NEGOCIATION/OFFRE: il marque 
simplement l’intérêt de l’acquéreur pour le biens. Attention aux termes ! 
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définitive avec ordre de mouvement. ( Notaire ou Avocat)
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DE VIGNES 
Belle propriété de caractère composée de trois maisons habitations permettant une activité d’oenotourisme. 
L’ensemble de 3 maisons d’habitations situées au coeur du vignobles est l’atout principal de cette propriété. Le vin produit dans 
les 2àha de vignes n’en demeure pas moins un vin de qualité et bénéficie d’une bonne réputation en AOC Bordeaux. 
REF:10014 PRIX (FAI): 2.730.000€ 
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 PRODUCTION: 
MAISON + CHAI DE QUALITE+ GROS VOLUME DE 
PRODUCTION 
Belle propriété avec chai et cave de stockage. 42 ha de vignes. Environ 230 000 bouteilles/an. 
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REF: 10008 – 10009 PRIX: 1.890.000€ + 2.190.000€ 
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 CHATEAU: 
The dream of living in a beautiful castle overlooking a vineyard is accessible with this estate. 
This castle has been a privileged place for COTES DE BORDEAUX AOC vines for more 200 years on more than 
30ha. 
Huge restructuring of the vineyard and buildings have been undertaken (vat-house, barrel storehouse…) 
REF: 10006 PRX FAI: 
3.360.000€
PROCESS OF A TRANSACTION 
 IDENTIFICATION of interlocutors and key 
players 
 PRESENTATION of the propriety 
 CONNEXIONS 
 ACCOMPANYING on the propriety 
 ASSISTANCE for legal procedures 
 MAINTENANCE of dialogue between 
stakeholders 
 ANALYSIS within time: SUCCES … ou 
 ADVICE after the transaction…
LEGAL PROCEDURES 
 ENREGISTREMENT AOC 
 SAFER: 
The investor relies on the safer to assess the validity of your 
investment project 
 SAFER fees 
- The investor chooses not to rely on SAFER 
 equal fees will be charged as notary taxes that wouldn’t 
have been charged with the SAFER intervention. 
 TRACFIN 
Professionals have the obligation to check investors’ identity 
and reliability.
UNE BONNE OPERATION ! 
 ETRE ENTOURE PAR DES EXPERTS DE LA 
TRANSACTION VITICOLE 
 MENER SERIEUSEMENT LES AUDITS ET 
INVESTIGATIONS 
 CONSERVER UN DIALOGUE 
RESPECTUEUX 
 ETRE REALISTE FACE AU PROJET 
 SAVOIR FAIRE DES CONCESSIONS 
 CONNAÎTRE SES LIMITES SANS PASSIONS
Merci de votre attention
124 QUAI DES CHARTRONS 33300 BORDEAUX 
37 PLACE ABEL SURCHAMP 33500 LIBOURNE 
SARL VITI TRANSACTIONS ASSOCIES (Filiale de la Caisse Régionale de Crédit Agricole d’Aquitaine) dont le siège 
social est 
124 Quai des Chartrons 33300 BORDEAUX, société à responsabilité limitée au capital de 50 000€, 
inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 798 091 096, titulaire de la carte 
professionnelle 
n° 33063-3420 portant mention «Transactions sur immeubles et fonds de commerce et gestion immobilière» délivrée 
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  • 1. « Invest in Bordeaux Châteaux» Banker’s Club, Thurs 29 May 2014– 10H00 LA TRANSACTION VITICOLE Dans le bordelais
  • 2. VITI TRANSACTIONS damien.mounet@vititransactions.com +33(0)6 50 39 69 56 audrey.duchand@vititransactions.c om +33(0) 984 207 565 DAMIEN MOUNET Gérant Associé AUDREY DUCHAND Relation client International
