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Perspectives Entreprises Ile-de-France
3e trimestre 2013

Des conditions de négociation
toujours très avantageuses pour
les entreprises
Alors qu’ils « résistaient » jusque-là, les loyers faciaux
sont en baisse dans les quartiers d’affaires traditionnels
En un an, l’offre de bureaux disponibles a progressé de
6%. Celle-ci continue ainsi de grimper ce trimestre,
franchissant un nouveau cap, avec plus de 3,7 millions de
mètres carrés disponibles. Elle entraine dans sa hausse le
taux de disponibilité des bureaux, qui progresse de 0,2 point
ce trimestre, pour s’établir à 7,2% du parc tertiaire francilien.
Les hausses les plus importantes se concentrent dans
l’Ouest parisien, où les livraisons d’immeubles neufs ont été
particulièrement importantes ce trimestre : 160 000 m² neufs
ont été livrés, dont 100 000 m² à La Défense.
Toutefois, si la tendance globale est à la hausse des
disponibilités neuves, passant de 20% à 22% des
disponibilités immédiates en un trimestre, ce niveau reste
bien inférieur à celui connu il a encore quelques années
(de l’ordre de 30% en 2009).
Des disparités notables subsistent donc d’un secteur à l’autre,
avec dans l’ensemble une offre très réduite dans Paris intramuros – voire une situation de pénurie sur le segment du
neuf – et des disponibilités abondantes en périphérie.

Offre immédiate

3 758 000 m²

Compte tenu du contexte économique, les propriétaires
sont très attentifs aux contraintes opérationnelles et
financières des entreprises. Les conditions de négociation et
de renégociation sont toujours plus intéressantes : franchises
de loyer, prise en charge des travaux, montages financiers
sur-mesure, etc.

Conditions de marché
Très favorables
aux locataires
Source: Jones Lang LaSalle

Alors qu’ils s’étaient maintenus jusque-là, les loyers
faciaux « haut de gamme » des quartiers d’affaires
traditionnels
sont
finalement
impactés
par
l’environnement économique morose : ils s’établissent ce
trimestre à 705 €/m² dans le Quartier Central des Affaires et à
510 €/m² à La Défense. Les locataires sont en effet très peu
nombreux, aujourd’hui, à accepter les niveaux de loyers
exceptionnels auxquels certains pouvaient consentir, il y a
quelques trimestres encore, pour des immeubles de très
grande qualité. Désormais, et à condition de bien structurer
et de bien mener son projet, le locataire est en position de
peser sur le prix !
Résultat : les propriétaires se montrent prêts à d’importants
efforts, et sur tous les segments de marché et dans tous
les secteurs géographiques, les loyers économiques se
négocient nettement en deçà des loyers faciaux. Une
situation qui devrait perdurer.

Loyers

€/m²/an

Source: Jones Lang LaSalle / Immostat
Source: Jones Lang LaSalle / Immostat
Pulse •Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013 - Page 2

Face à l’environnement économique incertain, les
entreprises font massivement le choix de la
renégociation
Depuis maintenant de longs mois, les entreprises baignent
dans un contexte récessif peu propice aux prises de risques.
Les décisions en matière de déménagement sont donc
mûrement réfléchies, et systématiquement confrontées à
l’alternative de la renégociation de bail – qui présente
l’avantage de ne représenter aucun risque supplémentaire
pour l’entreprise, tout en lui permettant de bénéficier
d’économies de loyer conséquentes, compte tenu des efforts
auxquels se montrent prêts les propriétaires, soucieux de
garder leurs locataires.

Répartition géographique des transactions
> 5 000 m² par année glissante

Source: Jones Lang LaSalle

Demain : de nouveaux ajustements de loyers faciaux à
prévoir, et des opportunités à saisir, notamment à
l’Ouest de Paris

Mouvements d’entreprises

Source: Jones Lang LaSalle / Immostat

Le regroupement d’effectifs constitue le premier motif de
déménagement – cité dans plus d’1 cas sur 4 pour les
mouvements d’entreprises ayant concerné des surfaces
supérieures à 5.000 m² au cours des 12 derniers mois. En
termes de localisation, les conditions de marché actuelles
favorisent de nouveaux arbitrages. Paris et la Première
Couronne trouvent un regain d’intérêt, entretenu par
l’érosion des loyers réels dans ces secteurs, qui rend moins
intéressant le déménagement vers la Deuxième Couronne –
d’autant que cette dernière reste fréquemment associée à une
prise de risque pour l’organisation. Pour les mêmes raisons,
de nombreuses entreprises portent leur choix sur des
immeubles localisés au plus près de leur adresse
d’origine, parvenant à trouver, au plus proche, les conditions
de négociation qu’elles auraient été contraintes de rechercher
ailleurs - plus loin - il y a quelques trimestres encore.

Des mesures d’accompagnement particulièrement
attractives continueront d’être accordées, dans une
optique de partenariat de long terme entre les locataires et
leurs propriétaires. Un contexte particulièrement favorable,
donc, pour bénéficier de conditions « sur-mesure » en
matière de montage financier (prise en compte des doubles
loyers, gestion des indemnités de fin de bail, lissage des
coûts, etc.).
Par ailleurs, on pourrait assister à des corrections
supplémentaires sur les loyers faciaux dans les mois qui
viennent. Un mouvement qui devrait être plus marqué dans
le Croissant Ouest et à La Défense, compte tenu des
importantes livraisons de bureaux à venir.

Livraisons attendues dans les 3 ans

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Pulse • Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013- Page 3

Cartographies de l’offre de bureaux immédiatement disponible
Taux de disponibilité des bureaux en Ile-de-France

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Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
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19-29, rue du Capitaine Guynemer
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Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
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“La Boursidière”
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  • 1. Perspectives Entreprises Ile-de-France 3e trimestre 2013 Des conditions de négociation toujours très avantageuses pour les entreprises Alors qu’ils « résistaient » jusque-là, les loyers faciaux sont en baisse dans les quartiers d’affaires traditionnels En un an, l’offre de bureaux disponibles a progressé de 6%. Celle-ci continue ainsi de grimper ce trimestre, franchissant un nouveau cap, avec plus de 3,7 millions de mètres carrés disponibles. Elle entraine dans sa hausse le taux de disponibilité des bureaux, qui progresse de 0,2 point ce trimestre, pour s’établir à 7,2% du parc tertiaire francilien. Les hausses les plus importantes se concentrent dans l’Ouest parisien, où les livraisons d’immeubles neufs ont été particulièrement importantes ce trimestre : 160 000 m² neufs ont été livrés, dont 100 000 m² à La Défense. Toutefois, si la tendance globale est à la hausse des disponibilités neuves, passant de 20% à 22% des disponibilités immédiates en un trimestre, ce niveau reste bien inférieur à celui connu il a encore quelques années (de l’ordre de 30% en 2009). Des disparités notables subsistent donc d’un secteur à l’autre, avec dans l’ensemble une offre très réduite dans Paris intramuros – voire une situation de pénurie sur le segment du neuf – et des disponibilités abondantes en périphérie. Offre immédiate 3 758 000 m² Compte tenu du contexte économique, les propriétaires sont très attentifs aux contraintes opérationnelles et financières des entreprises. Les conditions de négociation et de renégociation sont toujours plus intéressantes : franchises de loyer, prise en charge des travaux, montages financiers sur-mesure, etc. Conditions de marché Très favorables aux locataires Source: Jones Lang LaSalle Alors qu’ils s’étaient maintenus jusque-là, les loyers faciaux « haut de gamme » des quartiers d’affaires traditionnels sont finalement impactés par l’environnement économique morose : ils s’établissent ce trimestre à 705 €/m² dans le Quartier Central des Affaires et à 510 €/m² à La Défense. Les locataires sont en effet très peu nombreux, aujourd’hui, à accepter les niveaux de loyers exceptionnels auxquels certains pouvaient consentir, il y a quelques trimestres encore, pour des immeubles de très grande qualité. Désormais, et à condition de bien structurer et de bien mener son projet, le locataire est en position de peser sur le prix ! Résultat : les propriétaires se montrent prêts à d’importants efforts, et sur tous les segments de marché et dans tous les secteurs géographiques, les loyers économiques se négocient nettement en deçà des loyers faciaux. Une situation qui devrait perdurer. Loyers €/m²/an Source: Jones Lang LaSalle / Immostat Source: Jones Lang LaSalle / Immostat
  • 2. Pulse •Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013 - Page 2 Face à l’environnement économique incertain, les entreprises font massivement le choix de la renégociation Depuis maintenant de longs mois, les entreprises baignent dans un contexte récessif peu propice aux prises de risques. Les décisions en matière de déménagement sont donc mûrement réfléchies, et systématiquement confrontées à l’alternative de la renégociation de bail – qui présente l’avantage de ne représenter aucun risque supplémentaire pour l’entreprise, tout en lui permettant de bénéficier d’économies de loyer conséquentes, compte tenu des efforts auxquels se montrent prêts les propriétaires, soucieux de garder leurs locataires. Répartition géographique des transactions > 5 000 m² par année glissante Source: Jones Lang LaSalle Demain : de nouveaux ajustements de loyers faciaux à prévoir, et des opportunités à saisir, notamment à l’Ouest de Paris Mouvements d’entreprises Source: Jones Lang LaSalle / Immostat Le regroupement d’effectifs constitue le premier motif de déménagement – cité dans plus d’1 cas sur 4 pour les mouvements d’entreprises ayant concerné des surfaces supérieures à 5.000 m² au cours des 12 derniers mois. En termes de localisation, les conditions de marché actuelles favorisent de nouveaux arbitrages. Paris et la Première Couronne trouvent un regain d’intérêt, entretenu par l’érosion des loyers réels dans ces secteurs, qui rend moins intéressant le déménagement vers la Deuxième Couronne – d’autant que cette dernière reste fréquemment associée à une prise de risque pour l’organisation. Pour les mêmes raisons, de nombreuses entreprises portent leur choix sur des immeubles localisés au plus près de leur adresse d’origine, parvenant à trouver, au plus proche, les conditions de négociation qu’elles auraient été contraintes de rechercher ailleurs - plus loin - il y a quelques trimestres encore. Des mesures d’accompagnement particulièrement attractives continueront d’être accordées, dans une optique de partenariat de long terme entre les locataires et leurs propriétaires. Un contexte particulièrement favorable, donc, pour bénéficier de conditions « sur-mesure » en matière de montage financier (prise en compte des doubles loyers, gestion des indemnités de fin de bail, lissage des coûts, etc.). Par ailleurs, on pourrait assister à des corrections supplémentaires sur les loyers faciaux dans les mois qui viennent. Un mouvement qui devrait être plus marqué dans le Croissant Ouest et à La Défense, compte tenu des importantes livraisons de bureaux à venir. Livraisons attendues dans les 3 ans Source: Jones Lang LaSalle
  • 3. Pulse • Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013- Page 3 Cartographies de l’offre de bureaux immédiatement disponible Taux de disponibilité des bureaux en Ile-de-France Source: Jones Lang LaSalle Part et nombre de mètres carrés neufs dans l’offre disponible de bureaux Source: Jones Lang LaSalle
  • 4. Pulse •Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013 - Page 4 Cartographies des loyers Loyers haut-de-gamme (en €/m²/an) Source: Jones Lang LaSalle Loyers moyens de seconde main (en €/m²/an) Source: Jones Lang LaSalle
  • 5. Pulse • Perspectives Entreprises • 3e trimestre 2013- Page 5 Cartographie des livraisons de bureaux pour demain et de l’évolution des loyers « haut-de-gamme » Les livraisons d’immeubles attendues : nombre de mètres carrés actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation 2013 2014 Source: Jones Lang LaSalle Evolution des loyers « haut-de-gamme » sur les 12 derniers mois Source: Jones Lang LaSalle
  • 6. Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts Flore Pradère-Saulnier Responsable Recherche Entreprises Contacts Paris +33 (0)1 40 55 85 72 flore.saulnier@eu.jll.com Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Joël de Lafond Directeur Corporate Solutions Paris +33 (0)1 40 55 15 57 joel.de-lafond@eu.jll.com Jacques Bagge Directeur Département Agence Paris +33 (0)1 40 55 15 40 jacques.bagge@eu.jll.com www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Tout e reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.