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LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
ANNÉE 2016
LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
Cartographie
Source : Knight Frank
29 300 27 800
15 000 18 100
71 50013 200 15 700
82 700
45 100
59 700
17 000
45 400
28 000
36 400
82 000
101 600
16 600
119 800
53 400
61 800
2012 2013 2014 2015 2016
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
161 200
105 500
245 500
153 000
275 000
+80% : l’activité transactionnelle sur La Défense
progresse très fortement, surpassant la hausse
observée à l’échelle régionale (+13%), et réalise
son meilleur résultat en plus de 10 ans
La Défense est un marché structurellement volatile
car étroitement tributaire de quelques grandes
transactions : en 2016, les 2 principales
transactions ont représenté près d’un tiers de
l’activité. Au total, les 11 prises à bail de plus de 5
000 m² enregistrées en 2016 concentrent 60% de
la demande placée
Le segment de surfaces inférieures à 1 000 m², qui
avait connu une hausse significative en début
d’année, est revenu à un niveau plus habituel, pour
ne plus représenter que 8% de l’activité 2016
L’accélération de l’activité transactionnelle
observée depuis 2014 trouve largement son origine
dans les efforts consentis sur les loyers de
commercialisation : l’attractivité prix reste un critère
discriminant sur un marché motivé par la recherche
de rationalisation, surtout chez les grands
utilisateurs
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Demande placée
275 000 m²
Source : Knight Frank
20%
25% 23%
33% 31%
33%
39%
37%
33%
29%
24%
21%
20%
22%
24%
23%
15%
20%
12% 16%
2012 2013 2014 2015 2016
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
5% 5% 2%
11%
8%
18%
46%
12%
47%
33%
23%
28%
29%
29%
32%
54%
21%
57%
13%
28%
2012 2013 2014 2015 2016
Île-de-France La Défense
Taille des transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat des locaux
RTE Window Sept. 2016 44 000 m² 500€ Neuf
Deloitte & Associés Tour Majunga Janvier 2016 31 000 m² 550€ Neuf
Crédit Mutuel ARKEA D2 Sept. 2016 17 800 m² 480€ Neuf
Bureau Véritas Le Triangle de l’Arche Avril 2016 12 000 m² 400€ Rénové
IMS Health France Tour D2 Mars 2016 11 400 m² 460€ Neuf
Nexans Le Vinci Mai 2016 10 000 m² 390€ Etat d’usage
INVIVO Tour Carpe Diem Février 2016 8 000 m² 460€ Neuf
Pricewaterhouse Tour PB5 Juillet 2016 7 900 m² 390€ Rénové
Axway Software Tour W Avril 2016 7 200 m² 390€ Etat d’usage
Expanscience Tour First Déc. 2016 5 900 m² 480€ Neuf
GIE Logement Français Between Mars 2016 5 600 m² 372€ Neuf
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Nota : la transaction portant sur le nouveau siège de Saint-Gobain (49.000m²) a été comptabilisée par Knight Frank en 2015
Île-de-France La Défense
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Les grands utilisateurs > 5 000 m²
Source : Knight Frank
4% 2%
14%
4%
6%
18%
16%
13%
19%
1%
9%
2%
4%
2%
2%
12%
8%
49%
35%
35%
27%
18%
4%
1%
16%
2%
1%
5%
4%11%
10%
2%
9%
7%
24%
15%
8%
31%
15%
3% 3%
10% 10% 9%
2012 2013 2014 2015 2016
Assurances/Mutuelles Banques/Finances
Conseil Avocats/Notaires Conseil Autres
Industrie/Distribution Média/Communication
Mode/Textile/Luxe New Tech/Telecom/Web
Public/Parapublic Services
22%
12%
31%28%
13%
29%
11%
26%
9%
26%
39%
21%
42%
44%
39%
4%
42%
7%10%
5%
40%
2012 2013 2014 2015 2016
3,9
6,6
9,5
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2012 2013 2014 2015 2016
En%
Paris QCA Ile-de-France La Défense
9,5% : en dépit d’une nette remontée au 4ème trimestre
suite à des libérations, le taux de vacance est
clairement à la baisse sur La Défense depuis la mi-
2013. Il demeure toutefois au-dessus de la moyenne
régionale (6,6%)
La compression à l’œuvre s’explique par un
phénomène de ciseaux, entre une relance de l’activité
transactionnelle et une chute de l’activité constructive
Ce phénomène d’absorption progressive des surfaces
disponibles pourrait s’amplifier au cours des prochains
mois, en raison de l’absence de livraison de surfaces
disponibles
Un niveau d’offre élevé n’est pas forcément signe de
déséquilibre pour un marché dédié aux grands
utilisateurs : une compression trop forte de l’offre
disponible est susceptible de devenir un facteur de
blocage de l’activité transactionnelle
La chute de l’offre disponible devrait entraîner une
modification des conditions financières de
commercialisation des immeubles, rééquilibrant le
rapport de force au profit des propriétaires
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Offre disponible
9,5 %
Sources : Knight Frank, ORIE
15%
Île-de-France
12%
La Défense
Neuf ou restructuré Seconde main
Longtemps abondante sur La Défense, l’offre de
Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a
considérablement décru au fil des derniers mois :
elle est ainsi passée en 1 an de 34% à 12% (en
dessous de la moyenne régionale)
C’est un atout qui disparait pour La Défense :
dans un contexte de carence régionale en offre de
qualité, la richesse de l’offre de Grade A était
devenue une opportunité pour La Défense. Ces
surfaces, qui permettent de réels gains d’efficacité
et de charges, ont en effet la préférence des
utilisateurs (72% des surfaces placées en grandes
transactions en 2016 sur la région parisienne
correspondaient au Grade A et 76% en 2015)
La longue léthargie du marché de La Défense,
puis son brusque réveil, montrent que la question
du positionnement prix de l’offre de Grade A est
tout aussi cruciale pour les utilisateurs : les très
grands utilisateurs, notamment pour ceux qui
doivent loger un important back office, n’ont fait
leur retour qu’après que les propriétaires aient
acté une baisse des valeurs de commercialisation
(valeurs faciales et/ou mesures
d’accompagnement)
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Offre Grade A
12 %
Source : Knight Frank
530
415
200
250
300
350
400
450
500
550
600
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2012 2013 2014 2015 2016
En€/m²/an/HT/HC
Loyer haut de gamme Loyer moyen
La prise à bail Deloitte dans la tour Majunga s’est réalisée
sur la base d’un loyer facial de 550€. Une telle valeur reste
toutefois trop exceptionnelle pour pouvoir être jugée
représentative du loyer haut de gamme à La Défense, celui-
ci étant plus proche de 530€
La notion de loyer haut de gamme ne concerne qu’une toute
petite minorité d’immeubles : la plupart des transactions se
réalisent à des valeurs proches ou inférieures à 500€, y
compris sur du Grade A
Une révision drastique des prix a été engagée, dès 2014,
sur la plupart des immeubles offrant des disponibilités :
cette révision est toutefois restée cachée par le recours
préférentiel aux mesures d’accompagnement et par le
maintien de valeurs faciales élevées sur une minorité
d’immeubles
Il est probable que le point bas des loyers ait été atteint
depuis la fin 2015 / début 2016 : les perspectives sont
désormais à une baisse progressive des mesures
d’accompagnement (encore souvent comprises autour de
25% du facial)
Ce phénomène devrait toutefois rester modeste et
progressif, au moins dans un premier temps : la volonté
d’économie et de rationalisation des utilisateurs reste un
critère essentiel dans leurs choix immobiliers
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Loyers
530 € /m²/an HT HC
Loyer haut de gamme
Source : Knight Frank
101 300
57 100
134 300
186 900
35 200
38 500
48 900
117 300
56 000
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
104 900
Surfaces neuves ou restructurées à La Défense :2015, 2016 et 2017 resteront comme des années « mortes »
en termes de construction, avec des volumes de livraisons
extrêmement réduits
Window était le seul programme lancé en blanc attendu en
livraison en 2017 : ses 44.000m² viennent d’être pris à bail
par RTE
Au cours des prochains mois, l’offre (notamment en Grade
A) devrait donc continuer de se raréfier sur La Défense : il
représente désormais à peine 12% des disponibilités
Cette phase d’absorption et de rééquilibrage progressif du
marché était nécessaire après le flot de livraisons du plan de
renouveau de La Défense, mais il ne faudrait pas qu’elle se
poursuive, sauf à plonger le marché dans un déséquilibre
inverse
Conséquence de la raréfaction du Grade A, les
précommercialisations, qui n’avaient aucune réalité à La
Défense avant 2014, représentent désormais 33% des
volumes attendus en livraison avant fin 2019
A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense
exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des
volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de pics
et de creux des mises sur le marché
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Livraisons futures
33%
Taux de précommercialisation
à fin 2019
Source : Knight Frank
14 200
Année 2016 Année 2015
Évolution
annuelle
Île-de-France
Année 2016
Part de La Défense
en Île-de-France
Parc 3 551 018 m² 3 536 818 m² +0,4% 54 466 720 m² 6,5%
Demande placée 275 000 m² 153 000 m² +80% 2 450 800 m² 11%
Offre immédiate 336 000 m² 394 000 m² -15% 3 614 000 m² 9%
Taux de vacance 8,4% 11,1% -160pb 6,6% -
Loyer moyen 415 €/m²/an 399 €/m²/an +5% 324 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 530 €/m²/an 540 €/m²/an -2% 770 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016
LA DÉFENSE
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE

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  • 1. LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE ANNÉE 2016
  • 2. LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE Cartographie Source : Knight Frank
  • 3. 29 300 27 800 15 000 18 100 71 50013 200 15 700 82 700 45 100 59 700 17 000 45 400 28 000 36 400 82 000 101 600 16 600 119 800 53 400 61 800 2012 2013 2014 2015 2016 Enm² 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 161 200 105 500 245 500 153 000 275 000 +80% : l’activité transactionnelle sur La Défense progresse très fortement, surpassant la hausse observée à l’échelle régionale (+13%), et réalise son meilleur résultat en plus de 10 ans La Défense est un marché structurellement volatile car étroitement tributaire de quelques grandes transactions : en 2016, les 2 principales transactions ont représenté près d’un tiers de l’activité. Au total, les 11 prises à bail de plus de 5 000 m² enregistrées en 2016 concentrent 60% de la demande placée Le segment de surfaces inférieures à 1 000 m², qui avait connu une hausse significative en début d’année, est revenu à un niveau plus habituel, pour ne plus représenter que 8% de l’activité 2016 L’accélération de l’activité transactionnelle observée depuis 2014 trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : l’attractivité prix reste un critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation, surtout chez les grands utilisateurs LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE Demande placée 275 000 m² Source : Knight Frank
  • 4. 20% 25% 23% 33% 31% 33% 39% 37% 33% 29% 24% 21% 20% 22% 24% 23% 15% 20% 12% 16% 2012 2013 2014 2015 2016 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) 5% 5% 2% 11% 8% 18% 46% 12% 47% 33% 23% 28% 29% 29% 32% 54% 21% 57% 13% 28% 2012 2013 2014 2015 2016 Île-de-France La Défense Taille des transactions Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE
  • 5. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat des locaux RTE Window Sept. 2016 44 000 m² 500€ Neuf Deloitte & Associés Tour Majunga Janvier 2016 31 000 m² 550€ Neuf Crédit Mutuel ARKEA D2 Sept. 2016 17 800 m² 480€ Neuf Bureau Véritas Le Triangle de l’Arche Avril 2016 12 000 m² 400€ Rénové IMS Health France Tour D2 Mars 2016 11 400 m² 460€ Neuf Nexans Le Vinci Mai 2016 10 000 m² 390€ Etat d’usage INVIVO Tour Carpe Diem Février 2016 8 000 m² 460€ Neuf Pricewaterhouse Tour PB5 Juillet 2016 7 900 m² 390€ Rénové Axway Software Tour W Avril 2016 7 200 m² 390€ Etat d’usage Expanscience Tour First Déc. 2016 5 900 m² 480€ Neuf GIE Logement Français Between Mars 2016 5 600 m² 372€ Neuf LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE Transactions > 5 000 m² Source : Knight Frank Nota : la transaction portant sur le nouveau siège de Saint-Gobain (49.000m²) a été comptabilisée par Knight Frank en 2015
  • 6. Île-de-France La Défense LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE Les grands utilisateurs > 5 000 m² Source : Knight Frank 4% 2% 14% 4% 6% 18% 16% 13% 19% 1% 9% 2% 4% 2% 2% 12% 8% 49% 35% 35% 27% 18% 4% 1% 16% 2% 1% 5% 4%11% 10% 2% 9% 7% 24% 15% 8% 31% 15% 3% 3% 10% 10% 9% 2012 2013 2014 2015 2016 Assurances/Mutuelles Banques/Finances Conseil Avocats/Notaires Conseil Autres Industrie/Distribution Média/Communication Mode/Textile/Luxe New Tech/Telecom/Web Public/Parapublic Services 22% 12% 31%28% 13% 29% 11% 26% 9% 26% 39% 21% 42% 44% 39% 4% 42% 7%10% 5% 40% 2012 2013 2014 2015 2016
  • 7. 3,9 6,6 9,5 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2012 2013 2014 2015 2016 En% Paris QCA Ile-de-France La Défense 9,5% : en dépit d’une nette remontée au 4ème trimestre suite à des libérations, le taux de vacance est clairement à la baisse sur La Défense depuis la mi- 2013. Il demeure toutefois au-dessus de la moyenne régionale (6,6%) La compression à l’œuvre s’explique par un phénomène de ciseaux, entre une relance de l’activité transactionnelle et une chute de l’activité constructive Ce phénomène d’absorption progressive des surfaces disponibles pourrait s’amplifier au cours des prochains mois, en raison de l’absence de livraison de surfaces disponibles Un niveau d’offre élevé n’est pas forcément signe de déséquilibre pour un marché dédié aux grands utilisateurs : une compression trop forte de l’offre disponible est susceptible de devenir un facteur de blocage de l’activité transactionnelle La chute de l’offre disponible devrait entraîner une modification des conditions financières de commercialisation des immeubles, rééquilibrant le rapport de force au profit des propriétaires LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE Offre disponible 9,5 % Sources : Knight Frank, ORIE
  • 8. 15% Île-de-France 12% La Défense Neuf ou restructuré Seconde main Longtemps abondante sur La Défense, l’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a considérablement décru au fil des derniers mois : elle est ainsi passée en 1 an de 34% à 12% (en dessous de la moyenne régionale) C’est un atout qui disparait pour La Défense : dans un contexte de carence régionale en offre de qualité, la richesse de l’offre de Grade A était devenue une opportunité pour La Défense. Ces surfaces, qui permettent de réels gains d’efficacité et de charges, ont en effet la préférence des utilisateurs (72% des surfaces placées en grandes transactions en 2016 sur la région parisienne correspondaient au Grade A et 76% en 2015) La longue léthargie du marché de La Défense, puis son brusque réveil, montrent que la question du positionnement prix de l’offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : les très grands utilisateurs, notamment pour ceux qui doivent loger un important back office, n’ont fait leur retour qu’après que les propriétaires aient acté une baisse des valeurs de commercialisation (valeurs faciales et/ou mesures d’accompagnement) LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE Offre Grade A 12 % Source : Knight Frank
  • 9. 530 415 200 250 300 350 400 450 500 550 600 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2012 2013 2014 2015 2016 En€/m²/an/HT/HC Loyer haut de gamme Loyer moyen La prise à bail Deloitte dans la tour Majunga s’est réalisée sur la base d’un loyer facial de 550€. Une telle valeur reste toutefois trop exceptionnelle pour pouvoir être jugée représentative du loyer haut de gamme à La Défense, celui- ci étant plus proche de 530€ La notion de loyer haut de gamme ne concerne qu’une toute petite minorité d’immeubles : la plupart des transactions se réalisent à des valeurs proches ou inférieures à 500€, y compris sur du Grade A Une révision drastique des prix a été engagée, dès 2014, sur la plupart des immeubles offrant des disponibilités : cette révision est toutefois restée cachée par le recours préférentiel aux mesures d’accompagnement et par le maintien de valeurs faciales élevées sur une minorité d’immeubles Il est probable que le point bas des loyers ait été atteint depuis la fin 2015 / début 2016 : les perspectives sont désormais à une baisse progressive des mesures d’accompagnement (encore souvent comprises autour de 25% du facial) Ce phénomène devrait toutefois rester modeste et progressif, au moins dans un premier temps : la volonté d’économie et de rationalisation des utilisateurs reste un critère essentiel dans leurs choix immobiliers LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE Loyers 530 € /m²/an HT HC Loyer haut de gamme Source : Knight Frank
  • 10. 101 300 57 100 134 300 186 900 35 200 38 500 48 900 117 300 56 000 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Enm² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles 104 900 Surfaces neuves ou restructurées à La Défense :2015, 2016 et 2017 resteront comme des années « mortes » en termes de construction, avec des volumes de livraisons extrêmement réduits Window était le seul programme lancé en blanc attendu en livraison en 2017 : ses 44.000m² viennent d’être pris à bail par RTE Au cours des prochains mois, l’offre (notamment en Grade A) devrait donc continuer de se raréfier sur La Défense : il représente désormais à peine 12% des disponibilités Cette phase d’absorption et de rééquilibrage progressif du marché était nécessaire après le flot de livraisons du plan de renouveau de La Défense, mais il ne faudrait pas qu’elle se poursuive, sauf à plonger le marché dans un déséquilibre inverse Conséquence de la raréfaction du Grade A, les précommercialisations, qui n’avaient aucune réalité à La Défense avant 2014, représentent désormais 33% des volumes attendus en livraison avant fin 2019 A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de pics et de creux des mises sur le marché LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE Livraisons futures 33% Taux de précommercialisation à fin 2019 Source : Knight Frank 14 200
  • 11. Année 2016 Année 2015 Évolution annuelle Île-de-France Année 2016 Part de La Défense en Île-de-France Parc 3 551 018 m² 3 536 818 m² +0,4% 54 466 720 m² 6,5% Demande placée 275 000 m² 153 000 m² +80% 2 450 800 m² 11% Offre immédiate 336 000 m² 394 000 m² -15% 3 614 000 m² 9% Taux de vacance 8,4% 11,1% -160pb 6,6% - Loyer moyen 415 €/m²/an 399 €/m²/an +5% 324 €/m²/an - Loyer haut de gamme 530 €/m²/an 540 €/m²/an -2% 770 €/m²/an - LE MARCHÉ LOCATIF – ANNÉE 2016 LA DÉFENSE Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE