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LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
1ER SEMESTRE 2016
LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
Cartographie
Source : Knight Frank
29 300 27 800
15 000 18 100
71 50013 200 15 700
82 700
45 100
55 000
17 000
45 400
28 000
36 400
101 600
16 600
119 800
53 400
2012 2013 2014 2015 2016
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
161 200
105 500
245 500
153 000
 +100% : l’activité transactionnelle sur La
Défense réalise une performance remarquable,
avec un doublement des volumes consommés
au terme du 1er semestre 2016
 La Défense est structurellement volatile, son
marché étant étroitement tributaire de quelques
grandes transactions : 8 prises à bail de plus de
5 000 m² ont été enregistrées en ce 1er
semestre 2016, représentant 72% de la
demande placée
 Au cours des 3 derniers mois, le segment de
surfaces inférieures à 1 000 m², qui avait connu
une hausse significative au 1er trimestre, est
revenu à son étiage
 La reprise observée depuis 2014 trouve
largement son origine dans les efforts consentis
sur les loyers de commercialisation : le
positionnement prix reste un critère
discriminant sur un marché motivé par la
recherche de rationalisation
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Demande placée
126 500 m²
Source : Knight Frank
20%
25% 23%
29% 29%
33%
39%
37%
38%
30%
24%
21%
20%
21%
28%
23%
15%
20%
12% 13%
2012 2013 2014 2015 1S2016
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
5% 5% 2%
11%
3%
18%
46%
12%
47%
25%
23%
28%
29%
29%
47%
54%
21%
57%
13%
25%
2012 2013 2014 2015 1S2016
Île-de-France La Défense
Taille des transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat des locaux
Deloitte & Associés Tour Majunga Janvier 2016 31 000 m² 550€ Neuf
Bureaux Véritas Le Triangle de l’Arche Avril 2016 12 000 m² NC Rénové
IMS Health France Tour D2 Mars 2016 11 400 m² NC Neuf
Nexans Le Vinci Mai 2016 10 000 m² NC Etat d’usage
INVIVO Tour Carpe Diem Février 2016 8 000 m² NC Neuf
Axway Software Tour W Avril 2016 7 200 m² NC Etat d’usage
KPMG Tour Eqho Mai 2016 6 200 m² NC Rénové
GIE Logement Français Between Mars 2016 5 300 m² NC Neuf
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
25%
7%
22%
37%
13%
3% 9%
4%
12%
26%
15%
8%
29%
32% 46%
31%
26% 24%
21%
12% 17% 6%
8%
3% 5% 4% 11%
5%4% 4% 3%
2011 2012 2013 2014 2015
Autres
Luxe & mode
TMT
Industrie
Public, para-public, organisations professionnelles et internationales
Activités juridiques, audit & conseil
Banques, finance & assurance
Île-de-France La Défense
77%
28%
22%
31%
60%
26%
27%
23%
21%
42%
42%
9% 11%
40%
2011 2012 2013 2014 2015
42%
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Les grands utilisateurs > 5 000 m²
Source : Knight Frank
4,0
6,9
8,8
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2012 2013 2014 2015 2016
En%
Paris QCA Ile-de-France La Défense
 La baisse de l’offre disponible sur la Défense, initiée
dès la fin 2014, s’est accélérée depuis le début de
l’année 2016
 A 8,8%, le taux de vacance n’était pas tombé aussi
bas à La Défense depuis la mi-2013. Il demeure
toutefois un peu au dessus de la moyenne régionale
(6,9%)
 Cette compression s’explique par un phénomène de
ciseaux, avec à la fois une relance de l’activité
transactionnelle et une chute de l’activité
constructive : La Défense est ainsi entrée dans une
phase d’absorption progressive de ses surfaces
disponibles
 Le phénomène devrait s’amplifier au cours des
prochains mois
 Un niveau d’offre élevé n’est pas une anomalie pour
un marché dédié aux grands utilisateurs : une
compression trop forte de l’offre disponible est
susceptible de devenir un facteur de blocage de
l’activité transactionnelle
 La chute de l’offre disponible devrait entraîner une
modification des conditions financières de
commercialisation des immeubles, au profit des
propriétaires
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Offre disponible
8,8 %
Sources : Knight Frank, ORIE
15%
Île-de-France
17%
La Défense
Neuf ou restructuré Seconde main
 Bien qu’elle reste un peu plus abondante que sur le
reste de la région parisienne, l’offre de Grade A
(surfaces neuves ou restructurées) a
considérablement décru : elle est ainsi passée en 1
an de 36% à 17% de l’offre disponible sur La
Défense
 C’est un atout qui disparait pour La Défense dans le
