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Juin 2014
Observatoire du commerce -
centre-ville de Lorient
Le commerce dans le centre ville
Méthodologie
Partenariat CCI/Audélor/ IE
Mobilisation des fichiers CCI février 2011 et février 2013
Enquête et relevés terrain d’AudéLor (oct-nov. 2013)
Comparaison avec les plans réalisés par l’Immobilière d’Entreprise
Réunions de travail (CCIM, IE, Ville de Lorient, Espace Nayel)
2
Les avancées par rapport à l’étude de 2011
Elargissement du périmètre
Prise en compte des bars, hôtels et restaurants
Recensement exhaustif du « tertiaire commercial » (banques,
assurances…)
Recensement exhaustif de la vacance commerciale
3
Le contexte
1. Une crise globale du commerce
I. Le contexte
Diminution du pouvoir d’achat
Baisse du chiffre d’affaires du
commerce de détail : -0,9% en 2013 (Procos)
– Au niveau national : les ventes
d’habillement : 6 ans de baisse (-2%/an)
– Le marché de l’ameublement : -3% en
2013
Dématérialisation du commerce (CA du
e-commerce en 2013 : 51 Mds € soit +14%,
source FEVAD), c’est 8% de la vente de détail
en 2012.  prévisions : 24% en 2020
Source : INSEE
4
Le contexte
1. Une crise globale du commerce
I. Le contexte
Diminution de l’emploi dans le commerce de détail
L’emploi dans le commerce en France
5
Le contexte
1. Une crise globale
du commerce
Document de travail – Ne pas diffuser
I. Le contexte
6
Le contexte
2. Une poursuite de la croissance de la périphérie
I. Le contexte
Pôles périphériques du Pays de Lorient : + 16 300 m² de surfaces entre
2011 et 2013 (création et extension en GMS)
(dont 4 600 m² en équipement de la personne).
Soit + 5400 m²/an, pour rappel +8 100 m²/an sur la période 2003-2009
7
Le contexte
3. Des spécificités du centre-ville
I. Le contexte
63% des enseignes ne sont pas des enseignes nationales dans le
centre-ville
Le taux d’enseigne nationale, dans un contexte de crise est un facteur de
résistance (mais aussi cause du rétrécissement du tissu commercial)
Un positionnement sur l’équipement de la personne (secteur très
touché par la crise : -2%/an)
Une valeur des loyers commerciaux qui reste à un niveau élevé
 Une inertie à l’ajustement du niveau des loyers
 Une préférence des propriétaires de commerces de centres -villes pour l’ICC /ILC
 Un indice du coût de la construction qui a connu une tendance à la hausse (+10% entre
le 2ème trimestre 2010 et 2ème trimestre 2012 )
II. Les fondamentaux du centre-ville de Lorient
Les fondamentaux du centre-ville
1. Un pôle commercial d’envergure
2ème pôle commercial en termes de chiffres d’affaires en 2012
(186 Md’€)
3ème centre-ville breton en chiffres d’affaires
21% de part de marché en 2012 (En 2012 Vannes : 17%)
14 commerces de plus de 300 m²
8
II. Les fondamentaux du centre-ville de Lorient
Les fondamentaux du centre-ville
2. Premier pôle d’emploi du pays de Lorient
14 000 emplois salariés, avec les principaux employeurs du pays (Hôpital,
mairie, communauté d’agglomération, commissariat, lycées…)
A proximité immédiate : 4 pôles d ’emplois cumulent 9 000 emplois salariés :
DCNS, quartier portuaire, Université et Lanester Ville
9
3. 8 900 habitants en 2010
4. Des équipements proches et nombreux (stade, théâtre, piscine,
cinéma, hôpital…)
II. Les fondamentaux du centre-ville de Lorient
