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Le marché immobilier de bureaux
en Ile-de-France – 1er semestre 2012



Evolutions contrastées entre
le marché locatif et le
marché de l’investissement
Un marché locatif en baisse de 18% qui atteint 960 000 m²
placés au 1er semestre, avec un repli des grandes transactions
au 2ème trimestre.


Une offre disponible qui demeure stable en quantité et en qualité,
avec près de 3,6 millions de m² de bureaux disponibles dont 24%
de neuf.


Un loyer prime qui s’érode légèrement à 810 €/m² (Paris 7ème),
alors que le QCA reste stable à 770 €/m².


4,8 milliards d’euros ont été investis au 1er semestre 2012, soit
une hausse de 37% en un an.


Les cessions de plus de 500 millions ont fortement impacté le
marché au 2ème trimestre.


Les taux de rendement prime restent de nouveau stables, hormis
pour les meilleures communes de la 1ère couronne parisienne.
On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 2




                                                                         Paris demeure le premier choix d’implantation des entreprises
Ralentissement du marché
locatif                                                                  Bien que l’activité locative soit en baisse à Paris, faute
                                                                         essentiellement d’offres disponibles, la capitale conforte sa position
                                                                         prédominante dans le marché avec 40% des mètres carrés
                                                                         consommés en Ile-de-France au 1er semestre. Paris intra-muros est
Si le début de l’année s’inscrivait dans l’épure de fin 2011 avec plus
                                                                         aujourd’hui le seul secteur qui jouit d’une demande spontanée
de 530 000 m² loués, le 2ème trimestre, lui, marque le pas :
                                                                         encore importante, qui est extrêmement présente et active.
- 100 000 m² par rapport au 1er trimestre. Le verdict est sans appel :
le marché locatif est en net repli.
                                                                         Au 2ème trimestre, la baisse des commercialisations déjà observée
                                                                         dans le Quartier Central des Affaires en début d’année s’accentue :
Nette baisse de l’activité locative
                                                                         -23% à fin juin (vs -19% à fin mars). Une seule grande transaction à
                                                                         noter ce trimestre : il s’agit de l’extension de la Banque de France
En cumul, la demande placée atteint 960 000 m² au 1er semestre
                                                                         dans l’immeuble « Paris Bourse » qui étend son occupation à
contre 1 175 000 m² un an auparavant, soit -18%. L’aggravation de
                                                                         10 000 m² dans le cadre d’un nouveau bail long terme.
la crise financière en Europe et le ralentissement économique
généralisé constaté depuis ce printemps ont fini par impacter le
                                                                         Même scénario pour La Défense qui pâtit de l’absence de
marché. Les preneurs se montrent plus hésitants et les bailleurs
                                                                         transaction significative ce trimestre, la plus grande signature
sont prêts à beaucoup de concessions pour conserver leurs
                                                                         (Fiducial) dépassant juste les 5 000 m².
locataires. Par ailleurs l’activité a été également pénalisée par les
ponts du mois de mai et par le contexte électoral.
                                                                         Dans le Croissant Ouest on pourra retenir la bonne performance de
                                                                         la Boucle Sud alimentée par les grandes transactions du 1er
Repli des grandes transactions
                                                                         trimestre en raison de la qualité de l’offre disponible et de
                                                                         l’ajustement des valeurs locatives à la baisse (que ce soit en facial
Un des principaux moteurs du marché locatif, le segment des
                                                                         ou économique).
grandes transactions (plus de 5 000 m²) avait connu un bon
démarrage au 1er trimestre avec un plus grand nombre d’opérations
                                                                         Les marchés de 1ère Couronne, bien que connaissant des fortunes
enregistrées que l’an passé, bien que de taille moins importante. Au
                                                                         diverses selon le niveau et la qualité de leur offre, enregistrent
2ème trimestre ce segment de marché a calé. Les grandes
                                                                         globalement une hausse de leur activité locative de plus de 30% par
transactions ne représentent plus que 26% des surfaces louées
                                                                         rapport à l’année passée. La totalité des transactions de plus de
alors qu’elles constituaient 39% du marché au 1er trimestre.
                                                                         5 000 m² sont enregistrées dans des immeubles neufs (voire non
                                                                         livrés) à des niveaux de loyers compétitifs autour de 300 €/m² ;
Au total depuis le début de l’année, 27 grandes transactions ont été
                                                                         l’argument économique de ces marchés semble avoir porté ses
enregistrées en Ile-de-France contre 31 mi 2011, ce qui représente
                                                                         fruits auprès des entreprises.
une baisse de 13%. Au-delà ce sont plus globalement tous les
segments de marché qui pâtissent du ralentissement de l’activité
                                                                         La performance de la 1ère Couronne Nord est à souligner suite à
(-21% par exemple pour le créneau des 1 000 - 5 000 m²).
                                                                         deux transactions de plus de 5 000 m² au 2ème trimestre et à une
                                                                         bonne activité sur le segment des transactions de taille moyenne
Les grands utilisateurs plébiscitent toujours les surfaces neuves ou
                                                                         (7 transactions en 3 mois entre 1 000 et 5 000 m²). On citera à titre
restructurées puisque les deux tiers des grandes transactions
                                                                         d’exemples les prises à bail successives d’ArcelorMittal (10 400 m²)
actées depuis le début d’année ont été conclues dans des
                                                                         et d’Aperam (1 600 m²) dans le « Cézanne » à St Denis, immeuble
immeubles de 1ère main.
                                                                         certifié HQE et labellisé THPE, livré fin 2011. Le « Vivaldi » à Pantin
                                                                         (5 800 m²) a également trouvé preneur. La Cité Régionale de
                                                                         l’Environnement d’Ile-de‐France s’implantera courant 2014 dans cet
                                                                         immeuble neuf conforme à ses valeurs environnementales puisque
                                                                         le     bâtiment        devrait      être     à     énergie       positive      (Bepos).
On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 3