jeu de séduction des utilisateurs : dans un contexte
de carence régionale en offre de qualité, la richesse
de l’offre de Grade A était devenue une opportunité
pour La Défense. Ces surfaces, qui permettent de
réels gains d’efficacité et de charges, ont en effet la
préférence des utilisateurs (76% des surfaces
placées en grandes transactions en 2015 sur la
région parisienne correspondaient au Grade A)
 La longue léthargie du marché de La Défense
montre que la question du positionnement prix de
l’offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les
utilisateurs : si l’essentiel de l’activité
transactionnelle s’est un temps cantonnée aux
surfaces rénovées ou de seconde main, c’est parce
que l’offre de Grade A apparaissait trop chère pour
de très grands utilisateurs, notamment lorsqu’il
s’agissait de loger un important back office
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Offre Grade A
17 %
Source : Knight Frank
530
406
200
250
300
350
400
450
500
550
600
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2012 2013 2014 2015 2016
En€/m²/an/HT/HC
Loyer haut de gamme Loyer moyen
 La prise à bail Deloitte dans la tour Majunga s’est
réalisée sur la base d’un loyer facial de 550€
 Une telle valeur reste toutefois trop exceptionnelle pour
pouvoir être jugée représentative du loyer haut de
gamme à La Défense : la plupart des transactions
continuent de se faire à des valeurs nettement
inférieures à 500€, y compris sur des surfaces de Grade
A
 Après une période de « vaches maigres » et face à la
concurrence des marchés du Croissant Ouest, une
révision drastique des prix a été engagée dès 2014,
contribuant depuis aux succès de La Défense sur le
marché locatif
 Cet ajustement est terminé et il est probable que le point
bas des loyers ait été dépassé depuis la fin 2015/ début
2016 : les perspectives sont désormais à une baisse
progressive des mesures d’accompagnement (encore
souvent comprises autour de 25% du facial) et à une
remontée des valeurs
 Ce phénomène devrait toutefois rester modeste et
progressif, au moins dans un premier temps : la volonté
d’économie et de rationalisation des utilisateurs reste un
critère essentiel
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Loyers
530 € /m²/an HT HC
Loyer haut de gamme
Source : Knight Frank
101 300
57 100
134 300
186 900
35 200
7 800
48 900
6 400
38 500
131 300
56 000
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
104 900
Surfaces neuves ou restructurées à La Défense : Les craintes quant à un déséquilibre structurel et
alarmant du marché de La Défense étaient exagérées :
outre le rebond de l’activité transactionnelle, l’essentiel
des surfaces attendues dans le cadre du plan de
renouveau de La Défense est d’ores et déjà livré
 2015, 2016 et 2017 resteront comme des années
« mortes » en termes de construction : seule la
restructuration du nouveau siège d’Allianz (ex tour
Athéna) avait animé 2015, la livraison de E+ (futur
siège de Sogeprom) prendra le relai en 2016
 Window, le premier programme lancé en blanc, n’est
pas attendu en livraison avant la fin 2017 : au cours
des 2 prochaines années, l’offre (notamment en Grade
A) devrait donc se raréfier sur La Défense
 A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La
Défense exprime une forte volonté de régulation et
d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les
phénomènes de pics et de creux des mises sur le
marché
 Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à
La Défense en 2014, devraient être encouragées au
cours des prochains mois
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Livraisons futures
20%
Taux de précommercialisation
à fin 2019
Source : Knight Frank
14 200
1er semestre 2016 1er semestre 2015
Évolution
annuelle
Île-de-France
1er semestre 2016
Part de La Défense
en Île-de-France
Parc 3 536 818 m² 3 536 818 m² = 54 137 820 m² 6,5%
Demande placée 126 500 m² 63 200 m² +100% 1 158 100 m² 11%
Offre immédiate 311 000 m² 409 000 m² -24% 3 711 000 m² 8,4%
Taux de vacance 8,8% 11,6% -280pb 6,9% -
Loyer moyen 406 €/m²/an 401 €/m²/an +1% 324 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 530 €/m²/an 540 €/m²/an -0,2% 760 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016
LA DÉFENSE
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE

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Le marché locatif de La Défense - 1er semestre 2016

  • 1. LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE 1ER SEMESTRE 2016
  • 2. LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE Cartographie Source : Knight Frank
  • 3. 29 300 27 800 15 000 18 100 71 50013 200 15 700 82 700 45 100 55 000 17 000 45 400 28 000 36 400 101 600 16 600 119 800 53 400 2012 2013 2014 2015 2016 Enm² 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 161 200 105 500 245 500 153 000  +100% : l’activité transactionnelle sur La Défense réalise une performance remarquable, avec un doublement des volumes consommés au terme du 1er semestre 2016  La Défense est structurellement volatile, son marché étant étroitement tributaire de quelques grandes transactions : 8 prises à bail de plus de 5 000 m² ont été enregistrées en ce 1er semestre 2016, représentant 72% de la demande placée  Au cours des 3 derniers mois, le segment de surfaces inférieures à 1 000 m², qui avait connu une hausse significative au 1er trimestre, est revenu à son étiage  La reprise observée depuis 2014 trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : le positionnement prix reste un critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE Demande placée 126 500 m² Source : Knight Frank
  • 4. 20% 25% 23% 29% 29% 33% 39% 37% 38% 30% 24% 21% 20% 21% 28% 23% 15% 20% 12% 13% 2012 2013 2014 2015 1S2016 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) 5% 5% 2% 11% 3% 18% 46% 12% 47% 25% 23% 28% 29% 29% 47% 54% 21% 57% 13% 25% 2012 2013 2014 2015 1S2016 Île-de-France La Défense Taille des transactions Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE
  • 5. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat des locaux Deloitte & Associés Tour Majunga Janvier 2016 31 000 m² 550€ Neuf Bureaux Véritas Le Triangle de l’Arche Avril 2016 12 000 m² NC Rénové IMS Health France Tour D2 Mars 2016 11 400 m² NC Neuf Nexans Le Vinci Mai 2016 10 000 m² NC Etat d’usage INVIVO Tour Carpe Diem Février 2016 8 000 m² NC Neuf Axway Software Tour W Avril 2016 7 200 m² NC Etat d’usage KPMG Tour Eqho Mai 2016 6 200 m² NC Rénové GIE Logement Français Between Mars 2016 5 300 m² NC Neuf LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE Transactions > 5 000 m² Source : Knight Frank
  • 6. 25% 7% 22% 37% 13% 3% 9% 4% 12% 26% 15% 8% 29% 32% 46% 31% 26% 24% 21% 12% 17% 6% 8% 3% 5% 4% 11% 5%4% 4% 3% 2011 2012 2013 2014 2015 Autres Luxe & mode TMT Industrie Public, para-public, organisations professionnelles et internationales Activités juridiques, audit & conseil Banques, finance & assurance Île-de-France La Défense 77% 28% 22% 31% 60% 26% 27% 23% 21% 42% 42% 9% 11% 40% 2011 2012 2013 2014 2015 42% LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE Les grands utilisateurs > 5 000 m² Source : Knight Frank
  • 7. 4,0 6,9 8,8 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2012 2013 2014 2015 2016 En% Paris QCA Ile-de-France La Défense  La baisse de l’offre disponible sur la Défense, initiée dès la fin 2014, s’est accélérée depuis le début de l’année 2016  A 8,8%, le taux de vacance n’était pas tombé aussi bas à La Défense depuis la mi-2013. Il demeure toutefois un peu au dessus de la moyenne régionale (6,9%)  Cette compression s’explique par un phénomène de ciseaux, avec à la fois une relance de l’activité transactionnelle et une chute de l’activité constructive : La Défense est ainsi entrée dans une phase d’absorption progressive de ses surfaces disponibles  Le phénomène devrait s’amplifier au cours des prochains mois  Un niveau d’offre élevé n’est pas une anomalie pour un marché dédié aux grands utilisateurs : une compression trop forte de l’offre disponible est susceptible de devenir un facteur de blocage de l’activité transactionnelle  La chute de l’offre disponible devrait entraîner une modification des conditions financières de commercialisation des immeubles, au profit des propriétaires LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE Offre disponible 8,8 % Sources : Knight Frank, ORIE
