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Finances


          L’indicateur-expert,
   un allié de poids pour accroître
le rendement fiscal des additionnels
      au précompte immobilier
                                                    en collaboration avec               LUIGI MENDOLA CONSEILLER EXPERT
                                                    AMAURY BERTHOLOMÉ CONSEILLER        SYLVIE SMOOS CONSEILLER
              KATLYN VAN OVERMEIRE CONSEILLER       MATHIEU LAMBERT CONSEILLER          LAETITIA VANDER BORGHT CONSEILLER



Les recettes fiscales issues
des additionnels au précompte
immobilier représentent pour
les communes wallonnes
un apport financier de près
de 800 millions d’euros,
soit environ 19 % de leurs
recettes ordinaires. Or,
comme nous allons le voir à
travers cet article, cet impôt
pose un nombre important
de difficultés qui viennent
entraver non seulement
l’équité même de cet
impôt mais engendrent des
manques à gagner importants
dans le chef des communes
qui constituent les principaux
bénéficiaires des recettes
fiscales issues de cet impôt.




U
       NE PISTE À EXPLORER pour                          Les difficultes liées                 et la perception de l’impôt sont assurés par
       remédier partiellement à ces                   au précompte immobilier                 l’Etat fédéral.
       lacunes en attendant une réforme         Le précompte immobilier en tant que tel       Si la base taxable est actuellement le revenu
       plus en profondeur : celle des indi-     est un impôt régional, au sens de la loi de   cadastral des biens immeubles (c’est-à-dire
cateurs-experts et de leur poids potentiel      financement1 ; la Région wallonne en fixe     le « revenu moyen normal net des propriétés
pour contribuer à une mise à jour plus per-     le taux et les exonérations, tandis que le    foncières bâties et non bâties et du matériel
formante de la matrice cadastrale.              revenu cadastral, formant la base taxable,    et de l’outillage, fixés pour une période de

                                                                                                      FÉVRIER 2012 N°865 MOUVEMENT COMMUNAL 21
Finances

   référence déterminée par la loi2 »), dont la        Face à ces constats, l’Union des Villes et      cette optique, il conviendrait de renforcer
   détermination appartient à l’Administra-            Communes de Wallonie préconise une              et de développer le rôle des indicateurs-
   tion fédérale, la Région est à même d’en            réforme4 en profondeur du système d’im-         experts désignés au sein des communes.
   choisir une autre.                                  position du foncier en Région wallonne et,      Avant de voir plus en détails quels sont
   Les villes et communes perçoivent un                concernant l’immobilier bâti, plaide pour       les missions et le rôle exercé par ces der-
   additionnel au précompte immobilier, le             une taxation assise sur la valeur d’acquisi-    niers, arrêtons-nous un instant sur la
   taux en étant fixé par les règlements fis-          tion d’un bien avec indexation sur la base de   manière dont est mise à jour cette matrice
   caux locaux, sachant que la circulaire bud-         la croissance générale des valeurs foncières.   cadastrale.
   gétaire régionale recommande, en 2012,
   un taux maximum de deux mille six cents                                                                           La mise à jour
   centimes additionnels.                                                                                     de la matrice cadastrale,
   La recette revenant aux villes et com-                                                                     en théorie et en pratique
   munes constitue en réalité l’essentiel du
                                                               Un impôt                                C’est l’Administration générale de la Docu-
   rendement de cet impôt, puisque 61  %                      qui pose un                              mentation patrimoniale (AGDP, appelée
   des recettes du précompte et de ses addi-                                                           plus généralement l’Administration du
   tionnels leur reviennent (soit sept cent                nombre important                            Cadastre) qui est chargée d’attribuer, à
   nonante-quatre millions d’euros en 2011
   pour les communes wallonnes). L’impôt
                                                             de difficultés                            chaque propriété immeuble du Royaume,
                                                                                                       un revenu cadastral.
   en tant que tel, destiné aux finances régio-                                                        Principalement, celui-ci est susceptible
   nales, n’en représente en fait que 2 %, le                                                          d’évoluer lors de deux événements.
   solde étant constitué des additionnels pro-                                                         D’une part, ponctuellement, lors d’une
   vinciaux. Il s’agit donc, de facto, avant tout,                                                     péréquation générale des valeurs cadas-
   d’un mécanisme de fiscalité locale.                                                                 trales. On tient à cette occasion compte de
   Malgré l’importance que cet impôt revêt                                                             l’évolution du marché foncier national (le
   pour les autorités locales, force est de                                                            revenu cadastral moyen augmente à cette
   constater que cette taxe foncière n’en est pas                                                      occasion) et local (on tient compte de la
   moins un impôt souvent délaissé dans sa                                                             valorisation de certains quartiers et de
   définition et dans les réflexions qu’il suscite.                                                    la dépréciation de certains espaces). On
   Cet impôt pose ainsi un nombre important                                                            procède également à cette occasion à un
   de difficultés. La base taxable est fixée selon                                                     contrôle général du descriptif de chaque
   des critères obsolètes : les valeurs cadas-                                                         bien. En principe, cette péréquation géné-
   trales font référence à la situation du marché                                                      rale devrait être réalisée tous les dix ans par
   en 1975. Par ailleurs, ces valeurs cadastrales                                                      l’Administration du Cadastre. Cependant,
   sont établies et mises à jour par un Etat fédé-                                                     pour diverses raisons, cette opération n’a
   ral qui n’y trouve aucun intérêt financier et                                                       plus été menée depuis 1980 (sur base des
   qui a vu les matières et procédures adminis-                                                        valeurs constatées en 1975).
   tratives relatives aux actes, travaux et affecta-                                                   D’autre part, cette matrice est susceptible
   tions susceptibles d’influencer la valeur des                                                       d’évoluer chemin faisant. A chaque fois
   biens, transférés aux Régions.                                                                      que des modifications substantielles sont
   Les mises à jour de la matrice cadastrale                                                           apportées à un bien en particulier et que
   n’étant plus assurées de manière efficiente,                                                        celles-ci justifient de revoir la valeur cadas-
   cela entraîne non seulement des soucis                                                              trale de ce bien, son revenu cadastral est
   d’équité fiscale entre contribuables, mais                                                          remis à jour.
   aussi un manque à gagner dans le chef des                                                           L’arsenal législatif prévoit divers moyens
   bénéficiaires. La perte financière découlant        Cette nouvelle base taxable serait maîtrisée    pour permettre un suivi, par les pouvoirs
   de la mauvaise mise à jour de cette matrice         au niveau régional et efficiente en termes de   publics, des améliorations aux biens néces-
   peut être évaluée à environ 5 % du rende-           mise à jour.                                    sitant une mise à jour des valeurs cadas-
   ment de cette taxe, soit un montant avoi-           Notre association a également mis en            trales. Déclaration spontanée du contri-
   sinant les quarante millions d’euros par an         avant des démarches rectificatives suscep-      buable5, possibilité pour l’Administration
   pour les villes et communes wallonnes. Il           tibles d’être mises en place, mais en gar-      du Cadastre ainsi que pour la plupart des
   apparaît par ailleurs que la qualité de mise        dant ici, de manière transitoire, le revenu     services publics, y compris les communes,
   à jour de la matrice cadastrale varie forte-        cadastral comme base taxable. Outre deux        d’exiger du contribuable la communica-
   ment d’une commune à l’autre. On constate           mesures permettant de jouer sur le coeffi-      tion de tout renseignement utile à la fixa-
   des disparités extrêmement importantes et           cient d’indexation du revenu cadastral et       tion du revenu cadastral6, obligation pour
   non objectivement explicables entre com-            le taux maximal recommandé, la troisième        les communes de renseigner le cadastre
   munes, le taux de rentabilité du précompte          démarche proposée est celle d’améliorer la      sur les changements survenus dans les
   immobilier variant de 1 à 43.                       mise à jour de la matrice cadastrale. Dans      propriétés au moyen d’un formulaire

