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LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
1ER SEMESTRE 2017
LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
Cartographie
Source : Knight Frank
27 800
15 000 18 100
71 500
32 500
15 700
82 700
45 100
59 700
42 800
45 400
28 000
36 400
82 000
16 600
119 800
53 400
61 800
2013 2014 2015 2016 2017
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
105 500
245 500
153 000
275 000
 -43% : en dépit d’une légère accélération entre le 1er
et le 2ème trimestre 2017, l’activité transactionnelle
enregistre une chute importante pour l’ensemble du
1er semestre. Ce recul est nettement plus marqué que
celui observé à l’échelle régionale (-3%)
 Cette contre-performance doit toutefois être
relativisée, étant enregistrée à partir des résultats
exceptionnels enregistrés au cours de l’année 2016 :
il était quasi-impossible de faire aussi bien
 Etroitement tributaire des grands et très grands
utilisateurs, La Défense est un marché
structurellement volatile : c’est sur ce segment (plus
de 5.000m²) que l’origine du recul est à chercher,
avec seulement 3 grandes transactions depuis le
début de l’année (sans aucun méga-deal de plus de
20.000m²)
 La Défense paie le prix de la forte baisse de l’offre
qu’elle propose aux utilisateurs (à commencer par
l’offre de Grade A) et celui du raidissement des
négociations sur les valeurs de commercialisation et
les mesures d’accompagnement : le regain d’activité
observé à partir de 2014 était largement dû aux efforts
consentis par les propriétaires sur les loyers de
commercialisation
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Demande placée
75 300 m²
Source : Knight Frank
25% 23%
33% 31%
26%
39%
37%
33%
29% 37%
21%
20%
22%
24%
24%
15%
20%
12% 16% 13%
2013 2014 2015 2016 1S2017
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
5% 2%
11% 8%
2%
46%
12%
47%
33% 44%
28%
29%
29%
32%
53%
21%
57%
13%
28%
2013 2014 2015 2016 1S2017
Île-de-France La Défense
Taille des transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat des locaux
Orange Business Services Cœur Défense Février 2017 17 500 m² 530€ Etat d’usage
RTE Le Palatin 2 et 3 Avril 2017 13 000 m² 460€ Rénové
Deloitte Opus 12 Juin 2017 9 500 m² 460€ Etat d’usage
Île-de-France La Défense
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Les grands utilisateurs > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Conseil Avocats /
Notaires
24%
Industrie /
Distribution
32%
New Tech /
Telecom / Web
44%
Assurances /
Mutuelles
6%
Banques / Finances
29%
Conseil Avocats /
Notaires
7%
Conseil Autres
11%
Industrie / Distribution
6%
Média /
Communication
5%
Mode / Textile / Luxe
10%
New Tech / Telecom /
Web
16%
Public / Parapublic
6%
Services
4%
3,1
6,6
8,1
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2013 2014 2015 2016 2017
En%
Paris QCA Ile-de-France La Défense
 8,1% : en dépit d’une volatilité naturelle, due à la taille
de ses immeubles et à celle de ses utilisateurs, La
Défense reste clairement inscrite sur la tendance
baissière qui est la sienne depuis 2014 en matière
d’offre disponibles
 Le taux de vacance de La Défense reste légèrement
au-dessus de la moyenne régionale (6,6%) mais
l’écart est loin des pics observés par le passé
 Cette baisse doit beaucoup à la chute de l’activité
constructive. Elle témoigne aussi de la capacité
d’absorption de La Défense des surfaces proposées à
la location, dès lors que les loyers demandés
correspondent aux attentes des utilisateurs
 La contraction de l’offre pourrait s’amplifier au cours
des prochains mois, en raison de l’absence de
livraison de surfaces disponibles
 Cette contraction de l’offre est une menace potentielle
pour l’activité transactionnelle, surtout pour un marché
dédié aux grands utilisateurs : le tarissement de l’offre
déporte la demande dans le temps ou vers d’autres
marché
 La chute de l’offre disponible pourrait encourager le
durcissement des conditions financières de
commercialisation des immeubles
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Offre disponible
8,1 %
Sources : Knight Frank, ORIE
13%
Île-de-France
5%
La Défense
Neuf ou restructuré Seconde main
