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Le service immobilier entre particuliers

164 pages d’annonces en France et à l’Etranger

L’immobilier 100% entre particuliers N°85 - Mars - Avril 2013

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100%
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entre particuliers
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p 63 - Dépt : 88
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Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°85 - Mars - Avril 2013

Sommaire
Index des annonces classées
par département
voir p. 3

Retrouvez également toutes nos annonces
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www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr

Découvrez
le Service Immobilier
à domicile
voir p. 4

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Nos conseils
pratiques

Nos interviews exclusives
d’experts
voir p. 11

voir p. 12

Questions
juridiques

voir p. 13

Le Panorama
Couleurs

voir p. 68

Nos milliers
d’offres classées
par département

voir p. 162

Des témoignages
de vendeurs
et d’acheteurs
Visitez les biens

voir p. 163

à distance

L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS
Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr
Une publication de la société Appel Immo
RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 €
Présidente : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Mars - Avril 2013
Numéro 85 – 1,95 €

Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute
responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle
existant dans le magazine.
Directrice de la publication Fabienne Bleynie
Conception graphique NovaTerra
Coordination Sarah Leon
Imprimé par Rotimpres
Abonnements 04 99 74 74 74
Ce Logo certifie une action respectueuse
de l’environnement par notre imprimeur.
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PAGES
68 à 161

LES ANNONCES
par département
Pratique : les annonces sont classées par
département et par ordre croissant de prix.

LES D.O.M.

LES BIENS
A L’ETRANGER

Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 159 à 161

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Ain ...................................................................p 68
Aisne ...............................................................p 68
Allier ................................................................p 69
Alpes de Hte Provence..................................p 70
Hautes Alpes ..................................................p 71
Alpes Maritime ...............................................p 71
Ardèche ..........................................................p 73
Ardennes ........................................................p 74
Ariège..............................................................p 75
Aube ................................................................p 75
Aude ................................................................p 76
Aveyron...........................................................p 78
Bouches du Rhône ........................................p 78
Calvados.........................................................p 80
Cantal ..............................................................p 81
Charente .........................................................p 82
Charente Maritime .........................................p 83
Cher.................................................................p 84
Corrèze ...........................................................p 85
Corse...............................................................p 86
Côte d’Or ........................................................p 86
Côtes d’Armor................................................p 87
Creuse.............................................................p 89
Dordogne ........................................................p 90
Doubs..............................................................p 92
Drôme .............................................................p 93
Eure.................................................................p 93
Eure et Loir.....................................................p 95
Finistère ..........................................................p 95
Gard ................................................................p 97
Haute Garonne .............................................p 100
Gers...............................................................p 101
Gironde .........................................................p 102
Hérault ..........................................................p 104
Ille et Vilaine .................................................p 106
Indre ..............................................................p 108
Indre et Loire ................................................p 108
Isère ..............................................................p 109
Jura ...............................................................p 110
Landes...........................................................p 111
Loir et Cher...................................................p 112
Loire ..............................................................p 113
Haute Loire ...................................................p 113
Loire Atlantique............................................p 115
Loiret .............................................................p 116
Lot .................................................................p 116
Lot et Garonne .............................................p 117
Lozère ...........................................................p 119
Maine et Loire...............................................p 119
Manche .........................................................p 120
Marne ............................................................p 121
Haute Marne .................................................p 121
Mayenne .......................................................p 122
Meurthe et Moselle ......................................p 122
Meuse............................................................p 123
Morbihan.......................................................p 123
Moselle..........................................................p 124
Nièvre............................................................p 125
Nord ..............................................................p 126
Oise ...............................................................p 127
Orne ..............................................................p 128
Pas de Calais ...............................................p 129
Puy de Dôme................................................p 130
Pyrénées Atlantique ....................................p 131
Haute Pyrénées............................................p 132
Pyrénées Orientale ......................................p 133
Bas Rhin .......................................................p 134
Haut Rhin......................................................p 135
Rhône............................................................p 136
Haute Saône .................................................p 136
Saône et Loire..............................................p 138
Sarthe............................................................p 140
Savoie ...........................................................p 141
Haute Savoie ................................................p 141
Ville de Paris ................................................p 142
Seine Maritime .............................................p 142
Seine et Marne .............................................p 144
Yvelines ........................................................p 144
Deux Sèvres .................................................p 145
Somme..........................................................p 145
Tarn ...............................................................p 146
Tarn et Garonne ...........................................p 148
Var .................................................................p 148
Vaucluse .......................................................p 152
Vendée ..........................................................p 153
Vienne ...........................................................p 154
Haute Vienne ................................................p 154
Vosges ..........................................................p 155
Yonne ............................................................p 156
Territoire de Belfort .....................................p 157
Essonne........................................................p 158
Hauts de Seine .............................................p 158
Seine Saint Denis ........................................p 158
Val de Marne.................................................p 158
Val d’Oise......................................................p 158
DOM ..............................................................p 159
TOM ...............................................................p 159
Andorre .........................................................p 159
Belgique........................................................p 159
Brésil.............................................................p 159
Canada..........................................................p 159
Suisse ...........................................................p 159
Cap Vert ........................................................p 159
République Tchèque....................................p 159
Egypte ...........................................................p 159
Espagne ........................................................p 159
Grande Bretagne..........................................p 160
Grèce.............................................................p 160
Croatie ..........................................................p 160
Italie...............................................................p 160
Maroc ............................................................p 160
Monaco .........................................................p 161
Madagascar ..................................................p 161
Pologne.........................................................p 161
Portugal ........................................................p 161
Roumanie .....................................................p 161
Serbie............................................................p 161
Senegal .........................................................p 161
Tunisie...........................................................p 161
Vénézuela .....................................................p 161

M A R S - A V R I L 2 0 13 • N ° 8 5 • L’immobilier 100% entre particuliers

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L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 5 • M A R S - A V R I L 2 0 13

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traiter de particulier
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UNIQUE EN FRANCE

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Pour recevoir gratuitement chez vous
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précisez-nous votre projet immobilier

Vous précisez votre projet immobilier...

... et vous complétez avec vos coordonnées

Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez
Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés
q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer
à votre achat, en euros
q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt)
Maximum 5 départements

q

Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion

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Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion

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Vous recherchez…
1 Quel est le bien immobilier que vous recherchez ?
.

}

Cochez
1 seule
case

t Melle
(1 seul choix possible)

q Château / Propriété
q Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie
q Studio, Appartement, Immeuble
q Terrain seul
q Propriété agricole ou viticole
q Commerces
q Viager

2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ?
(inscrivez la somme en euros)
Euros
Par exemple :

3 0 0 0 0 0

Trois cent mille euros

Votre montant est supérieur à 250 000 € ?
Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche :
Surface habitable minimum ................................... m2
Surface terrain minimum

................................... m2

3. Où recherchez-vous votre bien en France ?
Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum)
Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez :

t Mme

tM

Nom ………………………......………………………………………………….......………...
Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………...
Adresse ……………………………………………………………........……….......………...
Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………...
Tél. ……...………………………

Conditions générales d’adhésion acheteur
1 - Je soussigné(e), M
déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement
au Service Acheteurs, directement entre particuliers.
2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la
recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confidentialité de ces informations sera rigoureusement respectée : aucun vendeur ne pourra obtenir de la
part de la société mon nom et mes coordonnées.
3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens
immobiliers vendus sans commission* à la vente.
4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr.
un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibilité dont je sera informé).
5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte
des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier.
6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de
recherche est satisfaite ou à modifier.

30

Date

Signature obligatoire

Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider.

Départ. 1

Départ. 2

Départ. 3

Départ. 4

Départ. 5
u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier. 
La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers.

Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant.
Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère
facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation.

Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent.
* Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche.

Conservez cette partie
Conditions générales
d’adhésion au

Service Acheteurs
de

1 - Tout adhérent au Service Acheteurs
déclare être un particulier réellement
à la recherche d'un bien. L'adhésion
aux Services Acheteurs, directement
entre particuliers, est gratuite.

votre demande. La confidentialité de
ces informations est rigoureusement
respectée : aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la société votre nom
et vos coordonnées.

2 - Vos coordonnées sont insérées
dans notre fichier informatique afin
d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critères énoncés dans

3 - Vous recevrez gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, votre
sélection de biens immobiliers vendus sans
commission à la vente (dans la mesure où

il existe des biens correspondant à vos
critères de recherche).