22 MOUVEMENT COMMUNAL N°865 FÉVRIER 2012
Finances

spécifique7, possibilité pour les agents du      a également estimé que les indicateurs-          la réglementation régionale a tendance
Cadastre munis de leur commission de             experts et l’Administration du Cadastre          à s’alléger en la matière. Et plus précisé-
pénétrer dans les immeubles afin d’y réa-        devraient davantage collaborer et que les        ment, concernant les indicateurs-experts,
liser les travaux de mesure et d’estimation,     diverses informations détenues par les           le manque d’information des communes
pouvant pour ce faire recourir au service de     Régions ou les communes - en matière             quant aux possibilités de leur mise en
police8. Par ailleurs, la loi impose au bourg-   de primes ainsi celles obtenues par l’Etat       œuvre et du développement de leur rôle. Et
mestre de chaque commune de désigner             à travers ses incitants fiscaux - se devaient    le fait que le rôle de ces derniers est davan-
« selon les nécessités, un ou plusieurs indi-    d’être exploitées.                               tage conçu et perçu dans une perspective
cateurs-experts qui participent, de concert      D’autres facteurs peuvent également,             d’appui au travail des fonctionnaires fédé-
avec le représentant de l’Administration         selon nous, expliquer ces difficultés de         raux plus que d’impulsion de changement
du Cadastre, à la recherche des parcelles à      mise à jour. Nous citerons plus particuliè-      dans la détermination de valeurs de réfé-
retenir comme références et aux expertises à     rement un désinvestissement de la part de        rence ou de revenus cadastraux de biens
effectuer9 ».                                    l’autorité fédérale en termes de ressources      en particulier.
Si ces diverses mesures semblent en théo-        humaines, ce qui restreint fortement la          Notre précédente étude sur le précompte
rie suffisantes pour assurer une mise à          présence des agents du cadastre sur le ter-      immobilier a permis de dégager différentes
jour adéquate des valeurs cadastrales,           rain ou encore un manque d’attention de          pistes pour améliorer la mise à jour de la
des lacunes apparaissent pourtant… En            ces derniers envers les revenus cadastraux       matrice cadastrale. Outre celles relatives
effet, comme l’a constaté la Cour des            relatifs aux entreprises, suite, semble-t-il,    aux procédures et à l’information, une
Comptes dans un rapport de décembre              à l’instauration de certains mécanismes          piste concerne plus spécifiquement les
200610, les informations détenues par le         d’exonération dans le cadre du Plan Mars-        moyens humains. Si un maintien, voire un
Cadastre ne correspondent pas toujours           hall. A citer également les difficultés logis-   renforcement des moyens du Fédéral nous
à la réalité. Ainsi, la Cour des Comptes a       tiques et politiques à pénétrer dans les         semble tout particulièrement important, et
constaté, entre autres, que les déclarations     habitations pour en assurer le contrôle,         ce afin de continuer à permettre aux agents
spontanées étaient pratiquement inexis-          des difficultés de circulation de l’informa-     de se rendre sur le terrain, nous pensons
tantes et que les administrations commu-         tion entre le Cadastre et les communes,          par ailleurs qu’il serait judicieux que les
nales se limitaient souvent à des travaux        une focalisation des procédures sur les tra-     communes renforcent les moyens dévolus
nécessitant l’obtention d’un permis. Elle        vaux qui nécessitent un permis alors que         au rôle d’indicateur-expert.




                                                                                                          FÉVRIER 2012 N°865 MOUVEMENT COMMUNAL 23
Finances

   Malgré un désinvestissement toujours             en justifiant les chiffres qu’il propose de           De l’importance de disposer
   plus important de l’Etat fédéral en ce qui       substituer à ceux repris au procès-verbal.                d’un indicateur-expert
   concerne l’Administration du Cadastre,           A défaut d’un accord des deux experts sur        Si le rôle de l’indicateur-expert peut jouer
   les communes sont en effet nombreuses à          le montant du revenu cadastral à attribuer,      un rôle déterminant dans la mise à jour de
   n’avoir pu investir dans ce domaine, face        c’est l’évaluation la plus élevée qui déter-     la matrice cadastrale, il apparaît toutefois
   aux responsabilités croissantes qui leur ont     minera le revenu cadastral à notifier (art.      que, tant dans le chef du Pouvoir fédéral (le
   été attribuées et eu égard à un Etat fédéral     5, par. 2).                                      statut et les missions de l’indicateur-expert
   qui semble se complaire dans des reports         A noter que si l’indicateur-expert néglige de    n’ont plus été revus depuis 30 ans) que dans
   de charges non compensées envers les             remplir, dans le délai imparti, la mission qui   celui de certaines communes, l’importance
   pouvoirs locaux (zones de police, service        lui a été confiée, l’évaluation du représen-     du rôle joué par ce dernier est négligée.
   incendie, CPAS…).                                tant de l’Administration du Cadastre déter-      Ainsi, on constate dans la pratique qu’une
                                                    mine le revenu cadastral à notifier ; au sur-    commune sur quatre n’a pas désigné d’in-
          Le statut et les missions                 plus, le contrôleur du cadastre porte ce fait    dicateur-expert, que là où il est désigné,
            de l’indicateur-expert                  à la connaissance du bourgmestre par lettre      la collaboration n’est pas (pour diverses
   Les dispositions qui organisent l’existence      recommandée à la poste (art. 5, par. 3).         raisons) toujours optimale et qu’en ce qui
   et le régime juridique des indicateurs-          En pratique, l’intervention des indica-          concerne les déclarations de changements
   experts sont comprises dans l’arrêté royal       teurs-experts varie en fonction des com-         intervenus dans les propriétés, elles ne
   du 10 octobre 1979 pris en exécution du          munes, mais en général consiste en l’aide        concernent bien souvent que celles consé-
   Code des impôts sur les revenus en matière       aux visites sur place et à la signature des      cutives à la délivrance d’un permis.
   de fiscalité immobilière, tel que modifié        procès-verbaux d’expertises.                     Face à ces constats, il apparaît que plu-
   par l’arrêté royal du 30 janvier 1980.           Sur le plan des compétences, il n’existe         sieurs pistes s’offrent à l’indicateur-expert
   Cet arrêté définit entre autres le rôle de       pas à notre connaissance de qualifica-           pour améliorer la mise à jour de la matrice
   l’indicateur-expert. Ainsi, ce dernier est       tion minimale requise pour pouvoir être          cadastrale de sa commune.
   chargé de participer, de concert avec            désigné en tant qu’indicateur-expert. Il         Une des premières actions conseillées par
   le représentant de l’Administration du           semble cependant important de choisir            l’Administration du Cadastre est de dres-
   Cadastre, à la recherche des parcelles à         une personne qui connaît bien le terri-          ser, à l’aide du CD-Rom que le Cadastre
   retenir comme référence et aux expertises        toire de sa commune. Par ailleurs, à par-        leur envoie chaque année, la liste des
   à effectuer (art. 2, par. 1er) de sorte qu’il    tir du moment où les indicateurs-experts         immeubles dits « sans confort ». Cette liste,
   contribue à l’établissement des tableaux         sont amenés à participer aux expertises          qui constitue une bonne base de travail,
   de parcelles de référence propres à sa           des revenus cadastraux, une formation            leur permettra d’identifier les immeubles
   commune (art. 3, par. 1er) et aux expertises     en matière immobilière pourrait s’avérer         qui sont susceptibles d’avoir été transfor-
   à effectuer, le cas échéant, pour chaque         judicieuse. Dans les quelques communes           més sans permis. Après identification des
   propriété bâtie (art. 3, par. 2).                avec lesquelles nous avons pris contact,         biens, un formulaire peut être envoyé au
   Les procès-verbaux d’expertise lui sont          l’indicateur-expert est généralement un          propriétaire.
   d’ailleurs soumis pour approbation (art.         agent qui dispose d’un diplôme de gra-           Autre exemple : l’Administration du
   5, par. 1er). Dans le délai fixé par le direc-   dué (ex. : géomètre). L’Administration du        Cadastre souhaiterait que les communes
   teur général du Cadastre ou par son              Cadastre nous a confirmé qu’il y avait           soient plus réactives face aux procès-
   délégué, l’indicateur-expert est tenu de         effectivement des géomètres parmi les            verbaux de fixation du revenu cadastral
   consigner ses éventuelles observations           indicateurs-experts mais également des           envoyés par le Cadastre. Pour fixer les
   dans une note annexée au procès-verbal           ouvriers communaux.                              revenus cadastraux, le Cadastre utilise de
                                                                                                     plus en plus les plans des architectes et un
                                                                                                     contrôle s’effectue sur place s’il y a un doute
                                                                                                     sur la conformité du plan. L’indicateur-
                                                                                                     expert de la commune reçoit le procès-ver-
                                                                                                     bal d’expertise avec les nouveaux revenus
                                                                                                     cadastraux afin de les approuver et, à cette
                                                                                                     occasion, il a la possibilité de lui transmettre
                                                                                                     ses éventuels commentaires par rapport à la
                                                                                                     fixation de ce montant. Or, le taux de retour
                                                                                                     par rapport à ces procès-verbaux de fixation
                                                                                                     reste, dans les faits, très faible.
                                                                                                     Notons enfin que les agents communaux
                                                                                                     disposent d’une excellente connaissance
                                                                                                     de leur territoire d’action. Par ailleurs, les
                                                                                                     communes étant très largement impliquées
                                                                                                     dans la mise en œuvre des polices adminis-
                                                                                                     tratives spéciales - nous pensons ici aux