 Longtemps abondante sur La Défense, l’offre
de Grade A (surfaces neuves ou
restructurées) a considérablement décru au
fil des derniers mois : elle est ainsi passée
en 1 an de 17% à 5% des surfaces
proposées à la location. Ce phénomène
s’explique par la chute de l’activité
constructive depuis 2 ans
 C’est un atout qui disparait pour le marché
locatif du secteur : La Défense ne peut plus
mettre en avant la richesse de son offre de
Grade A dans un environnement régional
durement carencé
 Aucune livraison en blanc n’étant attendue
avant la fin de l’année, ce phénomène
devrait s’amplifier au cours des prochains
mois
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Offre Grade A
5 %
Source : Knight Frank
Loyers
412 € 520 €
/m²/an HT HC
Loyer moyen vs loyer Prime
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
412 €
457 €
520 €
0
100
200
300
400
500
600
3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t
2014 2015 2016 2017
En€HCHT/m²/an
Loyer moyen
Loyer moyen pondéré
Loyer Prime
Loyers de transactions
(Sur une année glissante)
QCA
517 €
(Sur une année glissante)
La Défense
412 €
(Sur une année glissante)
La Défense
530 €
(Au dernier trimestre)
La Défense
350 €
(Au dernier trimestre)
QCA
492 €
(Au dernier trimestre)
Mesures d’accompagnement :
Loyers de transaction moyens :
Valeurs moyennes de présentation de l’offre :
Valeurs Prime de présentation de l’offre :
QCA
760 €
(Au dernier trimestre)
La Défense
25 / 30 %
(Au dernier trimestre)
QCA
8 / 17 %
(Au dernier trimestre)
 La hausse du loyer de transactions
Prime (calculé sur la base des 5
valeurs les plus élevées
enregistrées sur 1 année glissante),
observée depuis la mi-2015, a
connu un coup d’arrêt au 2ème
trimestre 2017 : il traduit la
raréfaction de l’offre de Grade A et
donc des loyers de signature les
plus élevés
 Le raidissement des conditions de
commercialisation des meilleures
surfaces n’est donc pas remis en
cause par les résultats du 2ème
trimestre
 L’écart entre le loyer de
transactions moyen et Prime reste
aux alentours de 100€, traduisant
la décote des surfaces de seconde
main, qui constituent le gros de
l’offre disponible à La Défense
 Les mesures d’accompagnement
restent très élevées, souvent
comprises entre 25 et 30% du loyer
facial
57 100
134 300
186 900
35 200
14 200
38 500
48 90053 100
62 700
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
111 600
Surfaces neuves ou restructurées à La Défense :
 « 2017, année zéro » : pour la 3ème année consécutive, La
Défense ne connait qu’une activité constructive très limitée,
exclusivement constituée de surfaces pré-commercialisées
 Window était le seul programme lancé en blanc attendu en
livraison en 2017 : ses 44.000m² ont été pris à bail par RTE
dès 2016
 Au cours des prochains mois, l’offre de Grade A devrait
donc continuer de se raréfier sur La Défense : si elle était
nécessaire pour rééquilibrer un marché déstabilisé par le
flot de livraisons liées au plan de renouveau du début de la
décennie, cette phase d’absorption conduit désormais à un
déséquilibre inverse
 Conséquence de la raréfaction du Grade A, les pré-
commercialisations, qui n’avaient aucune réalité à La
Défense avant 2014, représentent désormais 43% des
volumes attendus en livraison avant fin 2019
 A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense
exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des
volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de pics
et de creux des mises sur le marché
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Livraisons futures
43%
Taux de pré-commercialisation
à fin 2019
Source : Knight Frank
1er semestre 2017 1er semestre 2016
Évolution
annuelle
Île-de-France
1er semestre 2017
Part de La Défense
en Île-de-France
Demande placée 75 300 m² 131 200 m² -43% 1 118 400 m² 7%
Offre immédiate 286 000 m² 311 000 m² -8% 3 590 000 m² 8%
Taux de vacance 8,1% 8,8% -70pb 6,6% -
Loyer moyen 412 €/m²/an 423 €/m²/an +3% 396 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 520 €/m²/an 508 €/m²/an -2% 772 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE

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  • 1. LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE 1ER SEMESTRE 2017