  • 3. VITI TRANSACTIONS EXPERIENCE Déjà plus d’une cinquantaine de transactions effectué par notre équipe sous la structure « Square Viti ». Quelques exemples: CHÂTEAU BRANDA – CHÂTEAU LA COMMANDERIE – CHÂTEAU GRAND BRANET – CHÂTEAU TILLEDE – CHÂTEAU LAURETTE – CHÂTEAU MEILLAC – CHÂTEAU MILLAU MONTLABERT – CHÂTEAU HAUT PEYROUS – CHÂTEAU DU CAYRES – CHÂTEAU YON LAVALLADE… AOC: ST EMILION – GRAVES – POMEROL – LALANDE DE POMEROL– BORDEAUX COTES DE BORDEAUX – ST CROIX DU MONT – VAYRES - SAINT ESTEPHE - …
  • 4. LA TRANSACTION VITICOLE S OMMA I R E :  L’AVIS DE VALEUR Organisation des différentes AOC, estimation de la valeur d’une propriété  ANALYSE DE PROJET  LE PROCESS DE LA TRANSACTION
  • 6. ORGANISATION DES AOC REGIONS AOC + AOC - RIVE GAUCHE MEDOC-SAUTERNES-GRAVES SAINT JULIEN PAUILLAC MARGAUX PESSAC LEOGNAN MOULIS LISTRAC MEDOC / HAUT MEDOC SAUTERNES GRAVES STE CROIX DU MONT RIVE DROITE ST EMILION – POMEROL -FRONSAC POMEROL SAINT EMILION GD CRU LALANDE DE POMEROL ST EMILION SATELLITES FRONSAC BORDEAUX – COTES DE BORDEAUX COTES DE BORDEAUX Castillon, Blaye, Francs…BORDEAUX Tableau à titre indicatif ne validant pas les caractères de tous les produits existant sur l’AOC concerné.
  • 7. VALEURS MOYENNES €/HA  QUELQUES EXEMPLES: vignes plantées, en bonne état, d’âge moyen.  SAINT JULIEN 1.000.000  PAUILLAC 2.000.000  POMEROL 900.000  PESSAC LEOGNAN 400.000  SAINT EMILION 200.000  MEDOC 40.000  BLAYE COTES DE BORDEAUX 18.000  BORDEAUX ROUGE 15.000 Source/ SAFER 2013
  • 8. ESTIMATION DE VALEUR VALEUR DE BASE Valeur moyenne de l’AOC (basée sur les statistiques de vente de l’AOC et sur la comparaison avec des biens similaires vendus sur l’AOC) + AUDIT Audit de la propriété (par des experts) + EFFET COUP DE COEUR
  • 9. VUE GENERALE DE L’OPERATION:  1- AUDIT TECHNIQUE: - Description des différents éléments composant l’exploitation (parcelles(CVI), densité, situation, état… - Description des bâtiments et conformité (effluents…) - Description des installations viticoles et vinicoles - Etude des stocks (quantité, qualité…) courtier assermenté - Inspection environnementale des chais PCP/TCA ; amiante; plomb, termites, installations classées…
  • 10. VUE GENERALE DE L’OPERATION:  2 - LECTURES COMPTABLES ET FINANCIERES: - Analyse des comptes (-/+) cohérences des données - Prix de revient des stocks, couts de production - Préparation d’un business plan solide - Anticiper et provisionner les investissements
  • 11. VUE GENERALE DE L’OPERATION:  3 - ANALYSE LEGALE, FISCALE ET SOCIALE: Vérifications des éléments suivants: - Organisation juridique - Titres de propriété - Contrats en place (exclusivité de marché…) - Régimes fiscaux - Contrats de travail, procédures
  • 12. EXEMPLES DE PRIX Cas de 3 propriétés familiales en AOC ST EMILION GRAND CRU Petit château +10ha de vignes en bon état + chai  1ère propriété: basique 2.150 000€ (FAI)*  2ème propriété: très bon terroir 4.800 000€ (FAI)*  3ème propriété: voisin de propriétés prestigieuses°: de12M€ à …(FAI)* ° St Emilion Grand Crus classés, beaucoup de points qualitatifs *valeur quide
  • 13. VOTRE PROJET  Votre choix d’investissement dépend de votre budget mais aussi de vos projet.  Chaque projet inclus des besoins différents et donc différents coûts.  Votre propriété idéale peut se trouver sur n’importe quelle AOC.  ANALYSE RIOUREUSE DES BESOINS DU CLIENT
