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LE MARCHÉ
DE L’INVESTISSEMENT
ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires)
1ER TRIMESTRE 2016
446
820
1372
2622
900
1451
2154
4241
1351
2144
2740
5633
1443
3509
2404
4766
1758
2651
3685
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3118
5489
2666
5444
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4321
6042
1803
0
1 000
2 000
3 000
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T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
2009
5,2 milliards €
2010
8,7 milliards €
2011
11,9 milliards €
2012
12,1 milliards €
2013
11,7 milliards €
2015
18,1 milliards €
2014
16,7 milliards €
 -58% : le volume investi en immobilier
d’entreprise sur la région parisienne a
fortement régressé par rapport au 1er
trimestre 2015
 Après un dernier trimestre 2015 historique,
le marché est revenu à ces volumes plus
habituels pour un début d’année
 Ce résultat en demi-teinte est avant tout lié
à l’absence de grosses opérations : on ne
recense en effet que 3 transactions d’un
montant supérieur à 100 millions d’euros
 Un tel phénomène ne devrait pas durer :
de très grosses cessions sont en effet en
cours de discussion ou sous promesse de
vente et devraient se concrétiser au fil des
prochains mois (à l’image des transactions
attendues sur So Ouest, Be Issy ou encore
sur la tour First)
 L’activité affiche un niveau record en
petites transactions, avec 49 opérations de
moins de 50 millions d’euros recensées,
contribuant pour 33% du volume total
investi
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Volumes investis
1,8 milliards d’€ sur le 1er trimestre 2016
Source : Knight Frank
Géographie des volumes investis
Chute de l’investissement
au cœur de Paris
Source : Knight Frank La
Défense
7%
Croissant
Ouest
31%
Paris
QCA
15%
Reste
Paris
Intra-muros
5%
1ère
Couronne
12%
-63%
-53%
-92%
-20%
Paris QCA
Reste Paris
Intramuros
La Défense
Croissant
Ouest
1ère
Couronne
Autres
Total
Île-de-France
272 98 132 565 208 528 1 803
Volume investi en 2016 (en millions d’€)
Part en % dans les volumes
Investis en Île-de-France en
2016
Évolution en % des volumes
Investis en 2016 par rapport
À 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
 La baisse des volumes investis sur le QCA est
sensiblement la même que celle observée sur
l’ensemble de la région (-53% contre -58%)
 La part relative du QCA dans le marché régional
régresse assez nettement pour tomber au taux
historiquement bas de 15% au 1er trimestre 2016
 Très peu de transactions ont pu se réaliser dans
le QCA au cours de ce trimestre, la plus
importante étant la vente du 46 Kléber, cédé par
Pembroke Real Estate à Icade pour un montant
inférieur à 60 millions d’euros
 Ces résultats à la baisse ne sont pas le résultat
d’une « désaffection » des investisseurs pour le
QCA, mais plutôt d’une absence d’actifs
disponibles à la vente
 Ce manque d’offre est dû à une fin d’année 2015
record sur le QCA (avec plus 1,5 milliards
d’euros de cessions au cours du 4ème trimestre),
qui a eu pour effet d’assécher le marché
151
455
272
1046
573
448
303
514
247
632
707
878
160
2111
702
982
625
899
268
943
353
1439
893
1337
689
649
572
1520
272
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
Volume trimestriel Volume annuel
2009
1,92 milliard €
2010
1,84 milliard €
2011
2,46 milliards €
2013
2,74 milliards €
2012
3,96 milliards €
21% 21%
33%
37%
23%
24%
19%
2014
4,02 milliards
2015
3,43 milliards €
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Focus QCA
-53%
au 1er trimestre 2016 par rapport à 2015
Source : Knight Frank
Date Immeuble Type d’actif
Secteur
géographique
Surface
Prix
(en millions d’€)
Acheteur Vendeur
Mars 2016 2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant Ouest 17 200 m² 270,8
Amundi / Assurance
Crédit Mutuel
Unibail-Rodamco
Mars 2016 Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 m² 159
Crédit Agricole
Assurance/ ACM Vie AS
Hammerson
Mars 2016
Les Miroirs
(immeuble A et B)
Bureaux La Défense 33 000 m² 132 Primonial Parella Partners
Janv. 2016 46 avenue Kléber Bureaux QCA 3 400 m² 55
Icade Asset
Management
Pembroke Real
Estate France
Janv. 2016 Tour Alto
Projet de développement
mixte
La Défense 51 000 m² 55
Abu Dhabi Investment
Authority
UBS Real Estate
Janv. 2016
44 rue Paul Langevin,
Ris Orangis
Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 m² 34,4 EPF Raiffesen
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Exemples de transactions
Source : Knight Frank
87%
10%
3%
Année 2015
74%
22%
5%
1er trimestre 2016
Bureaux Commerces Autres actifs
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par types d’actifs
Augmentation
des volumes investis en commerces et autres actifs
Source : Knight Frank
59%22%
19%
Année 2015
57%
26%
18%
1er trimestre 2016
Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par profils de risque
Quasi statu quo
sur les profils à risque
Source : Knight Frank
33%
27%
25%
15%
1er trimestre 2016
Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€
100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€
11%
18%
32%
39%
