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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 6 au 13 septembre 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : les acquéreurs sont de retour
Le 07/09/2015
Selon MeileurAgents.com, la demande de logements anciens à la hausse pourrait entraîner à
terme une hausse des prix. A condition que les taux d'intérêt restent attractifs.
Face à un parc social saturé, le gouvernement veut recréer une offre locative dite intermédiaire. A la
manoeuvre, la SNI, avec notamment Grand Paris Habitat Sipa Xavier Francolon
Sur le marché de l'immobilier ancien, les prix et les volumes de ventes pourraient entrer
progressivement dans un nouveau cycle haussier, estime le site MeilleursAgents.com dans son
dernier baromètre. L'indicateur mensuel de "tension immobilière" ITI, qui mesure le rapport entre le
nombre d'acheteurs et le nombre de vendeurs, est en hausse pour la première fois depuis 2011.
En septembre, l'ITI s'est établi à 1,3 (acheteur pour un vendeur) contre 1 au mois de janvier à Paris, à
1,4 contre 1,1 à Lyon et à 0,7 contre 0,6 à Marseille.
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Le marché immobilier ancien commence à montrer les signes précurseurs d'un retournement
de tendance", avec cette légère hausse de la demande, estime le site.
Toutefois, si "les prix et les volumes de vente vont entrer progressivement dans un nouveau cycle
haussier, la disparité des situations ville par ville prédomine". En outre, "la reprise reste conditionnée
au maintien des taux d'intérêt" à des niveaux historiquement bas, à "l'amélioration des conditions
macroéconomiques et aux prochaines décisions politiques", note MeilleursAgents.com.
A Paris, la baisse des prix a atteint - 10,3 % en moyenne depuis le plus haut constaté en juillet 2011.
Alors que le mètre carré se négociait en moyenne en 2011 à 8.640 euros, le prix moyen est
aujourd’hui passé sous la barre des 7.750 euros (7.748 euros).
Une légère remontée des taux de crédit durant l'été
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des crédits se sont établis à 2.17 %, en moyenne
au mois d'août (2,21 % pour l’accession dans le neuf et 2,20 % pour l’accession dans l’ancien). Alors
que l’OAT à 10 ans a bondi de plus de 85 points de base entre la mi-avril et la mi-juillet, les taux
d'intérêt n’ont progressé que de 16 points de base depuis juin.
Mais comme dans le même temps, les durées des prêts se sont allongées, l’amélioration de la
solvabilité de la demande n’a pas été remise en question. Depuis la fin de l’année 2013, elle équivaut
toujours à un recul des prix de 10 %, tant sur le marché du neuf que sur celui de l’ancien, selon
l'Observatoire.
Source : NouvelObs.com
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Encadrement des loyers : pourquoi votre voisin
d’en face payera jusqu'à 50% de moins que
vous à Paris
Le 07/09/2015
L'encadrement des loyers, qui est entré en vigueur dans la capitale, va provoquer de nombreux
effets pervers. Ainsi qu'une belle pagaille judiciaire.
Dans la rue Thorigny à Paris, à surface équivalente, un 2-pièces se louera moins cher... qu'un studio.
(C) Google Street View
Depuis une semaine, le téléphone n’arrête pas de sonner chez ABC travaux, une entreprise de
rénovation-travaux du 2
ème
arrondissement. Au bout du fil, des propriétaires qui demandent des devis
pour… casser des murs ! "La plupart veulent savoir combien couterait l’abattage d’une cloison d’un
deux-pièces", reconnait son dirigeant, Jean-Pierre Rodriguez. La raison de cette frénésie de travaux ?
Le plafonnement des loyers, entré en vigueur le 1
er
aout dernier. Les propriétaires ont vite compris
comme optimiser son fonctionnement. Ils se sont aperçus, par exemple, que les studios se loueront
entre 20 et 50% plus chers que les 2 pièces de même surface!
Exemple avec ces deux appartements de 30 m² situés dans cet immeuble de la Rue Thorigny, dans le
3
ème
arrondissement. Le 2-pièces se louera au maximum 741€/mois (loyer de référence majoré :
24,7€/m2), alors que le studio sera à 1.002€/mois (loyer de référence majoré de 33,4€/m2) ! "Dans
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certains cas, les propriétaires peuvent être tentés d’abattre une cloison pour augmenter fortement le
rendement de leur bien", admet Jean-François Buet, président de la Fnaim, la Fédération de
l’immobilier. Les disparitions de 2-pièces pourraient dépasser les 2.000 par an…
Absurde ? Non : légal !
Ces dysfonctionnements ne seront pas des exceptions, car l’encadrement touche l’ensemble du parc :
selon le professeur Michel Mouillart, spécialiste du secteur, "ce sont un peu moins de 37.000
ménages, soit environ 9,5% des locataires parisiens, qui vont être touchés chaque année par le
plafonnement". Et dans les agences immobilières parisiennes, c’est un peu l’affolement : les locataires
et des propriétaires de logements mis en location défilent, interrogateurs et perplexes devant les
chiffres.
Avec la rentrée (et la météo maussade), c’est en effet la douche froide pour certains locataires, qui
apprennent que leur loyer ne va pas baisser (car seuls les nouveaux baux sont concernés) et pour les
propriétaires parisiens, qui découvrent les conséquences inattendues d’une loi mal ficelée. Un
propriétaire, témoigne un agent immobilier, qui louait son bien 690 euros/mois a décidé de le retirer du
marché lorsqu’il a appris qu’il ne pourrait plus demander qu’au maximum 450 euros de loyer. Que va-
t-il en faire, le vendre ? Possible. "Mais il pourra aussi le mettre sur Airbnb, où il ne sera pas ennuyé et
où il pourra demander le loyer qui lui chante…", ajoute l'agent immobilier.
Couacs à répétition
Le fond du problème, c’est le mode de calcul de ces plafonds de loyer. Ils ont été fixés à partir des
données fournies par l’Observatoire des loyers de la région parisienne (Olap). Or, explique le PDG de
Lodgis, un site de location, "nous avons calculé que seulement 10% des références dont disposait
l’Olap lui ont servi à établir 50% des loyers de références".
Pour bien mesurer l’impact du phénomène, il faut comprendre ce système de plafonnement des
loyers, en vigueur sur Paris depuis le 1
er
août et instauré par la loi Alur de mars 2014. Il touche toutes
les nouvelles locations (et les renouvellements de bail) des logements locatifs privés, vides et
meublées. Leur loyer ne devra plus dépasser 20% d’un loyer de référence. Celui-ci est égal au loyer
médian constaté par l’Olap à partir de 4 données (âge de l’immeuble, nombre de pièces, adresse et
statut –nu ou meublé). Paris a été divisé en 14 secteurs avec chacun des loyers différents selon le
type de bien. Or, pour sortir ses loyers de référence, l’Olap a négligé de tenir compte de plusieurs
éléments qui participent pourtant, depuis toujours, à l’élaboration des loyers du marché. A savoir :
l’étage, l’état et surtout… la surface (et non le nombre de pièces) !
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Quant aux secteurs délimités, ils sont arbitraires et ne correspondent pas à la réalité du marché. "A
l’intérieur d’une zone ayant les mêmes prix plafonds, cela va aboutir à une baisse des loyers pour les
ménages les plus riches, et à une hausse pour les plus pauvres, voire à leur exclusion en-dehors de
Paris", commente David Emsalem, directeur de l’agence Century21 Passy-Muette, dans le 16
ème
arrondissement. Exactement le contraire de l’objectif annoncé !
Les pauvres exclus de Paris
Ainsi, les locataires des charmantes petites rues pavées du quartier Montmartre, qui ne sont pas, pour
la plupart, des "nécessiteux", pourront obtenir des baisses de loyers. Leur nouveau loyer plafond est
de 24,2 euros, alors que nombre d’appartements y étaient loués, il y a quelques semaines encore, à
des loyers supérieurs à 30 euros/m². Dans le quartier nettement moins favorisé de la Porte de
Clignancourt, mais qui appartient au même secteur de loyer plafonné que Montmartre (secteur
Clignancourt), les familles (beaucoup moins aisées), vont subir des hausses de loyer de 15 à 20%.
Les propriétaires pourront en effet rattraper progressivement les 24,2 €/m²/mois autorisés par la loi !
Le pire, c’est pour ceux qui se trouvent à la lisière d’un secteur, sur un des côtés des artères qui
servent à délimiter ces zones. Car ils subiront de plein fouet l’effet des nouveaux plafonds… alors que
ceux d’en face profiteront de plafonds de loyers plus intéressants. Sur ces zones frontières, à cheval
sur deux secteurs, selon qu’on habite les numéros pairs ou impairs, à quelques mètres de distance,
les écarts peuvent atteindre… 50% ! Challenges a listé les zones où ces écarts de prix constatés d’un
coté à l’autre sont les plus importants. Avez-vous la chance d’être du bon côté ?
Source : Challenges.fr
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Loyers : les Français payent moins et
déménagent davantage
Le 08/09/2015
Les loyers du secteur privé, qui avaient subi une hausse moyenne de 4 % par an entre 1998 et 2006
et de 1,1 % par an depuis cette date, connaissent une purge – Shutterstock
Les loyers à la relocation ont reculé de 1,4 % depuis le début de l’année. La mobilité des locataires a
bondi, retrouvant son niveau d’avant la crise.
Le marché locatif privé enregistre une forte reprise d’activité, avec davantage de relocations sur les
huit premiers mois de l’année que l’an dernier à la même époque, tandis que la baisse des loyers
s’accélère, révèle le dernier baromètre de Clameur, l’observatoire des professionnels de l’immobilier.
« Nous sommes dans une situation de déflation, commente l’économiste Michel Mouillart. La baisse
des loyers, qui était déjà de 0,9 % en février sur le plan national, a atteint 1,4 % fin août : c’est du
jamais-vu à cette période de l’année depuis la création de Clameur en 1998 ! »
Les loyers du secteur privé, qui avaient subi une hausse moyenne de 4 % par an entre 1998 et 2006
et de 1,1 % par an depuis cette date (contre 1,3 % d’inflation depuis 2006) connaissent donc une
purge, et dans les métropoles, elle est générale. « Il n’y avait aucune raison pour que le locatif privé
échappe à la conjoncture économique. Les loyers baissent depuis le début de l’année dans 85 % des
villes de plus de 100.000 habitants. C’est une situation inédite  », poursuit Michel Mouillart. Parmi les
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vingt plus grandes villes de France, seules trois ont des loyers qui augmentent cette année : Le Mans
(+0,7 %), Bordeaux (+0,3 %) et Reims (+0,3 %). Quant à Paris, elle connaît la septième plus forte
baisse (–1,8 %, mais après +2,8 % en 2014 et +1,8 % par an en moyenne de 2001 à 2015…). La
capitale est à égalité avec Strasbourg, tandis que Lille, Le Havre et Toulon baissent de 2 % ou plus.
Lyon chute de 3,6 % et Marseille emporte la palme avec des loyers de relocation qui dégringolent de
5,2 %.
Les studios dévissent
Même constat au niveau des régions : seules la Bourgogne et la Champagne-Ardenne se
renchérissent. Les petites villes tirent comparativement mieux leur épingle du jeu, puisque les loyers y
progressent encore dans 45 % des villes de plus de 10.000 habitants, mais ils sont plus bas et ne
s’étaient pas renchéris de la même manière dans le passé.
Les loyers baissant le plus fortement sont ceux des studios (–2,7 % contre –1,3 % pour les deux
pièces). « C’est sans précédent à cette période de l’année », s’étonne Clameur. Cela fait maintenant
trois ans que les studios et deux pièces, qui représentent 55 % du marché locatif privé, connaissent le
plus fort recul. Les quatre pièces, eux, gardent des loyers stables en 2015.
Faible mobilité à Paris
Cette « déflation des loyers » n’a pas gelé le marché, au contraire : les relocations, qui avaient amorcé
un rebond depuis l’été 2014, ont fortement repris cette année. « Les mois d’été ont été remarquables :
la mobilité s’établit ainsi à 29,5 % [des locataires, NDLR], nettement au-dessus de sa moyenne de
longue période », commente Clameur. C’est un retour aux niveaux élevés de mobilité enregistrés
avant la crise (29,7 % en 2006, par exemple).
Seule exception : Paris, où jamais la mobilité n’a été aussi basse (17,1 %). Son repli régulier depuis
des années a diminué l’offre locative de 11 % par rapport à 2009, calcule l’observatoire. Reste que le
recul de l’activité locative n’empêche pas la baisse des loyers parisiens. « L’activité ne repart pas
parce que les loyers baissent, analyse Michel Mouillart, mais parce que la demande est forte. La
preuve : elle repart en Paca, où les loyers ne sont pas parmi les moins chers. »
Source : LesEchos.fr
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Immobilier : 72% des Européens espèrent une
baisse des prix
Le 09/09/2015
Quatre Européens sur cinq estiment qu’il est de plus en plus difficile d’acheter son premier logement.
La majorité des sondés considèrent que les prix sont trop élevés. Seuls les Allemands sont plus
confiants.
Les Européens éprouvent de plus de plus en plus de difficultés pour devenir propriétaires de leur
premier «home sweet home». Bien que les taux des crédits immobiliers soient très bas dans de
nombreux pays, près de quatre européens sur cinq considèrent ainsi qu’il est de plus en plus difficile
d’acheter son premier logement, constate une étude réalisée par ING et Ipsos, auprès de 15.000
internautes résidant dans 15 pays du Vieux continent. Ce sentiment, en forte hausse par rapport à l’an
dernier, est partagé par 78 % des Français, 89 % des Britanniques et des Espagnols (88 %).
Seuls, les Allemands sont un peu plus confiants (59 %). «Bien que les prix de l’immobilier grimpent en
Allemagne, c’est de l’un des pays où les prix sont les plus sous-évalués selon l’OCDE», explique
l’étude d’ING. «On constate une décorrélation entre les prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat des
européens», note Sophie Heller, directrice générale d’ING Direct. Face aux difficultés croissantes
qu’ils rencontrent pour devenir propriétaires, plus de la moitié des 25-34 ans (dont les Français, les
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Belges et les Espagnols) voient l’immobilier uniquement comme un investissement. Les plus jeunes
ne sont pas les seuls à considérer que le marché immobilier est de moins en moins accessible: cette
perception est largement partagée par les 25-55 ans.
Les prix sont surévalués dans plusieurs pays européens
La majorité des personnes interrogées par ING considèrent en effet que les prix de l’immobilier sont
trop élevés. Dans ce contexte, plus de deux tiers des sondés (72 %), estiment que les prix devraient
encore baisser, ce qui serait «bon pour la société». Une fois n’est pas coutume, plus de deux
propriétaires sur trois (69 %, au lieu de 78 % des locataires) partagent cet avis. «Les indicateurs
montrent que les prix sont déjà surévalués dans plusieurs pays européens et dans certains d’entre
eux, ils montent fortement», justifie l’étude. C’est notamment le cas en Turquie (hausse des prix à
deux chiffres en 2014) et en Grande-Bretagne. Malgré une baisse ininterrompue des prix depuis le
début de la crise immobilier, les sondés espagnols sont parmi les plus nombreux (93 % des locataires
et 83 % des propriétaires) à espérer une poursuite de la chute.
Une vision plus «optimiste» sur l’évolution des prix qu’en 2014
Ces dernières années, la pierre est un peu redescendue de son piédestal. Et elle n’est plus le moyen
privilégié pour placer son capital: 44 % des Européens ne le considèrent plus comme un
investissement attractif. Une opinion partagée par 46 % des Français et 64 % des Espagnols très
durement touchés par l’éclatement de la bulle immobilière, mais par seulement par 35 % des
Allemands et des Britanniques. «Les européens du nord ont une meilleure vision de l’immobilier que
ceux du sud», note Sophie Heller, directrice générale d’ING Direct. «En effet, les premiers s’attendent
en effet à voir les prix augmenter dans l’année qui vient, mais pas les autres», justifie-t-elle.
De façon générale, la majorité des européens ont une vision plus «optimiste» sur l’évolution des prix
qu’en 2014. Nombre d’entre eux (56 % contre 53 % un an avant) s’attendent ainsi à voir les prix
augmenter cette année. C’est surtout le cas des sondés vivant en Grande-Bretagne (70 % tablent sur
une hausse), en Autriche (69 %) au Pays-Bas (70 %) au Luxembourg (76 %), en Turquie (82 %) et
dans une moindre mesure en Allemagne (61 %). En revanche, rien de tel en France (41 %), Italie
(33 %), Pologne (43 %) où peu de personnes s’attendent à voir les prix progresser. Nettement plus
optimistes qu’il y a un an, les Espagnols restent partagés: 49 % s’attendent à un inversement de
tendance sur le marché immobilier, alors qu’ils n’étaient que 35 % l’année dernière. «Lorsque la
majorité des personnes tablent sur une hausse des prix, ceux-ci ont tendance à augmenter», souligne
l’étude d’ING.
Source : LeFigaro.fr
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Le logement, principale préoccupation des
étudiants parisiens
Le 09/09/2015
Forum de la rentrée étudiante devant l’Hôtel de ville, à Paris. (Photo: PC)
La mairie de Paris et le Crous organisent, du 8 au 10 septembre, un forum étudiant de rentrée.
Différents stands informent les jeunes sur les jobs étudiants, la santé et, préoccupation numéro 1 des
étudiants franciliens, le logement.
L’ambiance est jeune et festive ce mercredi matin sur le parvis de l’Hôtel de Ville, à Paris. C’est le lieu
choisi par la mairie de Paris et le Crous pour y tenir le «Forum de la rentrée étudiante», du 8 au 10
septembre, sorte de réunion d’information géante sur toutes les problématiques de la vie étudiante.
Sur la scène principale, posée devant la mairie, de jeunes acteurs déguisés dansent sur de la
musique électro devant une foule clairsemée. En face, trois «food-trucks» du Crous permettent de
s’alimenter à petits prix. Ce sont deux grandes tentes blanches, installées de part et d’autre de la
scène, qui accueillent les stands.
La première, à gauche, rassemble ceux tenus par des syndicats étudiants, des mutuelles étudiantes
ou des associations sur les différentes préoccupations quotidiennes: job étudiant, santé et régime de
Sécurité sociale ou encore les multiples modalités d’engagement social et culturel comme le service
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civique, par exemple. Malgré la présence de nombreux jeunes, cette tente paraît bien vide par rapport
au second lieu d’accueil du Forum, un chapiteau entièrement dédié au logement. La file d'attente en
escargot organisée sur le côté indique clairement que c’est le sujet prioritaire des jeunes présents ce
matin.
«Se loger à Paris est un vrai problème»
File d’attente devant le forum logement. (PC)
Rayan, 24 ans, est étudiant à l’Essec. Destitué de son statut de boursier l’année dernière après le
changement de barème, il se retrouve désoeuvré alors que, en stage à Paris, il doit trouver un
logement dans la capitale. Sans garant, il utilise le dispositif de la Caution locative étudiante (Clé)
lancé en juillet 2014 par le gouvernement, qui permet de bénéficier d’une garantie de l’Etat en cas
d’impayé.
«Mais la Clé, les agences s’en foutent!» regrette le jeune homme. Il est donc venu tenter sa chance ce
matin auprès des logements de la mairie de Paris. «Ici, ils connaissent le dispositif, j’ai plus de
chances que ça marche». Hakim, lui, est «désabusé». Cet étudiant de 25 ans attend depuis plus
d’une demi-heure de pénétrer dans la tente. Boursier, toutes ses tentatives de trouver un logement du
Crous ont pour l’instant échouées. Au forum du logement, il espère «être repêché».
«Se loger à Paris est un vrai problème» reconnaît Marie-Christine Lemardeley, adjointe à la Maire de
Paris, en charge de l’enseignement supérieur et de la vie étudiante. «Mais si c’est dur de se loger, on
apporte tout de même des réponses» insiste-t-elle citant le chiffre de 1000 nouveaux logements par
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an dans la capitale. Denis Lambert, directeur du Crous de Paris, est sur la même ligne: «Le logement
étudiant à Paris est une urgence, et il faut être en réactivité par rapport à cette préoccupation. C’est
pourquoi 11 nouvelles résidences, soit 930 logements supplémentaires, seront livrées en 2015/16».
Pas de quoi rassurer Kenza, 21 ans, venue terminer à Paris son BTS Esthétique. «Je suis en attente
depuis juin pour les logements du Crous. Mais on m’a fait comprendre qu’à Paris, ‘en attente’ signifiait
un refus! explique-t-elle en riant jaune. J’habite à Tours et je ne peux pas faire l’aller-retour tous les
jours». Selon elle, le forum du logement du Crous est sa «dernière chance».
Source : LeFigaro.fr
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Les Français achètent de nouveau des
logements
Le 10/09/2015
INFOGRAPHIE- Partout en France, les transactions immobilières ont repris de la vigueur ces
dernières semaines. Après une baisse sensible des prix, les tarifs frémissent à nouveau à la hausse à
Paris et en proche banlieue.
Les professionnels de l’immobilier sont unanimes: le marché a repris de la vigueur ces dernières
semaines. Depuis le printemps, les transactions ont repris mettant fin à des mois d’apathie. Pour ce
qui est de dégager une tendance sur les prix, l’exercice est plus complexe. «Dans ces dernières
statistiques, chacun peut trouver son compte, souligne Thierry Delesalle, notaire à Paris. Les
pessimistes verront la forte baisse des prix, les optimistes retiendront la hausse des volumes et le
redressement récent des tarifs et les indécis pourront hésiter sur la tendance que pourra suivre le
marché.»
Avec 716.000 ventes estimées au cours des douze derniers mois (à fin juin), ce sont 22.000
transactions de plus que ce qui était observé à la fin mars. Une vraie reprise que Catherine Carely, la
présidente de la Chambre des notaires de Paris explique en deux points: «le dialogue entre vendeurs
et acheteurs s’est vraiment renoué et avec l’aide des taux d’intérêts bas, toute une série de
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transactions bloquées se sont finalement réalisées». Pas de quoi être euphorique pour autant, en juin
2014 on enregistrait 730.000 ventes et bon nombre de spécialistes fixe à 800.000 le chiffre idéal.
C’est surtout du côté des prix que se posent bien des questions. Selon les données des notaires, les
prix des logements ont baissé de 2,7 % sur un an et même de 3,1 % pour les appartements, la plus
forte chute enregistrée depuis mi-2012. Mais le marché pourrait bien avoir atteint un plancher au
printemps car depuis quelques mois les tarifs frémissent à la hausse. Dans la capitale, où le prix
moyen s’affiche désormais à 7880 euros le mètre carré selon les notaires, la barre des 8.000 euros
devrait à nouveau être dépassée en octobre selon les projections réalisées sur les avant-contrats.
Entre 0,5 et 2 % de hausse à venir sur Paris
«Sur Paris, nos agences enregistrent de vrais bonds d’activité, se félicite Laurent Vimont, président du
réseau Century 21. Entre le premier et le deuxième trimestre les prix ont progressé de 1,7 % mais ces
données sont trop proches pour avoir une valeur scientifique.» Cela ne l’empêche pas d’estimer qu’il y
a un «renversement de tendance» et que le retour des vendeurs qui cherchent un plus grand
logement va alimenter le marché. Sur Paris, il pense même que dans les 12 à 15 mois qui viennent, il
pourrait y avoir une hausse des prix comprise entre 0,5 et 2 %. Le résultat d’une offre stable et d’une
demande en hausse.
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De son côté, Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt, juge également le marché porteur.
«Après un mauvais démarrage en janvier et février 2015, les quatre mois suivants ont été très bons et
juillet-août confirment la tendance, la hausse des ventes». Au vu du risque de remontée des taux
d’intérêt, du tassement de la baisse des prix et des stocks disponibles qui commencent à s’amenuiser,
il y aurait selon lui «un alignement des planète» qui pousse les acheteurs surtout les primo-accédants
à réaliser leur projet. Sans s’engager sur l’avenir, il note lui aussi un «frémissement à la hausse» sur
certains marchés des XIIIe, XIVe et XVe arrondissement parisiens mais aussi dans les secteurs les
plus recherchés de Lyon ou dans l’hyper-centre bordelais.
«Il n’y a rien de durable dans ce frémissement, tempère pour sa part Henry Buzy-Cazaux, président
de l’Institut du management des services immobiliers. Depuis trois ans, le mouvement baissier a été
nécessaire pour solvabiliser la demande et comme ni le contexte économique ni d’éventuelles aides
ne viendront doper cette solvabilité, je ne vois pas comment les prix grimperaient.» Selon lui, même à
Paris «il reste encore 3 à 5 % à gratter dans les 18 mois qui viennent, les prix pourraient encore
reculer». Une chose est sûre même si le marché repart, certains de ses moteurs sont toujours à
l’arrêt: la confiance dans l’avenir reste en berne et les investisseurs s’ils recommencent à s’intéresser
au neuf, boudent durablement l’ancien.
Source : LeFigaro.fr
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Encadrement des loyers : "les propriétaires
demandent tous le loyer majoré"
Le 11/09/2015
A Paris, les loyers ne peuvent plus dépasser un plafond de loyer, qui est 20% supérieur au loyer
médian.
A peine un mois après sa mise en place, le dispositif d'encadrement des loyers dans la capitale
soulève des interrogations qui pourraient se transformer en effets pervers que paieraient cher
les locataires.
En place depuis un mois et demi maintenant, l'encadrement des loyers à Paris a déjà fait couler
beaucoup d'encre : zonage mal défini, plafonds de loyers trop faibles, rentabilité en chute libre... Les
critiques à l'égard de cette mesure sont nombreuses. Fabrice Abraham, président du réseau
d'agences Guy Hoquet préfère prendre son temps avant de juger : "le gouvernement a bien précisé
qu'il s'agissait d'une expérimentation, et qu'il se donnait un an pour faire le point sur les bons et les
mauvais côtés de cet encadrement", rappelle-t-il.
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Les prochains calculs favorables aux propriétaires ?
Aujourd'hui, il craint surtout que la mesure fasse augmenter les loyers l'année prochaine : "Nos
agences parisiennes ont beaucoup de mal à faire comprendre que le plafond de loyer, qui est 20%
supérieur au loyer médian, est bel et bien un plafond, explique-t-il. Et plutôt que d'adapter leur loyer
entre le loyer médian et ce plafond en fonction de l'état du bien ou de l'étage par exemple, ils
demandent tous le loyer majoré. Résultat, l'année prochaine, lorsque l'OLAP calculera les loyers
médians, ils risquent d'avoir fortement augmenté."
Peu de risques à ne pas l'appliquer
Autre constat remontant de ses agences : certains propriétaires bailleurs viennent faire une estimation
chez nous et estimant que le loyer est trop bas, décident finalement de louer par eux-mêmes, sans
tenir compte de l'encadrement. Et il suffit d'aller jeter un oeil sur des sites d'annonces entre particuliers
pour voir qu'en effet, tous les propriétaires n'appliquent pas l'encadrement à la lettre. Exemple avec ce
studio de 18 mètres carrés proposé à plus de 40 euros du mètre carré hors taxes dans le XVe
arrondissement, alors que le loyer de référence majoré est de 31,1 euros du mètre carré.
"Contrairement aux agences, les propriétaires ne risquent rien à ne pas respecter les plafonds,
déplore Fabrice Abraham. Sauf à ce que le locataire, après avoir signé le bail, saisisse la commission
de conciliation. Et encore, dans ce cas, le seul risque est de devoir finalement baisser son loyer."
Source : Lexpress.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Loi Macron : le volet des baux commerciaux
Le 07/09/2015
La loi Macron du 6 août 2015 comporte des dispositions qui ont une incidence en matière
immobilière. Le cabinet d'avocats Lefèvre Pelletier et associés, sous les plumes de Sidonie
Fraîche-Dupeyrat et Hélène Clöez a, déjà, abordé respectivement pour l'une le volet du
résidentiel et pour l'autre, celui de l'urbanisme. Aujourd'hui, nous vous proposons de
découvrir celui réservé aux baux commerciaux. Un volet réalisé par Marie-Odile Vaissié et
Hanan Chaoui.
L’encre du législateur était à peine sèche que la loi Pinel du 18 juin 2014 a été modifiée par la loi
Macron.
La loi Macron a ainsi modifié les modes de délivrance de divers actes et allégé la sanction en cas de
défaut d’information des salariés en cas de cession.
Les modes de délivrance des divers actes
L’ensemble des changements présentés ci-après est entré en vigueur, en principe, le 8 août 2015.
· Les congés : retour à la case départ ou presque…
La loi Macron revient sur la possibilité offerte par la loi Pinel de délivrer un congé par lettre
recommandée. Par conséquent, la délivrance des congés doit intervenir par acte d’huissier. Toutefois,
la loi Macron prévoit deux cas dans lesquels les congés peuvent être délivrés par lettre recommandée
:
- le congé émanant du preneur à l’expiration d’une période triennale ;
- le congé émanant d’un commerçant retraité ou bénéficiant d’une pension d’invalidité.
· Les demandes de renouvellement
La loi Macron prévoit la possibilité pour les preneurs de notifier leurs demandes de renouvellement par
lettre recommandée, alors que l’acte d’huissier était précédemment obligatoire.
La revue de Presse KYLIA
19
· Les autres actes : inventaire à la Prévert
Enfin, la loi Macron a étendu la possibilité de recourir à la lettre recommandée dans différents cas
(demandes de déspécialisation, exercice du repentir par le bailleur…). Ces mesures, présentées
comme des simplifications, risquent en réalité d’engendrer des déconvenues en cas de débat sur le
destinataire ou la qualité et/ou le pouvoir du signataire de la lettre recommandée.
Allègement de la sanction du défaut d’information des salariés en cas de cession
La loi du 31 juillet 2014 (dite « loi Hamon ») a instauré un dispositif d’information des salariés pour leur
permettre d’acquérir l’entreprise dans laquelle ils travaillent.
La loi Pinel prévoyait, en cas de défaut d’information des salariés, la nullité de la cession de fonds de
commerce ou de cession des droits sociaux.
La loi Macron a supprimé cette sanction de nullité au profit d’une amende civile dont le montant ne
peut excéder 2 % du montant de la vente.
Cette disposition entrera en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 6 février 2016.
Source : Immoweek.fr
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20
Comment reprendre un fonds de commerce en
franchise ?
Le 08/09/2015
Reprendre un fonds de commerce en franchise
Plutôt que de se lancer dans le monde de la franchise à partir d’une feuille blanche, il est possible de
rentrer dans un réseau en rachetant un point de vente ou une activité franchisée déjà en place ! Le
rachat d’un fonds de commerce peut s’avérer être la bonne solution pour réduire les délais de
lancement de votre activité, mais cette technique a ses limites : coût plus élevé, nécessité de mener
un audit complet. Nous vous présentons ici les avantages et les inconvénients de la reprise d’un fonds
de commerce en franchise, et la voie à suivre pour réaliser ce projet.
Évaluer et négocier la reprise d’un fonds de commerce en franchise
La reprise d’entreprise en franchise n’est pas très différente de la reprise d’une entreprise
« classique », située en dehors d’un réseau. Il est important de mener une analyse complète de
l’affaire avant de la reprendre, notamment sur le plan financier. Il faut se pencher sur la rentabilité du
franchisé. Cette rentabilité réelle du fonds est déterminée par l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE). Ce
chiffre désigne le résultat avant les amortissements et autres coûts financiers.
Menez un diagnostic précis des conditions d’activité :
• L’emplacement est-il prometteur ? Des places de parking vont–être rajoutées ou, au contraire,
supprimées ?
• Le personnel est-il impliqué et expérimenté ou faut-il envisager son remplacement à court
terme ?
• Les locaux et les installations afférentes sont-ils pratiques, sûrs et évolutifs ?
• Quelle est la durée du bail restant à courir ?
Évaluer un fonds de commerce nécessite une expertise professionnelle et l’appui d’un expert-
comptable ou d’un consultant (un conseiller juridique et fiscal) capable de vous éclairer, et de
rapprocher les données observées d’informations issues du secteur. C’est avec cette analyse que
vous pourrez juger ou non de la pertinence de reprendre un fonds de commerce en franchise. Elle doit
détailler l’état actuel de l’activité, mais aussi dresser les grandes lignes de ce qu’il faut améliorer…
La revue de Presse KYLIA
21
Ce qui différencie la reprise d’un fonds de commerce en franchise
La franchise qui possède tous vos critères est trouvée ? Vous avez mis la main sur la perle rare ? Il
faut toutefois composer avec deux spécificités liées à la reprise d’un fonds de commerce déjà en
franchise. Vous ne pouvez pas passer à côté des clauses d’agrément et de préférence.
La clause d’agrément
Le contrat de franchise est conclu intuitu personae. Cela signifie que l’acquéreur du fonds de
commerce qui poursuivra ensuite l’activité de la franchise doit être au préalable « accepté » par la tête
du réseau, et ainsi recueillir le consentement du franchiseur. Le franchiseur peut refuser l’entrée du
nouvel entrepreneur… cela dissuade alors bien souvent les candidats, d’autant que le refus n’a pas à
être motivé. Si le franchiseur accepte, alors c’est lui qui se substitue au cédant, et prend en charge la
transmission.
• Le contrat d’origine continue : ce n’est pas la même personne (le franchisé) qui l’exécute,
mais le repreneur poursuit le contrat signé à l’origine par le cédant, avec les conditions
négociées auparavant ;
• Aucune obligation n’incombe au franchiseur au sujet de l’information de son nouveau
franchisé (pas de document d’information précontractuelle). Exception si un nouveau contrat
est signé.
La clause de préférence
Seconde spécificité de la reprise d’un fonds de commerce en franchise : la clause de préférence. Si
celle-ci est prévue dans le contrat de franchise, alors le franchisé s’engage à proposer en priorité au
franchiseur son fonds de commerce. On parle de violation de la clause de préférence dans plusieurs
cas :
• Si la vente est réalisée et signée, sans que le fonds ait été proposé au franchiseur ;
• Si la vente se fait à des conditions financières plus avantageuses que celles proposées au
franchiseur.
Cette clause permet aux réseaux de franchise de « contrôler » une vente et surtout de jouer leur rôle
d’arbitre, avec la clause d’agrément. En effet, un franchiseur, contrairement au franchisé qui vend son
fonds de commerce, ne cherche pas à décrocher l’offre financière la plus élevée. En étant le
responsable du réseau, il cherche un candidat à la franchise qui colle au profil classique des membres
de son réseau. Après tout, une fois la vente finalisée, le nouvel entrant sera responsable du point de
La revue de Presse KYLIA
22
vente, et un membre du réseau, exactement comme les autres franchisés. Le repreneur, lui, cherche
un projet viable, mais sera souvent à cheval sur le prix…
Gardez en tête que la vente / reprise d’un fonds de commerce est une transaction qui mérite de la
mesure et de la finesse, car elle implique 3 parties aux objectifs souvent différents. Un équilibre est à
trouver pour que chacun en profite.
Source : Toute-la-franchise.com
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23
Comment fixer le loyer par rapport au chiffre
d'affaires ?
Le 09/09/2015
"Avec mon chef associé, on nous propose de reprendre sous la forme d'un bail commercial
l'exploitation d'un hôtel-restaurant 3 étoiles supérieur. Cette affaire est fermée depuis deux ans après
la faillite de l'ancien chef, une étoile Michelin, en raison d'un loyer surdimensionné. On nous a
conseillé de ne pas dépasser le taux de 10 % du chiffre d'affaire en prévisionnel, émis par la CCI du
département où se trouve l'affaire. L'avocat et le propriétaire n'acceptent pas ce taux de 10 % en
argumentant que ce n'est pas du tout une considération à prendre en compte. Avant que nous nous
engagions, pouvez-vous nous indiquer la fourchette possible en % du CA pour un bail commercial."
Le loyer fait partie intégrante des charges du commerçant : son évolution doit donc être prise en
compte dans le calcul des comptes prévisionnels du locataire. Pour assurer la rentabilité d'un
commerce, il existe des ratios loyer/chiffre d'affaires à ne pas dépasser, appelés taux d'effort. Certains
experts avancent que ces ratios ne doivent pas excéder, dans l'idéal, 8 à 9 % dans le cas d'un
commerce, et 5 à 6 % pour les métiers de bouche. Au-delà, ils considèrent que le loyer est trop élevé
et qu'il sera alors difficile d'être rentable. Le taux d'effort conditionne beaucoup de choses pour le
locataire, notamment sa rémunération et sa capacité à développer son entreprise. Cependant, en
pratique, il est constaté que le taux d'effort moyen avoisine les 15 %.
Vous êtes en période de négociation et ce commerce a déjà été en dépôt de bilan en raison d'un loyer
trop élevé. Je vous conseille donc de ne pas accepter un loyer dépassant les 10 % de votre chiffre
d'affaires prévisionnel. Je vous conseille en outre de vous faire aider d'un expert comptable pour cette
négociation.
Source : L’Hôtellerie-restauration.fr
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24
Signature d’un bail commercial : les points à
vérifier
Le 09/09/2015
Partager la publication "Signature d’un bail commercial : les points à vérifier"
La signature d’un contrat de bail commercial est un acte engageant pour le locataire. Que la location
porte sur des locaux d’activité, des bureaux ou encore un fonds de commerce, il convient de faire
preuve de vigilance avant de signer. Loyer, charges, conditions d’augmentation : quels sont les
principaux points à ne pas négliger ?
La durée du contrat de location
La durée d’un bail commercial est généralement de 9 ans même si dans les faits, un locataire a la
possibilité de donner congé à l’issue d’une période de 3 ans.
Le prix du loyer, à négocier avant de signer votre bail commercial
Si le montant du loyer est fixé librement par le bailleur, il ne faut pas hésiter à le négocier (dans une
certaine mesure) en amont de la signature du bail commercial. Dans le cadre de cette négociation,
il n’est pas rare que le locataire négocie 2 à 3 mois de gratuité pour « frais de déménagement et
d’entrée ».
La revue de Presse KYLIA
25
Le montant du loyer doit être en adéquation avec l’emplacement des bureaux, des locaux d’activité ou
du fonds de commerce, l’état et le standing du bien loué, l’agencement, etc. Doivent être également
pris en compte :
• le versement ou non d’un pas-de-porte ;
• le fait que le bail commercial soit rédigé pour tous les commerces ou pour une catégorie
spécifique.
Lorsqu’un pas-de-porte est exigé, sa nature doit obligatoirement être précisée, qu’il s’agisse d’un
complément de loyer ou d’une indemnité. En effet, lorsqu’il s’agit d’un complément de loyer, le bailleur
doit déclarer le pas-de-porte en tant que revenu foncier, s’il s’agit d’une indemnité, le bailleur n’est pas
imposé sur la somme versée au titre du pas-de-porte.
L’évolution du montant du loyer
La signature d’un bail commercial implique souvent l’acceptation d’une révision du loyer à l’issue de
chaque période de 3 ans. Cette révision est plafonnée et basée sur l’indice trimestriel des loyers
commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires
(ILAT) pour les autres types d’activités.
Au-delà des 9 ans, en cas de renouvellement, le loyer peut faire l’objet d’un déplafonnement. Son prix
peut ainsi dépasser la variation de l’indice et être fixé sur la valeur locative du bien.
Le montant des charges
Ascenseur, monte-charge, nettoyage des parties communes d’un immeuble, entretien des extérieurs,
eau, entretien du système de chauffage collectif, travaux d’entretien des sols et des murs : la location
de bureaux, d’un local ou d’un fonds de commerce entraîne le paiement de charges supplémentaires
à définir préalablement avec le bailleur.
À noter que de plus en plus de propriétaires font le choix de déléguer aux locataires le règlement de
différentes taxes telles que la taxe foncière, la taxe liée aux ordures ménagères ou encore la taxe de
balayage.
Attention également au paiement d’éventuels travaux. Le gros œuvre est généralement à la charge du
bailleur, mais il n’est pas rare que certains décident d’imputer ces frais aux locataires. Il convient de
bien négocier la distribution des coûts des travaux, voire dans certains cas de demander avant la
signature du bail commercial, une baisse de loyer si cela s’avère nécessaire.
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26
Le cas de la sous-location
La sous-location est en théorie interdite, cependant, les parties ont la possibilité si elles le souhaitent
d’inclure une clause permettant au locataire de sous-louer le bien s’il le désire. L’entérinement de cet
accord via la signature du bail commercial, ne dispense pas le locataire de prévenir le bailleur et de
demander son accord lors de la mise en place d’une sous-location. L’absence de consentement du
bailleur peut constituer un motif légitime de résiliation.
Le changement total de l’activité en cas de sous-location doit aussi faire l’objet d’une demande auprès
du propriétaire.
Bon à savoir :
• Un locataire n’étant pas sûr de pouvoir poursuivre son activité durant toute la période de
validité du bail et qui envisage éventuellement la sous-location, devra envisager de préférence
un bail tous commerces. En effet, un changement en cours de bail peut entraîner une hausse
substantielle du loyer.
• Attention, si le locataire, sous-loue le bien immobilier à un prix supérieur à celui de son loyer,
le bailleur en en droit d’augmenter le loyer de manière significative.
Source : Ciel-mon-bureau.fr
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27
Formalités simplifiées pour la vente d’un fonds
de commerce
Le 10/09/2015
•
Les formalités liées à la vente d’un fonds de commerce ont été allégées par la loi Macron.
La récente loi Macron du 6 août 2015 a apporté un certain nombre de modifications en matière de
cession de fonds de commerce.
Tout d’abord, elle supprime l’obligation, qui incombait à l’acquéreur, de publier la vente du fonds de
commerce dans un journal d’annonces légales. Il en est de même pour l’apport d’un fonds de
commerce à une société.
Attention : la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales reste obligatoire.
Ensuite, l’obligation d’enregistrer l’acte de cession, qui pèse également sur l’acquéreur, est supprimée
lorsque l’acte est établi par un notaire. En revanche, elle subsiste pour les actes sous seing privé,
c’est-à-dire rédigés par les parties elles-mêmes ou par un tiers autre qu’un notaire.
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28
Autre nouveauté, tout créancier du vendeur du fonds de commerce pourra dorénavant former
opposition au paiement du prix non plus seulement par l’intermédiaire d’un huissier de justice, mais
aussi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Précision : malgré l’opposition d’un créancier, le vendeur a la possibilité de saisir le juge des référés
pour se faire payer. Depuis le 7 août dernier, ce recours doit être porté devant le président du tribunal
de commerce et non plus devant le président du tribunal de grande instance.
Et la possibilité pour un créancier du vendeur de former une surenchère du sixième du prix principal
du fonds de commerce est écartée. Ce droit consistait pour le créancier à offrir de racheter lui-même
le fonds de commerce pour le prix déclaré initialement, augmenté du sixième du prix principal du
fonds (hors matériel et marchandises), lorsque le prix de cession ne suffisait pas à le désintéresser.
Enfin, le délai imposé au vendeur du fonds de commerce pour inscrire son privilège est allongé
de 15 à 30 jours à compter de la vente.
Remarque : le privilège dont bénéficie le vendeur d’un fonds de commerce lui permet de garantir le
paiement du prix. Celui-ci doit être inscrit sur un registre tenu au greffe du tribunal de commerce.
Art. 107, loi n° 2015-990 du 6 août 2015, JO du 7
Source : LesEchos.fr
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29
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Caroline PILATO / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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Revue de presse kylia - semaine du 6 au 13 septembre 2015

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 6 au 13 septembre 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : les acquéreurs sont de retour Le 07/09/2015 Selon MeileurAgents.com, la demande de logements anciens à la hausse pourrait entraîner à terme une hausse des prix. A condition que les taux d'intérêt restent attractifs. Face à un parc social saturé, le gouvernement veut recréer une offre locative dite intermédiaire. A la manoeuvre, la SNI, avec notamment Grand Paris Habitat Sipa Xavier Francolon Sur le marché de l'immobilier ancien, les prix et les volumes de ventes pourraient entrer progressivement dans un nouveau cycle haussier, estime le site MeilleursAgents.com dans son dernier baromètre. L'indicateur mensuel de "tension immobilière" ITI, qui mesure le rapport entre le nombre d'acheteurs et le nombre de vendeurs, est en hausse pour la première fois depuis 2011. En septembre, l'ITI s'est établi à 1,3 (acheteur pour un vendeur) contre 1 au mois de janvier à Paris, à 1,4 contre 1,1 à Lyon et à 0,7 contre 0,6 à Marseille.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Le marché immobilier ancien commence à montrer les signes précurseurs d'un retournement de tendance", avec cette légère hausse de la demande, estime le site. Toutefois, si "les prix et les volumes de vente vont entrer progressivement dans un nouveau cycle haussier, la disparité des situations ville par ville prédomine". En outre, "la reprise reste conditionnée au maintien des taux d'intérêt" à des niveaux historiquement bas, à "l'amélioration des conditions macroéconomiques et aux prochaines décisions politiques", note MeilleursAgents.com. A Paris, la baisse des prix a atteint - 10,3 % en moyenne depuis le plus haut constaté en juillet 2011. Alors que le mètre carré se négociait en moyenne en 2011 à 8.640 euros, le prix moyen est aujourd’hui passé sous la barre des 7.750 euros (7.748 euros). Une légère remontée des taux de crédit durant l'été Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des crédits se sont établis à 2.17 %, en moyenne au mois d'août (2,21 % pour l’accession dans le neuf et 2,20 % pour l’accession dans l’ancien). Alors que l’OAT à 10 ans a bondi de plus de 85 points de base entre la mi-avril et la mi-juillet, les taux d'intérêt n’ont progressé que de 16 points de base depuis juin. Mais comme dans le même temps, les durées des prêts se sont allongées, l’amélioration de la solvabilité de la demande n’a pas été remise en question. Depuis la fin de l’année 2013, elle équivaut toujours à un recul des prix de 10 %, tant sur le marché du neuf que sur celui de l’ancien, selon l'Observatoire. Source : NouvelObs.com
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Encadrement des loyers : pourquoi votre voisin d’en face payera jusqu'à 50% de moins que vous à Paris Le 07/09/2015 L'encadrement des loyers, qui est entré en vigueur dans la capitale, va provoquer de nombreux effets pervers. Ainsi qu'une belle pagaille judiciaire. Dans la rue Thorigny à Paris, à surface équivalente, un 2-pièces se louera moins cher... qu'un studio. (C) Google Street View Depuis une semaine, le téléphone n’arrête pas de sonner chez ABC travaux, une entreprise de rénovation-travaux du 2 ème arrondissement. Au bout du fil, des propriétaires qui demandent des devis pour… casser des murs ! "La plupart veulent savoir combien couterait l’abattage d’une cloison d’un deux-pièces", reconnait son dirigeant, Jean-Pierre Rodriguez. La raison de cette frénésie de travaux ? Le plafonnement des loyers, entré en vigueur le 1 er aout dernier. Les propriétaires ont vite compris comme optimiser son fonctionnement. Ils se sont aperçus, par exemple, que les studios se loueront entre 20 et 50% plus chers que les 2 pièces de même surface! Exemple avec ces deux appartements de 30 m² situés dans cet immeuble de la Rue Thorigny, dans le 3 ème arrondissement. Le 2-pièces se louera au maximum 741€/mois (loyer de référence majoré : 24,7€/m2), alors que le studio sera à 1.002€/mois (loyer de référence majoré de 33,4€/m2) ! "Dans
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 certains cas, les propriétaires peuvent être tentés d’abattre une cloison pour augmenter fortement le rendement de leur bien", admet Jean-François Buet, président de la Fnaim, la Fédération de l’immobilier. Les disparitions de 2-pièces pourraient dépasser les 2.000 par an… Absurde ? Non : légal ! Ces dysfonctionnements ne seront pas des exceptions, car l’encadrement touche l’ensemble du parc : selon le professeur Michel Mouillart, spécialiste du secteur, "ce sont un peu moins de 37.000 ménages, soit environ 9,5% des locataires parisiens, qui vont être touchés chaque année par le plafonnement". Et dans les agences immobilières parisiennes, c’est un peu l’affolement : les locataires et des propriétaires de logements mis en location défilent, interrogateurs et perplexes devant les chiffres. Avec la rentrée (et la météo maussade), c’est en effet la douche froide pour certains locataires, qui apprennent que leur loyer ne va pas baisser (car seuls les nouveaux baux sont concernés) et pour les propriétaires parisiens, qui découvrent les conséquences inattendues d’une loi mal ficelée. Un propriétaire, témoigne un agent immobilier, qui louait son bien 690 euros/mois a décidé de le retirer du marché lorsqu’il a appris qu’il ne pourrait plus demander qu’au maximum 450 euros de loyer. Que va- t-il en faire, le vendre ? Possible. "Mais il pourra aussi le mettre sur Airbnb, où il ne sera pas ennuyé et où il pourra demander le loyer qui lui chante…", ajoute l'agent immobilier. Couacs à répétition Le fond du problème, c’est le mode de calcul de ces plafonds de loyer. Ils ont été fixés à partir des données fournies par l’Observatoire des loyers de la région parisienne (Olap). Or, explique le PDG de Lodgis, un site de location, "nous avons calculé que seulement 10% des références dont disposait l’Olap lui ont servi à établir 50% des loyers de références". Pour bien mesurer l’impact du phénomène, il faut comprendre ce système de plafonnement des loyers, en vigueur sur Paris depuis le 1 er août et instauré par la loi Alur de mars 2014. Il touche toutes les nouvelles locations (et les renouvellements de bail) des logements locatifs privés, vides et meublées. Leur loyer ne devra plus dépasser 20% d’un loyer de référence. Celui-ci est égal au loyer médian constaté par l’Olap à partir de 4 données (âge de l’immeuble, nombre de pièces, adresse et statut –nu ou meublé). Paris a été divisé en 14 secteurs avec chacun des loyers différents selon le type de bien. Or, pour sortir ses loyers de référence, l’Olap a négligé de tenir compte de plusieurs éléments qui participent pourtant, depuis toujours, à l’élaboration des loyers du marché. A savoir : l’étage, l’état et surtout… la surface (et non le nombre de pièces) !
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Quant aux secteurs délimités, ils sont arbitraires et ne correspondent pas à la réalité du marché. "A l’intérieur d’une zone ayant les mêmes prix plafonds, cela va aboutir à une baisse des loyers pour les ménages les plus riches, et à une hausse pour les plus pauvres, voire à leur exclusion en-dehors de Paris", commente David Emsalem, directeur de l’agence Century21 Passy-Muette, dans le 16 ème arrondissement. Exactement le contraire de l’objectif annoncé ! Les pauvres exclus de Paris Ainsi, les locataires des charmantes petites rues pavées du quartier Montmartre, qui ne sont pas, pour la plupart, des "nécessiteux", pourront obtenir des baisses de loyers. Leur nouveau loyer plafond est de 24,2 euros, alors que nombre d’appartements y étaient loués, il y a quelques semaines encore, à des loyers supérieurs à 30 euros/m². Dans le quartier nettement moins favorisé de la Porte de Clignancourt, mais qui appartient au même secteur de loyer plafonné que Montmartre (secteur Clignancourt), les familles (beaucoup moins aisées), vont subir des hausses de loyer de 15 à 20%. Les propriétaires pourront en effet rattraper progressivement les 24,2 €/m²/mois autorisés par la loi ! Le pire, c’est pour ceux qui se trouvent à la lisière d’un secteur, sur un des côtés des artères qui servent à délimiter ces zones. Car ils subiront de plein fouet l’effet des nouveaux plafonds… alors que ceux d’en face profiteront de plafonds de loyers plus intéressants. Sur ces zones frontières, à cheval sur deux secteurs, selon qu’on habite les numéros pairs ou impairs, à quelques mètres de distance, les écarts peuvent atteindre… 50% ! Challenges a listé les zones où ces écarts de prix constatés d’un coté à l’autre sont les plus importants. Avez-vous la chance d’être du bon côté ? Source : Challenges.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Loyers : les Français payent moins et déménagent davantage Le 08/09/2015 Les loyers du secteur privé, qui avaient subi une hausse moyenne de 4 % par an entre 1998 et 2006 et de 1,1 % par an depuis cette date, connaissent une purge – Shutterstock Les loyers à la relocation ont reculé de 1,4 % depuis le début de l’année. La mobilité des locataires a bondi, retrouvant son niveau d’avant la crise. Le marché locatif privé enregistre une forte reprise d’activité, avec davantage de relocations sur les huit premiers mois de l’année que l’an dernier à la même époque, tandis que la baisse des loyers s’accélère, révèle le dernier baromètre de Clameur, l’observatoire des professionnels de l’immobilier. « Nous sommes dans une situation de déflation, commente l’économiste Michel Mouillart. La baisse des loyers, qui était déjà de 0,9 % en février sur le plan national, a atteint 1,4 % fin août : c’est du jamais-vu à cette période de l’année depuis la création de Clameur en 1998 ! » Les loyers du secteur privé, qui avaient subi une hausse moyenne de 4 % par an entre 1998 et 2006 et de 1,1 % par an depuis cette date (contre 1,3 % d’inflation depuis 2006) connaissent donc une purge, et dans les métropoles, elle est générale. « Il n’y avait aucune raison pour que le locatif privé échappe à la conjoncture économique. Les loyers baissent depuis le début de l’année dans 85 % des villes de plus de 100.000 habitants. C’est une situation inédite  », poursuit Michel Mouillart. Parmi les
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 vingt plus grandes villes de France, seules trois ont des loyers qui augmentent cette année : Le Mans (+0,7 %), Bordeaux (+0,3 %) et Reims (+0,3 %). Quant à Paris, elle connaît la septième plus forte baisse (–1,8 %, mais après +2,8 % en 2014 et +1,8 % par an en moyenne de 2001 à 2015…). La capitale est à égalité avec Strasbourg, tandis que Lille, Le Havre et Toulon baissent de 2 % ou plus. Lyon chute de 3,6 % et Marseille emporte la palme avec des loyers de relocation qui dégringolent de 5,2 %. Les studios dévissent Même constat au niveau des régions : seules la Bourgogne et la Champagne-Ardenne se renchérissent. Les petites villes tirent comparativement mieux leur épingle du jeu, puisque les loyers y progressent encore dans 45 % des villes de plus de 10.000 habitants, mais ils sont plus bas et ne s’étaient pas renchéris de la même manière dans le passé. Les loyers baissant le plus fortement sont ceux des studios (–2,7 % contre –1,3 % pour les deux pièces). « C’est sans précédent à cette période de l’année », s’étonne Clameur. Cela fait maintenant trois ans que les studios et deux pièces, qui représentent 55 % du marché locatif privé, connaissent le plus fort recul. Les quatre pièces, eux, gardent des loyers stables en 2015. Faible mobilité à Paris Cette « déflation des loyers » n’a pas gelé le marché, au contraire : les relocations, qui avaient amorcé un rebond depuis l’été 2014, ont fortement repris cette année. « Les mois d’été ont été remarquables : la mobilité s’établit ainsi à 29,5 % [des locataires, NDLR], nettement au-dessus de sa moyenne de longue période », commente Clameur. C’est un retour aux niveaux élevés de mobilité enregistrés avant la crise (29,7 % en 2006, par exemple). Seule exception : Paris, où jamais la mobilité n’a été aussi basse (17,1 %). Son repli régulier depuis des années a diminué l’offre locative de 11 % par rapport à 2009, calcule l’observatoire. Reste que le recul de l’activité locative n’empêche pas la baisse des loyers parisiens. « L’activité ne repart pas parce que les loyers baissent, analyse Michel Mouillart, mais parce que la demande est forte. La preuve : elle repart en Paca, où les loyers ne sont pas parmi les moins chers. » Source : LesEchos.fr
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Immobilier : 72% des Européens espèrent une baisse des prix Le 09/09/2015 Quatre Européens sur cinq estiment qu’il est de plus en plus difficile d’acheter son premier logement. La majorité des sondés considèrent que les prix sont trop élevés. Seuls les Allemands sont plus confiants. Les Européens éprouvent de plus de plus en plus de difficultés pour devenir propriétaires de leur premier «home sweet home». Bien que les taux des crédits immobiliers soient très bas dans de nombreux pays, près de quatre européens sur cinq considèrent ainsi qu’il est de plus en plus difficile d’acheter son premier logement, constate une étude réalisée par ING et Ipsos, auprès de 15.000 internautes résidant dans 15 pays du Vieux continent. Ce sentiment, en forte hausse par rapport à l’an dernier, est partagé par 78 % des Français, 89 % des Britanniques et des Espagnols (88 %). Seuls, les Allemands sont un peu plus confiants (59 %). «Bien que les prix de l’immobilier grimpent en Allemagne, c’est de l’un des pays où les prix sont les plus sous-évalués selon l’OCDE», explique l’étude d’ING. «On constate une décorrélation entre les prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat des européens», note Sophie Heller, directrice générale d’ING Direct. Face aux difficultés croissantes qu’ils rencontrent pour devenir propriétaires, plus de la moitié des 25-34 ans (dont les Français, les
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Belges et les Espagnols) voient l’immobilier uniquement comme un investissement. Les plus jeunes ne sont pas les seuls à considérer que le marché immobilier est de moins en moins accessible: cette perception est largement partagée par les 25-55 ans. Les prix sont surévalués dans plusieurs pays européens La majorité des personnes interrogées par ING considèrent en effet que les prix de l’immobilier sont trop élevés. Dans ce contexte, plus de deux tiers des sondés (72 %), estiment que les prix devraient encore baisser, ce qui serait «bon pour la société». Une fois n’est pas coutume, plus de deux propriétaires sur trois (69 %, au lieu de 78 % des locataires) partagent cet avis. «Les indicateurs montrent que les prix sont déjà surévalués dans plusieurs pays européens et dans certains d’entre eux, ils montent fortement», justifie l’étude. C’est notamment le cas en Turquie (hausse des prix à deux chiffres en 2014) et en Grande-Bretagne. Malgré une baisse ininterrompue des prix depuis le début de la crise immobilier, les sondés espagnols sont parmi les plus nombreux (93 % des locataires et 83 % des propriétaires) à espérer une poursuite de la chute. Une vision plus «optimiste» sur l’évolution des prix qu’en 2014 Ces dernières années, la pierre est un peu redescendue de son piédestal. Et elle n’est plus le moyen privilégié pour placer son capital: 44 % des Européens ne le considèrent plus comme un investissement attractif. Une opinion partagée par 46 % des Français et 64 % des Espagnols très durement touchés par l’éclatement de la bulle immobilière, mais par seulement par 35 % des Allemands et des Britanniques. «Les européens du nord ont une meilleure vision de l’immobilier que ceux du sud», note Sophie Heller, directrice générale d’ING Direct. «En effet, les premiers s’attendent en effet à voir les prix augmenter dans l’année qui vient, mais pas les autres», justifie-t-elle. De façon générale, la majorité des européens ont une vision plus «optimiste» sur l’évolution des prix qu’en 2014. Nombre d’entre eux (56 % contre 53 % un an avant) s’attendent ainsi à voir les prix augmenter cette année. C’est surtout le cas des sondés vivant en Grande-Bretagne (70 % tablent sur une hausse), en Autriche (69 %) au Pays-Bas (70 %) au Luxembourg (76 %), en Turquie (82 %) et dans une moindre mesure en Allemagne (61 %). En revanche, rien de tel en France (41 %), Italie (33 %), Pologne (43 %) où peu de personnes s’attendent à voir les prix progresser. Nettement plus optimistes qu’il y a un an, les Espagnols restent partagés: 49 % s’attendent à un inversement de tendance sur le marché immobilier, alors qu’ils n’étaient que 35 % l’année dernière. «Lorsque la majorité des personnes tablent sur une hausse des prix, ceux-ci ont tendance à augmenter», souligne l’étude d’ING. Source : LeFigaro.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Le logement, principale préoccupation des étudiants parisiens Le 09/09/2015 Forum de la rentrée étudiante devant l’Hôtel de ville, à Paris. (Photo: PC) La mairie de Paris et le Crous organisent, du 8 au 10 septembre, un forum étudiant de rentrée. Différents stands informent les jeunes sur les jobs étudiants, la santé et, préoccupation numéro 1 des étudiants franciliens, le logement. L’ambiance est jeune et festive ce mercredi matin sur le parvis de l’Hôtel de Ville, à Paris. C’est le lieu choisi par la mairie de Paris et le Crous pour y tenir le «Forum de la rentrée étudiante», du 8 au 10 septembre, sorte de réunion d’information géante sur toutes les problématiques de la vie étudiante. Sur la scène principale, posée devant la mairie, de jeunes acteurs déguisés dansent sur de la musique électro devant une foule clairsemée. En face, trois «food-trucks» du Crous permettent de s’alimenter à petits prix. Ce sont deux grandes tentes blanches, installées de part et d’autre de la scène, qui accueillent les stands. La première, à gauche, rassemble ceux tenus par des syndicats étudiants, des mutuelles étudiantes ou des associations sur les différentes préoccupations quotidiennes: job étudiant, santé et régime de Sécurité sociale ou encore les multiples modalités d’engagement social et culturel comme le service
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 civique, par exemple. Malgré la présence de nombreux jeunes, cette tente paraît bien vide par rapport au second lieu d’accueil du Forum, un chapiteau entièrement dédié au logement. La file d'attente en escargot organisée sur le côté indique clairement que c’est le sujet prioritaire des jeunes présents ce matin. «Se loger à Paris est un vrai problème» File d’attente devant le forum logement. (PC) Rayan, 24 ans, est étudiant à l’Essec. Destitué de son statut de boursier l’année dernière après le changement de barème, il se retrouve désoeuvré alors que, en stage à Paris, il doit trouver un logement dans la capitale. Sans garant, il utilise le dispositif de la Caution locative étudiante (Clé) lancé en juillet 2014 par le gouvernement, qui permet de bénéficier d’une garantie de l’Etat en cas d’impayé. «Mais la Clé, les agences s’en foutent!» regrette le jeune homme. Il est donc venu tenter sa chance ce matin auprès des logements de la mairie de Paris. «Ici, ils connaissent le dispositif, j’ai plus de chances que ça marche». Hakim, lui, est «désabusé». Cet étudiant de 25 ans attend depuis plus d’une demi-heure de pénétrer dans la tente. Boursier, toutes ses tentatives de trouver un logement du Crous ont pour l’instant échouées. Au forum du logement, il espère «être repêché». «Se loger à Paris est un vrai problème» reconnaît Marie-Christine Lemardeley, adjointe à la Maire de Paris, en charge de l’enseignement supérieur et de la vie étudiante. «Mais si c’est dur de se loger, on apporte tout de même des réponses» insiste-t-elle citant le chiffre de 1000 nouveaux logements par
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 an dans la capitale. Denis Lambert, directeur du Crous de Paris, est sur la même ligne: «Le logement étudiant à Paris est une urgence, et il faut être en réactivité par rapport à cette préoccupation. C’est pourquoi 11 nouvelles résidences, soit 930 logements supplémentaires, seront livrées en 2015/16». Pas de quoi rassurer Kenza, 21 ans, venue terminer à Paris son BTS Esthétique. «Je suis en attente depuis juin pour les logements du Crous. Mais on m’a fait comprendre qu’à Paris, ‘en attente’ signifiait un refus! explique-t-elle en riant jaune. J’habite à Tours et je ne peux pas faire l’aller-retour tous les jours». Selon elle, le forum du logement du Crous est sa «dernière chance». Source : LeFigaro.fr
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 Les Français achètent de nouveau des logements Le 10/09/2015 INFOGRAPHIE- Partout en France, les transactions immobilières ont repris de la vigueur ces dernières semaines. Après une baisse sensible des prix, les tarifs frémissent à nouveau à la hausse à Paris et en proche banlieue. Les professionnels de l’immobilier sont unanimes: le marché a repris de la vigueur ces dernières semaines. Depuis le printemps, les transactions ont repris mettant fin à des mois d’apathie. Pour ce qui est de dégager une tendance sur les prix, l’exercice est plus complexe. «Dans ces dernières statistiques, chacun peut trouver son compte, souligne Thierry Delesalle, notaire à Paris. Les pessimistes verront la forte baisse des prix, les optimistes retiendront la hausse des volumes et le redressement récent des tarifs et les indécis pourront hésiter sur la tendance que pourra suivre le marché.» Avec 716.000 ventes estimées au cours des douze derniers mois (à fin juin), ce sont 22.000 transactions de plus que ce qui était observé à la fin mars. Une vraie reprise que Catherine Carely, la présidente de la Chambre des notaires de Paris explique en deux points: «le dialogue entre vendeurs et acheteurs s’est vraiment renoué et avec l’aide des taux d’intérêts bas, toute une série de
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 transactions bloquées se sont finalement réalisées». Pas de quoi être euphorique pour autant, en juin 2014 on enregistrait 730.000 ventes et bon nombre de spécialistes fixe à 800.000 le chiffre idéal. C’est surtout du côté des prix que se posent bien des questions. Selon les données des notaires, les prix des logements ont baissé de 2,7 % sur un an et même de 3,1 % pour les appartements, la plus forte chute enregistrée depuis mi-2012. Mais le marché pourrait bien avoir atteint un plancher au printemps car depuis quelques mois les tarifs frémissent à la hausse. Dans la capitale, où le prix moyen s’affiche désormais à 7880 euros le mètre carré selon les notaires, la barre des 8.000 euros devrait à nouveau être dépassée en octobre selon les projections réalisées sur les avant-contrats. Entre 0,5 et 2 % de hausse à venir sur Paris «Sur Paris, nos agences enregistrent de vrais bonds d’activité, se félicite Laurent Vimont, président du réseau Century 21. Entre le premier et le deuxième trimestre les prix ont progressé de 1,7 % mais ces données sont trop proches pour avoir une valeur scientifique.» Cela ne l’empêche pas d’estimer qu’il y a un «renversement de tendance» et que le retour des vendeurs qui cherchent un plus grand logement va alimenter le marché. Sur Paris, il pense même que dans les 12 à 15 mois qui viennent, il pourrait y avoir une hausse des prix comprise entre 0,5 et 2 %. Le résultat d’une offre stable et d’une demande en hausse.
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 De son côté, Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt, juge également le marché porteur. «Après un mauvais démarrage en janvier et février 2015, les quatre mois suivants ont été très bons et juillet-août confirment la tendance, la hausse des ventes». Au vu du risque de remontée des taux d’intérêt, du tassement de la baisse des prix et des stocks disponibles qui commencent à s’amenuiser, il y aurait selon lui «un alignement des planète» qui pousse les acheteurs surtout les primo-accédants à réaliser leur projet. Sans s’engager sur l’avenir, il note lui aussi un «frémissement à la hausse» sur certains marchés des XIIIe, XIVe et XVe arrondissement parisiens mais aussi dans les secteurs les plus recherchés de Lyon ou dans l’hyper-centre bordelais. «Il n’y a rien de durable dans ce frémissement, tempère pour sa part Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers. Depuis trois ans, le mouvement baissier a été nécessaire pour solvabiliser la demande et comme ni le contexte économique ni d’éventuelles aides ne viendront doper cette solvabilité, je ne vois pas comment les prix grimperaient.» Selon lui, même à Paris «il reste encore 3 à 5 % à gratter dans les 18 mois qui viennent, les prix pourraient encore reculer». Une chose est sûre même si le marché repart, certains de ses moteurs sont toujours à l’arrêt: la confiance dans l’avenir reste en berne et les investisseurs s’ils recommencent à s’intéresser au neuf, boudent durablement l’ancien. Source : LeFigaro.fr
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Encadrement des loyers : "les propriétaires demandent tous le loyer majoré" Le 11/09/2015 A Paris, les loyers ne peuvent plus dépasser un plafond de loyer, qui est 20% supérieur au loyer médian. A peine un mois après sa mise en place, le dispositif d'encadrement des loyers dans la capitale soulève des interrogations qui pourraient se transformer en effets pervers que paieraient cher les locataires. En place depuis un mois et demi maintenant, l'encadrement des loyers à Paris a déjà fait couler beaucoup d'encre : zonage mal défini, plafonds de loyers trop faibles, rentabilité en chute libre... Les critiques à l'égard de cette mesure sont nombreuses. Fabrice Abraham, président du réseau d'agences Guy Hoquet préfère prendre son temps avant de juger : "le gouvernement a bien précisé qu'il s'agissait d'une expérimentation, et qu'il se donnait un an pour faire le point sur les bons et les mauvais côtés de cet encadrement", rappelle-t-il.
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Les prochains calculs favorables aux propriétaires ? Aujourd'hui, il craint surtout que la mesure fasse augmenter les loyers l'année prochaine : "Nos agences parisiennes ont beaucoup de mal à faire comprendre que le plafond de loyer, qui est 20% supérieur au loyer médian, est bel et bien un plafond, explique-t-il. Et plutôt que d'adapter leur loyer entre le loyer médian et ce plafond en fonction de l'état du bien ou de l'étage par exemple, ils demandent tous le loyer majoré. Résultat, l'année prochaine, lorsque l'OLAP calculera les loyers médians, ils risquent d'avoir fortement augmenté." Peu de risques à ne pas l'appliquer Autre constat remontant de ses agences : certains propriétaires bailleurs viennent faire une estimation chez nous et estimant que le loyer est trop bas, décident finalement de louer par eux-mêmes, sans tenir compte de l'encadrement. Et il suffit d'aller jeter un oeil sur des sites d'annonces entre particuliers pour voir qu'en effet, tous les propriétaires n'appliquent pas l'encadrement à la lettre. Exemple avec ce studio de 18 mètres carrés proposé à plus de 40 euros du mètre carré hors taxes dans le XVe arrondissement, alors que le loyer de référence majoré est de 31,1 euros du mètre carré. "Contrairement aux agences, les propriétaires ne risquent rien à ne pas respecter les plafonds, déplore Fabrice Abraham. Sauf à ce que le locataire, après avoir signé le bail, saisisse la commission de conciliation. Et encore, dans ce cas, le seul risque est de devoir finalement baisser son loyer." Source : Lexpress.fr
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Loi Macron : le volet des baux commerciaux Le 07/09/2015 La loi Macron du 6 août 2015 comporte des dispositions qui ont une incidence en matière immobilière. Le cabinet d'avocats Lefèvre Pelletier et associés, sous les plumes de Sidonie Fraîche-Dupeyrat et Hélène Clöez a, déjà, abordé respectivement pour l'une le volet du résidentiel et pour l'autre, celui de l'urbanisme. Aujourd'hui, nous vous proposons de découvrir celui réservé aux baux commerciaux. Un volet réalisé par Marie-Odile Vaissié et Hanan Chaoui. L’encre du législateur était à peine sèche que la loi Pinel du 18 juin 2014 a été modifiée par la loi Macron. La loi Macron a ainsi modifié les modes de délivrance de divers actes et allégé la sanction en cas de défaut d’information des salariés en cas de cession. Les modes de délivrance des divers actes L’ensemble des changements présentés ci-après est entré en vigueur, en principe, le 8 août 2015. · Les congés : retour à la case départ ou presque… La loi Macron revient sur la possibilité offerte par la loi Pinel de délivrer un congé par lettre recommandée. Par conséquent, la délivrance des congés doit intervenir par acte d’huissier. Toutefois, la loi Macron prévoit deux cas dans lesquels les congés peuvent être délivrés par lettre recommandée : - le congé émanant du preneur à l’expiration d’une période triennale ; - le congé émanant d’un commerçant retraité ou bénéficiant d’une pension d’invalidité. · Les demandes de renouvellement La loi Macron prévoit la possibilité pour les preneurs de notifier leurs demandes de renouvellement par lettre recommandée, alors que l’acte d’huissier était précédemment obligatoire.
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 · Les autres actes : inventaire à la Prévert Enfin, la loi Macron a étendu la possibilité de recourir à la lettre recommandée dans différents cas (demandes de déspécialisation, exercice du repentir par le bailleur…). Ces mesures, présentées comme des simplifications, risquent en réalité d’engendrer des déconvenues en cas de débat sur le destinataire ou la qualité et/ou le pouvoir du signataire de la lettre recommandée. Allègement de la sanction du défaut d’information des salariés en cas de cession La loi du 31 juillet 2014 (dite « loi Hamon ») a instauré un dispositif d’information des salariés pour leur permettre d’acquérir l’entreprise dans laquelle ils travaillent. La loi Pinel prévoyait, en cas de défaut d’information des salariés, la nullité de la cession de fonds de commerce ou de cession des droits sociaux. La loi Macron a supprimé cette sanction de nullité au profit d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du montant de la vente. Cette disposition entrera en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 6 février 2016. Source : Immoweek.fr
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Comment reprendre un fonds de commerce en franchise ? Le 08/09/2015 Reprendre un fonds de commerce en franchise Plutôt que de se lancer dans le monde de la franchise à partir d’une feuille blanche, il est possible de rentrer dans un réseau en rachetant un point de vente ou une activité franchisée déjà en place ! Le rachat d’un fonds de commerce peut s’avérer être la bonne solution pour réduire les délais de lancement de votre activité, mais cette technique a ses limites : coût plus élevé, nécessité de mener un audit complet. Nous vous présentons ici les avantages et les inconvénients de la reprise d’un fonds de commerce en franchise, et la voie à suivre pour réaliser ce projet. Évaluer et négocier la reprise d’un fonds de commerce en franchise La reprise d’entreprise en franchise n’est pas très différente de la reprise d’une entreprise « classique », située en dehors d’un réseau. Il est important de mener une analyse complète de l’affaire avant de la reprendre, notamment sur le plan financier. Il faut se pencher sur la rentabilité du franchisé. Cette rentabilité réelle du fonds est déterminée par l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE). Ce chiffre désigne le résultat avant les amortissements et autres coûts financiers. Menez un diagnostic précis des conditions d’activité : • L’emplacement est-il prometteur ? Des places de parking vont–être rajoutées ou, au contraire, supprimées ? • Le personnel est-il impliqué et expérimenté ou faut-il envisager son remplacement à court terme ? • Les locaux et les installations afférentes sont-ils pratiques, sûrs et évolutifs ? • Quelle est la durée du bail restant à courir ? Évaluer un fonds de commerce nécessite une expertise professionnelle et l’appui d’un expert- comptable ou d’un consultant (un conseiller juridique et fiscal) capable de vous éclairer, et de rapprocher les données observées d’informations issues du secteur. C’est avec cette analyse que vous pourrez juger ou non de la pertinence de reprendre un fonds de commerce en franchise. Elle doit détailler l’état actuel de l’activité, mais aussi dresser les grandes lignes de ce qu’il faut améliorer…
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 Ce qui différencie la reprise d’un fonds de commerce en franchise La franchise qui possède tous vos critères est trouvée ? Vous avez mis la main sur la perle rare ? Il faut toutefois composer avec deux spécificités liées à la reprise d’un fonds de commerce déjà en franchise. Vous ne pouvez pas passer à côté des clauses d’agrément et de préférence. La clause d’agrément Le contrat de franchise est conclu intuitu personae. Cela signifie que l’acquéreur du fonds de commerce qui poursuivra ensuite l’activité de la franchise doit être au préalable « accepté » par la tête du réseau, et ainsi recueillir le consentement du franchiseur. Le franchiseur peut refuser l’entrée du nouvel entrepreneur… cela dissuade alors bien souvent les candidats, d’autant que le refus n’a pas à être motivé. Si le franchiseur accepte, alors c’est lui qui se substitue au cédant, et prend en charge la transmission. • Le contrat d’origine continue : ce n’est pas la même personne (le franchisé) qui l’exécute, mais le repreneur poursuit le contrat signé à l’origine par le cédant, avec les conditions négociées auparavant ; • Aucune obligation n’incombe au franchiseur au sujet de l’information de son nouveau franchisé (pas de document d’information précontractuelle). Exception si un nouveau contrat est signé. La clause de préférence Seconde spécificité de la reprise d’un fonds de commerce en franchise : la clause de préférence. Si celle-ci est prévue dans le contrat de franchise, alors le franchisé s’engage à proposer en priorité au franchiseur son fonds de commerce. On parle de violation de la clause de préférence dans plusieurs cas : • Si la vente est réalisée et signée, sans que le fonds ait été proposé au franchiseur ; • Si la vente se fait à des conditions financières plus avantageuses que celles proposées au franchiseur. Cette clause permet aux réseaux de franchise de « contrôler » une vente et surtout de jouer leur rôle d’arbitre, avec la clause d’agrément. En effet, un franchiseur, contrairement au franchisé qui vend son fonds de commerce, ne cherche pas à décrocher l’offre financière la plus élevée. En étant le responsable du réseau, il cherche un candidat à la franchise qui colle au profil classique des membres de son réseau. Après tout, une fois la vente finalisée, le nouvel entrant sera responsable du point de
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 vente, et un membre du réseau, exactement comme les autres franchisés. Le repreneur, lui, cherche un projet viable, mais sera souvent à cheval sur le prix… Gardez en tête que la vente / reprise d’un fonds de commerce est une transaction qui mérite de la mesure et de la finesse, car elle implique 3 parties aux objectifs souvent différents. Un équilibre est à trouver pour que chacun en profite. Source : Toute-la-franchise.com
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 Comment fixer le loyer par rapport au chiffre d'affaires ? Le 09/09/2015 "Avec mon chef associé, on nous propose de reprendre sous la forme d'un bail commercial l'exploitation d'un hôtel-restaurant 3 étoiles supérieur. Cette affaire est fermée depuis deux ans après la faillite de l'ancien chef, une étoile Michelin, en raison d'un loyer surdimensionné. On nous a conseillé de ne pas dépasser le taux de 10 % du chiffre d'affaire en prévisionnel, émis par la CCI du département où se trouve l'affaire. L'avocat et le propriétaire n'acceptent pas ce taux de 10 % en argumentant que ce n'est pas du tout une considération à prendre en compte. Avant que nous nous engagions, pouvez-vous nous indiquer la fourchette possible en % du CA pour un bail commercial." Le loyer fait partie intégrante des charges du commerçant : son évolution doit donc être prise en compte dans le calcul des comptes prévisionnels du locataire. Pour assurer la rentabilité d'un commerce, il existe des ratios loyer/chiffre d'affaires à ne pas dépasser, appelés taux d'effort. Certains experts avancent que ces ratios ne doivent pas excéder, dans l'idéal, 8 à 9 % dans le cas d'un commerce, et 5 à 6 % pour les métiers de bouche. Au-delà, ils considèrent que le loyer est trop élevé et qu'il sera alors difficile d'être rentable. Le taux d'effort conditionne beaucoup de choses pour le locataire, notamment sa rémunération et sa capacité à développer son entreprise. Cependant, en pratique, il est constaté que le taux d'effort moyen avoisine les 15 %. Vous êtes en période de négociation et ce commerce a déjà été en dépôt de bilan en raison d'un loyer trop élevé. Je vous conseille donc de ne pas accepter un loyer dépassant les 10 % de votre chiffre d'affaires prévisionnel. Je vous conseille en outre de vous faire aider d'un expert comptable pour cette négociation. Source : L’Hôtellerie-restauration.fr
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 Signature d’un bail commercial : les points à vérifier Le 09/09/2015 Partager la publication "Signature d’un bail commercial : les points à vérifier" La signature d’un contrat de bail commercial est un acte engageant pour le locataire. Que la location porte sur des locaux d’activité, des bureaux ou encore un fonds de commerce, il convient de faire preuve de vigilance avant de signer. Loyer, charges, conditions d’augmentation : quels sont les principaux points à ne pas négliger ? La durée du contrat de location La durée d’un bail commercial est généralement de 9 ans même si dans les faits, un locataire a la possibilité de donner congé à l’issue d’une période de 3 ans. Le prix du loyer, à négocier avant de signer votre bail commercial Si le montant du loyer est fixé librement par le bailleur, il ne faut pas hésiter à le négocier (dans une certaine mesure) en amont de la signature du bail commercial. Dans le cadre de cette négociation, il n’est pas rare que le locataire négocie 2 à 3 mois de gratuité pour « frais de déménagement et d’entrée ».
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 Le montant du loyer doit être en adéquation avec l’emplacement des bureaux, des locaux d’activité ou du fonds de commerce, l’état et le standing du bien loué, l’agencement, etc. Doivent être également pris en compte : • le versement ou non d’un pas-de-porte ; • le fait que le bail commercial soit rédigé pour tous les commerces ou pour une catégorie spécifique. Lorsqu’un pas-de-porte est exigé, sa nature doit obligatoirement être précisée, qu’il s’agisse d’un complément de loyer ou d’une indemnité. En effet, lorsqu’il s’agit d’un complément de loyer, le bailleur doit déclarer le pas-de-porte en tant que revenu foncier, s’il s’agit d’une indemnité, le bailleur n’est pas imposé sur la somme versée au titre du pas-de-porte. L’évolution du montant du loyer La signature d’un bail commercial implique souvent l’acceptation d’une révision du loyer à l’issue de chaque période de 3 ans. Cette révision est plafonnée et basée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres types d’activités. Au-delà des 9 ans, en cas de renouvellement, le loyer peut faire l’objet d’un déplafonnement. Son prix peut ainsi dépasser la variation de l’indice et être fixé sur la valeur locative du bien. Le montant des charges Ascenseur, monte-charge, nettoyage des parties communes d’un immeuble, entretien des extérieurs, eau, entretien du système de chauffage collectif, travaux d’entretien des sols et des murs : la location de bureaux, d’un local ou d’un fonds de commerce entraîne le paiement de charges supplémentaires à définir préalablement avec le bailleur. À noter que de plus en plus de propriétaires font le choix de déléguer aux locataires le règlement de différentes taxes telles que la taxe foncière, la taxe liée aux ordures ménagères ou encore la taxe de balayage. Attention également au paiement d’éventuels travaux. Le gros œuvre est généralement à la charge du bailleur, mais il n’est pas rare que certains décident d’imputer ces frais aux locataires. Il convient de bien négocier la distribution des coûts des travaux, voire dans certains cas de demander avant la signature du bail commercial, une baisse de loyer si cela s’avère nécessaire.
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 Le cas de la sous-location La sous-location est en théorie interdite, cependant, les parties ont la possibilité si elles le souhaitent d’inclure une clause permettant au locataire de sous-louer le bien s’il le désire. L’entérinement de cet accord via la signature du bail commercial, ne dispense pas le locataire de prévenir le bailleur et de demander son accord lors de la mise en place d’une sous-location. L’absence de consentement du bailleur peut constituer un motif légitime de résiliation. Le changement total de l’activité en cas de sous-location doit aussi faire l’objet d’une demande auprès du propriétaire. Bon à savoir : • Un locataire n’étant pas sûr de pouvoir poursuivre son activité durant toute la période de validité du bail et qui envisage éventuellement la sous-location, devra envisager de préférence un bail tous commerces. En effet, un changement en cours de bail peut entraîner une hausse substantielle du loyer. • Attention, si le locataire, sous-loue le bien immobilier à un prix supérieur à celui de son loyer, le bailleur en en droit d’augmenter le loyer de manière significative. Source : Ciel-mon-bureau.fr
  • 27. La revue de Presse KYLIA 27 Formalités simplifiées pour la vente d’un fonds de commerce Le 10/09/2015 • Les formalités liées à la vente d’un fonds de commerce ont été allégées par la loi Macron. La récente loi Macron du 6 août 2015 a apporté un certain nombre de modifications en matière de cession de fonds de commerce. Tout d’abord, elle supprime l’obligation, qui incombait à l’acquéreur, de publier la vente du fonds de commerce dans un journal d’annonces légales. Il en est de même pour l’apport d’un fonds de commerce à une société. Attention : la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales reste obligatoire. Ensuite, l’obligation d’enregistrer l’acte de cession, qui pèse également sur l’acquéreur, est supprimée lorsque l’acte est établi par un notaire. En revanche, elle subsiste pour les actes sous seing privé, c’est-à-dire rédigés par les parties elles-mêmes ou par un tiers autre qu’un notaire.
  • 28. La revue de Presse KYLIA 28 Autre nouveauté, tout créancier du vendeur du fonds de commerce pourra dorénavant former opposition au paiement du prix non plus seulement par l’intermédiaire d’un huissier de justice, mais aussi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Précision : malgré l’opposition d’un créancier, le vendeur a la possibilité de saisir le juge des référés pour se faire payer. Depuis le 7 août dernier, ce recours doit être porté devant le président du tribunal de commerce et non plus devant le président du tribunal de grande instance. Et la possibilité pour un créancier du vendeur de former une surenchère du sixième du prix principal du fonds de commerce est écartée. Ce droit consistait pour le créancier à offrir de racheter lui-même le fonds de commerce pour le prix déclaré initialement, augmenté du sixième du prix principal du fonds (hors matériel et marchandises), lorsque le prix de cession ne suffisait pas à le désintéresser. Enfin, le délai imposé au vendeur du fonds de commerce pour inscrire son privilège est allongé de 15 à 30 jours à compter de la vente. Remarque : le privilège dont bénéficie le vendeur d’un fonds de commerce lui permet de garantir le paiement du prix. Celui-ci doit être inscrit sur un registre tenu au greffe du tribunal de commerce. Art. 107, loi n° 2015-990 du 6 août 2015, JO du 7 Source : LesEchos.fr
  • 29. La revue de Presse KYLIA 29 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18