  • 14. DIFFERENTS DOCUMENTS/ETAPES  MANDAT DE VENTE: ce mandat concrétise les conditions validées par les parties: prix, durée (3mois avec tacite reconduction sur 12mois. Honoraires à la charge de l’acquéreur.  MANDAT DE NEGOCIATION/OFFRE: il marque simplement l’intérêt de l’acquéreur pour le biens. Attention aux termes ! Honoraires acquéreur  COMPROMIS DE VENTE: il grave les termes et conditions  PROMESSES UNILATERALES DE VENTE/ACHAT : engagement avec options = deviendront synallagmatiques après levé d’options.  ACTE NOTARIE : vente immobilière = vente définitive  ACTE DE CESSION DE PARTS SOCIALES : vente définitive avec ordre de mouvement. ( Notaire ou Avocat)
  • 15. EXEMPLES DE PROJETS:  OENOTOURISME: MAISON + DEPENDANCES + PETITE SURFACE DE VIGNES Belle propriété de caractère composée de trois maisons habitations permettant une activité d’oenotourisme. L’ensemble de 3 maisons d’habitations situées au coeur du vignobles est l’atout principal de cette propriété. Le vin produit dans les 2àha de vignes n’en demeure pas moins un vin de qualité et bénéficie d’une bonne réputation en AOC Bordeaux. REF:10014 PRIX (FAI): 2.730.000€ Maison principale Maison pour location touristique Vignoble
  • 16. EXEMPLES DE PROJETS:  PRODUCTION: MAISON + CHAI DE QUALITE+ GROS VOLUME DE PRODUCTION Belle propriété avec chai et cave de stockage. 42 ha de vignes. Environ 230 000 bouteilles/an. Possibilité de division en 2 produits: AOC FRONSAC et BORDEAUX SUPERIEUR REF: 10008 – 10009 PRIX: 1.890.000€ + 2.190.000€ Maison d’habitation Cuves Inox thermorégulées Vignobles
  • 17. EXEMPLES DE PROJETS:  CHATEAU: The dream of living in a beautiful castle overlooking a vineyard is accessible with this estate. This castle has been a privileged place for COTES DE BORDEAUX AOC vines for more 200 years on more than 30ha. Huge restructuring of the vineyard and buildings have been undertaken (vat-house, barrel storehouse…) REF: 10006 PRX FAI: 3.360.000€
  • 18. PROCESS OF A TRANSACTION  IDENTIFICATION of interlocutors and key players  PRESENTATION of the propriety  CONNEXIONS  ACCOMPANYING on the propriety  ASSISTANCE for legal procedures  MAINTENANCE of dialogue between stakeholders  ANALYSIS within time: SUCCES … ou  ADVICE after the transaction…
  • 19. LEGAL PROCEDURES  ENREGISTREMENT AOC  SAFER: The investor relies on the safer to assess the validity of your investment project  SAFER fees - The investor chooses not to rely on SAFER  equal fees will be charged as notary taxes that wouldn’t have been charged with the SAFER intervention.  TRACFIN Professionals have the obligation to check investors’ identity and reliability.
  • 20. UNE BONNE OPERATION !  ETRE ENTOURE PAR DES EXPERTS DE LA TRANSACTION VITICOLE  MENER SERIEUSEMENT LES AUDITS ET INVESTIGATIONS  CONSERVER UN DIALOGUE RESPECTUEUX  ETRE REALISTE FACE AU PROJET  SAVOIR FAIRE DES CONCESSIONS  CONNAÎTRE SES LIMITES SANS PASSIONS
  • 21. Merci de votre attention
  • 22. 124 QUAI DES CHARTRONS 33300 BORDEAUX 37 PLACE ABEL SURCHAMP 33500 LIBOURNE SARL VITI TRANSACTIONS ASSOCIES (Filiale de la Caisse Régionale de Crédit Agricole d’Aquitaine) dont le siège social est 124 Quai des Chartrons 33300 BORDEAUX, société à responsabilité limitée au capital de 50 000€, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 798 091 096, titulaire de la carte professionnelle n° 33063-3420 portant mention «Transactions sur immeubles et fonds de commerce et gestion immobilière» délivrée par la Préfecture de la Gironde et garantie par la CAMCA 75008 PARIS VITITRANSACTIONS.COM