Année 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par montants
Chutes
des gros deals (plus de 200 millions d’euros)
Source : Knight Frank
Source : Knight Frank
75%
15%
6%
2%
2%
France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres
64%
3%
8%
13%
8%
4%
Année 20151er trimestre 2016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par nationalités des acquéreurs
Domination accentuée
des investisseurs français
Source : Knight Frank
 Avec une fourchette désormais comprise entre 3,25
et 3,50% sur le QCA, les taux Prime sont désormais à
leur point bas historique
 Toutefois, le spread entre taux Prime et rendements
obligataires continue d’afficher un avantage important
pour les actifs immobiliers
 La compression des taux Prime se poursuit,
continuant sur sa lancée de 2015 et s’étendant (de
façon plus discrète) au-delà du seul QCA : la
compétition pour les meilleurs actifs se généralise à
l’ensemble de l’Ile-de-France
 Le QCA conserve toutefois nettement les faveurs des
investisseurs, comme en témoigne l’écart croissant
qui le sépare de la plupart des autres marchés de la
région parisienne
 L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les
autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au
sein de chaque secteur géographique, ce qui
contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le
Core + et le Value Added, ouvrant des opportunités
sur des segments moins saturés
3.38%
4.88%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
10,00%
1982
1983
1984
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1993
1994
1995
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2010
2011
2012
2013
2014
2015
T12016
QCA La Défense
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Baisse continue
des taux sur les actifs Prime
Source : Knight Frank
3,25
4,00 4,00
4,75 4,75
4,50
3,75
4,50
4,00
4,50
5,00
4,75
3,50
4,25 4,25
5,00 5,00
4,75
4,00
4,75
4,50
4,75
5,25
5,00
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
ParisQCA
Paris12/13
Paris14/15
Paris18/19/20
LaDéfense
BoucleNord
Neuilly/Levallois
PériDéfense
BoucleSud
1èreCouronneNord
1èreCouronneEst
1èreCouronneSud
En%
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Compression généralisée
pour le 1er trimestre 2016
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Spread taux Prime / rendements obligataires
Source : Knight Frank
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
0
5
10
15
20
25
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
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2010
2011
2012
2013
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2015
2016T1
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  • 1. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires) 1ER TRIMESTRE 2016
  • 2. 446 820 1372 2622 900 1451 2154 4241 1351 2144 2740 5633 1443 3509 2404 4766 1758 2651 3685 3624 3118 5489 2666 5444 4272 3507 4321 6042 1803 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000 15 000 16 000 17 000 18 000 19 000 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Enmillions€ 2009 5,2 milliards € 2010 8,7 milliards € 2011 11,9 milliards € 2012 12,1 milliards € 2013 11,7 milliards € 2015 18,1 milliards € 2014 16,7 milliards €  -58% : le volume investi en immobilier d’entreprise sur la région parisienne a fortement régressé par rapport au 1er trimestre 2015  Après un dernier trimestre 2015 historique, le marché est revenu à ces volumes plus habituels pour un début d’année  Ce résultat en demi-teinte est avant tout lié à l’absence de grosses opérations : on ne recense en effet que 3 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros  Un tel phénomène ne devrait pas durer : de très grosses cessions sont en effet en cours de discussion ou sous promesse de vente et devraient se concrétiser au fil des prochains mois (à l’image des transactions attendues sur So Ouest, Be Issy ou encore sur la tour First)  L’activité affiche un niveau record en petites transactions, avec 49 opérations de moins de 50 millions d’euros recensées, contribuant pour 33% du volume total investi LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Volumes investis 1,8 milliards d’€ sur le 1er trimestre 2016 Source : Knight Frank
  • 3. Géographie des volumes investis Chute de l’investissement au cœur de Paris Source : Knight Frank La Défense 7% Croissant Ouest 31% Paris QCA 15% Reste Paris Intra-muros 5% 1ère Couronne 12% -63% -53% -92% -20% Paris QCA Reste Paris Intramuros La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Autres Total Île-de-France 272 98 132 565 208 528 1 803 Volume investi en 2016 (en millions d’€) Part en % dans les volumes Investis en Île-de-France en 2016 Évolution en % des volumes Investis en 2016 par rapport À 2015 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
  • 4.  La baisse des volumes investis sur le QCA est sensiblement la même que celle observée sur l’ensemble de la région (-53% contre -58%)  La part relative du QCA dans le marché régional régresse assez nettement pour tomber au taux historiquement bas de 15% au 1er trimestre 2016  Très peu de transactions ont pu se réaliser dans le QCA au cours de ce trimestre, la plus importante étant la vente du 46 Kléber, cédé par Pembroke Real Estate à Icade pour un montant inférieur à 60 millions d’euros  Ces résultats à la baisse ne sont pas le résultat d’une « désaffection » des investisseurs pour le QCA, mais plutôt d’une absence d’actifs disponibles à la vente  Ce manque d’offre est dû à une fin d’année 2015 record sur le QCA (avec plus 1,5 milliards d’euros de cessions au cours du 4ème trimestre), qui a eu pour effet d’assécher le marché 151 455 272 1046 573 448 303 514 247 632 707 878 160 2111 702 982 625 899 268 943 353 1439 893 1337 689 649 572 1520 272 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Enmillions€ Volume trimestriel Volume annuel 2009 1,92 milliard € 2010 1,84 milliard € 2011 2,46 milliards € 2013 2,74 milliards € 2012 3,96 milliards € 21% 21% 33% 37% 23% 24% 19% 2014 4,02 milliards 2015 3,43 milliards € LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Focus QCA -53% au 1er trimestre 2016 par rapport à 2015 Source : Knight Frank
  • 5. Date Immeuble Type d’actif Secteur géographique Surface Prix (en millions d’€) Acheteur Vendeur Mars 2016 2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant Ouest 17 200 m² 270,8 Amundi / Assurance Crédit Mutuel Unibail-Rodamco Mars 2016 Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 m² 159 Crédit Agricole Assurance/ ACM Vie AS Hammerson Mars 2016 Les Miroirs (immeuble A et B) Bureaux La Défense 33 000 m² 132 Primonial Parella Partners Janv. 2016 46 avenue Kléber Bureaux QCA 3 400 m² 55 Icade Asset Management Pembroke Real Estate France Janv. 2016 Tour Alto Projet de développement mixte La Défense 51 000 m² 55 Abu Dhabi Investment Authority UBS Real Estate Janv. 2016 44 rue Paul Langevin, Ris Orangis Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 m² 34,4 EPF Raiffesen LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Exemples de transactions Source : Knight Frank
  • 6. 87% 10% 3% Année 2015 74% 22% 5% 1er trimestre 2016 Bureaux Commerces Autres actifs LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par types d’actifs Augmentation des volumes investis en commerces et autres actifs Source : Knight Frank
  • 7. 59%22% 19% Année 2015 57% 26% 18% 1er trimestre 2016 Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par profils de risque Quasi statu quo sur les profils à risque Source : Knight Frank
  • 8. 33% 27% 25% 15% 1er trimestre 2016 Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€ 100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€ 11% 18% 32% 39% Année 2015 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par montants Chutes des gros deals (plus de 200 millions d’euros) Source : Knight Frank
  • 9. Source : Knight Frank 75% 15% 6% 2% 2% France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres 64% 3% 8% 13% 8% 4% Année 20151er trimestre 2016 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par nationalités des acquéreurs Domination accentuée des investisseurs français Source : Knight Frank
  • 10.  Avec une fourchette désormais comprise entre 3,25 et 3,50% sur le QCA, les taux Prime sont désormais à leur point bas historique  Toutefois, le spread entre taux Prime et rendements obligataires continue d’afficher un avantage important pour les actifs immobiliers  La compression des taux Prime se poursuit, continuant sur sa lancée de 2015 et s’étendant (de façon plus discrète) au-delà du seul QCA : la compétition pour les meilleurs actifs se généralise à l’ensemble de l’Ile-de-France  Le QCA conserve toutefois nettement les faveurs des investisseurs, comme en témoigne l’écart croissant qui le sépare de la plupart des autres marchés de la région parisienne  L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au sein de chaque secteur géographique, ce qui contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le Core + et le Value Added, ouvrant des opportunités sur des segments moins saturés 3.38% 4.88% 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% 10,00% 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 T12016 QCA La Défense LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Taux de rendement Prime Baisse continue des taux sur les actifs Prime Source : Knight Frank
  • 11. 3,25 4,00 4,00 4,75 4,75 4,50 3,75 4,50 4,00 4,50 5,00 4,75 3,50 4,25 4,25 5,00 5,00 4,75 4,00 4,75 4,50 4,75 5,25 5,00 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 ParisQCA Paris12/13 Paris14/15 Paris18/19/20 LaDéfense BoucleNord Neuilly/Levallois PériDéfense BoucleSud 1èreCouronneNord 1èreCouronneEst 1èreCouronneSud En% LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Taux de rendement Prime Compression généralisée pour le 1er trimestre 2016 Source : Knight Frank
  • 12. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Spread taux Prime / rendements obligataires Source : Knight Frank -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 0 5 10 15 20 25 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016T1 Spread taux de rendement / placements obligataires Volumes investis en Ile-de-France Avantage obligataire Avantage immobilier