  • 8. 15% Île-de-France 17% La Défense Neuf ou restructuré Seconde main  Bien qu’elle reste un peu plus abondante que sur le reste de la région parisienne, l’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a considérablement décru : elle est ainsi passée en 1 an de 36% à 17% de l’offre disponible sur La Défense  C’est un atout qui disparait pour La Défense dans le jeu de séduction des utilisateurs : dans un contexte de carence régionale en offre de qualité, la richesse de l’offre de Grade A était devenue une opportunité pour La Défense. Ces surfaces, qui permettent de réels gains d’efficacité et de charges, ont en effet la préférence des utilisateurs (76% des surfaces placées en grandes transactions en 2015 sur la région parisienne correspondaient au Grade A)  La longue léthargie du marché de La Défense montre que la question du positionnement prix de l’offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : si l’essentiel de l’activité transactionnelle s’est un temps cantonnée aux surfaces rénovées ou de seconde main, c’est parce que l’offre de Grade A apparaissait trop chère pour de très grands utilisateurs, notamment lorsqu’il s’agissait de loger un important back office LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE Offre Grade A 17 % Source : Knight Frank
  • 9. 530 406 200 250 300 350 400 450 500 550 600 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2012 2013 2014 2015 2016 En€/m²/an/HT/HC Loyer haut de gamme Loyer moyen  La prise à bail Deloitte dans la tour Majunga s’est réalisée sur la base d’un loyer facial de 550€  Une telle valeur reste toutefois trop exceptionnelle pour pouvoir être jugée représentative du loyer haut de gamme à La Défense : la plupart des transactions continuent de se faire à des valeurs nettement inférieures à 500€, y compris sur des surfaces de Grade A  Après une période de « vaches maigres » et face à la concurrence des marchés du Croissant Ouest, une révision drastique des prix a été engagée dès 2014, contribuant depuis aux succès de La Défense sur le marché locatif  Cet ajustement est terminé et il est probable que le point bas des loyers ait été dépassé depuis la fin 2015/ début 2016 : les perspectives sont désormais à une baisse progressive des mesures d’accompagnement (encore souvent comprises autour de 25% du facial) et à une remontée des valeurs  Ce phénomène devrait toutefois rester modeste et progressif, au moins dans un premier temps : la volonté d’économie et de rationalisation des utilisateurs reste un critère essentiel LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE Loyers 530 € /m²/an HT HC Loyer haut de gamme Source : Knight Frank
  • 10. 101 300 57 100 134 300 186 900 35 200 7 800 48 900 6 400 38 500 131 300 56 000 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Enm² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles 104 900 Surfaces neuves ou restructurées à La Défense : Les craintes quant à un déséquilibre structurel et alarmant du marché de La Défense étaient exagérées : outre le rebond de l’activité transactionnelle, l’essentiel des surfaces attendues dans le cadre du plan de renouveau de La Défense est d’ores et déjà livré  2015, 2016 et 2017 resteront comme des années « mortes » en termes de construction : seule la restructuration du nouveau siège d’Allianz (ex tour Athéna) avait animé 2015, la livraison de E+ (futur siège de Sogeprom) prendra le relai en 2016  Window, le premier programme lancé en blanc, n’est pas attendu en livraison avant la fin 2017 : au cours des 2 prochaines années, l’offre (notamment en Grade A) devrait donc se raréfier sur La Défense  A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de pics et de creux des mises sur le marché  Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à La Défense en 2014, devraient être encouragées au cours des prochains mois LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE Livraisons futures 20% Taux de précommercialisation à fin 2019 Source : Knight Frank 14 200
  • 11. 1er semestre 2016 1er semestre 2015 Évolution annuelle Île-de-France 1er semestre 2016 Part de La Défense en Île-de-France Parc 3 536 818 m² 3 536 818 m² = 54 137 820 m² 6,5% Demande placée 126 500 m² 63 200 m² +100% 1 158 100 m² 11% Offre immédiate 311 000 m² 409 000 m² -24% 3 711 000 m² 8,4% Taux de vacance 8,8% 11,6% -280pb 6,9% - Loyer moyen 406 €/m²/an 401 €/m²/an +1% 324 €/m²/an - Loyer haut de gamme 530 €/m²/an 540 €/m²/an -0,2% 760 €/m²/an - LE MARCHÉ LOCATIF – 1S 2016 LA DÉFENSE Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE