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17 mai 2019
Observatoire des bureaux
du Pays de Lorient n°9 :
situation 2018
Tel 02 97 12 06 40
Un Observatoire réalisé par AudéLor
avec Blot Entreprise et L’Immobilière
d’Entreprise
2
Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL
Bretagne
Transactions dans le Pays de Lorient : Blot Entreprise,
L’Immobilière d’Entreprise et porteurs de projets
Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor
Projets de Bureaux : AudéLor, Blot Entreprise, L’Immobilière
d’Entreprise, Lorient Agglomération, Porteurs de projets
Différentes sources d’informations mobilisées :
Un Observatoire des bureaux
préparé avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise
3
Une série de rendez-vous et contacts préparatoires
 Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise
 Thomas Bachy Blot Entreprise
 Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier
 Bernard Le Meur Celtic SubMarine
 Loïc Moello Patrimoine Expansion
 Karine Guegan Lorient Agglomération
 Sabrina Millien/Irwine Magadur La Colloc
 Benoit Le Pallec Xsea
 Arnaud Rentenier/Danielle Even AudéLor
 Nadège Guilloux Centre affaires Lorient Mer
Le marché des bureaux en 2018
dans le Pays de Lorient :
4
1. L’immobilier de bureau : m² commencés
2. Le volume du marché : les transactions 2018
3. Disponibilités et équilibre du marché
4. Les projets
1. : La « production de bureaux »
Bureaux commencés dans le Pays de Lorient : un rebond en 2018 après 3 années de repli
5
1. Le volume de l’immobilier de bureau
 Une hausse de 99 % en 2018
 Moyenne sur 7 ans : 12 129 m²
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en « comptes
propres » (public et privé) et donc pas seulement du parc
« purement » tertiaire pour compte d’autrui
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économique de Bretagne – DREAL- SITADEL- date de prise
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Pays de Lorient : 5ème « producteur de bureaux » breton sur la période 2012-2018
6
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Les surfaces de bureaux commencés par pays 2012-2018 (moyenne
annuelle)
1. Le volume de l’immobilier de bureau
 Un niveau proche de celui des Pays de
Cornouaille et de Saint-Brieuc
 Pays de Lorient : 6 % du total breton
 Mais nettement inférieur (de 50 %) à
celui du pays de Vannes
 NB : Pays de Rennes : 39 % des
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NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
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7
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1. Le volume de l’immobilier de bureau
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
pas seulement du parc « purement »
tertiaire pour compte d’autrui
A Vannes, une production
plus forte qu’à Lorient
(proche de celle de Brest)
mais plus cyclique
Lorient : 3ème rang en 2018
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Source : DREAL-AUDELOR
Les bureaux neufs pour 1000 habitants : le pays de Lorient au 4ème rang en Bretagne
8
Source : DREAL-AUDELOR
Densités de surfaces de bureaux commencées par pays –
surfaces 2018 en m² pour 1000 habitants (RP 2015)
1. Le volume de l’immobilier de bureau
 Une production accentuée en milieu
urbain : Même rapportée au nombre
d’habitants, la production de
bureaux est beaucoup plus forte
dans le pays de Rennes qu’ailleurs
en Bretagne.
 Pays de Lorient : la « densité de
production» de bureaux au 4ème rang
en Bretagne en 2018
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
pas seulement du parc « purement »
tertiaire pour compte d’autrui
1. Le volume de l’immobilier de bureau
Parc tertiaire : 113 071 m²
de surfaces de plancher
fin 2018
9
1.2 :Les surfaces de
plancher
Source : AudéLor, Blot, IE
et porteurs de projet
2. Transactions et disponibilités :
précisions sur la méthode
10
Transactions
Recensement auprès des agences et porteurs de projet
Ne sont comptées dans l’année 2018 que les ventes et locations signées
et occupées dans l’année
Les disponibilités
Recensement, auprès des agences et des porteurs de projet, des
bureaux existants non occupés mais en commercialisation
Les « options » de vente ou location restent comptées comme des
disponibilités tant que la signature n‘est pas effective
Les rez-de-chaussée d’immeuble à vocation commerciale ne sont pas
comptés comme bureaux disponibles
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2. Les transactions
2.1 : Transactions : Vente et location de bureaux
Pays de Lorient : un marché qui rebondit en 2018
11
8 120 m² commercialisés en 2018 soit +35 %
Un niveau proche (à 7 %) de la moyenne sur
10 ans (7600 m²)
2012 : année « exceptionnelle » suivie par
un ajustement à la baisse en 2013
De 2009 à 2012 : une hausse portée par
l’attrait d’une offre neuve et par les normes
accessibilité
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Transactions en bureaux : nombre de m² vendus ou
loués dans le Pays de Lorient
2. Les transactions
Transactions 2018, une progression dans le neuf et dans l’ancien
12
Neuf :
 1631 m² loués ou vendus en
2017 : un niveau en progression
(+39 %) mais qui reste très faible
 2800 m² en moyenne sur 7
ans
Récent et ancien :
 6489 m² en 2018 (+34 %)
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 Diversité de l’ancien (Monistrol, La
Découverte, Technellys, centre-ville)
Transactions en bureaux dans le pays de Lorient de 2012 à 2018
2. Les transactions
115 transactions en 2018 : une majorité de petites surfaces (y compris très petites)
13
Transactions de bureaux : nombre de transactions selon la surface
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NB : Au cours des dernières années, un nombre très
limité de transactions (moins de 15) de bureaux de
500 m² et plus
2. Les transactions
Une demande qui évolue
14
Selon les professionnels de l’immobilier d’entreprise, la demande de
bureau repose sur 4 critères essentiels :
 Un niveau de prix acceptable
 Un stationnement suffisant
 Une accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite)
 Une bonne desserte : proximité des voies d’accès
Mais la demande évolue vers :
 davantage de rationalisation (locaux plus petits,
salles de réunion mutualisées….)
 Davantage de souplesse (adaptabilité des surfaces,
des délais et conditions d’engagement)
 Prise en compte de critères liés au développement
durable (isolation, déplacements doux…)
Des besoins croissants pour
les travailleurs indépendants
Un souhait pour certains types
d’entreprises de construire en compte
propre (taux d’interêt, souhait de
patrimoine)
3. Disponibilités et équilibre du marché
3. Pays de Lorient : Une offre disponible dans le parc tertiaire qui poursuit
sa diminution
15
 13 634 m² disponibles en mars
2019
 Une baisse (-1300 m² soit -9 %)
équivalente à celle de l’an dernier
Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLorNB : Depuis 2014 : les données sont
actualisées fin mars n+1
3. Disponibilités et équilibre du marché .
Une baisse sensible des disponibilités dans le neuf
16
 2874 m² disponibles dans le neuf
 Une baisse de 35 % en 1 an
(commercialisation Celtic, Technellys,
Diaph…)
 20 % du total des dispos (30 % en
moyenne France)
 10 760m² dans l’ancien
 Une hausse de 12 %
 Commercialisation (Naturapole, Celtic
II…) ou transformation de dispos de
l’an dernier (Equitive, Orientis…)
 mais apparition de nouvelles
disponibilités (MAIF, Pole Emploi)
Les disponibilités dans le Pays de Lorient depuis fin 2011
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3. Disponibilités et équilibre du marché
2874 m² disponibles dans le neuf fin mars 2019
17
BUREAUX NEUFS : les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année
Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
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3. Disponibilités et équilibre du marché
13 634 m² disponibles
dans 38 bâtiments
tertiaires
18
19
NEUF : dispos et transactions 2012-2017
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réduit dans le neuf et stable dans l’ancien
ANCIEN : dispos et transactions 2012-2017
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3. Disponibilités et équilibre du marché
3. Disponibilités et équilibre du marché
Pays de Lorient 2018 :
 Globalement, un marché
équilibré : ratio de 1,7 fin 2018
(1ère fois depuis 2012)
 Marché du neuf : équilibre (ratio de
1,8) car peu de nouvelles offres depuis
quelques années
 Marché de l’ancien (1,7) équilibre
également : commercialisation et
transformation
20
Ratio : volume de l’offre sur montant des transactions
annuelles 2012-2018
NB : Ratio = Offre/ transactions
Un marché des bureaux est considéré :
 en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2
 En sous-offre quand il est inférieur à 1
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3. Disponibilités et équilibre du marché
Pays de Lorient : les niveaux de prix 2018 (aménagés)
21
Location
Ancien : de 70 à 120 €/m²/an
(10 ans et plus)
Récent : 120-130 €/m²/an
(moins de 10 ans)
Neuf
(jamais occupé) :
 120-160 €/m²/an ;
 « Prime/BSM » : 160-180 €/m²/an
Vente
Ancien : 550-1050 €/m²
(10 ans et plus)
Récent 1 100 -1500 €/m²
(moins de 10 ans)
Neuf
(jamais occupé):
 1500- 1800 € HT/m²
 Gare : 2200-2400 € HT/m²
 « Prime/BSM » : 2100 -2400 € HT/m²
4. Les projets
4. Les projets d’ici 2022
22
 8500 m² de bureaux en projet à
court terme
 3130 m² : Odyssée (hors RDC et hôtel) 2020
 1046 m² : Concorde Lorient 2020
 1200 m² projet Kerpont fin 2020
 1320 m² : Projet Kerhoas 2020
 1800 m2 projet CCIM 2022
4. Les projets
Un volume de projets d’ici 2021 cohérent par rapport au volume
moyen du marché du neuf des 5 dernières années (2130 m²)
23
 8500 m² de bureaux en projet à court terme (3 ans)
 Quelle « durée d’absorption théorique » par le
marché du neuf sur le Pays de Lorient ?
 Une durée de 4 ans si le volume des transactions
neuves est égal au niveau moyen des 5 dernières
années (2126 m²/an)
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2019

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Obervatoire des bureaux du pays de Lorient. Situation 2018

  • 1. 17 mai 2019 Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°9 : situation 2018 Tel 02 97 12 06 40
  • 2. Un Observatoire réalisé par AudéLor avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise 2 Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL Bretagne Transactions dans le Pays de Lorient : Blot Entreprise, L’Immobilière d’Entreprise et porteurs de projets Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor Projets de Bureaux : AudéLor, Blot Entreprise, L’Immobilière d’Entreprise, Lorient Agglomération, Porteurs de projets Différentes sources d’informations mobilisées :
  • 3. Un Observatoire des bureaux préparé avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise 3 Une série de rendez-vous et contacts préparatoires  Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise  Thomas Bachy Blot Entreprise  Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier  Bernard Le Meur Celtic SubMarine  Loïc Moello Patrimoine Expansion  Karine Guegan Lorient Agglomération  Sabrina Millien/Irwine Magadur La Colloc  Benoit Le Pallec Xsea  Arnaud Rentenier/Danielle Even AudéLor  Nadège Guilloux Centre affaires Lorient Mer
  • 4. Le marché des bureaux en 2018 dans le Pays de Lorient : 4 1. L’immobilier de bureau : m² commencés 2. Le volume du marché : les transactions 2018 3. Disponibilités et équilibre du marché 4. Les projets
  • 5. 1. : La « production de bureaux » Bureaux commencés dans le Pays de Lorient : un rebond en 2018 après 3 années de repli 5 1. Le volume de l’immobilier de bureau  Une hausse de 99 % en 2018  Moyenne sur 7 ans : 12 129 m² NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en « comptes propres » (public et privé) et donc pas seulement du parc « purement » tertiaire pour compte d’autrui Source : Permis de construire déclarés commencés - cellule économique de Bretagne – DREAL- SITADEL- date de prise en compte Surfaces commencées dans le Pays de Lorient
  • 6. Pays de Lorient : 5ème « producteur de bureaux » breton sur la période 2012-2018 6 Source : DREAL-AUDELOR Les surfaces de bureaux commencés par pays 2012-2018 (moyenne annuelle) 1. Le volume de l’immobilier de bureau  Un niveau proche de celui des Pays de Cornouaille et de Saint-Brieuc  Pays de Lorient : 6 % du total breton  Mais nettement inférieur (de 50 %) à celui du pays de Vannes  NB : Pays de Rennes : 39 % des bureaux commencés en Bretagne NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en « comptes propres » et donc pas seulement du parc « purement » tertiaire pour compte d’autrui
  • 7. Le pays de Lorient et les 4 pays bretons « comparables » 7 Les surfaces de bureaux commencés par pays 2012-2018 1. Le volume de l’immobilier de bureau NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en « comptes propres » et donc pas seulement du parc « purement » tertiaire pour compte d’autrui A Vannes, une production plus forte qu’à Lorient (proche de celle de Brest) mais plus cyclique Lorient : 3ème rang en 2018 ( 5ème rang en 2017) Source : DREAL-AUDELOR
  • 8. Les bureaux neufs pour 1000 habitants : le pays de Lorient au 4ème rang en Bretagne 8 Source : DREAL-AUDELOR Densités de surfaces de bureaux commencées par pays – surfaces 2018 en m² pour 1000 habitants (RP 2015) 1. Le volume de l’immobilier de bureau  Une production accentuée en milieu urbain : Même rapportée au nombre d’habitants, la production de bureaux est beaucoup plus forte dans le pays de Rennes qu’ailleurs en Bretagne.  Pays de Lorient : la « densité de production» de bureaux au 4ème rang en Bretagne en 2018 NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en « comptes propres » et donc pas seulement du parc « purement » tertiaire pour compte d’autrui
  • 9. 1. Le volume de l’immobilier de bureau Parc tertiaire : 113 071 m² de surfaces de plancher fin 2018 9 1.2 :Les surfaces de plancher Source : AudéLor, Blot, IE et porteurs de projet
  • 10. 2. Transactions et disponibilités : précisions sur la méthode 10 Transactions Recensement auprès des agences et porteurs de projet Ne sont comptées dans l’année 2018 que les ventes et locations signées et occupées dans l’année Les disponibilités Recensement, auprès des agences et des porteurs de projet, des bureaux existants non occupés mais en commercialisation Les « options » de vente ou location restent comptées comme des disponibilités tant que la signature n‘est pas effective Les rez-de-chaussée d’immeuble à vocation commerciale ne sont pas comptés comme bureaux disponibles Sont comptées comme « neufs » les disponibilités jamais occupées
  • 11. 2. Les transactions 2.1 : Transactions : Vente et location de bureaux Pays de Lorient : un marché qui rebondit en 2018 11 8 120 m² commercialisés en 2018 soit +35 % Un niveau proche (à 7 %) de la moyenne sur 10 ans (7600 m²) 2012 : année « exceptionnelle » suivie par un ajustement à la baisse en 2013 De 2009 à 2012 : une hausse portée par l’attrait d’une offre neuve et par les normes accessibilité Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor Transactions en bureaux : nombre de m² vendus ou loués dans le Pays de Lorient
  • 12. 2. Les transactions Transactions 2018, une progression dans le neuf et dans l’ancien 12 Neuf :  1631 m² loués ou vendus en 2017 : un niveau en progression (+39 %) mais qui reste très faible  2800 m² en moyenne sur 7 ans Récent et ancien :  6489 m² en 2018 (+34 %)  4700 m² en moyenne sur 7 ans  Diversité de l’ancien (Monistrol, La Découverte, Technellys, centre-ville) Transactions en bureaux dans le pays de Lorient de 2012 à 2018
  • 13. 2. Les transactions 115 transactions en 2018 : une majorité de petites surfaces (y compris très petites) 13 Transactions de bureaux : nombre de transactions selon la surface vendues ou louées dans le Pays de Lorient Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor NB : Au cours des dernières années, un nombre très limité de transactions (moins de 15) de bureaux de 500 m² et plus
  • 14. 2. Les transactions Une demande qui évolue 14 Selon les professionnels de l’immobilier d’entreprise, la demande de bureau repose sur 4 critères essentiels :  Un niveau de prix acceptable  Un stationnement suffisant  Une accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite)  Une bonne desserte : proximité des voies d’accès Mais la demande évolue vers :  davantage de rationalisation (locaux plus petits, salles de réunion mutualisées….)  Davantage de souplesse (adaptabilité des surfaces, des délais et conditions d’engagement)  Prise en compte de critères liés au développement durable (isolation, déplacements doux…) Des besoins croissants pour les travailleurs indépendants Un souhait pour certains types d’entreprises de construire en compte propre (taux d’interêt, souhait de patrimoine)
  • 15. 3. Disponibilités et équilibre du marché 3. Pays de Lorient : Une offre disponible dans le parc tertiaire qui poursuit sa diminution 15  13 634 m² disponibles en mars 2019  Une baisse (-1300 m² soit -9 %) équivalente à celle de l’an dernier Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLorNB : Depuis 2014 : les données sont actualisées fin mars n+1
  • 16. 3. Disponibilités et équilibre du marché . Une baisse sensible des disponibilités dans le neuf 16  2874 m² disponibles dans le neuf  Une baisse de 35 % en 1 an (commercialisation Celtic, Technellys, Diaph…)  20 % du total des dispos (30 % en moyenne France)  10 760m² dans l’ancien  Une hausse de 12 %  Commercialisation (Naturapole, Celtic II…) ou transformation de dispos de l’an dernier (Equitive, Orientis…)  mais apparition de nouvelles disponibilités (MAIF, Pole Emploi) Les disponibilités dans le Pays de Lorient depuis fin 2011 Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
  • 17. 3. Disponibilités et équilibre du marché 2874 m² disponibles dans le neuf fin mars 2019 17 BUREAUX NEUFS : les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor Des disponibilités en baisse au Celtic III, au Diaph et à Technellys
  • 18. 3. Disponibilités et équilibre du marché 13 634 m² disponibles dans 38 bâtiments tertiaires 18
  • 19. 19 NEUF : dispos et transactions 2012-2017 Niveau des disponibilités et niveau des transactions : un écart qui se réduit dans le neuf et stable dans l’ancien ANCIEN : dispos et transactions 2012-2017 Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor 3. Disponibilités et équilibre du marché
  • 20. 3. Disponibilités et équilibre du marché Pays de Lorient 2018 :  Globalement, un marché équilibré : ratio de 1,7 fin 2018 (1ère fois depuis 2012)  Marché du neuf : équilibre (ratio de 1,8) car peu de nouvelles offres depuis quelques années  Marché de l’ancien (1,7) équilibre également : commercialisation et transformation 20 Ratio : volume de l’offre sur montant des transactions annuelles 2012-2018 NB : Ratio = Offre/ transactions Un marché des bureaux est considéré :  en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2  En sous-offre quand il est inférieur à 1 Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
  • 21. 3. Disponibilités et équilibre du marché Pays de Lorient : les niveaux de prix 2018 (aménagés) 21 Location Ancien : de 70 à 120 €/m²/an (10 ans et plus) Récent : 120-130 €/m²/an (moins de 10 ans) Neuf (jamais occupé) :  120-160 €/m²/an ;  « Prime/BSM » : 160-180 €/m²/an Vente Ancien : 550-1050 €/m² (10 ans et plus) Récent 1 100 -1500 €/m² (moins de 10 ans) Neuf (jamais occupé):  1500- 1800 € HT/m²  Gare : 2200-2400 € HT/m²  « Prime/BSM » : 2100 -2400 € HT/m²
  • 22. 4. Les projets 4. Les projets d’ici 2022 22  8500 m² de bureaux en projet à court terme  3130 m² : Odyssée (hors RDC et hôtel) 2020  1046 m² : Concorde Lorient 2020  1200 m² projet Kerpont fin 2020  1320 m² : Projet Kerhoas 2020  1800 m2 projet CCIM 2022
  • 23. 4. Les projets Un volume de projets d’ici 2021 cohérent par rapport au volume moyen du marché du neuf des 5 dernières années (2130 m²) 23  8500 m² de bureaux en projet à court terme (3 ans)  Quelle « durée d’absorption théorique » par le marché du neuf sur le Pays de Lorient ?  Une durée de 4 ans si le volume des transactions neuves est égal au niveau moyen des 5 dernières années (2126 m²/an) Auxquels il faut ajouter 2874 m² déjà disponibles en neuf en mars 2019