4 - Vous pourrez consulter et
télécharger gratuitement sur
www.partenaire-europeen.fr. un
dossier descriptif complet et
en couleurs des biens qui vous
intéressent.

5 - La société se réserve le droit de
refuser toute demande de recherche
qui ne tient pas compte des conditions
de l'offre et de la demande régissant
le marché de l'immobilier.
6 - En contrepartie, vous vous engagez
à nous prévenir immédiatement le jour
où votre demande de recherche est
satisfaite ou à modifier.

M A R S - A V R I L 2 0 13 • N ° 8 5 • L’immobilier 100% entre particuliers

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Calculer
tous les coûts
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix
vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les « frais de notaire » :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous
les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties
ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc chargé
de collecter les impôts perçus par l'État et les collectivités
locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de
notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%.
Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% à 3%
(moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis
à la TVA et supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens,
puisque fixée à 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire,
sont considérés comme neufs, les logements en cours de
construction, c’est-à-dire la vente sur plans ou la Vente en
l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également
concernés les logements achevés depuis moins de cinq ans.
A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualité du vendeur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De
même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est
plus traité comme un logement neuf, une construction sur
plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont
en fait composés de plusieurs éléments.
• La rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... Ces honoraires, appelés « émoluments proportionnels
», sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente
(les pourcentages sont dégressifs par tranches de prix). La
TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les
DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature
du contrat de vente. C’est aussi ce jour-là que vous verserez
le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous
aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes
sont classés par série, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente
immobilière, les émoluments proportionnels du notaire appartiennent à la série 1.
Tranche première Série S1

% Série 1

De 0 à 6500 €

4%

Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 €

1,65 %

Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 €

1,10 %

Au-delà de 60.000 €

0,825 %

Tranche deuxième Série S2

% Série 2

De 0 jusqu'à 6500 €

2%

Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 €

1,10 %

Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 €

0,75 %

Au-delà de 30.000 €

0,55 %

Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr
• Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou «
émoluments fixes », qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : état civil, extraits cadastraux, documents
d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence
d’amiante, termites ou plomb, formalités de publicité au bureau des hypothèques... Le tarif de chaque acte est exprimé
en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €.
• Les « débours », c’est-à-dire les sommes versées à des tiers
pour le compte du client : géomètre, syndic de copropriété,
états hypothécaires, coût des pièces, frais postaux, etc.
• Les droits et taxes payés au Trésor Public : il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi « droits
de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des
droits d’enregistrement s’élève à 5,09 %. Le montant versé
est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de

6

vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains.
Les « droits de mutations » sont composés de la taxe communale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans
l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf), et d’un « prélèvement
pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le
neuf de la taxe départementale..

A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti
au paiement de la TVA.
Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le
compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui
sont concernés par les pièces administratives) et éventuellement celui de ses émoluments, provision qui peut être
complétée si besoin.

NOS
CONSEILS
PRATIQUES
• Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes,
l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent normalement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le
prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de
raccordement aux différents compteurs, de la « frontière »
de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée.
Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont
déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans
l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées.
• Si vous construisez dans un PAE (Programme
d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux
dépenses des équipements publics peut être à verser à la
commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe
Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement
à l'égout, ni la participation pour le financement des voies
nouvelles et réseaux.

Si vous achetez
un terrain à bâtir ...

Prévoyez vos dépenses futures !

Au moment de l'achat
• Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur : si vous êtes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain à un particulier pour y faire construire une maison à
usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi
que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus).
• Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujetti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les marchands de biens ou à une collectivité locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société
Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits
d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7%
avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des
travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de manière précise les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est
vivement recommandée si vous doutez de la nature du
terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple).

Prenez en compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les
cas, vous pouvez également demander au vendeur de
vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles- des deux dernières années. Dès la signature
de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel
de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si
vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges
annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez
pas à vous renseigner auprès du vendeur.

À l'obtention du permis de construire
• Vous avez déposé votre demande de permis de
construire avant le 1er mars 2012. Le département et la
commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance
du permis de construire, le paiement de diverses taxes et
redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée
dans la plupart des communes, dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la
superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la
Taxe Départementale pour le financement du Conseil
d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement
(TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels
Sensibles dans certains départements ; la participation
pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le
31décembre 1999 ; la participation pour dépassement
du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales
ne les demandent pas. Renseignez-vous.
Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars
2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe
d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité
(exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS).
Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au
1er janvier 2015. À noter que désormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer
sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés.
• Elles vous demanderont, peut-être aussi, une participation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’égout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou
la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont
pas opté pour le financement de leurs installations.

L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 5 • M A R S - A V R I L 2 0 13

Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou
au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais
leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque
copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit
que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à
compter du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous
les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er janvier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À
défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement
au 1er janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent
une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec
le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien
propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir
une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la
taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage.
- D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe
concernant les logements vacants ou celle des terrains
agricoles devenus constructibles.

Une TVA qui a
augmenté cette année
en passant à 7%
Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur
certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste
appliquée pour tous les devis effectués et les versements d’acomptes versés avant le 20 décembre
2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée
aux travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les logements d’habitation individuelle (et leurs dépendances), soit situés dans un immeuble collectif (ou
leur partie commune), en résidence principale ou
secondaire et achevés depuis plus de deux ans.
Locaux concernés : Les maisons individuelles et les
logements situés dans des immeubles collectifs.
La mesure s'applique à tous les locaux affectés
exclusivement ou principalement à l'habitation,
qu'ils soient la résidence principale ou secondaire
de l'occupant, ainsi que les dépendances liées à
ces maisons et logements.
Exemples : balcons, caves, greniers, débarras,
garages privatifs attenants à l'habitation.
* Les parties communes des immeubles collectifs si
elles sont affectées principalement à l'habitation. Dès
lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à
usage d'habitation, les travaux réalisés dans les parties
communes relèvent en totalité du taux réduit de 7%.
Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de
chauffage excepté la chaudière de l'immeuble,
ravalement de l'immeuble.
Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise
sont concernés, si vous achetez vous-même des
équipements pour les faire installer vous restez
alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi
les équipements ménagers et mobiliers, de même
de gros équipements destinés à l’installation ou au
remplacement du chauffage ou des sanitaires.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez
remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une
attestation confirmant que vous respectez les
conditions d’octroi sur la période de deux ans.
Formulaires sur : www.impots.gouv.fr
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du
taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la
production d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus de plus de la moitié du gros œuvre.
Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf
plus des deux tiers des éléments de second œuvre
(planchers non porteurs, huisseries extérieures,
cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage), ni augmenter la surface de
plancher des locaux existants de plus de 10%. À
noter enfin que l’administration fiscale a précisé
que seront également concernés, par le taux de TVA
réduit, les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les
jardins. Ils doivent constituer le préalable nécessaire à des travaux d’entretien ou de travaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par le client luimême, porter sur des locaux d’habitation achevés
depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’habitation
proprement dit, mais également dépendances
usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs
de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte l’entretien des espaces verts).
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Estimer la
valeur d’un bien
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents moments
de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les
nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque.
Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une
maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un
restaurant : établissements souvent bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se
garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas l’évolution
de votre environnement...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme,
ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur
quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements
collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire,
zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous
également auprès de la Direction Départementale de
l'Équipement ou Direction Départementale des
Territoires (travaux routiers, par exemple).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et
qu'il n'est pas rénové.

Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits
« plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en
rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage
courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou
la résidence ; la présence de verdure et, dans les
régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages,
l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi:
la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi
qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une
plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ;
petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin
douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien.
De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des
systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés
que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à
plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à
chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains
ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces
travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les
matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique,
sont plus estimées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment

NOS
CONSEILS
PRATIQUES

procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à
ce que les gaines techniques et le réseau de distribution
(eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur
l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature
du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des
fondations et le coût du drainage. Questionnez votre
voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
1 Pour apprécier la qualité globale,
0
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à
qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise
technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE,
Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement
composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales
d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les
contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui
prend par exemple en compte la situation géographique
du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc…

Résidence secondaire :

une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour
l'achat d'une résidence principale.
N'achetez cependant pas à n'importe quel
prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que
pour d'autres types de logements.
- Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez, ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter un confort -et donc un prixmoindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court
d'argent...

Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés et
d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont
les bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés
dans les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires
y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées.

Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides, elles
risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du
bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que
de quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de
pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas
passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Effectuez également un tour à la cave pour
repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité
(drainage éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures, surtout si des différences
de plan apparaissent de part et d'autre : des
solives ou lattes sont sans doute à remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre
mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs.
• Contrôlez l'état de l'installation électrique
(prises, interrupteurs, compteurs).
• Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage
central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un
contrat d'entretien avec un chauffagiste.

En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consultez l’annuaire de la Chambre des experts
immobiliers de France qui regroupe plus de 600
professionnels sur leur site Internet :
www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg
Saint-Honoré, 75008 Paris).
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org

M A R S - A V R I L 2 0 13 • N ° 8 5 • L’immobilier 100% entre particuliers

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Penser à toutes
les démarches
lettre
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir vous rétracter pardélai derecommandée avec accusé de
réception dans le
sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recompropriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mandée vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier,
par exemple).
des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du
temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos
attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car
elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et
votre bien-être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement
de copropriété, notamment sur les clauses concernant
l'utilisation des parties communes et l'affectation des
parties privatives. Ce document est très important, car il
détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le
vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez
exercer votre profession dans votre appartement, mais
est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous
achetez une maison dans un lotissement, consultez le
cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations
incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les
règles de construction à respecter si, par exemple, vous
voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de
desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et
en large le logement, en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de la partie
privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le
délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle
est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée,
vous pourrez engager une action en diminution de prix
dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »).
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13
décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage
obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre
expert et consultez alors le procès-verbal et le plan
dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser
pour une première vérification au service du cadastre,
situé au centre des impôts fonciers du département. Il
répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété
et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable
en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera
qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur
juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de
propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du

8

terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le
cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est
un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le
jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager
avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les
limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire
effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le
procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser
au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre
opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible ?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du
Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiqueront les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même
la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit
un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà
élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous
contre les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ».
Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par
exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement
souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et
permet d'éviter au client d'engager une procédure en
responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en
cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts
que contre les « vices cachés », à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
ouvrages de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a
innové et créé une disposition très importante applicable
depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et
vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez
alors une promesse unilatérale de vente, une offre
d'achat ou un compromis de vente :
• Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours
pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur
votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez

L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 5 • M A R S - A V R I L 2 0 13

professionnel, vous ne versez aucune somme avant
l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut
être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec
un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou
autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit
être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas
de rétractation, ladite somme doit être restituée dans
un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date
de rétractation.
À noter que la loi portant Engagement National pour le
Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier
l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant
signé un compromis ou une promesse de vente dispose
d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur
sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que
les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait
d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne
pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition,
le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de
vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le
décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de
Cassation estime que la remise en mains propres d’un
acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne
peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier
par extension - resteraient le seul moyen de notification.
L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut
d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans
que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette
procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite
toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En
outre les promesses d'achat sont, comme les promesses
de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept
jours, de l'acquéreur.
- La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix
de la vente. Cette somme doit être versée par chèque
libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un
acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un
notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors
d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du
vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf
si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par
exemple : la non-obtention des prêts).
- Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est
relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur
engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez
donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature
de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez
pas changer les termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une « condition suspensive ». Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les

NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Pour en savoir plus

www.appelimmo.fr

Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un
certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié
la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En
effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du
terrain. Il est conçu comme un document informatif
ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit
désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et
les limitations administratives au droit de propriété,
le régime des taxes et participations d'urbanisme
applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de
la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur
du crépi, etc.
Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le
certificat d'urbanisme doit préciser également si le
bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les
deux mois suivant le dépôt de la demande et reste
en principe valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous
pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation
d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !

En savoir plus...
Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui
édite la revue 60 Millions de consommateurs :
www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union
Fédérale des Consommateurs :
www.quechoisir.org

sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement,
obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de
la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez
le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de
notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire.
Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister.
Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les
honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous
remettra une attestation de propriété qui vous servira pour
justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers
organismes ou entreprises comme les assurances, les
banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que
le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires.
1 Vous avez acheté votre terrain,
0
et pensez désormais à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et
demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci
est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net
(SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités
obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients.
Choisissez en connaissance de cause.
1 Et après ?
1
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à
transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom,
voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et
inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales.
N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six
mois après la signature de la vente, que vous attendez le
décompte des frais liés à la vente et le remboursement du
trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir
les frais divers, est souvent surévaluée.
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Trouver
les financements

NOS
CONSEILS
PRATIQUES

Sachez choisir et combiner vos prêts
en fonction de votre projet.

Les avantages fiscaux

À quel prêt principal avez-vous droit ?
• Le Prêt Conventionné peut couvrir désormais 100% du coût
de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé
(celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est supprimée
et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à
condition de ressources. Sont pris en considération l'ensemble
des revenus imposables de toutes les personnes composant
le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de
la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de résidence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du
Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +).
• Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la
concurrence la plus large possible et de bien comparer les
coûts du crédit (voir encadré : les questions essentielles). Plus
le montant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée.
Les prêts complémentaires
La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un
Prêt Conventionné a été modifiée en 2010.
• Le Prêt à Taux Zéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont
été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le
crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le
Pass Foncier. Attribué sous certaines conditions, il est toujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant
de résidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concernés s’ils servent de première occupation après la réalisation de travaux l’assimilant à du neuf.
D’autres conditions sont prises en compte, comme la quotité
du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien.
Il peut être demandé auprès de tous les établissements de
crédits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut
en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualités constantes, pour une
durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de
différé de remboursement. Le montant total des ressources
à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence
du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la
résidence au titre de l'avant dernière année précédant l'offre
de prêt (année N-2). Il doit être inférieur à la limite fixée par le
PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global
de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zone A et
53.000 euros en zone C. De plus, ce prêt est réservé aux ménages « primo-accédants », c’est-à-dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre
avec le Éco-PTZ qui finance des travaux.
• L’Éco-PTZ sert à financer des travaux garantissant une performance énergétique minimale à des logements anciens à
usage de résidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et
le crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intérêts
et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à
hauteur de 30.000 euros maximum.
• Le Prêt d'Épargne Logement est accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Logement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pendant
la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt
est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter
du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5%
prime d'État incluse).
* La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite
de 1 525 € si l’opération finance une opération de construction ou un logement vert, et de 1 000 € pour toutes les autres
opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au
titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts

après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence principale à hauteur de 92.000 €.
La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5
% hors prime d'état (2,25% avec la prime d’État). Un minimum
de 300 € est requis à l’ouverture du compte. La prime est égale
à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la limite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés est
fixé à 3% au 1er août 2011. Un prêt peut être contracté à partir
de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €.
Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intérêt du compte épargne
logement est égal au deux tiers du taux des premiers livrets de
caisse d'épargne (Livret A).
Plan et Compte Épargne Logement peuvent avoir une durée de
2 à 15 ans et peuvent être cumulés, à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 €. Sachez aussi que vous pouvez faire
jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos
parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre épargne
logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt.

Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous
poser une série de questions et comparer tous les paramètres : Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agitil d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles
garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ?
Quelle est la date de la première échéance ? Que se
passera-t-il en cas de remboursement anticipé ? Ouvret-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en
est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution, coût de l'assurance décèsinvalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre, outre le taux, tous
ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts
à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel :
souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel »
et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour
compenser (il est un des points importants à négocier) ;
- la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des
mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les
trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt
révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain
pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les conséquences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout
moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des
conditions et des pénalités ?
Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les
pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui
sera le plus adapté à vos situation personnelle.