Le stock d’offres stagne : 1 m² neuf sur 4 disponibles en Ile-de-
France
                                                                        Perspectives
Depuis presque trois ans, le stock de bureaux disponibles en Ile-de-
France se maintient à un niveau égal autour de 3,6 millions de m²,      A horizon fin 2012, en dépit de perspectives macro-économique
ce qui représente à fin juin un taux de vacance de 6,8% pour la         ternes et d’un 1er semestre décevant, nous anticipons un volume
région. La part du neuf / restructuré dans l’offre totale reste         total de demande placée de l’ordre de 2 millions de m².
également quasi-stable à 24%.
                                                                        En effet, l’activité locative du 2ème trimestre a été pénalisée par les
A Paris, les surfaces de bureaux disponibles se raréfient : - 14% en    ponts du mois de mai et par les élections présidentielles et
deux ans. Le taux de vacance atteint un niveau particulièrement bas     législatives qui ont eu un impact sur les demandes publiques,
à 4,5% ce qui impacte le rythme des commercialisations et               gelées jusqu’ici. Globalement, si la demande exprimée chez Jones
maintient une pression sur les valeurs locatives prime faciales.        Lang LaSalle est en hausse, nous avons observé qu’un certain
Paris Sud enregistre même une résorption de 29% de son stock            nombre de demandes se concluaient par des renégociations. Au
depuis 2010. Le taux de vacance pour Paris 12/13 atteint fin juin       second semestre, le marché devrait être alimenté par des
2,5%, 3,3% pour Paris 5/6/7 et 4,9% pour Paris 14/15.                   transactions dont les conditions suspensives (comme la transaction
                                                                        de Thalès à Vélizy) seront levées. Elles représentent à elles seules
A La Défense, l’offre immédiate, en hausse constante depuis 2008,       plus de 100 000 m².
semble se stabiliser. Elle représente 222 000 m², soit un taux de
vacance de 5,7% à fin juin. Au-delà, même scénario dans le              Les hausses successives de l’ICC (+ 4,05% au 1er trimestre 2012 et
Croissant Ouest où l’offre immédiatement disponible a presque           +6,85% au 4ème trimestre 2011) pourraient également encourager
doublé en 4 ans. Les taux de vacance s’échelonnent de 8,9% pour         certaines entreprises à déménager ou à défaut à renégocier leur
la Boucle Sud à 18,5% en Péri-Défense.                                  bail. Dans l’ensemble, les recherches d’économies et la
                                                                        rationalisation des surfaces demeurent les principales motivations
Dans le reste de la 1ère Couronne, le Sud enregistre une baisse         des entreprises. Certaines d’entre elles profitent également d’un
constante de l’offre disponible depuis 2009 (-33%), tandis que dans     marché qui leur est favorable pour se recentrer dans des immeubles
le Nord les disponibilités n’ont eu de cesse d’augmenter.               neufs proches des transports en commun et directement connectés
                                                                        à la capitale.
Evolution hétérogène des valeurs locatives prime faciales alors
que les valeurs économiques sont chahutées                              Les marchés de 1ère couronne (y compris le Croissant Ouest)
                                                                        devraient tirer leur épingle du jeu grâce à une offre de qualité à des
Le loyer haut de gamme parisien acte une légère baisse, passant         niveaux de loyers compétitifs, alors que Paris pâtira du manque
de 820 €/m² à 810 €/m² ce trimestre dans le secteur de la Rive          d’offre immédiatement disponible et devrait continuer à voir ralentir
Gauche (Paris 5/6/7) alors que celui du QCA reste stable à 770 €/m²     son activité d’ici la fin d’année.
(785 € pour le Triangle d’Or). A La Défense, le loyer prime est en
baisse et se positionne désormais à 540 €, faute de grandes             Les loyers (en facial et économique) seront toujours sous pression
transactions enregistrées dans des immeubles neufs. La dernière         baissière, en particulier dans les secteurs où l’offre disponible
en date était celle d’Euler Hermès (20 800 m²) dans la « Tour First »   excède la demande ; dans Paris intra-muros, et dans le QCA en
il y a maintenant un an.                                                particulier, le manque d’offre devrait maintenir élevés les valeurs
                                                                        prime et les loyers de seconde main des meilleurs produits.
Les mesures d’accompagnement ont tendance à s’accroitre. « Les
propriétaires sont plus imaginatifs que jamais et sont prêts à          Le niveau de l’offre disponible ne devrait pas évoluer de manière
consentir de lourds efforts afin de remplir leurs immeubles,            significative et la part des immeubles neufs ou de Grade A continuer
notamment ceux qui ont été livrés et restent vacants depuis de          à baisser, l’essentiel des mètres carrés livrables en 2012 étant
nombreux     mois »    déclare   Jacques    Bagge,    Directeur   du    largement pré-commercialisé.
Département Agence de Jones Lang LaSalle.
On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 4