24 MOUVEMENT COMMUNAL N°865 FÉVRIER 2012
Finances

permis et aux déclarations d’urbanisme et         l’indicateur-expert au fil des ans sont         communales soit engager/affecter une
d’environnement, aux dispenses de permis,         cumulatives. En effet, les bâtiments dont       personne qui travaillerait à temps plein
aux infractions, aux permis d’urbanisation        le revenu cadastral aura été revalorisé         sur sa fonction d’indicateur-expert, mais
- les indicateurs-experts communaux dis-          seront, sauf rares exceptions, encore sur le    qui œuvrerait sur le territoire de plusieurs
posent à portée de main de toute une série        territoire de la commune l’année suivante       communes.
d’informations pertinentes.                       et continueront à engranger des recettes        La seconde piste nous semble offrir plu-
                                                  fiscales supplémentaires.                       sieurs avantages. Non seulement une
      Les retombées financières                                                                    personne travaillant à temps plein dans
  potentielles pour les communes                                                                  un domaine bien précis de compétences
Sur base d’un cas fictif développé au départ                                                      acquerra plus rapidement de l’expérience
de données réelles, nous avons tenté d’éva-            Des manques                                dans le domaine et adoptera dès lors rapi-
luer plus avant la « rentabilité » de l’enga-
gement d’un indicateur-expert. Selon
                                                          à gagner                                dement une méthode de travail efficace.
                                                                                                  Mais aussi, cette même personne sera plus
nous, cette opération serait rentable à par-            importants                                à même d’établir une collaboration rap-
tir du moment où le travail de ce dernier                                                         prochée avec le Cadastre si l’entièreté de
permettrait d’augmenter le rendement de              pour les communes                            sa fonction est consacrée à cette tâche.
l’additionnel au précompte immobilier de
l’ordre de 0,66 %, voire de 0,47 % (selon le                                                                Un indicateur-expert
statut et le grade de l’indicateur-expert).       Certes, on peut supposer qu’après les pre-         commun à plusieurs communes
En termes de charge de travail, nous avons        mières années, le surplus annuel de rende-      Il s’agit maintenant d’examiner quelle
considéré que cet indicateur-expert tra-          ment fiscal de l’additionnel au précompte       forme pourrait prendre cette mutualisa-
vaille à temps plein dans une commune             immobilier deviendra petit à petit décrois-     tion des efforts consistant en la désignation
comptant 50 000 habitants. Le temps de            sant, l’indicateur s’attaquant en priorité      d’un ou plusieurs indicateur(s)-expert(s)
travail de cet indicateur-expert doit être        aux bâtiments qu’il aura jugés le plus en       qui soi(en)t commun(s) à plusieurs
adapté proportionnellement au nombre              portes à faux avec un revenu cadastral          communes.
d’habitants de la commune en question,            réaliste. Ensuite, les recherches devraient     Plusieurs possibilités sont disponibles
pour que le seuil de rentabilité précité reste    s’affiner et l’accent être mis sur des « vio-   selon que l’on envisage l’indicateur-expert
le même.                                          lations » moins flagrantes. Notons cepen-       comme ayant un seul et unique employeur,
Une expérience concrète qui a été menée           dant que les bénéfices tirés d’une meil-        dans le cadre de la mise en œuvre d’un
dans une commune nous laisse penser               leure transmission au cadastre des travaux      mode de coopération entre communes, ou
qu’une augmentation de rendement de cet           sans permis ainsi que ceux issus des véri-      une hypothèse de coopération plus infor-
ordre suite au travail de l’indicateur-expert     fications des procès-verbaux d’expertise        melle selon laquelle l’indicateur-expert
est une hypothèse réaliste. En effet, dans        devraient être d’un niveau constant.            est engagé dans le cadre de plusieurs
ce cas bien précis, le travail de l’indicateur-   Notons également qu’il y aura un décalage       temps partiels par plusieurs employeurs
expert a permis d’accroître le rendement          d’environ un à deux ans entre le moment         communaux.
des recettes fiscales relatives au précompte      où l’indicateur-expert va repérer l’ano-        Le Code de la démocratie locale et de la
immobilier de l’ordre de 1,68 % pour l’an-        malie, contacter le Cadastre et obtenir de      décentralisation (CDLD) prévoit trois
née 2009 par rapport à l’année précédente         ce dernier une réévaluation du bien et          modes de coopération possibles entre com-
et de l’ordre de 1,25 % pour l’année 2010         le moment où la commune va percevoir            munes : la convention entre communes,
par rapport à l’année précédente. Préci-          le surplus de recette fiscale, et ce suite      l’intercommunale et l’association de projet.
sons par ailleurs que lorsqu’il y a révision      notamment aux délais d’enrôlement de            Au contraire de l’intercommunale ou de
de certains revenus cadastraux, la com-           paiement de l’impôt. Par conséquent, les        l’association de projet, il n’y a pas création
mune peut bénéficier d’un effet rétroactif        communes devront se poser la question           d’une entité juridique nouvelle dans le
(comme ce fut le cas ici). En effet, le revenu    de savoir si elles sont aujourd’hui dans la     cadre d’une convention entre communes.
cadastral est fixé au 1er janvier de l’année      possibilité de dégager des moyens supplé-       Le recours à ce mode de coopération en
qui suit la déclaration des propriétaires et      mentaires pour une croissance des recettes      vue de « partager » un indicateur-expert
si la situation existait déjà précédemment,       future et aléatoire.                            commun permettrait donc à chacune des
l’Administration fédérale peut imposer            Pour les communes de taille moyenne ou          communes de conserver sa personnalité
jusque trois ans de manière rétroactive.          de petite taille et pour lesquelles, pour des   juridique propre et constitue, de ce fait,
Notons que dans le cadre de cette expé-           questions de seuil de rentabilité, il n’appa-   une formule assez souple. Le CDLD impose
rience, la collaboration avec l’Administra-       raît pas judicieux de consacrer un équi-        cependant une série de mentions que doit
tion du Cadastre se fait de manière très          valent temps-plein à cette tâche, celles-ci     obligatoirement contenir cette convention
rapprochée puisque l’indicateur-expert            ont donc le choix entre deux options : soit     et prévoit que, dans le cadre de cette mise
travaille dans les locaux même de l’Admi-         engager/affecter un agent qui consacre-         en œuvre, les communes peuvent désigner
nistration du Cadastre.                           rait une partie de son temps de travail à sa    l’une d’elles comme gestionnaire. Pour
Signalons par ailleurs que les recettes fis-      fonction d’indicateur-expert et l’autre par-    mettre en œuvre cette convention, cette
cales supplémentaires engrangées par              tie de son temps de travail à d’autres tâches   commune peut employer les membres de

                                                                                                          FÉVRIER 2012 N°865 MOUVEMENT COMMUNAL 25
Finances

    son personnel et/ou recourir au personnel        consister, pour plusieurs communes,              partie le manque d’intérêt de certaines
    des autres communes. Pour ce faire, les          à engager, chacune à temps partiel, un           communes à investir dans cette fonction.
    communes parties à cette convention pour-        même indicateur-expert. Cette solution           Enfin, rappelons que si le renforcement
    raient « prêter » du personnel à la commune      risque cependant de soulever certaines           du rôle de l’indicateur-expert apparaît
    gestionnaire, dans le cadre d’une mise à dis-    difficultés quant à sa mise en œuvre pra-        comme une voie à encourager, cela ne
    position. Cette dernière pourra concerner        tique (comment s’assurer qu’un agent déjà        doit pas nous faire perdre de vue qu’une
    du personnel contractuel ou du personnel         en place dans l’une des communes puisse          réforme en profondeur de l’impôt foncier
    statutaire, et ce moyennant le respect de        être engagé dans une autre commune dans          reste indispensable. Dans cette optique
    certaines règles ou habilitations particu-       le cadre d’une procédure de recrutement          de changement de base taxable relatif à
    lières propres à l’un ou l’autre régime.         en principe ouverte à d’autres ? Comment         la perception du précompte immobilier,
                                                     s’assurer, en cas de procédure de recrute-       il faudra dès lors veiller à ce que les inves-
                                                     ment conjointe, que chacun des collèges/         tissements consentis aujourd’hui et à très
                                                     conseils respectifs valide le choix opéré par    court terme, notamment en ressources
           Investir dans                             le jury mixte de recrutement ?).                 humaines et plus précisément via les indi-
            la mission                                               Conclusion
                                                                                                      cateurs-experts, gardent tout leur sens, via
                                                                                                      par exemple une réorientation judicieuse
      « indicateur-expert »                          Par le biais de cet article, nous souhaitions    de ces compétences.
                                                     mettre en avant le rôle déterminant que
         s’avère rentable                            peut jouer l’indicateur-expert dans l’amé-
                                                     lioration de la mise à jour de la matrice
                                                     cadastrale et, par conséquent, du rende-
    Quant à l’association de projet, si d’une part   ment fiscal du précompte immobilier. Nous
    le fait de devoir créer une entité juridique     estimons en effet qu’investir dans cette
    nouvelle implique un certain nombre de           mission s’avère rentable, même si la com-             Le présent article renvoie à un dossier
    démarches à réaliser, cette forme de coo-        mune se verra contrainte d’assumer un pré-            plus complet, réalisé dans le cadre de
    pération offre l’avantage de pouvoir dispo-      financement pendant environ deux ans. En              la convention entre la Région wallonne
    ser de personnel propre, nécessairement          outre, les communes n’étant pas les seules            et l’Union des Villes et Communes de
    soumis au régime contractuel. Cela étant,        concernées par les bénéfices qui seraient             Wallonie (2010-2011), consultable sur
    l’association de projet pourrait également
    bénéficier de personnel mis à disposition
                                                     dégagés dans ce cadre, on pourrait par ail-
                                                     leurs légitimement concevoir que les autres
                                                                                                                                                    uvcw. be
    par l’une des communes associées, pour           niveaux de pouvoir participent financière-
    la durée de l’association. Il conviendra ici     ment d’une quelconque manière.
    aussi de distinguer les cas selon que l’agent    Pour les communes de taille moyenne ou
    que l’on souhaite mettre à disposition est       de petite taille, le partage d’un indicateur-    1
                                                                                                            L. 16.1.1989 rel. au financement des Communautés et des
                                                                                                            Régions.
    contractuel ou statutaire.                       expert entre plusieurs communes semble           2
                                                                                                            L. 28.12.1990 rel. à diverses dispositions fiscales et non fis-
    Enfin, s’il nous semble inopportun de créer      une piste à privilégier en ce qu’elle permet           cales, art. 29.
    de toutes pièces une nouvelle intercom-          de bénéficier d’une personne expérimen-          3
                                                                                                            Cf. question orale de M. Crucke à M. Furlan, Ministre des
                                                                                                            Pouvoirs locaux et de la Ville, sur « l’expérience-pilote relative
    munale pour gérer les missions d’indica-         tée en la matière.                                     à l’actualisation du cadastre immobilier », P.W., CRIC N° 78
    teur-expert, on pourrait imaginer d’utili-       Notons par ailleurs que le rôle de l’indica-           (2010-2011), pp. 30-34, 18.1.2011.
                                                                                                      4
                                                                                                            V. à ce sujet l’étude réalisée par O. Dubois, à l’époque Conseil-
    ser, pour les communes qui le souhaitent,        teur-expert pourrait sans doute être encore            ler à l’UVCW, Evaluation du mécanisme de précompte immo-
    les intercommunales existantes (par ex.          plus efficace s’il pouvait être renégocié              bilier et de l’étude de solutions alternatives visant à assurer
                                                                                                            la rentabilité, l’équité et la durabilité de la taxation foncière.
    les intercommunales de développement             avec l’autorité fédérale dans une optique              Cette étude, mise en ligne en janvier 2010, est disponible
    économique) pour leur confier cet objet          d’impulsion plus que de soutien, et s’il lui           dans son intégralité sur notre site internet à l’adresse sui-
                                                                                                            vante : http://www.uvcw.be/no_index/avis/avis-PRI. pdf
    social nouveau. Tout comme l’associa-            était ainsi permis, dans certaines condi-        5
                                                                                                            Art. 473 du Code des impôts sur les revenus 92.
    tion de projet, l’intercommunale a pour          tions, de modifier lui-même directement          6
                                                                                                            Art. 475 et 327, par. 1er , du CIR.
    avantage de disposer de son propre per-          les revenus cadastraux de certains biens         7
                                                                                                            Art. 2, 17 et 18 du Règlement pour la conservation du
    sonnel. Celui-ci peut être statutaire et/ou      ou à tout le moins de pouvoir légalement               Cadastre annexé à l’A.R. 26.7.1877.
                                                                                                      8
                                                                                                            Art. 476. Soulignons, toutefois, que la légalité de cette dis-
    contractuel. L’intercommunale pourrait           soumettre d’initiative des propositions de             position nous paraît douteuse. En effet, entrer dans une
    également bénéficier de personnel mis à          révision motivées à l’Administration fédé-             habitation, sans décision judiciaire ou sans justification liée
                                                                                                            à l’ordre public, peut être considéré comme une violation
    disposition par l’une des communes asso-         rale. Son rôle se limitant aujourd’hui à celui         de domicile. D’ailleurs, force est de constater que dans la
    ciées, mais on voit moins ici l’intérêt d’une    d’information envers l’Administration du               pratique, l’administration fédérale a abandonné grande-
                                                                                                            ment cette possibilité d’agir. En outre, aucune jurisprudence
    telle mise à disposition étant donné que les     Cadastre, l’influence qu’il joue sur la mise           récente ne permet d’écarter les doutes quant à la légalité de
    intercommunales (spécialement celles de          à jour de la matrice reste encore trop indi-           cette disposition. Il conviendra donc d’être particulièrement
                                                                                                            prudent dans l’application de l’art. 476.
    développement économique) disposent              recte et dépendante de l’Administration          9
                                                                                                            A.R. 10.10.1979, art. 2, par. 1er, mod. par A.R. 30.1.1980, pris en
    déjà d’un large personnel en interne.            fédérale du Cadastre ainsi que de la bonne             exécution du CIR en matière de fiscalité immobilière.
                                                                                                      10
    Un autre moyen de rationaliser la dési-          collaboration qui s’établit entre les deux             Cour des Comptes, La réévaluation du revenu cadastral
                                                                                                            des habitations après transformation. Rapport transmis à la
    gnation des indicateurs-experts pourrait         parties. Cela peut ainsi expliquer pour                Chambre des Représentants, Bruxelles, décembre 2006.


26 MOUVEMENT COMMUNAL N°865 FÉVRIER 2012

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L'indicateur expert, un allié de poids pour accroître le rendement fiscal des additionnels au précompte immobilier

  • 1. Finances L’indicateur-expert, un allié de poids pour accroître le rendement fiscal des additionnels au précompte immobilier en collaboration avec LUIGI MENDOLA CONSEILLER EXPERT AMAURY BERTHOLOMÉ CONSEILLER SYLVIE SMOOS CONSEILLER KATLYN VAN OVERMEIRE CONSEILLER MATHIEU LAMBERT CONSEILLER LAETITIA VANDER BORGHT CONSEILLER Les recettes fiscales issues des additionnels au précompte immobilier représentent pour les communes wallonnes un apport financier de près de 800 millions d’euros, soit environ 19 % de leurs recettes ordinaires. Or, comme nous allons le voir à travers cet article, cet impôt pose un nombre important de difficultés qui viennent entraver non seulement l’équité même de cet impôt mais engendrent des manques à gagner importants dans le chef des communes qui constituent les principaux bénéficiaires des recettes fiscales issues de cet impôt. U NE PISTE À EXPLORER pour Les difficultes liées et la perception de l’impôt sont assurés par remédier partiellement à ces au précompte immobilier l’Etat fédéral. lacunes en attendant une réforme Le précompte immobilier en tant que tel Si la base taxable est actuellement le revenu plus en profondeur : celle des indi- est un impôt régional, au sens de la loi de cadastral des biens immeubles (c’est-à-dire cateurs-experts et de leur poids potentiel financement1 ; la Région wallonne en fixe le « revenu moyen normal net des propriétés pour contribuer à une mise à jour plus per- le taux et les exonérations, tandis que le foncières bâties et non bâties et du matériel formante de la matrice cadastrale. revenu cadastral, formant la base taxable, et de l’outillage, fixés pour une période de FÉVRIER 2012 N°865 MOUVEMENT COMMUNAL 21
  • 2. Finances référence déterminée par la loi2 »), dont la Face à ces constats, l’Union des Villes et cette optique, il conviendrait de renforcer détermination appartient à l’Administra- Communes de Wallonie préconise une et de développer le rôle des indicateurs- tion fédérale, la Région est à même d’en réforme4 en profondeur du système d’im- experts désignés au sein des communes. choisir une autre. position du foncier en Région wallonne et, Avant de voir plus en détails quels sont Les villes et communes perçoivent un concernant l’immobilier bâti, plaide pour les missions et le rôle exercé par ces der- additionnel au précompte immobilier, le une taxation assise sur la valeur d’acquisi- niers, arrêtons-nous un instant sur la taux en étant fixé par les règlements fis- tion d’un bien avec indexation sur la base de manière dont est mise à jour cette matrice caux locaux, sachant que la circulaire bud- la croissance générale des valeurs foncières. cadastrale. gétaire régionale recommande, en 2012, un taux maximum de deux mille six cents La mise à jour centimes additionnels. de la matrice cadastrale, La recette revenant aux villes et com- en théorie et en pratique munes constitue en réalité l’essentiel du Un impôt C’est l’Administration générale de la Docu- rendement de cet impôt, puisque 61  % qui pose un mentation patrimoniale (AGDP, appelée des recettes du précompte et de ses addi- plus généralement l’Administration du tionnels leur reviennent (soit sept cent nombre important Cadastre) qui est chargée d’attribuer, à nonante-quatre millions d’euros en 2011 pour les communes wallonnes). L’impôt de difficultés chaque propriété immeuble du Royaume, un revenu cadastral. en tant que tel, destiné aux finances régio- Principalement, celui-ci est susceptible nales, n’en représente en fait que 2 %, le d’évoluer lors de deux événements. solde étant constitué des additionnels pro- D’une part, ponctuellement, lors d’une vinciaux. Il s’agit donc, de facto, avant tout, péréquation générale des valeurs cadas- d’un mécanisme de fiscalité locale. trales. On tient à cette occasion compte de Malgré l’importance que cet impôt revêt l’évolution du marché foncier national (le pour les autorités locales, force est de revenu cadastral moyen augmente à cette constater que cette taxe foncière n’en est pas occasion) et local (on tient compte de la moins un impôt souvent délaissé dans sa valorisation de certains quartiers et de définition et dans les réflexions qu’il suscite. la dépréciation de certains espaces). On Cet impôt pose ainsi un nombre important procède également à cette occasion à un de difficultés. La base taxable est fixée selon contrôle général du descriptif de chaque des critères obsolètes : les valeurs cadas- bien. En principe, cette péréquation géné- trales font référence à la situation du marché rale devrait être réalisée tous les dix ans par en 1975. Par ailleurs, ces valeurs cadastrales l’Administration du Cadastre. Cependant, sont établies et mises à jour par un Etat fédé- pour diverses raisons, cette opération n’a ral qui n’y trouve aucun intérêt financier et plus été menée depuis 1980 (sur base des qui a vu les matières et procédures adminis- valeurs constatées en 1975). tratives relatives aux actes, travaux et affecta- D’autre part, cette matrice est susceptible tions susceptibles d’influencer la valeur des d’évoluer chemin faisant. A chaque fois biens, transférés aux Régions. que des modifications substantielles sont Les mises à jour de la matrice cadastrale apportées à un bien en particulier et que n’étant plus assurées de manière efficiente, celles-ci justifient de revoir la valeur cadas- cela entraîne non seulement des soucis trale de ce bien, son revenu cadastral est d’équité fiscale entre contribuables, mais remis à jour. aussi un manque à gagner dans le chef des L’arsenal législatif prévoit divers moyens bénéficiaires. La perte financière découlant Cette nouvelle base taxable serait maîtrisée pour permettre un suivi, par les pouvoirs de la mauvaise mise à jour de cette matrice au niveau régional et efficiente en termes de publics, des améliorations aux biens néces- peut être évaluée à environ 5 % du rende- mise à jour. sitant une mise à jour des valeurs cadas- ment de cette taxe, soit un montant avoi- Notre association a également mis en trales. Déclaration spontanée du contri- sinant les quarante millions d’euros par an avant des démarches rectificatives suscep- buable5, possibilité pour l’Administration pour les villes et communes wallonnes. Il tibles d’être mises en place, mais en gar- du Cadastre ainsi que pour la plupart des apparaît par ailleurs que la qualité de mise dant ici, de manière transitoire, le revenu services publics, y compris les communes, à jour de la matrice cadastrale varie forte- cadastral comme base taxable. Outre deux d’exiger du contribuable la communica- ment d’une commune à l’autre. On constate mesures permettant de jouer sur le coeffi- tion de tout renseignement utile à la fixa- des disparités extrêmement importantes et cient d’indexation du revenu cadastral et tion du revenu cadastral6, obligation pour non objectivement explicables entre com- le taux maximal recommandé, la troisième les communes de renseigner le cadastre munes, le taux de rentabilité du précompte démarche proposée est celle d’améliorer la sur les changements survenus dans les immobilier variant de 1 à 43. mise à jour de la matrice cadastrale. Dans propriétés au moyen d’un formulaire 22 MOUVEMENT COMMUNAL N°865 FÉVRIER 2012
  • 3. Finances spécifique7, possibilité pour les agents du a également estimé que les indicateurs- la réglementation régionale a tendance Cadastre munis de leur commission de experts et l’Administration du Cadastre à s’alléger en la matière. Et plus précisé- pénétrer dans les immeubles afin d’y réa- devraient davantage collaborer et que les ment, concernant les indicateurs-experts, liser les travaux de mesure et d’estimation, diverses informations détenues par les le manque d’information des communes pouvant pour ce faire recourir au service de Régions ou les communes - en matière quant aux possibilités de leur mise en police8. Par ailleurs, la loi impose au bourg- de primes ainsi celles obtenues par l’Etat œuvre et du développement de leur rôle. Et mestre de chaque commune de désigner à travers ses incitants fiscaux - se devaient le fait que le rôle de ces derniers est davan- « selon les nécessités, un ou plusieurs indi- d’être exploitées. tage conçu et perçu dans une perspective cateurs-experts qui participent, de concert D’autres facteurs peuvent également, d’appui au travail des fonctionnaires fédé- avec le représentant de l’Administration selon nous, expliquer ces difficultés de raux plus que d’impulsion de changement du Cadastre, à la recherche des parcelles à mise à jour. Nous citerons plus particuliè- dans la détermination de valeurs de réfé- retenir comme références et aux expertises à rement un désinvestissement de la part de rence ou de revenus cadastraux de biens effectuer9 ». l’autorité fédérale en termes de ressources en particulier. Si ces diverses mesures semblent en théo- humaines, ce qui restreint fortement la Notre précédente étude sur le précompte rie suffisantes pour assurer une mise à présence des agents du cadastre sur le ter- immobilier a permis de dégager différentes jour adéquate des valeurs cadastrales, rain ou encore un manque d’attention de pistes pour améliorer la mise à jour de la des lacunes apparaissent pourtant… En ces derniers envers les revenus cadastraux matrice cadastrale. Outre celles relatives effet, comme l’a constaté la Cour des relatifs aux entreprises, suite, semble-t-il, aux procédures et à l’information, une Comptes dans un rapport de décembre à l’instauration de certains mécanismes piste concerne plus spécifiquement les 200610, les informations détenues par le d’exonération dans le cadre du Plan Mars- moyens humains. Si un maintien, voire un Cadastre ne correspondent pas toujours hall. A citer également les difficultés logis- renforcement des moyens du Fédéral nous à la réalité. Ainsi, la Cour des Comptes a tiques et politiques à pénétrer dans les semble tout particulièrement important, et constaté, entre autres, que les déclarations habitations pour en assurer le contrôle, ce afin de continuer à permettre aux agents spontanées étaient pratiquement inexis- des difficultés de circulation de l’informa- de se rendre sur le terrain, nous pensons tantes et que les administrations commu- tion entre le Cadastre et les communes, par ailleurs qu’il serait judicieux que les nales se limitaient souvent à des travaux une focalisation des procédures sur les tra- communes renforcent les moyens dévolus nécessitant l’obtention d’un permis. Elle vaux qui nécessitent un permis alors que au rôle d’indicateur-expert. FÉVRIER 2012 N°865 MOUVEMENT COMMUNAL 23
  • 4. Finances Malgré un désinvestissement toujours en justifiant les chiffres qu’il propose de De l’importance de disposer plus important de l’Etat fédéral en ce qui substituer à ceux repris au procès-verbal. d’un indicateur-expert concerne l’Administration du Cadastre, A défaut d’un accord des deux experts sur Si le rôle de l’indicateur-expert peut jouer les communes sont en effet nombreuses à le montant du revenu cadastral à attribuer, un rôle déterminant dans la mise à jour de n’avoir pu investir dans ce domaine, face c’est l’évaluation la plus élevée qui déter- la matrice cadastrale, il apparaît toutefois aux responsabilités croissantes qui leur ont minera le revenu cadastral à notifier (art. que, tant dans le chef du Pouvoir fédéral (le été attribuées et eu égard à un Etat fédéral 5, par. 2). statut et les missions de l’indicateur-expert qui semble se complaire dans des reports A noter que si l’indicateur-expert néglige de n’ont plus été revus depuis 30 ans) que dans de charges non compensées envers les remplir, dans le délai imparti, la mission qui celui de certaines communes, l’importance pouvoirs locaux (zones de police, service lui a été confiée, l’évaluation du représen- du rôle joué par ce dernier est négligée. incendie, CPAS…). tant de l’Administration du Cadastre déter- Ainsi, on constate dans la pratique qu’une mine le revenu cadastral à notifier ; au sur- commune sur quatre n’a pas désigné d’in- Le statut et les missions plus, le contrôleur du cadastre porte ce fait dicateur-expert, que là où il est désigné, de l’indicateur-expert à la connaissance du bourgmestre par lettre la collaboration n’est pas (pour diverses Les dispositions qui organisent l’existence recommandée à la poste (art. 5, par. 3). raisons) toujours optimale et qu’en ce qui et le régime juridique des indicateurs- En pratique, l’intervention des indica- concerne les déclarations de changements experts sont comprises dans l’arrêté royal teurs-experts varie en fonction des com- intervenus dans les propriétés, elles ne du 10 octobre 1979 pris en exécution du munes, mais en général consiste en l’aide concernent bien souvent que celles consé- Code des impôts sur les revenus en matière aux visites sur place et à la signature des cutives à la délivrance d’un permis. de fiscalité immobilière, tel que modifié procès-verbaux d’expertises. Face à ces constats, il apparaît que plu- par l’arrêté royal du 30 janvier 1980. Sur le plan des compétences, il n’existe sieurs pistes s’offrent à l’indicateur-expert Cet arrêté définit entre autres le rôle de pas à notre connaissance de qualifica- pour améliorer la mise à jour de la matrice l’indicateur-expert. Ainsi, ce dernier est tion minimale requise pour pouvoir être cadastrale de sa commune. chargé de participer, de concert avec désigné en tant qu’indicateur-expert. Il Une des premières actions conseillées par le représentant de l’Administration du semble cependant important de choisir l’Administration du Cadastre est de dres- Cadastre, à la recherche des parcelles à une personne qui connaît bien le terri- ser, à l’aide du CD-Rom que le Cadastre retenir comme référence et aux expertises toire de sa commune. Par ailleurs, à par- leur envoie chaque année, la liste des à effectuer (art. 2, par. 1er) de sorte qu’il tir du moment où les indicateurs-experts immeubles dits « sans confort ». Cette liste, contribue à l’établissement des tableaux sont amenés à participer aux expertises qui constitue une bonne base de travail, de parcelles de référence propres à sa des revenus cadastraux, une formation leur permettra d’identifier les immeubles commune (art. 3, par. 1er) et aux expertises en matière immobilière pourrait s’avérer qui sont susceptibles d’avoir été transfor- à effectuer, le cas échéant, pour chaque judicieuse. Dans les quelques communes més sans permis. Après identification des propriété bâtie (art. 3, par. 2). avec lesquelles nous avons pris contact, biens, un formulaire peut être envoyé au Les procès-verbaux d’expertise lui sont l’indicateur-expert est généralement un propriétaire. d’ailleurs soumis pour approbation (art. agent qui dispose d’un diplôme de gra- Autre exemple : l’Administration du 5, par. 1er). Dans le délai fixé par le direc- dué (ex. : géomètre). L’Administration du Cadastre souhaiterait que les communes teur général du Cadastre ou par son Cadastre nous a confirmé qu’il y avait soient plus réactives face aux procès- délégué, l’indicateur-expert est tenu de effectivement des géomètres parmi les verbaux de fixation du revenu cadastral consigner ses éventuelles observations indicateurs-experts mais également des envoyés par le Cadastre. Pour fixer les dans une note annexée au procès-verbal ouvriers communaux. revenus cadastraux, le Cadastre utilise de plus en plus les plans des architectes et un contrôle s’effectue sur place s’il y a un doute sur la conformité du plan. L’indicateur- expert de la commune reçoit le procès-ver- bal d’expertise avec les nouveaux revenus cadastraux afin de les approuver et, à cette occasion, il a la possibilité de lui transmettre ses éventuels commentaires par rapport à la fixation de ce montant. Or, le taux de retour par rapport à ces procès-verbaux de fixation reste, dans les faits, très faible. Notons enfin que les agents communaux disposent d’une excellente connaissance de leur territoire d’action. Par ailleurs, les communes étant très largement impliquées dans la mise en œuvre des polices adminis- tratives spéciales - nous pensons ici aux 24 MOUVEMENT COMMUNAL N°865 FÉVRIER 2012
  • 5. Finances permis et aux déclarations d’urbanisme et l’indicateur-expert au fil des ans sont communales soit engager/affecter une d’environnement, aux dispenses de permis, cumulatives. En effet, les bâtiments dont personne qui travaillerait à temps plein aux infractions, aux permis d’urbanisation le revenu cadastral aura été revalorisé sur sa fonction d’indicateur-expert, mais - les indicateurs-experts communaux dis- seront, sauf rares exceptions, encore sur le qui œuvrerait sur le territoire de plusieurs posent à portée de main de toute une série territoire de la commune l’année suivante communes. d’informations pertinentes. et continueront à engranger des recettes La seconde piste nous semble offrir plu- fiscales supplémentaires. sieurs avantages. Non seulement une Les retombées financières personne travaillant à temps plein dans potentielles pour les communes un domaine bien précis de compétences Sur base d’un cas fictif développé au départ acquerra plus rapidement de l’expérience de données réelles, nous avons tenté d’éva- Des manques dans le domaine et adoptera dès lors rapi- luer plus avant la « rentabilité » de l’enga- gement d’un indicateur-expert. Selon à gagner dement une méthode de travail efficace. Mais aussi, cette même personne sera plus nous, cette opération serait rentable à par- importants à même d’établir une collaboration rap- tir du moment où le travail de ce dernier prochée avec le Cadastre si l’entièreté de permettrait d’augmenter le rendement de pour les communes sa fonction est consacrée à cette tâche. l’additionnel au précompte immobilier de l’ordre de 0,66 %, voire de 0,47 % (selon le Un indicateur-expert statut et le grade de l’indicateur-expert). Certes, on peut supposer qu’après les pre- commun à plusieurs communes En termes de charge de travail, nous avons mières années, le surplus annuel de rende- Il s’agit maintenant d’examiner quelle considéré que cet indicateur-expert tra- ment fiscal de l’additionnel au précompte forme pourrait prendre cette mutualisa- vaille à temps plein dans une commune immobilier deviendra petit à petit décrois- tion des efforts consistant en la désignation comptant 50 000 habitants. Le temps de sant, l’indicateur s’attaquant en priorité d’un ou plusieurs indicateur(s)-expert(s) travail de cet indicateur-expert doit être aux bâtiments qu’il aura jugés le plus en qui soi(en)t commun(s) à plusieurs adapté proportionnellement au nombre portes à faux avec un revenu cadastral communes. d’habitants de la commune en question, réaliste. Ensuite, les recherches devraient Plusieurs possibilités sont disponibles pour que le seuil de rentabilité précité reste s’affiner et l’accent être mis sur des « vio- selon que l’on envisage l’indicateur-expert le même. lations » moins flagrantes. Notons cepen- comme ayant un seul et unique employeur, Une expérience concrète qui a été menée dant que les bénéfices tirés d’une meil- dans le cadre de la mise en œuvre d’un dans une commune nous laisse penser leure transmission au cadastre des travaux mode de coopération entre communes, ou qu’une augmentation de rendement de cet sans permis ainsi que ceux issus des véri- une hypothèse de coopération plus infor- ordre suite au travail de l’indicateur-expert fications des procès-verbaux d’expertise melle selon laquelle l’indicateur-expert est une hypothèse réaliste. En effet, dans devraient être d’un niveau constant. est engagé dans le cadre de plusieurs ce cas bien précis, le travail de l’indicateur- Notons également qu’il y aura un décalage temps partiels par plusieurs employeurs expert a permis d’accroître le rendement d’environ un à deux ans entre le moment communaux. des recettes fiscales relatives au précompte où l’indicateur-expert va repérer l’ano- Le Code de la démocratie locale et de la immobilier de l’ordre de 1,68 % pour l’an- malie, contacter le Cadastre et obtenir de décentralisation (CDLD) prévoit trois née 2009 par rapport à l’année précédente ce dernier une réévaluation du bien et modes de coopération possibles entre com- et de l’ordre de 1,25 % pour l’année 2010 le moment où la commune va percevoir munes : la convention entre communes, par rapport à l’année précédente. Préci- le surplus de recette fiscale, et ce suite l’intercommunale et l’association de projet. sons par ailleurs que lorsqu’il y a révision notamment aux délais d’enrôlement de Au contraire de l’intercommunale ou de de certains revenus cadastraux, la com- paiement de l’impôt. Par conséquent, les l’association de projet, il n’y a pas création mune peut bénéficier d’un effet rétroactif communes devront se poser la question d’une entité juridique nouvelle dans le (comme ce fut le cas ici). En effet, le revenu de savoir si elles sont aujourd’hui dans la cadre d’une convention entre communes. cadastral est fixé au 1er janvier de l’année possibilité de dégager des moyens supplé- Le recours à ce mode de coopération en qui suit la déclaration des propriétaires et mentaires pour une croissance des recettes vue de « partager » un indicateur-expert si la situation existait déjà précédemment, future et aléatoire. commun permettrait donc à chacune des l’Administration fédérale peut imposer Pour les communes de taille moyenne ou communes de conserver sa personnalité jusque trois ans de manière rétroactive. de petite taille et pour lesquelles, pour des juridique propre et constitue, de ce fait, Notons que dans le cadre de cette expé- questions de seuil de rentabilité, il n’appa- une formule assez souple. Le CDLD impose rience, la collaboration avec l’Administra- raît pas judicieux de consacrer un équi- cependant une série de mentions que doit tion du Cadastre se fait de manière très valent temps-plein à cette tâche, celles-ci obligatoirement contenir cette convention rapprochée puisque l’indicateur-expert ont donc le choix entre deux options : soit et prévoit que, dans le cadre de cette mise travaille dans les locaux même de l’Admi- engager/affecter un agent qui consacre- en œuvre, les communes peuvent désigner nistration du Cadastre. rait une partie de son temps de travail à sa l’une d’elles comme gestionnaire. Pour Signalons par ailleurs que les recettes fis- fonction d’indicateur-expert et l’autre par- mettre en œuvre cette convention, cette cales supplémentaires engrangées par tie de son temps de travail à d’autres tâches commune peut employer les membres de FÉVRIER 2012 N°865 MOUVEMENT COMMUNAL 25
  • 6. Finances son personnel et/ou recourir au personnel consister, pour plusieurs communes, partie le manque d’intérêt de certaines des autres communes. Pour ce faire, les à engager, chacune à temps partiel, un communes à investir dans cette fonction. communes parties à cette convention pour- même indicateur-expert. Cette solution Enfin, rappelons que si le renforcement raient « prêter » du personnel à la commune risque cependant de soulever certaines du rôle de l’indicateur-expert apparaît gestionnaire, dans le cadre d’une mise à dis- difficultés quant à sa mise en œuvre pra- comme une voie à encourager, cela ne position. Cette dernière pourra concerner tique (comment s’assurer qu’un agent déjà doit pas nous faire perdre de vue qu’une du personnel contractuel ou du personnel en place dans l’une des communes puisse réforme en profondeur de l’impôt foncier statutaire, et ce moyennant le respect de être engagé dans une autre commune dans reste indispensable. Dans cette optique certaines règles ou habilitations particu- le cadre d’une procédure de recrutement de changement de base taxable relatif à lières propres à l’un ou l’autre régime. en principe ouverte à d’autres ? Comment la perception du précompte immobilier, s’assurer, en cas de procédure de recrute- il faudra dès lors veiller à ce que les inves- ment conjointe, que chacun des collèges/ tissements consentis aujourd’hui et à très conseils respectifs valide le choix opéré par court terme, notamment en ressources Investir dans le jury mixte de recrutement ?). humaines et plus précisément via les indi- la mission Conclusion cateurs-experts, gardent tout leur sens, via par exemple une réorientation judicieuse « indicateur-expert » Par le biais de cet article, nous souhaitions de ces compétences. mettre en avant le rôle déterminant que s’avère rentable peut jouer l’indicateur-expert dans l’amé- lioration de la mise à jour de la matrice cadastrale et, par conséquent, du rende- Quant à l’association de projet, si d’une part ment fiscal du précompte immobilier. Nous le fait de devoir créer une entité juridique estimons en effet qu’investir dans cette nouvelle implique un certain nombre de mission s’avère rentable, même si la com- Le présent article renvoie à un dossier démarches à réaliser, cette forme de coo- mune se verra contrainte d’assumer un pré- plus complet, réalisé dans le cadre de pération offre l’avantage de pouvoir dispo- financement pendant environ deux ans. En la convention entre la Région wallonne ser de personnel propre, nécessairement outre, les communes n’étant pas les seules et l’Union des Villes et Communes de soumis au régime contractuel. Cela étant, concernées par les bénéfices qui seraient Wallonie (2010-2011), consultable sur l’association de projet pourrait également bénéficier de personnel mis à disposition dégagés dans ce cadre, on pourrait par ail- leurs légitimement concevoir que les autres uvcw. be par l’une des communes associées, pour niveaux de pouvoir participent financière- la durée de l’association. Il conviendra ici ment d’une quelconque manière. aussi de distinguer les cas selon que l’agent Pour les communes de taille moyenne ou que l’on souhaite mettre à disposition est de petite taille, le partage d’un indicateur- 1 L. 16.1.1989 rel. au financement des Communautés et des Régions. contractuel ou statutaire. expert entre plusieurs communes semble 2 L. 28.12.1990 rel. à diverses dispositions fiscales et non fis- Enfin, s’il nous semble inopportun de créer une piste à privilégier en ce qu’elle permet cales, art. 29. de toutes pièces une nouvelle intercom- de bénéficier d’une personne expérimen- 3 Cf. question orale de M. Crucke à M. Furlan, Ministre des Pouvoirs locaux et de la Ville, sur « l’expérience-pilote relative munale pour gérer les missions d’indica- tée en la matière. à l’actualisation du cadastre immobilier », P.W., CRIC N° 78 teur-expert, on pourrait imaginer d’utili- Notons par ailleurs que le rôle de l’indica- (2010-2011), pp. 30-34, 18.1.2011. 4 V. à ce sujet l’étude réalisée par O. Dubois, à l’époque Conseil- ser, pour les communes qui le souhaitent, teur-expert pourrait sans doute être encore ler à l’UVCW, Evaluation du mécanisme de précompte immo- les intercommunales existantes (par ex. plus efficace s’il pouvait être renégocié bilier et de l’étude de solutions alternatives visant à assurer la rentabilité, l’équité et la durabilité de la taxation foncière. les intercommunales de développement avec l’autorité fédérale dans une optique Cette étude, mise en ligne en janvier 2010, est disponible économique) pour leur confier cet objet d’impulsion plus que de soutien, et s’il lui dans son intégralité sur notre site internet à l’adresse sui- vante : http://www.uvcw.be/no_index/avis/avis-PRI. pdf social nouveau. Tout comme l’associa- était ainsi permis, dans certaines condi- 5 Art. 473 du Code des impôts sur les revenus 92. tion de projet, l’intercommunale a pour tions, de modifier lui-même directement 6 Art. 475 et 327, par. 1er , du CIR. avantage de disposer de son propre per- les revenus cadastraux de certains biens 7 Art. 2, 17 et 18 du Règlement pour la conservation du sonnel. Celui-ci peut être statutaire et/ou ou à tout le moins de pouvoir légalement Cadastre annexé à l’A.R. 26.7.1877. 8 Art. 476. Soulignons, toutefois, que la légalité de cette dis- contractuel. L’intercommunale pourrait soumettre d’initiative des propositions de position nous paraît douteuse. En effet, entrer dans une également bénéficier de personnel mis à révision motivées à l’Administration fédé- habitation, sans décision judiciaire ou sans justification liée à l’ordre public, peut être considéré comme une violation disposition par l’une des communes asso- rale. Son rôle se limitant aujourd’hui à celui de domicile. D’ailleurs, force est de constater que dans la ciées, mais on voit moins ici l’intérêt d’une d’information envers l’Administration du pratique, l’administration fédérale a abandonné grande- ment cette possibilité d’agir. En outre, aucune jurisprudence telle mise à disposition étant donné que les Cadastre, l’influence qu’il joue sur la mise récente ne permet d’écarter les doutes quant à la légalité de intercommunales (spécialement celles de à jour de la matrice reste encore trop indi- cette disposition. Il conviendra donc d’être particulièrement prudent dans l’application de l’art. 476. développement économique) disposent recte et dépendante de l’Administration 9 A.R. 10.10.1979, art. 2, par. 1er, mod. par A.R. 30.1.1980, pris en déjà d’un large personnel en interne. fédérale du Cadastre ainsi que de la bonne exécution du CIR en matière de fiscalité immobilière. 10 Un autre moyen de rationaliser la dési- collaboration qui s’établit entre les deux Cour des Comptes, La réévaluation du revenu cadastral des habitations après transformation. Rapport transmis à la gnation des indicateurs-experts pourrait parties. Cela peut ainsi expliquer pour Chambre des Représentants, Bruxelles, décembre 2006. 26 MOUVEMENT COMMUNAL N°865 FÉVRIER 2012