• Le prêt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10
salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au
financement des logements de ses employés, remis au Comité
Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du
Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à
2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à
15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération.
Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux :
- lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonnés
(prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N2) ;
- lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une
maison ;
- lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle ;

- ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux
doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ;
- au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint
suite à un divorce ;
- s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référence à la réglementation thermique (RT 2005) dans le neuf,
et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ;
• En liaison avec le prêt Action Logement, des prêts de soutien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts
pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le
salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à
l’éclatement de la cellule familiale).
• Le prêt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accordé en complément du prêt conventionné et du prêt PAS et
sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêt
est élevé, mais il constitue un avantage les 4 premières années.
Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothécaire.
• Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts,
dont les conditions dépendent de chaque commune, mais ce
sont les conseils généraux qui décident de leur attribution.
Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières
sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org
• Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprès de votre organisme d'affiliation.
•Le Prêt Relais : la banque finance le prêt de votre futur bien
immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ce
prêt peut être avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation.
• Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même
famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soit
alors nul ou indexé sur le Livret A. Mais pour éviter que le fisc
ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez
un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette
des impôts.
Combinez les bons paramètres :
• Le taux d'intérêt :
- Fixe : il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais n'est
pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt.
- Variable : il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent éventuellement limiter les possibilités de variation
du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en conséquence. Il est important de privilégier les « prêts capés » dont
la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur
•Les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyez pas d'augmentation importante de vos ressources;
- modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée
du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse
en fonction de vos revenus ;
- lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs
prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en question soit
constant. Il évitera aussi l’augmentation du coût total du crédit.
Enfin n’oubliez pas que le coût du crédit est en fonction de sa
durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement.
TABLEAU A

(€/m2/mois)

Zones
A bis
A
B1
B2
C
DOM (Martinique,
Guadeloupe, Guyane,
Réunion, Saint-Barthélemy,
Saint-Martin,Mayotte)
TOM (Polynésie Française,
Nouvelle-Calédonie,
Saint- Pierre-et-Miquelon,
Iles Wallis et Futuna)

Loi Scellier
22,08 €
16,38 €
13,22 €
10,78 €
7,5 €

Loi Scellier Plafond de prix
Social
par m²
17,66 €
5000 €
13,1 €
5000 €
10,58 €
4000 €
8,62 €
2100 €
6€
2000 €

12,62 €

10,10 €

4000 €

15,97 €

13,31 €

4000 €

La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes
lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif
d'incitation à la location de logements neufs BBC
(Bâtiments Basse Consommation).
Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre
2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories :
- les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt
est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de
bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une
durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de
douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ;
- les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant
au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à
amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le
logement est loué durant quinze ans).
L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45%
du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les
amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des
avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord
avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix
du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit
« intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9
ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une
durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les
ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de
1,33% du prix de revient du logement.
L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet
donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la
Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année
2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir
ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12
ans et 32 % si la location dure 15 ans.
Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon
un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon
le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis
concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la
zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont
exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel
prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur :
www.legifrance.gouv.fr
Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occupants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu
pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit
d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements,
d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à
chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives),
d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage.
Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux
d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement
neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la
demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas
appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une
attestation ou d’une facture.
Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de :
- 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 €
dans le cas d’une garde alternée.
Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place :
- l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à
traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du
prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues
dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour
un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire
à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ;
- les dépenses d'équipement en faveur du développement durable :
les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de
chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit
d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt
s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères
de performances minimales plus élevés.
Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire
2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr
 Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail
d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses
aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites
traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux
sites des différentes banques, en passant par les associations de
défense ou de conseil des consommateurs.

M A R S - A V R I L 2 0 13 • N ° 8 5 • L’immobilier 100% entre particuliers

9
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Immobilier
Le marché en 201
3
les plus demandés, en parfait état et décorés par des
architectes. A mon avis, les prix vont encore baisser,
environ entre 5 – 10 % dans les mois à venir, pour
atteindre une baisse totale d’environ 15 – 20 % par rapport aux prix les plus élevés au printemps 2012. Cette
correction cyclique est complètement naturelle, résultat
logique de la hausse récente, et va aider à débloquer le
marché plus tard en 2013.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Qui investit aujourd’hui dans l’immobilier
d’exception français ?
Alexander Kraft : Une forte demande continue des
acheteurs étrangers à la recherche des valeurs refuges
compense un certain attentisme des acheteurs français
pour des biens de prestige plus modestes entre 0.5 million d’euros et 2 millions d’euros. En revanche, les transactions se concrétisent à la condition que les prix
soient réalistes et ajustés par rapport aux trimestres
antérieurs.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
L’immobilier français de prestige reste-t-il
une valeur refuge ?

Biens de prestige : la crise
persistante de la zone euro continue
à avoir un effet positif sur le marché
haut-de-gamme
Président Directeur Général de Sotheby’s International Realty France Monaco,
Alexander Kraft fait un point sur la situation du marché de l’immobilier de prestige.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Une étude publiée par le groupe Barnes
spécialisé dans l’immobilier de luxe fait
état d’une chute importante des transactions des biens de prestige à Paris, de 42%
sur un an pour les biens d’une valeur supérieure à 2 millions d’euros. Confirmez-vous
ce décrochage du marché immobilier d’exception parisien ?
Alexander Kraft : Non, contrairement à cette agence
plutôt parisienne citée, notre réseau national avec plus
de 55 agences en France a pu noter que le marché pour
des biens supérieurs à 2.5 millions d’euros résiste mieux
à la crise que le marché de prestige « normal ».
En effet, nous voyons un marché à deux vitesses : Le
marché pour des biens entre 0.5 million d’euros et 2.5
millions d’euros, à Paris mais aussi pour les résidences
secondaires en province, a ralenti pendant les derniers
mois de l’année 2012, et les prix ont baissé d’environ
10%. Par contre, le marché pour les biens très haut-degamme, entre 2.5 millions d’euros et plus de 20 millions
d’euros, affiche encore une activité assez stable, spécialement grâce aux étrangers à la recherche d’investissements alternatifs à long terme dans la pierre française.
En 2012, nous avons pu vendre plus de 50 biens entre
2.5 millions d’euros et 20 millions d’euros ; notre prix
moyen a été d’environ 1.4 million d’euros, une hausse de
21 % par rapport à 2011.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Selon vous, les prix dans l’immobilier hautde-gamme vont-ils fléchir dans les prochains mois ?
Alexander Kraft : Nous voyons une tendance très claire : Les acheteurs ne sont plus prêts à payer des prix
élevés pour des biens de prestige qui n’affichent pas
d’atouts particuliers ; les acquéreurs n’acceptent plus
des prix au mètre carré de plus de 12.000 euros pour
des appartements familiaux parisiens qui ne sont pas

10

localisés dans les quartiers les plus recherchés, qui ne
sont pas rénovés, ou qui ont d’autres inconvénients. La
même tendance peut aussi être observée dans le marché du très haut de gamme. Des prix au mètre carré
supérieurs à 20.000 euros sont uniquement acceptés s’il
s’agit des propriétés uniques, comme des penthouses
ou des hôtels particuliers importants dans les endroits

Alexander Kraft : Tout à fait. Il semble que la crise persistante de la zone euro continue à avoir un effet positif
sur le marché haut de gamme qui est devenu une valeur
refuge non seulement pour les Français, mais pour un
grand nombre d’acheteurs internationaux à la recherche
d’investissements alternatifs. Spécialement les acquéreurs étrangers ont une perspective sur le long terme et
apprécient les prix concurrentiels et la stabilité du marché immobilier français par rapport à d’autres marchés
internationaux.
Fondé en 1976 à l’origine comme département immobilier de Sotheby’s, l’une de plus grandes et de plus
anciennes maisons de vente aux enchères du monde,
Sotheby’s International Realty ® est devenu le leader
mondial pour la vente de l’immobilier de prestige avec
plus de 650 agences immobilières dans plus de 50 pays.
En France, Sotheby’s International Realty ® est représenté par plus de 55 agences indépendantes dans les
plus importants marchés immobiliers de l’hexagone.

Grèce : Les prix immobiliers
continuent de chuter
Notaire francophone à Athènes, Me Alice Christodoulou nous éclaire sur l’évolution du marché immobilier grec.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Bonjour, comment se porte le marché
immobilier grec ?

Me Alice Christodoulou : En 2012, la baisse des prix du
marché est estimée par diverses sources entre 15 et 20%,
en forte baisse pour la troisième année consécutive.

Me Alice Christodoulou : Le marché immobilier en
Grèce, après des années de surévaluations, a perdu
entre 20 et 40% les 3 dernières années. Les raisons sont
évidemment liées au contexte économique, mais également au fait que la clientèle grecque est passée d’un
statut « acheteur » à « vendeur ». Les nouvelles taxes
instaurées ces dernières années (l’impôt «signe objectif
de richesse » et la taxe foncière) ont obligé bon nombre
de propriétaires à se séparer de leur bien, dans un pays
où quasi 80% des ménages sont propriétaires. Près de
100.000 biens sont à vendre rien que dans les îles
grecques, et le rare dynamisme du marché provient
d’acquéreurs étrangers cherchant à acquérir une villa
secondaire.

L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels conseils donneriez-vous aux français
qui souhaitent acheter un bien immobilier
en Grèce ?

L’immobilier 100% entre Particuliers :
De combien les prix immobiliers ont-ils
chuté sur l’ensemble de l’année dernière?

L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 5 • M A R S - A V R I L 2 0 13

Me Alice Christodoulou : Le premier conseil serait d’éviter de chercher à profiter de la situation en donnant
des prix trop bas. Cela se sait vite, et la Grèce est un village…
Après avoir bien évidemment choisi l’endroit de vos
rêves, il s’agit de bien connaître et suivre les démarches
administratives requises. Pour ce faire, un contact avec
un notaire, processus obligatoire, peut être riche de certains conseils ou aides afin d’éviter toute tracasserie
lors de l’achat, ou plus tard. L’achat d’un bien est toujours une opération particulière, quel que soit le montant
ou le pays, et la Grèce n’échappe pas a cette règle, sans
non plus s’avérer plus compliqué ou risqué qu’ailleurs.

NOTRE
DOSSIER
SPECIAL
2013, ce qui change
dans l’immobilier
DPE plus fiable
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
va être amélioré grâce à de nouveaux outils.
Obligatoire lors de la vente ou de la location d’un
bien, le dispositif souffre d’une mauvaise presse
suite à des fraudes. Un nouveau système de calcul, agréé par l’État et jugé plus fiable, sera en
place dès le 1er avril 2013.
PTZ+ réservé aux logements basse
consommation
Depuis le 1er janvier, pour être éligible au prêt à
taux zéro, le bâtiment doit non seulement être
neuf mais aussi doté du label BBC. Pour rappel,
les logements anciens ne peuvent bénéficier du
prêt à taux zéro plus qu’en cas d’importants travaux de rénovation.
Entrée en vigueur du Duflot
Successeur de la loi Scellier, le Duflot est un
avantage fiscal qui offre une réduction d’impôt
de 18% aux investisseurs, pour l’achat d’un
logement neuf mis en location pendant au moins
9 ans. Pour bénéficier du dispositif, le loyer pratiqué doit être inférieur de 20% aux prix du marché.
Plus-values immobilières surtaxées
La fiscalité des plus-values immobilières est
renforcée pour les sommes supérieures à
50.000 euros. Le taux de taxation augmente
avec le montant de la plus-value, allant de 2%
pour celle au-dessous de 100.000 euros à 6%
au-delà de 250.000 euros.
Réglementation thermique
en évolution
Deux nouveaux labels font leur apparition pour
les habitations neuves construites en 2013 : la
Haute performance énergétique (HPE) et la Très
haute performance énergétique (THPE). La
réglementation thermique 2012, entrée en
vigueur au 1er janvier 2013, est plus exigeante
que la précédente.
Taxe sur les locaux vacants
La taxe sur les logements vacants est rehaussée
depuis le 1er janvier 2013. Son taux, de 12,5%
pour la première année d’imposition, passe à
25% dès la deuxième année. L’objectif de cette
mesure est de lutter contre la rétention de
locaux.
Observatoire des loyers
Le Ministère du Logement a annoncé la création
de 17 observatoires de loyers, répartis sur le territoire français. L’objectif de ces observatoires
pilotes est d’établir une fourchette de loyers que
les bailleurs devront respecter dans le cadre du
projet sur l’encadrement des loyers.
Revalorisation des APL
L’aide personnalisée au logement (APL) a été
revalorisée au 1er janvier de 2,15%, sur la base
de l’évolution de l’Indice de référence des loyers.
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  • 1. 085APLIM_001_002_057APLIM_001_002.qxd 11/02/2013 17:44 Page 1 1 € .95 Le service immobilier entre particuliers 164 pages d’annonces en France et à l’Etranger L’immobilier 100% entre particuliers N°85 - Mars - Avril 2013 Achetez p 25 - Dépt : 22 100% p 29 - Dépt : 27 entre particuliers p 32 - Dépt : 31 p 19 - Dépt : 12 p 41 - Dépt : 45 Profitez de notre centrale d’acheteurs p 65 - Dépt : 90 L 14395 - 85 - F: 1,95 € - RD Vendez p 16 - Dépt : 06 (depuis un poste fixe) Découvrez notre nouvelle rubrique “ interviews exclusives d’experts” p 63 - Dépt : 88
  • 2. 085APLIM_001_002_057APLIM_001_002.qxd 11/02/2013 17:44 Page 2 Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers N°85 - Mars - Avril 2013 Sommaire Index des annonces classées par département voir p. 3 Retrouvez également toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet : y www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr Découvrez le Service Immobilier à domicile voir p. 4 voir p. 6 Nos conseils pratiques Nos interviews exclusives d’experts voir p. 11 voir p. 12 Questions juridiques voir p. 13 Le Panorama Couleurs voir p. 68 Nos milliers d’offres classées par département voir p. 162 Des témoignages de vendeurs et d’acheteurs Visitez les biens voir p. 163 à distance L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS Immeuble Élysées La Défense 7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr Une publication de la société Appel Immo RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 € Présidente : Fabienne BLEYNIE N° ISSN : 1293-9234 Dépôt légal à parution Bimestriel Mars - Avril 2013 Numéro 85 – 1,95 € Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprimé par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Ce Logo certifie une action respectueuse de l’environnement par notre imprimeur.
  • 3. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 3 PAGES 68 à 161 LES ANNONCES par département Pratique : les annonces sont classées par département et par ordre croissant de prix. LES D.O.M. LES BIENS A L’ETRANGER Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 159 à 161 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 97 98 AD BE BR CA CH CV CZ EG ES GB GR HR IT MA MC MD PL PT RO RS SN TN VE Ain ...................................................................p 68 Aisne ...............................................................p 68 Allier ................................................................p 69 Alpes de Hte Provence..................................p 70 Hautes Alpes ..................................................p 71 Alpes Maritime ...............................................p 71 Ardèche ..........................................................p 73 Ardennes ........................................................p 74 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13 • N ° 8 5 • L’immobilier 100% entre particuliers 3
  • 4. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 4 S E RVIC E S G R ATU ITS « Découvrez le Service Immobilier à Domicile de notre partenaire » Vous permet de recevoir gratuitement, chez vous, tous les 15 jours, une liste de biens selon vos critères de sélection. En 3 étapes très simples... Chaque quinzaine, vous recevrez gratuitement chez vous une liste de biens qui vous intéressent * 2 *Dans la mesure où des biens correspondant à vos critères sont disponibles. 4 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 5 • M A R S - A V R I L 2 0 13 v Complétez le bulletin d’adhésion au Service Acheteurs, p 5. v v 1 3 Vous téléphonez directement au vendeur pour traiter de particulier à particulier.
  • 5. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 5 UNIQUE EN FRANCE “ “ Pour recevoir gratuitement chez vous des propositions de biens, précisez-nous votre projet immobilier Vous précisez votre projet immobilier... ... et vous complétez avec vos coordonnées Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer à votre achat, en euros q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt) Maximum 5 départements q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion q Vous indiquez vos coordonnées q Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion q ¡ Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à : L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS 55025 - 34076 Montpellier Cedex 3 Précisez votre projet immobilier Complétez ci-dessous toutes les parties Vous recherchez… 1 Quel est le bien immobilier que vous recherchez ? . } Cochez 1 seule case t Melle (1 seul choix possible) q Château / Propriété q Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie q Studio, Appartement, Immeuble q Terrain seul q Propriété agricole ou viticole q Commerces q Viager 2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ? (inscrivez la somme en euros) Euros Par exemple : 3 0 0 0 0 0 Trois cent mille euros Votre montant est supérieur à 250 000 € ? Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche : Surface habitable minimum ................................... m2 Surface terrain minimum ................................... m2 3. Où recherchez-vous votre bien en France ? Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum) Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez : t Mme tM Nom ………………………......………………………………………………….......………... Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………... Adresse ……………………………………………………………........……….......………... Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………... Tél. ……...……………………… Conditions générales d’adhésion acheteur 1 - Je soussigné(e), M déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement au Service Acheteurs, directement entre particuliers. 2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confidentialité de ces informations sera rigoureusement respectée : aucun vendeur ne pourra obtenir de la part de la société mon nom et mes coordonnées. 3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens immobiliers vendus sans commission* à la vente. 4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibilité dont je sera informé). 5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier. 6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de recherche est satisfaite ou à modifier. 30 Date Signature obligatoire Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider. Départ. 1 Départ. 2 Départ. 3 Départ. 4 Départ. 5 u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.  La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers. Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant. Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation. Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent. * Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche. Conservez cette partie Conditions générales d’adhésion au Service Acheteurs de 1 - Tout adhérent au Service Acheteurs déclare être un particulier réellement à la recherche d'un bien. L'adhésion aux Services Acheteurs, directement entre particuliers, est gratuite. votre demande. La confidentialité de ces informations est rigoureusement respectée : aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la société votre nom et vos coordonnées. 2 - Vos coordonnées sont insérées dans notre fichier informatique afin d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critères énoncés dans 3 - Vous recevrez gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, votre sélection de biens immobiliers vendus sans commission à la vente (dans la mesure où il existe des biens correspondant à vos critères de recherche). 4 - Vous pourrez consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui vous intéressent. 5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l'offre et de la demande régissant le marché de l'immobilier. 6 - En contrepartie, vous vous engagez à nous prévenir immédiatement le jour où votre demande de recherche est satisfaite ou à modifier. M A R S - A V R I L 2 0 13 • N ° 8 5 • L’immobilier 100% entre particuliers 5
  • 6. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 6 Calculer tous les coûts Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ? Les « frais de notaire » : un surplus à prévoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc chargé de collecter les impôts perçus par l'État et les collectivités locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% à 3% (moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis à la TVA et supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens, puisque fixée à 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire, sont considérés comme neufs, les logements en cours de construction, c’est-à-dire la vente sur plans ou la Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également concernés les logements achevés depuis moins de cinq ans. A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualité du vendeur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est plus traité comme un logement neuf, une construction sur plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont en fait composés de plusieurs éléments. • La rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... Ces honoraires, appelés « émoluments proportionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente (les pourcentages sont dégressifs par tranches de prix). La TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature du contrat de vente. C’est aussi ce jour-là que vous verserez le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes sont classés par série, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente immobilière, les émoluments proportionnels du notaire appartiennent à la série 1. Tranche première Série S1 % Série 1 De 0 à 6500 € 4% Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 € 1,65 % Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 € 1,10 % Au-delà de 60.000 € 0,825 % Tranche deuxième Série S2 % Série 2 De 0 jusqu'à 6500 € 2% Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 € 1,10 % Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 € 0,75 % Au-delà de 30.000 € 0,55 % Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr • Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou « émoluments fixes », qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : état civil, extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence d’amiante, termites ou plomb, formalités de publicité au bureau des hypothèques... Le tarif de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €. • Les « débours », c’est-à-dire les sommes versées à des tiers pour le compte du client : géomètre, syndic de copropriété, états hypothécaires, coût des pièces, frais postaux, etc. • Les droits et taxes payés au Trésor Public : il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi « droits de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des droits d’enregistrement s’élève à 5,09 %. Le montant versé est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de 6 vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains. Les « droits de mutations » sont composés de la taxe communale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf), et d’un « prélèvement pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le neuf de la taxe départementale.. A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti au paiement de la TVA. Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui sont concernés par les pièces administratives) et éventuellement celui de ses émoluments, provision qui peut être complétée si besoin. NOS CONSEILS PRATIQUES • Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes, l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent normalement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de raccordement aux différents compteurs, de la « frontière » de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée. Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées. • Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux dépenses des équipements publics peut être à verser à la commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux. Si vous achetez un terrain à bâtir ... Prévoyez vos dépenses futures ! Au moment de l'achat • Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dépendent de la qualité du vendeur : si vous êtes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain à un particulier pour y faire construire une maison à usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus). • Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujetti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les marchands de biens ou à une collectivité locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7% avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de manière précise les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est vivement recommandée si vous doutez de la nature du terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple). Prenez en compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous auprès du syndic sur le montant des charges collectives à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les cas, vous pouvez également demander au vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles- des deux dernières années. Dès la signature de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur. À l'obtention du permis de construire • Vous avez déposé votre demande de permis de construire avant le 1er mars 2012. Le département et la commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance du permis de construire, le paiement de diverses taxes et redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée dans la plupart des communes, dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la Taxe Départementale pour le financement du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles dans certains départements ; la participation pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31décembre 1999 ; la participation pour dépassement du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales ne les demandent pas. Renseignez-vous. Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars 2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité (exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS). Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au 1er janvier 2015. À noter que désormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés. • Elles vous demanderont, peut-être aussi, une participation au financement des équipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’égout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont pas opté pour le financement de leurs installations. L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 5 • M A R S - A V R I L 2 0 13 Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir. - Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au cours des cinq années précédentes, en réclamant les procès verbaux des assemblées générales, et quels sont les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une idée des investissements que vous devrez supporter. En règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée générale des copropriétaires, mais non encore réalisés, restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à compter du jour de la signature de l'acte définitif. N'oubliez pas les impôts locaux ! - La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er janvier de l'année en cours. En général, la plupart des actes de vente prévoient un partage de la taxe foncière au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage. - D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe concernant les logements vacants ou celle des terrains agricoles devenus constructibles. Une TVA qui a augmenté cette année en passant à 7% Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste appliquée pour tous les devis effectués et les versements d’acomptes versés avant le 20 décembre 2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les logements d’habitation individuelle (et leurs dépendances), soit situés dans un immeuble collectif (ou leur partie commune), en résidence principale ou secondaire et achevés depuis plus de deux ans. Locaux concernés : Les maisons individuelles et les logements situés dans des immeubles collectifs. La mesure s'applique à tous les locaux affectés exclusivement ou principalement à l'habitation, qu'ils soient la résidence principale ou secondaire de l'occupant, ainsi que les dépendances liées à ces maisons et logements. Exemples : balcons, caves, greniers, débarras, garages privatifs attenants à l'habitation. * Les parties communes des immeubles collectifs si elles sont affectées principalement à l'habitation. Dès lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à usage d'habitation, les travaux réalisés dans les parties communes relèvent en totalité du taux réduit de 7%. Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de chauffage excepté la chaudière de l'immeuble, ravalement de l'immeuble. Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés, si vous achetez vous-même des équipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi les équipements ménagers et mobiliers, de même de gros équipements destinés à l’installation ou au remplacement du chauffage ou des sanitaires. Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions d’octroi sur la période de deux ans. Formulaires sur : www.impots.gouv.fr Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la production d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus de plus de la moitié du gros œuvre. Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus des deux tiers des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. À noter enfin que l’administration fiscale a précisé que seront également concernés, par le taux de TVA réduit, les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les jardins. Ils doivent constituer le préalable nécessaire à des travaux d’entretien ou de travaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par le client luimême, porter sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’habitation proprement dit, mais également dépendances usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte l’entretien des espaces verts).
  • 7. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 7 Estimer la valeur d’un bien Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement… Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu… 1 Ne dépassez pas le prix du marché... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou régions, suivent le marché du logement, achetez des revues spécialisées. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui majeur dans la détermination du prix. - Il est préférable de visiter le bien à différents moments de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un restaurant : établissements souvent bruyants. - Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à défaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas l’évolution de votre environnement... Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme, ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous également auprès de la Direction Départementale de l'Équipement ou Direction Départementale des Territoires (travaux routiers, par exemple). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite résidence collective, composée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et qu'il n'est pas rénové. Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits « plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence ; la présence de verdure et, dans les régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif. 5 Privilégiez les logements bien exposés et bien conçus Ces qualités permettront en effet à votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi: la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ; petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol, même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses... 7 Tous les équipements complémentaires n'ont pas la même valeur - Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique, sont plus estimées que le cairon). - Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment NOS CONSEILS PRATIQUES procéder, renseignez-vous auprès d'une association de consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvénients liés à la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence. - Vous pourrez également tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fondations et le coût du drainage. Questionnez votre voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable, inondable...) 1 Pour apprécier la qualité globale, 0 faites-vous aider par un initié. - Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org - Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par exemple en compte la situation géographique du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc… Résidence secondaire : une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour l'achat d'une résidence principale. N'achetez cependant pas à n'importe quel prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que pour d'autres types de logements. - Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez, ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prixmoindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court d'argent... Vous achetez avant tout pour investir… • Les produits doivent être très bien placés et d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont les bienvenus. • N'hésitez pas non plus à investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intérieure. Ces produits sont très recherchés dans les grandes agglomérations. • Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires y restent plus longtemps. • Tenez compte de la composition sociologique de la commune où vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées. Maison ancienne : quelques tuyaux pour repérer les gros défauts • Demandez à visiter le grenier pour vérifier la charpente. Si les poutres sont humides, elles risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimètres. • Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher. • Effectuez également un tour à la cave pour repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage éventuel à effectuer). • Méfiez-vous des plafonds où vous repérez d'importantes fissures, surtout si des différences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à remplacer. • Les murs ne doivent pas présenter de traces d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs. • Contrôlez l'état de l'installation électrique (prises, interrupteurs, compteurs). • Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste. En savoir plus… Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude de marché... pour savoir précisément ce que comporte une expertise immobilière ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consultez l’annuaire de la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels sur leur site Internet : www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris). Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire établir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org M A R S - A V R I L 2 0 13 • N ° 8 5 • L’immobilier 100% entre particuliers 7
  • 8. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 8 Penser à toutes les démarches lettre Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir vous rétracter pardélai derecommandée avec accusé de réception dans le sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recompropriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mandée vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier, par exemple). des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir. Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non 1 Décryptez... L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer. 2 Enquêtez pour mieux cohabiter... Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ? Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien-être. 3 Apprenez le règlement... En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement de copropriété, notamment sur les clauses concernant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est très important, car il détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez exercer votre profession dans votre appartement, mais est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement, en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »). - Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13 décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre expert et consultez alors le procès-verbal et le plan dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du département. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du 8 terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible ? - Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiqueront les règles de construction applicables dans votre localité et les conditions d'évolution de votre environnement. - S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non. 6 Prémunissez-vous contre les malfaçons... - Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ». Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et permet d'éviter au client d'engager une procédure en responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de malfaçons. - Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts que contre les « vices cachés », à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile. - La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les ouvrages de voirie et d'équipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a innové et créé une disposition très importante applicable depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez alors une promesse unilatérale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : • Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 5 • M A R S - A V R I L 2 0 13 professionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. À noter que la loi portant Engagement National pour le Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant signé un compromis ou une promesse de vente dispose d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de Cassation estime que la remise en mains propres d’un acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier par extension - resteraient le seul moyen de notification. L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. - « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept jours, de l'acquéreur. - La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par exemple : la non-obtention des prêts). - Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une « condition suspensive ». Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les NOS CONSEILS PRATIQUES Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Le certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du terrain. Il est conçu comme un document informatif ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi, etc. Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le certificat d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les deux mois suivant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire ! En savoir plus... Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue 60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union Fédérale des Consommateurs : www.quechoisir.org sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de la mutation professionnelle prévue, etc. 9 Vérifiez avant de signer le contrat de vente définitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire. Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires. 1 Vous avez acheté votre terrain, 0 et pensez désormais à construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net (SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause. 1 Et après ? 1 Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom, voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir les frais divers, est souvent surévaluée.
  • 9. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 9 Trouver les financements NOS CONSEILS PRATIQUES Sachez choisir et combiner vos prêts en fonction de votre projet. Les avantages fiscaux À quel prêt principal avez-vous droit ? • Le Prêt Conventionné peut couvrir désormais 100% du coût de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé (celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est supprimée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). • Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à condition de ressources. Sont pris en considération l'ensemble des revenus imposables de toutes les personnes composant le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de résidence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +). • Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la concurrence la plus large possible et de bien comparer les coûts du crédit (voir encadré : les questions essentielles). Plus le montant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée. Les prêts complémentaires La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un Prêt Conventionné a été modifiée en 2010. • Le Prêt à Taux Zéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le Pass Foncier. Attribué sous certaines conditions, il est toujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant de résidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concernés s’ils servent de première occupation après la réalisation de travaux l’assimilant à du neuf. D’autres conditions sont prises en compte, comme la quotité du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien. Il peut être demandé auprès de tous les établissements de crédits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualités constantes, pour une durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de différé de remboursement. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année N-2). Il doit être inférieur à la limite fixée par le PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zone A et 53.000 euros en zone C. De plus, ce prêt est réservé aux ménages « primo-accédants », c’est-à-dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre avec le Éco-PTZ qui finance des travaux. • L’Éco-PTZ sert à financer des travaux garantissant une performance énergétique minimale à des logements anciens à usage de résidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et le crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intérêts et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à hauteur de 30.000 euros maximum. • Le Prêt d'Épargne Logement est accordé après une phase d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Logement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pendant la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5% prime d'État incluse). * La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite de 1 525 € si l’opération finance une opération de construction ou un logement vert, et de 1 000 € pour toutes les autres opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence principale à hauteur de 92.000 €. La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5 % hors prime d'état (2,25% avec la prime d’État). Un minimum de 300 € est requis à l’ouverture du compte. La prime est égale à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la limite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés est fixé à 3% au 1er août 2011. Un prêt peut être contracté à partir de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €. Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intérêt du compte épargne logement est égal au deux tiers du taux des premiers livrets de caisse d'épargne (Livret A). Plan et Compte Épargne Logement peuvent avoir une durée de 2 à 15 ans et peuvent être cumulés, à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 €. Sachez aussi que vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre épargne logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt. Les questions essentielles Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous poser une série de questions et comparer tous les paramètres : Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agitil d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ? Quelle est la date de la première échéance ? Que se passera-t-il en cas de remboursement anticipé ? Ouvret-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution, coût de l'assurance décèsinvalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous sur le coût effectif global (qui intègre, outre le taux, tous ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel : souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel » et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour compenser (il est un des points importants à négocier) ; - la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les conséquences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des conditions et des pénalités ? Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui sera le plus adapté à vos situation personnelle. • Le prêt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10 salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au financement des logements de ses employés, remis au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à 2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à 15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération. Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux : - lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonnés (prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N2) ; - lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une maison ; - lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle ; - ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ; - au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint suite à un divorce ; - s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référence à la réglementation thermique (RT 2005) dans le neuf, et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ; • En liaison avec le prêt Action Logement, des prêts de soutien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à l’éclatement de la cellule familiale). • Le prêt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accordé en complément du prêt conventionné et du prêt PAS et sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêt est élevé, mais il constitue un avantage les 4 premières années. Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothécaire. • Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts, dont les conditions dépendent de chaque commune, mais ce sont les conseils généraux qui décident de leur attribution. Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org • Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprès de votre organisme d'affiliation. •Le Prêt Relais : la banque finance le prêt de votre futur bien immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ce prêt peut être avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation. • Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soit alors nul ou indexé sur le Livret A. Mais pour éviter que le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette des impôts. Combinez les bons paramètres : • Le taux d'intérêt : - Fixe : il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais n'est pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt. - Variable : il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent éventuellement limiter les possibilités de variation du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en conséquence. Il est important de privilégier les « prêts capés » dont la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur •Les mensualités de remboursement peuvent être : - constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyez pas d'augmentation importante de vos ressources; - modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de vos revenus ; - lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en question soit constant. Il évitera aussi l’augmentation du coût total du crédit. Enfin n’oubliez pas que le coût du crédit est en fonction de sa durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement. TABLEAU A (€/m2/mois) Zones A bis A B1 B2 C DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin,Mayotte) TOM (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Saint- Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna) Loi Scellier 22,08 € 16,38 € 13,22 € 10,78 € 7,5 € Loi Scellier Plafond de prix Social par m² 17,66 € 5000 € 13,1 € 5000 € 10,58 € 4000 € 8,62 € 2100 € 6€ 2000 € 12,62 € 10,10 € 4000 € 15,97 € 13,31 € 4000 € La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif d'incitation à la location de logements neufs BBC (Bâtiments Basse Consommation). Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre 2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories : - les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ; - les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le logement est loué durant quinze ans). L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45% du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit « intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9 ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de 1,33% du prix de revient du logement. L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année 2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12 ans et 32 % si la location dure 15 ans. Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur : www.legifrance.gouv.fr Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occupants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements, d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives), d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage. Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une attestation ou d’une facture. Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de : - 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ; - 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 € dans le cas d’une garde alternée. Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place : - l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ; - les dépenses d'équipement en faveur du développement durable : les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères de performances minimales plus élevés. Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire 2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr  Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux sites des différentes banques, en passant par les associations de défense ou de conseil des consommateurs. M A R S - A V R I L 2 0 13 • N ° 8 5 • L’immobilier 100% entre particuliers 9
  • 10. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 10 Immobilier Le marché en 201 3 les plus demandés, en parfait état et décorés par des architectes. A mon avis, les prix vont encore baisser, environ entre 5 – 10 % dans les mois à venir, pour atteindre une baisse totale d’environ 15 – 20 % par rapport aux prix les plus élevés au printemps 2012. Cette correction cyclique est complètement naturelle, résultat logique de la hausse récente, et va aider à débloquer le marché plus tard en 2013. L’immobilier 100% entre Particuliers : Qui investit aujourd’hui dans l’immobilier d’exception français ? Alexander Kraft : Une forte demande continue des acheteurs étrangers à la recherche des valeurs refuges compense un certain attentisme des acheteurs français pour des biens de prestige plus modestes entre 0.5 million d’euros et 2 millions d’euros. En revanche, les transactions se concrétisent à la condition que les prix soient réalistes et ajustés par rapport aux trimestres antérieurs. L’immobilier 100% entre Particuliers : L’immobilier français de prestige reste-t-il une valeur refuge ? Biens de prestige : la crise persistante de la zone euro continue à avoir un effet positif sur le marché haut-de-gamme Président Directeur Général de Sotheby’s International Realty France Monaco, Alexander Kraft fait un point sur la situation du marché de l’immobilier de prestige. L’immobilier 100% entre Particuliers : Une étude publiée par le groupe Barnes spécialisé dans l’immobilier de luxe fait état d’une chute importante des transactions des biens de prestige à Paris, de 42% sur un an pour les biens d’une valeur supérieure à 2 millions d’euros. Confirmez-vous ce décrochage du marché immobilier d’exception parisien ? Alexander Kraft : Non, contrairement à cette agence plutôt parisienne citée, notre réseau national avec plus de 55 agences en France a pu noter que le marché pour des biens supérieurs à 2.5 millions d’euros résiste mieux à la crise que le marché de prestige « normal ». En effet, nous voyons un marché à deux vitesses : Le marché pour des biens entre 0.5 million d’euros et 2.5 millions d’euros, à Paris mais aussi pour les résidences secondaires en province, a ralenti pendant les derniers mois de l’année 2012, et les prix ont baissé d’environ 10%. Par contre, le marché pour les biens très haut-degamme, entre 2.5 millions d’euros et plus de 20 millions d’euros, affiche encore une activité assez stable, spécialement grâce aux étrangers à la recherche d’investissements alternatifs à long terme dans la pierre française. En 2012, nous avons pu vendre plus de 50 biens entre 2.5 millions d’euros et 20 millions d’euros ; notre prix moyen a été d’environ 1.4 million d’euros, une hausse de 21 % par rapport à 2011. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, les prix dans l’immobilier hautde-gamme vont-ils fléchir dans les prochains mois ? Alexander Kraft : Nous voyons une tendance très claire : Les acheteurs ne sont plus prêts à payer des prix élevés pour des biens de prestige qui n’affichent pas d’atouts particuliers ; les acquéreurs n’acceptent plus des prix au mètre carré de plus de 12.000 euros pour des appartements familiaux parisiens qui ne sont pas 10 localisés dans les quartiers les plus recherchés, qui ne sont pas rénovés, ou qui ont d’autres inconvénients. La même tendance peut aussi être observée dans le marché du très haut de gamme. Des prix au mètre carré supérieurs à 20.000 euros sont uniquement acceptés s’il s’agit des propriétés uniques, comme des penthouses ou des hôtels particuliers importants dans les endroits Alexander Kraft : Tout à fait. Il semble que la crise persistante de la zone euro continue à avoir un effet positif sur le marché haut de gamme qui est devenu une valeur refuge non seulement pour les Français, mais pour un grand nombre d’acheteurs internationaux à la recherche d’investissements alternatifs. Spécialement les acquéreurs étrangers ont une perspective sur le long terme et apprécient les prix concurrentiels et la stabilité du marché immobilier français par rapport à d’autres marchés internationaux. Fondé en 1976 à l’origine comme département immobilier de Sotheby’s, l’une de plus grandes et de plus anciennes maisons de vente aux enchères du monde, Sotheby’s International Realty ® est devenu le leader mondial pour la vente de l’immobilier de prestige avec plus de 650 agences immobilières dans plus de 50 pays. En France, Sotheby’s International Realty ® est représenté par plus de 55 agences indépendantes dans les plus importants marchés immobiliers de l’hexagone. Grèce : Les prix immobiliers continuent de chuter Notaire francophone à Athènes, Me Alice Christodoulou nous éclaire sur l’évolution du marché immobilier grec. L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, comment se porte le marché immobilier grec ? Me Alice Christodoulou : En 2012, la baisse des prix du marché est estimée par diverses sources entre 15 et 20%, en forte baisse pour la troisième année consécutive. Me Alice Christodoulou : Le marché immobilier en Grèce, après des années de surévaluations, a perdu entre 20 et 40% les 3 dernières années. Les raisons sont évidemment liées au contexte économique, mais également au fait que la clientèle grecque est passée d’un statut « acheteur » à « vendeur ». Les nouvelles taxes instaurées ces dernières années (l’impôt «signe objectif de richesse » et la taxe foncière) ont obligé bon nombre de propriétaires à se séparer de leur bien, dans un pays où quasi 80% des ménages sont propriétaires. Près de 100.000 biens sont à vendre rien que dans les îles grecques, et le rare dynamisme du marché provient d’acquéreurs étrangers cherchant à acquérir une villa secondaire. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux français qui souhaitent acheter un bien immobilier en Grèce ? L’immobilier 100% entre Particuliers : De combien les prix immobiliers ont-ils chuté sur l’ensemble de l’année dernière? L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 5 • M A R S - A V R I L 2 0 13 Me Alice Christodoulou : Le premier conseil serait d’éviter de chercher à profiter de la situation en donnant des prix trop bas. Cela se sait vite, et la Grèce est un village… Après avoir bien évidemment choisi l’endroit de vos rêves, il s’agit de bien connaître et suivre les démarches administratives requises. Pour ce faire, un contact avec un notaire, processus obligatoire, peut être riche de certains conseils ou aides afin d’éviter toute tracasserie lors de l’achat, ou plus tard. L’achat d’un bien est toujours une opération particulière, quel que soit le montant ou le pays, et la Grèce n’échappe pas a cette règle, sans non plus s’avérer plus compliqué ou risqué qu’ailleurs. NOTRE DOSSIER SPECIAL 2013, ce qui change dans l’immobilier DPE plus fiable Le diagnostic de performance énergétique (DPE) va être amélioré grâce à de nouveaux outils. Obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien, le dispositif souffre d’une mauvaise presse suite à des fraudes. Un nouveau système de calcul, agréé par l’État et jugé plus fiable, sera en place dès le 1er avril 2013. PTZ+ réservé aux logements basse consommation Depuis le 1er janvier, pour être éligible au prêt à taux zéro, le bâtiment doit non seulement être neuf mais aussi doté du label BBC. Pour rappel, les logements anciens ne peuvent bénéficier du prêt à taux zéro plus qu’en cas d’importants travaux de rénovation. Entrée en vigueur du Duflot Successeur de la loi Scellier, le Duflot est un avantage fiscal qui offre une réduction d’impôt de 18% aux investisseurs, pour l’achat d’un logement neuf mis en location pendant au moins 9 ans. Pour bénéficier du dispositif, le loyer pratiqué doit être inférieur de 20% aux prix du marché. Plus-values immobilières surtaxées La fiscalité des plus-values immobilières est renforcée pour les sommes supérieures à 50.000 euros. Le taux de taxation augmente avec le montant de la plus-value, allant de 2% pour celle au-dessous de 100.000 euros à 6% au-delà de 250.000 euros. Réglementation thermique en évolution Deux nouveaux labels font leur apparition pour les habitations neuves construites en 2013 : la Haute performance énergétique (HPE) et la Très haute performance énergétique (THPE). La réglementation thermique 2012, entrée en vigueur au 1er janvier 2013, est plus exigeante que la précédente. Taxe sur les locaux vacants La taxe sur les logements vacants est rehaussée depuis le 1er janvier 2013. Son taux, de 12,5% pour la première année d’imposition, passe à 25% dès la deuxième année. L’objectif de cette mesure est de lutter contre la rétention de locaux. Observatoire des loyers Le Ministère du Logement a annoncé la création de 17 observatoires de loyers, répartis sur le territoire français. L’objectif de ces observatoires pilotes est d’établir une fourchette de loyers que les bailleurs devront respecter dans le cadre du projet sur l’encadrement des loyers. Revalorisation des APL L’aide personnalisée au logement (APL) a été revalorisée au 1er janvier de 2,15%, sur la base de l’évolution de l’Indice de référence des loyers.