Marché de l’investissement :
un deuxième trimestre très
international
                                                                              Le marché des transactions de taille moyenne reste le terrain de
                                                                              chasse favori des investisseurs français qui réalisent plus de 70%
Les cessions de plus de 500 millions ont fortement impacté le
marché au 2ème trimestre                                                      des transactions inférieures à 100 millions d’euros.
                                                                              En revanche, les investisseurs allemands, historiquement actifs
Le marché de l’investissement a été particulièrement dynamique au             comme acquéreurs, ont jusqu’à maintenant été absents du marché.
2ème   trimestre 2012 avec près de 3,4 milliards d’euros investis en          Les fonds ouverts qui ont entamé la liquidation de leurs portefeuilles
immobilier d’entreprise en Ile-de-France. Après un          1er   trimestre   commencent à mettre sur le marché des actifs, comme l’ont fait
équivalent à celui de l’année dernière, cette bonne performance               KANAM, AXA REIM ou PRAMERICA depuis le début de l’année.
apparaît comme une excellente nouvelle dans un contexte                       Les 4 grands fonds ouverts (UNION, DEKA, COMMERZ REAL, et
économique et financier perturbé. Ce sont ainsi plus de 4,8 milliards         RREEF), tout comme l’assureur ALLIANZ n’ont pas encore réalisé
d’euros qui ont été investis au    1er   semestre 2012, soit une hausse       d’acquisition au 1er semestre, confirmant de nouveau la position de
de 37% par rapport au 1er semestre 2011.                                      « vendeurs-nets » des investisseurs allemands depuis un peu plus
                                                                              d’un an.
Au   2ème   trimestre, trois transactions de plus de 500 millions d’euros
ont dynamisé le marché. Ainsi les seules 3 plus grandes                       Les plus grandes opérations ont de nouveau été remportées par
transactions du trimestre ont représenté près de la moitié du                 des acquéreurs en fonds propres, de type « fonds souverains »,
marché. Depuis le début de l’année, 12 transactions supérieures à             comme cela avait déjà été le cas l’an passé avec les deux
100 millions d’euros ont été enregistrées pour un volume total de             acquisitions de NORGES. On peut d’ailleurs noter de nouvelles
2,4 milliards d’euros, soit la moitié du marché.                              acquisitions par la banque norvégienne, qui a conclu il y a quelques
                                                                              jours, une joint-venture avec GENERALI pour investir dans des
Depuis le début d’année, 81 transactions ont été enregistré sur le            actifs « core » parisiens.
marché francilien, en baisse de 13% en un an. Les évolutions sont             « Paris a su conforter son image auprès des investisseurs
différenciées selon les segments de volume de transaction : « les             internationaux qui se positionnent traditionnellement sur le marché
cessions entre 50 et 150 millions d’euros ont diminué faute de                londonien et qui cherchent à se diversifier sur le marché parisien »,
produits, notamment suite à la disparition de l’avantage de l’article         explique Stephan von Barczy, « en offrant à ces investisseurs
210-E » souligne Stephan von Barczy, Directeur du Département                 particulièrement sélectifs des actifs correspondant à leurs critères
Investissement de Jones Lang LaSalle. En revanche, les                        en terme de localisation, taille, état locatif, et qualité d’immeuble »,
transactions de plus de 500 millions d’euros ont fait leur                    poursuit-il. Ceci démontre que la présence d’une offre attractive à
réapparition.                                                                 Paris draine les fonds bien au-delà des frontières de l’Europe.

Forte présence des investisseurs étrangers

Les capitaux internationaux investis sur le marché parisien se sont
concentrés sur les plus grandes opérations emblématiques du
marché et proviennent essentiellement d’acteurs non européens :
asiatiques et moyen-orientaux pour les 3 plus grandes transactions
du marché.
On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 5




Paris destination privilégiée des capitaux                                 produits tirent parti de la concurrence que se font les investisseurs
                                                                           sur ce segment de marché.
Alors que les volumes d’investissement du 1er trimestre étaient
répartis de façon homogène sur l’ensemble des marchés, à
                                                                           Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux prime à la fin du 2ème trimestre
l’exception de la Défense ; au 2ème trimestre le Quartier Central des
                                                                           2012, se positionnent toujours dans une fourchette comprise entre
Affaires a drainé plus de 40% des investissements suite à
                                                                           4,75 % et 5,25 %.
l’acquisition par des fonds souverains des opérations les plus
emblématiques de l’année.
Hormis le QCA, c’est le sud de Paris qui enregistre la plus forte          Perspectives
progression de son activité ce semestre avec des volumes
d’investissement multipliés par quatre grâce à deux transactions
importantes au 2ème trimestre trimestre : la cession d’« Avant
                                                                           Si le 1er semestre termine sur une note très positive en termes de
Seine » (portefeuille Eurosic) et du « 148 rue de l’Université ».
                                                                           volumes d’investissement, nous maintenons une prévision d’un
                                                                           recul     des      volumes        investis      en      Ile-de-France         en     2012.
Après un 1er trimestre blanc, le marché de La Défense termine cette
                                                                           En effet, l’année passée, ce sont surtout les                 3ème   et   4ème   trimestres
première moitié d’année en hausse par rapport à 2011 suite à la
                                                                           qui avaient connu un pic d’activité notable suite à la fin de
vente par CORIO à ELYSEES PIERRE du « Balzac » (transaction
                                                                           l’avantage fiscal 210-E. 2012 ne profitera pas de ce stimulant et,
Jones Lang LaSalle). Cependant, les performances du marché de
                                                                           bien que l’immobilier demeure une valeur sûre, le marché n’offre
l’investissement sur le quartier d’affaires restent bien inférieures aux
                                                                           pas        autant          d’opportunités            que         l’année           passée.
volumes habituellement enregistrés à La Défense. Le volume
                                                                           Ainsi, nous maintenons notre prévision d’investissement dans une
unitaire des actifs ainsi que les performances du marché locatif en
                                                                           fourchette comprise entre 8 et 10 milliards d’euros avec toutefois
très nette baisse sur le quartier d’affaires, conjugué à une pénurie
                                                                           une probabilité forte d’atteindre le haut de la fourchette.
de   financement     bancaire,    expliquent   le   désaffection    des
investisseurs pour ce secteur.


Ralentissement du marché des VEFA au 2ème trimestre


Le 1er trimestre avait été particulièrement actif sur le segment des
VEFA en Ile-de-France qui avaient pesé pour plus du tiers du
marché. Cette tendance s’est infléchie au cours des trois derniers
mois, avec seulement 2 transactions en VEFA enregistrée « Le
Vivaldi » à Pantin, et « Kaleïdo » dans le 13ème arrondissement
parisien. On notera que la part des opérations en blanc sur ce
marché, est passée de 70% des opérations en 2011, à 50% au 1er
semestre 2012.

Des taux de rendement stables pour les actifs « prime »

Les taux de rendement prime restent de nouveau stables ce
trimestre à l’exception des secteurs de Neuilly-Levallois, de la
Boucle Sud (Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux) et de la
Première Couronne Sud (Montrouge), pour lesquels la fourchette de
taux diminue de 25 pb. En effet, ces marchés, établis et matures,
offrant des actifs de qualité, sont capables d’attirer les investisseurs
se positionnant sur des actifs prime qui ne trouvent pas dans le
QCA les produits qu’ils recherchent. De nouveau les meilleurs
On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 6




Les indicateurs clés de marché au 2ème trimestre 2012
(Sources : Jones Lang LaSalle/Immostat)

                                                       Evol. demande
                                Demande placée au                                               Taux de vacance        Loyer "prime" calculé Loyer moy. de 2nde
Secteur Immostat                                          placée        Offre Immédiate (m²)
                                 30 juin 2012 (m²)                                                 immédiat                  (€/m²/an)         main (€/m²/an)
                                                     (1S2012/ 1S2011)
QCA                                 151 307               -23%               348 000                  5,1%                      770                       515
Paris Centre Ouest (hors QCA)        60 008               28%                118 000                  6,5%                      595                       420
Total Paris Centre Ouest             211315               -13%               466 000                  5,4%                      770                       468
Paris 5/6/7                          22 842               -20%                43 000                  3,3%                      810                       493
Paris 12/13                          44 463               -20%                47 000                  2,5%                      480                       409
Paris 14/15                          33 588               -53%                98 000                  4,9%                      495                       378
Total Paris Sud                     100 893               -35%               188 000                  3,6%                      810                       427
Paris 3/4/10/11                      28 571               -31%                49 000                  3,0%                      460                       346
Paris 18/19/20                       39 668               11%                 49 000                  4,0%                      325                       276
Total Paris Nord Est                 68 239               -11%                98 000                  3,4%                      460                       311
Total Paris Intra Muros              380447               -20%               752000                   4,5%                      810                       403
La Défense                           40 872               -45%               222 000                  5,7%                      540                       422
Boucle Nord                          14 994               -90%               266 000                  15,5%                     360                       176
Péri Défense                         71 780               -16%               308 000                  18,5%                     365                       257
Neuilly / Levallois                  37 586               -16%               139 000                  9,7%                      545                       371
Boucle Sud                          114 885               57%                236 000                  8,9%                      455                       341
Total Croissant Ouest               239 245               -33%               949 000                  12,7%                     545                       286
1ère Couronne Nord                   54 794               130%               259 000                  11,0%                     305                       185
1ère Couronne Est                    26 704               -12%               122 000                  7,9%                      315                       215
1ère Couronne Sud                    32 539                0%                157 000                  7,9%                      320                       238
Total 1ère couronne                 114 037               32%                538 000                  9,1%                      320                       213
Pôle de Roissy                       21 916               23%                 76 000                  6,4%                      200                       139
Saint-Quentin-en-Yvelines            32 772               19%                161 000                  11,3%                     235                       123
Marne-la-Vallée                      27 832               137%               121 000                  8,6%                      220                       189
2ème Couronne Sud                    51 031               -12%               345 000                  9,9%                      245                       149
Reste 2ème Couronne                  51 885               -21%               433 000                  3,9%                      255                       138
Total 2ème couronne                 185 436                2%               1 136 000                 6,1%                      255                       148
Ile-de-France                       960 037               -18%              3 597 000                 6,8%                      810                       320
On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 7




Répartition des montants investis par secteur Immostat
(Source : Jones Lang LaSalle/Immostat)

                                             Montants investis              Montants investis              Montants investis              Montants investis              Montants investis
             Secteur Immostat                 au 30 juin 2008        %       au 30 juin 2009        %       au 30 juin 2010        %       au 30 juin 2011        %       au 30 juin 2012        %
                                            (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)
Paris Quartier Central des Affaires (QCA)            658            14%            562              44%           931             41%            877             25%           1 421            29%
Paris Centre Ouest (Hors QCA)                        77             2%               7              1%             41             2%             207              6%             54              1%
Paris Sud                                            296            6%             146              12%           121             5%             215              6%            628             13%
Paris Nord Est                                       14             0%              47              4%             22             1%             121              3%            159              3%
La Défense                                          702             15%             23              2%            183             8%              64              2%            103              2%
Croissant Ouest                                    1 091            24%            230             18%            265             12%           1 262            36%            417              9%
Première Couronne                                   800             18%             16              1%            295             13%            287              8%            473             10%
Deuxième Couronne                                   708             15%             70              6%            343             15%            385             11%            298              6%
Portefeuille IDF                                    221             5%             164             13%             60             3%              79              2%           1 267            26%
Total IDF                                          4 567            100%          1 265            100%          2 261            100%          3 496            100%          4 820            100%


Répartition des montants investis par type d’actifs
(Source : Jones Lang LaSalle/Immostat)

                                              Montants investis              Montants investis              Montants investis              Montants investis              Montants investis
             Secteur Immostat                  au 30 juin 2008       %        au 30 juin 2009       %        au 30 juin 2010       %        au 30 juin 2011       %        au 30 juin 2012       %
                                            (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)
Bureaux                                            4 386            96%            925             73%           2 013            89%           3 126            89%           3 883            81%
Locaux d'activité / mixtes                           62             1%              99              8%             28             1%             56              2%             65              1%
Entrepôts                                            84             2%              37              3%            130             6%              0              0%             829             17%
Commerce                                             35             1%             205             16%             91             4%             314             9%             43              1%
Total IDF                                          4 567            100%          1 265            100%          2 261            100%          3 496            100%          4 820            100%


Taux de rendement « prime »
(Source : Jones Lang LaSalle)