  • 2. LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE Cartographie Source : Knight Frank
  • 3. 27 800 15 000 18 100 71 500 32 500 15 700 82 700 45 100 59 700 42 800 45 400 28 000 36 400 82 000 16 600 119 800 53 400 61 800 2013 2014 2015 2016 2017 Enm² 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 105 500 245 500 153 000 275 000  -43% : en dépit d’une légère accélération entre le 1er et le 2ème trimestre 2017, l’activité transactionnelle enregistre une chute importante pour l’ensemble du 1er semestre. Ce recul est nettement plus marqué que celui observé à l’échelle régionale (-3%)  Cette contre-performance doit toutefois être relativisée, étant enregistrée à partir des résultats exceptionnels enregistrés au cours de l’année 2016 : il était quasi-impossible de faire aussi bien  Etroitement tributaire des grands et très grands utilisateurs, La Défense est un marché structurellement volatile : c’est sur ce segment (plus de 5.000m²) que l’origine du recul est à chercher, avec seulement 3 grandes transactions depuis le début de l’année (sans aucun méga-deal de plus de 20.000m²)  La Défense paie le prix de la forte baisse de l’offre qu’elle propose aux utilisateurs (à commencer par l’offre de Grade A) et celui du raidissement des négociations sur les valeurs de commercialisation et les mesures d’accompagnement : le regain d’activité observé à partir de 2014 était largement dû aux efforts consentis par les propriétaires sur les loyers de commercialisation LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE Demande placée 75 300 m² Source : Knight Frank
  • 4. 25% 23% 33% 31% 26% 39% 37% 33% 29% 37% 21% 20% 22% 24% 24% 15% 20% 12% 16% 13% 2013 2014 2015 2016 1S2017 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) 5% 2% 11% 8% 2% 46% 12% 47% 33% 44% 28% 29% 29% 32% 53% 21% 57% 13% 28% 2013 2014 2015 2016 1S2017 Île-de-France La Défense Taille des transactions Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE
  • 5. LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE Transactions > 5 000 m² Source : Knight Frank Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat des locaux Orange Business Services Cœur Défense Février 2017 17 500 m² 530€ Etat d’usage RTE Le Palatin 2 et 3 Avril 2017 13 000 m² 460€ Rénové Deloitte Opus 12 Juin 2017 9 500 m² 460€ Etat d’usage
  • 6. Île-de-France La Défense LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE Les grands utilisateurs > 5 000 m² Source : Knight Frank Conseil Avocats / Notaires 24% Industrie / Distribution 32% New Tech / Telecom / Web 44% Assurances / Mutuelles 6% Banques / Finances 29% Conseil Avocats / Notaires 7% Conseil Autres 11% Industrie / Distribution 6% Média / Communication 5% Mode / Textile / Luxe 10% New Tech / Telecom / Web 16% Public / Parapublic 6% Services 4%
  • 7. 3,1 6,6 8,1 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2013 2014 2015 2016 2017 En% Paris QCA Ile-de-France La Défense  8,1% : en dépit d’une volatilité naturelle, due à la taille de ses immeubles et à celle de ses utilisateurs, La Défense reste clairement inscrite sur la tendance baissière qui est la sienne depuis 2014 en matière d’offre disponibles  Le taux de vacance de La Défense reste légèrement au-dessus de la moyenne régionale (6,6%) mais l’écart est loin des pics observés par le passé  Cette baisse doit beaucoup à la chute de l’activité constructive. Elle témoigne aussi de la capacité d’absorption de La Défense des surfaces proposées à la location, dès lors que les loyers demandés correspondent aux attentes des utilisateurs  La contraction de l’offre pourrait s’amplifier au cours des prochains mois, en raison de l’absence de livraison de surfaces disponibles  Cette contraction de l’offre est une menace potentielle pour l’activité transactionnelle, surtout pour un marché dédié aux grands utilisateurs : le tarissement de l’offre déporte la demande dans le temps ou vers d’autres marché  La chute de l’offre disponible pourrait encourager le durcissement des conditions financières de commercialisation des immeubles LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE Offre disponible 8,1 % Sources : Knight Frank, ORIE