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(source : INSEE, synthèse urbaine , 2010)
Les fondamentaux du centre-ville
III. Les commerces du centre-ville
 L’hypercentre : 555 cellules actives
401 commerces soit 40 625 m² (72%)
79 bars hôtels, restaurants (14%)
75 « tertiaire commercial » (14%)
 Le centre-ville élargi : 753 cellules
actives
493 commerces soit 49 790 m² (66%)
123 « tertiaire commercial » (16%)
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N.B : hors de l’hypercentre : 46% de commerces pour 72% dans
l’hypercentre
11
Les commerces du centre-ville
III. Les commerces du centre-ville
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des surfaces de vente (hypercentre)
12
Les commerces du centre-ville
III. Les commerces du centre-ville
46 commerces alimentaires (dont 1 supermarché et 2 supérettes)
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les Halles de Merville (68 commerçants)
13
Les commerces du centre-ville
14Document de travail – Ne pas diffuser
Les commerces du centre-ville
15Document de travail – Ne pas diffuser
Les commerces du centre-ville
IV. Evolutions dans l’hypercentre
1. Une diminution du nombre de commerces et de la surface de vente
entre fin 2010 et fin 2013
1998- fin 2010 : stabilité : -0,7%
Fin 2010 - fin 2013 :
- Le nombre de commerces : -4% (soit -18 commerces)
- La surface de vente : -11% (soit -5 099m² - retour à la
situation de 1998)
Une baisse de la surface de vente qui provient à :
- 56% du départ en périphérie de 3 grandes surfaces
- 22% d’autres locaux devenus vacants
- 22% de locaux en restructuration, de réductions de surfaces
et de changements d’activité
16
Les évolutions dans l’hypercentre
IV. Evolutions dans l’hypercentre
2. Une augmentation de la vacance commerciale
52 locaux vacants* recensés fin 2013 dans l’hypercentre,
– soit un taux de vacance de 8,6% (6% fin 2010)
– Soit 4 165 m² de surfaces commerciales vacantes dans l’hyper-centre
(estimation AudéLor)
* Commerces et tertiaire commercial
17
Les évolutions dans l’hypercentre
IV. Evolutions dans l’hypercentre
2. Une augmentation de la vacance commerciale (suite)
Une vacance qui touche d’autres centres- villes : Poitiers: 14%(2013), St
Brieuc 16%, (2013), St Nazaire 10% (2012), Rennes 7,4 % (2011);
Une vacance commerciale qui touche aussi la périphérie : 6 100 m² de
locaux commerciaux vacants sur Lorient Nord et Lanester Nord (soit 8
magasins vacants)
18
Les évolutions dans l’hypercentre
19
Localisation des locaux vacants
(nov.2013) : surtout à l’est
- 52 locaux dans l’hypercentre
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Ne pas diffuser
Des évolutions au 20 janvier 2014
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remplacé par GMF (bail
précaire)
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G. Clémenceau) : vacant
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vacant
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Couedïc) : vacant
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vacant
…
Les évolutions dans l’hypercentre
IV. Evolutions dans l’hypercentre
3. Trois secteurs particulièrement touchés
20
- Culture-loisirs : - 1745 m²
- Equip. personne : -2100 m²
- Equip. maison : -1000 m²
- 3 secteurs qui résistent :
alimentaire, hygiène santé et
services divers, mais ils ne
représentent que 24% de la surface
de vente totale.
Les évolutions dans l’hypercentre
Synthèse
Synthèse
2010 - 2013 : un centre-ville touché par la crise économique, la mutation
du commerce et la poursuite de la croissance en périphérie
 Taux de vacance : de 6% à 8,6%
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 Taux de vacance dans la moyenne des agglomérations de même taille
 2ème pôle commercial du Pays de Lorient (21% PDM)
 Des fondamentaux socles de l’attractivité du centre-ville : emplois, population,
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21
22
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Le commerce dans le centre-ville de Lorient. Présentation du 3 juin 2014

  • 1. Juin 2014 Observatoire du commerce - centre-ville de Lorient
  • 2. Le commerce dans le centre ville Méthodologie Partenariat CCI/Audélor/ IE Mobilisation des fichiers CCI février 2011 et février 2013 Enquête et relevés terrain d’AudéLor (oct-nov. 2013) Comparaison avec les plans réalisés par l’Immobilière d’Entreprise Réunions de travail (CCIM, IE, Ville de Lorient, Espace Nayel) 2 Les avancées par rapport à l’étude de 2011 Elargissement du périmètre Prise en compte des bars, hôtels et restaurants Recensement exhaustif du « tertiaire commercial » (banques, assurances…) Recensement exhaustif de la vacance commerciale
  • 3. 3 Le contexte 1. Une crise globale du commerce I. Le contexte Diminution du pouvoir d’achat Baisse du chiffre d’affaires du commerce de détail : -0,9% en 2013 (Procos) – Au niveau national : les ventes d’habillement : 6 ans de baisse (-2%/an) – Le marché de l’ameublement : -3% en 2013 Dématérialisation du commerce (CA du e-commerce en 2013 : 51 Mds € soit +14%, source FEVAD), c’est 8% de la vente de détail en 2012.  prévisions : 24% en 2020 Source : INSEE
  • 4. 4 Le contexte 1. Une crise globale du commerce I. Le contexte Diminution de l’emploi dans le commerce de détail L’emploi dans le commerce en France
  • 5. 5 Le contexte 1. Une crise globale du commerce Document de travail – Ne pas diffuser I. Le contexte
  • 6. 6 Le contexte 2. Une poursuite de la croissance de la périphérie I. Le contexte Pôles périphériques du Pays de Lorient : + 16 300 m² de surfaces entre 2011 et 2013 (création et extension en GMS) (dont 4 600 m² en équipement de la personne). Soit + 5400 m²/an, pour rappel +8 100 m²/an sur la période 2003-2009
  • 7. 7 Le contexte 3. Des spécificités du centre-ville I. Le contexte 63% des enseignes ne sont pas des enseignes nationales dans le centre-ville Le taux d’enseigne nationale, dans un contexte de crise est un facteur de résistance (mais aussi cause du rétrécissement du tissu commercial) Un positionnement sur l’équipement de la personne (secteur très touché par la crise : -2%/an) Une valeur des loyers commerciaux qui reste à un niveau élevé  Une inertie à l’ajustement du niveau des loyers  Une préférence des propriétaires de commerces de centres -villes pour l’ICC /ILC  Un indice du coût de la construction qui a connu une tendance à la hausse (+10% entre le 2ème trimestre 2010 et 2ème trimestre 2012 )
  • 8. II. Les fondamentaux du centre-ville de Lorient Les fondamentaux du centre-ville 1. Un pôle commercial d’envergure 2ème pôle commercial en termes de chiffres d’affaires en 2012 (186 Md’€) 3ème centre-ville breton en chiffres d’affaires 21% de part de marché en 2012 (En 2012 Vannes : 17%) 14 commerces de plus de 300 m² 8
  • 9. II. Les fondamentaux du centre-ville de Lorient Les fondamentaux du centre-ville 2. Premier pôle d’emploi du pays de Lorient 14 000 emplois salariés, avec les principaux employeurs du pays (Hôpital, mairie, communauté d’agglomération, commissariat, lycées…) A proximité immédiate : 4 pôles d ’emplois cumulent 9 000 emplois salariés : DCNS, quartier portuaire, Université et Lanester Ville 9 3. 8 900 habitants en 2010 4. Des équipements proches et nombreux (stade, théâtre, piscine, cinéma, hôpital…)
  • 10. II. Les fondamentaux du centre-ville de Lorient 10Document de travail – Ne pas diffuser Répartition des emplois du centre-ville de Lorient (source : INSEE, synthèse urbaine , 2010) Les fondamentaux du centre-ville
  • 11. III. Les commerces du centre-ville  L’hypercentre : 555 cellules actives 401 commerces soit 40 625 m² (72%) 79 bars hôtels, restaurants (14%) 75 « tertiaire commercial » (14%)  Le centre-ville élargi : 753 cellules actives 493 commerces soit 49 790 m² (66%) 123 « tertiaire commercial » (16%) 137 bars hôtels, restaurants (18%) N.B : hors de l’hypercentre : 46% de commerces pour 72% dans l’hypercentre 11 Les commerces du centre-ville
  • 12. III. Les commerces du centre-ville L’équipement de la personne toujours prédominant : 47% des surfaces de vente (hypercentre) 12 Les commerces du centre-ville
  • 13. III. Les commerces du centre-ville 46 commerces alimentaires (dont 1 supermarché et 2 supérettes) A proximité : une grande variété de métiers de bouche dans les Halles de Merville (68 commerçants) 13 Les commerces du centre-ville
  • 14. 14Document de travail – Ne pas diffuser Les commerces du centre-ville
  • 15. 15Document de travail – Ne pas diffuser Les commerces du centre-ville
  • 16. IV. Evolutions dans l’hypercentre 1. Une diminution du nombre de commerces et de la surface de vente entre fin 2010 et fin 2013 1998- fin 2010 : stabilité : -0,7% Fin 2010 - fin 2013 : - Le nombre de commerces : -4% (soit -18 commerces) - La surface de vente : -11% (soit -5 099m² - retour à la situation de 1998) Une baisse de la surface de vente qui provient à : - 56% du départ en périphérie de 3 grandes surfaces - 22% d’autres locaux devenus vacants - 22% de locaux en restructuration, de réductions de surfaces et de changements d’activité 16 Les évolutions dans l’hypercentre
  • 17. IV. Evolutions dans l’hypercentre 2. Une augmentation de la vacance commerciale 52 locaux vacants* recensés fin 2013 dans l’hypercentre, – soit un taux de vacance de 8,6% (6% fin 2010) – Soit 4 165 m² de surfaces commerciales vacantes dans l’hyper-centre (estimation AudéLor) * Commerces et tertiaire commercial 17 Les évolutions dans l’hypercentre
  • 18. IV. Evolutions dans l’hypercentre 2. Une augmentation de la vacance commerciale (suite) Une vacance qui touche d’autres centres- villes : Poitiers: 14%(2013), St Brieuc 16%, (2013), St Nazaire 10% (2012), Rennes 7,4 % (2011); Une vacance commerciale qui touche aussi la périphérie : 6 100 m² de locaux commerciaux vacants sur Lorient Nord et Lanester Nord (soit 8 magasins vacants) 18 Les évolutions dans l’hypercentre
  • 19. 19 Localisation des locaux vacants (nov.2013) : surtout à l’est - 52 locaux dans l’hypercentre - 74 locaux dans le centre-ville élargi Ne pas diffuser Des évolutions au 20 janvier 2014 - Local vacant Roche Bobois : remplacé par GMF (bail précaire) - Boutique Emmanuelle (Place G. Clémenceau) : vacant - L’Astéroïde (rue de Liège) : vacant - La table des copains (rue du Couedïc) : vacant - Espace Foot (rue G. Leclerc) : vacant … Les évolutions dans l’hypercentre
  • 20. IV. Evolutions dans l’hypercentre 3. Trois secteurs particulièrement touchés 20 - Culture-loisirs : - 1745 m² - Equip. personne : -2100 m² - Equip. maison : -1000 m² - 3 secteurs qui résistent : alimentaire, hygiène santé et services divers, mais ils ne représentent que 24% de la surface de vente totale. Les évolutions dans l’hypercentre
  • 21. Synthèse Synthèse 2010 - 2013 : un centre-ville touché par la crise économique, la mutation du commerce et la poursuite de la croissance en périphérie  Taux de vacance : de 6% à 8,6%  Une surface commerciale en baisse : -11% Un centre-ville de Lorient qui a une capacité de résistance  Taux de vacance dans la moyenne des agglomérations de même taille  2ème pôle commercial du Pays de Lorient (21% PDM)  Des fondamentaux socles de l’attractivité du centre-ville : emplois, population, équipements et mixité des fonctions 21
  • 22. 22 Merci de votre attention