                                                 Fourchette de                Fourchette de taux de             Fourchette de taux               Fourchette de taux
                                                                                                                                                                                   Evolution
                                            taux de rendement prime             rendement prime                 de rendement prime               de rendement prime
                                                                                                                                                                                  depuis 1 an
                                                 au 2T 2009 (%)                   au 2T 2010 (%)                   au 2T 2011 (%)                   au 2T 2012 (%)
Triangle d’Or                                        5,75 - 6,25                      5,75 - 6,25                        4,75 - 5,25                    4,75 - 5,25                     g
Cité Financière                                      6,00 - 6,50                      5,50 - 6,00                        5,00 - 5,50                    5,00 - 5,50                     g
Paris 5/6/7                                          6,00 - 6,50                      5,50 - 6,00                        5,25 - 5,75                    5,25 - 5,75                     g
Paris 12/13                                          6,25 - 6,75                      5,75 - 6,25                        5,25 - 5,75                    5,50 - 6,00                     k
Paris 14/15                                          6,25 - 6,75                      5,75 - 6,25                        5,25 - 5,75                    5,50 - 6,00                     k
Paris 3/4/10/11                                      6,25 - 6,75                      5,75 - 6,25                        5,50 - 6,00                    5,75 - 6,25                     k
Paris 18/19/20                                       7,00 - 7,50                      6,50 - 7,00                        6,25 - 6,75                    6,25 - 6,75                     g
La Défense                                           6,25 - 6,75                      5,75 - 6,25                        5,50 - 6,00                    5,75 - 6,25                     k
Boucle Nord                                          7,00 - 7,50                      6,50 - 7,00                        6,25 - 6,75                    6,25 - 6,75                     g
Péri Défense                                         7,00 - 7,50                      6,50 - 7,00                        6,25 - 6,75                    6,25 - 6,75                     g
Neuilly-Levallois                                    6,50 - 7,00                      6,00 - 6,50                        5,75 - 6,25                    5,50 - 6,00                     m
Boucle Sud                                           6,50 - 7,00                      6,00 - 6,50                        5,75 - 6,25                    5,50 - 6,00                     m
Première Couronne Nord                               7,00 - 7,50                      6,50 - 7,00                        6,25 - 6,75                    6,25 - 6,75                     g
Première Couronne Est                                7,25 - 7,75                      6,75 - 7,25                        6,50 - 7,00                    6,50 - 7,00                     g
Première Couronne Sud                                7,00 - 7,50                      6,50 - 7,00                        6,25 - 6,75                    6,00 - 6,50                     m
Bureaux Jones Lang LaSalle France

Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28

La Défense
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19-29, rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense Cedex
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Saint-Denis
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93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
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Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37

Lyon
55, avenue Foch
69006 Lyon
Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76

Contacts

Virginie Houzé                                                        Sophie Benaïnous                                                        Manuela Moura
Directeur                                                             Responsable Etudes                                                      Consultante
Département Etudes et Recherche                                       Département Etudes et Recherche                                         Département Etudes et Recherche
Paris                                                                 Paris                                                                   Paris
+33 (0)1 40 55 15 94                                                  +33 (0)1 40 55 85 15                                                    +33 (0)1 40 55 85 73
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Le marché immobilier de bureaux

  • 1. Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Evolutions contrastées entre le marché locatif et le marché de l’investissement Un marché locatif en baisse de 18% qui atteint 960 000 m² placés au 1er semestre, avec un repli des grandes transactions au 2ème trimestre. Une offre disponible qui demeure stable en quantité et en qualité, avec près de 3,6 millions de m² de bureaux disponibles dont 24% de neuf. Un loyer prime qui s’érode légèrement à 810 €/m² (Paris 7ème), alors que le QCA reste stable à 770 €/m². 4,8 milliards d’euros ont été investis au 1er semestre 2012, soit une hausse de 37% en un an. Les cessions de plus de 500 millions ont fortement impacté le marché au 2ème trimestre. Les taux de rendement prime restent de nouveau stables, hormis pour les meilleures communes de la 1ère couronne parisienne.
  • 2. On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 2 Paris demeure le premier choix d’implantation des entreprises Ralentissement du marché locatif Bien que l’activité locative soit en baisse à Paris, faute essentiellement d’offres disponibles, la capitale conforte sa position prédominante dans le marché avec 40% des mètres carrés consommés en Ile-de-France au 1er semestre. Paris intra-muros est Si le début de l’année s’inscrivait dans l’épure de fin 2011 avec plus aujourd’hui le seul secteur qui jouit d’une demande spontanée de 530 000 m² loués, le 2ème trimestre, lui, marque le pas : encore importante, qui est extrêmement présente et active. - 100 000 m² par rapport au 1er trimestre. Le verdict est sans appel : le marché locatif est en net repli. Au 2ème trimestre, la baisse des commercialisations déjà observée dans le Quartier Central des Affaires en début d’année s’accentue : Nette baisse de l’activité locative -23% à fin juin (vs -19% à fin mars). Une seule grande transaction à noter ce trimestre : il s’agit de l’extension de la Banque de France En cumul, la demande placée atteint 960 000 m² au 1er semestre dans l’immeuble « Paris Bourse » qui étend son occupation à contre 1 175 000 m² un an auparavant, soit -18%. L’aggravation de 10 000 m² dans le cadre d’un nouveau bail long terme. la crise financière en Europe et le ralentissement économique généralisé constaté depuis ce printemps ont fini par impacter le Même scénario pour La Défense qui pâtit de l’absence de marché. Les preneurs se montrent plus hésitants et les bailleurs transaction significative ce trimestre, la plus grande signature sont prêts à beaucoup de concessions pour conserver leurs (Fiducial) dépassant juste les 5 000 m². locataires. Par ailleurs l’activité a été également pénalisée par les ponts du mois de mai et par le contexte électoral. Dans le Croissant Ouest on pourra retenir la bonne performance de la Boucle Sud alimentée par les grandes transactions du 1er Repli des grandes transactions trimestre en raison de la qualité de l’offre disponible et de l’ajustement des valeurs locatives à la baisse (que ce soit en facial Un des principaux moteurs du marché locatif, le segment des ou économique). grandes transactions (plus de 5 000 m²) avait connu un bon démarrage au 1er trimestre avec un plus grand nombre d’opérations Les marchés de 1ère Couronne, bien que connaissant des fortunes enregistrées que l’an passé, bien que de taille moins importante. Au diverses selon le niveau et la qualité de leur offre, enregistrent 2ème trimestre ce segment de marché a calé. Les grandes globalement une hausse de leur activité locative de plus de 30% par transactions ne représentent plus que 26% des surfaces louées rapport à l’année passée. La totalité des transactions de plus de alors qu’elles constituaient 39% du marché au 1er trimestre. 5 000 m² sont enregistrées dans des immeubles neufs (voire non livrés) à des niveaux de loyers compétitifs autour de 300 €/m² ; Au total depuis le début de l’année, 27 grandes transactions ont été l’argument économique de ces marchés semble avoir porté ses enregistrées en Ile-de-France contre 31 mi 2011, ce qui représente fruits auprès des entreprises. une baisse de 13%. Au-delà ce sont plus globalement tous les segments de marché qui pâtissent du ralentissement de l’activité La performance de la 1ère Couronne Nord est à souligner suite à (-21% par exemple pour le créneau des 1 000 - 5 000 m²). deux transactions de plus de 5 000 m² au 2ème trimestre et à une bonne activité sur le segment des transactions de taille moyenne Les grands utilisateurs plébiscitent toujours les surfaces neuves ou (7 transactions en 3 mois entre 1 000 et 5 000 m²). On citera à titre restructurées puisque les deux tiers des grandes transactions d’exemples les prises à bail successives d’ArcelorMittal (10 400 m²) actées depuis le début d’année ont été conclues dans des et d’Aperam (1 600 m²) dans le « Cézanne » à St Denis, immeuble immeubles de 1ère main. certifié HQE et labellisé THPE, livré fin 2011. Le « Vivaldi » à Pantin (5 800 m²) a également trouvé preneur. La Cité Régionale de l’Environnement d’Ile-de‐France s’implantera courant 2014 dans cet immeuble neuf conforme à ses valeurs environnementales puisque le bâtiment devrait être à énergie positive (Bepos).
  • 3. On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 3 Le stock d’offres stagne : 1 m² neuf sur 4 disponibles en Ile-de- France Perspectives Depuis presque trois ans, le stock de bureaux disponibles en Ile-de- France se maintient à un niveau égal autour de 3,6 millions de m², A horizon fin 2012, en dépit de perspectives macro-économique ce qui représente à fin juin un taux de vacance de 6,8% pour la ternes et d’un 1er semestre décevant, nous anticipons un volume région. La part du neuf / restructuré dans l’offre totale reste total de demande placée de l’ordre de 2 millions de m². également quasi-stable à 24%. En effet, l’activité locative du 2ème trimestre a été pénalisée par les A Paris, les surfaces de bureaux disponibles se raréfient : - 14% en ponts du mois de mai et par les élections présidentielles et deux ans. Le taux de vacance atteint un niveau particulièrement bas législatives qui ont eu un impact sur les demandes publiques, à 4,5% ce qui impacte le rythme des commercialisations et gelées jusqu’ici. Globalement, si la demande exprimée chez Jones maintient une pression sur les valeurs locatives prime faciales. Lang LaSalle est en hausse, nous avons observé qu’un certain Paris Sud enregistre même une résorption de 29% de son stock nombre de demandes se concluaient par des renégociations. Au depuis 2010. Le taux de vacance pour Paris 12/13 atteint fin juin second semestre, le marché devrait être alimenté par des 2,5%, 3,3% pour Paris 5/6/7 et 4,9% pour Paris 14/15. transactions dont les conditions suspensives (comme la transaction de Thalès à Vélizy) seront levées. Elles représentent à elles seules A La Défense, l’offre immédiate, en hausse constante depuis 2008, plus de 100 000 m². semble se stabiliser. Elle représente 222 000 m², soit un taux de vacance de 5,7% à fin juin. Au-delà, même scénario dans le Les hausses successives de l’ICC (+ 4,05% au 1er trimestre 2012 et Croissant Ouest où l’offre immédiatement disponible a presque +6,85% au 4ème trimestre 2011) pourraient également encourager doublé en 4 ans. Les taux de vacance s’échelonnent de 8,9% pour certaines entreprises à déménager ou à défaut à renégocier leur la Boucle Sud à 18,5% en Péri-Défense. bail. Dans l’ensemble, les recherches d’économies et la rationalisation des surfaces demeurent les principales motivations Dans le reste de la 1ère Couronne, le Sud enregistre une baisse des entreprises. Certaines d’entre elles profitent également d’un constante de l’offre disponible depuis 2009 (-33%), tandis que dans marché qui leur est favorable pour se recentrer dans des immeubles le Nord les disponibilités n’ont eu de cesse d’augmenter. neufs proches des transports en commun et directement connectés à la capitale. Evolution hétérogène des valeurs locatives prime faciales alors que les valeurs économiques sont chahutées Les marchés de 1ère couronne (y compris le Croissant Ouest) devraient tirer leur épingle du jeu grâce à une offre de qualité à des Le loyer haut de gamme parisien acte une légère baisse, passant niveaux de loyers compétitifs, alors que Paris pâtira du manque de 820 €/m² à 810 €/m² ce trimestre dans le secteur de la Rive d’offre immédiatement disponible et devrait continuer à voir ralentir Gauche (Paris 5/6/7) alors que celui du QCA reste stable à 770 €/m² son activité d’ici la fin d’année. (785 € pour le Triangle d’Or). A La Défense, le loyer prime est en baisse et se positionne désormais à 540 €, faute de grandes Les loyers (en facial et économique) seront toujours sous pression transactions enregistrées dans des immeubles neufs. La dernière baissière, en particulier dans les secteurs où l’offre disponible en date était celle d’Euler Hermès (20 800 m²) dans la « Tour First » excède la demande ; dans Paris intra-muros, et dans le QCA en il y a maintenant un an. particulier, le manque d’offre devrait maintenir élevés les valeurs prime et les loyers de seconde main des meilleurs produits. Les mesures d’accompagnement ont tendance à s’accroitre. « Les propriétaires sont plus imaginatifs que jamais et sont prêts à Le niveau de l’offre disponible ne devrait pas évoluer de manière consentir de lourds efforts afin de remplir leurs immeubles, significative et la part des immeubles neufs ou de Grade A continuer notamment ceux qui ont été livrés et restent vacants depuis de à baisser, l’essentiel des mètres carrés livrables en 2012 étant nombreux mois » déclare Jacques Bagge, Directeur du largement pré-commercialisé. Département Agence de Jones Lang LaSalle.
  • 4. On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 4 Marché de l’investissement : un deuxième trimestre très international Le marché des transactions de taille moyenne reste le terrain de chasse favori des investisseurs français qui réalisent plus de 70% Les cessions de plus de 500 millions ont fortement impacté le marché au 2ème trimestre des transactions inférieures à 100 millions d’euros. En revanche, les investisseurs allemands, historiquement actifs Le marché de l’investissement a été particulièrement dynamique au comme acquéreurs, ont jusqu’à maintenant été absents du marché. 2ème trimestre 2012 avec près de 3,4 milliards d’euros investis en Les fonds ouverts qui ont entamé la liquidation de leurs portefeuilles immobilier d’entreprise en Ile-de-France. Après un 1er trimestre commencent à mettre sur le marché des actifs, comme l’ont fait équivalent à celui de l’année dernière, cette bonne performance KANAM, AXA REIM ou PRAMERICA depuis le début de l’année. apparaît comme une excellente nouvelle dans un contexte Les 4 grands fonds ouverts (UNION, DEKA, COMMERZ REAL, et économique et financier perturbé. Ce sont ainsi plus de 4,8 milliards RREEF), tout comme l’assureur ALLIANZ n’ont pas encore réalisé d’euros qui ont été investis au 1er semestre 2012, soit une hausse d’acquisition au 1er semestre, confirmant de nouveau la position de de 37% par rapport au 1er semestre 2011. « vendeurs-nets » des investisseurs allemands depuis un peu plus d’un an. Au 2ème trimestre, trois transactions de plus de 500 millions d’euros ont dynamisé le marché. Ainsi les seules 3 plus grandes Les plus grandes opérations ont de nouveau été remportées par transactions du trimestre ont représenté près de la moitié du des acquéreurs en fonds propres, de type « fonds souverains », marché. Depuis le début de l’année, 12 transactions supérieures à comme cela avait déjà été le cas l’an passé avec les deux 100 millions d’euros ont été enregistrées pour un volume total de acquisitions de NORGES. On peut d’ailleurs noter de nouvelles 2,4 milliards d’euros, soit la moitié du marché. acquisitions par la banque norvégienne, qui a conclu il y a quelques jours, une joint-venture avec GENERALI pour investir dans des Depuis le début d’année, 81 transactions ont été enregistré sur le actifs « core » parisiens. marché francilien, en baisse de 13% en un an. Les évolutions sont « Paris a su conforter son image auprès des investisseurs différenciées selon les segments de volume de transaction : « les internationaux qui se positionnent traditionnellement sur le marché cessions entre 50 et 150 millions d’euros ont diminué faute de londonien et qui cherchent à se diversifier sur le marché parisien », produits, notamment suite à la disparition de l’avantage de l’article explique Stephan von Barczy, « en offrant à ces investisseurs 210-E » souligne Stephan von Barczy, Directeur du Département particulièrement sélectifs des actifs correspondant à leurs critères Investissement de Jones Lang LaSalle. En revanche, les en terme de localisation, taille, état locatif, et qualité d’immeuble », transactions de plus de 500 millions d’euros ont fait leur poursuit-il. Ceci démontre que la présence d’une offre attractive à réapparition. Paris draine les fonds bien au-delà des frontières de l’Europe. Forte présence des investisseurs étrangers Les capitaux internationaux investis sur le marché parisien se sont concentrés sur les plus grandes opérations emblématiques du marché et proviennent essentiellement d’acteurs non européens : asiatiques et moyen-orientaux pour les 3 plus grandes transactions du marché.
  • 5. On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 5 Paris destination privilégiée des capitaux produits tirent parti de la concurrence que se font les investisseurs sur ce segment de marché. Alors que les volumes d’investissement du 1er trimestre étaient répartis de façon homogène sur l’ensemble des marchés, à Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux prime à la fin du 2ème trimestre l’exception de la Défense ; au 2ème trimestre le Quartier Central des 2012, se positionnent toujours dans une fourchette comprise entre Affaires a drainé plus de 40% des investissements suite à 4,75 % et 5,25 %. l’acquisition par des fonds souverains des opérations les plus emblématiques de l’année. Hormis le QCA, c’est le sud de Paris qui enregistre la plus forte Perspectives progression de son activité ce semestre avec des volumes d’investissement multipliés par quatre grâce à deux transactions importantes au 2ème trimestre trimestre : la cession d’« Avant Si le 1er semestre termine sur une note très positive en termes de Seine » (portefeuille Eurosic) et du « 148 rue de l’Université ». volumes d’investissement, nous maintenons une prévision d’un recul des volumes investis en Ile-de-France en 2012. Après un 1er trimestre blanc, le marché de La Défense termine cette En effet, l’année passée, ce sont surtout les 3ème et 4ème trimestres première moitié d’année en hausse par rapport à 2011 suite à la qui avaient connu un pic d’activité notable suite à la fin de vente par CORIO à ELYSEES PIERRE du « Balzac » (transaction l’avantage fiscal 210-E. 2012 ne profitera pas de ce stimulant et, Jones Lang LaSalle). Cependant, les performances du marché de bien que l’immobilier demeure une valeur sûre, le marché n’offre l’investissement sur le quartier d’affaires restent bien inférieures aux pas autant d’opportunités que l’année passée. volumes habituellement enregistrés à La Défense. Le volume Ainsi, nous maintenons notre prévision d’investissement dans une unitaire des actifs ainsi que les performances du marché locatif en fourchette comprise entre 8 et 10 milliards d’euros avec toutefois très nette baisse sur le quartier d’affaires, conjugué à une pénurie une probabilité forte d’atteindre le haut de la fourchette. de financement bancaire, expliquent le désaffection des investisseurs pour ce secteur. Ralentissement du marché des VEFA au 2ème trimestre Le 1er trimestre avait été particulièrement actif sur le segment des VEFA en Ile-de-France qui avaient pesé pour plus du tiers du marché. Cette tendance s’est infléchie au cours des trois derniers mois, avec seulement 2 transactions en VEFA enregistrée « Le Vivaldi » à Pantin, et « Kaleïdo » dans le 13ème arrondissement parisien. On notera que la part des opérations en blanc sur ce marché, est passée de 70% des opérations en 2011, à 50% au 1er semestre 2012. Des taux de rendement stables pour les actifs « prime » Les taux de rendement prime restent de nouveau stables ce trimestre à l’exception des secteurs de Neuilly-Levallois, de la Boucle Sud (Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux) et de la Première Couronne Sud (Montrouge), pour lesquels la fourchette de taux diminue de 25 pb. En effet, ces marchés, établis et matures, offrant des actifs de qualité, sont capables d’attirer les investisseurs se positionnant sur des actifs prime qui ne trouvent pas dans le QCA les produits qu’ils recherchent. De nouveau les meilleurs
  • 6. On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 6 Les indicateurs clés de marché au 2ème trimestre 2012 (Sources : Jones Lang LaSalle/Immostat) Evol. demande Demande placée au Taux de vacance Loyer "prime" calculé Loyer moy. de 2nde Secteur Immostat placée Offre Immédiate (m²) 30 juin 2012 (m²) immédiat (€/m²/an) main (€/m²/an) (1S2012/ 1S2011) QCA 151 307 -23% 348 000 5,1% 770 515 Paris Centre Ouest (hors QCA) 60 008 28% 118 000 6,5% 595 420 Total Paris Centre Ouest 211315 -13% 466 000 5,4% 770 468 Paris 5/6/7 22 842 -20% 43 000 3,3% 810 493 Paris 12/13 44 463 -20% 47 000 2,5% 480 409 Paris 14/15 33 588 -53% 98 000 4,9% 495 378 Total Paris Sud 100 893 -35% 188 000 3,6% 810 427 Paris 3/4/10/11 28 571 -31% 49 000 3,0% 460 346 Paris 18/19/20 39 668 11% 49 000 4,0% 325 276 Total Paris Nord Est 68 239 -11% 98 000 3,4% 460 311 Total Paris Intra Muros 380447 -20% 752000 4,5% 810 403 La Défense 40 872 -45% 222 000 5,7% 540 422 Boucle Nord 14 994 -90% 266 000 15,5% 360 176 Péri Défense 71 780 -16% 308 000 18,5% 365 257 Neuilly / Levallois 37 586 -16% 139 000 9,7% 545 371 Boucle Sud 114 885 57% 236 000 8,9% 455 341 Total Croissant Ouest 239 245 -33% 949 000 12,7% 545 286 1ère Couronne Nord 54 794 130% 259 000 11,0% 305 185 1ère Couronne Est 26 704 -12% 122 000 7,9% 315 215 1ère Couronne Sud 32 539 0% 157 000 7,9% 320 238 Total 1ère couronne 114 037 32% 538 000 9,1% 320 213 Pôle de Roissy 21 916 23% 76 000 6,4% 200 139 Saint-Quentin-en-Yvelines 32 772 19% 161 000 11,3% 235 123 Marne-la-Vallée 27 832 137% 121 000 8,6% 220 189 2ème Couronne Sud 51 031 -12% 345 000 9,9% 245 149 Reste 2ème Couronne 51 885 -21% 433 000 3,9% 255 138 Total 2ème couronne 185 436 2% 1 136 000 6,1% 255 148 Ile-de-France 960 037 -18% 3 597 000 6,8% 810 320
  • 7. On Point • Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France – 1er semestre 2012 Page 7 Répartition des montants investis par secteur Immostat (Source : Jones Lang LaSalle/Immostat) Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Secteur Immostat au 30 juin 2008 % au 30 juin 2009 % au 30 juin 2010 % au 30 juin 2011 % au 30 juin 2012 % (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 658 14% 562 44% 931 41% 877 25% 1 421 29% Paris Centre Ouest (Hors QCA) 77 2% 7 1% 41 2% 207 6% 54 1% Paris Sud 296 6% 146 12% 121 5% 215 6% 628 13% Paris Nord Est 14 0% 47 4% 22 1% 121 3% 159 3% La Défense 702 15% 23 2% 183 8% 64 2% 103 2% Croissant Ouest 1 091 24% 230 18% 265 12% 1 262 36% 417 9% Première Couronne 800 18% 16 1% 295 13% 287 8% 473 10% Deuxième Couronne 708 15% 70 6% 343 15% 385 11% 298 6% Portefeuille IDF 221 5% 164 13% 60 3% 79 2% 1 267 26% Total IDF 4 567 100% 1 265 100% 2 261 100% 3 496 100% 4 820 100% Répartition des montants investis par type d’actifs (Source : Jones Lang LaSalle/Immostat) Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Secteur Immostat au 30 juin 2008 % au 30 juin 2009 % au 30 juin 2010 % au 30 juin 2011 % au 30 juin 2012 % (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) Bureaux 4 386 96% 925 73% 2 013 89% 3 126 89% 3 883 81% Locaux d'activité / mixtes 62 1% 99 8% 28 1% 56 2% 65 1% Entrepôts 84 2% 37 3% 130 6% 0 0% 829 17% Commerce 35 1% 205 16% 91 4% 314 9% 43 1% Total IDF 4 567 100% 1 265 100% 2 261 100% 3 496 100% 4 820 100% Taux de rendement « prime » (Source : Jones Lang LaSalle) Fourchette de Fourchette de taux de Fourchette de taux Fourchette de taux Evolution taux de rendement prime rendement prime de rendement prime de rendement prime depuis 1 an au 2T 2009 (%) au 2T 2010 (%) au 2T 2011 (%) au 2T 2012 (%) Triangle d’Or 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 4,75 - 5,25 4,75 - 5,25 g Cité Financière 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,00 - 5,50 5,00 - 5,50 g Paris 5/6/7 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,25 - 5,75 5,25 - 5,75 g Paris 12/13 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k Paris 14/15 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k Paris 3/4/10/11 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k Paris 18/19/20 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g La Défense 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k Boucle Nord 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Péri Défense 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Neuilly-Levallois 6,50 - 7,00 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 m Boucle Sud 6,50 - 7,00 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 m Première Couronne Nord 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Première Couronne Est 7,25 - 7,75 6,75 - 7,25 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 g Première Couronne Sud 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 m
  • 8. Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts Virginie Houzé Sophie Benaïnous Manuela Moura Directeur Responsable Etudes Consultante Département Etudes et Recherche Département Etudes et Recherche Département Etudes et Recherche Paris Paris Paris +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 85 15 +33 (0)1 40 55 85 73 virginie.houze@eu.jll.com sophie.benainous@eu.jll.com manuela.moura@eu.jll.com www.joneslanglasalle.com COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.