  • 8. 13% Île-de-France 5% La Défense Neuf ou restructuré Seconde main  Longtemps abondante sur La Défense, l’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a considérablement décru au fil des derniers mois : elle est ainsi passée en 1 an de 17% à 5% des surfaces proposées à la location. Ce phénomène s’explique par la chute de l’activité constructive depuis 2 ans  C’est un atout qui disparait pour le marché locatif du secteur : La Défense ne peut plus mettre en avant la richesse de son offre de Grade A dans un environnement régional durement carencé  Aucune livraison en blanc n’étant attendue avant la fin de l’année, ce phénomène devrait s’amplifier au cours des prochains mois LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE Offre Grade A 5 % Source : Knight Frank
  • 9. Loyers 412 € 520 € /m²/an HT HC Loyer moyen vs loyer Prime Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE 412 € 457 € 520 € 0 100 200 300 400 500 600 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 2014 2015 2016 2017 En€HCHT/m²/an Loyer moyen Loyer moyen pondéré Loyer Prime Loyers de transactions (Sur une année glissante) QCA 517 € (Sur une année glissante) La Défense 412 € (Sur une année glissante) La Défense 530 € (Au dernier trimestre) La Défense 350 € (Au dernier trimestre) QCA 492 € (Au dernier trimestre) Mesures d’accompagnement : Loyers de transaction moyens : Valeurs moyennes de présentation de l’offre : Valeurs Prime de présentation de l’offre : QCA 760 € (Au dernier trimestre) La Défense 25 / 30 % (Au dernier trimestre) QCA 8 / 17 % (Au dernier trimestre)  La hausse du loyer de transactions Prime (calculé sur la base des 5 valeurs les plus élevées enregistrées sur 1 année glissante), observée depuis la mi-2015, a connu un coup d’arrêt au 2ème trimestre 2017 : il traduit la raréfaction de l’offre de Grade A et donc des loyers de signature les plus élevés  Le raidissement des conditions de commercialisation des meilleures surfaces n’est donc pas remis en cause par les résultats du 2ème trimestre  L’écart entre le loyer de transactions moyen et Prime reste aux alentours de 100€, traduisant la décote des surfaces de seconde main, qui constituent le gros de l’offre disponible à La Défense  Les mesures d’accompagnement restent très élevées, souvent comprises entre 25 et 30% du loyer facial
  • 10. 57 100 134 300 186 900 35 200 14 200 38 500 48 90053 100 62 700 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Enm² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles 111 600 Surfaces neuves ou restructurées à La Défense :  « 2017, année zéro » : pour la 3ème année consécutive, La Défense ne connait qu’une activité constructive très limitée, exclusivement constituée de surfaces pré-commercialisées  Window était le seul programme lancé en blanc attendu en livraison en 2017 : ses 44.000m² ont été pris à bail par RTE dès 2016  Au cours des prochains mois, l’offre de Grade A devrait donc continuer de se raréfier sur La Défense : si elle était nécessaire pour rééquilibrer un marché déstabilisé par le flot de livraisons liées au plan de renouveau du début de la décennie, cette phase d’absorption conduit désormais à un déséquilibre inverse  Conséquence de la raréfaction du Grade A, les pré- commercialisations, qui n’avaient aucune réalité à La Défense avant 2014, représentent désormais 43% des volumes attendus en livraison avant fin 2019  A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de pics et de creux des mises sur le marché LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE Livraisons futures 43% Taux de pré-commercialisation à fin 2019 Source : Knight Frank
  • 11. 1er semestre 2017 1er semestre 2016 Évolution annuelle Île-de-France 1er semestre 2017 Part de La Défense en Île-de-France Demande placée 75 300 m² 131 200 m² -43% 1 118 400 m² 7% Offre immédiate 286 000 m² 311 000 m² -8% 3 590 000 m² 8% Taux de vacance 8,1% 8,8% -70pb 6,6% - Loyer moyen 412 €/m²/an 423 €/m²/an +3% 396 €/m²/an - Loyer haut de gamme 520 €/m²/an 508 €/m²/an -2% 772 €/m²/an - LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 LA DÉFENSE Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE