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6 mars 2015 – p. 1Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Aire de marché de Grenoble et du Voironnais
Activité de la promotion immobilière
Bilan de l’année 2014 et perspectives
Xavier LONGIN, Directeur Général
Carole VALLET, Véronique COUPANEC, Pedro MARTINEZ, consultants
Relais de Sassenage - Vendredi 6 mars 2015
Siège :
Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon
Tel. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72
SAS au capital de 300 000 €
Agence de Montpellier
133, rue Olof Palme – Tournezy - 34070 Montpellier
Tél. 04 67 07 99 00 - fax. 04 67 07 90 91
Agence de Nantes :
11 allée Duquesne - 44000 Nantes
Tél. 02 40 95 64 64 - fax. 04 78 27 70 72
Agence de Nice :
23, rue Jean Canavèse - 06100 Nice
Tél. 04 93 51 01 11 - fax. 04 93 51 01 64
6 mars 2015 – p. 2Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
L’aire de marché de Grenoble
et du Voironnais comprend :
 La CA de Grenoble Alpes
Métropole
 La CA du pays Voironnais
 La CC du pays du
Grésivaudan
PERIMETRES D’OBSERVATION EN
LANGUEDOC-ROUSSILLON
Le périmètre d’étude
49 communes
438 000 habs
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34 communes
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6 mars 2015 – p. 3Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Analyse du marché en promotion
sur l’aire de marché de Grenoble et du Voironnais en 2014
6 mars 2015 – p. 4Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ?
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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Evolution annuelle des volumes
Mises en vente
Evolution
2014/2013
- 5%
- 85 logs
• Stabilisation des volumes après le cycle 2008-2011
• 2012, une année moins marquée par le repli qu’ailleurs
6 mars 2015 – p. 5Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
1 700
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2500
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Evolution annuelle des volumes
Mises en vente Ventes nettes
+ 18%
+ 197 logs
- 5%
- 85 logs
Evolution
2014/2013
• Augmentation des ventes au détail
• Augmentation des ventes en bloc : 438 (dont 300 dans l’agglomération de
Grenoble) contre 401 en 2013
AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ?
Taux de désistement
= 18 % ventes brutes
6 mars 2015 – p. 6Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
+ 53% vs. 2013
+ 18% vs. 2012
- 52% vs. 2011
+ 9% vs. 2013
+ 32% vs. 2012
- 4% vs. 2011
AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ?
• 60 % de l’augmentation des ventes en 2014 est portée par les investisseurs
• 27 % des ventes à occupants ont bénéficié d’un dispositif d’aide (248 ventes contre
243 en moyenne depuis 2011)
6 mars 2015 – p. 7Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Evolution annuelle des volumes
Mises en vente Ventes nettes Retraits
+ 7%
+ 3 logs
+ 18%
+ 197 logs
- 5%
- 85 logs
Evolution
2014/2013
AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ?
• Nombre de retrait significatif mais stable (270 /an en moyenne depuis 2012)
6 mars 2015 – p. 8Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
1 700
1 303
1 869
282
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1000
1500
2000
2500
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Evolution annuelle des volumes
Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale Retraits
+ 7%
+ 115 logs
Evolution
2014/2013
+ 18%
+ 197 logs
- 5%
- 85 logs
+ 7%
+ 3 logs
AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ?
• L’offre commerciale ne cesse d’augmenter
• 17 mois d’alimentation du marché
6 mars 2015 – p. 10Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
• Un prix des ventes compris entre 3400 et 3500 € /m² depuis 2010 = stabilité
• Doublement de la durée moyenne de commercialisation entre 2011 et 2014
(11 à 22 mois)
AM Grenoble Voironnais : évolution du prix /m² moyen et de la durée
d’écoulement
0
5
10
15
20
25
2 500 €
2 700 €
2 900 €
3 100 €
3 300 €
3 500 €
3 700 €
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Evolution des prix du logement collectif libre neuf
TVA pleine
Prix/m² des ventes (hors parking) Prix/m² de l'offre (hors parking)
Durée moyenne de commercialisation
Indicateurs Clés 2014
en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking
evol.2014 / 2013 :
evol.2014 / 2013 : +4 mois
Durée moyenne de
commercialisation de 22 mois
+1%
Prix m² des ventes : 3463€/m²
6 mars 2015 – p. 12Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
1 700
1 303
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Evolution annuelle des volumes
Mises en vente Ventes nettes
Répartition territoriale des ventes
• Stabilisation de l’agglomération de Grenoble autour de 70 %
• Augmentation du PaysVoironnais  Equilibre avec le Grésivaudan
• Impact de la production du Grésivaudan sur les prix de 2011-2012
AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ?
6 mars 2015 – p. 18Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
AU Grenoble et Voironnais : un zonage B1 qui était concentré autour de
Grenoble
Zonage Duflot
Zone B1 36
Zone B2 non éligible 0
Zone C 94
• Zonage B1 inchangé entre le Scellier
et le Duflot
• Mais 7 communes de la zone C
étaient éligibles au Scellier
6 mars 2015 – p. 19Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
AU Grenoble et Voironnais : élargissement du zonage B1
Zonage Duflot Pinel
Zone B1 36 52
Zone B2 non éligible 0 1
Zone C 94 77
• 16 nouvelles communes B1 (dont 6
sur les 7 qui étaient éligibles au
Scellier)
• Elargissement du zonage B1 au sud
de l’agglomération grenobloise et au
Voironnais
6 mars 2015 – p. 20Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Quelles tendances sur les autres territoires ?
6 mars 2015 – p. 21Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Les autres marchés de Rhône-Alpes : des hauts et des bas
+27%
-10%
-23%
+9%
Mise en
vente
Ventes
nettes
Prix Offre Evolution
Aire de marché lyonnais 5 825 4 635 3 836 € 5 133
Aire de marché Stephanoise 403 305 2 676 € 627
Pays Beaujolais 221 209 3 024 € 314
Nord Isère 212 211 2 737 € 222
6 mars 2015 – p. 22Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
2014 vs. 2013
Comparaisons nationales en 2014 des ventes nettes au détail
Agglo de
Grenoble
+ 12%
Sources : OLOMA, OREAL, OISO, OBSERVER, CECIM, OIP, FPI-CAPEM, ECLN, ŒIL & Observatoires FIL Adequation
AU Toulouse
+ 16%
Région de
Montpellier
+ 4%
CA Clermont
Communauté
- 6%
CU Bordeaux
+ 5%
Agglo. Lyon
+ 9%
Alpes Maritimes
- 14%
Pays de la Loire
- 4%
Agglo. Grenoble
+ 12%
Région d’Orléans
- 27%
Ile-de-France
- 7%
CU Lille
+ 6%
CU Strasbourg
+ 24%
Région de Marseille
+13%
Franco-Genevois
-19%
Pays de Rennes
+ 0%Pays de Vannes
- 11%
6 mars 2015 – p. 23Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Quelles perspectives pour 2015 ?
6 mars 2015 – p. 24Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Quelles perspectives en 2015 ? Prolongement de la hausse des ventes
 Elargissement du zonage PINEL à de nouvelles communes.
 Dispositif Pinel plus attractif et mieux maitrisé.
 Les prix restent stables et couvrent une partie des classes moyennes, notamment dans
le Voironnais qui gagne des parts de marché et qui devient éligible à la défiscalisation.
 Les taux d’intérêt devraient rester faibles, voire continuer à baisser.
Des indicateurs au vert pour une augmentation des ventes à
occupants et à investisseurs.
Estimation à 1500 ventes pour 2015.
6 mars 2015 – p. 25Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Un meilleur contexte … et Adéquation
pour accompagner vos développements
6 mars 2015 – p. 26Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Nous pouvons vous accompagner pour vous aider à
développer de nouvelles opportunités :
Etudier de nouvelles cibles :
- Mais quelles capacités financières et donc quels prix / loyers ?
- Quels volumes ?
- Quels besoins ?
- Et sur quels territoires prioritaires ?
Etudier de nouveaux concepts :
- Quels territoires à potentiel ?
- Sur quels volumes ?
- Quelles formes urbaines ?
- Quelles concurrences ?
Segments qui peuvent être étudiés :
- Promotion immobilière traditionnelle
- Résidences services : étudiants, séniors, affaires, loisirs
- Opérations mixtes (collectifs + maisons)
Mettre à disposition des outils d’aide à la décision
6 mars 2015 – p. 27Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives
Une approche pédagogique et argumentée
1. Identifier et étudier les cibles de
clientèle au regard du concept étudié
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3. Identifier et prioriser les potentiels

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  • 2. 6 mars 2015 – p. 2Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives L’aire de marché de Grenoble et du Voironnais comprend :  La CA de Grenoble Alpes Métropole  La CA du pays Voironnais  La CC du pays du Grésivaudan PERIMETRES D’OBSERVATION EN LANGUEDOC-ROUSSILLON Le périmètre d’étude 49 communes 438 000 habs 34 communes 91 200 habs 34 communes 98 300 habs
  • 3. 6 mars 2015 – p. 3Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives Analyse du marché en promotion sur l’aire de marché de Grenoble et du Voironnais en 2014
  • 4. 6 mars 2015 – p. 4Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ? 1 700 0 500 1000 1500 2000 2500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Evolution annuelle des volumes Mises en vente Evolution 2014/2013 - 5% - 85 logs • Stabilisation des volumes après le cycle 2008-2011 • 2012, une année moins marquée par le repli qu’ailleurs
  • 5. 6 mars 2015 – p. 5Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives 1 700 1 303 0 500 1000 1500 2000 2500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Evolution annuelle des volumes Mises en vente Ventes nettes + 18% + 197 logs - 5% - 85 logs Evolution 2014/2013 • Augmentation des ventes au détail • Augmentation des ventes en bloc : 438 (dont 300 dans l’agglomération de Grenoble) contre 401 en 2013 AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ? Taux de désistement = 18 % ventes brutes
  • 6. 6 mars 2015 – p. 6Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives + 53% vs. 2013 + 18% vs. 2012 - 52% vs. 2011 + 9% vs. 2013 + 32% vs. 2012 - 4% vs. 2011 AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ? • 60 % de l’augmentation des ventes en 2014 est portée par les investisseurs • 27 % des ventes à occupants ont bénéficié d’un dispositif d’aide (248 ventes contre 243 en moyenne depuis 2011)
  • 7. 6 mars 2015 – p. 7Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives 1 700 1 303 282 0 500 1000 1500 2000 2500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Evolution annuelle des volumes Mises en vente Ventes nettes Retraits + 7% + 3 logs + 18% + 197 logs - 5% - 85 logs Evolution 2014/2013 AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ? • Nombre de retrait significatif mais stable (270 /an en moyenne depuis 2012)
  • 8. 6 mars 2015 – p. 8Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives 1 700 1 303 1 869 282 0 500 1000 1500 2000 2500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Evolution annuelle des volumes Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale Retraits + 7% + 115 logs Evolution 2014/2013 + 18% + 197 logs - 5% - 85 logs + 7% + 3 logs AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ? • L’offre commerciale ne cesse d’augmenter • 17 mois d’alimentation du marché
  • 9. 6 mars 2015 – p. 10Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives • Un prix des ventes compris entre 3400 et 3500 € /m² depuis 2010 = stabilité • Doublement de la durée moyenne de commercialisation entre 2011 et 2014 (11 à 22 mois) AM Grenoble Voironnais : évolution du prix /m² moyen et de la durée d’écoulement 0 5 10 15 20 25 2 500 € 2 700 € 2 900 € 3 100 € 3 300 € 3 500 € 3 700 € 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Evolution des prix du logement collectif libre neuf TVA pleine Prix/m² des ventes (hors parking) Prix/m² de l'offre (hors parking) Durée moyenne de commercialisation Indicateurs Clés 2014 en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking evol.2014 / 2013 : evol.2014 / 2013 : +4 mois Durée moyenne de commercialisation de 22 mois +1% Prix m² des ventes : 3463€/m²
  • 10. 6 mars 2015 – p. 12Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives 1 700 1 303 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Evolution annuelle des volumes Mises en vente Ventes nettes Répartition territoriale des ventes • Stabilisation de l’agglomération de Grenoble autour de 70 % • Augmentation du PaysVoironnais  Equilibre avec le Grésivaudan • Impact de la production du Grésivaudan sur les prix de 2011-2012 AM Grenoble Voironnais : comment s’est comporté le marché en 2014 ?
  • 11. 6 mars 2015 – p. 18Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives AU Grenoble et Voironnais : un zonage B1 qui était concentré autour de Grenoble Zonage Duflot Zone B1 36 Zone B2 non éligible 0 Zone C 94 • Zonage B1 inchangé entre le Scellier et le Duflot • Mais 7 communes de la zone C étaient éligibles au Scellier
  • 12. 6 mars 2015 – p. 19Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives AU Grenoble et Voironnais : élargissement du zonage B1 Zonage Duflot Pinel Zone B1 36 52 Zone B2 non éligible 0 1 Zone C 94 77 • 16 nouvelles communes B1 (dont 6 sur les 7 qui étaient éligibles au Scellier) • Elargissement du zonage B1 au sud de l’agglomération grenobloise et au Voironnais
  • 13. 6 mars 2015 – p. 20Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives Quelles tendances sur les autres territoires ?
  • 14. 6 mars 2015 – p. 21Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives Les autres marchés de Rhône-Alpes : des hauts et des bas +27% -10% -23% +9% Mise en vente Ventes nettes Prix Offre Evolution Aire de marché lyonnais 5 825 4 635 3 836 € 5 133 Aire de marché Stephanoise 403 305 2 676 € 627 Pays Beaujolais 221 209 3 024 € 314 Nord Isère 212 211 2 737 € 222
  • 15. 6 mars 2015 – p. 22Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives 2014 vs. 2013 Comparaisons nationales en 2014 des ventes nettes au détail Agglo de Grenoble + 12% Sources : OLOMA, OREAL, OISO, OBSERVER, CECIM, OIP, FPI-CAPEM, ECLN, ŒIL & Observatoires FIL Adequation AU Toulouse + 16% Région de Montpellier + 4% CA Clermont Communauté - 6% CU Bordeaux + 5% Agglo. Lyon + 9% Alpes Maritimes - 14% Pays de la Loire - 4% Agglo. Grenoble + 12% Région d’Orléans - 27% Ile-de-France - 7% CU Lille + 6% CU Strasbourg + 24% Région de Marseille +13% Franco-Genevois -19% Pays de Rennes + 0%Pays de Vannes - 11%
  • 16. 6 mars 2015 – p. 23Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives Quelles perspectives pour 2015 ?
  • 17. 6 mars 2015 – p. 24Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives Quelles perspectives en 2015 ? Prolongement de la hausse des ventes  Elargissement du zonage PINEL à de nouvelles communes.  Dispositif Pinel plus attractif et mieux maitrisé.  Les prix restent stables et couvrent une partie des classes moyennes, notamment dans le Voironnais qui gagne des parts de marché et qui devient éligible à la défiscalisation.  Les taux d’intérêt devraient rester faibles, voire continuer à baisser. Des indicateurs au vert pour une augmentation des ventes à occupants et à investisseurs. Estimation à 1500 ventes pour 2015.
  • 18. 6 mars 2015 – p. 25Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives Un meilleur contexte … et Adéquation pour accompagner vos développements
  • 19. 6 mars 2015 – p. 26Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives Nous pouvons vous accompagner pour vous aider à développer de nouvelles opportunités : Etudier de nouvelles cibles : - Mais quelles capacités financières et donc quels prix / loyers ? - Quels volumes ? - Quels besoins ? - Et sur quels territoires prioritaires ? Etudier de nouveaux concepts : - Quels territoires à potentiel ? - Sur quels volumes ? - Quelles formes urbaines ? - Quelles concurrences ? Segments qui peuvent être étudiés : - Promotion immobilière traditionnelle - Résidences services : étudiants, séniors, affaires, loisirs - Opérations mixtes (collectifs + maisons) Mettre à disposition des outils d’aide à la décision
  • 20. 6 mars 2015 – p. 27Marchés de la promotion immobilière – Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bilan 2014 & perspectives Une approche pédagogique et argumentée 1. Identifier et étudier les cibles de clientèle au regard du concept étudié 2. Connaitre l’univers concurrentiel 3. Identifier et prioriser les potentiels